Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình cá nhân từ thực tiễn tỉnh bắc ninh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở,
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TỪ THỰC TIỄN TỈNH BẮC NINH

NGUYỄN THỊ YẾN

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ
MÃ SỐ: 60380107

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS PHẠM HỮU NGHỊ
HÀ NỘI - 2017


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi. Các
số liệu và trích dẫn trong luận văn đảm bảo độ tin cậy, chính xác và trung thực.
Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng được ai công bố ở bất kỳ bằng
công trình nào khác.

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Yến


LỜI CẢM ƠN

Sau một quá trình học tập, nghiên cứu, tìm hiểu, tôi đã hoàn thành luận văn
thạc sĩ với đề tài học “Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân từ
thực tiễn tỉnh Bắc Ninh ”.
Lời đầu tiên, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc đến thầy giáo
PGS.TS. Phạm Hữu Nghị – người đã tận tình hướng dẫn, truyền đạt phương pháp
nghiên cứu, chỉ bảo và tạo những điều kiện tốt nhất cho tôi từ khi bắt đầu nghiên
cứu đề tài cho đến khi hoàn thành luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo khoa Sau Đại học – Viện Đại
học Mở Hà Nội đã tận tình giảng dạy, đào tạo, truyền đạt cho tôi những kiến thức
vô cùng quý giá và đã tạo điều kiện tốt nhất cho tôi trong suốt quá trình học tập,
nghiên cứu.
Đồng thời, tôi cũng xin chân thành cảm ơn những người thân trong gia đình
cùng toàn thể bạn bè, đồng nghiệp đã luôn giúp đỡ, động viên và hỗ trợ tôi trong
những lúc gặp phải những vướng mắc, khó khăn trong việc học tập và nghiên cứu.
Mặc dù đã có nhiều cố gắng, tham khảo từ nhiều nguồn tài liệu có uy tín
song kiến thức là vô hạn mà khả năng của tác giả lại hữu hạn nên đôi lúc khó tránh
khỏi những sai sót nhất định. Tác giả rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến, phê
bình trên tinh thần xây dựng của các thầy cô trong hội đồng cũng như của độc giả.
Tôi xin trân trọng cảm ơn!


MỤC LỤC

MỞ ĐẦU

1

1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................... 1
2. Tình hình của việc nghiên cứu ......................................................................... 2

3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu.................................................................... 3
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .................................................................... 4
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu ................................................ 5
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của đề tài.............................................................. 5
7. Kết cấu của luận văn ........................................................................................ 6
Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN.................................... 7
1.1. Các khái niệm: Quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất
............................................................................................................................ 7
1.1.1. Quyền sử dụng đất .................................................................................. 7
1.1.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ....................................................... 8
1.1.3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác
gắn liền với đất............................................................................................... 10
1.2. Lý luận pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân .......................... 12
1.2.1. Sự cần thiết của điều chỉnh pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sở
hữu đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình,
cá nhân ........................................................................................................... 12
1.2.2. Các yêu cầu đối với pháp luật về cấp giấy chứng nhận sử dụng đất ở,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân17


1.2.3. Nội dung và hình thức pháp luật về cấp giấy chứng nhận sử dụng đất ở,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân19
1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.......................................... 25
1.3.1. Đường lối, chính sách của Đảng ........................................................... 25
1.3.2. Yếu tố văn hoá, lịch sử ......................................................................... 26

1.3.3. Nhân lực, kinh phí, cơ sở vật chất ......................................................... 27
1.4. Lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất ............................ 28
Kết luận chương 1 ................................................................................................. 32
Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP
LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở, QUYỀN
SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA
ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI TỈNH BẮC NINH ......................................................... 33
2.1. Thực trạng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình và cá nhân ..................................... 33
2.1.1. Chủ thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất ...................................................................................... 33
2.1.2. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất cho hộ gia đình và cá nhân ........................................... 34
2.1.3. Căn cứ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình và cá nhân.......................... 36
2.1.4. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình và cá nhân.......................... 46
2.1.5. Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình và cá nhân.......................... 47
2.1.6. Hình thức của cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình và cá nhân.......................... 52


2.2. Thực tiễn áp dụng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình và cá nhân trên địa
bàn tỉnh Bắc Ninh .............................................................................................. 55
2.2.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của tỉnh Bắc Ninh ảnh
hưởng đến việc áp dụng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình và cá nhân 55

2.2.2. Đánh giá tình hình biến động về đất ở trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh từ năm
2014 đến năm 2017 ........................................................................................ 56
2.2.3. Thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, nhà ở và tài sản
gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bản tỉnh Bắc Ninh ............. 57
2.2.4. Một số khó khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai thực hiện việc
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất cho hộ gia đinh và cá nhân ....................................................................... 65
Kết luận chương 2: ................................................................................................ 78
Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU
QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT Ở, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT79
3.1. Giải pháp hoàn thiện pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở,
quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất ....................................................... 79
3.2. Các giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình,
cá nhân .............................................................................................................. 82
Kết luận chương 3 ................................................................................................. 92
KẾT LUẬN .......................................................................................................... 93
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................ 95


DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT

UBND
QSDĐ

: Ủy ban nhân dân
: Quyền sử dụng đất

0

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Ở nước ta, Nhà nước là chủ sở hữu duy nhất đối với đất đai nhưng không
trực tiếp khai thác, sử dụng đất mà trao quyền sử dụng cho các tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân... Chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với
người sử dụng đất trong việc sử dụng đất là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
(sau đây gọi tắt là giấy chứng nhận QSDĐ). Vì vậy, theo quy định của pháp luật đất
đai, cấp giấy chứng nhận QSDĐ là một trong những nội dung của hoạt động quản lý
nhà nước về đất đai, đồng thời cũng là một quyền đầu tiên mà bất kỳ người sử dụng
đất hợp pháp nào cũng được hưởng.
Luật đất đai năm 2013 đã quy định 15 nội dung quản lý nhà nước về đất đai,
trong đó có công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đây thực chất là thủ tục hành
chính nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ, chặt chẽ. Với những
thông tin được thể hiện trên giấy (như tên người sử dụng đất, số hiệu, diện tích, mục
đích sử dụng, những biến động sau khi cấp giấy, v.v), giấy chứng nhận QSDĐ giữ
một vai trò hết sức quan trọng đối với cả Nhà nước và người sử dụng đất. Về phía
Nhà nước, tiến độ cấp và mức độ hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho
người sử dụng đất chứng tỏ khả năng của Nhà nước trong việc quản lý tài sản đất
đai thuộc sở hữu của mình; là một trong những cơ sở quan trọng giúp Nhà nước xây
dựng, điều chỉnh chính sách đất đai phù hợp với mỗi thời kỳ, mỗi giai đoạn khác
nhau của đất nước; theo dõi biến động về đất đai, quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất
trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm và có
hiệu quả cao nhất. Về phía người sử dụng đất, giấy chứng nhận QSDĐ là cơ sở để
họ được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp, là tiền đề để họ có thể thực
hiện các quyền mà pháp luật đã trao cho người sử dụng đất, cụ thể và quan trọng
nhất là các quyền giao dịch đối với quyền sử dụng đất. Bởi lẽ đó, Nhà nước và các
cấp chính quyền địa phương luôn chú trọng, quan tâm đến hoạt động cấp giấy

chứng nhận QSDĐ.
1


Tỉnh Bắc Ninh là một trong những tỉnh có tốc độ phát triển kinh tế năng
động trong cả nước, trình độ dân trí cao, diện tích đất ở chiếm gần 40% diện tích tự
nhiên của Tỉnh. Để góp phần tạo điều kiện cho công dân thực hiện quyền sử dụng
đất của mình và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, cấp Uỷ, chính quyền
tỉnh Bắc Ninh đã quan tâm chỉ đạo, thực hiện tốt công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất nói chung, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nói riêng.
Tuy nhiên trên thực tế công tác này vẫn còn một số bất cập, vướng mắc, hạn chế
cần phải được nghiên cứu và đưa ra hướng giải quyết cụ thể.
Để làm tốt công tác này hơn nữa, cần thiết dựa trên những hành lang pháp lý
và khảo sát, phân tích đánh giá thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận
hiện nay, từ đó đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác này. Xuất phát từ lý do
trên, học viên đã chọn đề tài luận văn thạc sĩ "Pháp luật về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ
gia đình, cá nhân và thực tiễn áp dụng trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh" nhằm góp
phần giải quyết những hạn chế, khó khăn trong công tác đăng ký đất đai, cấp
giấy chứng nhận, cải cách thủ tục hành chính, thực hiện tốt hơn nữa chức năng
dịch vụ công của Nhà nước về đăng ký đất đai, phục vụ cho công tác quản lý
Nhà nước về đất đai trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh.
2. Tình hình của việc nghiên cứu
Cho đến nay, pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được
các nhà khoa học nghiên cứu khá nhiều ở các khía cạnh khác nhau. Điển hình là
hàng loạt các công trình, các bài viết, các sách chuyên khảo đã và đang là tài liệu
nghiên cứu phổ biến như: Một số vấn đề về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất theo Luật đất đai 2003 của Thạc sĩ Phạm Thu Thủy; Báo cáo số 93/BC- CP
ngày 19/10/2007 của Chính phủ về tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất; Một số suy nghĩ về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của tác giả

Đặng Anh Quân đăng trên tạp chí Khoa học pháp lý năm 2006; Phạm Thị Hải
(2010), Một số vấn đề pháp lý về Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài

2


sản gắn liền với đất, Khóa luận tốt nghiệp Trường Đại học Luật Hà Nội; Đặng
Thị Phượng (2011) Pháp luật về thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam,
Luận văn Thạc sĩ, Học viện khoa học xã hội – Viện Hàn lâm khoa học xã hội
Việt Nam; Lê Xuân Dũng (2015), Quản lý nhà nước về việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn huyện Chư Păn, Gia Lai,
Luận văn Thạc sĩ, Học viện khoa học xã hội – Viện Hàn lâm khoa học xã hội
Việt Nam; Nguyễn Thị Minh Hồng (2015), Pháp luật về cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất từ thực tiễn
huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội, Luận văn Thạc sĩ, Học viện Khoa học xã
hội – Viện Hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam…
Có thể thấy rằng các công trình khoa học, các bài viết trên đây đều đã đề
cập đến những khía cạnh khá đa dạng về vấn đề cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất. Tuy nhiên, theo chủ quan cá nhân tôi thì hiện nay chưa có công trình
nào chuyên sâu nghiên cứu về thực trạng, các giải pháp, biện pháp khắc phục
những tồn tại, khó khăn, vướng mắc trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất ở, trên cơ sở những quy định mới nhất của pháp luật là Nghị định số
01/2017/NĐ – CP ngày 06/1/2017 của Chình phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định
quy định chi tiết thi hành Luật đất đai. Do đó luận văn đi sâu đánh giá thực trạng,
những điểm mới của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, nhà ở
và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân từ đó đề xuất các giải pháp, biện
pháp khắc phục để đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận QSDĐ ở, nhà ở cho hộ
gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
- Mục đích nghiên cứu:

Mục đích của Luận văn là làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và thực tiễn
về cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất cho hộ gia đình, cá nhân. Từ đó đề xuất các định hướng, giải pháp hoàn thiện
pháp luật và áp dụng pháp luật đảm bảo công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở,

3


quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân có hiệu
quả.
- Nhiệm vụ nghiên cứu:
Thứ nhất, làm sáng tỏ khái niệm quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất; lý luận pháp luật về
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền
với đất;
Thứ hai, phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật và thực trạng áp dụng pháp
luật về cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh;
Thứ ba, đề xuất các định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và áp dụng
pháp luật đảm bảo công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đạt hiệu quả.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu:
Các văn bản pháp luật của Nhà nước liên quan đến công tác cấp Giấy
chứng nhận QSDĐ ở cho hộ gia đình, cá nhân; cơ quan thực hiện công tác cấp
Giấy chứng nhận QSDĐ ở; kết quả thực hiện công tác cấp Giấy chứng nhận
QSDĐ ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân
trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh.
- Phạm vi nghiên cứu:
Đề tài chủ yếu nghiên cứu các quy định về cấp Giấy chứng nhận QSDĐ ở,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân theo Luật
đất đai năm 2013 và các văn bản hiện hành về công tác cấp Giấy chứng nhận
QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân
của Cơ quan Nhà nước và của tỉnh Bắc Ninh. Về thực tiễn, đề tài chỉ nghiên cứu

4


tình tình thực hiện các quy định về Giấy chứng nhận QSDĐ ở, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh.
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
Đề tài dựa vào quan điểm, đường lối của Đảng cộng sản Việt Nam, pháp
luật của Nhà nước về cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, nhà ở và tài sản gắn liền với
đất và các luận điểm của các nhà khoa học về quản lý đất đai trong bối cảnh kinh
tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và hội nhập quốc tế.
Để giải quyết các yêu cầu đặt ra, luận văn đã sử dụng các phương pháp
nghiên cứu sau đây: Phương pháp phỏng vấn, phân tích các tài liệu, thống kê, so
sánh, lịch sử, phỏng vấn sâu trong các chương của luận văn để đánh giá thực
trạng, kết quả, những yếu kém, vướng mắc, khó khăn, trên cơ sở đó đề ra các
giải pháp để khắc phục, áp dụng pháp luật nhằm thực hiện tốt hơn công tác cấp
Giấy chứng nhận QSDĐ ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ
gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của đề tài
Về mặt lý luận: Đây là công trình chuyên khảo đề cập đến những quy định
của pháp luật liên quan đến cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, nhà ở và tài sản gắn
liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân và thực trạng, những yếu kém, vướng mắc,
khó khăn trong công tác này từ đó rút ra các giải pháp nhằm nâng cao năng lực
quản lý nhà nước và hiệu quả áp dụng pháp luật trong lĩnh vực cấp giấy chứng
nhận QSDĐ ở, nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Về mặt thực tiễn: Luận văn có thể sử dụng làm tài liệu tham khảo trong

việc nghiên cứu, học tập tại các cơ sở nghiên cứu và đào tạo chuyên ngành Luật
ở nước ta và có thể làm nguồn tài liệu tham khảo bổ ích cho các cơ quan thực
hiện công tác cấp Giấy chứng nhận QSDĐ ở, nhà ở và tài sản gắn liền với đất
cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh nói riêng, ở nước ta nói
chung.

5


7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu và kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của
luận văn được thể hiện trong 3 chương.
Chương 1: Những vấn đề lý luận về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân.
Chương 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất cho hộ gia đình, cá nhân tại tỉnh Bắc Ninh.
Chương 3: Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu
quả áp dụng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

6


Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI
SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
1.1. Các khái niệm: Quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền
với đất, khái niệm đất ở

1.1.1. Quyền sử dụng đất
Về khái niệm quyền sử dụng đất, hiện nay có nhiều cách hiểu khác nhau.
Theo từ điển Luật học của Viện Khoa học pháp lý (Bộ Tư pháp): “Quyền sử dụng
đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ
việc sử dụng đất nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể
khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thuê lại, tặng cho, thừa
kế…từ những chủ thể khác có quyền sử dụng đất”. Khái niệm này xác định rõ
nguồn gốc đất, quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, quyền khai thác lợi
ích từ đất của người sử dụng. Điều 192 Bộ luật Dân sự 2005 và Điều 189 Bộ luật
Dân sự 2015 đều quy định về quyền sử dụng “Quyền sử dụng là quyền khai thác
công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản”[3, tr. 101].
Xét về khía cạnh kinh tế, quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính
có ích, sẵn có của đất đai để phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt của con người và mục
tiêu phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Quyền sử dụng đất có ý nghĩa rất quan
trọng vì nó làm thỏa mãn các nhu cầu và mang lại lợi ích vật chất cho các chủ sử
dụng trong quá trình sử dụng đất.
Xét về khía cạnh pháp lý, quyền sử dụng đất là những quyền năng mà Nhà
nước thông qua công cụ pháp lý để quy định, thừa nhận cho hộ gia đình, cá nhân
(người sử dụng đất) được hưởng trong quá trình sử dụng đất. Hay nói cách khác
“Quyền sử dụng đất là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành
trong đó quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, hộ gia đình,

7


cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.
Chế độ quản lý và sử dụng đất đai hiện hành của nước ta là đất đai thuộc sở
hữu toàn dân, Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý về
đất đai, nhân dân được trực tiếp sử dụng và có quyền của người sử dụng đất. Ở nước

ta, khái niệm quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai lần đầu tiên được ghi nhận trong
Hiến pháp năm 1980 (Điều 19) và tiếp tục được khẳng định tại Hiến pháp 1992 (Điều
17,18, 84), Hiến pháp năm 2013 (Điều 53), Luật đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm
1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 và năm 2001,
Luật Đất đai năm 2003 và Luật đất đai 2013.
Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất, theo Điều 688 Bộ Luật Dân sự năm 2005:
"2. Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác
được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng
đất;
3. Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác cũng được
xác lập do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của Bộ luật
này và pháp luật về đất đai” [2, tr. 277].

1.1.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư Nhà nước cấp cho người
sử dụng đất để họ được hưởng mọi quyền lợi hợp pháp về đất đai và được Nhà
nước bảo hộ khi quyền của họ bị xâm hại [24, tr.139].
Qua định nghĩa trên có thể thấy rằng: Giấy chứng nhận QSDĐ là chứng thư
có giá trị pháp lý cao nhất thể hiện quyền của chủ sử dụng và cũng là căn cứ pháp lý
xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Trên cơ sở đó
chủ sử dụng đất được công nhận, được hưởng mọi quyền lợi từ đất đai theo quy
định của pháp luật, đồng thời phải thực hiện đầy đủ mọi nghĩa vụ đối với Nhà nước
trong quá trình sử dụng đất, tuyệt đối tuân thủ mọi quy định về sử dụng đất do nhà

8


nước đặt ra. Ngược lại, Nhà nước đứng ra bảo hộ quyền lợi hợp pháp của người sử
dụng đất.
- Vai trò của Giấy chứng nhận QSDĐ:

Thứ nhất, Giấy chứng nhận QSDĐ là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân
đối với đất đai. Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là bảo vệ lợi ích
hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ thực hiện các nghĩa vụ khi
sử dụng đất đúng theo pháp luật nhằm đảm bảo sự công bằng giữa các lợi ích trong
việc sử dụng đất. Hay nói cách khác giấy chứng nhận QSDĐ là căn cứ pháp lý đầy
đủ để giải quyết mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất về đất đai, là một
đảm bảo quan trọng từ phía Nhà nước đối với người sử dụng đất, là cở sở pháp lý
để Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hợp
pháp của của người sử dụng đất.
Thứ hai, Giấy chứng nhận QSDĐ có vai trò quan trọng, là một trong các
công cụ để Nhà nước quản lý đất đai đối với các chủ thể.
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những cơ sở quan trọng
giúp Nhà nước xây dựng, điều chỉnh chính sách đất đai phù hợp với mỗi thời kỳ,
mỗi giai đoạn khác nhau của đất nước; theo dõi biến động về đất đai, quản lý chặt
chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai được sử dụng hợp
lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. Thông qua việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ,
Nhà nước có thể quản lý đất đai trên toàn lãnh thổ, kiểm soát các giao dịch dân sự
về đất đai (hay nói cách khác kiểm soát việc mua bán, giao dịch trên thị trường bất
động sản) và thu được nguồn tài chính từ đất đai.
Thứ ba, Giấy chứng nhận QSDĐ là cơ sở pháp lý quan trọng để xác nhận
quyền sử dụng đất của một chủ thể sử dụng đất trước cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền và trước các chủ thể khác trong quá trình khai thác, sử dụng. Người được cấp
Giấy chứng nhận QSDĐ được Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp
trong suốt quá trình sử dụng và được Nhà nước bảo hộ khi có người khác xâm hại,
được thực hiện các quyền của mình với tư cách là người sử dụng đất như mua bán,
9


tặng cho, trao đổi, góp vốn, thế chấp, thừa kế quyền sử dụng đất. Hay nói cách
khác, giấy chứng nhận QSDĐ đảm bảo lợi ích cho người sử dụng đất, là căn cứ để

người sử dụng đất được bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước
thu hồi; giúp cho các cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất, yên tâm đầu tư trên mảnh
đất của mình.
Thứ tư, Giấy chứng nhận QSDĐ sẽ cung cấp thông tin đầy đủ nhất làm cơ sở
để xử lý vi phạm, tranh chấp về đất đai.
* Khái niệm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là hoạt động của cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền thông qua hệ thống pháp luật và hành chính để xem xét công nhận
tính hợp pháp về quyền sử dụng đất của người sử dụng đất, qua đó bảo vệ lợi ích
hợp pháp của các chủ thể và tạo tiền đề phát triển thị trường bất động sản công khai,
lành mạnh.
1.1.3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác
gắn liền với đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất [5; tr. 10].
Trải qua các thời kì lịch sử khác nhau, được ban hành bởi nhiều các văn bản
pháp luật để quản lý và sử dụng các tài sản là quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, cùng các văn
bản hướng dẫn thi hành... giấy chứng nhận qua nhiều thời kì cũng tồn tại với nhiều
tên gọi khác nhau như: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà ở, các công trình xây dựng; hiện nay thống nhất thành giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với. Dù với nhiều
tên gọi khác nhau nêu trên, song bản chất pháp lý chung nhất của các loại giấy
chứng nhận này đều thể hiện sự xác nhận của Nhà nước về quyền sử dụng hợp pháp
10


của một chủ thể đối với một diện tích đất, một ngôi nhà, một công trình xây dựng

hoặc một tài sản gắn liền với đất nhất định. Và tất cả đều mang ý nghĩa rằng, chúng
là cơ sở để Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho chủ thể được cấp giấy
chứng nhận.
Từ ngày 10 tháng 12 năm 2009 ngày Nghị định số 88/2009/NĐ-CP có hiệu
lực thi hành thì tất cả các quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu
các tài sản khác gắn liền với đất được Nhà nước cấp vào chung một Giấy và thống
nhất trong cả nước và có tên là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
1.1.4. Khái niệm đất ở; khái niệm quyền sở hữu nhà ở; khái niệm tài sản gắn liền
với đất; khái niệm hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất
1.1.4.1. Khái niệm đất ở:
“Đất ở là đất xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời
sống; đất vườn, ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thừa đất thuộc khu dân cư (kể
cả trường hợp vườn, ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ) đã được công nhận là đất ở”
[6, Mục 2.2 phần II].
1.1.4.2. Khái niệm về quyền sử hữu nhà ở:
Quyền sở hữu nhà ở là quyền của của cá nhân, tổ chức đối với nhà ở của
mình được pháp luật ghi nhận, đồng thời là cơ sở pháp lý để chủ sở hữu nhà thực
hiện các quyền và nghĩa vụ của mình đối với nhà ở đó theo quy định của pháp luật.
1.1.4.3. Khái niệm về tài sản gắn liền với đất:
“Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây
dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm có tại thời điểm cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất” [5,
tr. 125].

11


1.1.4.4. Khái niệm hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất:

- Khái niệm hộ gia đình sử dụng đất:
“Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống,
nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung
và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công
nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất” [5, tr. 12].
- Khái niệm cá nhân sử dụng đất:
Cá nhân sử dụng đất là chủ thể trong quan hệ pháp luật đất đai, được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền
sử dụng đất [2, tr. 204].
1.2. Lý luận pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân
1.2.1. Sự cần thiết của điều chỉnh pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sở
hữu đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình,
cá nhân
1.2.1.1. Đặc điểm của đất ở:
Thứ nhất, Đất ở là loại đất phi nông nghiệp, sử dụng vào mục đích xây dựng
nhà ở, xây dựng các công trình để phục vụ nhu cầu thiết yếu, cơ bản trong cuộc
sống của con người là nhu cầu về chỗ ở hay còn gọi là nơi trú ngụ. Để con người có
thể sống, học tập, lao động và sáng tạo thì một trong các nhu cầu thuộc về tự nhiên
là con người phải có thức ăn, nước uống, nơi trú ngụ, không khí…Con người không
thể sống mà không ngủ, nghỉ ngơi. Vì vậy, đất ở là loại đất mang tính tất yếu cho
cuộc sống con người.
Thứ hai, đất ở mang tính ổn định cao. Theo quy định của Luật đất đai thì đất
ở là một trong những loại đất được Nhà nước cấp cho người sử dụng đất với hình
thức sử dụng là ổn định, lâu dài mà không quy định thời hạn sử dụng. Hay nói cách
khác khi một người được Nhà nước cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở thì người đó
12


được Nhà nước bảo hộ quyền sử dụng trong suốt cuộc đời của họ, khi họ mất đi

quyền sử dụng đất của họ sẽ được di chúc lại. Quyền sử dụng đất của người sử dụng
chỉ mất đi khi chuyển nhượng cho người khác hay Nhà nước thu hồi. Nhà nước chỉ
được phép thu hồi và phải bồi thường cho người sử dụng đất trong trường hợp vì
mục đích quốc phòng, an ninh hay để phát triển kinh tế - xã hội vì mục đích quốc
gia, công cộng. Tính ổn định cao của đất ở cũng là một điểm khác biệt giữa đất ở và
đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, đất dự án…
Thứ ba, đất ở thường có các tài sản gắn liền là nhà ở và công trình phục vụ
cuộc sống của con người. Trên đất ở, người sử dụng đất thường đầu tư các công
trình xây dựng kiên cố, nhất là tại các khu vực đô thị. Chính vì đặc điểm này nên
Nhà nước đã quy định tính ổn định cao của đất ở. Nhà nước giao đất ở cho người sử
dụng đất vô thời hạn để người sử dụng đất yên tâm đầu tư các công trình hạ tầng
kiên cố trên đất phục vụ đời sống, đảm bảo an cư lạc nghiệp cho nhân dân.
Thứ tư, xét về mặt kinh tế thì đất ở là loại đất có giá trị kinh tế cao. Giá của
đất ở có sự chênh lệch rất lớn giữa các vùng, miền và tại các khu vực khác nhau,
nhất là sự chênh lệch về giá đất giữa khu vực thành thị với khu vực nông thôn, vùng
núi. Thậm chí cùng một khu vực nhưng do vị trí khác nhau thì giá đất ở cũng khác
nhau. Giá đất ở thường có xu hướng tăng. Sự tăng giá của đất ở phụ thuộc vào nhất
nhiều yếu tố khác nhau như phụ thuộc vào quá trình đô thị hóa, phụ thuộc vào quy
hoạch sử dụng đất, vị trí đất, nhu cầu, tâm lý của người sử dụng đất tại các khu
vực…Chính vì giá trị kinh tế cao của đất ở dẫn đến đất ở là một trong các loại đất
chiếm tỷ lệ tranh chấp nhiều nhất so với các loại đất khác, tranh chấp về đất ở rất đa
dạng: Tranh chấp về mốc giới, tranh chấp về nguồn gốc đất, tranh chấp về hợp đồng
chuyển nhượng, tranh chấp về bồi thường, tranh chấp về thừa kế, tranh chấp về lối
đi, lối thoát nước….và tranh chấp về đất ở có thể diễn ra ngay với những người sử
dụng đất là anh, em ruột; bố mẹ với các con; họ hàng, làng xóm với nhau…Tranh
chấp đất ở là một trong các loại tranh chấp rất phức tạp.

13

Thứ năm, đất ở là loại đất có nguồn gốc phức tạp nhất. Tính phức tạp của
nguồn gốc đất ở thể hiện người sử dụng đất ở có quyền sử dụng thửa đất từ nguồn
gốc rất khác nhau như thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng, chia tách, được chuyển
đổi từ các loại đất khác, thanh lý, được các Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp,
từ quyết định của bản án…thậm chí do các hộ sử dụng đất lấn chiếm hay được giao
trái thẩm quyền. Do yếu tố lịch sử nước ta thường xuyên có các cuộc chiến tranh
xâm lược, trải qua các chế độ chính trị khác nhau nên có các quy định quản lý về
đất đai khác nhau, tồn tại các loại giấy tờ chứng nhận nguồn gốc đất khác nhau.
Hơn nữa, thời điểm trước năm 1993 việc quản lý đất đai của Nhà nước ta còn gặp
nhiều khó khăn do thiếu cơ sở hạ tầng, nguồn nhân lực… nên không xây dựng được
hệ thống cơ sở dữ liệu về đất đai hoàn thiện vì vậy việc xác nhận nguồn gốc đất ở
cho người sử dụng đất trong một số trường hợp gặp rất nhiều khó khăn. Chính khó
khăn về xác định nguồn gốc đất ở là một trong những nguyên nhân kéo dài thời hạn
xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho người dân.
1.2.1.2. Đặc điểm của giấy chứng nhận sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất
- Giấy chứng nhận QSDĐ ở, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một
loại giấy tờ được cấp trên cơ sở một quyết định hành chính nên nó mang tính chất
hành chính rõ rệt. Ở nước ta, Nhà nước là chủ sở hữu duy nhất đối với đất đai
nhưng không trực tiếp khai thác, sử dụng đất mà trao quyền sử dụng cho các tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân thông qua Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất. Vì
vậy, theo quy định của pháp luật đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là
một trong những nội dung của hoạt động quản lý nhà nước về đất đai và Giấy chứng
nhận mang tính chất hành chính.
- Giấy chứng nhận QSDĐ ở, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là văn bản
ghi nhận quyền của hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở, nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất. Kể từ khi được cấp giấy chứng nhận, người sử dụng đất ở được phép thực

14

hiện các quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, góp vốn… quyền sử
dụng đất ở, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Là một loại giấy tờ sở hữu, ghi nhận quyền sở hữu một loại quyền tài sản là
QSDĐ ở, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Hay nói cách khác quyền sử dụng
đất là tài sản của người sử dụng đất điều này được ghi nhận tại Điều 115 Bộ luật
dân sự 2015 “Quyền tài sản là một loại quyền giá trị được bằng tiền, bao gồm
quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các
quyền tài sản khác” [3, tr ].
- Quyền sử dụng đất phải được xác định đối với một diện tích đất cụ thể. Tất
cả các thông tin trên phải được thế hiện chi tiết tới từng thửa đất. Thửa đất chính là
đơn vị nhỏ nhất mang các thông tin về tình hình tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp lý
của đất đai theo yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai.
1.2.1.3. Pháp luật về cấp giấy chứng nhận sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân:
Pháp luật về cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân là tổng hợp các quy phạm pháp luật
do Nhà nước ban hành để điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực
cấp giấy chứng nhận nhận QSDĐ ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất cho hộ gia đình, cá nhân.
Như vậy, pháp luật về cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân bao gồm rất nhiều các quy
phạm pháp luật được quy định trong các văn bản khác nhau có liên quan đến cấp
giấy chứng nhận QSDĐ ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho
hộ gia đình, cá nhân như: Bộ luật dân sự, Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật bất động
sản, các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai, các Thông tư, các quy định của
UBND cấp tỉnh…Hiện nay, pháp luật về cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân ở nước ta thường

15

xuyên có sự thay đổi, bổ sung theo hướng ngày càng hoàn thiện hơn, đáp ứng được
yêu cầu công tác này trong tình hình mới.
1.2.1.4. Sự cần thiết có pháp luật điều chỉnh về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân
Pháp luật về cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất tạo ra hành lang pháp lý công khai, minh bạch trong công tác
cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Với những quy định cụ thể về căn cứ, trình tự, thủ tục, thẩm quyền cấp giấy chứng
nhận là cơ sở để Cơ quan quản lý Nhà nước cấp giấy chứng nhận cho người dân đủ
điều kiện, tạo ra sự công bằng, công khai đối với người sử dụng đất.
Thông qua pháp luật về cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất sẽ thể chế hóa đường lối, chính sách của Đảng và Nhà
nước về đất đai, đảm bảo Nhà nước ghi nhận QSDĐ cho người dân để người dân
phát huy quyền của mình đối với đất đai. Nhà nước thông qua pháp luật thực hiện
được quyền đại diện chủ sở hữu của mình thể hiện ở nguyên tắc, quy hoạch, kế
hoạch phân bổ, sử dụng đất.
Pháp luật về cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ quá trình cấp giấy chứng
nhận cho người sử dụng đất ở, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, có sự phân
công, phân nhiệm một cách rõ ràng, cụ thể thẩm quyền của cơ quan hành chính Nhà
nước và cơ quan chuyên môn trong quản lý Nhà nước về đất đai từ trung ương đến
địa phương, góp phần cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Bên cạnh đó, pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở có vai
trò quan trọng trong việc điều tiết mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất
để phát huy tối đa hiệu quả kinh tế - xã hội của đất đai nói chung, đất ở nói riêng đối
với đời sống con người bởi pháp luật tác động trực tiếp, ảnh hưởng đến các chủ thể,
quyền và nghĩa vụ pháp lý của họ.

16


1.2.2. Các yêu cầu đối với pháp luật về cấp giấy chứng nhận sử dụng đất ở,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân
- Thứ nhất, pháp luật về cấp giấy chứng nhận QSDĐ nói chung, QSDĐ ở
nói riêng, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất phải đảm bảo công khai,
minh bạch. Tính công khai, minh bạch thể hiện pháp luật cần quy định một cách cụ
thể, chi tiết các chủ thể được cấp giấy chứng nhận, các căn cứ cấp giấy chứng nhận,
trình tự thủ tục, thẩm quyền, thời gian, mẫu….cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất. Tính minh bạch, công khai của pháp luật đất đai còn thể hiện ở những quy định
minh bạch trong hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về đất đai.
- Thứ hai, pháp luật về cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất đảm bảo mở rộng yêu cầu dân chủ, các quy định của
pháp luật liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải được đưa ra
thảo luận và lấy ý kiến đóng góp của nhân dân trước khi được thông qua. Những ý
kiến góp ý của nhân dân phải được tiếp thu, giải trình một cách đầy đủ. Điều này
vừa có thể đảm bảo cho pháp luật thể hiện được ý chí, nguyện vọng của nhân dân,
vừa tạo điều kiện cho nhân dân tìm hiểu được nội dung các quy định của pháp luật,
nhất là các quy định về quyền và nghĩa vụ trong quá trình sử dụng đất, có liên quan
trực tiếp tới các hoạt động hàng ngày của họ, nhờ đó góp phần làm cho pháp luật
được thực hiện nghiêm túc hơn, đồng thời nâng cao hơn ý thức pháp luật của nhân
dân.
- Thứ ba, pháp luật phải đảm bảo tính chính xác, nhanh chóng, kịp thời trong
công tác cấp giấy chứng nhận. Để đáp ứng nhu cầu của người sử dụng đất trong thời
kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa, hội nhập toàn cầu, pháp luật về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cần phải rút
gắn thời gian xem xét, cấp giấy chứng nhận, đảm bảo cắt giảm thủ tục hành chính,
thực hiện cải cách “một cửa”. Bên cạnh đó, yêu cầu đặt ra đối với pháp luật về cấp
giấy chứng nhận phải đảm bảo tính chính xác.

17


- Thứ tư, pháp luật điều chỉnh quan hệ cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, nhà ở
và tài sản gắn liền với đất đòi hỏi đảm bảo ghi nhận và bảo vệ quyền của các chủ
thể tham gia quan hệ pháp luật thông qua việc quy định rõ ràng, cụ thể các quyền
của các chủ thể, cơ chế giải quyết tranh chấp liên quan đến cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
- Thứ năm, pháp luật về cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, nhà ở và tài sản gắn
liền với đất phải có tính dự báo và phòng ngừa rủi ro: Khoản 1 Điều 8 Hiến pháp
năm 2013 quy định: “Nhà nước được tổ chức và hoạt động theo Hiến pháp và pháp
luật, quản lý xã hội bằng Hiến pháp và pháp luật…”, việc dự báo và phòng ngừa rủi
ro là nhiệm vụ quan trọng của pháp luật. Tính phòng ngừa rủi ro trong pháp luật về
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thể hiện ở những quy định chặt chẽ trong
quy trình, căn cứ, thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.
- Thứ sáu, pháp luật về cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở phải đáp ứng yêu cầu
xây dựng nhà nước pháp quyền và hoàn thiện hệ thống pháp luật ở Việt Nam.
Quan điểm của Đảng ta hiện nay là xây dựng nước ta trở thành Nhà nước
pháp quyền XHCN, trong đó, yêu cầu quan trọng nhất là phải xây dựng được hệ
thống pháp luật hoàn chỉnh. Pháp luật là thước đo, là chuẩn mực buộc mọi người
phải tuân theo; mọi tổ chức, cá nhân đều bình đẳng trước pháp luật; tổ chức, cá
nhân và hoạt động của cơ quan Nhà nước dựa trên cơ sở của pháp luật; pháp luật
không chỉ chú trọng bảo đảm các quyền tự do, dân chủ của nhân dân và công lý mà
còn đặc biệt chú trọng đến sự bình đẳng, công bằng xã hội. Pháp luật về cấp giấy
chứng nhận QSDĐ ở phải đảm bảo xây dựng được hệ thống các quy phạm pháp luật
hoàn chỉnh, chặt chẽ, quy định cụ thể, chi tiết để thực hiện công tác cấp giấy chứng
nhận QSDĐ.

18