Đánh giá thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Tỉnh Hòa Bình

LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian học tập và nghiên cứu tại trường Đại học Tài
Nguyên và Môi Trường Hà Nội, em đã nhận được rất nhiều sự quan tâm giúp
đỡ, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo trong trường, đặc biệt là thầy cô giáo
trong khoa Quản lý đất đai.
Để hoàn thành chuyên đề thực tập tốt nghiệp này, ngoài sự cố gắng học
hỏi không ngừng của bản thân, em còn nhận được sự quan tâm giúp đỡ nhiệt
tình của cô giáo Đặng Thu Hằng, giảng viên khoa Quản lý đất đai trường Đại
học Tài Nguyên và Môi Trường Hà Nội, cùng cán bộ sở Tài nguyên môi
trường Tỉnh Hòa Bình, sự động viên quan tâm giúp đỡ của gia đình, bạn bè đã
tạo điều kiện thuận lợi để em hoàn thành tốt chuyên đề thực tập tốt nghiệp.
Báo cáo không thể tránh khỏi những thiếu sót, em rất mong nhận được
sự chỉ bảo của các thầy cô giáo cùng các bạn trong khoa.
Cuối cùng em xin kính chúc các thầy cô giáo trường Đại Học Tài Nguyên
và Môi Trường Hà Nội, cán bộ sở Tài nguyên môi trường Tỉnh Hòa Bình, cùng
gia đình luôn mạnh khỏe, hạnh phúc và đạt được nhiều thành công trong công
tác cũng như trong cuộc sống.
Em xin chân thành cảm ơn!
Hòa Bình, ngày 24 tháng 3
năm 2017
Giáo viên hướng dẫn

Sinh viên thực tập

Đặng Thu Hằng

Đào Thị Thanh Nhàn
MỤC LỤC

1

2


DANH MỤC BẢNG

3


DANH MỤC HÌNH

4


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản
xuất đặc biệt, là thành phần hàng đầu của môi trường sống. Các Mác viết rằng
“Đất là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện cần để sinh tồn, là điều kiện
không thể thiếu được để sản xuất là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông-lâm
nghiệp.
Từ rất lâu rồi con người đã coi đất đai là thành phần không thể thiếu
trong cuộc sống của mình, không chỉ là nơi để con người tiến hành mọi hoạt
động sản xuất mà đất đai còn mang lại những sản phẩm thiết yếu cho sự tồn
tại của mình. Ngày nay, khi nền kinh tế thị trường rất phát triển thì nó càng
thể hiện rõ giá trị mà đất đai mang lại cho con người. Đối với Việt Nam chúng
ta đất đai là quyền sở hữu toàn dân mà nhà nước là người đại diện cho sở hữu
đó.Vì vậy việc quản lý đất đai nhằm bảo đảm sử dụng đất một cách hợp lý,
tiết kiệm và có hiệu quả là một công việc mà các cơ quan quản lý Nhà nước
phải trú trọng, đưa ra những biện pháp phù hợp và vận dụng một cách linh

hoạt vào điều kiện cụ thể trong từng giai đoạn khác nhau nhằm quản lý một
cách tốt nhất. Một trong những công cụ quản lý hết sức quan trọng của nhà
nước về đất đai là quản lý về đăng kí và cấp giấy chứng nhận.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý quan trọng mà cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất nhằm xác nhận quyền hợp pháp của
người sử dụng đất. Nhà nước quản lý và sử dụng đất đai hợp lý .Thông qua
giấy chứng nhận người sử dụng đất sẽ yên tâm đầu tư và cải tạo sử dụng đất
có hiệu quả nhất trên diện tích đất được nhà nước giao cho.

5


Trong giai đoạn hiện nay tình hình sử dụng đất rất phức tạp và có nhiều
bất cập với nhiều biến động đất đai đến chóng mặt,công tác cấp giấy chứng
nhận vẫn còn trì trệ,công tác quản lý đất đai còn nhiều chồng chéo,hủ tục
hành chính rườm rà , sự thống nhất quản lý chưa cao. Việc nâng cao hiệu quả
công tác quản lý là hết sức cần thiết, quản lý chặt chẽ đất đai, hạn chế những
mặt tiêu cực của nền kinh tế thị trường đẩy mạnh tốc độ công nghiệp hóa
-hiện đại hóa đất nước.
Hòa Bình là một tỉnh miền núi ở vùng Tây Bắc Việt Nam, phía Tây Bắc
giáp các tỉnh Phú Thọ, Sơn La, phía Bắc và Đông bắc giáp tỉnh Hà Tây, phía
Đông giáp tỉnh Hà Nam, phía Tây Nam giáp tỉnh Ninh Bình, phía Nam giáp
tỉnh Thanh Hóa. Hòa Bình cách thủ đô Hà Nội 72 km về phía tây theo đường
quốc lộ số 6 thuận tiện cho việc phát triển giao lưu kinh tế-văn hóa-xã hội, sự
đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ nhiều khu đô thị được xây dựng đã thu hút được
nhiều dân cư sinh sống. Diện tích đất nông nghiệp đang dần được thay bằng
hạ tầng đô thị phát triển
Kinh tế, xã hội phát triển, cơ sở hạ tầng được đầu tư đã khiến nhu cầu
về quyền sử dụng đất cho các hoạt động thực hiện các quyền sử dụng dất có

xu hướng ngày càng gia tăng.Chính tốc độ đô thị hóa nhanh chóng đó đã kéo
theo rất nhiều điều bất cập trong quản lý hành chính, nhất là việc thực hiện
các quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh.Thực trạng này diễn ra thé nào?
Nguyên nhân tại sao? Những giải pháp đế giải quyết tình trạng này như thế
nào? Là câu hỏi cần để giải đáp để đưa ra hướng giải quyết thích hợp trong
giai đoạn tới
Nhận thức được vai trò của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Được sự chấp
thuận của khoa Quản lý Đất đai, trường Đại học Tài Nguyên và Môi Trường

6


Hà Nội và dưới sự hướng dẫn của cô giáo Đặng Thu Hằng em xin thực hiện
đề tài:
“Đánh giá thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Tỉnh Hòa Bình”
2. Mục đích và yêu cầu của đề tài
2.1 Mục đích
- Tìm hiểu thực trạng về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với hộ gia đình cá
nhân giai đoạn 2011-2016 tại tỉnh Hòa Bình.
- Đánh giá tình hình về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với hộ gia đình cá
nhân tại tỉnh Hòa Bình.
- Chỉ ra những thuận lợi và khó khăn trong công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
tại tỉnh Hòa Bình.
- Đề xuất những phương hướng và giải pháp để giải quyết những tồn
đọng về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất tại tỉnh Hòa Bình.
2.2 Yêu cầu
- Thu thập và nghiên cứu các văn bản pháp luật quy định và hướng dẫn
thi hành việc đăng ký cấp giấy chứng nhận ở Tỉnh Hòa Bình.
- Thu thập đầy đủ hồ sơ, tài liệu và số liệu làm căn cứ cho việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất trên địa bàn tỉnh Hòa Bình và hồ sơ tài liệu được xây dựng trong quá
trình này trên địa bàn tỉnh.

7


- Tiếp cận thực tế công việc để nắm được quy trình, trình tự cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.
- Phân tích đầy đủ, chính xác tiến độ, hiệu quả cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong
từng giai đoạn trên địa bàn tỉnh Hòa Bình.
Ngoài phần mở đầu và kết luận chuyên đề gồm 3 chương:
Chương 1: Tổng quan về công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Chương 2: Đối tượng, nội dung, phạm vi và phương pháp nghiên
cứu
Chương 3: Tổng hợp đánh giá, tài liệu thu thập

8


CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ

TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
1.1 Cơ sở khoa học của công tác đăng kí đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.1.1 Một số khái niệm
a) Khái niệm về đăng ký quyền sử dụng đất
Đăng ký quyền sử dụng đất là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ
địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp
nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa nhà nước với người sử dụng
đất, làm cơ sở để nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật và
bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
- Người đang sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất.
- Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa
kế, tặng cho, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
- Người nhận chuyển quyền sử dụng đất.
- Người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng
đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất hoặc có thay đổi đường ranh giới thửa đất.
- Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân
dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết
tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
9


b) Khái niệm đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ pháp lý
giữa Nhà nước (với tư cách là đại diện chủ sở hữu) và người sử dụng đất được

Nhà nước giao quyền sử dụng, nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ để quản
lý thống nhất đối với đất đai theo pháp luật, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho những chủ sử dụng đất có đủ điều kiện, để xác lập địa vị pháp lý
của họ trong việc sử dụng đất đối với Nhà nước và xã hội. Đăng ký đất đai
mang tính đặc thù của quản lý Nhà nước về đất đai. Đăng ký đất đai là một
thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi chủ sử dụng đất, do hệ thống ngành
Tài nguyên và Môi trường trực tiếp giúp Ủy ban nhân dân các cấp trong việc
tổ chức thực hiện.
c) Khái niệm đăng ký quyền sở hữu nhà ở
Đăng ký quyền sở hữu nhà ở là việc cá nhân, tổ chức sau khi hoàn
thành, tạo lập nhà ở hợp pháp thì đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để
làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo
quy định của pháp luật.
d) Khái niệm đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
Thuật ngữ đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực chất là
việc ghi vào hồ sơ địa chính về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với
một thửa đất xác định và cấp giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với thửa
đất đó nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn
liền với đất.
Đất đai thường có các tài sản gắn liền như nhà, công trình xây dựng,
cây lâu năm, … mà các tài sản này chỉ có giá trị nếu gắn liền với một thửa
đất tại vị trí nhất định.
Theo Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: “đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền
10


sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản
lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”.
1.1.2 Vai trò, ý nghĩa của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất
Giấy chứng nhậnvai trò rất quan trọng trong quản lý nhà nước về đất
đai.
Giấy chứng nhận là chứng thư pháp lý xác nhận quan hệ hợp pháp giữa
nhà nước với quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. Cần phân biệt giữa
quyết định giao đất và giấy chứng nhận.Quyết định giao đất là cơ sở phát sinh
quyền sử dụng đất, còn giấy chứng nhận là cơ sở của mọi quan hệ pháp lý
giữa nhà nước và người sư dụng đất trong quá trình quản lý và sử dụng đất.
Đăng ký đất đai sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính và cấp giấy
chứng nhận với đầy đủ thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng thửa
đất. Hệ thống thông tin đó là sản phẩm từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm
vụ quản lý nhà nước về đất đai. Do vậy, để đảm bảo thực hiện đăng ký đất đai
với chất lượng cao, đáp ứng yêu cầu kỹ thuật, pháp lý của hồ sơ địa chính và
cấp giấy chứng nhận đòi hỏi phải triển khai thực hiện đồng bộ các nội dung:
xây dựng và ban hành đầy đủ các văn bản pháp luật về chính sách đất đai.
Mặt khác hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký đất đai không chỉ tạo tiền đề mà
còn là cơ sở nhất thiết cho triển khai thực hiện tốt các nhiệm vụ quản lý nhà
nước về đất đai.
Giấy chứng nhận còn là cơ sở để nhà nước quản lý đất đai. Việc sử
dụng đất do tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cụ thể thực hiện. Nhà nước giao đất
cho dân để dân sử dụng và trong quá trình sử dụng luôn có sự biến đổi về chủ
sử dụng, về diện tích cũng như loại đất.Thông qua việc cấp giấy chứng nhận
cơ quan nhà nước có thể nắm được tỷ lệ chiếm hữu và sử dụng đất của các
11


thành phần kinh tế. Phát hiện được những việc sử dụng trái phép, kịp thời sửa
chữa, phân phối đất đai cho phù hợp. Việc cấp giấy chứng nhận là quyền lợi
và cũng là nghĩa vụ trách nhiệm của chủ sử dụng đất và của cơ quan quản lý

nhà nước về đất đai.
Sau khi đăng ký đất đai là cơ sở để thiết lập hồ sơ địa chính và cấp giấy
chứng nhận. Khi đó mọi giao dịch về quyền sử dụng đất đai nhà nước có thể
nắm chắc được và thu thuế cho ngân sách nhà nước.
Việc cấp giấy chứng nhận sẽ hạn chế tranh chấp khiếu kiện về đất đai.
Vấn đề đất đai, đặc biệt là vấn đề đất đô thị thường hay xảy ra tranh chấp.
Trong khi đó, nguồn gốc sử dụng đất của họ lại rất đa dạng, biến động nhiều,
không ít trường hợp được giao cấp trái phép, mua bán trao tay, vì vậy công tác
quản lý gặp nhiều khó khăn, chỉ khi cấp giấy chứng nhận thì nhà nước mới
quản lý tốt được.
Giấy chứng nhận tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Muốn được
cấp giấy chứng nhận thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất tùy thuộc vào
nguồn gốc sử dụng đất của họ.
Giấy chứng nhận là căn cứ quan trọng để người sử dụng đất bảo vệ
quyền lợi hợp pháp của mình, mặt khác là căn cứ để nhà nước quản lý tài
nguyên quý giá này. Ngoài hai đối tượng liên quan đến quản lý, sử dụng trực
tiếp thì giấy chứng nhận còn là cơ sở để các đối tượng khác như các ngân
hàng, các công ty... đưa ra các quyết định có liên quan đến quá trình quản lý,
sử dụng đất.
a) Đối với người sử dụng đất
- Là cơ sở để người sử dụng đất yên tâm sử dụng và đầu tư vào đất đai
nhằm sử dụng đất đai tiết kiệm hiệu quả.

12


- Là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện các quyền lợi hợp pháp như:
mua bán, thừa kế, chuyển nhượng, góp vốn... bằng quyền sử dụng đất không
gặp bất cứ trở ngại nào về phía luật pháp.
- Là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ đối với nhà nước đặc

biệt.
- Là nghĩa vụ tài chính: nộp thuế trước bạ, thuế chuyển quyền sử dụng
đất, các loại thuế có liên quan...
- Là căn cứ để người sử dụng đất sử dụng đúng mục đích, đúng quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Là công cụ để người sử dụng đất tham gia vào thị trường bất động sản
để cóthể bán, cho thuê quyền sử dụng đất có hiệu quả cao nhất không gặp bất
cứ trở ngại nào về phía luật pháp.
b) Đối với nhà nước
- Là công cụ giúp việc quản lý đất đai có khoa học và hiệu quả.
- Là công cụ để Nhà nước thực hiện các kế hoạch sử dụng đất nhằm
hướng việc sử dụng đất một cách tiết kiệm có hiệu quả theo quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất nhà nước đặt ra.
- Là công cụ cung cấp thông tin trông quá trình quản lý đất đai đặc biệt trong
trình kiểm kê đất đai như: tổng diện tích tự nhiên, hiện trạng sử dụng đất, chủ sử
dụng.
- Là công cụ để Nhà nước thu các khoản phí và lệ phí đúng đối tượng.
- Là cơ sở để Nhà nước giải quyết các tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về
lĩnh vực đất đai.
- Là căn cứ để Nhà nước đền bù cho các hộ gia đình cá nhân khi giải
phóng mặt bằng.
- Là cơ sơ để Nhà nước nắm và kiểm soát sự phát triển của thị trường
bất động sản.
13


c) Các đối tượng liên quan khác
- Đối với ngân hàng, các tổ chức tín dụng thì cấp chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Là căn cứ để các ngân hàng,tổ chức tín dụng đồng ý cho vay vốn kinh

doanh, sản xuất.
- Đối với các doanh nghiệp, công ty cổ phần thì cấp chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. là căn cứ để
xác nhận vốn góp bằng quyền sử dụng đất có hợp pháp hay không nhằm đảm
bảo việc kinhdoanh có hiệu quả.
- Đối với người đầu tư vào đất đai (nhưng không sử dụng trực tiếp) thì
cấp chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là căn cứ pháp lý để người đầu tư an tâm về khoản đầu tư của
mình.
- Đối với các cá nhân, tổ chức tham gia vào thị trường bất động sản thì
cấp chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất làcơ sở để họ nắm các thông tin cần thiết khi quyết định mua,
thuê... quyền sử dụngđất của mảnh đất đó.
1.2 Cơ sở pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.2.1 Các văn bản pháp lý
a) Các văn bản do Quốc hội, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ ban
hành có quy định về việc cấp giấy chứng nhận và các vấn đề có liên quan
- Luật đất đai 2003 (sửa đổi bổ sung 2009);
- Luật đất đai số 45/2015/QH13 của Quốc hội nước CHXHCN Việt
Nam thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013, quy định về chế độ sở hữu đất
đai, quyền hạn, trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất
đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền
14


và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
- Văn bản sau Luật đất đai 2003 có hiệu lực:
+ Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi

hành Luật đất đai;
+ Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy
định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất,
thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định chư
khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai;
+ Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác liền
với đất;
- Vănbản sau Luật đất đai 2013 có hiệu lực:
+ Nghị định số 84/2013/NĐ-CP ngày 25/7/2013 của Chính phủ quy
định về phát triển và quản lý nhà ở tái định cư.
+ Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai;
+ Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy
định về giá đất;
+ Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy
định về thu tiền sử dụng đất;
+ Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy
định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
+ Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy
định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
b) Các văn bản thuộc thẩm quyền của Bộ, ngành Trung ương ban
hành quy định về cấp giấy chứng nhận cùng các vấn đề liên quan gồm:
- Văn bản sau Luật đất đai 2003 có hiệu lực:
+ Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính;
15


+ Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài

nguyên và Môi trường ban hành quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất;
+ Thông tư số 95/2005/TT-BTC ngày 26/10/2005 của Bộ Tài chính
hướng dẫn sửa đổi bổ dưng Thông tư số 117/TT-BTC ngày 07/12/2004 của
Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP về thu tiền
sử dụng đất;
+ Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ Tài
nguyên và môi trường ban hành quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất;
+ Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 08/02/2007 của Bộ Tài
nguyên môi trường về việc hướng dẫn, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính;
+ Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/07/2007 Bộ Tài nguyên và
Môi trường về việc hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 84/NĐCP;
+ Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
+ Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Văn bản sau Luật đất đai 2013 có hiệu lực:
+ Thông tư số 76/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn một số
điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy
định về thu tiền sử dụng đất;
+ Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
16


+ Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 Bộ Tài nguyên và

Môi trường quy định về Hồ sơ địa chính;
+ Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về Bản đồ địa chính;
+ Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai, xây dựng bản đồ hiện trạng
sử dụng đất;
+ Thông tư 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử
dụng đất, thu hồi đất;
+ Thông tư 34/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về xây dựng, quản lý, khai thác hệ thống thông tin đất
đai;
+ Thông tư 35/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định việc điều tra, đánh giá đất đai;
+ Thông tư 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất.
1.2.2 Một số quy định của pháp luật về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất
1.2.2.1 Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Theo quy định tại Điều 98 của Luật Đất đai 2013 nguyên tắc cấp giấy
chứng nhận được quy định như sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng
đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị
17

trấn mà có yêu cầu thì được cấp một giấy chứng nhận chung cho các thửa đất
đó.
- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở
hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì giấy chứng nhận phải ghi
đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung
nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 giấy chứng nhận;
trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một giấy
chứng nhận và trao cho người đại diện.
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền vói đất
được nhận giấy chứng nhận sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy
định của pháp luật.
- Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền
với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được
miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hơp thuê đất trả tiền thuê đất
hàng năm thì được nhận giấy chứng nhận ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền
cấp.
- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và
họ, tên chồng vào giấy chứng nhận, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận
ghi tên một người.
- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà giấy chứng nhận đã cấp
chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi
cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
18

- Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với
số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 hoặc giấy
chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với
ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có
tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi giấy
chứng nhận được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Ngườỉ sử dụng đất
không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn
nếu có.
- Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh
giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo
đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần
diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp giấy chứng nhận
theo quy định tại Điều 99 của Luật Đất đai 2013.
1.2.2.2 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Thẩm quyền cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Điều 105 Luật Đất Đai 2013:
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn
giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và
môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở
19

gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
- Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sởhữu công trình xây dựng
mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với
đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài
nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.
1.2.2.3 Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
* Theo điều 70 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 hướng
dẫn thỉ hành luật đất đai 2013 thì trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất đổi với hộ
gia đình, cá nhân quy định như sau:
- Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng
ký.
- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng ký đất
đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã có
trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc như sau:
+ Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với
nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100
của Luật Đất đai 2013 và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì xác nhận
nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù
họp với quy hoạch.
+ Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng
tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có
20

giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP
thì xác nhận tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản; đối với nhà ở, công
trình xây dựng thì xác nhận thời điếm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc
trường hợp phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt;
xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chưa có xác nhận của tổ
chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản
đồ;
+ Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các công
việc tại Điểm a Khoản 2 điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Ủy ban nhân dân
cấp xã phải thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa
chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng
đất nộp (nếu có);
+ Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình
trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân
dân cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15
ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ
sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.
- Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau:
+ Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại
Văn phòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý
kiến xác nhận và công khai kết quả theo quy định tại Khoản 2 Điều 70 Nghị
định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
+ Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa
có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử
dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất đo người sử
dụng đất nộp (nếu có);
+ Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trong
21

nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có xác nhận của
tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc
bản đồ;
+ Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết;
xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng
ký;
+ Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc
hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33
và 34 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý
nhà nước đối với loại tài sản đó. Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc,
cơ quan quản lý nhà nước đối với tài sản gắn liền với đất có ừách nhiệm trả
lời bằng văn bản cho Văn phòng đăng ký đất đai;
+ Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ
sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);
+ Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì gửi số
liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài
chính, trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc
được ghi nợ theo quy định của pháp luật; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài
nguyên và môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; cập nhật bổ sung việc cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho
người được cấp, trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã thì gửi
22

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người được cấp.
- Cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc sau:
+ Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Trường hợp thuê đất thì trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ký
quyết định cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất và trình cơ quan có thẩm quyền
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính
theo quy định của pháp luật.
+ Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai.
- Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai theo quy định của
pháp luật mà nay có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy
chứng nhận; Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan tài nguyên và môi trường
thực hiện các công việc.
* Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân được quy
định cụ thể hơn tại Điều 8 của Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày
19/05/2014 quy định về hồ sơ địa chính như sau:
- Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu gồm
có:
+ Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
+ Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và
Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của
23

Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi
là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng
đất;
+ Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài
sản gắn liền với đất.
Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng
thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về
quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng
nhà ở, công trình đã xây dựng);
+ Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ
chức trong nước, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất từ trước ngày 01 tháng 7 năm
2004.
+ Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc
miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);
+ Đối với đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân sử dụng đất vào mục đích
quốc phòng, an ninh thì ngoài giấy tờ quy định tại các Điểm a, b và d Khoản 1
Điều 8 thông tư số 24/2014/TT-BTNMT phải có quyết định của Bộ trưởng Bộ
Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an về vị trí đóng quân hoặc địa điểm công
trình; bản sao quyết định của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch sử
dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh trên địa bàn các quân khu, trên
địa bàn các đơn vị thuộc Bộ Tư lệnh Bộ đội Biên phòng, trên địa bàn tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương mà có tên đơn vị đề nghị cấp Giấy chứng
nhận;
+ Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền
kề phải có họp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án
nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ
24

đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa
đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.
- Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối
với tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu không đồng thời là người sử dụng
đất; đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất đã
được cấp Giấy chứng nhận gồm có:
+ Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mẫu số 04a/ĐK theo thông tư số
24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
+ Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;
+ Sơ đồ về tài sản gắn liền với đất (trừ trường hợp trong giấy tờ về
quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã có sơ đồ tài sản phù hợp với hiện
trạng);
+ Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp chứng nhận bổ sung
quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
+ Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc
miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về tài sản gắn liền với đất (nếu có).
- Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối
với trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý gồm có:
+ Đơn đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mầu số 04a/ĐK theo thông tư số
24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
+ Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất để quảnlý.
+ Sơ đồ hoặc trích đo địa chính thửa đất, khu đất được giao quản lý (nếu
25