Hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn quận đống đa

B GIO DC V O TO
VIN I HC M H NI

NGUYN TIN LC

LUN VN THC S
CHUYấN NGNH: LUT KINH T

LUT KINH T2015 - 2017

Pháp luật về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản gắn liền với đất cho hộ
gia đình, cá nhân
từ thực tiễn quận Đống Đa, Thành Phố
Hà Nội

NGUYN TIN LC

H NI - 2017


B GIO DC V O TO
VIN I HC M H NI

LUN VN THC S

Pháp luật về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản gắn liền với đất cho hộ
gia đình, cá nhân

từ thực tiễn quận Đống Đa, Thành Phố
Hà Nội
NGUYN TIN LC

Chuyờn ngnh

: Lut kinh t

Mó s

: 60 38 01 07

Ngi hng dn khoa hc: PGS.TS

NGUYN TH NGA


HÀ NỘI - 2017


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi.Các kết
quả nêu trong luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác.Các số
liệu, ví dụ, trích dẫn trong luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy, trung thực.

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Tiến Lộc

iv


LỜI CẢM ƠN
Được sự phân công của Khoa Sau đại học, Viện Đại học Mở Hà Nội và sự
đồng ý của giáo viên hướng dẫn PGS.TS Nguyễn Thị Nga về đề tài luận văn: "Pháp
luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn
liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn quận Đống Đa, thành phố Hà
Nội".Để hoàn thành được luận văn này, tôi đã nhận được rất nhiều sự quan tâm,
động viên, giúp đỡ của quý thầy, cô giáo trong trường.
Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn tới các thầy, cô giáo của Viện Đại
học Mở Hà Nội đã tận tình hướng dẫn, giảng dạy trong suốt quá trình tôi học tập,
nghiên cứu tại Viện.
Chân thành cảm ơn giáo viên hướng dẫn khoa học PGS.TS Nguyễn Thị Nga
đã tận tình hướng dẫn tôi nghiên cứu thực hiện luận văn của mình.
Xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Khoa đào tạo sau đại
học, Viện Đại học Mở Hà Nội đã tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập.
Mặc dù đã có nhiều nỗ lực, cố gắng để thực hiện luận văn một cách hoàn chỉnh
nhất, nhưng không thể tránh khỏi những thiếu sót nhất định mà tự bản thân không
thể tự nhận thấy được.Tôi rất mong nhận được sự góp ý của Quý thầy, cô giáo để
luận văn được hoàn chỉnh hơn.
Cuối cùng, tôi xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè đã luôn bên tôi, động
viên và khuyến khích tôi trong quá trình thực hiện luận văn, công trình nghiên cứu
của mình.
Hà Nội, ngày tháng năm 2017
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Tiến Lộc

v

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ....................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ........................................................................... 1
2. Tình hình nghiên cứu đề tài ..................................................................... 3
3. Mục đích nghiên cứu ................................................................................ 5
4. Đối tượng phạm vi nghiên cứu ................................................................ 6
5. Phương pháp nghiên cứu ......................................................................... 7
6.Những đóng góp của Luận văn ................................................................. 7
7.Bố cục của luận văn ................................................................................... 8
Chương 1 ...................................................................................................... 9
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN
KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN ............. 9
1.1. Lý luận chung về hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá
nhân .............................................................................................................. 9
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của GCNQSDĐ ............................................... 9
1.1.1.1. Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất ................................................................... 9
1.1.1.2. Đặc điểm của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất ................................................................. 12
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm về cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân ............................. 14
1.1.2.1. Khái niệm ........................................................................................ 14
1.1.2.2. Đặc điểm ........................................................................................ 15
1.1.3. Mục đích và ý nghĩa của hoạt động cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân .............. 17
1.1.3.1. Đối với Nhà nước.............................................................................. 17

1.1.3.2. Đối với chủ thể sử dụng đất ............................................................. 21
1.1.3.3. Đối với thị trường bất động sản ....................................................... 24
vi


1.2. Tổng quan pháp luật về cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân .................................. 24
1.2.1. Sự cần thiết phải điều chỉnh bằng pháp luật đối với hoạt động cấp
GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia
đình, cá nhân............................................................................................... 24
1.2.2. Khái niệm và cơ cấu pháp luật điều chỉnh hoạt động cấp GCNQSDĐ,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá
nhân ............................................................................................................ 27
1.2.3. Lược sử quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân .......................................................... 32
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 ........................................................................... 42
Chương 2 ..................................................................................................... 43
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN
LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN QUA THỰC TIỄN
TẠI QUẬN ĐỐNG ĐA .............................................................................. 43
2.1. Nội dung pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất ......................................... 43
2.1.1. Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất......................................................... 43
2.1.2. Điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất......................................................... 44
2.1.3. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất ................................................................ 47

2.1.4. Nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất khi được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất ............................................................................. 51
2.1.5. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ................... 57
2.1.6. Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ......... 58
2.2. Thực tiễn thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại quận Đống Đa,
thành phố Hà Nội ....................................................................................... 61

vii


2.2.1. Tổng quan chung về tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại quận Đống Đa,
thành phố Hà Nội ....................................................................................... 61
2.2.2. Một số nhận định, đánh giá về tình hình cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại
quận Đống Đa, thành phố Hà Nội ............................................................. 74
2.2.2.1. Những kết quả đạt được ................................................................ 74
2.2.2.2. Những hạn chế, vướng mắc và nguyên nhân của những hạn chế,
vướng mắc .................................................................................................. 78
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 ........................................................................... 90
Chương 3 ..................................................................................................... 91
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ
THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN
LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN.................................. 91
3.1. Các yêu cầu đặt ra cần đạt được khi hoàn thiện pháp luật và nâng
cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình,
cá nhân ........................................................................................................ 91

3.1.1. Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia
đình, cá nhân............................................................................................... 91
3.1.2. Một số yêu cầu đặt ra khi hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất cho hộ gia đình, cá nhân ....................................................................... 93
3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân ...................................................... 95
3.2.1. Hoàn thiện các qui định của pháp luật vềcấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia
đình, cá nhân................................................................................................ 95
3.2.2. Nâng cao hiệu quảthực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia
đình, cá nhân............................................................................................... 99
viii


KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 ......................................................................... 111
KÊT LUẬN ............................................................................................... 113
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................. 115

ix


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Tùy thuộc vào vị trí địa lý mà mỗi một quốc gia dân tộc đều có những
nguồn tài nguyên thiên nhiên khác nhau. Trong đó, đất đai được coi là nguồn
tài nguyên vô giá đối với bất kỳ một đất nước nào. Ở Việt Nam, đất đai thuộc

sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu duy nhất và thống nhất
quản lý nhưng Nhà nước lại không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất mà giao
đất, cho thuê đất cho các cá nhân, tổ chức và công nhận quyền sử dụng đất
thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất và viết tắt là GCNQSDĐ).GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý xác lập
mối quan hệ hợp pháp giữa nhà nước và người sử dụng đất.Do vậy, việc cấp
giấy chứng nhận có ý nghĩa rất lớn không chỉ đối với người sử dụng đất mà cả
với cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai. Cụ thể là:
Đối với người sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là cơ sở pháp lý để nhà nước
công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của họ. Đây cũng chính là cơ sở để
người sử dụng đất được phép thực hiện đầy đủ và trọn vẹn quyền năng của
mình đối với đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trên cơ sở đó sẽ
góp phần giúp cho chủ thể này có thể yên tâm đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu
quả trong quá trình khai thác, quản lý và sử dụng đất đai.
Đối với các cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai, công tác cấp
GCNQSDĐ cũng giữ một vai trò hết sức quan trọng. Bởi, trên cơ sở cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân, Nhà nước có thể dễ dàng nắm
được tình hình khai thác, sử dụng, biến động của đất đai, từ đó đề ra các chính
sách về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đạt hiệu quả, thúc đẩy nền kinh tế nước
nhà phát triển. Bên cạnh đó, việc thực hiện tốt công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất còn giúp thực hiện tốt các công tác quản lý, giám sát việc
1


thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; thanh tra, kiểm tra, giám sát,
theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi
phạm pháp luật về đất đai. Đồng thời, nó cũng là cơ sở để giải quyết tranh chấp
về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và sử dụng đất đai. Mặt

khác, thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà nước có thể
quản lý đất đai trên toàn lãnh thổ, kiểm soát được việc mua bán, giao dịch trên
thị trường và góp phần tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Vì vậy, tiến độ và
mức độ hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử
dụng đất là thước đo trình độ quản lý đất đai của Nhà nước, giúp Nhà nước kiểm
soát tình hình đất đai một cách hiệu quả. Chính vì lẽ đó, vấn đề về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất luôn được nhà nước và chính quyền địa phương
các cấp đặc biệt chú trọng, quan tâm.
Luật Đất đai 2003 đã đề cập đến vấn đề cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất nhưng không công nhận quyền sở hữu tài sản trên đất. Năm 2009,
Quốc hội Việt Nam đã ban hành Luật số 38/2009/QH12 trong đó sửa đổi, bổ
sung một số điều của Luật Đất đai 2003 về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã hoàn thiện
hơn pháp luật về đất đai. Và đến nay, Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội
đã thông qua ngày 29/11/2013 và có hiệu lực kể từ 01/7/2014 tiếp tục ghi
nhận sự thay đổi đó. Như vậy, có thể thấy rằng Luật đất đai năm 1993, Luật
đất đai năm 2003, Luật đất đai 2013 và hàng loạt các văn bản hướng dẫn đi
kèm đã không ngừng được sửa đổi, bổ sung, thay thế cho phù hợp với nhu
cầu, đòi hỏi của thực tiễn. Với hi vọng tạo một môi trường pháp lý thông
thoáng trong lĩnh vực đất đai, phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của đất
nước trong hiện tại và tương lai. Song, trong quá trình thực hiện những văn
bản này, bên cạnh những kết quả nhất định đã thu được thì công tác cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất vẫn còn một số bất cập, vướng mắc, đặc biệt khó khăn khi mà pháp
luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền
2


sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong pháp luật đất đai, pháp luật
nhà ở, pháp luật xây dựng, pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng… còn nhiều

bất cập, mâu thuẫn, chồng chéo…Nhiều quy định thể hiện nhiều sự gò bó, và
thiếu tính khả thi. Các điều kiện về nhân lực, vật lực, tài lực chưa đáp ứng kịp
với yêu cầu và nhu cầu của thực tế.
Đống Đa là một trong bốn quận nội thành cũ được thành lập đầu tiên
của Thủ đô Hà Nội, hiện gồm 21 đơn vị hành chính phường trực thuộc với
dân số lên tới hơn 352.000 người trong phạm vi 9,96 km2, mật độ dân số lên
tới 35.341 người/km². Với cộng đồng dân cư đông đúc, di nhập từ nhiều nơi
khác nhau và lịch sử quản lý đất đai, nhà ở để lại nhiều phức tạp do đất đai
chủ yếu nằm xen kẹt trong các khu tập thể, gần ao, hồ, mương, rạch, nhiều
thửa đất nằm trong vành đai bảo vệ các di tích lịch sử,... khó xác định chính
xác được nguồn gốc. Do vậy, Đống Đa được coi là một trong những quận
phát sinh nhiều vướng mắc và tranh chấp liên quan đến việc cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất nhất tại Hà Nội. Việc nghiên cứu thực tiễn áp dụng
và vận dụng Luật đất đai năm 2013 trên địa bàn quận Đống Đa trong việc giải
quyết các vấn đề liên quan tới công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất nếu được giải quyết hiệu quả và triệt để thì Đống Đa sẽ trở thành điểm
sáng để các quận huyện khác trên Việt Nam tham khảo và học tập.
Từ thực trạng nêu trên, tác giả đã quyết định lựa chọn đề tài : “Hoàn
thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn quận
Đống đa” làm đề tài luận văn thạc sĩ.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình và cá nhân được giới nghiên
cứu khoa học pháp lí nghiên cứu khá nhiều với nhiều khía cạnh khác nhau.
Điển hình là hàng loạt các công trình, các bài bài viết, các sách chuyên khảo
đã và đang là tài liệu nghiên cứu phổ biến như: Nguyễn Quang Học (2004),
3

Các vấn đề pháp lý về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, luận văn thạc
sĩ luật học, trường Đại học Luật, Hà Nội; Đặng Anh Quân (2011), Bàn về
khái niệm đăng kí đất đai trên Tạp chí Khoa học pháp lí số 2/2011… Ngoài ra
có một số công trình nghiên cứu khoa học có liên quan đến phần nào lĩnh
vực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân như: Nguyễn Quang Tuyến
(2003), “Địa vị pháp lý người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự,
thương mại về đất đai”, luận án tiến sĩ luật học, trường Đại học Luật, Hà
Nội; TS Trần Quang Huy (2009), Pháp luật đất đai Việt Nam hiện hành
nhìn từ góc độ bảo đảm quyền của người sử dụng đất, Tạp chí luật học, số
8/2009; Ths. Phạm Thu Thủy (2005), Một số vấn đề về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2003, tạp chí luật học, số
3/2005; Báo cáo số 93/ BC- CP ngày 19/ 10/ 2007 của chính phủ về tiến độ
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Phạm Thị Thanh Hải (2010), Một
số vấn đề pháp lý về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất, Khóa luận tốt nghiệp, Trường
Đại học Luật, Hà Nội; Vũ Thị Nguyện (2007), Quá trình hoàn thiện việc
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong bối cảnh phải xử lý các
vướng mắc về đất đai, Luận văn tốt nghiệp, Trường Đại học Luật, Hà Nội;
Nguyễn Mạnh Khởi (2009), pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và
công trình xây dựng ở Việt Nam, Luận văn thạc sĩ, Trường Đại học quốc
gia Hà Nội; Đỗ Thị Anh Thư (2009), cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất trên địa bàn thành phố Hà Nội từ năm 2003 đến nay, Luận văn thạc sĩ
luật học, Trường Đại học quốc Gia Hà Nội.
Với những cách tiếp cận và khía cạnh nghiên cứu khác nhau, các
công trình đã công bố nêu trên nhận thấy các công trình chưa nghiên cứu
vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất trong một chỉnh thể thống nhất, toàn diện, các khía
cạnh thực tiễn chưa được đầu tư nghiên cứu sâu. Mặt khác, các công trình
4

mang tính lí luận chung chưa đi vào thực tiễn áp dụng tại một địa phương
cụ thể. Vì vậy, đề tài nghiên cứu của tác giả là sự cần thiết và có ý nghĩa
quan trọng góp phần tiếp tục làm sáng tỏ những tồn tại, bất cập của pháp
luật hiện hành đã và đang là rào cản, làm chậm tiến độ cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
hiện nay. Qua đó, góp phần tiếp tục hoàn thiện pháp luật về vấn đề này
trong thời gian tới.
3. Mục đích nghiên cứu
Việc nghiên cứu đề tài nhằm những mục tiêu cụ thể sau:
Một là, Nghiên cứu làm sáng tỏ một số vấn đề chung về giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, cơ sở pháp lí của cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
để làm cơ sở cho việc nghiên cứu các quy định của pháp luật thực định về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân.
Hai là: Phân tích và đánh giá các quy định của pháp luật thực định để
làm sáng tỏ: Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà và tài sản gắn liền với đất đã đạt được những thành tựu đáng kể: góp
phần quản lý nhà nước về đất đai có hiệu quả hơn, quyền và lợi ích của người
sử dụng đất được đảm bảo hơn. Tuy nhiên, qua sự phân tích, đánh giá và lồng
ghép bằng những dẫn chứng cụ thể trên thực tế, tác giả cũng tập trung chỉ rõ
những tồn tại, bất cập của pháp luật về vấn đề này, cùng những vướng mắc
nảy sinh trong quá quá trình áp dụng pháp luật trong thực tế
Ba là: Trên cơ sở phân tích, tìm ra những nguyên nhân của những tồn
tại, bất cập vướng mắc thực tế phát sinh, người viết đề xuất một số kiến nghị
góp phần hoàn thiện pháp luật về vấn đề này nhằm nâng cao hiệu quả của
hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất trên thực tế
5


4. Đối tượng,phạm vinghiên cứu
Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất có phạm vi rất rộng, được áp dụng đối với
nhiều nhiều chủ thể sử dụng đất khác nhau, với nguồn gốc sử dụng đất không
giống nhau. Mặt khác, hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất không chỉ thuần tuý là
xem xét các yếu tố, các điều kiện, các quy trình, thủ tục đối với đất, mà còn
phải xem xét bao gồm quyền sử dụng đất đó có tài sản là nhà ở, các công trình
và các tài sản khác trên đất hay không. Từ đó để xác định cách thức cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất được thực hiện như thế nào. Vì vậy, trong phạm vi là một luận văn
thạc sĩ, với thời gian hạn hẹp nên tác giả chỉ tập trung nghiên cứu:
+ Một là, vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối với chủ thể là hộ gia đình, cá nhân. Trong
đó, tác giả sẽ tập trung nghiên cứu những nội dung cơ bản nhất như: các
nguyên tắc, điều kiện, nội dung và thẩm quyền cấp giấy, trình tự, thủ tục và
các xử lí phát sinh trong quá trình thực hiện việc cấp giấy chứng nhận. Đồng
thời tiến hành đánh giá và lồng ghép bằng những dẫn chứng cụ thể trên thực
tế, những ưu và nhược điểm trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; nêu những giải
pháp và phương hướng để đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận quyền
sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
+ Hai là, xem xét thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ
gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội.
+ Nghiên cứu, hệ thống hóa các quy định pháp luật về cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
cho hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam;

6


+ Nghiên cứu thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ
gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội.
5. Phương pháp nghiên cứu
Để giải quyết các nội dung nghiên cứu và mục đích mà đề tài đặt ra,
luận văn chủ yếu sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau đây:
- Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy
vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác - Lê Nin;
- Tại chương 1 của luận văn, phương pháp hệ thống, phân tích, phương
pháp lịch sử, đánh giá, tổng hợp được tác giả sử dụng để nghiên cứu những
vấn đề lý luận cơ bản về pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân
ở Việt Nam;
- Tại chương 2 của luận văn, phương pháp thống kê, phân tích, tổng
hợp, so sánh, đánh giá, bình luận được sử dụng để nghiên cứu thực tiễn thi
hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận
Đống Đa, thành phố Hà Nội;
- Phương pháp so sánh luật, phương pháp tổng hợp, phương pháp diễn
giải, phương pháp quy nạp,… được tác giả vận dụng vào chương 3 để nghiên
cứu trong việc đưa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
cho hộ gia đình, cá nhân. Trên cơ sở đó, đề xuất các kiến nghị nhằm nâng cao
hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân.
6.Những đóng góp của Luận văn
Luận văn có những đóng góp cơ bản sau đây:

7


- Làm rõ khái niệm, đặc điểm, bản chất pháp lý của pháp luật về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam;
- Làm rõ thực trạng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá
nhân ở Việt Nam; Làm rõ thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ
gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội;
- Trên cơ sở đó chỉ ra những hạn chế, bất cập còn tồn tại trong quy định
của pháp luật hiện hành (Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn).
Đồng thời, chỉ ra những bất cập trong quá trình tổ chức thực thi pháp luật về
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân diễn ra trên thực tế;
- Đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực
thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân
7.Bố cục của luận văn
Ngoài phần mở đầu, mục lục, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo,
luận văn được kết cấu thành 3 chương như sau:
Chương 1: Những vấn đề lý luận chung về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia
đình, cá nhân
Chương 2: Thực trạng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá
nhân qua thực tiễn tại quận Đống Đa
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực
thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân.

8


Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI
SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
1.1. Lý luận chung về hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia
đình, cá nhân
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của GCNQSDĐ
1.1.1.1. Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và
thống nhất quản lý. Tinh thần pháp luật này được ghi nhận tại Điều 53 Hiến
pháp nước CHXHCN Việt Nam năm 2013. Theo đó, Nhà nước thay mặt nhân
dân thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lí toàn bộ đất đai
trong phạm vi cả nước. Là chủ sở hữu đại diện nên Nhà nước có đầy đủ ba
quyền năng là chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với đất đai. Tuy nhiên, trên
thực tế, Nhà nước không trực tiếp khai thác, sử dụng đất đai mà trao quyền sử
dụng cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân… Và giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được coi là một trong
những công cụ pháp lí quan trọng để Nhà nước thực hiện quyền quản lí, kiểm
soát các quan hệ đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng và tài sản khác gắn

liền với đất đối với các chủ thể khai thác và sử dụng đối với các tài sản đó.
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 48 Luật Đất đai năm 2003 thì Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu
thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất. Đối với trường hợp có tài sản
gắn liền với đất thì chủ sở hữu tài sản phải đăng ký sở hữu tài sản theo quy
định của pháp luật về đăng ký bất động sản. Tuy nhiên, theo quy định của
Luật Xây dựng năm 2003 và Luật Nhà ở năm 2005, nếu chủ sở hữu có yêu
cầu cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với trường hợp có nhà ở, công
9


trình xây dựng trên đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Mẫu Giấy chứng nhận này do Bộ Xây dựng
phát hành.
Việc tồn tại cùng lúc hai loại giấy chứng nhận này gây nhiều phiền hà
cho cả người dân và cơ quan quản lý nhà nước. Để khắc phục tình trạng trên,
ngày 19/10/2009, Chính phủ đã ban hành Nghị định 88/2009/NĐ-CP quy
định thống nhất tất cả mọi loại bất động sản vào một loại giấy chứng nhận
chung cho cả nhà và đất, mẫu giấy này do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát
hành gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất. Giấy này có màu hồng nên thường được gọi là “sổ
hồng”. Tuy nhiên, trong Nghị định này này lại không đưa ra khái niệm về
GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất.
Trước thực tế trên, để đảm bảo tính thống nhất trong quan niệm về giá
trị của GCNQSD đất, cũng nhằm đảm bảo lợi ích thiết thực cho người sử
dụng đất không chỉ là quyền lợi hợp pháp về mảnh đất mà còn bao gồm cả
những tài sản được tạo ra trên đất, gắn liền với đất; đồng thời đảm bảo việc
quản lý tập trung, thống nhất, quy về một đầu mối đối với đất và tài sản trên
đất, Luật đất đai năm 2013 đã sửa đổi, chỉnh sửa lại khái niệm về GCNQSD
đất theo hướng toàn diện và bao quát, đầy đủ hơn. Theo đó: “GCNQSD đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để
Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở,
tài sản khác gắn liền với đất”.
Với khái niệm này, một mặt chỉ rõ giá trị của GCNQSD đất đó là cơ sở,
là căn cứ để xác lập QSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất;
đồng thời xác định, nhà ở, tài sản khác được tạo ra trên đất, gắn liền với đất chúng sẽ là một chỉnh thể thống nhất không thể tách rời với đất và phải được
Nhà nước công nhận quyền sở hữu hợp pháp khi đáp ứng đủ điều kiện theo
quy định của pháp luật. Với khái niệm được thay đổi nêu trên, chúng không
10


chỉ đảm bảo về quyền và lợi ích hợp pháp của người có QSDĐ và tài sản trên
đất, mà còn đảm bảo việc quản lý tập trung, thống nhất trong quản lý đất đai
và nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất, khắc phục sự mâu thuẫn và không hợp
lý trong các quy định của Luật Đất đai và Luật Nhà ở trước đây.
Như vậy, GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất, trước hết được hiểu là một "chứng thư pháp lý", xác nhận mối quan
hệ hợp pháp giữa Nhà nước với các chủ thể có QSDĐ hợp pháp, quyền sở
hữu hợp pháp về nhà và các tài sản khác trên đất. GCN này được cấp bởi cơ
quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật, ghi nhận những
chủ thể có QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và những tài sản gắn liền với đất một
cách hợp pháp và được Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trong quá
trình khai thác và sử dụng đất và các tài sản đó.
Từ những phân tích trên ta thấy, thực tế các quy định của pháp luật
không có quy định phân biệt đối với GCNQSD đất theo mục đích sử dụng
đất. Như vậy, để làm sáng tỏ các đặc trưng cơ bản của GCNQSD đất ở cho cá
nhân, hộ gia đình tác giả đi phân tích các đặc trưng cơ bản của GCNQSD đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:
Thứ nhất, GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất là một loại giấy do cơ quan nhà nước có thẩm quyền được pháp luật
chỉ định chịu trách nhiệm phát hành thống nhất trong phạm vi cả nước.
GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp
cho các chủ thể sử dụng đất, chủ sở hữu nhà hoặc các tài sản gắn liền với đất
một cách hợp pháp khi họ đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật;
Thứ hai, GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất là một trong những công cụ để Nhà nước quản lý đất đai đối với các chủ
thể sử dụng đất. Cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là một trong những cơ sở quan trọng giúp Nhà nước xây dựng,
điều chỉnh chính sách đất đai cũng như thực hiện các nội dung quản lý nhà
nước về đất đai (quản lý được hiện trạng sử dụng đất, nguồn gốc và diễn biến
11


của quá trình sử dụng đất, các thông tin cần thiết về tình hình sử dụng đất đai
trong phạm vi toàn quốc; tình hình thực hiện chính sách đất đai, chiến lược
quản lý và sử dụng đất đai, công tác quy hoạch, thống kê, kiểm kê đất đai …).
Thứ ba, GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất là cơ sở pháp lý quan trọng để xác nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất hợp pháp của một chủ thể, tạo lập sự an toàn pháp lý
trong các giao dịch đất đai và tài sản khác gắn liền với đất. Qua đó, các chủ
thể sẽ an tâm khai thác tốt hơn mọi tiềm năng của đất và được Nhà nước bảo
hộ khi lợi ích chính đáng bị xâm phạm.
Với khái niệm và đặc trưng như trên cho thấy rõ: GCNQSD đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà
nước xác nhận và bảo hộ QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền
với đất hợp pháp của người có QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất.
1.1.1.2. Đặc điểm của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Để thực hiện các quyền của đại diện chủ sở hữu, thực hiện chức năng
quản lí và sử dụng các tài sản là quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản pháp luật khác nhau như:
Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Bảo vệ và phát triển rừng cùng
các văn bản hướng dẫn thi hành... Một điều dễ nhận thấy đó là, ở các văn bản
khác nhau thì giấy chứng nhận qua các thời kì cũng tồn tại với nhiều tên gọi
khác nhau như: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở, các công trình xây dựng; giấy chứng nhận quyền sở hữu rừng hoặc
hiện nay thống nhất thành giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất)... Dù với nhiều tên gọi khác nhau nêu trên, song bản chất pháp lí
chung nhất của các loại giấy chứng nhận này đều thể hiện sự xác nhận của Nhà
nước về quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp của một chủ thể đối với một diện
12


tích đất, một ngôi nhà, một công trình xây dựng hoặc một tài sản gắn liền với
đất nhất định. Đây cũng chính là cơ sở pháp lý để Nhà nước bảo vệ quyền và
lợi ích hợp pháp cho chủ thể được cấp giấy chứng nhận. Chứng thư pháp lý này
có những đặc điểm cơ bản sau đây:
Thứ nhất,Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một loại giấy do cơ
quan nhà nước có thẩm quyền được pháp luật chỉ định chịu trách nhiệm phát
hành thống nhất trong phạm vi cả nước, đó là Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được Nhà nước sử dụng để cấp cho các
chủ thể sử dụng đất, chủ sở hữu nhà hoặc các tài sản gắn liền với đất một cách
hợp pháp (trong đó có hộ gia đình, cá nhân) khi họ đáp ứng đủ điều kiện theo
quy định của pháp luật;
Thứ hai, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những công
cụ để Nhà nước quản lí đất đai đối với các chủ thể sử dụng đất. Cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những cơ sở quan trọng giúp Nhà

nước xây dựng, điều chỉnh chính sách đất đai cũng như thực hiện các nội
dung quản lý Nhà nước về đất đai. Thông qua hoạt động cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất Nhà nước nắm bắt cụ thể, sát sao hiện trạng, nguồn gốc và
diễn biến của quá trình sử dụng đất, nắm bắt được các thông tin cần thiết về
tình hình sử dụng đất đai trong phạm vi toàn quốc. Từ đó phân tích, đánh giá
việc thực hiện chính sách đất đai và đề xuất chiến lược quản lý và sử dụng đất
đai có hiệu quả.
Hoạt động này cũng giúp cho công tác quy hoạch, thống kê đất đai diễn
ra thuận lợi giảm chi phí và thời gian. Nếu không làm tốt công tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất dẫn đến khó khăn trong việc phân biệt được
diện tích đất sử dụng hợp pháp và diện tích đất sử dụng bất hợp pháp. Đồng
thời gây khó khăn không nhỏ cho Nhà nước khi phải thực hiện bồi thường
thiệt hại cho Người sử dụng đất trong việc quy hoạch và giải phóng mặt bằng.
Mặt khác, thông qua hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nhà
nước sẽ kiểm soát được các giao dịch đất đai của người sử dụng đất.
13


Thứ ba, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý quan
trọng để xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của một chủ thể sử dụng đất
trước cơ quan nhà nước có thẩm quyền và trước các chủ thể khác trong quá
trình sử dụng; Cụ thể là: Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người
sử dụng đất đã khẳng định được sự an toàn của mình đối với đất đai. Sau khi
được cấp, người sử dụng đất thể hiện tư cách pháp lý của mình là người sử
dụng đất hợp pháp trong quan hệ đất đai (quan hệ với Nhà nước và quan hệ
với người sử dụng đất khác). Chủ sử dụng đất sẽ an tâm khai thác tốt nhất mọi
tiềm năng của khu đất được giao đồng thời được nhà nước bảo hộ khi bị xâm
phạm lợi ích chính đáng.
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm về cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

1.1.2.1. Khái niệm
Mọi hoạt động quản lý của Nhà nước nói chung và hoạt động quản lý
đất đai nói riêng đều hoạt động dựa trên cơ sở là các văn bản pháp lý do nhà
nước ban hành điều chỉnh. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng
không phải là ngoại lệ, xuyên suốt quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất là việc thực hiện, tuân thủ các quy định chặt chẽ trong các văn bản
của Nhà nước về quản lý và sử dụng đất đai.Hiện tại, pháp luật hiện hành
không có khái niệm riêng về Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, qua thực tiễn triển khai hoạt
động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
gắn liền với đất cho thấy, nếu xem xét theo nghĩa hẹp thì việc cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
một mặt là biểu hiện của sự công nhận của nhà nước, đồng thời là một sản
phẩm của hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất. Đó là hành vi pháp lý cuối
cùng của nhà nước ký, trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và vào hệ
thống sổ sách của nhà nước.

14


Cấp Giấy chứng nhận là một quá trình bao gồm các công việc như:
kiểm tra, đo đạc thực địa, thẩm tra và xác minh hồ sơ, đối chiếu hồ sơ xin cấp
Giấy chứng nhận với hiện trạng thực tế mà cơ quan chuyên môn trong lĩnh
vực đất đai, nhà ở và quản lí các tài sản khác thực hiện; xem xét, quyết định
và phê duyệt cấp Giấy chứng nhận của cơ quan hành chính nhà nước; cuối
cùng là thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho những trường hợp đủ điều kiện
theo luật định.
Từ đó, theo tác giả có thể hiểu việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chính là hoạt
động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thông qua hệ thống các quy phạm

pháp luật về nội dung và các thủ tục hành chính để xác lập và công nhận
quyền sử dụng đất hợp pháp cho cá nhân, tổ chức.
1.1.2.2. Đặc điểm
Hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân có những đặc điểm cơ bản
sau đây:
Một là, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản gắn liền với đất là giai đoạn cuối cùng của quá trình giao đất, cho thuê
đất và đăng kí biến động đất đai đối với việc chứng nhận quyền sử dụng đất
và cũng là giai đoạn cuối cùng của việc cấp giấy phép cũng như xác nhận
quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản trên đất.
Hai là, hoạt động cấp giấy chứng nhận luôn luôn phải tuân thủ những
trình tự, thủ tục theo luật định với những quy trình xét duyệt hết sức chặt chẽ,
nghiêm túc. Qua đó, góp phần giúp Nhà nước quản lý thống nhất, đồng bộ và
chặt chẽ về đất đai, cũng như các tài sản khác gắn liền với đất.
Ba là, chủ sử dụng đất chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi quyền sử dụng
đất, nhà ở, các tài sản khác trên đất của họ là hợp pháp và không có tranh
chấp. Mọi các tranh chấp, bất đồng, mâu thuẫn xảy ra đều phải được giải
15


quyết dứt điểm mới thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận.
Bốn là, hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất luôn có sự tham gia của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền để xem xét tính hợp pháp của mảnh đất, cũng như tài
sản trên đất. Cơ quan nhà nước chỉ cấp giấy chứng nhận khi đã xác nhận tính
đúng đắn của hồ sơ xin cấp.
Năm là, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất là một lĩnh vực tổng hợp đòi hỏi phải giải

quyết nhiều khâu, nhiều công đoạn và phải có sự kết hợp của nhiều yếu tố
khách quan và chủ quan khác nhau, cả yếu tố kinh tế kết hợp hài hoà với yếu
tố chính trị, xã hội, pháp lí và cả yếu tố kĩ thuật. Cụ thể:
+ Tính pháp lý: thể hiện thông qua các điều kiện pháp lý của sự công
nhận và giấy chứng nhận được cấp ra có xác lập mối quan hệ pháp lý về
quyền và nghĩa vụ của chủ thể có chủ quyền sử dụng đất, các tài sản trên đất
với nhà nước hay không.
+ Tính kỹ thuật: thể hiện thông qua các yếu tố toán học, trắc địa, bản
đồ, họa đồ... nhằm phản ánh đối tượng (yếu tố đối vật trong giấy chứng nhận)
về vị trí, hiện trạng tại thời điểm cấp giấy chứng nhận. Mức độ thể hiện những
yếu tố kỹ thuật nhiều hay ít, độ chính xác cao hay thấp tùy thuộc chủ yếu vào
khả năng trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của đội ngũ những người thực hiện
nhiệm vụ này, hoặc phụ thuộc điều kiện cơ sở vật chất, trang thiết bị.
+ Yếu tố kinh tế: sự biểu hiện yếu tố kinh tế trước hết bởi mục tiêu của
sự công nhận. Trước hết, do đối tượng để cấp giấy là tài sản, do vậy, người có
tài sản có nhu cầu bảo đảm sự an toàn đối với tài sản nên yêu cầu cấp giấy
chứng nhận. Mặt khác, về phía Nhà nước, thông qua việc cấp giấy chứng
nhận sẽ xác lập một cách đầy đủ nghĩa vụ tài chính mà các chủ thể phải nộp.
Khi xem xét dưới góc độ tổ chức thực hiện quá trình cấp giấy chứng nhận,
yếu tố kinh tế phản ánh khá rõ nét thông qua các chi phí vật chất cho quá trình
này, kể cả về phía chủ thể sử dụng và về phía Nhà nước, đây là khoản chi phí
16