Thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ thực tiễn huyện thanh trì, thành phố hà nội
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.8 MB, 100 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI
--------------***--------------
LUẬN VĂN THẠC SỸ
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ
THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TỪ THỰC TIỄN
HUYỆN THANH TRÌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
LƯU HÒA THUẬN
HÀ NỘI – 2015
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI
--------------***--------------
LUẬN VĂN THẠC SỸ
THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TỪ THỰC TIỄN
HUYỆN THANH TRÌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
LƯU HÒA THUẬN
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ
MÃ SỐ: 60380107
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. ĐINH VĂN THANH
HÀ NỘI - 2015
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi dưới sự hướng
dẫn của PGS. TS. Đinh Văn Thanh. Những ý kiến, nhận định khoa học của người
khác đều được ghi chú xuất xứ rõ ràng, đầy đủ.
Các kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực, chưa từng được công bố
trong bất kỳ công trình nào của các tác giả khác.
Tôi xin chịu trách nhiệm hoàn toàn về tính trung thực, chuẩn xác của nội
dụng luận văn./.
Tác giả
Lưu Hòa Thuận
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành Luận văn Thạc sỹ này, trước hết tôi xin chân thành cảm ơn
các thầy giáo, cô giáo Khoa Sau Đại học Viện Đại học Mở Hà Nội đã dạy dỗ, chỉ
bảo ân cần, tạo mọi điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và hoàn thành
Luận văn Thạc sỹ. Đặc biệt tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc tới thầy
giáo PGS.TS. Đinh Văn Thanh đã tận tình giúp đỡ và trực tiếp hướng dẫn tôi trong
suốt thời gian thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Đ/c lãnh đạo và các chuyên viên Phòng Tài
nguyên và Môi trường huyện Thanh Trì, Lãnh đạo Ủy ban nhân dân huyện Thanh
Trì, thành phố Hà Nội đã tạo điều kiện và nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình thu
thập tài liệu, số liệu để hoàn thành bản Luận văn này.
Cuối cùng tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến gia đình, bạn bè và đồng
nghiệp đã động viên tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện Luận văn.
Mặc dù đã có sự cố gắng và tận tâm, nhưng do còn nhiều hạn chế về kinh
nghiệm thực tiễn, kiến thức nên đề tài này chắc chắn sẽ không thể tránh khỏi những
thiếu sót và hạn chế. Do vậy, tôi rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của các
thầy, cô và bạn bè để bài Luận văn Thạc sỹ của tôi được hoàn thiện hơn.
Tôi xin kính chúc các thầy, cô giáo, gia đình, bạn bè và đồng nghiệp luôn
mạnh khỏe, hạnh phúc và đạt nhiều thành công trong cuộc sống!
Hà Nội, ngày
tháng
năm 2015
Học viên
Lưu Hòa Thuận
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
LỜI CẢM ƠN
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
PHẦN MỞ ĐẦU .................................................................................................... 1
Chương 1: KHÁI QUÁT QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CÔNG TÁC CẤP
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ............................................... 8
1.1. Khái quát chung về quyền sử dụng đất ...................................................... 8
1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất .................................................................. 8
1.1.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ...................................................... 10
1.1.3. Đặc điểm và ý nghĩa của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ............... 12
1.2. Sự cần thiết của công tác cấp GCN QSDĐ ............................................... 14
1.2.1. Đối với người sử dụng đất ..................................................................... 14
1.2.2. Đối với Nhà nước .................................................................................. 15
1.2.3. Đối với các đối tượng có liên quan ........................................................ 15
1.3. Nguyên tắc, yêu cầu của công tác cấp GCN QSDĐ ................................. 16
1.4. Nội dung của công tác cấp GCN QSDĐ ................................................... 18
1.4.1. Đối tượng kê khai đăng ký, cấp GCN QSDĐ ........................................ 18
1.4.2. Thẩm quyền thực hiện đăng ký và xét duyệt cấp GCN QSDĐ ............... 20
1.4.3. Những trường hợp được cấp GCN QSDĐ ............................................. 21
1.5. Quy trình, thủ tục cấp GCN QSDĐ .......................................................... 26
1.6. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác cấp GCN QSDĐ .............................. 30
1.6.1. Yếu tố về Nhân lực................................................................................ 30
1.6.2. Yếu tố về kinh phí ................................................................................. 32
1.6.3. Yếu tố về kỹ thuật ................................................................................. 32
1.6.4. Các khoản thu tài chính ......................................................................... 35
1.6.5. Các quy định của pháp luật và chính sách của Nhà nước ...................... 36
1.6.6. Ý thức chấp hành pháp luật của người sử dụng đất ................................ 38
Chương 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁCCẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH TRÌ, THÀNH
PHỐ HÀ NỘI ...................................................................................................... 40
2.1. Tình hình quản lý, sử dụng đất đai huyện Thanh Trì ............................. 40
2.1.1. Thưc trạng quản lý đất đai ..................................................................... 40
2.1.2. Hiện trạng sử dụng đất .......................................................................... 45
2.1.3. Tình hình biến động đất đai ................................................................... 48
2.1.4. Những khó khăn vướng mắc trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất ..................................................................................................... 48
2.1.5. Nhận xét chung ..................................................................................... 52
2.2. Thực trạng pháp luật về cấp GCNQSDĐ ................................................. 53
2.2.1. Lịch sử của công tác cấp GCNQSDĐ trong quản lý Nhà nước về đất đai
trước khi có luật Đất đai 2013 ......................................................................... 53
2.2.2. Các quy định của pháp luật liên quan đến công tác cấp GCNQSDĐ từ sau
khi Luật Đất đai 2013 được ban hành .............................................................. 57
2.2.3. Một số văn bản pháp lý của UBND huyện Thanh Trì về cấp GCNQSDĐ. 62
2.2.4. Đánh giá thực trạng các văn bản về cấp GCNQSDĐ. ............................ 63
2.2.5. Đánh giá thực trạng các văn bản về cấp GCNQSDĐ. ............................ 65
2.3. Thực trạng công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn huyện Thanh Trì giai
đoạn 2012-2014 ................................................................................................. 67
2.3.1. Kết quả quá trình đăng ký đất đai .......................................................... 67
2.3.2. Đánh giá chung về công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn huyện Thanh
Trì ................................................................................................................... 68
Chương 3: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT
VỀ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN
ĐỊA BÀN HUYỆN THANH TRÌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI ............................... 73
3.1. Phương hướng chung ................................................................................ 73
3.2. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về công tác cấp GCN QSDĐ trên
địa bàn huyện ................................................................................................... 75
3.2.1. Hoàn thiện các văn bản pháp luật và các chính sách của Nhà nước........ 75
3.2.2. Hoàn thiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ......................................... 76
3.2.3. Hoàn thiện công tác lập hồ sơ địa chính ................................................ 78
3.2.4. Hoàn thiện công cụ tài chính ................................................................. 79
3.2.5. Giải pháp về lực lượng cán bộ ............................................................... 80
3.2.6. Tăng cường công tác thanh kiểm tra ...................................................... 81
3.2.7. Tuyên truyền và nâng cao nhận thức của người dân về pháp luật đất đai82
KẾT LUẬN .......................................................................................................... 83
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
STT
Ký hiệu
Ý nghĩa
1
GCNQSDĐ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2
GCN
Giấy chứng nhận
3
CNH-HĐH
Công nghiệp hóa - hiện đại hóa
4
HSĐC
Hồ sơ địa chính
5
CT
Chỉ thị
6
QĐ
Quyết định
7
VPĐKQSDĐ
Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất
8
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
9
UBND
Uỷ ban nhân dân
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Sự nghiệp đổi mới của đất nước do Đảng khởi xướng đã trải qua chặng
đường gần 30 năm với nhiều thành tựu to lớn. Với mốc đột phá về đổi mới vào năm
1986, trong đó trước hết là đổi mới chính sách đất đai nhằm phát triển kinh tế nông
nghiệp đã làm thay đổi nền kinh tế và xã hội. Từ đó đến nay, chính sách và pháp
luật về đất đai đã liên tục được sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện theo hướng ngày
càng đảm bảo tốt hơn quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức có quyền sử
dụng đất. Các định hướng này đã được thể hiện thông qua Nghị quyết Trung ương 6
khoá XI của Đảng và Nghị quyết của Chính phủ về mảng công tác này. Vì thế, có
thể nói chính sách và pháp luật về đất đai đóng vai trò rất quan trọng trong chiến
lược phát triển kinh tế - xã hội của Đảng và Nhà nước ta. Để phục vụ có hiệu quả sự
nghiệp công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước Hiến pháp sửa đổi năm 2013 và
Luật Đất đai 2013 đã có nhiều quy định mới theo hướng: các quyền của người sử
dụng đất được mở rộng và được Nhà nước bảo đảm thực hiện. Với quy định mới
này đã làm cho người sử dụng đất gắn bó hơn với đất đai, yên tâm đầu tư, phát triển
sản xuất, kinh doanh để tăng hiệu quả sử dụng đất.
Theo Luật đất đai 2013 thì đất đai thuộc sở hữu của toàn dân do Nhà
nước thống nhất quản lý. Trong giai đoạn hiện nay các vấn đề về đất đai luôn
mang tính thời sự hết sức nóng bỏng, ngày càng phức tạp và nhạy cảm, được cả
xã hội quan tâm. Do đó hoạt động quản lý về đất đai của Nhà nước có vai trò rất
quan trọng để xử lý các trường hợp vi phạm luật đất đai, tranh chấp đất đai, đảm
bảo công bằng và ổn định kinh tế xã hội. Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất là một trong những nội dung quan trọng của quản lý Nhà nước về đất đai.
Ý nghĩa của công tác này được thể hiện qua việc xác lập được mối quan hệ giữa
Nhà nước và người sử dụng, là chứng thư pháp lý, là căn cứ quan trọng và là cơ sở
để người sử dụng đất được đảm bảo khi thực hiện các quyền năng với đất đai. Đồng
thời Nhà nước cũng quản lý đất đai một cách thống nhất và phù hợp.
1
Trong thời gian qua các tranh chấp đất đai không ngừng gia tăng và có
những diễn biến phức tạp. Tranh chấp đất đai trở thành hiện tượng phổ biến, các vụ
khiếu kiện kéo dài nhưng lại thiếu căn cứ pháp lý để giải quyết. Các tranh chấp đất
đai nếu không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, thì Tòa án sẽ
không thụ lý giải quyết. Việc giải quyết tranh chấp đất đai tại các cơ quan nhà nước
có thẩm quyền cũng gặp nhiều khó khăn, vướng mắc. Một trong những nguyên
nhân làm cho việc khiếu kiện và giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án và các cơ
quan nhà nước có thẩm quyền bị kéo dài, giải quyết không triệt để là do công tác
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa được thực hiện triệt để.
Vì vậy, cấp Giấy chứng nhận là vấn đề thiết yếu đòi hỏi các cấp chính
quyền phải tiến hành đồng bộ, kịp thời và đảm bảo thực hiện đúng các quy định của
pháp luật. Vì nhiều lý do chủ quan và khách quan, công tác cấp Giấy chứng nhận
vẫn đối mặt với nhiều khó khăn, vướng mắc, chưa được giải quyết một cách thấu
đáo; thời gian cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn kéo dài, tỷ lệ tồn đọng
Giấy chứng nhận còn lớn.
Nhận thấy tầm quan trọng và ý nghĩa của công tác cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, nên năm 2012 Quốc hội đã ban hành Nghị Quyết số
30/2012/QH13 và ngày 04/4/2013, Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị số
05/CT-TTg về tập trung chỉ đạo và tăng cường biện pháp thực hiện để trong năm
2013 hoàn thành cơ bản việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhưng, với
những lý do khách quan và chủ quan khác nhau, việc thực hiện trên thực tế còn
nhiều vướng mắc nên việc cấp Giấy chứng nhận đã được gia hạn đến hết năm 2015.
Thực hiện chỉ đạo của của Quốc hội và Thủ tướng Chính phủ, hàng năm
Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội đều ban hành các Quyết định giao chỉ tiêu cấp
Giấy chứng nhận cho các quận huyện và các công ty nhà nước trên địa bàn. Thanh
Trì là huyện có diện tích nằm ở phía Nam của thành phố Hà Nội có vị trí về kinh
tế đặc biệt quan trọng với thủ đô nên cũng chịu ảnh hưởng của quá trình đô thị
hóa, có những mặt hạn chế về tiềm năng đất đai. Trong nhiều năm qua nhu cầu về
đất đai trên địa bàn huyện liên tục biến động, trong khi đó vấn đề quản lý sử dụng
2
đất trên toàn huyện vẫn đang còn hạn chế. Việc quản lý đất đai trên địa bàn huyện
vẫn đang còn lỏng lẻo, số hộ được cấp giấy dù trải qua nhiều năm triển khai nhưng
vẫn chưa hoàn thiện, người dân sử dụng đất đang còn tuỳ tiện. Ngoài ra, việc xây
dựng các quy hoạch, kế hoạch của các cấp các ngành đang còn chồng chéo thiếu
đồng bộ cũng đã tạo ra những khó khăn cho vấn đề quản lý đất trên địa bàn huyện.
Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của huyện Thanh Trì luôn được
coi là nhiệm vụ trọng tâm của Ủy ban nhân dân huyện và phòng Tài nguyên và Môi
trường. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của huyện Thanh Trì trong
thời gian qua đã có nhiều thành tựu đáng kể nhưng vẫn còn nhiều khó khăn, thách
thức nảy sinh cần giải quyết. Để có cách giải quyết thích hợp với những khó khăn
trên đòi hỏi chúng ta cần nhìn nhận lại công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất từ cấp huyện. Từ đó tìm ra cách giải quyết đúng đắn và triệt để, phù hợp
với tình hình địa phương.
Nhận thức rõ tầm quan trọng này của pháp luật, tác giả nhận thấy rằng: việc
nghiên cứu để tìm hiểu sâu hơn, nhận diện và đánh giá lại thực trạng công táccấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là việc làm cần thiết và có ý nghĩa về nhiều
phương diện. Với tính cấp thiết và thời sự như trên, tác giả đã lựa chọn đề tài:
“Thực hiện pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ thực tiễn huyện Thanh Trì, thành
phố Hà Nội” làm đề tài luận văn thạc sỹ.
Để thuận tiện cho phần nội dung luận văn, tên gọi :“Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất” được
gọi vắn tắt là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” và được viết tắt là GCNQSDĐ.
Nội dung khi nghiên cứu không bị hạn chế lại khi tên gọi này thay đổi.
2. Tổng quan tình hình nghiên cứu
Ở Việt Nam, pháp luật về công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
đã được nhiều tác giả nghiên cứu cả dưới góc độ lý luận và cả trong thực tiễn.
Trong đó có thể kể đến các công trình nghiên cứu sau đây:
* Về các bài đăng trên các tạp chí có công trình:
3
- Th.S Dương Thế Côn: “Những bất cập trong quy định của pháp luật về
tranh chấp và giải quyết tranh chấp đất đai” đăng trên Tạp chí dân chủ pháp luật
ngày 17/4/2013.
- TS.
Trần Hồng Trinh: “Bàn thêm về các dạng tranh chấp đất đai”.
* Về sách có công trình:
- Trường Đại học Luật Hà Nội (2006), Giáo trình Luật Đất Đai.
- Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, Giáo trình “Quản lý Nhà nước về đất
đai và nhà ở” - Chủ biên PGS, TSKH Lê Đình Thắng.
- Trần Quốc Toản (2013) “Đổi mới quan hệ sở hữu đất đai, lý luận và thực
tiễn”, Nhà xuất bản Chính trị quốc gia – sự thật, Hà Nội, 2013.
- Giáo trình “Đăng ký thống kê đất đai”, Trường Đại học Nông nghiệp Hà
Nội, năm 2007.
* Các luận văn, luận án có:
- Luận văn thạc sĩ: “Thực trạng và giải pháp cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất sau khi thực hiện dồn điền, đổi thửa đất sản xuất nông nghiệp trên địa
bàn huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ”, Nguyễn Thị Vân trường Đại học Nông
nghiệp Hà Nội.
- Luận văn cử nhân năm 2015: “Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất trên địa bàn phường Tứ Liên - quận Tây Hồ - thành phố Hà Nội”, Phạm
Quỳnh Nga trường Đại học Kinh tế Quốc dân.
- Luận văn cử nhân năm 2015: “Đẩy nhanh công tác cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất tại Thị xã Tam Điệp – tỉnh Ninh Bình trong giai đoạn hiện nay”,
Lê Thị Phương Anh, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân.
- Luận văn thạc sĩ: “Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn
quận Long Biên, thành phố Hà Nội”, Trần Quốc Khánh, Trường Đại học Nông
nghiệp, Hà Nội, năm 2009.
- Luận văn thạc sĩ Luật kinh tế: “Pháp luật về giải quyết tranh chấp quyền sử
dụng đất sau khi vợ chồng ly hôn”, Lê Thị Tuyết Chinh - Trường Đại học Quốc gia,
Hà Nội năm 2014.
4
- Luận văn thạc sĩ Luật học: “Tranh chấp đất đai và thẩm quyền giải quyết
của tòa án”, Trần Hoàng Châu - Trường Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2002.
Các công trình nghiên cứu về sách là cơ sở lý luận trong công tác quản lý Nhà
nước về đất đai nói chung trong đó có cấp GCN đã đưa ra những khái niệm, nguyên tắc
và quy trình cấp GCN. Công trình nghiên cứu là các luận văn, luận án có nghiên cứu và
đề cập đến thực trạng công tác cấp GCN tại một số địa phương cụ thể nhưng chỉ thuần
túy dưới góc độ kinh tế. Tuy nhiên, các công trình này chưa đi sâu nghiên cứu về
những nguyên nhân cũng như các giải pháp cụ thể để giải quyết tình trạng tồn đọng
trong công tác cấp GCN.
3. Mục đích nghiên cứu của đề tài
Mục đích nghiên cứu của đề tài hướng đến tìm hiểu tình hình thực hiện
pháp luật về công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, qua đó đưa ra
những giải pháp nhằm thực hiện quyền quản lý của Nhà nước đối với đất đai; bảo
đảm quyền và lợi ích hợp pháp cho mọi cá nhân, tổ chức; đồng thời bảo đảm phát
triển kinh tế - xã hội của đất nước.
4. Nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài
- Khái quát hoá hệ thống lý luận, cơ sở khoa học về cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.
- Tìm hiểu thực trạng pháp luật về cấp GCNQSDĐ trên địa bàn huyện
Thanh Trì, thành phố Hà Nội. Ngoài ra, luận văn sẽ bước đầu đánh giá hiệu quả và
hạn chế trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Đề xuất phương hướng hoạt động và một số giải pháp nhằm đẩy nhanh
tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện ThanhTrì, thành phố Hà
Nội trong thời gian tới.
5. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu trong luận văn là các quy định của pháp luật về cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và việc thực hiện trên địa bàn huyện Thanh Trì.
Ở đây, công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện
Thanh Trì là sự cụ thể hóa các quy định của Luật Đất đai, các Nghị định và các
5
Thông tư hướng dẫn thi hành cho phù hợp với tình hình thực tế của huyện cũng như
tuân thủ chế độ phân cấp quản lý đất đai, tài chính của Nhà nước.
6. Phạm vi nghiên cứu
Luận văn tập trung nghiên cứu các vấn đề thực trạng các quy định của pháp
luật và thực tế công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tại huyện Thanh
Trì, thành phố Hà Nội trong giai đoạn từ năm 2010 đến năm 2014.
7. Phương pháp tiếp cận và phương pháp nghiên cứu
Luận văn dựa trên các phương pháp của chủ nghĩa duy vật biện chứng và
chủ nghĩa duy vật lịch sử; quan điểm, tư tưởng Hồ Chí Minh, đường lối, chủ
trương của Đảng và Nhà nước trong quá trình quản lý đất đai là phương pháp
xuyên suốt và bao trùm cả luận văn. Ngoài ra, còn kết hợp sử dụng các phương
pháp khác như:
+ Phương pháp điều tra: Thu thập số liệu cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất của huyện Thanh Trì qua các năm, số liệu tồn đọng, thu thập các báo cáo
tổng kết của huyện, của phòng Tài nguyên và Môi trường liên quan đến công tác
cấp GCN.
+ Phương pháp thống kê: Nghiên cứu và phân nhóm các nguyên nhân, các
nhóm khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.
+ Phương pháp so sánh: dựa trên cơ sở số liệu điều tra, thu thập được tiến
hành so sánh các số liệu cấp GCN theo các năm, theo các giai đoạn và giữa các xã,
thị trấn trên địa bàn huyện.
+ Phương pháp phân tích, tổng hợp: trên cơ sở tài liệu, số liệu thu thập được
sẽ tiến hành phân tích, tổng hợp và đánh giá để đưa ra những giải pháp có thể áp
dụng trên thực tế.
8. Đóng góp của luận văn
Luận văn chỉ ra điểm hợp lý và chưa hợp lý của hệ thống chính sách và
pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện tại ở huyện Thanh Trì.
6
Kết quả nghiên cứu của Luận văn là các giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn
thiện các quy định của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Những kiến nghị trong Luận văn có thể được sử dụng như là các tài liệu
tham khảo hữu ích trong quá trình tiếp tục hoàn thiện các quy định trong Luật Đất
đai và đặc biệt là trong việc xây dựng các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành
luật đất đai năm 2013. Kết quả nghiên cứu của luận văn cùng các giải pháp cũng là
những tài liệu hữu ích cho các cơ quan quản lý của huyện Thanh Trì tham khảo
trong việc nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện.
9. Cấu trúc của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, luận
văn được chia làm 3 chương:
Chương 1: Khái quát quyền sử dụng đất và công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.
Chương 2: Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại
huyện Thanh Trì thành phố Hà Nội.
Chương 3: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về công tác
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Trì, thành phố
Hà Nội.
7
Chương 1
KHÁI QUÁT QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CÔNG TÁC
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Khái quát chung về quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng: TheoBộ luật dân sựnước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam thì quyền sử dụng đối với tài sản là quyền khai thác các tính năng của tài sản
để phục vụ cho mục đích kinh tế hoặc đời sống của chủ tài sản. Quyền sử dụng là
một trong ba nội dung quan trọng của quyền sở hữu. Đây là quyền năng có ý nghĩa
thực tế nhất đối với chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng tài sản.
Điều 192, Bộ luật dân sự 2005 đã quy định: “Quyền sử dụng là quyền khai
thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản” [2, tr. 84]. Theo Từ điển giải thích
thuật ngữ luật học của Trường Đại học Luật Hà Nội, thì “quyền sử dụng là quyền
khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản của mình hoặc từ tài sản của
người khác. Người sử dụng tài sản được quyền khai thác theo ý chí của mình nhưng
không được gây thiệt hại và làm ảnh hưởng đến lợi ích của nhà nước, lợi ích công
cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác” [29, tr 106-107].
Quyền sử dụng đất: TheoTừ điển kinh tế: QSDĐ là phương thức quy định,
điều kiện, hình thức sử dụng đất đai của từng cá nhân, của tập thể hoặc của nhà
nước. Trong lĩnh vực kinh tế, các nhà kinh tế học thuần túy khi nhận định vấn đề sở
hữu ruộng đất trong nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần ở Việt Nam đã có việc
sử dụng thuật ngữ không thật chính xác; chưa thấy được bản chất pháp lý của sở
hữu toàn dân về đất đai. Tác giả Hoàng Việt cho rằng: “Đặc điểm chung nhất của
quan hệ sở hữu ruộng đất trong nền kinh tế thị trường là sự tồn tại nhiều hình thức
sở hữu khác nhau về ruộng đất, trong đó sở hữu nhà nước, sở hữu tư nhân lớn và sở
8
hữu tư nhân của người sản xuất nhỏ là các hình thức cơ bản” [39, tr. 31]. Theo quy
định của Hiến pháp – đạo luật cơ bản và Luật Đất đai, thì chỉ có sở hữu toàn dân về
đất đai mà Nhà nước là đại diện, còn các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền
sử dụng đất mà không có quyền sở hữu tư nhân về ruộng đất.
Quyền sử dụng đất là một dạng của quyền tài sản, nhưng nó có giá trị pháp
lý khác hẳn so với quyền sử dụng tài sản thông thường. Quyền sử dụng đất bao gồm
những quyền do Hiến pháp, Bộ luật dân sự và Luật Đất đai quy định. Người được
giao quyền sử dụng đất (bao gồm tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) được quyền sử
dụng loại tài sản đặc biệt này trên cơ sở quy định của Bộ luật dân sự và Luật Đất
đai. Là một bộ phận thuộc thượng tầng kiến trúc nên chế độ sử dụng đất đai do quan
hệ sản xuất chiếm địa vị thống trị trong xã hội quyết định.
TheoBộ luật Dân sự năm 2005 (bổ sung 2009): QSDĐ cũng là quyền khai
thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức tài sản. Ở Việt Nam, Nhà nước chỉ là đại
diện cho chủ thể sở hữu đất đai là toàn dân; Nhà nước chỉ sử dụng quyền định đoạt
đối với đất đai bằng các hình thức như: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy định
về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất, định giá đất, thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất,
tiền thuế sử dụng đất…
Luật Đất đai 2013 quy định: Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai, còn
QSDĐ trực tiếp thuộc về hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế, tổ chức sử dụng đất
hợp pháp và được phép. Quyền quản lý đất đai của Nhà nước là quyền của Nhà
nước trong việc thực hiện và bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai [26, tr.
44]. Nhà nước thực hiện quyền quản lý đất đai bằng hình thức: xây dựng một hệ
thống cơ quan quản lý đất đai thống nhất từ trung ương đến địa phương; ban hành
và thực hiện thống nhất trong cả nước một hệ thống chính sách, thể lệ và pháp luật
đất đai; tổ chức việc thanh tra, kiểm tra quá trình thực hiện các chính sách, chế độ
về đất đai, xử lý các vi phạm pháp luật về đất đai [29, tr. 59]. Khi Nhà nước tiến
hành giao đất, cho thuê đất cho các chủ thể khác để khai thác các thuộc tính có từ
9
đất nhằm thỏa mãn nhu cầu của người sử dụng đất; chính là lúc Nhà nước chuyển
giao cho họ quyền sử dụng và quyền chiếm hữu đối với diện tích đất đó. Người
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng được gọi là chủ sử dụng và họ có
quyền sử dụng thực tế về đất đai.
Nhà nước thực hiện quyền sử dụng đất đai một cách gián tiếp thông qua
việc giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng. Các tổ chức, cá nhân này khi sử
dụng đất có nghĩa vụ đóng góp vật chất cho Nhà nước dưới dạng thuế sử dụng đất,
tiền sử dụng đất [29, tr. 59]. Tuy vậy, Nhà nước vẫn giữ quyền năng tối cao đó là
quyền định đoạt về đất đai. Trên cơ sở quyền này, Nhà nước quy định rõ ràng mục
đích sử dụng đất, quyền lợi và nghĩa vụ mà chủ sử dụng đất đối với Nhà nước; chủ
sử dụng đất luôn luôn phải tuân thủ theo những quy định này. Chủ sử dụng đất được
sử dụng đất để làm kinh tế, để ở, để tiến hành sản xuất, kinh doanh; thậm chí được
phép cho thuê lại, được để lại thừa kế hoặc chuyển quyền sử dụng của mình cho
người khác trong phạm vi quy định của Nhà nước [18, tr. 32].
Đối với nước ta, “...đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ
sở hữu và thống nhất quản lý” [25, Đ. 4]. Nhà nước trao QSDĐ cho người sử dụng
đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ đối với người
đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Có
thể hiểu, Nhà nước là chủ thể đặc biệt của quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai,
còn các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình chỉ có quyền sử dụng đất đai chứ không có
quyền định đoạt đất đai.
Như vậy, QSDĐ là một dạng của quyền tài sản, nhưng nó có giá trị pháp lý
chuyên biệt so với quyền sử dụng tài sản thông thường. Nội dung quyền sử dụng đất
bao gồm những quyền do Hiến pháp, Bộ luật dân sự và Luật Đất đai quy định được
áp dụng trực tiếp với khách thể đặc biệt là đất đai.
1.1.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Luật Đất đai 2013 đã quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà
10
nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất” [25, Đ.3. khoản 16].
Nhà nước quy định và thực hiện bảo hộ quyền lợi hợp pháp của chủ sử
dụng các loại đất. Đối với mỗi loại đất khi Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê
đất thì đều công nhận quyền sử dụng của người được giao đất, cho thuê đất. Biểu
hiện cụ thể của việc Nhà nước công nhận quyền này là việc Nhà nước cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất là giấy tờ pháp lý và là bằng chứng thiết lập quan hệ giữa Nhà nước với
người sử dụng đất, bảo vệ cho quyền lợi và việc thực hiện nghĩa vụ của mỗi bên đối
với bên kia.
Về phương diện lý luận và thực tế cần phân biệt giữa khái niệm “quyết định
giao đất” và “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. Nếu quyết định giao đất là căn
cứ pháp lý làm phát sinh quyền sử dụng đất, thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
là bằng chứng pháp lý xác nhận mối quan hệ đó là hoàn toàn hợp pháp. Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất có ý nghĩa là giấy tờ hợp pháp để thực hiện các quyền của
người sử dụng đất; là điều kiện để được đền bù thiệt hại về đất và tài sản có trên đất;
là căn cứ để xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai thuộc cơ quan hành
chính nhà nước hoặc thuộc tòa án nhân dân khi có tranh chấp xảy ra và các đương
sự yêu cầu phải giải quyết [29, tr 35-36].
Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có mục đích để Nhà nước tiến
hành các biện pháp quản lý nhà nước đối với đất đai; để người sử dụng đất an tâm
khai thác tốt mọi tiềm năng của đất; đồng thời người sử dụng đất phải có nghĩa vụ
bảo vệ, cải tạo nguồn tài nguyên đất cho thế hệ sau này.
Như vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một chứng thư pháp lý đầy
đủ xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp
pháp của chủ sử dụng.
11
1.1.3. Đặc điểm và ý nghĩa của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn
dân đối với đất đai. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn là điều kiện đảm bảo
để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho
đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm, đúng mục đích của từng loại đất và
để sử dụng đất đai có hiệu quả cao nhất trong đời sống xã hội, trong nền kinh tế.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất (từ đây gọi tắt là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) được cấp cho
người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn
liền với đất [25, Đ. 97]theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước do Bộ trưởng Bộ
Tài nguyên & Môi trường quy định.
Theo quy định của Điều 97, Luật Đất đai 2013, thì Bộ trưởng Bộ Tài
nguyên và Môi trường có trách nhiệm quy định thống nhất, cụ thể về Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Khoản
1, Điều 3, Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:
“Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo mẫu
thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận là một tờ có bốn trang, mỗi trang; có
kích thước 190mm x 265mm, có nền hoa văn trống đồng; màu hồng cánh sen, gồm
các nội dung sau đây:
- Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” in màu đỏ; mục
“I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, và tài sản khác gắn liền với đất” và số
phát hành Giấy chứng nhận gồm 2 chữ cái tiếng Việt và 6 chữ số, bắt đầu từ BA
000001, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
12
- Trang 2 in chữ màu đen gồm mục “II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất”, trong đó, có các thông tin, về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng
khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy
chứng nhận và cơ quan ký, cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;
- Trang 3 in chữ, màu đen gồm mục “III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất” và mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”;
- Trang 4 in chữ màu đen gồm, nội dung tiếp theo của mục “IV. Những thay
đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”; những vấn đề cần lưu ý đối với người được cấp
Giấy chứng nhận; mã vạch”.
Với tính chất là một chứng thư pháp lý đầy đủ do cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cấp nên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ý nghĩa cơ bản sau đây:
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một chứng thư pháp lý đầy đủ xác lập
mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất nên có ý nghĩa quan trọng đối với chủ
sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sử dụng.
+ Tuy không phải là tài sản nhưng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ý
nghĩa là chứng thư hợp pháp, là bằng chứng pháp lý mà Nhà nước công nhận để chủ
sử dụng đất thực hiện các quyền đối với mảnh đất, thửa đất mà họ có quyền sử
dụng; khai thác những giá trị sử dụng trên đất đó.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ pháp lý để xác định điều
kiện được đền bù thiệt hại về đất và tài sản có trên đất khi bị thu hồi đất; là căn cứ
pháp lý để chủ sử dụng tham gia các giao dịch về đất đai như: chuyển nhượng,
chuyển đổi, góp vốn, cho thuê, thế chấp, để lại thừa kế…
+ Ngoài ra, với ý nghĩa hành chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn
là căn cứ pháp lý để xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai thuộc cơ
quan hành chính nhà nước hoặc thuộc tòa án nhân dân khi có tranh chấp xảy ra và
chủ sử dụng đất có yêu cầu phải giải quyết.
13
1.2. Sự cần thiết của công tác cấp GCN QSDĐ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ quan trọng để người sử
dụng đất bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình; mặt khác là căn cứ để nhà nước
quản lý tài nguyên quý giá này [26, tr. 58]. Bên cạnh đó, Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất còn là cơ sở để các chủ thể khác như: các ngân hàng thương mại, tổ
chức tín dụng, công ty… đưa ra các quyết định có liên quan đến quá trình quản
lý, sử dụng đất liên quan đến các hợp đồng bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với
tiền vay hoặc góp vốn vào công ty.
1.2.1. Đối với người sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là sự ghi nhận QSDĐ của Nhà nước
đối với diện tích đất mà người sử dụng đất đã đăng ký quyền sử dụng. Qua đó người
sử dụng đất (bao gồm cả hộ gia đình [25, Đ. 3, khoản 29])sẽ được Nhà nước bảo hộ
với diện tích đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được bảo đảm
thực hiện các quyền đối với diện tích đất đó. Cụ thể:
- Là căn cứ được Nhà nước bảo vệ khi có tranh chấp đất đai xảy ra đối với
phần diện tích được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Là cơ sở pháp lý để Nhà nước bồi thường cho người sử dụng đất trong
trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì lợi ích an ninh, quốc phòng, vì lợi ích công
cộng hay vì mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội.
- Là cơ sở để người sử dụng đất được thực hiện các quyền của người sử
dụng đất khi tham gia các quan hệ dân sự như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn, bảo lãnh bằng quyền
sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
- Là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ đối với nhà nước đặc
biệt là nghĩa vụ tài chính.
- Là căn cứ để người sử dụng đất sử dụng đúng mục đích, đúng quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất nhằm sử dụng đất đai tiết kiệm và hiệu quả.
14
1.2.2. Đối với Nhà nước
Thông qua công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nước
thực hiện quyền giám sát tình hình sử dụng đất của các chủ sử dụng theo đúng quy
định của pháp luật, đảm bảo cho việc sử dụng đất của các chủ sử dụng đất trên từng
thửa đất tuân thủ theo đúng quy hoạch và pháp luật [26, tr. 45]; tạo điều kiện để
Nhà nước quản lý đất đai khoa học và hiệu quả.
- Là công cụ cung cấp các thông tin trong quá trình quản lý đất đai, đặc biệt
là phục vụ cho quá trình kiểm kê đất đai như: đánh giá thực trạng tổng diện tích tự
nhiên, hiện trạng sử dụng đất, chủ sử dụng đất…[25, Đ. 3, khoản 17];
- Là công cụ để Nhà nước thu các khoản nghĩa vụ tài chính đúng đối tượng,
đúng hiện trạng đất đang sử dụng;
- Là cơ sở để các cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tòa án nhân dân
giải quyết các tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện trong lĩnh vực đất đai;
- Là căn cứ để Nhà nước đền bù cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất
khi giải phóng mặt bằng, thu hồi đất để phục vụ các dự án liên quan đến an ninh
quốc phòng hay các công trình lợi ích công cộng.
- Là cơ sở để Nhà nước nắm và kiểm soát sự phát triển của thị trường bất
động sản trong toàn quốc và từng địa phương.
1.2.3. Đối với các đối tượng có liên quan
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ quan trọng trong quá trình
quản lý, sử dụng nguồn tài nguyên quý giá này khi tham gia vào hoạt động của thị
trường đất đai.
- Đối với các ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng: Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ khi vay vốn tại
ngân hàng thương mại; là căn cứ để ngân hàng, tổ chức tín dụng giải ngân, đồng ý
cho người sử dụng đất vay vốn kinh doanh, sản xuất khi quyền sử dụng được thế
chấp, cầm cố hoặc bảo lãnh của người thứ ba để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ.
15
- Đối với các doanh nghiệp, công ty cổ phần: Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất là căn cứ để xác nhận vốn góp bằng giá trị QSDĐ có hợp pháp hay không
nhằm đảm bảo việc sản xuất, kinh doanh ổn định và có hiệu quả.
- Đối với chủ đầu tư: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ pháp lý
để người đầu tư an tâm về khoản đầu tư của mình.
- Đối với các cá nhân, tổ chức tham gia vào thị trường bất động sản: Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở để họ nắm các thông tin cần thiết khi quyết
định tham gia các quan hệ dân sự về: chuyển nhượng, mua, thuê… quyền sử dụng
mảnh đất đó.
1.3. Nguyên tắc, yêu cầu của công tác cấp GCN QSDĐ
* Yêu cầu của việc kê khai đăng ký. Để được Cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các chủ sử dụng đất phải thực hiện
đúng yêu cầu kê khai, đăng ký theo quy định của pháp luật [25, Đ. 95], như sau:
- Đăng ký là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để
quản lý. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần
đầu và đăng ký biến động được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ
quan quản lý đất đai [25, Đ. 95, khoản 1].
- Đảm bảo chặt chẽ về mặt pháp lý: đăng ký đúng đối tượng, đúng diện tích,
đúng thời hạn, đúng quyền lợi và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật. Thực hiện đầy
đủ thủ tục, đúng thẩm quyền quy định, thiết lập đầy đủ hồ sơ địa chính [25, Đ. 96],
theo đúng quy định.
- Đảm bảo các tiêu chuẩn kỹ thuật về các thông tin như: diện tích, hình thể,
kích thước thửa đất, hạng đất… với chất lượng cao nhất.
- Thực hiện triệt để, kịp thời, đảm bảo mọi đối tượng sử dụng đất phải được kê
khai đăng ký đầy đủ, không bỏ sót một trường hợp nào. Việc kê khai đăng ký phải được
thực hiện công khai ngay sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho
thuê đất.
16
* Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất[25, Đ. 98].
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người có QSDĐ loại
mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát
hành thống nhất trong phạm vi cả nước;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất. Trường
hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã,
phường, thị trấn mà có yêu cầu, thì sẽ được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất chung cho các thửa đất đó;
- Thửa đất có nhiều người chung QSDĐ thì Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung QSDĐ và cấp cho mỗi
người 01 GCN; trường hợp các chủ sử dụng có yêu cầu, thì cấp chung một GCN và
trao cho người đại diện;
- Người sử dụng đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi
đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
Trường hợp người sử dụng đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa
vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất
trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngay
sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp;
- Trường hợp QSDĐ là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ,
tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trừ trường hợp vợ
và chồng có thỏa thuận ghi tên một người hoặc tài sản đó là tài sản riêng của vợ
hoặc chồng.
Trường hợp QSDĐ là tài sản chung của vợ và chồng mà GCN đã cấp chỉ
ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu;
17
- Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số
liệu ghi trên giấy tờ hoặc GCN đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không
thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về QSDĐ, không có tranh
chấp với những người sử dụng đất liền kề, thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.
Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh
lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới
thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về QSDĐ và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn
diện tích ghi trên giấy tờ về QSDĐ thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có)
được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
1.4. Nội dung của công tác cấp GCN QSDĐ
1.4.1. Đối tượng kê khai đăng ký, cấp GCN QSDĐ
* Đối tượng kê khai đăng ký
Tất cả các chủ sử dụng đất có quan hệ trực tiếp với Nhà nước trong việc
thực hiện quyền và nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật đều phải thực
hiện kê khai đăng ký quyền sử dụng đất [25, Đ. 95].
- Đối với hộ gia đình sử dụng đất: chủ hộ là người đứng ra kê khai đăng ký
hoặc có thể ủy quyền cho người khác thay thế. Người được ủy quyền phải có giấy
ủy quyền do chủ hộ ký và có chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trong hồ sơ đăng ký phải đề rõ họ và tên chủ hộ.
- Đối với cá nhân sử dụng đất: Cá nhân đó trực tiếp kê khai đăng ký hoặc
ủy quyền cho người khác thực hiện hộ mình. Người được ủy quyền phải có giấy ủy
quyền do cá nhân ký và có chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong
hồ sơ đăng ký phải đề tên cá nhân sử dụng đất.
- Đối với các tổ chức Kinh tế - Xã hội - Chính trị:
18
