Pháp luật về giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh ninh bình

NGUYỄN THỊ HOA

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

LUẬT KINH TẾ

Ph¸p luËt vÒ gi¶i quyÕt tranh chÊp
vÒ hîp ®ång chuyÓn nh-îng quyÒn sö dông ®Êt
tõ thùc tiÔn tØnh Ninh B×nh

NGUYỄN THỊ HOA

2015 - 2017

HÀ NỘI - 2017


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ

Ph¸p luËt vÒ gi¶i quyÕt tranh chÊp
vÒ hîp ®ång chuyÓn nh-îng quyÒn sö dông ®Êt
tõ thùc tiÔn tØnh Ninh B×nh
NGUYỄN THỊ HOA
Chuyên ngành : Luật kinh tế

Mã số

: 60 38 01 07

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN QUANG TUYẾN

HÀ NỘI - 2017


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết
quả nêu trong luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số
liệu, ví dụ, trích dẫn trong luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy, trung thực.

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Thị Hoa


LỜI CẢM ƠN
Được sự phân công của Khoa Sau đại học, Viện Đại học Mở Hà Nội và sự
đồng ý của giáo viên hướng dẫn PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến về đề tài luận văn:
"Pháp luật về giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
từ thực tiễn tỉnh Ninh Bình". Để hoàn thành được luận văn này, tôi đã nhận được rất
nhiều sự quan tâm, động viên, giúp đỡ của quý thầy, cô giáo trong trường.
Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn tới các thầy, cô giáo của Viện Đại
học Mở Hà Nội đã tận tình hướng dẫn, giảng dạy trong suốt quá trình tôi học tập,
nghiên cứu tại Viện.
Chân thành cảm ơn giáo viên hướng dẫn khoa học PGS.TS Nguyễn Quang
Tuyến đã tận tình hướng dẫn tôi nghiên cứu thực hiện luận văn của mình.

Xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Khoa đào tạo sau đại
học, Viện Đại học Mở Hà Nội đã tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập.
Mặc dù đã có nhiều nỗ lực, cố gắng để thực hiện luận văn một cách hoàn chỉnh
nhất, nhưng không thể tránh khỏi những thiếu sót nhất định mà tự bản thân không
thể tự nhận thấy được. Tôi rất mong nhận được sự góp ý của Quý thầy, cô giáo để
luận văn được hoàn chỉnh hơn.
Cuối cùng, tôi xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè đã luôn bên tôi, động
viên và khuyến khích tôi trong quá trình thực hiện luận văn, công trình nghiên cứu
của mình.
Hà Nội, ngày 29 tháng 11 năm 2017
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Thị Hoa


MỤC LỤC
Trang
MỞ ĐẦU

1

Chƣơng 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG

8

CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ GIẢI QUYẾT
TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT

Lý luận về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

8

1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

8

1.1.2. Khái niệm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

15

1.1.

1.1.3.

Nguyên nhân tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

19

1.2.

Lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền

21

sử dụng đất
1.2.1. Sự cần thiết của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển

22

nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân
1.2.2

Ý nghĩa của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng

24

quyền sử dụng đất
1.2.3. Các loại tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

25

Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP

29

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ
THỰC TIỄN TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH NINH BÌNH

2.1.

Nội dung pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển

29

nhượng quyền sử dụng đất
2.1.1. Nội dung pháp luật tố tụng về giải quyết tranh chấp hợp đồng

29

chuyển nhượng quyền sử dụng đất
2.1.2. Nội dung pháp luật nội dung về giải quyết tranh chấp hợp đồng

31

chuyển nhượng quyền sử dụng đất
2.1.3. Các nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng

41

quyền sử dụng đất tại Tòa án
2.2.

Đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về giải quyết tranh chấp về hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân tỉnh Ninh Bình

44


2.2.1. Tình hình tranh chấp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất và quá

44

trình giải quyết tranh tranh chấp hợp đồng chuyển quyền sử dụng
đất tại Tòa án tỉnh Ninh Bình
2.2.2

Một số nhận định, đánh giá về quá trình thực thi pháp luật về giải

62

quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại
Tòa án nhân dân tỉnh Ninh Bình
Chƣơng 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH

73

CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN HƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ
NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN
TỈNH NINH BÌNH

3.1.

Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện hệ thống pháp luật về hợp

73

đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
3.1.1

Về hình thức của hợp dồng chuyển nhượng quyền sử dụng đât

3.1.2. Về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

73
75

dụng đất
3.1.3. Vấn đề phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại trong Hợp đồng

76

chuyển nhượng quyền sử dụng đất
3.1.4. Ban hành khung giá đất sát vớ thị trường
3.1.5. Phát triển án lệ như một nguồn luật trong giải quyết tranh chấp

78
79

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
3.2.

Giải pháp hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật giải

72

quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại
Tòa án nhân dân tỉnh Ninh Bình
3.2.1

Giải pháp hoàn thiện pháp luật giải quyết tranh chấp hơp đồng

80

chuyển nhượng quyền sử dụng đất
3.2.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về giải quyết tranh
.

chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân
dân tỉnh Ninh Bình

KẾT LUẬN

87

TÀI L IỆU THAM KHẢO

89


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BĐS

: Bất động sản

BLDS

: Bộ luật dân sự

BLTTDS

: Bộ luật tố tụng dân sự

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

TAND

: Tòa án nhân dân

TANDTC

: Tòa án nhân dân tối cao

UBND

: Ủy ban nhân dân


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
1.1. Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá của quốc gia; là tư
liệu sản xuất đặc biệt không gì có thể thay thế được trong sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp; là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế - văn hóa, xã
hội, an ninh - quốc phòng; là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường; là
nguồn lực, nguồn vốn to lớn để phát triển đất nước. Ở nước ta, do tính đặc thù của
chế độ sở hữu đất đai: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu và thống nhất quản lý. Tuy nhiên trên thực tế, Nhà nước không trực tiếp sử
dụng đất mà giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (gọi chung là
người sử dụng đất) sử dụng ổn định lâu dài. Để người sử dụng đất gắn bó chặt chẽ
với đất đai, khuyến khích họ đầu tư, bồi bổ nâng cao hiệu quả sử dụng đất; các đạo
Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003 và Luật đất đai năm 2013 đã ghi
nhận và bảo hộ quyền chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ). Xét về bản chất giao
dịch về chuyển QSDĐ nói chung và giao dịch về chuyển nhượng QSDĐ nói riêng

là giao dịch dân sự. Nó được xác lập dựa trên các nguyên tắc cơ bản của pháp luật
dân sự về tự do thỏa thuận ý chí, tự do giao kết một cách bình đẳng. Đồng thời hình
thức pháp lý của giao dịch chuyển nhượng QSDĐ được xác lập bằng một hợp đồng
dân sự có tên gọi là hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Trong nền kinh tế thị trường,
dưới tác động của các nguyên tắc thị trường, đất đai ngày càng trở lên có giá khiến
việc chuyển nhượng QSDĐ không hề đơn giản. Do sự hạn chế trong tiếp cận pháp
luật và một bộ phận người dân muốn trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế đối với Nhà nước
nên họ ký kết hợp đồng khi chuyển nhượng QSDĐ không đầy đủ hoặc không theo
đúng quy định về nội dung và hình thức của hợp đồng. Hơn nữa, do sự phát triển
kinh tế - xã hội, tốc độ đô thị hóa ngày càng nhanh, cùng với sự gia tăng dân số, nhu
cầu sử dụng đất ngày càng cao khiến thị trường QSDĐ diễn ra rất sôi động và phức
tạp. Việc phát sinh tranh chấp về chuyển nhượng QSDĐ là điều khó tránh khỏi.

1


Trên thực tế, các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ do Tòa án nhân
dân (TAND) thụ lý giải quyết ngày càng nhiều. Thời gian giải quyết loại tranh chấp
này bị kéo dài, vi phạm thời hạn xét xử, có không ít vụ án qua nhiều cấp xét xử vẫn
không giải quyết được dứt điểm và gây thiệt hại đến quyền lợi hợp pháp của các bên
đương sự. Điều này có nguyên nhân từ hệ thống pháp luật về giải quyết hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ còn thiếu thống nhất, đồng bộ và tương thích cho dù đã
được sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện thường xuyên. Để đi tìm giải pháp khắc phục tình
trạng này đã có nhiều công trình khoa học được công bố. Song đề tài này vẫn còn
nhiều dư địa để tiếp tục nghiên cứu; bởi lẽ, các công trình công bố chưa giải quyết
thấu đáo, triệt để mọi yêu cầu mà đề tài đặt ra. Vì vậy, việc nghiên cứu pháp luật về
giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là cần thiết đặt trong mối
quan hệ tham chiếu với việc một loạt các đạo luật mới có liên quan được ban hành
như Bộ luật dân sự (BLDS) năm 2015, Bộ luật tố tụng dân sự (BLTTDS) năm 2015,
Luật đất đai năm 2013 v.v...

1.2. Đồng hành với sự phát triển của đất nước; trong những năm qua, tốc độ
phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh Ninh Bình liên tục tăng cao. Đảng bộ, chính quyền
và nhân dân tỉnh Ninh Bình đoàn kết, nỗ lực vượt khó khai thác và phát huy tiềm
năng, thế mạnh về du lịch, thu hút đầu tư. Điều này đưa Ninh Bình trở thành điểm sáng
trong phát triển du lịch của miền Bắc. Kinh tế phát triển khiến thị trường bất động
sản (BĐS) nói chung và thị trường QSDĐ nói riêng ở địa phương này khởi sắc và phát
triển sôi động. Các tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phát
sinh là điều khó tránh khỏi. Số lượng các vụ việc tranh chấp về hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ mà TAND tỉnh Ninh Bình thụ lý giải quyết ngày càng tăng. Điều này
gây áp lực đối với ngành TAND tỉnh Ninh Bình trong điều kiện số lượng thẩm phán
còn thiếu; thực tiễn quản lý đất đai còn nhiều hạn chế, yếu kém; nguồn gốc sử dụng
đất phức tạp; ý thức tuân thủ pháp luật trong xác lập, ký kết hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ của người dân chưa cao v.v... Vì vậy, việc giải quyết các tranh chấp hợp đồng
về chuyển nhượng QSDĐ của TAND tại tỉnh Ninh Bình chưa đạt hiệu quả mong

2


muốn. Muốn đưa ra các giải pháp khắc phục những yếu kém, hạn chế này thì phải
có sự đánh giá một cách có hệ thống, toàn diện thực trạng thi hành pháp luật về giải
quyết các tranh chấp hợp đồng về chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn tỉnh Ninh Bình.
Với những lý do cơ bản trên đây, học viên lựa chọn đề tài: "Pháp luật về
giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực
tiễn tỉnh Ninh Bình" làm luận văn thạc sĩ luật học.
2. Tình hình nghiên cứu
Trong thời gian vừa qua, có nhiều công trình khoa học, bài viết nghiên cứu
về giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ nói riêng ở cả khía cạnh lý luận và thực tiễn. Trong đó có một số
công trình cụ thể liên quan trực tiếp đề tài nghiên cứu, bao gồm: i) Nguyễn Văn Luật
(chủ nhiệm) (2001), Đề tài"Cơ sở lý luận và thực tiễn nhằm nâng cao hiệu quả giải

quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân", Đề tài nghiên cứu
khoa học cấp Bộ - Tòa án nhân dân tối cao (TANDTC); ii) Châu Huế (2003),
"Tranh chấ p đấ t đai và thẩm quyề n giải quyế t của Tòa án

", Luận văn thạc sĩ luật

học, Khoa Luật, Đại học quốc gia Hà Nội; iii) Lưu Quốc Thái (2006), "Bàn về khái
niệm tranh chấp đất đai trong Luật đất đai 2003", Tạp chí Khoa học pháp luật, số
2(33), Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh; iv) Tưởng Duy Lượng
(2008), "Pháp luật dân sự và thực tiễn xét xử", Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội; v)
Nguyễn Văn Cường và Trần Văn Tăng (2008), Báo cáo tham luận "Thực trạng giải
quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân

dân - Kiến nghị và giải pháp", Viện

Khoa học xét xử, - TANDTC tại Hội thảo "Tình trạng tranh chấp và khiếu kiện đất
đai kéo dài: Thực trạng và giải pháp", ngày 08 - 09 tháng 10 năm 2008 tại Buôn Mê
Thuột, Đắk Lắk; vi) Mai Thị Tú Oanh (2009), Bài viết "Giải quyết tranh chấp đất
đai bằng Tòa án qua thực tiễn tại một địa phương", Tạp chí Nhà nước và pháp luật
số 08; vii) Phạm Thị Hương Lan (2009), "Giải quyết tranh chấp đất đai theo Luật
đất đai 2003", Luận văn thạc sĩ luật học, Viện Nhà nước và Pháp luật - Hà Nội; viii)
Mai Thị Tú Oanh (2012), Bài viết "Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng

3


chuyển nhượng quyền sử dụng đất và những vấn đề đặt ra", Tạp chí Nhà nước và
pháp luật, số 11(294) v.v...
Các công trình nêu trên đã giải quyết một số vấn đề lý luận và thực tiễn cơ
bản sau đây:

Một là, phân tích khái niệm, đặc điểm của chuyển QSDĐ; khái niệm và đặc
điểm của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
Hai là, phân tích khái niệm và đặc điểm của tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ; ý nghĩa của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ; thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
Ba là, đánh giá thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ và thực tiễn thi hành.
Bốn là, đề xuất giải pháp góp phần hoàn thiện các quy định giải quyết tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ v.v...
Tuy nhiên, nghiên cứu một cách có hệ thống, toàn diện về lý luận và thực
tiễn pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cũng như
thực tiễn thi hành tại tỉnh Ninh Bình tham chiếu, so sánh với các quy định của
BLDS năm 2015, BLTTDS năm 2015, Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng
dẫn thi hành... thì dường như vẫn còn thiếu một công trình như vậy. Trên cơ sở kế
thừa kết quả nghiên cứu của các công trình khoa học liên quan đến đề tài đã công
bố, luận văn đi sâu tìm hiểu pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ và thực tiễn thi hành tại tỉnh Ninh Bình.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu tổng quát của luận văn là đề xuất giải pháp hoàn thiện
pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và nâng cao
hiệu quả thi hành tại tỉnh Ninh Bình.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để đạt được mục đích nghiên cứu, luận văn xác định các nhiệm vụ nghiên
cứu cụ thể sau:

4


- Nghiên cứu những vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng

chuyển nhượng QSDĐ, bao gồm: i) Phân tích khái niệm và đặc điểm của hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ; tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; giải quyết
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; ii) Ý nghĩa của giải quyết tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ v.v...
- Nghiên cứu thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ; đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về giải quyết tại tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại tỉnh Ninh Bình.
- Phân tích đưa ra định hướng và giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp
luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại tỉnh Ninh Bình.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận văn bao gồm các nội dung cụ thể sau:
- Quan điểm, đường lối của Đảng về giải quyết tranh chấp đất đai nói chung
và giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói riêng.
- Các quy định về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ
của Luật đất đai năm 2013, BLDS năm 2015, BLTTDS năm 2015 và các văn bản
hướng dẫn thi hành.
- Các trường phái lý thuyết, luận điểm khoa học về giải quyết tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
- Thực tiễn thi hành pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ tại tỉnh Ninh Bình...
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Đề tài có nội hàm nghiên cứu rộng, liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật.
Tuy nhiên, trong khuôn khổ của một bản luận văn thạc sĩ luật học, tác giả giới hạn
phạm vi nghiên cứu vào những vấn đề cụ thể sau:
- Giới hạn về nội dung. Luận văn đi sâu nghiên cứu các quy định của Luật
đất đai năm 2013 về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và các
quy định có liên quan của BLDS năm 2015, của BLTTDS năm 2015.

5

- Giới hạn về phạm vi. Luận văn giới hạn phạm vi nghiên cứu ở việc áp
dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại TAND
tỉnh Ninh Bình.
- Giới hạn về thời gian. Luận văn giới hạn thời hạn nghiên cứu pháp luật về
giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ từ năm 2013 (năm ban hành
Luật đất đai năm 2013) đến nay.
5. Cơ sở chính trị và phƣơng pháp nghiên cứu
5.1. Cơ sở chính trị
Cơ sở chính trị của luận văn dựa trên quan điểm, đường lối của Đảng về
tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công
cuộc đổi mới đất nước; tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước và pháp quyền xã hội
chủ nghĩa.
5.2. Phương pháp nghiên cứu
Để đạt được mục đích nghiên cứu, luận văn sử dụng phương pháp luận nghiên
cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin.
Bên cạnh đó, luận văn còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể sau:
- Phương pháp phân tích, phương pháp diễn giải, phương pháp bình luận...
được sử dụng tại Chương 1 khi nghiên cứu những vấn đề lý luận về tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ và giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
- Phương pháp đánh giá, phương pháp so sánh luật học, phương pháp
nghiên cứu đa ngành... được sử dụng tại Chương 2 khi nghiên cứu thực trạng pháp
luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ từ thực tiễn giải quyết
tại Tòa án tỉnh Ninh Bình.
- Phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp, phương pháp luận giải... được
sử dụng tại Chương 3 khi nghiên cứu giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật
về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại TAND tỉnh Ninh Bình.
6. Những đóng góp mới của luận văn
Luận văn có những đóng góp trên phương diện khoa học thể hiện ở các khía

cạnh sau:

6


- Hệ thống hóa và góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận về tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ và giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ ở nước ta.
- Đánh giá thực trạng thi hành pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ từ thực tiễn giải quyết tại Tòa án tỉnh Ninh Bình.
- Đưa ra giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về giải
quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ từ thực tiễn giải quyết tại Tòa án
tỉnh Ninh Bình
7. Cấu trúc của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của
luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất và giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất
Chương 2: Thực trạng pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn giải quyết tại Tòa án tỉnh Ninh Bình.
Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về giải quyết
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn giải quyết tại
Tòa án tỉnh Ninh Bình.

7


Chƣơng 1

NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ GIẢI QUYẾT
TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Lý luận về tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất
1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất
1.1.1.1. Khái niệm chung về hợp đồng
Trong cuộc sống, mọi tổ chức, cá nhân tham gia nhiều quan hệ khác nhau.
Việc các bên tạo lập những quan hệ để chuyển giao các lợi ích vật chất cho nhau
nhằm đáp ứng nhu cầu đời sống sinh hoạt và sản xuất - kinh doanh đóng vai trò quan
trọng. Điều này là một tất yếu trong xã hội. Đất đai có tầm quan trọng về nhiều mặt.
Việc chuyển nhượng đất đai nhằm đáp ứng nhu cầu sản xuất và đời sống của con
người là giao dịch phổ biến, ra đời sớm nhất trong các giao dịch về đất đai. Ở nước
ta, do tính đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là đại diện
chủ sở hữu. Pháp luật nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai mà chỉ cho
phép chuyển nhượng QSDĐ. Xét về bản chất, chuyển nhượng QSDĐ là một loại
giao dịch dân sự. Vì vậy, giao dịch về chuyển nhượng QSDĐ phải tuân theo các
nguyên tắc, hình thức pháp lý v.v... do pháp luật dân sự quy định. Hình thức pháp lý
của chuyển nhượng QSDĐ là hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Khái niệm hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ được đề cập khá phổ biến trong các văn bản pháp luật và
trong các sách, báo pháp lý ở nước ta. Vậy hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là gì?
Để trả lời câu hỏi này thì trước tiên chúng ta cần phải tìm hiểu thế nào là hợp đồng?
Dưới góc độ pháp lý, hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập,
thay đổi và chấm dứt các quyền và nghĩa vụ dân sự. Theo Từ điển thuật ngữ pháp luật
Pháp - Việt, "contrat": "Hợp đồng là một thỏa thuận từ đó dẫn tới việc phát sinh một
hay nhiều nghĩa vụ hoặc tạo ra hay chuyển giao một quyền đối vật" [15, tr. 182].

8

Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng ghi nhận: "Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các
bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự" [34, Điều 385].
Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng: "Hợp đồng: Sự thỏa thuận về quyền
lợi, nghĩa vụ giữa các bên thường được ghi nhận, ký kết trên văn bản" [50, tr. 336].
Theo Từ điển Luật học do Nhà xuất bản từ điển Bách khoa biên soạn năm 1999:
Hợp đồng: Sự thỏa thuận giữa các bên có tư cách pháp nhân hoặc
giữa những người có đầy đủ năng lực hành vi nhằm xác lập, thay đổi,
phát triển hay chấm dứt quyền, quyền lợi và nghĩa vụ của mỗi bên. Có
nhiều loại hợp đồng như hợp đồng mua bán, hợp đồng vận chuyển, hợp
đồng thuê mượn tài sản, hợp đồng vay tiền, hợp đồng dịch vụ, hợp đồng
bảo hiểm, hợp đồng gia công, hợp đồng chuyển giao công nghệ v.v...
Hợp đồng phải được thể hiện bằng văn bản, nếu hợp đồng với đối tác
nước ngoài thì phải lập văn bản bằng tiếng mẹ đẻ của các bên tham gia
hợp đồng và bằng ngôn ngữ thông dụng trên thế giới (tiếng Anh, Pháp),
các ngôn ngữ ghi rõ trong hợp đồng đều có giá trị pháp lý như nhau.
Hợp đồng phải có chữ ký đầy đủ của những người có thẩm quyền của
các bên [45, tr. 231].
Theo Từ điển Luật học do Viện Khoa học pháp lý - Bộ Tư pháp biên soạn
"Hợp đồng: Sự thỏa thuận giữa hai hay nhiều bên về việc xác lập, thay đổi hoặc
chấm dứt các quyền và nghĩa vụ" [49, tr. 388].
Như vậy, mặc dù có nhiều quan niệm khác nhau về khái niệm hợp đồng
song giới luật học nước ta thống nhất với nhau ở điểm hợp đồng là sự thỏa thuận
giữa các bên (hai hay nhiều bên) về việc xác lập, thay đổi, chấm dứt các quyền và
nghĩa vụ. Sự thỏa thuận này thường được ghi nhận, ký kết bằng văn bản.
1.1.1.2. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hợp đồng dân sự có nhiều loại, trong đó có hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ. Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là khái niệm được sử dụng phổ biến trong
các văn bản pháp luật mà trước hết là BLDS năm 2015, Luật đất đai năm 2013 và

9

các văn bản hướng dẫn thi hành v.v... Khái niệm này được giải thích trong các sách,
báo pháp lý ở nước ta; cụ thể như sau:
Theo Từ điển Luật học do Viện Khoa học Pháp lý - Bộ Tư pháp biên soạn:
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Hợp đồng theo đó
người sử dụng đất (gọi là bên chuyển quyền sử dụng đất) chuyển giao đất
và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận
quyền sử dụng đất) theo các điều kiện, nội dung, hình thức được quy
định trong Bộ luật dân sự và pháp luật đất đai.
Người được chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải trả cho
người chuyển nhượng một số tiền là giá trị của quyền sử dụng đất.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập
thành văn bản, phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Các bên phải làm thủ tục và đăng ký tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm
quyền theo quy định của pháp luật về đất đai [49, tr. 390-391].
Theo Từ điển Giải thích thuật ngữ luật học:
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Hợp đồng theo đó
người sử dụng đất (gọi là bên chuyển quyền sử dụng đất) chuyển giao đất
và quyền sử dụng đất cho bên được nhận chuyển nhượng (gọi là bên
nhận quyền sử dụng đất) theo các điều kiện, nội dung, hình thức được quy
định trong Bộ luật dân sự và pháp luật đất đai. Người được chuyển nhượng
quyền sử dụng đất phải trả cho người chuyển nhượng một số tiền là giá
trị của quyền sử dụng đất. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
phải được lập thành văn bản, phải được phép của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền. Các bên phải làm thủ tục và đăng ký tại Ủy ban nhân dân
cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai [46, tr. 68-69]
Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:
Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên,
theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê

10


lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc thực hiện
quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện
quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất [34, Điều 500].
"Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình
thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác
của pháp luật có liên quan" [34, Điều 502]. Theo đó, sự tuân thủ các quy định của
BLDS năm 2015 chủ yếu ở các nội dung cơ bản như hình thức pháp lý của giao
dịch chuyển nhượng QSDĐ; nội dung và các điều khoản cơ bản trong hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ; các nguyên tắc và yêu cầu đối với các chủ thể khi ký kết
hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Sự tuân thủ các quy định của Luật đất đai năm
2013 chủ yếu ở các nội dung cơ bản như điều kiện về chủ thể chuyển nhượng, nhận
chuyển nhượng; đối tượng (QSDĐ) được phép chuyển nhượng; điều kiện có hiệu
lực của giao dịch chuyển nhượng và các yêu cầu cụ thể về quy trình, thủ tục và
quyền, nghĩa vụ của các bên khi ký kết và thực hiện giao dịch chuyển nhượng
QSDĐ. Mọi trường hợp ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không thực hiện
theo tôn chỉ mục đích nêu trên đều có nguy cơ dẫn đến các tranh chấp, bất đồng
giữa các bên; hơn thế nữa, hợp đồng có thể bị tuyên là vô hiệu hoặc bị hủy bỏ bởi
quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Với những phân tích trên có thể đưa ra khái niệm hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ như sau: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng là sự thỏa thuận giữa các
bên tuân theo các quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai; theo đó, bên
chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng
của mình cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả
cho người chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phải được lập thành văn bản và các bên
phải làm thủ tục đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của

pháp luật đất đai.

11


1.1.1.3. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là một dạng cụ thể của hợp đồng. Nên
bên cạnh những đặc điểm chung của hợp đồng, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ
còn có một số đặc điểm riêng chủ yếu sau đây:
Thứ nhất, về chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
Đối với các loại tài sản thông thường khác thì chỉ chủ sở hữu mới có đầy đủ
các quyền năng chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với tài sản của mình. Trong lĩnh
vực đất đai, người sử dụng đất tuy không phải là chủ sở hữu đất đai nhưng lại có
quyền sở hữu một loại quyền tài sản được phát sinh trên cơ sở chiếm hữu, sử dụng
đất; đó là QSDĐ. Việc tách biệt giữa quyền sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước
đại diện chủ sở hữu và QSDĐ (quyền sử dụng, khai thác hoa lợi, lợi tức từ đất đai)
của người sử dụng đất là một đặc thù của pháp luật Việt Nam. Nhà nước là chủ sở
hữu đại diện đối với đất đai thực hiện việc giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài (gọi chung là người sử dụng đất). Người được
Nhà nước trao QSDĐ có quyền chuyển nhượng QSDĐ. Điều này có nghĩa là QSDĐ
này được Nhà nước thừa nhận là một loại quyền tài sản trị giá được bằng tiền và có
thể tham gia các giao dịch trên thị trường.
Tuy nhiên, không phải bất cứ chủ thể sử dụng đất nào cũng được tham gia
giao dịch và là một bên trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Để trở thành một
bên chủ thể của loại hợp đồng này, họ phải đáp ứng một số điều kiện nhất định do
pháp luật quy định và chịu sự kiểm soát, quản lý của Nhà nước - đại diện chủ sở
hữu đối với đất đai. Theo pháp luật đất đai hiện hành, người được chuyển nhượng
QSDĐ bao gồm:
i) Nhóm tổ chức kinh tế sử dụng đất
- Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê

đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
- Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất
trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có
nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.

12


- Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng QSDĐ có nguồn gốc do được Nhà
nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất trả trước tiền một lần
cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc
từ ngân sách nhà nước.
- Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp và chuyển mục
đích sử dụng đất mà thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng
đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
- Tổ chức kinh tế sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức
giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả
thời gian thuê.
ii) Nhóm hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong
hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê
đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận QSDĐ; đất nhận
chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế QSDĐ.
- Hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp,
khu chế xuất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất
có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
iii) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư

nước ngoài (doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài) sử dụng đất
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời
gian thuê; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam giao
đất có thu tiền sử dụng đất.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,

13


khu công nghệ cao, khu kinh tế theo hình thức thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho
cả thời gian thuê.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài đầu tư xây dựng công trình ngầm được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với
QSDĐ ở tại Việt Nam.
Thứ hai, đối tượng giao dịch của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
Đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không phải là đất đai mà là
QSDĐ (quyền sử dụng đối với vật); bởi lẽ, ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho người sử
dụng đất sử dụng ổn định lâu dài; người sử dụng đất được chuyển nhượng QSDĐ.
Hơn nữa, QSDĐ là một loại quyền tài sản. Nó trị giá được bằng tiền và tham gia các
giao dịch trên thị trường. Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ
thể tham gia giao dịch về chuyển nhượng QSDĐ. Nếu như đối với quyền đòi nợ hay
các loại quyền tài sản khác phát sinh từ hợp đồng có được từ một giao dịch do hai
bên ký kết trước đó thì "quyền sử dụng đất" là một quyền tự nhiên của người sử
dụng đất khi được chiếm hữu đất; là quyền khai thác các tính năng, hưởng hoa lợi,
lợi tức từ đất mà không quan tâm đến hình thức sở hữu của nó. Thông qua hành vi

sử dụng đất mà con người có thể thỏa mãn những nhu cầu của mình và sản xuất ra
của cải vật chất cho xã hội [11, tr. 14].
Do vậy, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chịu sự điều chỉnh của nhiều loại
văn bản quy phạm pháp luật khác nhau do tính đặc thù và tính đặc biệt của đối
tượng tham gia giao dịch: BLDS, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Công
chứng, Luật Nhà ở…
Thứ ba, về trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ.
Trong quá trình sử dụng đất, vì những lý do khác nhau mà người có QSDĐ
không có khả năng khai thác hiệu quả tiềm năng đất đai hoặc không còn nhu cầu sử

14


dụng đất. Để đảm bảo hiệu quả sử dụng đất, pháp luật cho phép người sử dụng đất
chuyển nhượng QSDĐ cho người có nhu cầu sử dụng đất và thu một khoản tiền sử
dụng vào việc tìm kiếm một ngành nghề mới. Trong quan hệ chuyển nhượng
QSDĐ, bên chuyển nhượng chấm dứt quan hệ sử dụng đất với Nhà nước; đồng thời,
bên nhận chuyển nhượng thiết lập một quan hệ sử dụng đất mới với Nhà nước. Do
tính chất quan trọng của giao dịch chuyển nhượng QSDĐ nên giao dịch này phải
tuân theo điều kiện, trình tự, thủ tục do pháp luật đất đai quy định. Bởi lẽ, ở nước ta,
Nhà nước vừa đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai vừa thống nhất quản lý đất
đai. Do đó, mọi biến động liên quan đến đất đai (trong đó có chuyển nhượng
QSDĐ) phải đặt trong "quỹ đạo" quản lý của Nhà nước. Theo khoản 2 Điều 188
Luật đất đai năm 2013:
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ; góp
vốn bằng QSDĐ khi có các điều kiện sau đây:
a) Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3
Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của
Luật này.

b) Đất không có tranh chấp.
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
d) Trong thời hạn sử dụng đất [31].
1.1.2. Khái niệm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.1.2.1. Khái niệm tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ nói riêng là điều khó tránh khỏi trong đời sống xã hội. Tuy nhiên, tranh chấp
về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chỉ thực sự sôi động và phức tạp kể từ khi nền
kinh tế chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường. Tranh chấp về hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ là khái niệm được sử dụng khá phổ biến không chỉ trong đời sống
xã hội mà còn trong các văn bản pháp luật. Tuy nhiên, trong các văn bản pháp luật

15


lại chưa đưa ra định nghĩa hay đưa ra giải thích về khái niệm tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ. Vậy tranh chấp chuyển nhượng QSDĐ là gì? Để trả lời câu
hỏi này, trước tiên chúng ta cần tìm hiểu thế nào là tranh chấp đất đai; bởi lẽ, tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là một dạng cụ thể của tranh chấp đất đai.
Khái niệm tranh chấp đất đai được các sách báo, tài liệu pháp lý của nước ta quan
niệm như sau:
- Theo Luật đất đai năm 2013: "Tranh chấp đất đai là tranh chấp về
quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất
đai" [31, Khoản 24 Điều 3].
- Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng: "Tranh chấp: Bất đồng, trái ngược
nhau" [50, tr. 808].
- Theo Giáo trình Luật đất đai của Đại học Huế: "Tranh chấp đất đai: Đó là
các mâu thuẫn, xung đột giữa các chủ thể sử dụng đất khi họ cho rằng các quyền và
lợi ích hợp pháp về quyền sử dụng đất của mình bị xâm hại" [9, tr. 341-342].
- Theo Giáo trình Luật đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội: "Tranh

chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về lợi ích, về quyền và nghĩa
vụ giữa các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai" [47, tr. 455].
Như vậy, chúng ta có thể hiểu tranh chấp đất đai là những bất đồng, mâu
thuẫn, xung đột về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất phát sinh giữa hai hoặc
nhiều bên trong quan hệ đất đai.
1.1.2.2. Khái niệm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Cho dù trên thực tế, tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ xảy ra
tương đối phổ biến và có xu hướng gia tăng. Việc giải quyết loại tranh chấp này đã
và đang được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện. Tuy nhiên xét về khía
cạnh học thuật, việc giải mã khái niệm tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ dường như ít được các văn bản pháp luật đất đai và các sách báo, tài liệu
pháp lý đề cập. Thậm chí ngay tại Điều 3 Giải thích thuật ngữ của các đạo Luật đất
đai năm 2003, Luật đất đai năm 2013 cũng không đưa ra sự giải mã thế nào là tranh

16


chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Trên cơ sở tiếp cận, tìm hiểu khái niệm
tranh chấp đất đai nói chung, theo tác giả, tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ có thể hiểu như sau: Tranh chấ p về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất là sự bấ t đồ ng , mâu thuẫn hay xung đột về mặt lợi ích , về quyề n và nghiã vụ
giữa các chủ thể tham g ia ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất.
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là một dạng cụ thể của tranh
chấp hợp đồng. Bên cạnh các đặc điểm của tranh chấp hợp đồng, tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ còn có một số đặc điểm riêng sau đây:
Thứ nhất, về chủ thể tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ được ký kết giữa bên chuyển nhượng QSDĐ với bên
nhận chuyển nhượng QSDĐ. Bên chuyển nhượng QSDĐ phải có QSDĐ hợp pháp.
Bởi lẽ, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là đại

diện chủ sở hữu. Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất; cho tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài (gọi chung là người sử dụng đất), công nhận
QSDĐ. Họ được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ)
và được chuyển QSDĐ (trong đó có chuyển nhượng QSDĐ). Như vậy, một trong
các chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là người sử dụng đất. Những chủ
thể này tham gia đàm phán, ký kết hợp đồng với tư cách là người sử dụng đất chứ
không phải là chủ sở hữu đất đai. Cho dù hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có được
ký kết giữa các bên thì đất đai vẫn luôn thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu.
Thứ hai, như phần trên đã phân tích về tính chất đặc thù của chế độ sở hữu
toàn dân về đất đai ở nước ta; nên đối tượng của tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ là các quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan đến việc sử dụng
đất. Các quyền và nghĩa vụ này "phát sinh" (có sau) trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Điều này có nghĩa là bên chuyển
nhượng QSDĐ (người sử dụng đất) phải được Nhà nước giao đất, cho thuê đất,

17


công nhận QSDĐ và được cấp GCNQSDĐ. Sau đó, trong thời hạn sử dụng đất, họ
mới có quyền ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
Mặt khác, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là tranh chấp về
quyền và nghĩa vụ của các bên trong đàm phán, ký kết hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ; tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của các bên trong thực hiện hoặc thanh lý
hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
Thứ ba, xét về bản chất, tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của các bên trong
đàm phán, ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mang tính chất công và tính chất tư.
Tính chất tư thể hiện đây là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ giữa bên
chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng QSDĐ theo mối quan hệ "ngang" (bình
đẳng với nhau về địa vị pháp lý). Các quyền và nghĩa vụ này được hình thành thông

qua sự thỏa thuận giữa các bên và được ghi nhận, ký kết trong hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ.
Tính chất công thể hiện, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Vì vậy, Nhà nước giám sát, quản lý mọi biến
động của đất đai (bao gồm việc đàm phán, ký kết thực hiện hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ; tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ...).
Vì vậy, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chịu sự điều chỉnh của
một số đạo luật thuộc lĩnh vực "luật công" và lĩnh vực "luật tư". Điều này thể hiện:
Một là, việc xem xét các bên tranh chấp có vi phạm các nguyên tắc giao
kết hợp đồng, vi phạm hình thức, nội dung của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ
hay không... dựa trên nội dung các quy định của BLDS năm 2015 và các văn bản
hướng dẫn thi hành.
Hai là, việc xem xét bên chuyển nhượng có QSDĐ, có tuân theo điều kiện,
trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ, có đăng ký đất đai hay không... dựa trên các
quy định của Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Ba là, khi giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cần phải
tuân thủ trình tự tố tụng như thế nào; cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết.... dựa
trên các quy định của BLTTDS năm 2015 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

18