Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn thực hiện tại thành phố uông bí, tỉnh quảng ninh

NGUYỄN PHI HÙNG

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
LUẬT KINH TẾ

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI THÀNH PHỐ
UÔNG BÍ, TỈNH QUẢNG NINH

NGUYỄN PHI HÙNG

2013 - 2015

HÀ NỘI – 2015


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
PHÁP LUẬT VÈ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TỪ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI THÀNH PHỐ UÔNG BÍ,
TỈNH QUẢNG NINH

NGUYỄN PHI HÙNG

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ
MÃ SỐ: 60380107

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. TRẦN QUANG HUY
HÀ NỘI - 2015


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan bản luận văn là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của
riêng tôi. Các số liệu và kết quả nêu trong luận văn là trung thực và có nguồn gốc
rõ ràng.
Hà Nội, ngày 18 tháng 11 năm 2015
Tác giả

Nguyễn Phi Hùng


LỜI CẢM ƠN
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám Hiệu, các Khoa và các thầy cô giáo
của Viện Đại học mở Hà Nội đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và
nghiên cứu để hoàn thành luận văn này.
Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất đến Tiến sĩ Trần Quang Huy, người
hướng dẫn tận tình, chu đáo để tôi hoàn thành luận văn này.
Hà Nội, ngày 18 tháng 11 năm 2015
Học viên

Nguyễn Phi Hùng


MỤC LỤC

Nội dung

Trang

MỞ ĐẦU

1

Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT.

6

1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử
dụng đất

7

1.2. Khái niệm, đặc điểm của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất

20

1.3. Điều chỉnh pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất.

25

Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN

NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TỪ THỰC TIỄN THỰC HIỆN
TẠI THÀNH PHỐ UÔNG BÍ, TỈNH QUẢNG NINH

28

2.1. Các quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất

29

2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất tại thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh.

45

Chương 3: PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP
LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

52

3.1. Phương pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất.

53

3.2. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất.

59

KẾT LUẬN

74

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

76


PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Như chúng ta đã biết đất đai được xác định là tài sản vô giá của quốc gia,
là tư liệu sản xuất đặc biệt tạo ra sản phẩm để duy trì sự sống, là địa bàn phân bổ
các khu dân cư, các ngành kinh tế, là bộ phận cơ bản của lãnh thổ quốc gia, là thành
phần quan trọng bậc nhất của môi trường sống.
Xuất phát từ những giá trị to lớn như vậy nên con người luôn luôn có mong
muốn tác động vào nó thường xuyên và tích cực để tạo ra những giá trị vật chất,
tinh thần phục vụ đời sống cho mình. Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng này
sang chủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu. Luật Đất đai năm 1993
cho phép chuyển quyền sử dụng đất là một bước đột phá quan trọng trong việc quy
định các quyền của người sử dụng đất, mở ra thời kỳ mới tạo điều kiện thuận lợi
cho các quan hệ đất đai vận động phù hợp với cơ chế thị trường. Tuy nhiên, cùng
với sự phát triển của các quan hệ xã hội không ngừng diễn ra sôi động trong nền
kinh tế thị trường, các quy định pháp luật này tỏ ra không thật phù hợp và còn nhiều
bất cập. Luật Đất đai năm 1993 đã được Quốc hội sửa đổi, bổ sung vào các năm
1998 và 2001 và Luật Đất đai năm 2003.Mặc dù vậy các văn bản này vẫn chưa thật
phù hợp với nhu cầu điều chỉnh các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất. Ngày
29/11/2013, Quốc hội thông qua Luật đất đai với nhiều điểm mới, tiến bộ hơn so
với Luật Đất đai đã ra đời trước đây.
Chuyển quyền sử dụng đất thực chất là việc Nhà nước công nhận tính hợp

pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa người sử dụng đất để tạo lập quyền sử
dụng cho chủ thể mới. Chuyển quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013 bao gồm
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, tặng cho, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất. Trong các hình thức này, chuyển nhượng quyền sử
dụng đất là hình thức giao dịch phổ biến và sôi động nhất. Luật đất đai xác định
người sử dụng đất hợp pháp, không có tranh chấp có đủ điều kiện theo quy định của
pháp luật có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho người khác.
Nhờ thế người sử dụng đất hợp pháp ngoài việc khai thác sử dụng còn có thể

1


chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác để thu về một khoản tiền tương
ứng với giá trị của nó, đất đai trở thành tài sản có giá và quyền sử dụng đất tham gia
vào thị trường bất động sản.
Thành phố Uông Bí là thành phố trẻ, có diện tích đất đai rất phong phú và
nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức và cá nhân rất cao trong
thời gian qua, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra với nhiều diễn biến
phức tạp. Tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật vẫn diễn ra
khá nhiều. Đây cũng là lý do minh chứng cho sự cần thiết để nghiên cứu tìm hiểu
bản chất pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất so với những hợp
đồng dân sự khác. Sự nhận thức đúng đắn đầy đủ các quy định về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất là cấp thiết trong hoạt động thực tiễn khi thực hiện pháp
luật và vận dụng pháp luật trong hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Chính vì những nội dung trình bày trên đây là lý do để tác giả lựa chọn đề
tài "Pháp luật về Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn thực
hiện tại thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh ".
2. Tổng quan tình hình nghiên cứu đề tài
Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn của quan hệ
chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra trong nền kinh tế thị trường trong thời

gian vừa qua, cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật về lĩnh vực này, tôi thấy rằng
việc nghiên cứu một cách có hệ thống và phân tích các quy định của hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đưa ra biện pháp hoàn thiện pháp luật, nó có ý
nghĩa rất lớn trong tình hình hiện nay.
Pháp luật hiện hành quy định nhiều loại quan hệ chuyển dịch quyền sử
dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, tặng cho,
góp vốn, thừa kế quyền sử dụng đất. Nay trên cơ sở đó, tác giả có sự lựa chọn
nghiên cứu một loại quan hệ được coi là phổ biến và quan trọng nhất đó là quan hệ
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

2


Tuy nhiên, với những mảng rộng lớn về luật hợp đồng và luật đất đai, tác
giả chỉ xin đề cập chủ yếu về các vấn đề nổi cộm trong giai đoạn hiện nay đó là:
Những bất cập trong các quy định về hình thức, nội dung của hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành tại địa bàn thành phố Uông
Bí, tỉnh Quảng Ninh.
Vướng mắc khi xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất.
Từ đó đưa ra một số vi phạm về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất cơ bản liên quan thông qua thực tiễn tại thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài
Mục đích nghiên cứu của đề tài là hướng đến việc xây dựng các giải pháp
nhằm hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành
phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh nói riêng và ở nước ta nói chung nhằm góp phần
làm lành mạnh hóa các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tăng cường hiệu
quả quản lý đất đai, tăng cường pháp chế XHCN.
Xuất phát từ mục đích đó, nhiệm vụ nghiên cứu đà tài là:
Nghiên cứu các khái niệm cơ bản, có liên quan đến vấn đề chuyển nhượng

quyền sử dụng và phân tích về hình thức, nội dung của hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất tại thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh nói riêng và ở nước ta
nói chung, được quy định trong pháp luật dân sự Việt Nam.
Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả liên quan đến việc chuyển nhượng
quyền sử dụng đất.
4. Phạm nghiên cứu
Trong khuôn khổ của luận văn tốt nghiệp cao học luật, luận văn đi sâu
nghiên cứu vấn đề hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất. Trên cơ sở nghiên cứu các vấn đề về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

3


đất, thực tiễn về hợp đồng chuyển nhượng đất tại thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng
Ninh.
5. Phương pháp nghiên cứu
Cơ sở phương pháp luận của việc nghiên cứu đề tài luận là chủ nghĩa duy
vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử; tư tưởng Hồ Chí Minh và đường lối
của Đảng về Nhà nước về đất đai, đẩy mạnh cải cách hành chính, cải cách tư pháp,
nâng cao chất lượng về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Luận văn còn sử dụng một số phương pháp như phương pháp kết hợp logic
với lịch sử; Phương pháp lịch sử giúp thu thập các thông tin để sắp xếp các thông
tin đó theo một trật tự nhất định. Từ đó làm bộc lộ tính tất yếu trong tiến trình phát
triển của vấn đề này.
Ngoài ra, các phương pháp: phân tích – tổng hợp, thống kê và so sánh,
phương pháp tổng hợp thực tiễn tại địa phương cũng được sử dụng trong quá trình
nghiên cứu và hoàn thiện luận văn.
6. Kết quả nghiên cứu của luận văn
Kết quả nghiên cứu của Luận văn là một sự bổ sung đáng chú ý về việc

hoàn thiện các quy định của pháp luật về công tác thực hiện chuyển nhượng quyền
sử dụng đất và các biện pháp nhằm phát huy tính dân chủ, tăng cường pháp chế xã
hội chủ nghĩa, đảm bảo quyền và nghĩa vụ của tổ chức, các nhân tham gia giao kết
hợp đồng dựa trên việc nghiên cứu thực trạng trong việc thực thi pháp luật về hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta nói chung và ở trên địa bàn thành
phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của
luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng và pháp
luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

4


Chương 2: Thực trạng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn thực hiện tại thành phố Uông Bí, tỉnh
Quảng Ninh.
Chương 3: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện và cơ chế áp dụng luật về
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

5


Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT

6

1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất
Khi nói đến quyền sở hữu đất đai, chúng ta thấy với tư cách là đại diện chủ
sở hữu, nhà nước có đầy đủ các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai.
Trong các quyền năng đó quyền sử dụng là có ý nghĩa thực tế lớn nhất, trực tiếp
đem lại lợi ích cho chủ sở hữu. Nhưng nhà nước không phải là chủ thể trực tiếp sử
dụng đất mà gián tiếp sử dụng thông qua các tổ chức, cá nhân trong xã hội bằng
cách giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất cho những người sử
dụng đất trực tiếp.
Thực vậy, quyền sử dụng đất trước hết chúng ta phải hiểu được đây là một
quyền tự nhiên, khi con người chiếm hữu đất đai, thì họ sẽ thực hiện hành vi sử
dụng đất mà cụ thể là khai thác tính năng sử dụng của đất đai mà không quan tâm
đến hình thức sở hữu của nó. Thông qua hành vi sử dụng đất mà con người có thể
thỏa mãn những nhu cầu của mình cũng như làm ra của cải cho xã hội. Chẳng hạn:
+ Trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, đất
đai được xem như là tư liệu sản xuất quan trọng nhất và không thể thiếu. Nhờ việc
thực hiện quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất đã khai thác nguồn lợi trực tiếp
từ đất đai. Nếu như không có đất đai, thì lao động của con người không thể sản sinh
ra lúa, gạo để phục vụ cho các nhu cầu thiết yếu thường ngày. Khi xác định mối
quan hệ giữa lao động và đất đai, C. Mác cho rằng: "Lao động là yếu tố cơ bản của
quá trình sản xuất nhưng không phải là yếu tố duy nhất tạo ra của cải vật chất- Lao
động phải kết hợp với đối tượng lao động mới sản xuất ra của cải vật chất" [16].
+ Trong cuộc sống, đất đai là nơi trú ngụ của con người, nhờ có đất đai và
thông qua hành vi sử dụng đất, có thể trực tiếp hoặc gián tiếp, con người mới có thể
tồn tại, như đi lại, vui chơi, lao động, nghỉ ngơi. Nếu như không có đất đai thì
không có cuộc sống của con người.

7

+ Thông qua hành vi sử dụng đất trong các lĩnh vực quản lý, kinh tế, chính
trị, xã hội, an ninh, quốc phòng, con người mới tạo ra các giá trị vật chất, tinh thần
để thúc đẩy sự phát triển chung của nhân loại.
Ngoài ra, quyền sử dụng đất được xem như là một quyền năng pháp lý,
quyền năng này được pháp luật ghi nhận và bảo vệ. ở đây chúng chúng ta đi sâu
phân tích quyền sử dụng đất dưới góc độ chính trị- pháp lý.
Như chúng ta đã biết, kể từ Hiến pháp 1980 ra đời, đất đai thuộc sở hữu
toàn dân, Nhà nước vừa là người đại diện chủ sở hữu vừa là chủ quản lý đối với đất
đai. Tuy nhiên, trong giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1987, trên thực tế Nhà nước ta
chưa xác lập được một cách đầy đủ quyền sở hữu chủ của mình đối với đất đai, đặc
biệt là đất đai đang thuộc quyền chiếm hữu, sử dụng của các tổ chức, hộ gia đình cá
nhân. Việc khẳng định, tuyên bố chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở trong giai đoạn
này chỉ là một cuộc cải cách trên văn bản pháp quy. Người đang sử dụng đất cảm
thấy "đột ngột" vì mình không phải là chủ sở hữu thửa đất nhưng lại thấy dường
như chẳng mất mát gì vì mình vẫn được quyền khai thác sử dụng đất đai vốn không
còn thuộc sở hữu của mình. Tuy nhiên, chúng ta có thể thấy rằng trong giai đoạn
này các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất chưa được quan tâm thỏa đáng,
pháp luật mới chỉ chú trọng đến lợi ích của Nhà nước mà chưa có giải pháp cho
quyền lợi của người đang sử dụng đất vốn là chủ sở hữu trước đó. Thực trạng này
cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến người sử dụng đất không chủ động
khai thác hết tiềm năng của đất đai, tạo ra sự khủng hoảng kinh tế nông nghiệp ở
nước ta trong những năm đầu của thập niên 1980.
Ngày 29/12/1987, Quốc hội thông qua Luật đất đai gồm 6 chương 57 điều.
Đây là bước khởi đầu cho việc xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước với tư cách là
người đại diện chủ sở hữu về đất đai và người sử dụng đất. Luật đã quy định một
cách cụ thể, có hệ thống nghĩa vụ và quyền lợi của người sử dụng đất. Với những
quy định này, chế định về quyền sử dụng đất được hình thành, nó được xây dựng
trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, quyền sử dụng đất được Nhà nước ghi

nhận như là một hình thức thể hiện của chủ sở hữu mà Nhà nước là người đại diện.

8


Nhà nước giao đất, ghi nhận cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng
đất để khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai. Thực tế, Luật Đất
đai năm 1987 bước đầu đã tạo cơ sở pháp lý để phát huy quyền sở hữu toàn dân đối
với đất đai, thiết lập được một sự ổn định nhất định trong việc sử dụng đất đai. Tuy
nhiên, do có sự tác động của cơ chế thị trường, nhu cầu sử dụng đất ngày càng trở
nên bức xúc, trong khi Nhà nước vừa không chú trọng đến các yếu tố kinh tế của
đất đai vừa nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức,
tạo nên một lực cản cho sự vận động, chuyển dịch của quyền sử dụng đất, làm kìm
hãm sự phát triển kinh tế của đất nước. Trước tình hình đó, Hiến pháp 1992 và Luật
Đất đai năm 1993 ra đời, đánh dấu một mốc lịch sử quan trọng trong việc quy định
quyền của người sử dụng đất, một mặt pháp luật tiếp tục khẳng định đất đai thuộc
sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, thừa nhận và bảo vệ quyền sử
dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất, mặt khác, pháp luật đã thực sự quan tâm
đến quyền của người sử dụng đất, đó là ghi nhận người sử dụng đất hợp pháp có
quyền chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm các quyền: chuyển nhượng, chuyển đổi,
cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc thực hiện các quyền
này không phải là hoàn toàn tự do mà phải tuân theo những điều kiện do Nhà nước
đặt ra. Như vậy, trong giai đoạn này quyền sử dụng đất của người sử dụng đất đã
được mở rộng hơn, có thể nói Nhà nước đã "trao" cho người sử dụng đất "quyền
định đoạt số phận pháp lý của thửa đất sử dụng trong một khuôn khổ nhất định",
nhờ đó người sử dụng đất ngoài việc có quyền khai thác sử dụng đất đai của mình
còn có thể chủ động thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đó cho người khác khi
không có nhu cầu hoặc đáp ứng điều kiện sử dụng đất. Đây là điểm đột phá lớn
nhất của Luật Đất đai năm 1993, tạo tiền đề cho việc hình thành và phát triển thị
trường quyền sử dụng đất, làm cho người sử dụng đất phát huy tối đa hiệu quả kinh

tế mang lại từ đất. Từ đó, cùng với việc pháp luật thừa nhận đất đai có giá bằng việc
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, quyền sử dụng đất đất đã được xem như
là một quyền tài sản, có thể trị giá được bằng tiền, nhờ đó mà người sử dụng đất có
thể đưa quyền sử dụng đất của mình vào tham gia các giao dịch dân sự.

9


Như vậy, chế định quyền sử dụng đất được xem như là một hình thức thực
hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Theo đó, Nhà nước với tư cách là đại diện
chủ sở hữu, có quyền định đoạt toàn bộ đất đai trên phạm vi toàn quốc và về mặt
pháp lý, Nhà nước có đầy đủ ba quyền năng của chủ sở hữu theo luật định. Tuy
nhiên, Nhà nước lại không trực tiếp chiếm hữu,sử dụng đất đai mà thông qua quyền
định đoạt tối cao của mình cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng
đất bằng các hình thức giao đất, cho thuê đất, thừa nhận việc sử dụng đất ổn định
hoặc công nhận quyền sử dụng đất được xác lập bởi các hành vi chuyển quyền sử
dụng đất hợp pháp. Tùy thuộc vào các hình thức khác nhau mà Nhà nước quy định
cho họ được hưởng những quyền và thực hiện những nghĩa vụ khác nhau.
Từ phân tích trên, chúng ta thấy, quyền sử dụng đất là một loại quyền đặc
trưng của người sử dụng đất, nó được phái sinh từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai.
Đây là loại quyền phát sinh trên cơ sở kết hợp một cách đặc thù quyền tài sản của
chủ sở hữu với yếu tố quyền lực nhà nước. Vì vậy, quyền chuyển quyền sử dụng đất
cũng như quyền nhận chuyển quyền sử dụng đất không phải được áp dụng đối với
tất cả các chủ thể mà nó bị hạn chế bởi quyền lực nhà nước. Điều này thể hiện ở
chỗ, Nhà nước ban hành các quy định của pháp luật một cách chặt chẽ về hình thức,
thủ tục, điều kiện, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển quyền
sử dụng đất.
Tóm lại, quyền sử dụng đất là quyền khai thác những thuộc tính có lợi từ
đất một cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc chuyển quyền đó
cho người khác. Quá trình hình thành, vận động và phát triển của quyền sử dụng

đất vừa diễn ra một cách tất yếu, khách quan vừa có sự gắn liền và lệ thuộc với
chế định quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nước là người đại diện.
Trong điều kiện hiện nay, để khuyến khích khai thác mọi tiềm năng đất đai,
góp phần thúc đẩy sự năng động của các yếu tố tích cực khi được Nhà nước giao
quyền sử dụng đất, Nhà nước đang có xu hướng ngày càng mở rộng quyền năng của
người sử dụng đất. Việc mở rộng quyền cho người sử dụng đất thể hiện sự quan tâm
sâu sắc của Nhà nước đến người sử dụng đất, là một trong những điều kiện thúc đẩy

10


việc khai thác tiềm năng đất đai theo hướng sản xuất hàng hóa, đồng thời có tác
dụng thúc đẩy sự phát triển ngày càng mạnh mẽ, năng động của thị trường quyền sử
dụng đất. Tuy nhiên, việc mở rộng này không đồng nghĩa với việc Nhà nước phân
phối hoặc từ bỏ quyền của chủ sở hữu, dù có mở rộng quyền đến đâu thì nguyên tắc
đất đai thuộc sở hữu toàn dân vẫn giữ vững. Người sử dụng đất chỉ được thực hiện
những quyền năng của mình mà pháp luật ghi nhận và phải thực hiện những quyền
đó trong sự ràng buộc, chi phối và kiểm soát của Nhà nước, đó là phải tuân thủ
những nguyên tắc, trình tự, thủ tục, điều kiện và các nghĩa vụ do pháp luật quy định.
Tùy từng trường hợp, đối tượng sử dụng đất nhất định mà pháp luật quy định cho
họ có những quyền năng pháp lý cụ thể.
1.1.2. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là khái niệm có nội dung rộng, trong đó có nhiều quyền
năng khác nhau. Một trong những quyền năng cơ bản và đặc biệt quan trọng của
người sử dụng đất là quyền chuyển quyền sử dụng đất. Trong nền kinh tế thị trường,
quyền sử dụng đất là một loại tài sản được chuyển quyền sử dụng, được đưa trao
đổi, giao dịch.
Chuyển quyền sử dụng đất là việc người có quyền sử dụng đất có thể
chuyển quyền này cho người khác bằng một trong các hình thức: chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp

vốn, thế chấp và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất. Chuyển quyền sử dụng
đất là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất của
chủ thể đang sử dụng cho chủ thể mới. Hay nói khác đi, chuyển quyền sử dụng đất
là việc Nhà nước cho phép người sử dụng đất được "định đoạt" quyền sử dụng đất
hợp pháp của mình theo quy định của pháp luật.
Luật Đất đai năm 1993 lần đầu tiên ghi nhận người sử dụng đất được phép
chuyển quyền sử dụng. Tiếp đó Bộ luật dân sự năm 1995 đã dành Phần thứ Năm để
quy định về chuyển quyền sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2003 ghi nhận chín hình
thức chuyển quyền sử dụng đất gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê

11


lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, thế chấp và bảo lãnh bằng giá trị
quyền sử dụng đất.
Trong quá trình xây dựng Dự thảo Bộ luật dân sự (sửa đổi) có một số ý kiến
cho rằng không cần đưa vào Bộ luật dân sự các quy định về chuyển quyền sử dụng
đất vì pháp luật đất đai đã quy định cụ thể về vấn đề này. Tuy nhiên, sau khi cân
nhắc, Quốc hội vẫn giữ lại Phần thứ Năm - Quy định về quyền sử dụng đất trong Bộ
luật dân sự mới - Bộ luật dân sự năm 2005. Đương nhiên, các quy định về trình tự,
thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đã có trong pháp luật đất đai thì Bộ luật dân sự
không nhắc lại nữa mà chỉ tập trung quy định về hình thức pháp lý dân sự của việc
chuyển quyền sử dụng đất. Đó chính là các hợp đồng về chuyển quyền sử dụng đất.
Hiện nay có hai cách nhìn nhận về nội hàm của khái niệm chuyển quyền sử
dụng đất. Theo cách nhìn nhận thứ nhất, việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ được
thực hiện theo các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho và thừa kế. Còn
theo cách nhìn nhận thứ hai thì chuyển quyền sử dụng đất bao gồm tất cả các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, tặng cho, góp
vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Chúng tôi đồng ý với cách nhìn nhận thứ hai
cùng với sự giả thích: chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho và thừa kế quyền sử

dụng đất là quyền chuyển quyền sử dụng đất trọn vẹn các quyền còn lại bao gồm
cho thuê, cho thuê lại, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất vẫn được coi là
chuyển quyền sử dụng đất nhưng đây là chuyển quyền sử dụng đất hạn chế, không
trọn vẹn [27].
• Đặc điểm của chuyển quyền sử dụng đất
Chuyển quyền sử dụng đất có các đặc điểm sau:
Thứ nhất, người sử dụng đất không có toàn quyền quyết định, đoạt tuyệt đối
với đất thuộc quyền sử dụng của mình như đối với các loại tài sản khác thuộc quyền
sở hữu. Khi thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất, những người tham gia vào
giao dịch phải tuân theo các quy định về điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục do
pháp luật quy định. Việc chuyển quyền sử dụng đất bị ràng buộc bởi thời hạn, mục

12


đích và quy hoạch sử dụng đất. Người nhận quyền sử dụng đất phải sử dụng đất
đúng mục đích mà Nhà nước đã xác định.
Thứ hai, do đất đai luôn có một vị trí cố định không di dời được, bởi vậy
khác với các hàng hóa khác nó cần được đo đạc, lập hồ sơ thửa, đánh số, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Việc chuyển quyền sử dụng đất chủ yếu
được tiến hành thông qua hệ thống hồ sơ giấy tờ về đất. Do vậy, trong các giao dịch
về đất đai hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các hợp đồng phải
rõ ràng, công khai, minh bạch.
Thứ ba, giá trị quyền sử dụng đất khi chuyền sử dụng đất phụ thuộc vào
nhiều yếu tố như vị trí thửa đất, khả năng sinh lợi của đất, mức độ hoàn thiện cơ sở
hạ tầng, các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội khác. Do vậy, cùng một diện tích nhưng
tọa lạc tại các vị trí khác nhau, thậm chí hai thửa đất nằm kề nhau thì khi chuyển
quyền sử dụng đất giá có thể rất khác
1.1.3. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhu cầu tất yếu của nền kinh
tế thị trường.

Như đã phân tích ở trên đất đai có giá trị đặc biệt đối với đời sống con
người. Đất đai có thuộc tính hữu hạn của diện tích và sự chênh lệch về giá trị sử
dụng. Nhu cầu sử dụng của mỗi chủ thể là khác nhau. Do vậy, để có được thửa đất
phù hợp với nhu cầu sử dụng của mình, các chủ thể phải thực hiện chuyển nhượng
quyền sử dụng đất cho nhau. Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản- một quyền có
thể lượng hóa được bằng tiền. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, do vậy, là điều
kiện cho phép quyền sử dụng đất trở thành một loại hàng hóa đặc biệt lưu thông trên
thị trường. Ở nước ta hiện nay, thị trường quyền sử dụng đất không những đã xuất
hiện mà còn hoạt động rất sôi động không những ở khu vực thành thị mà còn len lỏi
đến từng ngõ ngách thôn quê. Như vậy, có thể nhận định rằng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất là một nhu cầu thiết thực của người sử dụng đất thể hiện ra một
cách rõ ràng trên thị trường, và chính nó là một nhu cầu tất yếu khách quan của nền
kinh tế thị trường.

13


Để làm rõ tính tất yếu khách quan của sự tồn tại thị trường quyền sử dụng
đất cũng như nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trước hết, chúng ta cần
đánh giá quan hệ đất đai nói chung và quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất
nói riêng trong các cơ chế kinh tế khác nhau. Như trên đã phân tích, quan hệ đất đai
và quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất có lịch sử phát triển của nó, ứng với
mỗi giai đoạn lịch sử khác nhau, nội dung của mối quan hệ này không giống nhau.
Kể từ năm 1945 đến nay, nền kinh tế nước ta được phân thành hai giai đoạn phát
triển với hai cơ chế kinh tế khác nhau là cơ chế tập trung bao cấp (nền kinh tế kế
hoạch hóa tập trung) và nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
Hiến pháp 1980 đã khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước
thống nhất quản lý. Bằng quy định này, Nhà nước chỉ thừa nhận một hình thức sở
hữu quy nhất - sở hữu toàn dân về đất đai. Nhờ sự thống nhất quản lý chỉ một hình
thức duy nhất này mà Nhà nước đã loại bỏ được cái hình thức sở hữu khác như sở

hữu tập thể, sở hữu tư nhân về đất đai từ đó chấm dứt hàng loạt những tranh chấp về
quyền sở hữu với đất đai, tạo cơ sở pháp lý cho việc quy định không thừa nhận việc
đòi lại đất đai đã giao cho người khác sử dụng. Điều này cũng đã tạo được sự ổn
định về kinh tế, chính trị, an toàn và trật tự xã hội ở các địa bàn dân cư, đồng thời
giúp nhà nước thực hiện vai trò tối cao trong việc hoạch định chính sách pháp luật
đất đai.
Tuy nhiên, trong thời kỳ này, pháp luật nghiêm cấm mọi hành vi mua bán,
lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức. Hay nói cách khác, sau khi
Hiến pháp 1980 ra đời thì vấn đề xã hội hóa đất đai được thực hiện một cách tuyệt
đối. Việc sử dụng đất đai bị "đóng khung" trong quan hệ giao đất, thu hồi đất giữa
người sử dụng đất với Nhà nước. Mọi quan hệ kinh tế nói chung đều được vận hành
theo kế hoạch đã được lập sẵn cho các cơ quan nhà nước tiến hành. Hiệu quả kinh tế
nói chung không được coi trọng. Đất đai, sức lao động, các tư liệu sản xuất khác
không được coi là hàng hóa. Chúng cũng có tham gia vào các quy định sản xuất
kinh doanh nhưng không phải theo nhu cầu khách quan của thị trường mà theo ý chí
chủ quan của những nhà hoạch định kế hoạch điều khiển. Vì thế, đất đai cùng các tư

14


liệu sản xuất, tư liệu lao động nói trên không có giá trị trao đổi. Quan hệ đất đai
trong có cơ chế quản lý kế hoạch hóa tập trung về cơ bản cơ chế đánh giá với hai
góc độ: Về phương diện quản lý đất đai, Nhà nước quản lý đất đai theo cơ chế mệnh
lệnh hành chính, cơ chế xin cho là chủ yếu. Về phương diện sử dụng đất, đất đai
được coi là của chung của cả quốc gia, không được coi là tài sản thông thường được
phép giao dịch. Người sử dụng đất không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất
cho người khác khi không còn nhu cầu sử dụng. Do vậy, đã không kích thích và giải
phóng được năng lực sản xuất cho người lao động. Hậu quả là người nông dân
không thiết tha gắn bó với mảnh đất của họ đang sử dụng. Đất đai, do vậy, không
được cải tạo bồi bổ kịp thời đã trở nên hoang hóa hoặc kém độ phì nhiêu đi nhiều.

Việc sử dụng cũng bừa bãi lãng phí, kém hiệu quả. Người sử dụng đất có quyền
không có quyền làm chủ thực sự đất đai, hiệu quả kinh tế trong sự sử dụng đất
không được coi trọng. Đất đai được coi là tài sản công cộng, một thứ của trời cho,
sử dụng như thế nào cũng không quan trọng.
Khi nền kinh tế chuyển sang cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa,
các quan hệ kinh tế được vận hành theo sự điều tiết của quy luật thị trường. Trong
cơ chế kinh tế này, đất đai được đặt chúng với giá trị như người ta thường nói là
"tấc đất tấc vàng", các quan hệ đất đai cũng phải vận động theo cơ chế thị trường.
Mở đầu cho thời kỳ đổi mới trong quản lý và sử dụng đất đai phải kể đến cơ chế
giao khoán ruộng đất cho hộ gia đình, xã viên sử dụng trong sản xuất nông nghiệp
(được gọi tắt là Khoán 10) theo Nghị quyết 10 của Bộ Chính trị Ban Chấp hành
Trung ương Đảng ngày 05/04/1988 đã từng bước "cởi trói" và giải phóng năng lực
sản xuất cho người nông dân. Cơ chế khoán mới này đã đem lại hiệu quả vô cùng to
lớn, làm thay đổi sâu sắc bộ mặt nông thôn và nông nghiệp ở nước ta. Người nông
dân phấn khởi, yên tâm, gắn bó lâu dài với đất đai. Hiến pháp 1992 tiếp tục khẳng
định Nhà nước phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị
trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Mục đích
chính sách kinh tế của Nhà nước là làm cho dân giàu nước mạnh, đáp ứng ngày
càng tốt hơn nhu cầu vật chất tinh thần của nhân dân trên cơ sở giải phóng mọi năng
lực sản xuất, phát huy tiềm năng của mọi thành phần kinh tế. Về lĩnh vực đất đai,

15


Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có
hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ
chức cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác đất đai hợp lý, sử dụng tiết
kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất đai được Nhà nước giao theo quy định
của pháp luật. Tiếp đó, để phát huy mạnh mẽ thành quả mà cơ chế khoán 10 mang
lại và cụ thể hóa tinh thần của Hiến pháp 1992, Luật Đất đai năm 1993 được ban

hành. Điểm ưu việt nhất của văn bản luật này là việc chính thức ghi nhận quyền sử
dụng đất ổn định, lâu dài của hộ gia đình, cá nhân và cho phép họ được quyển
chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng. Quy định này thể hiện sự phù
hợp giữa các quy định của pháp luật với thực tiễn vận động của các quan hệ chuyển
dịch đất đai nói chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai nói riêng trong nền
kinh tế thị trường. Việc ghi nhận người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền
sử dụng đất là sự ghi nhận một thực tế khách quan, ghi nhận một quyền tự nhiên
của người sử dụng đất. Nó được hình thành cho sự vận động của các quan hệ kinh
tế trong nền kinh tế thị trường tác động mạnh mẽ trực tiếp đến nhu cầu cần phải được quyền sử dụng đất vào giao lưu dân sự thông qua hành vi chuyển nhượng
quyền sử dụng đất. Cho dù pháp luật có ghi nhận nó hay không thì bằng cách này
hay cách khác, hợp pháp hay không hợp pháp, quyền này vẫn được hình thành, tồn
tại phát triển như là một thực tế khách quan phù hợp với các quy luật vận động của
nền kinh tế thị trường. Hay nói cách khác, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một
quy luật vận động tất yếu của nền kinh tế thị trường. Đến Luật Đất đai năm 1993
Nhà nước mới chính thức thừa nhận quyền của người sử dụng đất trong đó có quyền
chuyển nhượng. Như vậy, mãi đến năm 1993, các quy định quản lý đất đai của Nhà
nước mới hòa nhịp được cơ chế thị trường. Sau hơn 10 năm đổi mới hiệu quả kinh
tế đã chuyển biến rõ rệt. Hướng vận động của các quan hệ đất đai là không ngừng
nâng cao hiệu quả sử dụng đất, nâng cao thu nhập và lợi nhuận. Người sử dụng đất
tìm mọi cách sử dụng đất đai có hiệu quả hơn. Nền kinh tế của Nhà nước do vậy
được cải thiện, phát triển. Có thể phân tích trên một số lĩnh vực như nông nghiệp
chẳng hạn. Ngành kinh tế nông nghiệp được khuyến khích phát triển theo xu hướng
sản xuất hàng hóa phục vụ nhu cầu chung của xã hội và xuất khẩu. Nhờ chủ trương

16


đúng đắn này mà người nông dân từ chỗ chạy ăn từng bữa, Nhà nước phải nhập
khẩu trở thành nước xuất khẩu gạo thứ ba thế giới. Các loại hình nông sản khác như
cà phê, hạt điều, hạt tiêu, hoa quả các loại, thủy sản các loại tràn ngập thị trường

không những đủ phục vụ nhu cầu đa dạng của người dân mà còn xuất khẩu với số
lượng lớn ra nước ngoài. Thành công này một phần lớn do chủ trương đúng đắn do
Nhà nước giao đất cho các họ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Người dân
thiết tha, dốc sức người sức của vào đồng ruộng của mình. Từ đó đã mang lại những
giá trị kinh tế to lớn, cải thiện đời sống cho gia đình và xã hội. Quá trình sản xuất
hàng hóa trong nông nghiệp kéo theo sự chuyển dịch, tích tụ đất đai mà điển hình là
phong trào chuyển đổi ruộng đất ở một số địa phương phát triển mô hình trang trại
khắp cả nước.
Tuy nhiên, quyền sử dụng đất là một loại hàng hàng hóa đặc biệt, chịu sự
tác động của quy luật giá trị của thị trường. Quyền sử dụng đất được tham gia vào
các phương thức quản lý nhà nước đối với đất đai đang dần dần thay đổi theo hướng
phù hợp với cơ chế thị trường. Các biện pháp quản lý có yếu tố kinh tế ngày càng
được chú trọng như thu tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu
nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất, từ vệc xử phạt vi phạm pháp luật đất đai,
phí và lệ phí trong quản lý sử dụng đất đai. Trong xử lý các quan hệ đất đai người
sử dụng đất được tự chủ trong hoạt động sản xuất kinh doanh. Họ được Nhà nước
giao quyền sử dụng đất ổn định lâu dài đồng thời còn có các quyền định đoạt quyền
sử dụng đất. Chính việc được coi là một yếu tố của thị trường quyền sử dụng đất là
một loại tài sản đã làm thay đổi quan niệm người sử dụng đất. Họ phải cân nhắc,
tính toán làm sao cho việc sử dụng đem lại hiệu quả cao nhất. Cơ chế thị trường đã
trả lại cho đất đai giá trị đích thực của nó vừa đồng thời hình thành nên một loại thị
trường mới ở Việt Nam - thị trường quyền sử dụng đất, trong bộ phận của thị
trường bất động sản, cùng với thị trường vốn, thị trường lao động, là các thị trường
trung tâm của nền kinh tế thị trường ở nước ta. Chúng có mối liên hệ khăng khít với
nhau. Một thị trường bất động sản có hiệu quả sẽ có tác dụng đến hiệu quả chung
của toàn bộ nền kinh tế.

17

Nền kinh tế thị trường tác động đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trong các khu đô thị mạnh mẽ nhất. Cơ chế thị trường kéo theo quá trình đô thị hóa
diễn ra nhanh chóng. Đất sản xuất nông nghiệp ngày càng bị thu hẹp, chuyển thành
các khu đô thị mới. Một bộ phận dân số và lao động nông thôn do không có đất để
sản xuất phải chuyển dần về làm ăn sinh sống ở các khu đô thị, các ngành công
nghiệp, dịch vụ. Mặt khác, chính sự hấp dẫn của các khu đô thị lớn - nơi quy tụ
nhiều nhà máy, xí nghiệp trường học ở đây đã là nguyên nhân của dòng người di cư
ồ ạt ra thành phố. Do đòi hỏi của nền kinh tế thị trường, yêu cầu về nguồn nhân lực
của các thành phố lớn rất đa dạng từ những công việc đòi hỏi có trình độ chuyên
môn tay nghề cao như kỹ sư, chuyên gia, lập trình viên máy tính đến những công
việc dịch vụ phổ thông như đánh giày, móc cống, xe thồ, giúp việc gia đình. Lao
động nông thôn khi không còn đất để sản xuất trong khi không có tay nghề, không
có vốn sản xuất kinh doanh phải tìm đến các khu đô thị, người có chuyên môn tay
nghề cao, có tính chất công việc đặc thù phải ở lại thành thị, sinh viên mới ra trường
muốn ở lại thành thị để tìm kiếm một công việc phù hợp, hấp dẫn và cơ hội thăng
tiến. Tất cả những đối tượng này đã góp phần làm cho nhu cầu nhà ở trở nên vô
cùng bức xúc. Trong nền kinh tế thị trường việc bùng nổ các hoạt động kinh tế của
mọi ngành, mọi cấp, mọi đối tượng và việc tìm được một miếng đất phù hợp là điều
kiện tiên quyết. Tốc độ phát triển đô thị cũng như tốc độ phát triển kinh tế diễn ra
rất nhanh nên nhu cầu mở rộng đô thị mới phát triển không gian đô thị cũng là nhu
cầu thường trực. Vậy là nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất cứ mỗi ngày
một tăng tỷ lệ thuận với quá trình đô thị hóa. Mặt khác, cơ chế thị trường với mặt
trái của nó là sinh ra sự phân cực giàu nghèo trong xã hội. Một bộ phận khá giả hơn,
có tiềm lực kinh tế mạnh hơn đương nhiên sẽ có nhu cầu cải thiện chỗ ở tốt hơn, và
đặc biệt chính bộ phận này là chủ thể thực hiện việc đầu cơ đất đai. Do có nhiều
vốn, họ có thể mua quyền sử dụng đất rất nhiều rồi chờ giá cao bán kiếm lời. Theo
chúng tôi, đây chính là một trong những nguyên nhân cơ bản của việc tăng giá đất
một cách khó kiểm soát trong thời gian qua. Một lý do nữa là trong thời kỳ đầu của
nền kinh tế thị trường ở Việt Nam hiện nay, bên cạnh những tiến bộ đáng ghi nhận
thì nền kinh tế vẫn bộc lộ một số nhược điểm. Các môi trường đầu tư chưa thật sự

18


thuận lợi đặc biệt xuất phát từ sự quản lý của các cơ quan nhà nước còn mang nặng
tư tư tưởng hành chính quan liêu, thị trường chứng khoán mới hình thành còn chưa
ổn định và quá mới mẻ với nhiều người, lạm phát gia tăng, lãi suất ngân hàng thấp.
Tất cả điều đó cộng với tình trạng tốc độ phát triển nhanh chóng của thị trường bất
động sản khiến cho một bộ phận dân cư có nguồn vốn nhàn rỗi coi quyền sử dụng
đất là đối tượng đầu tư triển vọng và hiệu quả nhất. Chính vì nhiều nguồn cầu như
vậy trong khi nguồn cung với lý thuyết đơn giản mà ai cũng hiểu là đất đai không
thể sinh sôi nảy nở mà ngược lại ngày càng bị thu hẹp trước yêu cầu phát triển đô
thị hóa cộng với thực trạng chất lượng quy hoạch, quản lý vĩ mô đất đai đô thị còn
thiếu tầm nhìn xa đã khiến cho giá trị quyền sử dụng đất liên tục bị đẩy lên.
Nền kinh tế thị trường cũng sẽ tác động đến nhu cầu chuyển nhượng quyền
sử dụng đất trong nông nghiệp. Nền nông nghiệp phát triển vào giai đoạn sản xuất
hàng hóa gắn với quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa, hiện đại hóa đất nước rõ
ràng là bị chi phối bởi cơ chế thị trường.
Như vậy, sự hình thành vận động và phát triển của nền kinh tế thị trường đã
trở thành một trong những yếu tố cơ bản tác động đến sự chuyển dịch đất đai. Hay
nói cách khác, chuyển dịch đất đai nó chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất
nói riêng là một hiện tượng mang tính quy luật. Nó hình thành vận đồng và phát
triển phụ thuộc vào sự hình thành, vận động và phát triển của nền kinh tế thị trường.
1.2. Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.2.1. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Bộ luật dân sự thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng
quyền sử dụng đất có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng của mình cho bên
nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả cho người chuyển
nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất (Điều 697 Bộ luật

Dân sự 2005).

19


Trên thực tế việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện bằng hình thức
chuyển nhượng là chủ yếu. Đây là hình thức phổ biến - hình thức này biểu hiện tập
trung nhất tính chất của chuyển quyền sử dụng đất.
Sự hình thành, tồn tại và phát triển của khái niệm Hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất nói riêng và chuyển quyền sử dụng đất nói chung luôn gắn liền
với sự hình thành, tồn tại và phát triển của chế độ sở hữu nhà nước về đất đai.
Xét về mặt lịch sử thì khái niệm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
chỉ mới xuất hiện kể từ khi có chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được ghi nhận lần đầu
tiên ở nước ta tại Hiến pháp năm 1980. Còn lại, ở các chế độ sở hữu khác, nơi tồn tại
đa hình thức sở hữu, trong đó có hình thức sở hữu tư nhân về đất đai, thì khái niệm hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được đặt ra mà thay vào đó là khái
niệm "mua bán đất đai" hoặc "mua bán, chuyển nhượng đất đai" hoặc "mua bán,
chuyển nhượng ruộng đất". Vì vậy, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ở nước ta luôn được đặt trong mối quan hệ mật thiết với chế độ sở hữu toàn dân về
đất đai. Điều này có nghĩa, khái niệm sở hữu toàn dân về đất đai là cái có trước, khái
niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cái có sau và nó được xác định
trên cơ sở sự khẳng định và thừa nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là
người đại diện chủ sở hữu, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ được coi là chủ thể sử
dụng đất và được Nhà nước thừa nhận có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các chủ thể này do Nhà nước quy định cả
điều kiện lẫn cách thức, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như
quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vì những lý do khác nhau mà người
có quyền sử dụng đất (do Nhà nưước giao, cho thuê đất hoặc thừa nhận việc sử dụng
đất hợp pháp) không có khả năng hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất nữa, khi đó mục

đích của họ là chuyển nhượng cho người khác thực sự có nhu cầu sử dụng để thu lại
cho mình một khoản lợi ích vật chất nhất định. Trong quan hệ này, bên chuyển nhượng
quyền sử dụng đất sẽ chấm dứt quan hệ sử dụng đất trước Nhà nước, đồng thời tạo điều
kiện cho bên chuyển nhượng và Nhà nước để thiết lập một quan hệ sử dụng đất mới, đó

20