Quản lý xây dựng theo quy hoạch khu đô thị phía bắc thị trấn phú thứ, huyện kinh môn, tỉnh hải dương (tt)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI
----------------------NGUYỄN QUANG VINH
KHÓA: 2016 - 2018

QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH
KHU ĐÔ THỊ PHÍA BẮC THỊ TRẤN PHÚ THỨ,
HUYỆN KINH MÔN, TỈNH HẢI DƯƠNG
Chuyên ngành: Quản lý đô thị và công trình
Mã số: 60.58.01.06
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS. LƯƠNG TÚ QUYÊN

XÁC NHẬN CỦA CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN
GS.TS. NGUYỄN TỐ LĂNG

Hà Nội - 2018


LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn Thạc sĩ Quản lý đô thị và công trình, với lòng
kính trọng và biết ơn sâu sắc, tác giả xin được bày tỏ lời cảm ơn tới:
- PGS. TS. Lương Tú Quyên là người hướng dẫn khoa học có trình độ
cao và kinh nghiệm đã hướng dẫn tác giả tận tình, trách nhiệm, khoa học và
hiệu quả.
- Tập thể các thầy, cô giáo là giảng viên Trường Đại học Kiến trúc Hà
Nội cùng với các GS, PGS, TS đang công tác trong ngành đã tận tình giảng

dạy, truyền đạt những kiến thức quý báu về chuyên ngành Quản lý đô thị và
công trình trong suốt thời gian tác giả học tập tại trường.
- Sở Xây dựng tỉnh Hải Dương và UBND huyện Kinh Môn đã nhiệt
tình giúp đỡ, hỗ trợ thông tin, tài liệu phục vụ nghiên cứu để tác giả có thể
hoàn thành Luận văn.
- Tác giả cũng xin cảm ơn gia đình, bạn bè và đồng nghiệp đã tạo mọi
điều kiện giúp đỡ và động viên về tinh thần cho tác giả trong suốt quá trình
nghiên cứu và hoàn thành Luận văn Thạc sĩ Quản lý đô thị và công trình.
Xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2018

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Quang Vinh


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sĩ này là công trình nghiên cứu khoa
học độc lập của tôi. Các số liệu khoa học, kết quả nghiên cứu của Luận văn là
do bản thân tôi tự nghiên cứu với sự hướng dẫn của PGS.TS. Lương Tú Quyên,
không sao chép hay nhờ, thuê người khác làm thay.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Quang Vinh

MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU ..................................................................................... 1
* Lý do chọn đề tài ................................................................................... 1
* Mục đích nghiên cứu ............................................................................. 4
* Đối tượng và phạm vi nghiên cứu......................................................... 4
* Phương pháp nghiên cứu ...................................................................... 5
* Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ............................................. 7
* Giải thích thuật ngữ khoa học dùng trong luận văn............................ 7
* Cấu trúc luận văn ................................................................................ 10
PHẦN NỘI DUNG ............................................................................... 10
CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ XÂY DỰNG
THEO QUY HOẠCH KHU ĐÔ THỊ PHÍA BẮC THỊ TRẤN PHÚ
THỨ, HUYỆN KINH MÔN, TỈNH HẢI DƯƠNG............................... 10
1.1. Giới thiệu khái quát Khu đô thị phía Bắc Thị trấn Phú Thứ ....... 10
1.1.1. Vị trí địa lý.................................................................................. 10
1.1.2. Quy mô, tính chất và chức năng của khu đô thị .......................... 11
1.1.3. Đặc điểm điều kiện tự nhiên khu vực .......................................... 12
1.1.4. Mô tả chung về khu đô thị ........................................................... 13
1.2. Thực trạng xây dựng theo quy hoạch Khu đô thị phía Bắc thị trấn
Phú Thứ .................................................................................................. 15
1.2.1. Thực trạng cải tạo sửa chữa và xây dựng công trình theo quy hoạch 15
1.2.2. Tiến độ triển khai xây dựng theo quy hoạch................................ 19
1.3. Thực trạng quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu đô thị phía Bắc
thị trấn Phú Thứ..................................................................................... 21
1.3.1. Công cụ quản lý............................................................................ 21
1.3.2. Tổ chức bộ máy quản lý ................................................................ 22
1.3.3. Tổ chức thực hiện xây dựng theo quy hoạch ................................... 24

1.3.4. Sự tham gia của cộng đồng ........................................................... 25
1.4. Đánh giá tổng hợp thực trạng quản lý xây dựng theo quy hoạch
Khu đô thị phía Bắc Thị trấn Phú Thứ ................................................. 26
1.5. Những vấn đề cần nghiên cứu giải quyết của luận văn ................. 27
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ KHOA HỌC QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO
QUY HOẠCH KHU ĐÔ THỊ PHÍA BẮC THỊ TRẤN PHÚ THỨ,
HUYỆN KINH MÔN, TỈNH HẢI DƯƠNG ......................................... 29
2.1. Cơ sở lý thuyết ................................................................................. 29
2.1.1. Lý thuyết về quy hoạch đô thị...................................................... 29
2.1.2. Lý thuyết quản lý nhà nước về đô thị .......................................... 29
2.1.3. Lý thuyết về quản lý xây dựng theo quy hoạch ............................ 30
2.2. Cơ sở pháp lý ................................................................................... 31
2.2.1. Văn bản quy phạm pháp luật ...................................................... 31
2.2.2. Hệ thống các quy chuẩn, tiêu chuẩn ........................................... 33
2.2.3. Quy hoạch có liên quan .............................................................. 34
2.3. Các yếu tố tác động tới quản lý xây dựng đô thị ............................ 54
2.3.1. Năng lực của chủ đầu tư ............................................................. 54
2.3.2. Thị trường đất đai, bất động sản................................................. 57
2.3.3. Yếu tố kĩ thuật ............................................................................. 58
2.3.4. Yếu tố chính sách ........................................................................ 60
2.3.5. Các yếu tố khác .......................................................................... 63
2.4. Bài học kinh nghiệm ........................................................................ 63
2.4.1. Kinh nghiệm trong nước ............................................................. 63
2.4.2. Kinh nghiệm nước ngoài ............................................................. 67
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH
KHU ĐÔ THỊ PHÍA BẮC THỊ TRẤN PHÚ THỨ, HUYỆN KINH MÔN,
TỈNH HẢI DƯƠNG............................................................................... 71


3.1. Quan điểm, mục tiêu ....................................................................... 71

3.1.1. Quan điểm .................................................................................. 71
3.1.2. Mục tiêu...................................................................................... 73
3.2. Các nguyên tắc quản lý xây dựng theo quy hoạch ......................... 73
3.3. Giải pháp quản lý xây dựng theo quy hoạch.................................. 74
3.3.1. Bổ sung, hoàn thiện cơ sở pháp lý .............................................. 74
3.3.2. Quản lý đầu tư cải tạo và xây dựng mới các công trình kiến trúc
theo quy hoạch ..................................................................................... 80
3.3.3. Quản lý xây dựng hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch ..................... 85
3.3.4. Tổ chức bộ máy thực hiện việc quản lý ....................................... 86
3.3.5. Ứng dụng khoa học công nghệ mới vào công tác quản lý ........... 94
3.3.6. Tăng cường sự tham gia của cộng đồng dân cư. ......................... 97
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................. 101
1. Kết luận ............................................................................................. 101
2. Kiến nghị ........................................................................................... 102
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC 1
PHỤ LỤC 2


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt
BXD
CP
ĐT
GPXD
HĐND
HĐXD
HTKT
HTXH

KĐT
KTCQ
NĐ
QĐ
QH
QHCT
QLXD
STNMT
SXD
TB
THCS
TNMT
TP
TT
TTg
TTr
TU
UBND
VP
XD

Cụm từ viết tắt
Bộ xây dựng
Chính phủ
Đô thị
Giấy phép xây dựng
Hội đồng nhân dân
Hợp đồng xây dựng
Hình thái kiến trúc
Hình thái xã hội

Khu đô thị
Kiến trúc cảnh quan
Nghị định
Quyết định
Quy hoạch
Quy hoạch chi tiết
Quản lý xây dựng
Sở tài nguyên môi trường
Sở xây dựng
Thông báo
Trung học cơ sở
Tài nguyên môi trường
Thành phố
Thông tư
Thủ tướng
Tờ trình
Trung ương
Ủy ban nhân dân
Văn phòng
Xây dựng


DANH MỤC HÌNH MINH HỌA, SƠ ĐỒ
Số hiệu
Hình 1.1.
Hình 1.2.
Hình 1.3.
Hình 1.4.
Hình 1.5.
Hình 1.6.

Hình 1.7.
Hình 2.1.

Tên hình, sơ đồ
Trang
Vị trí Dự án Khu đô thị phía Bắc thị trấn Phú Thứ,
11
huyện Kinh Môn, tỉnh Hải Dương.
Bản đồ Quy hoạch sử dụng đất Khu đô thị phía Bắc Thị
15
trấn Phú Thứ
Phối cảnh tổng thể dự án khu đô thị phía Bắc Thị trấn
16
Phú Thứ
Trình tự thực hiện dự án theo quy hoạch chi tiết
17
Hiện trạng tuyến đường Tỉnh lộ 388 phía Bắc.
18
Hiện trạng tuyến kênh thoát nước giáp đường Tỉnh lộ
388
Hiện trạng xây dựng công trình trong Khu đô thị
Sơ đồ mặt bằng phân khu chức năng Khu đô thị phía Bắc
Thị trấn Phú Thứ

18
18
36

Hình 2.2.

Phối cảnh tổng thể Khu đô thị phía Bắc Thị trấn PhúThứ

38

Hình 2.3.

Phối cảnh công trình nhà ở

39

Hình 2.4.
Hình 2.5.
Hình 2.6.
Hình 2.7.
Hình 2.8.
Hình 2.9.
Hình 2.10.
Hình 2.11.
Hình 2.12.
Hình 2.13.
Hình 2.14.

Góc tiểu cảnh công viên
Bố cục cây xanh đô thị
Phối cảnh biệt thự
Phối cảnh nhà liền kề
Góc tiểu cảnh đô thị
Phối cảnh công trình công cộng
Bố trí cây xanh đường phố
Góc tiểu cảnh khu vui chơi giải trí

Mẫu lát vỉa hè
Mẫu bó vỉa
Mẫu cột đèn
Mô hình bộ máy quản lý xây dựng theo quy hoạch
Khu đô thị phía Bắc Thị trấn Phú Thứ
Các lĩnh vực quản lý của ban quản lý khu đô thị mới
Sơ đồ tổ chức Ban QLDA Khu đô thị

41
41
43
43
45
48
51
52
52
53
53

Hình 3.1.
Hình 3.2.
Hình 3.3.

87
89
91


DANH MỤC BẢNG, BIỂU

Số hiệu
Bảng 1.1

Tên hình, sơ đồ
Bảng tổng hợp hiện trạng sử dụng đất

Bảng 2.1

Bảng cơ cấu sử dụng đất

Trang
14
37


1

PHẦN MỞ ĐẦU
* Lý do chọn đề tài
Huyện Kinh Môn là huyện phía Đông - Bắc tỉnh Hải Dương với diện
tích tự nhiên 163 km2, dân số (thống kê năm 2016) khoảng 16 vạn người.
Kinh Môn có vị trí chiến lược, quan trọng trong tỉnh và trong vùng kinh
tế trọng điểm Bắc Bộ; có cự ly gần và tác động qua lại với các đô thị lớn
trong tỉnh như: Thành phố Hải Dương, Thị xã Chí Linh, Thị trấn Phú Thái;
các địa phương ngoài tỉnh: Thị trấn Mạo Khê – Tỉnh Quảng Ninh, huyện
Thủy Nguyên- TP Hải Phòng, Kinh Môn tiếp cận thuận lợi Quốc lộ 18 và
tuyến cao tốc Nội bài – Hạ Long dự kiến ở phía Bắc, Quốc lộ 5 ở phía Nam
và Tương lai tiếp cận Quốc lộ 37 ở phía Tây khi bắc được cầu qua sông Kinh
Môn.
Về điều kiện tự nhiên, Kinh Môn có địa hình đồi núi xen kẽ đồng bằng

phong phú, tạo cảnh quan tự nhiên đẹp và một số khu vực là mỏ tài nguyên:
núi đất, núi đá, mỏ đất sét, cao lanh...; Có hệ thống sông ngòi phong phú:
Sông Kinh Thầy, sông Kinh Môn, sông Hàm Mẫu, sông Đá Vách là những
con sông lớn, thuận lợi cho vận tải đường sông, cung cấp nguồn nước mặt,
thuận lợi tưới tiêu, cảnh quan môi trường; có các khu di tích lịch sử nổi tiếng
như: Khu di tích An Phụ - Kính Chủ, Khu di tích chùa Nhẫm Dương.
Một trong những thế mạnh hàng đầu của huyện Kinh Môn đó là sự tập
trung một số dự án trọng điểm quốc gia như: Nhà máy xi măng Hoàng Thạch,
Nhà máy xi măng Phúc Sơn, Khu liên hợp sản suất thép và than cốc của Tập
đoàn Hòa Phát, Dự án Nhà máy Nhiệt điện Hải Dương, ngoài ra còn trên 200
doanh nghiệp sản xuất kinh doanh trên địa bàn huyện (đứng thứ 2 toàn tỉnh,
sau thành phố Hải Dương). Các dự án sản xuất, khai thác, kinh doanh trên địa
bàn huyện có tác dụng trước hết là thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội của


2

Huyện và của Tỉnh, mặt khác mỗi dự án lại mang tính chất thúc đẩy và là hạt
nhân phát triển đô thị trong vùng.
Với thế mạnh và tiềm năng, Kinh Môn hiện là trung tâm phát triển phía
Đông Bắc của Tỉnh Hải Dương và khu vực lân cận. Nghị quyết Đại hội Đảng
bộ tỉnh Hải Dương lần thứ XV và Nghị quyết Đại hội Đảng bộ huyện Kinh
Môn lần thứ XXIII đã định hướng xây dựng Kinh Môn trở thành thị xã trước
năm 2020. Hiện nay, huyện Kinh Môn đang phối hợp với các Sở ngành chức
năng trong tỉnh xây dựng Đề án nâng cấp Kinh Môn thành Thị xã, đồng thời
kêu gọi đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, phát triển đô thị trên địa bàn huyện,
đặc biệt là tại khu vực trung tâm huyện (chuỗi đô thị Kinh Môn - Phú Thứ Minh Tân), do đó trong thời gian gần đây các dự án khu đô thị cũng theo đó
hình thành nhằm nâng cao chất lượng nhà ở, chất lượng sống cho người dân
địa phương cũng như thu hút người dân ở các nơi khác đến.
Ở Việt Nam nói chung và Hải Dương nói riêng, trong nhiều năm qua

công tác quy hoạch và quản lý xây dựng đô thị theo quy hoạch đã góp phần
tạo ra sự tăng trưởng ổn định các đô thị và bước đầu khẳng định vị trí và vai
trò của đô thị trong công cuộc đổi mới kinh tế xã hội của đất nước ta và trực
tiếp phục vụ đời sống nhân dân và toàn xã hội. Hệ thống các văn bản pháp
luật quản lý quy hoạch, đất đai và xây dựng đô thị đã được soạn thảo cũng đã
góp phần tăng cường công tác quản lý đô thị. Tuy nhiên công tác quản lý xây
dựng đô thị theo quy hoạch còn những tồn tại và yếu kém như:
- Tình trạng xây dựng lộn xộn không phép, sử dụng đất bừa bãi không
theo quy hoạch và pháp luật hiện đang chiếm tỷ lệ đáng kể trong đô thị nhưng
vẫn chưa có biện pháp hữu hiệu để ngăn chặn, đất đô thị là tài sản quý giá vẫn
chưa được khai thác để tạo nguồn duy trì và phát triển đô thị. Việc kiểm tra,
phát hiện xử lý các vi phạm chưa kịp thời, thiếu thường xuyên, chưa kiên
quyết, nhất là khi mới phát sinh ngay từ cơ sở. Trong khi đó công tác xây


3

dựng quy hoạch và quản lý thực hiện chưa đáp ứng được yêu cầu, công tác về
quản lý trật tự đô thị, vệ sinh môi trường, xây dựng cơ bản. Kết cấu hạ tầng
tuy được chú trọng xây dựng cải tạo nhưng vẫn còn nhiều bất cập. Việc đầu tư
xây dựng hạ tầng đô thị có tình trạng dàn trải, chưa tạo được cơ chế ưu đãi thu
hút đầu tư từ nguồn lực bên ngoài.
- Quy hoạch xây dựng và các văn bản pháp luật là hai công cụ chủ yếu
để quản lý và phát triển đô thị vẫn chưa được tổ chức thực hiện nghiêm chỉnh.
Hiện nay theo Luật đất đai, Đô thị đã có quy hoạch đô thị được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt thì không lập quy hoạch sử dụng đất mà chỉ
lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm. Trường hợp quy hoạch đô thị không phù
hợp với diện tích đã được phân bổ trong quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh thì
phải điều chỉnh quy hoạch đô thị cho phù hợp. Luật này đã tháo gỡ một phần
trong sự chồng chéo hiện nay nhưng hệ thống các văn bản quy phạm pháp

luật của Việt Nam vẫn chưa hoàn chỉnh làm cho công tác quản lý đô thị vẫn
còn gặp nhiều khó khăn.
Do đó để cải tiến công tác quản lý cho phù hợp với xu thế phát triển
chung của toàn xã hội vẫn là một thách thức lớn đối với các nhà quản lý tại
Việt Nam nói chung. Để việc quản lý được thuận lợi thì cần phải đề ra nhiều
biện pháp quản lý xây dựng theo quy hoạch trên địa bàn.
Học viên lựa chọn thực hiện đề tài “Quản lý xây dựng theo quy
hoạch Khu Đô thị phía Bắc thị trấn Phú Thứ, huyện Kinh Môn, tỉnh Hải
Dương” nhằm nghiên cứu những giải pháp quản lý xây dựng để Dự án được
triển khai đúng theo quy hoạch được duyệt, hạn chế đến mức tối đa các vấn
đề nảy sinh trong quá trình triển khai dự án và để Khu đô thị phát triển bền
vững. Từ đó có thể áp dụng đối với các khu đô thị mới khác.


4

* Mục đích nghiên cứu
Đề xuất giải pháp quản lý xây dựng Khu đô thị phía Bắc thị trấn Phú
Thứ, huyện Kinh Môn, tỉnh Hải Dương theo quy hoạch đã được phê duyệt,
đáp ứng các yêu cầu của quy phạm pháp luật, đảm bảo đúng kế hoạch, góp
phần tạo dựng khu đô thị mới khang trang, hiện đại, đáp ứng được nhu cầu
sinh sống của người dân.
Kết quả nghiên cứu sẽ là cơ sở cho việc hoàn thiện khung quản lý xây
dựng tại Khu đô thị phía Bắc thị trấn Phú Thứ, huyện Kinh Môn nói riêng và
các khu đô thị mới trên địa bàn Tỉnh Hải Dương nói chung, đem lại những
khu đô thị mới khang trang, hiện đại, đáp ứng được nhu cầu sinh sống của
người dân.
* Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu của luận văn là công tác Quản lý xây dựng theo
quy hoạch Khu đô thị phía Bắc thị trấn Phú Thứ, huyện Kinh Môn, tỉnh Hải

Dương.
- Phạm vi nghiên cứu của luận văn:
Khu đô thị phía Bắc thị trấn Phú Thứ, huyện Kinh Môn, tỉnh Hải
Dương thuộc địa giới phía Bắc thị trấn Phú Thứ và một phần đất phía Nam thị
trấn Minh Tân. Vị trí khu đất có các phía tiếp giáp:
+ Phía Tây Bắc giáp đường Tỉnh lộ 388 và khu dân cư hiện có.
+ Phía Đông Nam giáp đường vào mỏ đá và khu núi đá của Thị trấn.
+ Phía Đông Bắc giáp ruộng canh tác và khu khai thác đá của nhà máy
xi măng Hoàng Thạch.
+ Phía Tây Nam giáp Khu dịch vụ tổng hợp, đường hiện trạng vào mỏ
đá, khu dân cư Lỗ Sơn, công ty xi măng Cường Thịnh, công ty cổ phần luyện
kim Tân Nguyên.


5

Diện tích Quy hoạch: diện tích là 72,961Ha.
Quy mô dân số dự kiến khoảng: 6000 người.

Vị trí Dự án Khu đô thị phía Bắc thị trấn Phú Thứ, huyện Kinh Môn,
tỉnh Hải Dương
- Phạm vi thời gian:
Theo quy hoạch chung đô thị Kinh Môn đến năm 2030 tầm nhìn đến
năm 2050.
* Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra, khảo sát và thu thập thông tin tại thực địa:
Căn cứ vào quy hoạch chung huyện Kinh Môn đến năm 2030 và tầm
nhìn đến năm 2050, tác giả tiến hành khảo sát hiện trạng xây dựng khu đô thị
phía Bắc thị trấn Phú Thứ, huyện Kinh Môn bằng cách ghi chép thực tế, chụp
ảnh thu thập thống kê sơ bộ về dự án, các khu vực lân cận, giao thông, tình

6

hình dân cư, kiến trúc cảnh quan…. để có đánh giá nhất định về thực trạng
khu đô thị và các vùng xung quanh.
- Phương pháp tiếp cận hệ thống:
Phương pháp nhằm cho thấy sự liên quan mang tính hệ thống của các
cơ chế pháp lý và nội dung quản lý xây dựng ở Việt Nam theo hai hệ thống
luật liên quan đến quy hoạch xây dựng là Luật Quy hoạch đô thị 2009 và Luật
Xây dựng 2014.
- Phương pháp phân tích tổng hợp:
Phương pháp áp dụng với các kết quả của các nghiên cứu, các quan
điểm khoa học đã được công bố có liên quan tới công tác quản lý xây dựng
đô thị như quản lý Không gian; Đất đai; Chỉ tiêu quy hoạch; Tham gia cộng
đồng; Yếu tố đặc thù; Văn hóa truyền thống... Phân tích tổng hợp áp dụng
trong việc phân tích, đánh giá và phát hiện các vấn đề c ủa hiện trạng, lý giải
các hiện tượng, vấn đề trên thực tế... nhằm tìm ra hướng nghiên cứu cụ thể,
quan trọng.
Phân tích và tổng hợp các vấn đề mang tính tổng quan, các kinh
nghiệm trong và ngoài nước với các lĩnh vực liên quan đến quản lý xây dựng
theo quy hoạch, trong đó xem xét các nội dung của quản lý chỉ tiêu sử dụng
đất là một nội dung quan trọng trong các công cụ quản lý Giấy phép quy
hoạch, Giấy phép xây dựng ở Việt Nam.
- Phương pháp chuyên gia:
Thực hiện các phỏng vấn xin ý kiến cá nhân về các nhận định khoa học
và các vấn đề thực trạng hiện nay của các chuyên gia, cụ thể là: Chuyên gia
nghiên cứu về quy hoạch đô thị; Cơ quan quản lý nhà nước, Thanh tra xây
dựng; Hội và Hiệp hội về Quy hoạch, Đô thị, Xây Dựng.
- Phương pháp dự báo:

7

Dự báo xu thế đổi mới trong nội dung quản lý xây dựng theo quy hoạch
với việc sử dụng hai công cụ: giấy phép quy hoạch và giấy phép xây dựng.
Dự báo vai trò tham gia và ảnh hưởng của nhà đầu tư và cộng đồng
trong công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch nhằm đảm bảo các định
hướng phát triển đô thị bền vững của các nhà quản lý đô thị, đặc biệt trong
khu vực nội thành thị trấn Phú Thứ.
* Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
- Ý nghĩa khoa học:
+ Góp phần hoàn thiện các vấn đề lý luận khoa học về quản lý xây
dựng theo quy hoạch Khu đô thị mới tại Việt Nam nói chung và Khu dân cư
dịch vụ thương phía Bắc thị trấn Phú Thứ, huyện Kinh Môn, tỉnh Hải Dương
nói riêng.
+ Là tài liệu tham khảo cho công tác giảng dạy, học tập và nghiên cứu
khoa học về quản lý xây dựng theo quy hoạch.
- Ý nghĩa thực tiễn:
Luận văn đề xuất giải pháp quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu đô
thị phía Bắc thị trấn Phú Thứ, huyện Kinh Môn, tỉnh Hải Dương làm cơ sở
góp phần thúc đẩy công tác thực hiện xây dựng theo quy hoạch tại huyện
Kinh Môn triển khai theo đúng tiến độ, đúng quy hoạch đã được phê duyệt,
xây dựng môi trường sống đô thị trật tự, mỹ quan và tiện nghi.
* Giải thích thuật ngữ khoa học dùng trong luận văn
Đô thị:
Là khu vực tập trung dân cư sinh sống có mật độ cao và chủ yếu hoạt
động trong lĩnh vực kinh tế phi nông nghiệp, là trung tâm chính trị, hành
chính, kinh tế, văn hoá hoặc chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển
kinh tế - xã hội của quốc gia hoặc một vùng lãnh thổ, một địa phương, bao

gồm nội thành, ngoại thành của TP; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn. [19]


8

Khu đô thị mới:
Là một khu vực trong đô thị, được đầu tư xây dựng mới đồng bộ về
HTKT, hạ tầng xã hội và nhà ở. [19]
Quản lý đô thị:
Hiện nay có rất nhiều định nghĩa về quản lý đô thị, tuỳ theo cách tiếp
cận và nghiên cứu.
Quản lý đô thị là các hoạt động nhằm huy dộng mọi nguồn lực vào
công tác quy hoạch, hoạch định các chương trình phát triển và duy trì các hoạt
động đó để đạt được các mục tiêu phát triển của chính quyền thành phố.
Quản lý đô thị là một khoa học tổng hợp được xây dựng trên cơ sở của
nhiều khoa học chuyền ngành, bao gồm hệ thống chính sách, cơ chế, biện
pháp và phương tiện được chính quyền nhà nước các cấp sử dụng để tạo điều
kiện quản lý và kiểm soát quá trình tăng trường đô thị.
Theo một nghĩa rộng thì quản lý đô thị là quản lý con người và không
gian sống (ăn, ở, làm việc, nghỉ ngơi…) ở đô thị.
Quy hoạch xây dựng:
Quy hoạch xây dựng là việc tổ chức hoặc định hướng tổ chức không
gian vùng, không gian đô thị và điểm dân cư, hệ thống công trình hạ tầng kỹ
thuật, hạ tầng xã hội, tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dân sống
tại các vùng lãnh thổ đó, đảm bảo kết hợp hài hòa giữa lợi ích quốc gia và lợi
ích cộng đồng, đáp ứng được các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc
phòng, an ninh và bảo vệ môi trường.
Quy hoạch xây dựng đô thị:
Quy hoạch xây dựng đô thị là việc tổ chức không gian kiến trúc và bố trí
công trình trên một khu vực lãnh thổ trong từng thời kỳ, làm cơ sở pháp lý cho

việc chuẩn bị đầu tư xây dựng, quản lý xây dựng và phát triển kinh tế xã hội.
Quản lý xây dựng theo quy hoạch:


9

Nội dung quản lý xây dựng theo quy hoạch là một trong các nội dung
quản lý quy hoạch được thể chế hoá theo hai hệ thống Luật quy hoạch đô thị
và Luật xây dựng. Trong đó việc quản lý xây dựng theo quy hoạch thuộc khu
vực đô thị được thực hiện theo Luật quy hoạch đô thị bao gồm giới thiệu địa
điểm, giấy phép quy hoạch, quản lý về phát triển đô thị mới, khu đô thị mới,
quản lý cải tạo đô thị theo quy hoạch.
Dự án đầu tư xây dựng:
Dự án đầu tư xây dựng là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử
dụng vốn để tiến hành hoạt động xây dựng để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo
công trình xây dựng nhằm phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình
hoặc sản phẩm, dịch vụ trong thời hạn và chi phí xác định. Ở giai đoạn chuẩn
bị dự án đầu tư xây dựng, dự án được thể hiện thông qua Báo cáo nghiên cứu
tiền khả thi đầu tư xây dựng, Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng
hoặc Báo cáo kinh tế- kỹ thuật đầu tư xây dựng. [20]
Cộng đồng:
Cộng đồng được hiểu là một tập hợp công dân cư trú trong một khu
vực địa lý, với mối quan hệ xã hội, những lợi ích và giá trị văn hóa chung. Xét
theo góc độ khoa học về định cư, cộng đồng là đơn vị cơ sở của xã hội con
người, yếu tố quan trọng nhất của quá trình hình thành và phát triển các điểm
dân cư đô thị và nông thôn.
Sự tham gia của cộng đồng:
Sự tham gia của công đồng là một quá trình mà cả chính quyền và cộng
đồng có trách nhiệm cụ thể và thực hiện các hoạt động để tạo ra dịch vụ tốt
hơn cho tất cả mọi người. Mục tiêu của sự tham gia của cộng đồng nhằm nâng

cao năng lực của đông đảo người dân, để có thể tham gia đầy đủ trong các dự
án của cộng đồng và duy trì tốt việc quản lý khai thác, sử dụng kết quả của dự
án. Phát triển sự tham gia của cộng đồng chính là mở rộng vai trò quản lý của


THÔNG BÁO
Để xem được phần chính văn của tài liệu này, vui
lòng liên hệ với Trung Tâm Thông tin Thư viện
– Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội.
Địa chỉ: T.13 – Nhà H – Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội
Đ/c: Km 10 – Nguyễn Trãi – Thanh Xuân Hà Nội.
Email:

TRUNG TÂM THÔNG TIN THƯ VIỆN


101

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
1. Kết luận
Việc hình thành các khu đô thị mới trong quá trình đô thị hóa đóng một
vai trò rất quan trọng, nhằm tạo ra những hạt nhân kinh tế, thu hút lao động,
tạo ra cho người dân một môi trường sống tốt hơn. Việc hình thành các khu
đô thị mới là quá trình lâu dài, song song với đó là quá trình đầu tư và quản
lý, khai thác sử dụng và quản lý hành chính. Tuy nhiên hiện nay trong các văn
bản luật hiện hành của nước ta chưa điều tiết hết được vấn đề này. Thực tế
cho thấy việc quản lý xây dựng theo quy hoạch tại nhiều khu đô thị ở nước ta
đang gặp nhiều vẫn đề bất cập như chậm tiến độ dự án, xây dựng manh mún
không đồng bộ... Đây cũng là vẫn đề bức xúc đồi với nhiều địa phương, các
Chủ đầu tư cũng như cộng đồng dân cư.

Trên cơ sở đánh giá thực trạng công tác quản lý thực hiện xây dựng
theo quy hoạch tại Khu đô thị phía Bắc Thị trấn Phú Thứ, luận văn đề xuất
một số giải pháp xây dựng quy chế, lập kế hoạch thực hiện với các yêu cầu về
xác định các khu vực ưu tiên xây dựng, thiết lập bộ máy quản lý, tăng cường
vai trò của cộng đồng và tổ chức quản lý xây dựng theo quy hoạch nhằm tăng
tính hiệu quả thực hiện của dự án cụ thể:
- Phải có lực lượng làm quy hoạch xây dựng có chất lượng.
- Phải xây dựng hệ thống lý luận khoa học làm rõ nội dung và phương
pháp làm quy hoạch để thống nhất từ đơn vị lập quy hoạch đến các cơ quan
xét duyệt.
- Phải xây dựng các tổ chức làm quy hoạch có trình độ, có điều kiện vật
chất thích hợp và có hình thức tổ chức quản lý để lập được các đồ án quy
hoạch có chất lượng.


102

- Phải có cơ quan quản lý chuyên trách về lĩnh vực kiến trúc, quy
hoạch. Cơ quan này phải được tổ chức có hệ thống từ các cơ quan quản lý nhà
nước đến các chủ đầu tư để cùng thực hiện.
- Phải có các luật lệ cần thiết là để cho việc xây dựng phải theo quy
hoạch, đúng pháp luật.
- Phải có chính quyền mạnh, có lực lượng thanh tra, giám sát chuyên
ngành xây dựng.
- Phải tuyên truyền, giáo dục nâng cao trình độ dân trí. Tổ chức cộng
đồng tham gia vào công tác quy hoạch. Công bố quy hoạch theo đúng quy
định cho người dân hiểu rõ quy hoạch để thực hiện.
Với những đề xuất trên, công tác quản lý thực hiện xây dựng theo quy
hoạch sẽ mang tính chủ động và đạt hiệu quả cao hơn.
2. Kiến nghị

Thông qua quá trình nghiên cứu, luận văn xin đưa ra một số kiến nghị
đối với công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch khu đô thị mới nói chung
và Khu đô thị phía Bắc Thị trấn Phú Thứ nói riêng:
- Thực hiện công bố công khai đồ án quy hoạch đã được phê duyệt,
đồng thời tổ chức cắm mốc giới ở thực địa theo quy định để mọi người dân
biết, thực hiện và giám sát thực hiện theo quy hoạch;
- Hệ thống hóa các quy trình thực hiện xây dựng theo quy hoạch, đưa
việc xây dựng chương trình, kế hoạch thực hiện xây dựng theo quy hoạch
được quy định cụ thể trong các điều luật về phát triển đô thị mới để các nhà
quản lý cũng như các Chủ đầu tư có căn cứ, cơ sở để thực hiện.
- Chủ đầu tư thành lập Ban quản lý thực hiện xây dựng theo quy hoạch
có vai trò quản lý, gắn kết giữa người dân với Chủ đầu tư và các Sở ban
ngành nhằm giải quyết những khó khăn, vướng mắc khi thực hiện triển khai
dự án.


103

- Trong quá trình khai thác, vận hành, Chủ đầu tư nên đưa ra các cơ chế
khuyến khích cộng đồng tham gia vào công tác quản lý khu đô thị.
- Nghiên cứu, đề xuất cơ chế đầu tư thông thoáng, hiệu quả trong thu
hút các nhà đầu tư các dự án thuộc Khu đô thị, quản lý tốt các dự án do các
nhà đầu tư thứ cấp thực hiện.
- Ưu tiên tập trung nguồn lực đầu tư xây dựng các công trình HTKT
khung, trục giao thông chính làm lối vào thực hiện các dự án thành phần.
Quản lý tốt hoạt động đầu tư xây dựng của các chủ đầu tư thứ cấp.
- Đào tạo đội ngũ cán bộ thực chi quy hoạch đô thị, đây chính là đội
ngũ nòng cốt trong công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch các khu đô thị
mới hiện tại và sau này.
- Nghiên cứu cơ chế quản lý khai thác sau khi các dự án khu đô thị mới

hoàn thành đưa vào sử dụng.
- UBND tỉnh Hải Dương cần sớm lập bộ máy quản lý xây dựng theo
quy hoạch Khu đô thị phía Bắc Thị trấn Phú Thứ để tạo sự chủ động trong
công tác quản lý và thực hiện dự án; góp phần xây dựng huyện Kinh Môn
ngày càng sáng - xanh - sạch - đẹp - phát triển bền vững và sớm trở thành thị
xã trong tương lai.


DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Nguyễn Thế Bá (2004), Quy hoạch xây dựng phát triển đô thị,
NXB Xây dựng.
2. Nguyễn Thế Bá - Trần Trọng Hanh - Lê Trọng Bình - Nguyễn Tố
Lăng (1997), Quy hoạch xây dựng phát triển đô thị, NXB Xây dựng.
3. Bộ Xây dựng (2008), Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch
xây dựng, được ban hành theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày
03/4/2008 của Bộ Xây dựng.
4. Bộ Xây dựng (2013), Thông tư số 06/2013/TT-BXD ngày 13/5/2013
về hướng dẫn về nội dung Thiết kế đô thị.
5. Bộ Xây dựng (2016), Thông tư số 10/2016/TT-BXD Quy định về
cắm mốc giới và quản lý mốc giới theo quy hoạch xây dựng.
6. Bộ Xây dựng (2016), Thông tư 12/2016/TT-BXD ngày 29/6/2016
về hồ sơ của nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng vùng, quy hoạch đô thị
và quy hoạch xây dựng khu chức năng đặc thù.
7. Chính phủ (2010), Nghị định 38/2010/NĐ-CP ngày 07/04/2010 về
quản lý không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị.
8. Chính phủ (2013), Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013
về Quản lý đầu tư phát triển đô thị.
9. Chính phủ (2014), Nghị định 80/2014/NĐ-CP ngày 06/08/2014 về
thoát nước và xử lý nước thải.

10. Chính phủ (2015), Nghị định số 15/2015/NĐ-CP ngày 14/02/2015
về đầu tư theo hình thức đối tác công tư.
11. Chính phủ (2015), Nghị định số 44/2015/NĐ-CP ngày 06/05/2015
về Quy định chi tiết một số nội dung về quy hoạch xây dựng.
12. Chính phủ (2015), Nghị định 59/2015/NĐ-CP ngày 18/06/2015 về
quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình.
13. Đỗ Hậu, Nguyễn Đình Bồng (2005), Quản lý đất đai và bất động


sản đô thị, Trường đại học Kiến trúc Hà Nội.
14. Phạm Xuân Sinh (2017), Quản lý xây dựng theo quy hoạch khu đô
thị Ninh Tiến, thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình, Luận văn thạc sĩ.
15. Đào Ngọc Nghiêm (2008), Thực trạng và yêu cầu mới để phát triển
các Khu đô thị mới tại Hà Nội, Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội.
16. Nguyễn Tố Lăng, Tài liệu giảng dạy quản lý đô thị, Trường Đại học
Kiến trúc Hà nội.
17. Nguyễn Tố Lăng (2004), Quản lý đô thị ở các nước đang phát triển.
18. Kim Quảng Quân (2000), Thiết kế đô thị, NXB Xây dựng.
19. Quốc hội (2009), Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 ngày
17/6/2009.
20. Quốc hội (2014), Luật xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014.
21. Nguyễn Thị Thanh Thủy (1997), Tổ chức và quản lý môi trường
cảnh quan đô thị, NXB Xây dựng.
22. UBND Tỉnh Hải Dương (2014), Quyết định số 381/QĐ-UBND
ngày 23/01/2014 phê duyệt Quy hoạch chi tiết xây dựng và Quy định quản lý
xây dựng theo đồ án Quy hoạch chi tiết Khu đô thị phía Bắc thị trấn Phú Thứ,
huyện Kinh Môn (Tỷ lệ 1/500).


PHỤ LỤC 1

Bảng chi tiết quy hoạch sử dụng đất Khu đô thị phía Bắc Thị trấn Phú Thứ, huyện Kinh Môn

TT

HẠNG MỤC SỬ
DỤNG ĐẤT

1

2

ĐẤT CÔNG CỘNG
Đất công trình công
cộng (đất trụ sở, cơ
quan, nhà văn hóa,
trạm y tế, công an)

Đất trường học, nhà
trẻ

TỶ LỆ

DIỆN TÍCH
ĐẤT XD

(m2)

(%)

(m2)

729.610,00

100,00

36.975,00

5,07

178.184,40

9.018,00

1,24

104.154,00

KÝ HIỆU

TỔNG DIỆN TÍCH QUY HOẠCH
A

DIỆN TÍCH
LÔ ĐẤT

CC01÷C
C05
CC1
CC2
CC3

CC4
CC5
GD01÷
GD02

1610
2009
557,5
1037,5
3804
27957

644,00
803,60
223,00
415,00
1.521,60
3,83

72667,2

MẬT
ĐỘ
XÂY
DỰNG

TẦNG
CAO

HỆ SỐ

SỬ
DỤNG
ĐẤT

(%)

(Tầng)

(Lần)

40
40
40
40
40

2
2
2
2
3

0,8
0,8
0,8
0,8
1,2