NGHIÊN CỨU HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ ĐÔNG NAM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

NGHIÊN CỨU HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT
ĐỘNG SẢN CỦA CƠNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN VÀ
THẨM ĐỊNH GIÁ ĐƠNG NAM

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

:
:
:
:
:

BÙI HOÀN KIẾM
05135011
DH05TB
2005 – 2009
Quản Lý Thò Trường Bất Động Sản

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH

-TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2009-


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN

BÙI HOÀN KIẾM

NGHIÊN CỨU HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT
ĐỘNG SẢN CỦA CƠNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN VÀ
THẨM ĐỊNH GIÁ ĐƠNG NAM

Giáo viên hướng dẫn: TS. Đặng Minh Phương
(Đòa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)

Ký tên: ………………………………

- Tháng 7 năm 2009 i


LỜI CẢM ƠN
Để có được như ngày hôm nay, lời đầu tiên con xin
thành kính gửi đến Ba Mẹ lòng biết ơn sâu sắc nhất, người đã
sinh thành, nuôi dưỡng, yêu thương và luôn tạo điều kiện cho
con học tập tốt trong suốt thời gian qua.
Em cảm ơn Anh Chị, những người thân đã giúp đỡ, tạo
điều kiện thuận lợi để em an tâm hoàn thành việc học của
mình.
Em trân trọng biết ơn:

- Ban Giám Hiệu trường Đại Học Nông Lâm, Thành Phố Hồ
Chí Minh.
- Ban Chủ Nhiệm Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản.
- Cùng tất cả các Thầy, Cô đã tận tình giảng dạy, truyền đạt
những kinh nghiệm và bài học quý báu làm hành trang cho
em trong cuộc sống và công việc sau này.
Đặc biệt, em xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất đến
Thầy Đặng Minh Phương đã tận tình chỉ dạy, trực tiếp hướng
dẫn em hoàn thành tốt báo cáo tốt nghiệp.
Em chân thành cảm ơn giám đốc công ty Tư Vấn Và
Thẩm Định Giá Đông Nam, đặc biệt là các Anh, Chị ở Phòng
Thẩm Định Bất Động Sản đã nhiệt tình giúp đỡ, hướng dẫn
em hoàn thành tốt luận văn này.
Lời cuối cùng, mình cảm ơn các bạn thân thương đã
đồng hành, giúp đỡ mình trong suốt thời gian học tập, sinh
hoạt tại trường.
Với lòng biết ơn sâu sắc nhất, xin chúc tất cả mọi
người, gia đình, Thầy Cô, các bạn nhiều sức khỏe, hạnh phúc
và thành công trong cuộc sống.
Ngày 25 Tháng 7 Năm 2009
Sinh viên
Bùi Hoàn Kiếm

ii


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Bùi Hoàn Kiếm, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động
sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Nghiên cứu hoạt động thẩm định giá bất động sản của Cơng Ty Cổ

Phần Tư Vấn Và Thẩm Định Giá Đơng Nam ”
Giáo viên hướng dẫn: TS. Đặng Minh Phương, Khoa Kinh Tế Trường Đại
Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Thị trường Bất Động Sản là một trong những thị trường hàng hố, dịch vụ, tài
chính, sản xuất quan trọng trong nền kinh tế, xã hội của mọi quốc gia. Hoạt động của
nó đã góp một phần đáng kể vào ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, trong thời gian qua
giá cả đất đai ln biến động phức tạp và thiếu minh bạch đã gây ra nhiều thất thốt
lớn cho nền kinh tế. Do đó hoạt động thẩm định giá Bất Động Sản được coi là một
trong những giải pháp thiết thực nhằm quản lý tốt hơn nữa hoạt động của ngành này và
đưa nó vào khn khổ thống nhất
Cơ sở của vấn đề nghiên cứu là các lý thuyết về Bất Động Sản, thị trường Bất
Động Sản, các khái qt về thẩm định giá Bất Động Sản và các văn bản pháp luật chi
phối hoạt động thẩm định giá cũng như các đặc điểm cụ thể của Bất Động Sản thẩm
định.
Nội dung nghiên cứu chính là hoạt động thẩm định giá bất động sản của cơng ty
về quy trình thẩm định giá của cơng ty, phương pháp thẩm định giá, thời gian thẩm
định giá, hồ sơ, đối tượng thẩm định và đối tượng khách hàng của cơng ty. Đề tài cũng
đưa ra những đánh giá và đề xuất về khả năng cung cấp dịch vụ, việc xây dựng và lưu
trử thơng tin, về quy trình, các phưong pháp thẩm định cũng như đội ngũ chun viên
định giá của cơng ty và tiến hành thẩm định giá cho hai tài sản cụ thể đó là nhà phố và
đất trống

iii


MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ

Trang 1

PHẦN 1 TỔNG QUAN

2

1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu

2

1.1.1. Cơ sở khoa học

2

1. Bất Động Sản
2. Thị trường bất động sản
3. Thẩm định giá bất động sản
1.1.2. Cơ sở thực tiển

2
5
6
19

1.1.2. Cơ sở pháp lý

19

1.2. Khái quát đòa bàn nghiên cứu

20

1.2.1. Lịch sử hình thành
1.2.2. Điều kiện tự nhiên
1.2.3. Thực trạng phát triển kinh tế của thành phố Hồ Chí Minh
1.3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu

20
20
21
21

1.3.1. Nội dung nghiên cứu
1.3.2. Phương pháp nghiên cứu

21
21

PHẦN 2 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

23

2.1. Giới thiệu Cơng Ty

23

2.1.1. Giới thiệu chung về Cơng Ty

23

2.1.2. Q trình hình thành và phát triển của Cơng Ty

24

2.1.3. Cơ cấu tổ chức của Cơng Ty

24

2.2. Hoạt động thẩm định giá bất động sản của cơng ty

26

2.2.1. Cơ cấu tổ chức bộ máy thẩm định giá

26

2.2.2. Đối tượng thẩm định giá

26

2.2.3. Đối tượng khách hàng của cơng ty
2.2.4. Mục đích thẩm định giá
2.2.5. Phí thẩm định giá
2.2.6. Thời gian thẩm định giá
2.2.7. Hồ sơ thẩm định giá
2.2.8. Quy trình thẩm định giá
2.2.9. Các phương pháp thẩm định giá
2.2.10. Kết quả của hoạt động thẩm định giá

27
27
28

28
29
29
33
33

iv


2.3. Thẩm định giá cho một số bất động sản cụ thể

34

2.3.1. Thẩm định giá nhà phố

34

2.3.2. Thẩm định giá đất trống

43

2.4. Đánh giá và đề xuất các giải pháp phát triển hoạt động thẩm định 48

giá bất động sản tại Công Ty
2.4.1. Đánh giá hoạt động thẩm định giá bất động sản tại Công Ty

48

1. Về khả năng cung cấp dịch vụ của công ty

48

2. Về công tác xây dựng và lưu trữ thông tin phục vụ định giá

48

3. Về quy trình thẩm định giá

48

4. Các phương pháp thẩm định giá

49

5. Về đội ngũ chuyên viên định giá
2.4.2. Đề xuất các giải pháp phát triển hoạt động thẩm định giá tại công ty
1.Về khả năng cung cấp dịch vụ và đào tạo đội ngũ chuyên viên định giá
2. Về công tác xây dựng và lưu trử thông tin phục vụ định giá
3. Về quy trình thẩm định giá
4. Về các phương pháp thẩm định giá

49

KEÁT LUAÄN – KIEÁN NGHỊ

50
50
50
50
51

52

v


DANH MỤC CÁC BẢNG VÀ HÌNH
Danh mục các bảng
Bảng 1. Mức phí thẩm định giá của công ty
Bảng 2. Phân loại tài sản được thẩm định trong năm 2008 của công ty
Bảng 3. Pháp lý tài sản thẩm định giá
Bảng 4. Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sản cần thẩm định
Bảng 5. Các tài sản so sánh
Bảng 6. Điều chỉnh các tài sản so sánh về tài sản thẩm định
Bảng 7. Giá trị quyền sử dụng đất
Bảng 8. Chất lượng còn lại của công trình xây dựng
Bảng 9. Giá trị công trình xây dựng của tài sản thẩm định giá
Bảng 10. Giá trị của tài sản thẩm định giá
Bảng 11. Pháp lý của tài sản thẩm định giá
Bảng 12. Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sản thẩm định giá
Bảng 13. Các tài sản so sánh của tài sản thẩm định giá
Bảng 14. Điều chỉnh các tài sản so sánh về tài sản thẩm định
Bảng 15. Giá trị của tài sản cần thẩm định giá
Danh mục các hình
Hình 2.1. Sơ đồ bộ máy tổ chức của công ty
Hình 2.2. Sơ đồ tổ chức bộ máy thẩm định giá của công ty
Hình 2.3. Biểu đồ thể hiện tỷ lệ phần trăm các tài sản được công ty
thẩm định trong năm 2008

vi

Trang 28
33
35
36
39
40
41
42
42
43
44
44
46
47
48
25
26
34


DANH MỤC CHỬ VIẾT TẮT
BĐS
SACC
TPHCM
TSSS
TTBĐS

Bất động sản
Công ty Cổ Phần Tư Vấn Và Thẩm Định Giá Đông Nam
Thành phố Hồ Chí Minh

Tài sản so sánh
Thị trường bất động sản

vii


ĐẶT VẤN ĐỀ
Thị trường bất động sản của Việt Nam tuy chỉ mới phát triển trong vài năm trở
lại đây nhưng nó là một phần quan trọng của nền kinh tế chiếm khoảng 50% tài sản
của quốc gia. Sự phát triển của thị trường bất động sản ổn định và lành mạnh sẽ tạo
điều kiện để sử dụng có hiệu quả các nguồn lực của bất động sản và có tác động đến
tăng trưởng kinh tế đồng thời làm thay đổi bộ mặt đô thị, nông thôn, góp phần chuyển
dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa cũng như phát huy các
nguồn lực khác phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội. Ngược lại khi thị
trường bất động sản kém phát triển, hoạt động thiếu minh bạch sẽ không chỉ gây hậu
quả tiêu cực về mặt kinh tế mà cả về mặt xã hội, gây ảnh hưởng không tốt đến hoạt
động đầu tư cũng như quản lý xây dựng theo quy hoạch, giảm nguồn thu cho ngân
sách, gây tác động xấu tới tâm lý và đời sống của nhân dân nhất là các đối tượng có
thu nhập thấp làm cho sự phát triển đô thị thiếu bền vững, kìm hãm sự tăng trưởng
kinh tế - xã hội của đất nước.
Các hoạt động giao dịch trên thị trường bất động sản gồm mua bán, chuyển
nhượng, cho thuê, thuế chấp…Trong hoạt động của thị trường bất động sản thì giá cả
có một vị trí rất quan trọng vì giá cả của bất động sản không chỉ phụ thuộc vào giá trị
tài sản mà nó còn phụ thuộc vào các yếu tố như mục đích sử dụng, vị trí, yếu tố kinh
tế, xã hội, tâm lý… vì lý do đó mà hai bên giao dịch thường khó có thể thống nhất với
nhau ở một mức giá chính xác và hợp lý đòi hỏi phải có sự tư vấn của các cơ quan
cũng như các công ty thẩm định giá và một trong những công ty như vậy đó là Công
Ty Cổ Phần Tư Vấn Và Thẩm Định Giá Đông Nam
Hiện nay hoạt động thẩm đính giá ở nước ta tuy vẩn còn khá mới mẽ nhưng đã
có vai trò quan trọng trong hoạt động của thị trường bất động sản đồng thời hoạt động

thẩm định giá bất động sản như là kim chỉ nam giúp cho công tác điều tiết thị trường
của nhà nước được thực hiện một cách khách quan và khoa học đem lại hiệu quả cao
gớp phần đưa đất nước ngày càng phát triển. Chính vì vậy công tác thẩm định giá có
vai trò quan trong là bộ phận rất quan trọng cho tất cả các hoạt động bất động sản với
mục đích tìm hiểu, đánh giá về hoạt động thẩm định giá bất động sản hiện nay em thực
hiện đề tài « Nghiên cứu hoạt động thẩm định giá bất động sản của Công Ty Cổ
Phần Tư Vấn Và Thẩm Định Giá Đông Nam »
™ Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Phân tích quy trình thẩm định giá bất động sản của Công Ty Cổ Phần Tư Vấn
Và Thẩm Định Gía Đông Nam (SACC)
Đề xuất biện pháp năng cao hiệu quả hoạt động thẩm định giá của Công Ty
™ Đối tượng nghiên cứu của đề tài
Mô hình tổ chức, hoạt động, quy trình thẩm định giá bất động sản của Công Ty
Cổ Phần Tư Vấn Và Thẩm Định Gía Đông Nam
Các phương pháp thẩm định giá bất động sản được áp dụng tại Công Ty
™ Phạm vi nghiên cứu của đề tài
Thời gian nghiên cứu: trong khoảng thời gian từ 15/03/2009 đến hết ngày
15/07/2009
Không gian nghiên cứu: Đề tài được nghiên cứu tại Công Ty Cổ Phần Tư Vấn
Và Thẩm Định Giá Đông Nam
1


PHẦN 1: TỔNG QUAN
1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
1.1.1. Cơ sở khoa học
1. Bất Động Sản
a.Khái niệm: có nhiều quan niệm về bất động sản
Theo Bloomberg_com Financial Glossary: “Bất động sản là một phần đất đai và
tất cả tài sản vật chất gắn liền với đất”

Theo Mc Kenzie and Betts, 1996, p.3: “Bất động sản bao gồm đất đai, tài sản
gắn liền với đất đai, tài sản phụ thuộc vào đất đai và những tài sản không di dời được
được định bởi luật pháp”
Dưới góc độ nhà quản lý thị trường bất động sản thì Bất động sản là tài sản
không di dời được, như là đất đai và những vật thể cố định gắn liền với đất đai.
Những vật thể tồn tại trên mặt đất, chức năng của nó sẽ thay đổi khi tách rời khỏi đất
đai và phải mất khá nhiều thời gian và chi phí cho việc di dời
Dưới góc độ pháp lý: ở Việt Nam, theo điều 181 của Bộ Luật Dân sự: “Bất
động sản là những tài sản không di dời được, bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây
dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;
các tài sản khác gắn liền với đất và các tài sản khác do pháp luật quy định” Như vậy
khái niệm BĐS dưới góc độ pháp lý được hiểu là những tài sản di động và không di
động được nhưng chịu sự quản lý chặc chẽ của nhà nước
b. Đặc trưng của Bất Động Sản
Cung bất động sản co giãn kém
Cung bất động sản ít co giãn chủ yếu do các nguyên nhân sau:
Tổng cung toàn bộ về đất đai là không đổi và cung ứng đất đai phù hợp với các
mục đích riêng biệt là có giới hạn
Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy
hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kỳ
Sự phân bổ khu vực và diện tích đất sử dụng cho nông nghiệp, sản xuất công
nghiệp, bến bãi hoặc nhà ở… được thể hiện trong quy hoạch phát triển của địa phương
trong từng thời kỳ. Do vậy thông thường là không thể tùy tiện chuyển mục đích sử
dụng đất trái với quy hoạch
Những thay đổi về chiều cao, diện tích đất xây dựng cũng phải đảm bảo tuân
theo quy hoạch và điều lệ xây dựng của chính quyền địa phương
Thời gian mua, bán giao dịch kéo dài, chi phí mua, bán giao dịch cao
Do BĐS là tài sản có giá trị kinh tế rất cao nên việc mua hoặc bán đòi hỏi phải
có sự thận trọng dẫn đến thời gian giao dịch thường kéo dài hơn so với các tài sản khác
và chi phí mua và bán giao dịch cao.

Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt
Do giá trị của BĐS là rất lớn và thời gian mua bán giao dịch kéo dài điều này
dẫn đến khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt hơn so với các tài sản khác
Sự can thiệp và quản lý của nhà nước chặt chẽ

2


Bất động sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các
giao dịch về bất động sản tác động mạnh đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội, do
đó các vấn đề về bất động sản chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các
văn bản pháp luật riêng về bất động sản, đặc biệt là hệ thống pháp luật về đất đai
c.Thuộc tính của bất động sản
Tính bất động
Bất động sản cố định về vị trí địa lý, về đặc điểm và không thể di chuyển bất
động sản hay nói cách khác chính xác hơn là không thể di chuyển một mảnh đất từ nơi
này sang nơi khác nên giá trị và lợi ích mang lại của bất động sản chịu tác động của
yếu tố vùng và khu vực rất rõ rệt. Đây là đặc điểm để phân biệt bất động sản và các tài
sản thông thường khác.
Tính khan hiếm
Do diện tích đất trên bề mặt trái đất là có hạn so với sự phát triển của dân số do
vậy về lâu dài giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên
Tính không đồng nhất
Do BĐS có tính khan hiếm và tính bất động không thể di dời được nên hàng
hóa bất động sản có tính cá biệt. trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai mãnh đất cạnh
nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường bất động sản cũng khó
tồn tại hai công trình hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí đất đai, không gian
không giống nhau, kể cả hai công trình ở cạnh nhau và có cùng một thiết kế. Chính vì
vậy trên thị trường bất động sản, giá trị của mỗi bất động sản sẽ gắn liền với các đặc
điểm cụ thể của bất động sản đó.

Tính bền vững, đời sống kinh tế lâu dài
Bất động sản đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, đời sống kinh tế lâu dài.
d. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản
Nhóm các yếu tố vĩ mô
Chính sách của nhà nước
Nhà nước có tác động rất lớn và trực tiếp đối với giá bất động sản thể hiện bới
các yếu tố sau:
Nhà nước ban hành các quy định về quyền sở hữu, thuế đất, sử dụng, chuyển
nhượng bất động sản. Sự thay đổi quy định trong từng thời kỳ sẽ tác động đến giá bất
động sản trên thị trường
Nhà nước quy định các chính sách và nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền
sử dụng đất (thuế đất, tiền thuê đất, tiền sử dụng đất…), các chính sách này ảnh hưởng
trực tiếp đến chi phí tạo lập và chi phí sử dụng bất động sản nên tác động đến giá bất
động sản
Nhà nước hoạch định và công bố quy hoạch về việc sử dụng đất cho từng khu
vực. Đây là yếu tố quan trọng và ảnh hưởng lớn đến giá bất động sản trên thị trường
Các yếu tố kinh tế chung của quốc gia, địa phương
Giá bất động sản biến động tỷ lệ thuận với sự gia tăng kinh tế như thu nhập
quốc dân của quốc gia và địa phương như: Tổng sản phẩm quốc dân, Thu nhập bình
quân đầu người, Tiết kiệm cá nhân và đầu tư.
3


Các yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp đến cầu bất động sản và từ đó tác động đến
cung bất động sản nên ảnh hưởng đến giá bất động sản
Cung cầu bất động sản
Cũng giống như bất cứ một hàng hóa, dịch vụ nào khác, giá bất động sản trên
thị trường là giá cân bằng giữa cung cầu
Các yếu tố xã hội và tâm lý
Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, khu vực, quốc gia, chịu ảnh hưởng rất

lớn của thị hiếu, tập quán của dân cư sinh sống tại đó và điều này có ảnh hưởng đặc
biệt với các nước phương đông và có tác động đến giá bất động sản trên thị trường.
Nhóm các yếu tố vi mô
Chi phí
Chi phí của người bán: là toàn bộ phí tổn mà người đang sử dụng phải bỏ ra để
tạo lập hoặc để có được quyền “sở hữu” bất động sản. Thông thường chi phí quyết
định giá trị bất động sản. Tuy nhiên không phải bất cứ chi phí nào cũng tạo nên giá trị
bất động sản trên thị trường mà có khi còn có tác dụng ngược lại.
Chi phí của người mua: là chi phí người muốn sử dụng phải bỏ ra để có thể sử
dụng bất động sản theo mong muốn của mình.
Sự tác động nghịch chiều của hai loại chi phí này tạo nên giá trị bất động sản
trên thị trường xét về khía cạnh kinh tế - tài chính.
Sự hữu dụng
một bất động sản có thể dùng để ở, sản xuất kinh doanh hoặc có thể kết hợp cả
2 mục đích trên và với những bất động sản có thể đáp ứng nhiều mục đích sẽ thuận lợi
trong việc bán do đó sẽ có giá bán tốt hơn và các bất động sản có thể sử dụng ngay có
giá trị tốt hơn một bất động sản phải tốn chi phí và thời gian để sửa chữa.
Các yếu tố vật chất
Địa điểm nơi bất động sản tọa lạc: có tác động rất lớn đến giá trị bất động sản,
bất động sản có vị trí thuận lợi cho sinh hoạt và kinh tế như gần trường học, công viên,
trung tâm thương mại, chơ, … thì có khả năng sinh lợi lớn hơn những bất động sản có
vị trí không thuận lợi.
Hình dáng lô đất: một bất động sản có hình dáng đẹp vuông vức hoặc nở hậu sẽ
rất thuận lợi trong việc bán và có giá tri lớn hơn những bất động sản có cùng kích
thước trong khu vực nhưng lại có hình dáng méo mó hoặc tóp hậu, bất động sản tiếp
giáp với đường phố rộng thì có giá trị lớn hơn lô đất có bề mặt tiếp giáp đường phố
hẹp mà quá sâu
Quy mô, kích thước của lô đất: những lô đất có quy mô, kích thước phù hợp với
mục đích sử dụng thì giá trị cao hơn lô đất có quy mô, kích thước không phù hợp với
mục đích sử dụng ở cùng địa điểm

Kiểu nhà, loại nhà, kích thước nhà và tuổi của tài sản: các yếu tố này đều gắn
liền với chi phí tạo lập bất động sản nên ảnh huởng trực tiếp đến giá của bất động sản
và một kiểu dáng nhà có tính thẩm mỹ cao hài hoà với môi trường xung quanh thì co
giá trị cao hơn.

4


2. Thị trường bất động sản
a. Khái niệm
Theo nghĩa hẹp: thị trường bất động sản là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch bất
động sản (mua, bán, thế chấp, cho thuê, cầm cố…).
Theo nghĩa đầy đủ: thị trường bất động sản là tổng hòa các mối quan hệ về giao
dịch bất động sản diễn ra trong một thời gian nhất định, trong một khoảng thời gian
nhất định.
Thực chất hàng hóa trao đổi trên thị trường bất động sản ở Việt Nam là trao đổi
giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản và vật kiến trúc gắn
liền trên đất.
b. Các đặc trưng của thị trường bất động sản
Không có thị trường trung tâm
Hiện nay, không có thị trường bất động sản với tính cách là địa điểm tập trung
tại đó những người mua và người bán bất động sản tác động qua lại lẫn nhau. việc mua
bán bất động sản thường thông qua các đơn vị kinh doanh bất động sản bằng sự liên hệ
trực tiếp giữa người có nhu cầu (mua hoặc bán) với các đơn vị này, hoặc người mua
trực tiếp tìm để thương lượng với người bán thông qua lời rao bán trên báo chí, thường
là thông qua người môi giới mặc dù đây là sự giao dịch kém an toàn.
Do không có thị trường trung tâm nên thông tin về bất động sản rất khó thu
thập, độ tin cậy kém, tạo nên tính không hiệu quả của thông tin thị trường
Thị trường bất động sản mang tính địa phương
Bất động sản là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và

nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó tập quán,
tâm lý, thị hiếu của mỗi vùng, địa phương khác nhau. Đồng thời đất đai không thể di
dời từ nơi này sang nơi khác và tâm lý tập quán, thị hiếu cũng không thể di dời từ nơi
này sang nơi khác được cho nên hoạt động của thị trường bất động sản cũng mang tính
địa phương
Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo
Do đất đai không tái tạo được nên thị trường mang tính độc quyền nhiều hơn thị
trường hàng hóa thông dụng, biến động của giá đất thường mạnh mẽ hơn biến động
của giá hàng hóa thông thường.
Đất đai thì ngày càng trở nên khan hiếm, các giao dịch trên thị trường thường
xuyên bị thiếu thông tin, dẫn đến sự cạnh tranh không hoàn hảo trên thị trường bất
động sản.
Thị trường bất động sản chịu sự chi phối rất mạnh của nhà nước (chính sách,
pháp luật, quy hoạch…)
Giao dịch trên thị trường bất động sản cần đến các loại tư vấn chuyên nghiệp có
trình độ cao và các định chế hỗ trợ khác như môi giới, thanh toán, bảo hiểm…
Thị trường bất động sản có quan hệ mật thiết với thị trường vốn.
c. Các khu vực của thị trường bất động sản
Thị trường đất sản xuất nông nghiệp
Thị trường này chủ yếu xuất hiện ở những địa phương mà sản xuất nông nghiệp
là ngành kinh tế chủ yếu. Thị trường này phát sinh do nhu cầu chuyển dịch và tích tụ
5


đất sản xuất nông nghiệp trong nội bộ nhân dân. Thị trường này chưa được các nhà
thẩm định giá hiện nay quan tâm đúng mức nên rất thiếu thông tin về thị trường này.
Thị trường nhà ở
Nhà biệt thự: Đây là thị trường của tầng lớp có thu nhập cao, quy mô đất khá
rộng từ 150m2 -500m2. Giá đất ở nhóm này thường cao do vị trí địa điểm gắn với môi
trường, cảnh quan ưu việt.

Nhà vườn: Có diện tích trên dưới 1.000m2 nằm ở các vùng ven đặc biệt là cạnh
các sông, rạch. Loại nhà này có thể được cung ứng bởi các doanh nghiệp kinh doanh
bất động sản nhưng ở quy mô diện tích từ 400m2-600m2, đối với những lô đất có quy
mô diện tích lớn chủ yếu được hình thành từ việc chuyển nhượng lại đất sản xuất nông
nghiệp, sau đó cải tạo thành nhà vườn. Đây là thị trường của tầng lớp trung lưu. Đặc
biệt là của lớp cán bộ cao tuổi.
Nhà phố riêng biệt và phố liên kế: Đây là thị trường của tầng lớp có thu nhập
trung bình với quy mô đất từ 40m2-120m2 phổ biến từ 60m2-80 m2, có thể vừa dùng để
ở, vừa dùng để kinh doanh nếu ở mặt tiền các đường phố.
Nhà chung cư nhiều tầng: Phục vụ cho những người có thu nhập thấp hoặc
trung bình, do diện tích đất của từng căn hộ ít, nhà nước hỗ trợ về chi phí hạ tầng của
khu vực. Giá trị của từng căn hộ chủ yếu là giá trị xây dựng. Loại nhà này ngày càng
chiếm tỷ trọng cao trong giao dịch bất động sản ở các đô thị lớn.
Thị trường nhà xưởng công nghiệp
Do chính sách của nhà nước chuyển các nhà xưởng công nghiệp ra khổi khu đô
thị nên thị trường này hiện nay thường hình thành ở các khu vực ven đô thị và ngoại
thành được quy hoạch dành cho việc xây dựng nhà xưởng sản xuất gồm các khu công
nghiệp tập trung hoặc các nhà máy đơn lẻ
Thị trường bất động sản phục vụ hoạt động thương mại, dịch vụ, khách sạn, cao
ốc văn phòng
Thị trường này chủ yếu ở các trung tâm đô thị lớn có vị trí thuận lợi cho việc
kinh doanh, điều kiện hạ tầng tốt, giá trị bất động sản ở thị trường này rất cao do khả
năng sinh lợi lớn và yếu tố khan hiếm cũng cao hơn các thị trường khác
3. Thẩm định giá bất động sản
a. Khái niệm
Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ (Giáo sư W. Seabrooke, Vương
quốc Anh).
Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục
đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả

những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị
trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn (Giáo sư Lim Lan Yuan, Đại học Quốc gia
Singapore).
Theo Jon Dunckley thẩm định giá là tìm ra giá trị của một tài sản định bán
trong một thị trường nhất định và trong một thời điểm nhất định
Thẩm định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính
đến bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá. Do vậy thẩm định giá là
6


áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các thẩm định viên thu thập được và phân
tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị
của chúng (Fred Peter Marrone- Giám đốc Marketing cho AVO Darwin)
Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị cụ thể bằng hình thái tiền tệ
cho một mục đích được xác định rỏ, trong những điều kiện của một thị trường nhất
định và những phương pháp phù hợp.
Thẩm định giá bất động sản là sự kết hợp tổng hợp của nghệ thuật và khoa học
nó bao gồm sự nhạy cảm đối với thị trường và có kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ
vững vàng, phải có những thông tin cần thiết
b. Cơ sở giá trị của thẩm định giá
Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá
Giá trị thị trường là tổng số tiền trao đổi ước tính về tài sản giữa một bên là
người bán sẵn sàng bán tài sản với một bên là người mua sẵn sàng mua tài sản, vào
thời điểm thẩm định giá, sau quá trình tiếp thị công khai mà tại đó bên bán và bên mua
đều hành động tự nguyện, thiện chí và hiểu biết lẫn nhau, trên thị trường trao đổi
khách quan độc lập
Giá trị thị trường được ước tính trong các phương pháp và tiến trình thẩm định
giá, phản ánh bản chất của tài sản và những hoàn cảnh mà tài sản đó được mua bán
trên thị trường.
Phương thức mua bán trên thị trường sẽ quyết định áp dụng phương pháp thẩm

định giá phù hợp nhất. Dựa trên thông tin thị trường, các phương pháp thẩm định giá
đều có thể so sánh được với nhau và trên cơ sở đó thẩm định viên chọn ra phương
pháp thích hợp nhất
Giá trị thị trường của tài sản được dựa trên giá trị sử dụng cao nhất và tốt nhất
của tài sản đó
Đặc điểm giá trị thị trường
Là giá bán có thể được thực hiện tốt nhất của một tài sản.
Là mức giá thịnh hành dưới những điều kiện thị trường xác định.
Có sự nhất trí của người mua và người bán và cả hai bên đều không giành lợi
thế của nhau.
Nhận biết được sử dụng hiện tại và tương lai của tài sản.
Các trường hợp không được coi là giá trị thị trường
Bên mua hoặc bên bán, hoặc cả hai bên bị bắt buộc.
Bên mua đồng thời là một bên sở hữu chung của tài sản bán.
Các bên mua và bên bán là thành viên trong một gia đình.
Các giao dịch mua bán trong cùng một công ty.
Các cuộc mua bán mang tính chất đầu cơ.
Các cuộc mua bán diễn ra khi tài sản đang do người thuê chiếm giữ.
Các cuộc mua bán thuộc sở hữu chung.
Giá trị phi thị trường
Phần lớn công việc thẩm định giá đều dựa trên cơ sở giá trị thị trường. Tuy
nhiên trong một số trường hợp đặc biệt không thể lấy giá trị thị trường làm cơ sở mà
7


đòi hỏi phải dựa vào giá trị phi thị trường. Điều quan trọng là thẩm định viên và người
sử dụng dịch vụ phải phân biệt được sự khác nhau giữa hai loại hình thẩm định này và
những khác nhau đó lên kết quả thẩm định.
Giá trị phi thị trường là giá trị của những tài sản được sử dụng vào những mục
đích nhất định nên việc tìm kiếm các tài sản tương tự trên thị trường để so sánh với tài

sản cần thẩm định là rất hiếm.
Giá trị phi thị trường gồm
Giá trị trong sử dụng.
Giá trị có thị trường hạn chế.
Tài sản chuyên dùng.
Giá trị đầu tư.
Giá trị doanh nghiệp.
Giá trị có thể bảo hiểm.
Giá trị có thể tính thuế.
Giá trị còn lại.
Giá trị tài sản bắt buộc phải bán.
Giá trị đặc biệt.
Giá trị bán đấu giá.
Giá trị phục hồi.
c. Vai trò của thẩm định giá
Hoạt động thẩm định giá là một dịch vụ chuyên nghiệp rất cần thiết đối với sự
vận hành của nền kinh tế thị trường.
Thẩm định giá ảnh hưởng đến quyết định liên quan đến việc có nên hành động
đầu tư hay không đầu tư. Do đó việc thẩm định giá cần hết sức thận trọng và có kỹ
năng chuyên nghiệp
Nhu cầu thẩm định giá bất động sản là một thực tế khách quan, là một nhu cầu
rất lớn không chỉ tập trung ở các cơ quan nhà nước mà đây là nhu cầu chung của toàn
xã hội. Thẩm định giá là môi trường giúp cho người mua lẫn người bán hiểu rõ được
bản chất của bất động sản được giao dịch trên thị trường về các đặc điểm kinh tế kỹ
thuật và về giá cả
Thẩm định giá bất động sản có thể được coi là trái tim của tất cả các hoạt động
bất động sản. Mở rộng ra trong thực tế có thể coi thẩm định giá là trái tim của tất cả
các hoạt động kinh tế, bởi vì mọi việc có liên quan đến các hoạt động kinh doanh đều
chịu tác động bởi khái niệm giá trị, mà thẩm định giá có thể hiểu một cách đơn giản là
xác định giá trị của tài sản trên thị trường. Thẩm định giá bất động sản có vai trò quan

trọng trong việc giúp chúng ta đưa ra các quyết định liên quan đến việc mua, bán, đầu
tư phát triển, quản lý, cho thuê, bảo hiểm, cầm cố… Nó phục vụ cho tất cả những
người quan tâm đến đất đai và nhà ở
d. Mục đích của thẩm định giá
Có rất nhiều lý do khác nhau để định giá và ứng với mỗi thời điểm thẩm định
giá thì giá trị tài sản sẽ khác nhau. Việc xác định mục đích thẩm định giá mang ý nghĩa
rất quan trọng trong việc xác định cơ sở của thẩm định giá là theo giá trị thị trường hay
8


phi thị trường, đồng thời việc xác định mục đích thẩm định giá còn là nền tảng trong
việc xác định phương pháp thẩm định giá. Cùng là một tài sản nhưng khi thẩm định
giá với những mục đích khác nhau sẽ cho giá trị khác nhau.
Thẩm định giá là cần thiết khi phải đưa ra các quyết định liên quan đến tài sản
như các tình huống sau:
Chuyển giao quyền sở hữu
Để giúp cho người bán có thể xác định giá bán có thể chấp nhận được
Để giúp cho người mua quyết định giá mua
Đối với việc trao đổi bất động sản các bên cần biết giá trị của bất động sản để
tiến hành việc trao đổi
Tài chính và tín dụng
Để ước tính giá trị của một vật bảo đảm thế chấp.
Để cung cấp cho nhà đầu tư cơ sở hợp lý để quyết định mua thế chấp BĐS, trái
phiếu hoặc các loại chứng khoán khác.
Tạo cơ sở để ngân hàng quyết định cho vay.
Sự bồi thường cho việc mua cưỡng chế
Ước tính giá trị thị trường cho toàn bộ tài sản trước khi mua.
Ước tính giá trị thị trường của phần còn lại sau khi mua.
Thiết lập các đền bù đối với tài sản.
Những vấn đề về thuế

Ước tính giá trị định mức thuế.
Tách tài sản thành những mục khấu hao và những mục không khấu hao.
Cố vấn đầu tư ra quyết định
Đặt các điều khoản cho thuê.
Xác định tính khả thi của một công trình xây dựng hoặc chương trình cải tạo.
Phục vụ nhu cầu của người bảo hiểm, và những người quản lý chính sách. Tạo
điều kiện cho sự hợp nhất công ty bằng cách đánh giá tài sản.
Ước tính giá trị thanh lý cho việc bán đấu giá tài sản.
Cố vấn cho khách hàng xem xét các mục đích đầu tư của họ.
Xác định các xu hướng cung cầu trên thị trường.
Khẳng định vị trí của TTBĐS…
Định giá tài sản công ty
Để xác định giá trị cho công bố tài chính hàng năm của công ty, và cho vấn đề
vốn khi công ty được tạo lập lầ đầu.
Trong việc hợp nhất, chiếm hữu và thanh lý các công ty, giá trị tài sản thuộc về
công ty cần được biết
Cho thuê theo hợp đồng
Để giúp trong việc đặt ra mức tiền thuê và các điều khoản cho thuê
Phát triển tài sản và đầu tư
Để so sánh với tài sản đầu tư khác
9


Để quyết định khả năng thực hiện như thế nào và khả năng thị trường của một
đề nghị phát triển sẽ như thế nào
e. Các nguyên tắc thẩm định giá
Nguyên tắc mức sử dụng cao nhất và tốt nhất
Sử dụng cao nhất và tốt nhất là loại sử dụng hợp lý và hợp pháp của bất động
sản, đó là việc sử dụng có thể được về mặt vật chất, được pháp luật chấp nhận và bảo
hộ, khả thi về tài chính và đem lại giá trị cao nhất cho bất động sản ( khả năng sinh lợi

tối đa)
Tuy nhiên một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện hết khả
năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó
Nguyên tắc thay thế
Gía trị của BĐS được thẩm định giá thường có liên quan đến giá trị của các tài
sản khác có thể thay thế
Khi hai BĐS có tính hữu ích như nhau, BĐS nào chào bán ở mức giá thấp nhất
thì BĐS đó sẽ bán được trước.
giới hạn trên của giá trị BĐS có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một
BĐS thay thế tương đương, với điều kiện không có sự chậm trể quá mức làm ảnh
hưởng đến sự thay thế
Một người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một BĐS thay thế
trong cùng một thị trường và một thời điểm
Nguyên tắc cung cầu
Giá cả của một BĐS được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về BĐS đó
trên thị trường. Ngược lại giá cả của BĐS đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản.
Giá cả của BĐS thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về BĐS.
Tăng cung và giảm cầu sẽ làm giãm giá trị bất động sản, ngược lại giãm cung và tăng
cầu sẽ làm tăng giá trị bất động sản trên thị trường.
Nguyên tắc thay đổi
Giá trị trường của BĐS không bao giờ ở trạng thái tỉnh do các yếu tố về tự
nhiên, kinh tế, pháp luật, xã hội, môi trường luôn thay đổi làm thay đổi giá trị của nó.
Các yếu tố về nhu cầu vật chất, văn hoá và sở thích của người tiêu dùng cũng thay đổi.
Trong định giá BĐS định giá viên phải xem xét giá thị trường của BĐS ở trạng
thái động tức là việc định giá mặc dù chỉ tính đến giá trị thị trường tại thời điểm định
giá nhưng nó cũng tính đến xu thế tương lai của BĐS.
Nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai
Giá trị của BĐS là giá trị hiện tại của tất cả những lợi ích trong tương lai mà
BĐS đó có thể mang lại.
Những lợi ích này có thể là một nguồn thu nhập hoặc những tiện ích. những dự

báo trong tương lai được dự báo là những dự báo dựa trên cơ sở nghiên cứu, phân tích
thị trường.
Nguyên tắc phù hợp
Đó là sự nhất quán về mục đích sử dụng áp dụng cho một BĐS (bao gồm đất và
tài sản gắn liền với đất)
10


Đính giá BĐS phải dựa trên cơ sở một giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ
BĐS đó:
Phù hợp giữa lô đất và công trình trên đất về mục đích sử dụng?
Phù hợp giữa BĐS và môi trường chung quanh?
Phù hợp với quy hoạch của khu vực?
Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất
Nguyên tắc này nhấn mạnh đến tính duy nhất về vị trí của một thửa đất nhất
định và khả năng sinh lời của đất được hiểu là khoản lợi nhuận thu được từ đất do nó
có vị trí thuận lợi hơn với các vị trí đất khác.
Khi những thửa đất có diện tích như nhau được sử dụng cho những mục đích
giống nhau và các yêu cầu tương tự về vốn, lao động và quản lý nhưng tạo ra các thu
nhập ròng khác nhau. Chênh lệch về thu nhập ròng từ những thửa đất này chính là thể
hiện về chênh lệch về giá đất và cần được tính đến trong quá trình xác định giá trị đất
đai.
Nguyên tắc cạnh tranh
Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, ngược lại cạnh tranh quá mức
có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận. Do đó giá thị
trường được hình thành là kết quả của sự cạnh tranh trên thị trường
Thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo nên tính chất và mức
độ cạnh tranh không gây gắt như thị trường các loại hàng hoá khác
Nguyên tắc cân bằng
Đó là sự đầu tư hợp lý giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của BĐS để đạt

được giá trị cao nhất.
Đối với một BĐS riêng biệt: giá thị trường của BĐS đạt tới mức tối đa thì các
yếu tố tạo ra BĐS đó đạt tới trạng thái cân bằng.
Đối với một vùng, một khu vực: giá thị trường của BĐS đạt tới mức tối đa khi
quỷ đất dành cho việc xây dựng BĐS được xây dựng hợp lý.
Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm
Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất
định sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng độ lớn của thu nhập tăng thêm sẽ giảm
dần.
Nguyên tắc này cũng hoàn toàn đúng đối với đầu tư vào lĩnh vực BĐS.
Nguyên tắc phân phối thu nhập
Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai,
vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này
Nếu việc phân phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu
nhập còn lại sau khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ là phần thu nhập do
đất đai tạo ra.
Nguyên tắc đóng góp
Giá trị của một bộ phận cấu thành BĐS phụ thuộc sự đóng góp của nó vào tổng
giá trị của BĐS hoặc nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm đi bao nhiêu giá trị của BĐS mà nó
tham gia hợp thành
11


f. Các phương pháp thẩm định giá
Phương pháp thẩm định giá là cách thức, kỹ thuật mà thẩm định viên sử dụng
để xác định giá trị bất động sản. Yêu cầu cơ bản của công tác thẩm định giá là phải có
các phương pháp thẩm định rõ ràng, có khả năng áp dụng phù hợp và khả năng nhận
biết được không chỉ bởi các thẩm định viên mà còn bởi những người sử dụng báo cáo
thẩm định giá.
Trong các phương pháp thẩm định giá, không có phương pháp nào là phương

pháp chính xác hoàn toàn mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất, còn các phương
pháp khác có thể được sử dụng để kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất.
Việc xác định phương pháp thích hợp nhất phụ thuộc vào các yếu tố sau:
Thuộc tính của tài sản
Sự tin cậy và khả năng sử dụng của các tài liệu thị trường
Mục đích và mục tiêu của việc thẩm định giá
Phương pháp so sánh trực tiếp
Khái niệm
Phương pháp so sánh trực tiếp (phương pháp so sánh thị trường) là phương
pháp sử dụng giá bán của những bất động sản tương tự đã được giao dịch trên thị
trường (bất động sản so sánh) làm cơ sở để xác định giá cho những bất động sản cần
thẩm định (bất động sản chủ thể hay bất động sản mục tiêu).
Các trường hợp áp dụng
Phương pháp so sánh trực tiếp thường được sử dụng để thẩm định giá trị tài sản trong
các trường hợp sau:
Các tài sản có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà cùng
xây dựng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng và các
nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng và nhóm cửa hiệu.
Đất trống
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp chung cho việc thẩm định giá để
mua bán, thẩm định giá trị thế chấp, thẩm định giá trị để đánh thuế tài sản, thẩm định
giá cho việc mua và chuyển quyền sở hữu đất đai của Nhà nước, thẩm định giá cho các
tài sản nơi có các bằng chứng về việc bán và cho thuê có thể sử dụng được. Phương
pháp so sánh trực tiếp thường được xem là đầu vào cho các phương pháp thẩm định
giá khác, như phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư.
Các nguyên tắc của phương pháp so sánh trực tiếp
Nguyên tắc thay thế: Một nhà đầu tư có lý trí sẽ không trả giá cho một tài
sản nhiều hơn chi phí để mua một tài sản lựa chọn mà có cùng một sự hữu ích như
nhau.
Nguyên tắc đóng góp: Quá trình điều chỉnh có ước tính sự tham gia đóng

góp của các yếu tố hay các bộ phận của tài sản đối với tổng số giá trị của thị trường.
Các bước tiến hành của phương pháp so sánh trực tiếp
Khi tiến hành thẩm định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp cần phải tuân theo các
bước sau đây:
12


Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những tài sản được bán trong thời gian gần đây mà có
thể so sánh với tài sản cần định giá về các mặt kiểu cách, điều kiện, vị trí…
Bước 2: Tiến hành kiểm tra các tài sản có thể so sánh, để xác định giá trị của nó và
đảm bảo rằng các tài sản này có thể so sánh được.
Bước 3: Lựa chọn một số tài sản có thể so sánh được thích hợp (khoảng 3 cái).
Bước 4: Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau (tốt hơn và xấu hơn) của
mỗi một tài sản so với tài sản mục tiêu và tiến hành điều chỉnh (tăng hoặc giảm giá).
Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định trên cơ sở giá bán có thể so
sánh được sau khi đã điều chỉnh
Những hạn chế và các điều kiện cần phải có của phương pháp so sánh tiếp
Những hạn chế
Cần thiết phải có thông tin: rõ ràng trong phương pháp này nếu không có thông
tin thị trường về những giao dịch tương tự thì sẽ không sử dụng được.
Các dữ liệu thường mang tính chất lịch sử: đây là điều không thể tránh khỏi.
Trong điều kiện thị trường biến động, những thông tin này sẽ trở nên lạc hậu trong một
thời gian ngắn.
Ngoài ra việc áp đặt các hệ số điều chỉnh trong phương pháp này còn mang tính
chủ quan, dựa trên kinh nghiệm và phán xét của thẩm định viên là chủ yếu do đó tính
thuyết phục không cao. Nếu trường hợp các bất động sản so sánh có sự khác biệt quá
lớn so với bất động sản cần thẩm định giá thì các hệ số sẽ sai lệch nhiều, không còn
chính xác nữa.
Các điều kiện cần phải có
Chất lượng thông tin phải cao: thông tin cần phải phù hợp, kịp thời, chính xác,

có thể kiểm tra được, đầy đủ và đáng tin cậy.
Thông tin thu thập được có thể so sánh được: trong trường hợp những cuộc mua
bán có thể so sánh được lại không giống nhau lắm vì tính chất đặc biệt của tài sản
được xem xét, điều đó sẽ ảnh hưởng đến tính chính xác của phương pháp này.
Thị trường cần phải ổn định: nếu thị trường biến động mạnh, phương pháp so
sánh trực tiếp khó đạt được mức độ chính xác, mặc dù các đối tượng so sánh có các
tính chất giống nhau về mọi mặt.
Phương pháp chi phí (phương pháp giá thành/chi phí giảm giá)
Khái niệm
Phương pháp chi phí là phương pháp dựa trên cơ sở một người mua tiềm năng
có đầy đủ thông tin và dự tính hợp lý thì sẽ không bao giờ trả giá cho một tài sản lớn
hơn chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng công trình có tính hữu ích tương tự.
Các trường hợp áp dụng
Phương pháp chi phí thường được ứng dụng để thẩm định giá trong các trường hợp
sau:
Thẩm định giá tài sản dành cho mục đích sử dụng đặc biệt như bệnh viện,
trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hóa chất, các cơ sở lọc dầu… là
các tài sản ít có những chứng cớ so sánh thị trường.
Thẩm định giá cho các mục đích bảo hiểm.
13


Phương pháp chi phí cũng thường được sử dụng như là phương pháp kiểm tra
đối với các phương pháp thẩm định giá khác.
Nguyên tắc của phương pháp chi phí
Phương pháp này chủ yếu dựa trên nguyên tắc thay thế, theo nguyên tắc này giá
trị của tài sản hiện có có thể đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự như là một vật
thay thế.
Các bước tiến hành của phương pháp chi phí
Bước 1: Ước tính giá trị của miếng đất mục tiêu thẩm định, coi như miếng đất đó là

đất trống. Giả định rằng sự sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất.
Bước 2: Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế những công
trình xây dựng trên miếng đất.
Bước 3: Quyết định mức độ khấu hao tích lũy thích hợp của các công trình xây dựng
hiện có trên miếng đất.
Bước 4: Khấu trừ khoản khấu hao tích lũy trên khỏi chi phí hiện tại (để xây dựng lại
hoặc để thay thế những công trình xây dựng hiện có trên miếng đất), để có được chi
phí hiện tại đã trừ đi khấu hao.
Bước 5: Cộng chi phí hiện tại đã trừ đi khấu hao này vào giá trị ước tính của miếng đất
để có được giá trị của tài sản tính theo phương pháp chi phí.
Giá trị BĐS = Gía trị đất trống +Chi phí thay thế - Hao mòn
Những hạn chế của phương pháp chi phí
Chí phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị và có những chi phí không tạo
ra giá trị
Người định giá phải có kiến thức nhất định về xây dựng, về giá thành xây dựng
và phải có kinh nghiệm để có thể áp dụng được phương pháp
Phải có kinh nghiệm chuyên môn về kết cấu xây dựng xem xét bản vẽ thiết kế
cần có kiến thức tính toán dự án chi phí công trình xây dựng ước tính khấu hao tích luỹ
khó chính xác
Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư)
Khái niệm
Phương pháp thu nhập là phương pháp ước tính giá trị thị trường của một bất
động sản dựa trên các thu nhập mà bất động sản đó sẽ đem lại hoặc có khả năng sẽ
đem lại trong tương lai. Giá trị bất động sản được ước tính bằng việc vốn hóa giá trị
các thu nhập (ước tính) trong tương lai về mặt bằng giá trị hiện tại
Các trường hợp áp dụng
Phương pháp này thích hợp cho việc thẩm định giá những tài sản được mua,
bán thường xuyên và được lưu giữ phục vụ cho mục đích tạo ra lợi nhuận như: căn hộ,
công trình thương mại, văn phòng. Phương pháp thu nhập cũng có thể áp dụng cho
những tài sản nơi có thị trường cho thuê rộng như: căn hộ, xưởng, đất trống…

Các nguyên tắc của phương pháp thu nhập
Nguyên tắc mức sử dụng cao nhất và tốt nhất
Sử dụng ở mức cao nhất, tốt nhất một tài sản để tạo ra lãi ròng hay giá trị hiện
tại thuần lớn nhất vào ngày thẩm định giá
14


Triển vọng mang lại lợi ích tương lai của một tài sản là cơ sở cho phương pháp
thu nhập
Nguyên tắc cung cầu
Nguyên tắc cung cầu và nguyên tắc cạnh tranh gắn liền luôn được sử dụng để
dự đoán thu nhập tương lai cũng như ước tính tỷ lệ hoà vốn trong phương pháp thu
nhập
Nguyên tắc lợi ích tuơng lai
Triển vọng mang lại lợi ích tương lai của một tài sản là cơ sở cho phương pháp
thu nhập
Các bước tiến hành của phương pháp thu nhập
Ước tính thu nhập trung bình hàng năm
Ước tính các chi phí trung bình hàng năm
Tìm tỷ suất vốn hoá
Áp dụng công thức
Giá trị vốn hoá = thu nhập ròng/tỷ suất vốn hoá
Hạn chế của phương pháp này là trong quá trình vốn hóa không chú ý đến thực
tế: tổng số tiền nhận được ngày hôm nay có giá trị nhiều hơn một số tiền tương tự
nhận được sau đó một tháng, một năm. Do đó không tính đến việc chiết khấu giá trị
tương lai của thu nhập.
Theo phương pháp kỹ thuật dòng tiền chiết khấu (DCF)

Kỹ thuật này đua ra cách tiếp cận chi tiết và chính xác hơn cho việc tính chiết
khấu, bao gồm việc chiết khấu tất cả các khoản thu và chi tương ứng có tính đến các

yếu tố như lạm phát, thuế và những thay đổi về thu và chi
Những hạn chế
Phương pháp này được xây dựng trên cơ sở tài chính vì vậy thẩm định viên cần
có hiểu biết về tài chính và có tài liệu chính xác
Phải có số liệu ước tính chính xác và đáng tin cạy
Phương pháp thặng dư
Khái niệm
Phương pháp này được vận dụng đề thẩm định giá cho bất động sản phát triển.
phương pháp này dựa trên nguyên lý giá trị của tài sản là giá trị còn lại sau khi lấy tài
sản ước tính của sự phát triển trừ chi phí phát triển bao gồm cả lợi nhuận của nhà đầu
tư
Trường hợp áp dụng
Đất nhàn rỗi được phép phát triển
Công trình đang tồn tại có tiềm năng phát triển
Công trình không hữu ích về kinh tế cần phải cải tạo và thay đổi hoàn toàn
Nguyên tắc áp dụng
Nguyên tắc mức sử dụng cao nhất và tốt nhất
15


Sử dụng cao nhất và tốt nhất là loại sử dụng hợp lý và hợp pháp của bất động
sản, đó là việc sử dụng có thể được về mặt vật chất, được pháp luật chấp nhận và bảo
hộ, khả thi về tài chính và đem lại giá trị cao nhất cho bất động sản ( khả năng sinh lợi
tối đa)
Tuy nhiên một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện hết khả
năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó
Nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai
Giá trị của BĐS là giá trị hiện tại của tất cả những lợi ích trong tương lai mà
BĐS đó có thể mang lại.
Những lợi ích này có thể là một nguồn thu nhập hoặc những tiện ích. những dự

báo trong tương lai được dự báo là những dự báo dựa trên cơ sở nghiên cứu, phân tích
thị trường.
Các bước tiến hành
Bước 1: xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản cần thẩm định
Bước 2: ước tính toàn bộ giá trị phát triển của BĐS
Bước 3: ước tính toàn bộ chi phí phát triển công trình trên đất (dự kiến)
Bước 4: ước tính giá trị theo công thức
Giá trị thạnh dư = Giá trị phát triển – Chi phí phát triển
Những hạn chế
Khó xác định việc sử dụng cao nhất và tốt nhất
Ước tính chi phí và giá bán có thể thay đổi theo điều kiện thị trường
Trong nhiều trường hợp giá trị thặng dư nhạy cảm với biến đổi chi phí và giá trị
phát triển. do đó phương pháp này cần chú ý đến giá trị thời gian của dòng tiền.
Cần có kỹ năng chuyên môn trong việc ước tính các khoản mục trong phương
án phát triển
Phương pháp lợi nhuận
Khái niệm
Phương pháp lợi nhuận dựa vào sự phân tích khả năng sinh lợi ước tính của
việc sử dụng bất động sản trừ đi tất cả chi phí hoạt động kinh doanh, khoảng dư lại là
thu nhập thực hàng năm của bất động sau đó chuyển hoá thành vốn theo phương pháp
đầu tư
Trường hợp áp dụng
Phương pháp này chỉ áp dụng cho những bất động sản có khả năng sinh lợi,
trong một số hoàn cảnh khả năng sinh lợi của việc sử dụng bất động sản phụ thuộc
nhiều vào dung lượng thương mại đó xác định dòng thu nhập hiển thị cho tài sản.
Phương pháp này đặc biệt áp dụng cho bất động sản trong ngành vui chơi, giải
trí, bao gồm cả khách sạn và những tài sản khác mà việc so sánh với những bất động
sản tương đương sẽ gặp khó khăn do giá trị phụ thuộc vào khả năng sinh lợi của bất
động sản
Nguyên tắc áp dụng

Phương pháp này chủ yếu dựa trên nguyên tắc mức sử dụng cao nhất và hiệu
quả nhất, nguyên tắc dự đoán lợi ích tương lai
16


Các bước tiến hành
Bước 1: ước tính tổng thu nhập
Bước 2: ước tính chi phí liên quan đến việc tạo ra thu nhập bao gồm các khoản lãi trên
vốn tiền thưởng công cho nhà kinh doanh
Bước 3: xác định lãi suất vốn hoá
Bước 4: ước tính giá trị của bất động sản theo công thức vốn hoá
Những hạn chế
Chỉ áp dụng được với những tài sản mà hoạt động của nó có tạo ra lợi nhuận
Lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh được mức độ thu nhập thực của tài
sản. Một mức lợi nhuận cao có thể là kết quả của sự làm việc chăm chỉ quá mức của
người vận hành tài sản đó.
Muốn làm việc tốt theo phương pháp này nhà thẩm định phải có kiến thức tốt
về loại hình kinh doanh mà tài sản được sử dụng
g. Quy trinh thấm định giá
Quá trình thẩm định giá là một quá trình có tính hệ thống, logic, qua đó cung
cấp cho những người thẩm định giá sự hướng dẫn hành động phù hợp trong công tác
định giá của mình.
Quy trình thẩm định giá là một kế hoạch hành động có trật tự và logic, được bố
cục phù hợp với các quy tắc cơ bản đã được xác định rõ, nó giúp cho nhà thẩm định
giá đạt đến một kết luận ước tính giá trị có cơ sở và có thể tin tưởng được. Quá trình
thẩm định giá bao gồm các bước sau:
Xác định vấn đề: Là bước đầu tiên trong quá trình thẩm định giá, trong bước này cần
giải quyết các vấn đề sau:
Nhận biết về bất động sản
Nhận biết vị trí, kích thước của khu đất, đặc trưng và kiểu cách các công trình

xây dựng trên khu đất, phân vùng, mật độ dân cư, tỷ lệ khu đất (từ kế hoạch tổng thể
đến các kế hoạch chi tiết vùng).
Miêu tả pháp lý: mã số, địa chỉ, đặc điểm vật chất.
Nhận biết về các quyền lợi đối với bất động sản được đánh giá: tiến hành phân
nhóm các quyền (như quyền sở hữu vĩnh viễ định nhận định mức giá 750.000 đồng/m2 đối với đất nông
nghiệp trồng cây lâu năm tại xã Phú Chánh, huyện Tân Uyên, tỉnh Bình Dương là
phù hợp với mức giá thị trường hiện tại.
từ mức giá 750.000đồng/m2 kết hợp với diện tích đất ta tính được giá trị quyền sử
dụng đất của tài sản này như sau

47