ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN CỦA MỘT SỐ CÔNG TY TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.69 MB, 60 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT
ĐỘNG SẢN CỦA MỘT SỐ CÔNG TY TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH
:
:
:
:
:
ĐẶNG LƯƠNG BẢO HOÀNG
05135032
DH05TB
2005 – 2009
Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
-TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2009-
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN
ĐẶNG LƯƠNG BẢO HOÀNG
ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT
ĐỘNG SẢN CỦA MỘT SỐ CÔNG TY TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Giáo viên hướng dẫn: PGS.TS Huỳnh Thanh Hùng
Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh
Ký tên, ngày…..tháng…..năm 2009
- TP.Hồ Chí Minh,tháng 7 năm 2009 -
LỜI CẢM ƠN
Để có được như ngày hôm nay, lời đầu tiên con xin thành
kính gửi đến Ba Mẹ lòng biết ơn sâu sắc nhất, người đã sinh
thành, nuôi dưỡng, yêu thương và luôn tạo điều kiện cho con học
tập tốt trong suốt thời gian qua.
Em cảm ơn Anh Chị, những người thân đã giúp đỡ, tạo
điều kiện thuận lợi để em an tâm hoàn thành việc học của mình.
Em trân trọng biết ơn:
- Ban Giám Hiệu trường Đại Học Nông Lâm, Thành phố Hồ
Chí Minh.
- Ban Chủ Nhiệm Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản.
- Cùng tất cả các Thầy, Cô đã tận tình giảng dạy, truyền đạt
những kinh nghiệm và bài học quý báu làm hành trang cho em
trong cuộc sống và công việc sau này.
Đặc biệt, em xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất đến
Thầy Huỳnh Thanh Hùng đã tận tình chỉ dạy, trực tiếp hướng
dẫn em hoàn thành tốt báo cáo tốt nghiệp.
Em chân thành cảm ơn các Anh, Chị khóa trên đã nhiệt
tình giúp đỡ, hướng dẫn em hoàn thành tốt luận văn này.
Lời cuối cùng, mình cảm ơn các bạn thân thương đã đồng
hành, giúp đỡ mình trong suốt thời gian học tập, sinh hoạt tại
trường.
Với lòng biết ơn sâu sắc nhất, xin chúc tất cả mọi người,
gia đình, Thầy Cô, các bạn nhiều sức khỏe, hạnh phúc và thành
công trong cuộc sống.
Ngày 10 Tháng 7 Năm 2009
Sinh viên
Đặng Lương Bảo Hoàng
i
TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Đặng Lương Bảo Hoàng, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động
sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Đánh giá hiệu quả hoạt động môi giới bất động sản của một số công ty
trên địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh”.
Giáo viên hướng dẫn: PGS.TS Huỳnh Thanh Hùng
Nội dung tóm tắt:
Thị trường bất động sản với sự tham gia ngày càng đông đảo của các tổ chức cá
nhân với vai trò là người đầu tư, kinh doanh hay đơn giản hơn là những người tham
gia chuyển nhượng bất động sản đã làm phát sinh nhu cầu được môi giới, tư vấn. Tuy
nhiên, chưa có nhiều đánh giá về chất lượng và năng lực hoạt động của dịch vụ môi
giới bất động sản trong thời gian qua.
Với mục đích nghiên cứu về hiệu quả hoạt động của các công ty trong lĩnh vực môi
giới bất động sản. Thông qua những quy trình và kết quả đã đạt được, nhằm đánh giá
hiệu quả và đưa ra những hướng giải quyết để nâng cao hơn nữa hiệu quả của hoạt
động môi giới bất động sản của các công ty.
Qua quá trình nghiên cứu đề tài đánh giá hiệu quả hoạt động môi giới bất động sản
của một số công ty trên địa bàn TPHCM, ta thấy rằng các công ty kinh doanh dịch vụ
môi giới hiện đang đang dần hoàn thiện và mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh của
mình, nhằm chiếm lĩnh thị phần. Và các công ty này đã chiếm được lòng tin của khách
hàng, thấy được qua số lượng giao dịch của từng công ty như Đất Xanh 550, ACBR là
410, ABland mới thành lập nhưng cũng không kém phần 82 giao dịch., để giữ được vị
thế này các công ty nên tiếp tục cải thiện bộ máy quản lý, tiếp tục khai thác các thế
mạnh sẵn có của mình, như Đất Xanh và ACBR đã mở hàng loạt các văn phòng, chi
nhánh. Tại TP.HCM Đất Xanh có 4 chi nhánh và ACBR có 6 chi nhánh. Tuy nhiên
theo nhận xét của một số khách hàng thì khâu chăm sóc khách hàng chưa được các
công ty chú trọng nhiều, đây cũng là một khâu quan trọng liên quan đến quyết định
giao dịch của khách hàng.
Thông qua các phương pháp thu thập thông tin và xử lý số liệu, cùng với việc tiếp
cận thực tế, đề tài đã đạt được một số kết quả ban đầu: Tìm hiểu được hoạt động môi
giới của một số công ty có nghiệp vụ môi giới bất động sản. Mô tả được thực trạng và
quy trình môi giới tại một số công ty bất động sản với các đặc trưng của riêng nó. Từ
đó đưa ra những nhận xét góp ý nhằm hoàn thiện và nâng cao hiệu quả của dịch vụ
môi giới mà các công ty kinh doanh bất động sản có thể cung cấp cho khách hàng.
ii
MỤC LỤC
Trang
Lời cảm ơn .......................................................................................................... i
Tóm tắt............................................................................................................... ii
Mục lục .............................................................................................................iii
Danh sách các bảng- biểu .................................................................................. iv
ĐẶT VẤN ĐỀ.............................................................................................................1
PHẦN I .......................................................................................................................3
TỔNG QUAN .............................................................................................................3
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu......................................................................3
I.1.1. Cơ sở khoa học ...............................................................................................3
I.1.1.1 Bất động sản ..............................................................................................3
I.1.1.2 Thị trường bất động sản .............................................................................4
I.1.1.3 Hoạt động môi giới bất động sản .............................................................16
I.1.2 Cơ sở pháp lý .................................................................................................18
I.2. Khái quát địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh .........................................................19
I.3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu .................................................................21
I.3.1. Nội dung nghiên cứu: ....................................................................................21
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu ...............................................................................21
PHẦN II ....................................................................................................................22
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................................................................22
II.1. Thực trạng hoạt động môi giới BĐS tại TPHCM................................................22
II.1.1. Thực trạng thị trường bất động sản tại TPHCM ...........................................22
II.1.2. Thực trạng hoạt động môi giới BĐS tại TPHCM .........................................23
II.1.2.1 Cách thức tổ chức hoạt động ..................................................................23
II.1.2.2 Tình hình chung về hoạt động môi giới BĐS tại TPHCM.......................26
II.2. Đánh giá quy trình môi giới bất động sản của một số công ty .............................29
II.2.1. Giới thiệu sơ lược về một số công ty kinh doanh bất động sản có chức năng
môi giới trên địa bàn TPHCM ................................................................................29
II.2.2. Đánh giá quy trình môi giới bất động sản của một số công ty ......................31
II.3 Đánh giá hiệu quả hoạt động môi giới bất động sản của các công ty....................38
II.3.1 Hiệu quả hoạt động môi giới bất động sản của các công ty ...........................38
II.3.2 Kết quả thăm dò ý kiến khách hàng ..............................................................43
II.3.3 Những yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh........................................44
II.3.4 Đánh giá về tiềm năng của các công ty trong hoạt động môi giới bất động sản
hiện hữu .................................................................................................................46
II.4 Đánh giá và những đề xuất để hoàn thiện hơn mô hình môi giới nhằm khai thác
triệt để tiềm năng của các công ty ..............................................................................47
II.4.1 Đánh giá chung về dịch vụ môi giới bất động sản .........................................47
II.4.2 Những đề xuất để hoàn thiện hơn mô hình môi giới......................................48
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ....................................................................................50
iii
DANH MỤC CÁC BẢNG- BIỂU
Trang
Bảng 2.1 : Số lượng các công ty kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS tại
Tp.HCM ....................................................................................................................26
Bảng 2.2: Các khu vực thu hút đầu tư bất động sản nhất tại Tp.HCM ........................27
Bảng 2.4: Giới thiệu sơ lược tình hình hoạt động của một số công ty.........................29
Bảng 2.5: Quy trình hoạt động môi giới bất động sản ................................................32
Bảng 2.5: phí môi giới của công ty Đất Xanh.............................................................36
Bảng 2.6: phí môi giới của công ty ABLand ..............................................................37
Bảng 2.7: Số lượng hồ sơ dịch vụ môi giới trong năm 2008.......................................38
Bảng 2.8: Bảng đánh giá chất lượng phục vụ của khách hàng ...................................44
Sơ đồ 1.1: Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản ............................................... 11
Sơ đồ 2.1: cơ cấu hoạt động của tổ chức, doanh nghiệp kinh doanh BĐS .................... 24
Sơ đồ 2.2: cơ cấu hoạt động của văn phòng môi giới, người môi giới BĐS ................. 25
Sơ đồ 2.3: Trụ sở làm việc của ACBR ............................................................................. 31
Biểu đồ 2.1: Kết quả giao dịch môi giới bất động sản .................................................... 38
Biểu đồ 2.2: Số lượng nhân viên của các công ty ........................................................... 40
Biểu đồ 2.3: Hình thức tiếp cận các công ty môi giới bất động sản ............................... 43
Hình 1.1: Bản đồ Thành Phố Hồ Chí Minh. .................................................................... 19
Hình 2.1:Cá nhân môi giới bất động sản.......................................................................... 25
Hình 2.2:Các công ty bất động sản tại quận 2 ................................................................. 27
Hình 2.3:Một mẫu quảng cáo đăng trên trang web của ACBR ...................................... 35
iv
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH :Đặng Lương Bảo Hoàng
ĐẶT VẤN ĐỀ
Tính cấp thiết của đề tài
Sự ra đời, hình thành và phát triển của thị trường bất động sản đã có những
đóng góp quan trọng vào sự phát triển kinh tế xã hội ở nước ta trong thời gian vừa qua.
Thị trường bất động sản đã và đang ngày càng chứng tỏ vị trí của mình trong nền kinh
tế quốc dân. Tuy nhiên, thị trường bất động sản là thị trường rất nhạy cảm và diễn biến
hết sức phức tạp. Do vậy, người dân còn lo lắng, không dự đoán được biến động của
giá cả đất đai, chưa có đủ cơ sở thông tin về quy hoạch, pháp lý cũng như chưa nhận
biết được đâu là giá thật, giá ảo của thị trường.
Trong bối cảnh hiện nay, sự gia tăng dân số cùng tốc độ đô thị hóa chóng mặt
tất yếu đã dẫn đến nhu cầu về nhà ở của người dân và cơ sở hạ tầng cho các nhà kinh
doanh trở thành vấn đề cấp bách. Chính vì vậy, dịch vụ môi giới bất động sản chiếm
một vị trí ngày càng quan trọng trong cơ cấu các ngành dịch vụ ở nước ta. Môi giới bất
động sản đang đứng trước nhiều cơ hội phát triển và được đánh giá là có vai trò rất lớn
trong việc góp phần làm lành mạnh và thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường
bất động sản.
Sự ra đời của dịch vụ môi giới bất động sản đã góp phần giải quyết các nhu cầu
về mua bán, chuyển nhượng bất động sản trên thị trường, tạo điều kiện cho cung cầu
được gặp nhau, góp phần thúc đẩy thị trường phát triển, ngày càng lành mạnh, chuyên
nghiệp và có hiệu quả. Đồng thời sự ra đời của dịch vụ này tự nó cũng đã mở ra nhiều
cơ hội cho các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản.
Trước những biến động của thị trường bất động sản trong những năm gần đây,
nhiều nhà nghiên cứu cho rằng, một trong những nguyên nhân của sự “nóng, lạnh” bất
thường của thị trường này chính là thiếu tư vấn chuẩn về giá đất và bất động sản, thị
trường phát triển tự phát, người có nhu cầu thật sự thì ít tình trạng đầu cơ đất thì phổ
biến đẩy giá đất lên cao đến mức những người tham gia thị trường không biết giá đó là
chuẩn hay chưa. Do đó, các công ty bất động sản tham gia trên thị trường ngoài chức
năng hoạt động kinh doanh chính đều mở ra các dịch vụ bất động sản để thu hút, hổ trợ
khách hàng của mình và tăng khả năng cạnh tranh với các công ty khác trong cùng lĩnh
vực.
Xuất phát từ thực tế trên và được sự phân công của khoa QLĐĐ & BĐS chúng
tôi thực hiện đề tài “ Đánh giá hiệu quả hoạt động môi giới bất động sản của một
số công ty trên địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh”
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Tìm hiểu và nắm vững quy trình môi giới bất động sản tại một số công ty địa
ốc trên địa bàn TPHCM.
Nhằm đánh giá hiệu quả hoạt động môi giới về bất động sản của một số công ty
địa ốc, từ đó đề xuất hướng hoàn thiện.
Đối tượng nghiên cứu của đề tài
Đề tài tập trung nghiên cứu hoạt động môi giới về bất động sản của một số
công ty địa ốc trên địa bàn TPHCM.
Trang 1
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH :Đặng Lương Bảo Hoàng
Phạm vi nghiên cứu của đề tài
Thời gian nghiên cứu: trong khoảng thời gian từ 15/03/2009 đến hết ngày
15/07/2009
Không gian nghiên cứu: Đề tài được nghiên cứu trên địa bàn TPHCM
Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
Đề tài nghiên cứu hoạt động môi giới của một số công ty trên địa bàn TPHCM
thông qua những quy trình và kết quả đã đạt được, nhằm đánh giá hiệu quả và đưa ra
những hướng giải quyết để nâng cao hơn nữa hiệu quả của hoạt động môi giới bất
động sản của các công ty.
Trang 2
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH :Đặng Lương Bảo Hoàng
PHẦN I
TỔNG QUAN
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
I.1.1. Cơ sở khoa học
I.1.1.1 Bất động sản
1. Khái niệm bất động sản
Bất động sản là các tài sản không di dời được. Tuy tiêu chí phân loại bất động
sản của các nước có khác nhau do nhu cầu quản lý, sử dụng, nhưng đều thống nhất bất
động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai.
Theo Điều 181 Bộ Luật Dân sự năm 2005 quy định:
“ Bất động sản là các tài sản không thể di dời bao gồm:
Đất đai;
Nhà ở;
Công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở,
công trình xây dựng đó;
Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
Các tài sản khác do pháp luật quy định.”
2. Thuộc tính bất động sản:
Bất động sản có các thuộc tính sau:
- Thứ nhất, bất động có tính cố định về vị trí địa lý: Người ta không thể di
chuyển một bất động sản từ nơi này sang nơi khác. Chính đặc tính này là tính chất để
phân biệt bất động sản và các tài sản thông thường khác. Điều này có ý nghĩa quan
trọng là giá cả bất động sản tuỳ thuộc vào địa điểm cụ thể nơi toạ lạc và mang tính
chất địa phương.
- Thứ hai, là tính không đồng nhất: Thông thường các bất động sản là không
giống nhau ít nhất là về vị trí của bất động sản, về kết cấu và kiến trúc, về hướng,…
nên giá cả bất động sản gắn liền với đặc điểm của bất động sản đó.
- Thứ ba, hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm: Diện tích đất là hữu hạn
nhưng nhu cầu sử dụng thì vô hạn cùng với sự phát triển của dân số dẫn đến nhu cầu
về đất đai và nhà ở tăng lên. Nên về lâu dài tính khan hiếm của bất động sản ngày càng
rõ rệt.
- Thứ tư, bất động sản là loại hàng mang tính bền vững: Đất đai có tính bền vững
cao, mà hàng hòa bất động sản gắn liền với đất đai, nên có hiệu quả kinh tế lâu dài.
3. Đặc trưng bất động sản
Ngoài thuộc tính trên bất động sản còn có những đặc trưng như
Bất động sản có khả năng đàn hồi kém, do những hạn chế nhất định về cung
ứng đất đai như: Đất đai vốn nó là cố định; Việc cung ứng đất đai tuỳ thuộc vào những
mục đích cụ thể là có giới hạn và do những hạn chế về quy hoạch và xây dựng làm cho
cung thị trường BĐS co giản kém hơn so với sự biến động giá cả; Sự tăng lượng cung
nhà ở để đưa vào thị trường cũng bị hạn chế do việc xây dựng nhà ở phải có vốn lớn
Trang 3
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH :Đặng Lương Bảo Hoàng
và thời gian xây dựng lâu; Các chính sách và sự quản lý của nhà nước về đất đai
(chính sách giao đất và quyền sử dụng đất, chính sách cho thuê đất, thuế đất, chính
sách về quy hoạch …), ảnh hưởng lớn đến cung về bất động sản.
Thời gian mua bán giao dịch kéo dài, chi phí mua bán giao dịch cao, do bất
động sản là loại tài sản có giá trị lớn, việc giao dịch về bất động sản cần phải đảm bảo
về hợp đồng mua bán giữa các chủ thể tham gia nên không thể nhanh chóng và thời
gian cho việc hoàn thành thủ tục pháp lý chậm. Điều này làm cho giao dịch về bất
động sản thường kéo dài, chi phí giao dịch lớn.
Khả năng chuyển hoá thành tiền kém linh hoạt: Do bất động sản có giá trị lớn
và thời gian giao dịch kéo dài, nên việc chuyển đổi ra tiền rất khó khăn.
Có sự can thiệp về quản lý của nhà nước: Do tính chất phức tạp và không ổn
định của thị trường nên rất cần có sự quản lý và kiểm soát chặt chẽ của nhà nước.
4. Phân loại bất động sản
Việc phân loại bất động sản có thể phân thành 3 nhóm:
Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: nhà ở, nhà xưởng, công trình thương
mại dịch vụ, cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, trụ sở làm việc …
Bất động sản không đầu tư xây dựng: chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư
liệu sản xuất), bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thuỷ
sản, đất làm muối…
Bất động sản đặc biệt: các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể,
nhà thờ họ, đình, chùa, miếu, nghĩa trang … đặc điểm của nhóm này là tham gia thị
trường thấp.
I.1.1.2 Thị trường bất động sản
1. Khái niệm thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là một môi trường trong đó người mua và người bán
tác động qua lại lẫn nhau (hay còn gọi là tổng hoà các giao dịch dân sự về bất động
sản: chuyển nhượng, mua bán, cho thuê, thuế chấp… ) tại một địa bàn cố định, trong
một thời gian nhất định thông qua cơ chế giá đã được sự đồng ý, thoả thuận của hai
bên “người bán sẵn sàng bán” và “người mua sẵn sàng mua”.
Thị trường bất động sản là một thị trường đặc thù khác với những thị trường
khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch
khác như: cho thuê, thuế chấp, bảo hiểm, chuyển nhượng quyền sử dụng đất …
Thị trường bất động sản bao gồm nhiều bộ phận thị trường với quy mô, số
lượng, chất lượng và chủng loại tài sản khác như: thị trường hạ tầng, khu công nghiệp,
thị trường đất đai đô thị, thị trường nhà ở, khách sạn, văn phòng, thị trường mặt bằng
sản xuất … Biến động của thị trường bất động sản chịu sự tác động của quy luật cung
cầu, quy luật giá trị và các quy luật kinh tế xã hội khác dù các quốc gia có chế độ sở
hữu khác nhau.
Trang 4
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH :Đặng Lương Bảo Hoàng
2. Đặc trưng của thị trường bất động sản
Hàng hoá bất động sản là loại hàng hoá có nhiều thuộc tính đặc biệt khác với
các hàng hoá thông thường nên thị trường bất động sản cũng có những đặc điểm riêng.
Tính cách biệt của hàng hoá và địa điểm giao dịch:
Đối với hàng hoá thông thường, địa điểm giao dịch thường là nơi hiện diện của
hàng hoá giao dịch; còn đối với hàng hoá bất động sản địa điểm giao dịch lại cách biệt
với hàng hoá bất động sản giao dịch, điều này xuất phát từ đặc tính cố định không thể
di dời của bất động sản. Do vậy, hoạt động giao dịch bất động sản thường được tiến
hành trên các chợ hàng hoá bất động sản ảo. Các chợ này rất đa dạng, có thể là các
trung tâm giao dịch lớn (siêu thị địa ốc, cũng có thể là một địa điểm nhỏ hẹp, tại nhà
riêng, qua mạng Internet…)
Quan hệ giao dịch bất động sản không thể kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch
mà phải trải qua ba khâu cơ bản:
Thương lượng, thoả thuận tại điểm giao dịch, cung cấp thông tin về bất động
sản giao dịch.
Kiểm tra thực địa để xác nhận tính có thực và kiểm tra độ chính xác của thông
tin về bất động sản, đánh giá các yếu tố bên ngoài của bất động sản.
Đăng kí pháp lý, thực hiện các thủ tục xác nhận quan hệ giao dịch, nghĩa vụ tài
chính đối với nhà nước.
Từ đặc điểm này cho thấy kiểm soát việc thị trường bất động sản không thể
giống với các hàng hoá khác mà phải thông qua quan hệ đăng ký pháp lý bắt buộc của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Quan hệ giao dịch bất động sản không thể tiến hành
trong một thời gian ngắn, do đó dễ gặp các biến cố của thực tiễn như sự biến động của
giá cả, sự thay đổi của pháp luật hay sự thay đổi của các điều kiện môi trường,…. Điều
đó buộc các bên phải ấn định quan hệ giao dịch trong một thời điểm nhất định; thời
gian diễn ra các khâu của quá trình giao dịch càng kéo dài thì tính rủi ro càng cao. Do
vậy muốn nâng cao tỷ lệ thành công của các giao dịch bất động sản thì điều quan trọng
là tìm các giải pháp rút ngắn khoảng thời gian diễn ra các khâu của quá trình giao dịch.
Mọi đối tượng tham gia vào thị trường bất động sản đều phải tham gia đầy đủ các khâu
giao dịch. Đó là điều mang tính bắt buộc đối với thị trường bất động sản chính thức.
Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi
ích chứa đựng trong bất động sản:
Đặc điểm này xuất phát từ đặc điểm đất đai. Đất đai không bao giờ mòn hay
mất đi(ở đây không xét các trường hợp đặc biệt như động đất, sạt lở,…) và người có
quyền sở hữu đất đai không sử dụng đất đai như các hàng hoá khác. Điều mà họ mong
muốn là các quyền hay các lợi ích do đất đai mang lại.
Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc:
Bất động sản có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với những điều
kiện kinh tế tự nhiên, kinh tế – xã hội của từng vùng, từng khu vực. Do đó, cung và
cầu bất động sản ở các vùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng; từ số lượng, kiểu
cách, chất lượng đến qui mô và trình độ phát triển. Mặt khác, bất động sản còn có
những đặc điểm là phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu; do đó mỗi vùng, mỗi khu
vực có đặc trưng riêng về cung và cầu bất động sản.
Trang 5
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH :Đặng Lương Bảo Hoàng
Từ đặc điểm này cho thấy sự biến động của các quan hệ giao dịch bất động sản
thường chỉ diễn ra ở từng vùng. Quan hệ cung cầu giá cả bất động sản chỉ ảnh hưởng
trong một vùng, một khu vực nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng rất chậm đến
thị trường bất động sản ở các vùng, các khu vực khác.
Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo:
Mặc dù thị trường bất động sản có nội dung rất phong phú nhưng nó là một thị
trường không hoàn hảo. Sở dĩ như vậy là do, các thông tin về hàng hoá bất động sản và
thị trường bất động sản không đầy đủ và phổ biến rộng rãi như các loại hàng hoá khác.
Sự so sánh giữa các bất động sản cùng loại khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá bất
động sản không chính xác như đối với các hàng hoá khác (các kết cấu công trình, chất
lượng công trình, vẻ đẹp kiến trúc, vị trí địa lý… đều được đo lường một cách tương
đối khó chính xác). Bất động sản mang tính vùng và khu vực, chúng không liền kề
nhau và không phải bao giờ cũng tìm được bất động sản cùng loại để so sánh cạnh
tranh một cách đầy đủ. Hơn nữa số lượng người tham gia cung và cầu về mỗi loại bất
động sản đều có số lượng nhỏ không đảm bảo tiêu chí cho cạnh tranh hoàn hảo.
Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả
bất động sản:
Đối với các hàng hoá thông thường quan hệ cung cầu và giá cả thường diễn ra
theo quy luật chung là khi cầu tăng đẩy giá tăng lên sẽ kích thích tăng cung, cung cân
bằng với cầu kéo giá quay trở lại mức cân bằng. Tuy nhiên, đối với hàng hoá bất động
sản, khi cầu tăng cung bất động sản không thể phản ứng tăng nhanh như các loại hàng
hoá khác do thời gian tạo lập bất động sản thường không ngắn (tìm hiểu thông tin về
đất đai, thủ tục pháp lý, thiết kế, thi công…).
Giá cả bất động sản do quan hệ cung cầu quyết định, ngược lại giá cả lại ít ảnh
hưởng đến điều tiết cung – cầu. Sự phản ứng của cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự
biến động của giá cả theo xu hướng tăng lên, hình thành những cơn sốt giá bất động
sản. Do vậy cần phải can thiệp nhằm điều chỉnh quan hệ cung cầu về bất động sản, đặc
biệt cần có các giải pháp để bình ổn thị trường bất động sản, hạn chế và kiểm soát sự
gia tăng của cầu bất động sản không nhằm vào mục đích tiêu dùng (nạn đầu cơ sinh ra,
cầu giả tạo). Chính vì vậy hoạt động của thị trường bất động sản rất cần có sự quản lý
điều tiết của nhà nước.
Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập:
Do thị trường bất động sản không bày bán trên thị trường như các loại hàng hoá
khác, người mua và bán bất động sản không có đủ cơ hội và đủ lượng thông tin để lựa
chọn được thị trường phù hợp với bất động sản cần giao dịch. Hơn nữa, vì bất động
sản thường có giá trị lớn, người mua và bán bất động sản thường ít có kinh nghiệm vì
họ ít có cơ hội mua bán (trừ những người kinh doanh chuyên nghiệp ). Do vậy, khi
thực hiện các giao dịch trên thị trường bất động sản cần có các nhà tư vấn, môi giới
được đào tạo bài bản, có kiến thức kinh doanh, am hiểu pháp luật, nhiều kinh nghiệm.
Với sự tham gia của họ, các giao dịch bất động sản sẽ trở nên dễ dàng hơn. Thực tế
cho thấy nếu lực lượng môi giới kém phát triển thì vận hành của thị trường sẽ kém
hiệu quả, chi phí giao dịch bất động sản sẽ tăng cao.
Trang 6
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH :Đặng Lương Bảo Hoàng
Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật:
Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn do đó việc quản lý của nhà nước bằng
pháp luật là cơ sở để đảm bảo an toàn cho các giao dịch bất động sản. Mọi bất động
sản đều được nhà nước quản lý như đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử
dụng đất cũng như các biến động của chúng. Bất động sản được đăng ký pháp lý theo
đúng pháp luật sẽ có giá trị hơn, chúng được tham gia vào nhiều loại giao dịch…
Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn:
Đặc điểm này xuất phát từ tính “có giá trị lớn” của bất động sản, hầu như mọi
giao dịch bất động sản đều đòi hỏi một lượng vốn lớn. Đa phần lượng vốn này được
huy động từ thị trường vốn. Thực tế cho thấy nếu không có một thị trường vốn lớn
mạnh và ổn định thì thị trường bất động sản khó mà phát triển tốt được. Những cuộc
khủng hoảng tài chính trên thế giới đều dẫn đến sự khủng hoảng của thị trường bất
động sản. Khi bất động sản sụt giá nhanh sẽ dẫn đến các khoản nợ khó đòi, vì thế có
thể làm cho các tổ chức tài chính rơi vào vòng xoáy của cuộc khủng hoảng.
Thị trường bất động sản là thị trường mà việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị
trường không đơn giản và cần phải có nhiều thời gian:
Do bất động sản thường có giá trị lớn, lượng mua bán không nhiều, việc mua
bán không đơn giản và nhanh chóng như đối với các loại hàng hoá khác. Bất động sản
là những yếu tố vật chất lâu bền, khó chuyển đổi công năng, tính chất. Do vậy, không
dễ dàng thay đổi định hướng đầu tư khai thác các công trình bất động sản. Đặc điểm
này đòi hỏi các nhà đầu tư tham gia thị trường bất động sản phải xác định định hướng
đầu tư dài hạn, đồng thời phải tính toán mối quan hệ giữa chu kì kinh tế và tuổi thọ vật
lý để định hướng đầu tư.
3. Phân loại thị trường bất động sản
Tuỳ theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân loại thị trường
bất động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau như:
Dựa vào hàng hoá bất động sản người ta có thể phân chia thị trường
bất động sản thành thị trường đất đai thị trường nhà ở, thị trường bất động sản dùng
trong dịch vụ, thị trường bất động sản dùng cho văn phòng công sở, thị trường bất
động sản công nghiệp,…
Dựa vào tính chất các mối quan hệ sản xuất trên thị trường, người ta
phân chia thị trường bất động sản thành thị trường mua bán, thị trường thuê và cho
thuê , thị trường thuế chấp và bảo hiểm,…Việc phân chia dựa vào tính chất mối quan
hệ về bất động sản giúp cho các nhà kinh doanh lựa chọn hướng đầu tư sao cho phù
hợp với khả năng và điều kiện của mình.
Dựa vào trình tự tham gia, người ta có thể phân chia thị trường bất
động sản thành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất)
hay còn gọi chung là thị trường đất đai, thị trường xây dựng các bất động sản để bán
và cho thuê (thị trường sơ cấp), thị trường bán hoăc cho thuê lại bất động sản (thị
trường thứ cấp).
Dựa vào mức độ kiểm soát, người ta phân chia thị trường bất động sản
thành thị trường chính thức (thị trường có khả năng kiểm soát) và thị trường phi chính
thức (thị trường chưa kiểm soát được).
Trang 7
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH :Đặng Lương Bảo Hoàng
4. Các thành phần cơ bản của thị trường bất động sản
Cung cầu bất động sản
Để nghiên cứu quan hệ cung cầu về dịch vụ BĐS, chúng ta xem xét thị trường
BĐS ở góc độ vĩ mô, tổng thể toàn bộ nền kinh tế.
Cầu BĐS
- Cầu BĐS xuất phát từ nhu cầu sử dụng và sở hữu về BĐS. Từ nhu cầu sản xuất
của các ngành nông nghiệp, thương mại và dịch vụ; nhu cầu sở hữu có khi không xuất
phát từ nhu cầu sử dụng mà nhằm vào mục đích kinh doanh, tích trữ tài chính, thể hiện
vị thế cá nhân. Việc xác định nhu cầu về BĐS là phức tạp vì nó phụ thuộc vào nhiều
yếu tố như tỷ lệ gia tăng dân số, sự mở mang các ngành nghề sản xuất: nông nghiệp,
công nghiệp, dịch vụ…
- Cầu khác với nhu cầu. Cầu xuất hiện trên cơ sở nhu cầu nhưng đòi hỏi phải có
các điều kiện khác nhau, phải có nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán
theo nhu cầu, phải có sự hoạt động của thị trường để cầu có điều kiện gặp được cung
và trở thành cầu thực sự trên thị trường.
- Khi nghiên cứu cầu trên thị trường BĐS người ta chỉ xem xét mối quan hệ giữa
giá cả và lượng cầu dịch vụ BĐS. Giả thiết các yếu tố khác ảnh hưởng đến cầu như thu
nhập, qui mô tiêu thụ của thị trường, dự báo về tương lai không thay đổi thì cần phân
biệt cầu với lượng cầu. Cầu mô tả hành vi của người tiêu dùng biểu thị các số lượng
mà người tiêu dùng sẽ mua ở các mức giá khác nhau. Lượng cầu là một con số cụ thể
tương ứng với một mức giá cụ thể.
- Quy luật cầu là quy luật phải thể hiện mối quan hệ giữa lượng cầu và giá cả
trong điều kiện các yếu tố khác không thay đổi. Đây là quan hệ nghịch chiều: khi giá
tăng thì cầu giảm và ngược lại.
- Để vẽ được đường cầu người ta dựa trên qui luật hữu dụng biên giảm dần.
Trong đó, cần chú ý đến các yếu tố làm dịch chuyển đường cầu: đường cầu sẽ dịch
chuyển sang trái hay sang phải khi có dự thay đổi về thu thập, về qui mô tiêu thụ của
thị trường và tương lai phát triển kinh tế, những chính sách của Chính phủ.
Cung BĐS
- Cũng giống như cầu, cung mô tả số lượng dịch vụ BĐS sẽ cung ứng trên thị
trường với các mức giá khác nhau trong một thời gian cụ thể với điều kiện giả thiết các
yếu tố khác không thay đổi như chi phí tạo lập BĐS, số lượng nhà đầu tư phát triển
BĐS, chính sách quản lý Nhà nước về đất đai, về đô thị, về tài chính, tiền tệ…
- Cung khác với lượng cung. Quy luật cung thể hiện mối quan hệ giữa số lượng
cung và giá cả. Đây là quan niệm thuận chiều, giá tăng thì cung tăng và ngược lại.
- Các yếu tố dịch chuyển đường cung:
+ Chi phí tạo lập BĐS
+ Chính sách quản lý Nhà nước về đất đai, chính sách tiền tệ
+ Số lượng người đầu tư BĐS thu hút hay hạn chế các nhà kinh doanh BĐS nước
ngoài.
Trang 8
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH :Đặng Lương Bảo Hoàng
Quan hệ cung cầu
Cung cầu gặp nhau hình thành nên giá cả thị trường đơn vị dịch vụ bất động
sản. Khi cầu lớn hơn cung dẫn đến tình trạng hoặc là khan hiếm giả tạo về hàng hoá
bất động sản để cung bị kích lên ở mức thái quá. Khi cung lớn hơn cầu là gây dư thừa
loại hàng hoá này trên thị trường. Mức cầu khi xác định thấp hơn so với thực tế sẽ dẫn
đến việc các nhà kinh doanh cắt giảm đầu tư tạo lập hàng hoá bất động sản, gây ra tình
trạng khan hiếm thực sự loại hàng hoá này trên thị trường. Các loại tình trạng trên đều
gây tác hại tới hiệu quả chung của nền kinh tế. Khi cầu lớn hơn cung thì thị trường bất
động sản thuộc về bên cung (do bên cung quyết định), ngược lại khi cầu nhỏ hơn cung
thì thị trường bất động sản thuộc về bên cầu (do bên cầu quyết định)
Giá cả bất động sản
Giá cả BĐS hiện nay tồn tại hai quan niệm cơ bản về giá trị BĐS:
Quan điểm Macxit: “Một hàng hóa có hai thuộc tính, thuộc tính tự nhiên và
thuộc tính xã hội. Thuộc tính tự nhiên cấu thành giá trị sử dụng. Thuộc tính xã hội là
giá trị lao động kết tinh trong hàng hóa cấu thành giá trị của hàng hóa”.
Ở quan điểm này, giá trị hàng hóa bao gồm các loại như chi phí sản xuất, giá
thành sản phẩm, giá thị trường. Quan điểm Macxit không phân biệt giá trị hữu hình
hay vô hình và người ta thường đồng nhất giá trị hữu hình với giá trị hàng hóa.
Quan điểm hiện đại phát biểu: “Sản phẩm hàng hóa có hai thành phần giá trị:
giá trị hữu hình và giá trị vô hình. Giá trị hữu hình là chi phí sản xuất, giá thành sản
phẩm; giá trị vô hình là giá trị thương hiệu”.
Có thể nói giá trị hữu hình là giá trị của lao động quá khứ và hiện tại kết tinh
trong hàng hóa, đồng nhất với quan điểm của Macxit. Nhưng trong thời kỳ hiện đại,
xuất hiện một phạm trù giá trị mới: giá trị vô hình; giá trị của vị thế thương hiệu, vị thế
đất đai, vị thế cá nhân con người.
Hai loại giá trị hữu hình và vô hình trong quan niệm điểm hiện đại cấu thành
nên giá trị trao đổi.
GTTĐ = GTVH + GTHH
Tóm lại, giá trị của hàng hóa được sinh ra từ những mối quan hệ xã hội, phi vật thể,
vì vậy mà người ta gọi đây là giá trị vô hình. Mối quan hệ giữa giá trị vô hình và giá trị
hữu hình được xác định thông qua hai qui luật “Chất lượng vị thế” – TS. Hoàng Hữu
Phê.
Giá trị thị trường BĐS là hình thức thể hiện bằng tiền của giá trị trao đổi trong
đó giá trị trao đổi là một phạm trù khách quan được nhận biết thông qua tính thông
suốt thông tin của thị trường. Vì vậy, TS.Hoàng Hữu Phê định nghĩa: “Giá trị thể hiện
mức độ nhận thức xã hội về tính mong muốn của BĐS và cũng nhờ thuộc tính này
chúng ta có thể điều tra thu nhập giá cả thị trường BĐS bằng phương pháp hỏi trực
tiếp chủ sở hữu BĐS”. Điều đó chứng minh được thị trường BĐS phát triển thể hiện
mức độ chính xác của phương pháp điều tra giá ngày càng tăng.
Trang 9
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH :Đặng Lương Bảo Hoàng
Chủ thể tham gia thị trường bất động sản
Các đối tượng tham gia thị trường rất đa dạng:
Nhà nước: Với vai trò vừa quản lý (quy hoạch, tài chính, pháp luật), vừa
đóng vai trò nhà cung cấp lớn (tạo khối cung), có khả năng điều tiết trên thị trường.
Doanh nghiệp (tổ chức) kinh doanh (tạo ra) bất động sản: Các doanh nghiệp
này tổ chức theo nhiều loại hình khác nhau: doanh nghiệp kinh doanh và phát triển
nhà, doanh nghiệp kinh doanh phát triển hạ tầng, phát triển đất… đây là loại doanh
nghiệp tạo ra hàng hoá bất động sản cho thị trường.
Cá nhân: Các cá nhân sở hữu bất động sản tham gia vào thi trường với tư
cách là phía cung. Ngược lại có một số cá nhân có nhu cầu sử dụng bất động sản sẽ
tham gia thị trường với tư cách là phía cầu.
Nhà thầu xây dựng: Nhà thầu xây dựng là thành phần trực tiếp tạo ra các
công trình xây dựng, tạo ra hàng hoá bất động sản cho thị trường. Người kinh doanh
bất động sản cần đến nhà thầu xây để thi công xây dựng công trình. Nhà thầu xây dựng
nhiều khi cũng mở rộng kinh doanh sang lĩnh vực bất động sản.
Các tổ chức môi giới, tư vấn: Chuyên gia tư vấn giúp hai bên cung-cầu gặp
nhau và giao dịch, giúp làm hợp đồng mua bán hoặc thuê, dự báo giá cả…các chuyên
gia tư vấn này thường hoạt động trong các tổ chức chuyên về môi giới, tư vấn bất động
sản. Thị trường bất động sản càng phát triển thì hệ thống các tổ chức tư vấn, môi giới
bất động sản càng phát triển theo hướng chuyên môn hoá.
Các định chế tài chính: Hoạt động kinh doanh bất động sản đòi hỏi phải có
vốn lớn. Vì vậy hoạt động kinh doanh bất động sản cần phải huy động vốn từ các định
chế tài chính hoạt động trên thị trường vốn, các định chế tài chính này chủ yếu từ phía
ngân hàng. Mặt khác ngân hàng cũng trực tiếp tham gia đầu tư, kinh doanh trên thị
trường bất động sản thậm chí tổ chức riêng một bộ phận để chuyên doanh bất động
sản. Ngoài ra còn các định chế tài chính khác như: công ty tài chính, quỹ đầu tư, các
công ty bảo hiểm…đều có thể tham gia đầu tư, kinh doanh trên thị trường bất động
sản.
Trang 10
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH :Đặng Lương Bảo Hoàng
Định chế tài chính
Tổ chức, cá nhân
Nhà nước
TT BĐS
Nhà môi giới
Nhà thầu
Sơ đồ 1.1: Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản
Kí hiệu:
: Là nhà nước tác động trực tiếp đến các tổ chức, cá nhân, định chế tài
chính, nhà môi giới, nhà thầu thông qua các chính sách (Luật, Nghị định,…) và thông
qua chính sách các chủ thể này tham gia trực tiếp đến thị trường bất động sản, đồng
thời nhà nước cũng tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản với vai trò là nhà
cung cấp lớn (tạo khối cung) để điều tiết trên thị trường.
: sự tác động ngược lại của chính sách nhà nước và các chủ thể đến thị
trường làm cho thị trường thay đổi phản ánh trở lại nhà nước và các chủ thể tham gia
trên.
5.Vị trí và vai trò của thị trường bất động sản ở nước ta
Vị trí của thị trường bất động sản (TTBĐS)
Thị trường bất động sản là một phân hệ không thể thiếu của cơ cấu thị trường
trong các nền kinh tế thị trường. Dù là theo mô hình kinh tế thị trường ở nhiều nước
như: Thụy Điển, Mỹ, Nhật, Thái Lan … Song đều bao gồm một hệ thống thị trường,
trong đó có thị trường hàng hoá (hàng tiêu dùng, hàng tư liệu sản xuất), thị trường lao
động (lao động chân tay, lao động chất xám…), thị trường tài chính-tiền tệ, thị trường
dịch vụ,…
Tuỳ đặc điểm tình hình mỗi nước và quan hệ kinh tế quốc tế trong từng thời kỳ,
mỗi quốc gia đều không hoàn toàn giống nhau trong sự hình thành và phát triển các
loại thị trường trong nền kinh tế của mình, có quốc gia bắt đầu đi lên bằng sản xuất
công nghiệp nhẹ sẽ có thị trường hàng hoá tiêu dùng phát triển sớm và mạnh hơn các
loại thị trường khác, có quốc gia không có điều kiện sản xuất nông nghiệp, sản xuất
Trang 11
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH :Đặng Lương Bảo Hoàng
công nghiệp thì phát triển bằng kinh tế dịch vụ thì thị trường dịch vụ lại sớm đạt được
trình độ phát triển hoàn thiện so với các thị trường khác. Tuy nhiên có số loại thị
trường đã hình thành và phát triển không phụ thuộc vào nền kinh tế là nông nghiệp hay
công nghiệp hay dịch vụ. Trong số các loại thị trường này có thị trường lao động và
không thể kể đến thị trường bất động sản. Đây là những thị trường thuộc loại “đầu
vào” của bất kỳ loại hình sản xuất kinh doanh nào trong nền kinh tế thị trường.
Với tư cách là một loại thị trường đầu vào của các ngành sản xuất kinh doanh,
thị trường bất động sản chiếm vị trí độc tôn trong kinh tế phân phối đất đai cho những
nhà kinh doanh trong lĩnh vực trồng trọt, chăn nuôi, xây dựng công trình kiến trúc. Đối
với những tài sản trên đất, gắn liền với đất (nhà ở, cửa hàng, cửa hiệu, nhà xưởng, kho
tàng, cây cối …). Thị trường bất động sản giữ vị trí chủ yếu trong việc điều hoà cungcầu các loại tài sản này. Trong việc điều hoà đó, thị trường bất động sản thực hiện việc
“kích cung” hoặc “kích cầu” theo những biểu hiện của thị trường, trong đó việc “kích
cung” cũng không phải bao giờ dẫn đến việc phải sản xuất thêm, xây dựng thêm
những tài sản trên đất, gắn liền với đất. Ở đây trong việc “kích cung”, thị trường bất
động sản đã giữ vị trí là nơi duy nhất chuyển những tài sản bất động sản chưa phải là
hàng hoá thành những thị trường bất động sản hàng hoá để giao dịch trên thị trường.
Vai trò của thị trường bất động sản
Vai trò của thị trường bất động sản được xác định trong mối quan hệ tác động
của thị trường này đối với các thị trường khác và đối với tổng thể nền kinh tế quốc
dân.
* Thị trường bất động sản là yếu tố hàng đầu tác động quyết định tới tăng, giảm
tổng tích luỹ của nền kinh tế
Các nền kinh tế thị trường trên thế giới đều rất quan tâm đến tổng tích luỹ trong
mối quan hệ giữa tích luỹ và tiêu dùng của nền kinh tế. Tuỳ theo quy mô và trình độ
phát triển, ở mức thấp, tổng tích luỹ thường chiếm 10-20% GDP, ở mức cao, tỷ trọng
này chiếm 30-40% GDP.
Trong tổng tích luỹ tài sản cố định luôn cao gấp nhiều lần so với tích luỹ tài sản
lưu động. Có thể nói tích luỹ tài sản cố định là tích luỹ chủ yếu đối với tất cả nền kinh
tế.
Tài sản cố định bao gồm nhiều loại, trong đó tài sản bất động sản thường chiếm
đa phần, thường là 60% tổng tích luỹ tài sản cố định. Tài sản bất động sản với tư cách
là những hàng hoá lưu thông trên thị trường đã trực tiếp trở thành một trong những
thành tố quan trọng của GDP (tổng sản phẩm quốc nội).
Thị trường bất động sản một khi nóng lên sẽ làm cho nền kinh tế có tốc độ tăng
trưởng cao hơn so với bình thường, và khi nguội sẽ làm cho tăng trưởng giảm đi không
bình thường, có khi còn tăng trưởng âm.
* Động thái của phát triển thị trường bất động sản tác động tới nhiều loại thị
trường trong nền kinh tế
Do thị trường bất động sản là đầu vào của bất kỳ loại hình sản xuất kinh doanh
nào, nên thị trường bất động sản ngoài sự vận hành của chính mình (thị trường đất đai,
thị trường các loại tài sản bất động sản không phải là đất đai), thì thị trường còn tác
động vào nhiều loại thị trường khác như: thị trường máy móc thiết bị và thị trường vật
liệu xây dựng là hai loại thị trường cung cấp sản phẩm đầu vào cho nhu cầu xây dựng
Trang 12
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH :Đặng Lương Bảo Hoàng
các công trình nhà ở, cửa hàng, khách sạn, nhà hàng … nên các chi phí về vật liệu xây
dựng, về máy móc, thiết bị đều nhập lại cùng với các chi phí khác trong quá trình tạo
lập tài sản bất động sản để hình thành tổng chi phí của tài sản đó. Khi tài sản bất động
sản được trao đổi, mua bán trên thị trường thì giá cả được các bên nhất trí xác định cao
hơn hoặc thấp hơn giá thành đó. Tuy nhiên dù giá cao hay thấp thì việc mua bán một
lần nữa đối với các cấu thành của bất động sản, trong đó các vật liệu xây dựng và máy
móc thiết bị máy móc tạo nên bất động sản.
* Thị trường bất động sản phát triển liên thông với thị trường lao động.
Thị trường bất động sản tác động trực tiếp vào thị trường lao động. Việc chủ sử
dụng đất cho nhiều mục đích khác nhau chẳng hạn như đầu tư, xây dựng các tài sản
trên đất luôn đòi hỏi huy động nguồn lực lao động tham gia. Khi bên cầu thị trường
BĐS tăng lên thì việc tăng cung hàng hoá bất động sản sẽ trông chờ một phần quan
trọng vào việc tạo lập thêm những hàng hoá bất động sản mới. Điều này tạo thêm
nhiều việc làm mới để thu hút lao động xã hội. Ngược lại cung vượt cầu trên thị trường
bất động sản thì việc sa thải lao động trên các công trình xây dựng, trang trại…là điều
khó tránh khỏi, tạo ra hàng loạt vấn đề kinh tế, xã hội, chính trị… phải giải quyết.
* Thị trường bất động sản ảnh hưởng lan toả vào thị trường tài chính, tiền tệ.
Tác động của thị trường bất động sản còn lan toả sâu vào thị trường tài chínhtiền tệ. Khi lãi xuất tiền gửi thấp đáng kể so với lợi nhuận thu được từ kinh doanh bất
động sản, từ đầu cơ bất động sản thì nhiều nhà kinh doanh sẵn sàng không gửi tiền vào
ngân hàng, thậm chí rút tiền hoặc vay thêm để đầu tư vào một bất động sản làm tác
động mạnh vào thị trường tín dụng ở cả phía cung và cầu tín dụng. Đã xảy ra không ít
đổ vỡ hàng loạt nhà đầu cơ bất động sản và các tổ chức tín dụng tham gia vào quá
trình đầu cơ này.
Thị trường bất động sản và thị trường tài chính tiền tệ hỗ trợ cho nhau cùng
phát triển. Những giao dịch bất động sản luôn luôn kéo theo những giao dịch tài chính,
tiền tệ như tổ chức tài chính tiền tệ có thể cho bên mua bất động sản vay một khoản tài
chính để thanh toán cho bên bán bất động sản hoặc cho bên một bất động sản vay một
khoản tài chính để nâng cấp tài sản trước khi đem bán hoặc vay để đầu tư cùng với tổ
chức kinh doanh bất động sản để cùng sở hữu tài sản bất động sản hàng hoá và bán ra
trên thị trường. Từ mối quan hệ này, không ít ngân hàng địa ốc, quỹ xây dựng nhà ở…
đã được hình thành và phát triển tại nhiều quốc gia trên thế giới.
6. Quản lý nhà nước về thị trường bất động sản
Để thị trường bất động sản hoạt động có hiệu quả, Nhà nước phải tạo điều kiện
cần thiết để thị trường thể hiện vai trò trong việc phân bổ và sử dụng hợp lý tài nguyên
đất đai và đáp ứng nhu cầu về bất động sản hàng hoá được giao dịch một cách hợp lý,
Nhà nước phải có sự can thiệp nhằm đảm bảo công bằng xã hội.
* Tạo khung pháp lý thích ứng với các nguyên tắc thị trường:
Khung pháp lý về bất động sản là vấn đề được quan tâm đầu tiên để thị trường
có thể hoạt động được. Nhà nước tạo khung pháp lý về việc định rõ cấu trúc sở hữu (sở
hữu công, sở hữu gia đình, công ty, các cơ quan nhà nước …) các bên có quyền tham
gia vào hoạt động thị trường, quyền hạn và nghĩa vụ từng bên, quy trình mua bán, cơ
chế thanh toán, cơ chế giải quyết tranh chấp, vai trò của cơ quan nhà nước. Nhà nước
tạo khung pháp lý thích ứng với các nguyên tắc thị trường tạo sự bình đẳng trong việc
Trang 13
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH :Đặng Lương Bảo Hoàng
tham gia rút khỏi thị trường, cạnh tranh công khai, có cơ chế xử lý tranh chấp hiệu
quả, giảm thiểu sự can thiệp của cơ quan nhà nước vào vụ việc cụ thể.
* Xây dựng hệ thống quản lý bất động sản:
Để thuận tiện trong việc quản lý bất động sản nhà nước xây dựng hệ thống quản
lý nhằm: xác định rõ ai là người hưởng các quyền, xác định rõ những quyền được cho
phép và xác định rõ ranh giới của bất động sản. Cần phải có năng lực thể chế để cung
cấp những căn cứ chính xác, có giá trị pháp lý, không tốn kém và dễ tiếp cận cho các
chủ sở hữu bất động sản. Thông qua việc đăng ký bất động sản nhằm lưu giữ hồ sơ và
bảo đảm quyền sở hữu bất động sản cho chủ sở hữu; cơ quan địa chính tiến hành việc
xây dựng hệ thống thông tin về đất đai như các bản đồ địa chính, dữ liệu địa chính, địa
chỉ bất động sản, tình hình sử dụng đất đai, các công trình xây dựng,… Các thông tin
này có thể được sử dụng với nhiều mục đích khác nhau.
- Việc xây dựng hệ thống quản lý bất động sản có hiệu lực sẽ mang tới các lợi
ích sau đây:
Tăng cường nhịp độ và bảo đảm an toàn cho các giao dịch trên thị trường
bất động sản;
Hỗ trợ việc thu thuế bất động sản và định giá bất động sản;
Tăng khả năng tiếp cận với các thông tin về thị trường bất động sản;
Tăng cường quy mô cũng như sự an toàn của việc thế chấp bất động sản;
Bảo vệ đất công;
Giảm tranh chấp đất đai;
Cải thiện quy hoạch và phát triển kết cấu hạ tầng;
Cải thiện công tác thống kê.
* Thiết lập hệ thống thông tin công khai, minh bạch có khả năng tiếp cận đối với
mọi đối tượng
Các thông tin cơ bản về thị trường bất động sản bao gồm:
Thông tin về quy hoạch: Việc quy hoạch sau khi được cơ quan có thẩm
quyền thông qua sẽ có tính pháp lý bắt buộc và không thể tùy tiện thay đổi. Mục đích
sử dụng đất được xác định trong quy hoạch hướng dẫn xây dựng (quy hoạch không
gian) và có quy định các loại đất như đất công nghiệp, đất dịch vụ, đất dịch vụ, đất ở,
đất nông, lâm nghiệp…
Thông tin về địa chính, địa bạ và đăng ký hồ sơ bất động sản: để thị trường
hoạt động có hiệu quả, mọi bất động sản đều phải đăng ký và lập thành địa bạ do các
cơ quan có chức năng đảm nhiệm. Trong địa bạ ghi rõ: mô tả tài sản, chủ sở hữu, các
quyền năng, những hạn chế và nghĩa vụ tồn đọng liên quan đến tài sản… Mọi người
tham gia thị trường đều có quyền tiếp cận thông tin này.
Các thông tin về giá trong thị trường bất động sản rất quan trọng và rất phức
tạp, người tiêu dùng còn có sự giúp đỡ của các nhà chuyên môn, tư vấn. Để việc điều
tiết giá cả nhằm làm cho thị trường bất động sản trở nên thông thoáng hơn, các tổ chức
hội đồng giám định giá cả bất động sản được hình thành. Chức năng của tổ chức này
gồm:
Thống kê các giá cả mua bán;
Trang 14
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH :Đặng Lương Bảo Hoàng
Xác định giá định hướng ;
Cung cấp thông tin giá cả cho thị trường;
Thu thập các dữ liệu cần thiết để xác định giá;
Xác định giá cả cụ thể;
Các thông tin về giá được cung cấp công khai và thường xuyên cho các
đối tượng sau: người mua, bán trên thị trường; cơ quan có thẩm quyền về đất đai để
mua lại đất phục vụ các mục đích công; người cần biết giá để kiện tụng; các đối tượng
khác các cơ quan nhà nước có liên quan.
Mục đích của các hoạt động này nhằm tạo ra sự minh bạch của thị trường. Việc
xác định các giá cụ thể được dựa trên ba loại phương pháp cơ bản, phổ biến là phương
pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập. Giá được điều chỉnh
thường xuyên theo các năm dựa vào hệ thống điều chỉnh được tính toán trên cơ sở
thông tin giao dịch thị trường. Như vậy tạo thuận lợi cho các bên tham gia thị trường
đều có quyền tiếp cận để tham khảo. Giá cụ thể của từng hợp đồng trên thị trường bất
động sản vẫn do hai bên mua bán và thỏa thuận.
* Tạo điều kiện để thị trường quyết định giá cả theo nguyên tắc cạnh tranh
Thị trường bất động sản hoạt động có hiệu quả, giá cả được hình thành trên giá
cả cung-cầu và theo nguyên tắc cạnh tranh, không có độc quyền. Muốn vậy, số lượng
người mua và người bán phải đủ để giá cả được hình thành. Trên thực tế, điểm cân
bằng giữa cung và cầu không tồn tại lâu do có sự điều chỉnh thường xuyên của các bên
tham gia. Do quá trình tạo lập hàng hoá bất động sản cần một thời gian dài và vốn đầu
tư lớn, việc rút khỏi thị trường không dễ tránh khỏi thua thiệt nên công tác dự báo thị
trường có tầm quan trọng đặc biệt đối với các bên tham gia giao dịch.
* Tạo sự đồng bộ với sự phát triển của các thị trường khác trong nền kinh tế, đặc
biệt là thị trường tài chính
Hiệu quả hoạt động của thị trường bất động sản gắn liền với sự phát triển của
các thị trường khác trong nền kinh tế. Để tạo lập bất động sản thì cần một lượng đầu tư
lớn. Bất động sản thường có giá trị cao nên các bên tham gia thị trường không có ngay
một lượng đầu tư như vậy. Nên một thị trường tài chính có hiệu quả đóng vai trò rất
quan trọng đối với hiệu quả của thị trường bất động sản về cả mặt cung lẫn cầu. Các
yếu tố của thị trường này bao gồm tài chính cho đầu tư bất động sản sử dụng bất động
sản để thế chấp, phát triển giao dịch có bảo đảm, cơ chế quản lý rủi ro và bảo hiểm,
chứng khoán bất động sản …
* Tạo điều kiện sử dụng các loại chuyên gia thị trường bất động sản
Để bảo đảm cho mọi người hiểu rõ các quyền lợi và trách nhiệm của họ cũng
như các hình thức giao dịch bất động sản hợp pháp thì cần phải có mạng lưới các
chuyên gia có khả năng hỗ trợ cho thị trường hoạt động thuận lợi hơn như các luật sư
và thẩm phán bảo vệ các quyền lợi cũng như bắt buộc thực thi các nghĩa vụ của các
chủ sở hữu bất động sản, các nhà môi giới bất động sản, các nhà định giá bất động
sản,các nhà điều tra bất động sản …
* Thực hiện điều tiết thị trường
Nhà nước tạo những điều kiện cần thiết để thị trường bất động sản phát huy
những hiệu quả bằng những chính sách và công cụ điều tiết cụ thể nhằm hạn chế
Trang 15
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH :Đặng Lương Bảo Hoàng
những khuyết tật của thị trường thông qua việc trợ giá, trợ cấp, ưu đãi tín dụng, thu
thuế, lệ phí…
I.1.1.3 Hoạt động môi giới bất động sản
1. Khái niệm về môi giới bất động sản
Môi giới bất động sản cũng như các loại hình môi giới khác, là hoạt động trung
gian đứng giữa và làm cầu nối cho người có nhu cầu bán bất dộng sản và người mua
bất động sản, tạo điều kiện thuận lợi để cung và cầu gặp nhau nhằm đi đến mục tiêu
cuối cùng đó là xảy ra các hoạt động giao dịch. Với sự tham gia của họ, các giao dịch
bất động sản sẽ trở nên dễ dàng hơn, thuận tiện hơn, nhanh chóng hơn.
Hoa hồng môi giới bất động sản là khoản tiền tổ chức, cá nhân môi giới bất
động sản nhận được từ khách hàng theo thoả thuận trong hợp đồng môi giới tính theo
giá bán bất động sản hoặc giá trị chênh lệch giữa giá bán bất động sản và giá của
người uỷ quyền đưa ra.
Thù lao môi giới bất động sản là khoản tiền mà tổ chức, cá nhân môi giới bất động
sản nhận được từ khách hàng theo thoả thuận trong hợp đồng môi giới và không phụ
thuộc vào giá bán bất động sản.
2. Vị trí và vai trò của môi giới bất động sản
Cùng với tất các hoạt động hỗ trợ thị trường khác, môi giới bất động sản đã góp
phần hỗ trợ cho hoạt động kinh doanh bất động sản được diễn ra nhanh chóng và thuận
lợi. Hoạt động môi giới bất động sản là tác nhân, là cầu nối giữa bên mua và bên bán,
giúp họ tìm thấy nhau, thoã mãn những nhu cầu mà mỗi bên cần đạt được trong thời
gian ngắn hơn và chi phí thấp hơn. Hoạt động môi giới có hiệu quả sẽ góp phần giúp
thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ, nhanh chóng và chuyên nghiệp hơn.
3. Nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản
Để đảm bảo cho hoạt động môi giới được diễn ra một cách công khai, minh
bạch, đúng pháp luật và mang lại hiệu quả cao nhất, Luật Kinh doanh bất động sản đã
có những quy định về nguyên tắc môi giới bất động sản:
Hoạt động môi giới phải công khai, trung thực và tuân thủ pháp luật
Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi
giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất
động sản.
Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản không được tiết lộ, cung cấp thông tin
làm phương hại đến lợi ích của bên được môi giới.
4. Nội dung môi giới bất động sản
Các nội dung của hoạt động môi giới bất động sản được quy định nhằm giúp
các tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản xác định rõ nội dung công việc, nhiệm vụ
và phạm vi thực hiện của hoạt động này. Nội dung của hoạt động môi giới bất động
sản bao gồm:
Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán,
ký hợp đồng.
Trang 16
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH :Đặng Lương Bảo Hoàng
Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động kinh
doanh bất động sản
Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua
bán, chuyển nhượng, thuê mua bất động sản.
5. Hợp đồng môi giới bất động sản
Hợp đồng môi giới bất động sản bao gồm các nội dung sau đây:
Tên, địa chỉ của bên môi giới và bên được môi giới
Đối tượng và nội dung môi giới
Yêu cầu về kết quả dịch vụ môi giới
Thù lao môi giới, hoa hồng môi giới
Phương thức thanh toán, thời hạn
Quyền và nghĩa vụ các bên
Giải quyết tranh chấp
Các nội dung khác do các bên thoả thuận hoặc do pháp luật quy định.
6. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức môi giới bất động sản
Nhằm đảm bảo quyền lợi cho các tổ chức, cá nhân môi giới cũng như khách
hàng có nhu cầu được môi giới bất động sản, Luật Kinh doanh bất động sản đã có
những quy định về quyền và nghĩa vụ cho các tổ chức, cá nhân tham gia vào hoạt động
môi giới bất động sản. Các quy định bao gồm:
Quyền của tổ chức môi giới bất động sản
Thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản theo quy định của luật Kinh doanh bất
động sản
Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin, tài liệu liên quan đến bất động
sản.
Hưởng hoa hồng, thù lao môi giới theo thỏa thuận trong hợp đồng môi giới bất
động sản đã ký với khách hàng
Thuê tổ chức, cá nhân môi giới khác thực hiện công việc môi giới bất động sản
trong phạm vi hợp đồng môi giới bất động sản với khách hàng nhưng phải chịu
trách nhiệm về kết quả môi giới.
Thu thập thông tin về chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng môi giới bất động sản khi khách
hàng vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai
bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật.
Lựa chọn tham gia sàn giao dịch bất động sản.
Khiếu nại, tố cáo các hành vi vi phạm pháp luật trong hoạt động môi giới bất
động sản.
Các quyền khác theo quy định của pháp luật
Nghĩa vụ của tổ chức môi giới bất động sản
Trang 17
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH :Đặng Lương Bảo Hoàng
Thực hiện theo đúng hợp đồng đã ký kết; không được vượt quá phạm vi thoả
thuận trong hợp đồng môi giới bất động sản.
Cung cấp thông tin về bất động sản được đưa vào kinh doanh và chịu trách
nhiệm về thông tin do mình cung cấp.
Hỗ trợ các bên trong việc đàm phán, giao kết hợp đồng mua bán, chuyển
nhượng, cho thuê bất động sản.
Thực hiện nghĩa vụ nộp thuế và các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
Chịu sự quản lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật.
Các nghĩa vụ khác do pháp luật quy định.
(Nguồn: Luật Kinh doanh bất động sản)
I.1.2 Cơ sở pháp lý
Luật Đất đai 2003 được Quốc hội khoá XI,kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26-112003, có hiệu lực thi hành từ ngày 01-01-2004
Luật Nhà ở được Quốc hội khoá XI, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 29-11-2005
có hiệu lực thi hành từ ngày 01-07-2006.
Luật kinh doanh BĐS 01/07/2007.
Luật Đầu tư của Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI,
kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 29-11-2005 có hiệu lực thi hành từ ngày 01-072006
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật Đất đai.
Nghị định số 17/2006/ NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về việc sữa đổi
bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ng ày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn
thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ng ày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
Nghị định 153/CP ngày 15/10/2007 của chính phủ quy định chi tiết và hướng
dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản.
Thông tư 13/2008/TT- BXD ngày 21/5/2008 của bộ xây dựng hướng dẫn thực
hiện một số nội dung của Nghị định 153/CP ngày 15-10-2007 của chính phủ
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản.
Trang 18
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH :Đặng Lương Bảo Hoàng
I.2. Khái quát địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh
Hình 1.1: Bản đồ Thành Phố Hồ Chí Minh.
Địa hình: địa hình Thành phố Hồ Chí Minh phần lớn bằng phẳng, thấp, có một
ít dạng đồi gò ở phía Bắc và Đông Bắc, với độ cao giảm dần theo hướng Đông Nam và
chịu ảnh hưởng của chế độ bán nhật triều Biển Đông (hơn 50% diện tích đất dự kiến
dành cho phát triển đô thị thành phố có độ cao tự nhiên dưới 2 m so với mực nước
biển trung bình).
Khí hậu: thành phố nằm trong vùng có khí hậu nhiệt đới gió mùa, mang tính
chất cận xích đạo. Lượng bức xạ dồi dào, trung bình khoảng 140 kcal/cm2/năm, nắng
trung bình 6,8 giờ/ngày. Nhiệt độ trung bình toàn năm khoảng 240C (dao động trong
khoảng 250C đến 290C), nóng nhất trong tháng 4 và lạnh nhất trong tháng 12, độ ẩm
trung bình cả năm 77,5%. Thành phố có thuận lợi là không trực tiếp chịu tác động của
bão lụt. Lượng mưa thay đổi theo từng khu vực. Mưa nhiều ở khu vực vùng nội thành
(trung bình 2.100 mm) và vùng đất cao Thủ Đức, kéo dài tới Long Sơn, trung bình từ
1.800 đến 1.900 mm.
Thủy văn: nằm ở vùng hạ lưu của hệ thống sông Đồng Nai – Sài Gòn, chế độ
thủy văn, thủy lực của kênh rạch và sông ngòi không những chịu ảnh hưởng mạnh của
địa hình thành phố tương đối bằng phẳng và thấp (phần lớn dưới 2 m), chịu ảnh hưởng
của chế độ bán nhật triều của Biển Đông, mà còn chịu tác động rất rõ nét của việc khai
thác các bậc thang hồ chứa ở thượng lưu hiện nay và trong tương lai (như hồ Trị An,
Dầu Tiếng, Thác Mơ hiện nay và các hồ chứa Hàm Thuận – Đa Mi, Phước Hòa trong
tương lai gần). Hệ thống sông rạch chằng chịt với tổng chiều dài 7.955 km. Tổng diện
tích mặt nước ước chiếm khoảng 16% diện tích thành phố. Mật độ dòng chảy trung
bình khoảng 3,8 km/km2. Phần diện tích đất thấp, trũng, có độ cao dưới 2 m và mặt
Trang 19
