NGHIÊN CỨU SỰ PHÂN BỐ CÁC CAO ỐC VĂN PHÒNG CHO THUÊ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI

NGHIÊN CỨU SỰ PHÂN BỐ CÁC CAO ỐC VĂN
PHÒNG CHO THUÊ TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

:
:
:
:
:

HUỲNH DIỄM THÚY
05135097
DH05TB
2005 – 2009
Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

-TP.Hồ Chí Minh, tháng 07 năm 2009-

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN: KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN

HUỲNH DIỄM THÚY

NGHIÊN CỨU SỰ PHÂN BỐ CÁC CAO ỐC VĂN
PHÒNG CHO THUÊ TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Giáo viên hướng dẫn: KS.TRẦN VĂN TRỌNG
(Địa chỉ cơ quan: GV Khoa QLĐĐ & BĐS, Trường Đại học Nông Lâm Thành phố
Hồ Chí Minh)

Ký tên: …………………………………………………..

KS.Trần Văn Trọng

Tháng 7 năm 2009


LỜI CẢM ƠN
Xin cho con gửi lời cảm ơn chân thành nhất đến gia đình và những người thân
luôn giúp dỡ con trong suốt quá trình học tập để có kết quả ngày hôm nay.
Xin cảm ơn Ban Giám hiệu Trường Đại Học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí
Minh, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, cùng toàn thể quý thầy cô đã tận tình
dạy dỗ, truyền đạt những kiến thức quí báy giúp em vững bước trong cuộc sống.
Chân thành cảm ơn thầy Trần Văn Trọng, thầy Trần Thanh Hùng, anh Nguyễn

Mạnh Hùng cùng một số anh chị khóa 30 đã tận tình giúp đỡ để em có thể hoàn thành
tốt luận văn tốt nghiệp này.
Đồng thời tôi cũng chân thành cảm ơn tất cả các bạn cùng lớp Quản Lý Thị
Trường Bất Động Sản Khóa 31 đã luôn là nhứng người bạn đồng hành và chia sẽ
những khó khăn trong suốt thời gian học tập, rèn luyện và sinh hoạt đưới giảng đường
đại học.
Sinh viên: Huỳnh Diễm Thúy


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Huỳnh Diễm Thúy

TÓM TẮT
Sinh viên Huỳnh Diễm Thúy, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản,Trường Đại học
Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh
Đề tài “Nghiên cứu sự phân bố các cao ốc văn phòng cho thuê tren địa bàn Thành phố
Hồ Chí Minh”.
Giáo viên hướng dẫn: KS.Trần Văn Trọng , bộ môn Quy hoạch ,Khoa Quản lý Đất
đai & Thị trường Bất động sản ,Trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh.
Nội dung báo cáo: Lịch sử phát triển của đô thị gắn liền với lịch sử cua loài
người, khi đời sống con người ngày càng cao thì nhu cầu về các dịch vụ đô thị cũng
tăng theo. Trong đó phải kể dến các loại bất động sản ma dặt trung là bất động sản
thương mại. Khi đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, đối với các nhà đầu tư thì yếu tố vị
trí được đưa lên hàng đầu. Dường như các bất động sản thương mại cũng không là
ngoại lệ. Đặc trưng của bất động sản thương mại liên quan đến khả năng tiếp cận thị
trường, do vậy thường được phân bố ở một vị trí là trung tâm của đô thị, với nguồn
khách hàng dồi dào và giảm bớt được chi phí lưu thông. Đó là những nhận định chung
khi nói đến sự phân bố của các bất động sản thương mại . Mọi sự vật tồn tại và phát
triển đều tuân theo những quy luật vốn có của nó. Vậy thì việc lựa chọn vị trí bất động

sản thương mại có tuân theo một quy luật nào hay không, hay chỉ do tính ngẫu nhiên,
kinh nghiệm của các nhà đầu tư trong việc lựa chọn vị trí của bất động sản mà không
tuân theo một quy luật nhất định?
Từ khi thi trường bất động sản hình thành và phát triển cho đến nay, tuy tuổi
thọ của nó không lâu đời như các thi trường khác nhưng diễn biến rất phức tạp. Đặc
biệt khi Việt Nam gia nhập WTO thì thị trường càng ngày càng diễn biến phức tạp.Sự
xuất hiện của các cao ốc văn phòng như là một quá trình tất yếu của lịch sử.Tuy nhiên
các cao ốc này có tuân theo một quy luật phân bố về giá cũng như vị trí hay không là
vấn đề cần nghiên cứu.
Với mục đích nghiên cứu về sự phân bố các cao ốc văn phòng cho thuê trên địa
bàn Thành phố Hồ Chí Minh để đưa ra quy luật phân vùng sử dụng đất đai đô thị, quy
luật phân bố cao ốc văn phòng cho thuê trên địa bàn đô thị. Được thể hiện trong không
gian qua bản đồ số trên phần mềm Mapinfo. Trên cơ sở đó đưa ra các giải pháp phát
triển kinh doanh trong lĩnh vực đầu tư bất động sản. Đề tài cung cấp cho các nhà kinh
doanh bất động sản một cách nhìn mới trong lĩnh vực đầu tư dự án, cụ thể là các bất
động sản thương mại.
Một cách bài bản hơn dựa trên phương pháp luận, quy luật phân bố mạng lưới
các bất động sản thương mại, không còn mang tính chủ quan của nhà đầu tư trong việc
lựa chọn khu đất phát triển dự án. Rút ngắn được thời gian, tài chính giúp cho các dự
án được triển khai nhanh chóng đem lại lợi nhuận cho nhà đầu tư. Đặc biệt là góp phần
tạo nguồn cung cho thị trường.


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Huỳnh Diễm Thúy

DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
TTBĐS: thị trường bất động sản
BĐS: bất động sản

BĐSTM: bất động sản thương mại
Tp.HCM: thành phố Hồ Chí Minh
Q: Quận


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Huỳnh Diễm Thúy

PHỤ LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU
Tính cấp thiết của đề tài……………………………………………………..............….i
Mục đích nghiên cứu………………………………………………………..…………….…...ii

Phạm vi nghiên cứu……………………………………………………………………iii
Đối tượng nghiên cứu………………………………………………………...……….….…...iv

PHẦN I……………………………………………………………………..………… 3
TỔNG QUAN TÀI LIỆU…………………………………………………………… 3
I.1 Quá trình hình thành và phát triển đô thị…………………………………………...3
I.1.1.Khái niệm đô thị………………………………………………………………….3
I.1.2. Quá trình hình thành và phát triển đô thị ……………………….………..4
I.1.3.Quá trình phát triển của đô thị ở Việt Nam……………………….……....5
I.2 Quá trình phân vùng sử dụng đất đô thị (phân khu chức năng đô thị)……….…….5
I.2.1 Các yếu tố xác định phân vùng đất đai đô thị………………….…………6
I.2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến phân vùng sử dụng đất đai thị……………….7
I.3. Lý luận vềt tính trung tâm…………………………………………………………8
I.4. Tính phân vùng phân khúc của đất đai…………………………………………….9
I.4.1. Qui luật phân vùng sử dụng đất đai……………………………………..10
I.4.2. Mối quan hệ giữa phân vùng và quy luật giá trị đất đai…………………11

I.5. Thị trường Bất Động Sản…………………………………………………………14
I.5.1. Khái niệm BĐS………………………………………………………….14
I.5.2. Tính chất bất động sản…………………………………………………..14
I.5.3. Thuộc tính cơ bản của BĐS……………………………………………..15
I.5.4 .Giá cả BĐS…………………………………………………...………… 15
I.5.5.Vai trò, chức năng cao ốc văn phòng cho thuê…………………………..18
I.6. Khái quát điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội, lịch sử hình thành Tp. HCM………19
I.6.1 Điều kiện tự nhiên của thành phố Hồ Chí Minh…………………………20
I.6.2. Điều kiện kinh tế- xã hội………………………………………………...21
I.6.3 Lịch sử hình thành của thành phố Hồ Chí Minh ………………………...23
I.7. Nội dung và phương pháp nghiên cứu và quy trình thực hiện……………………25
I.7.1. Nội dung…………………………………………………………….…..25
I.7.2. Phương pháp nghiên cứu………………………………………………..25
I.7.3.Quy trình thực hiện………………………………………………………25
PHẦN II: KẾT QỦA NGHIÊN CỨU………………………………………………26
II.1. Thực trạng thị trường Bất Động Sản thành phố Hồ Chí Minh…………………..26
II.1.1.Thực trạng thị trường văn phòng cho thuê tại TP.HCM………………..28
II.1.2.Cung- Cầu về văn phòng cho thuê ……………………………………..29
II.2.Sự phân bố của các cao ốc văn phòng trên toàn Tp.HCM……………………….34
II.2.1.Các cao ốc phân bố chủ yếu theo các tuyến đường giao thông trên phạm
vi toàn thành phố……………………………………………………………………...34
I.2.2. Khuynh hướng phân bố hướng tâm và ly tâm trên thành phố Hồ Chí
Minh…………………………………………………………………………………..37
II.2.3. Mối quan hệ giữa không gian phân bố và giá đất bất động sản thương
mại.................................................................................................................................43
II.2.4. Mối quan hệ giữa giá đất với giá BĐS thương mại………………...…..45


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Huỳnh Diễm Thúy

III. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ…………………………………………………..48
III.1.Kết luận…………………………………………………………………..48
III.2.Kiến nghị…………………………………………………………………48
PHỤ LỤC


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Huỳnh Diễm Thúy

PHẦN MỞ ĐẦU
™ Tính cấp thiết của đề tài
Lịch sử phát triển đô thị gắn liền với sự phát triển của xã hội loài người, sự tập
trung quy mô dân cư tại một khu vực kết hợp với hoạt động sản xuất tạo nên một đô
thị. Về sau xã hội không ngừng phát triển kéo theo đô thị cũng phát triển theo. Sức
sống của đô thị không chỉ đơn thuần là hoạt động sản xuất mà đã có một sự thay đổi
lớn, hoạt động hiện nay chủ yếu trong lĩnh vực dịch vụ thương mại. Đô thị không chỉ
là các khối nhà để ở mà còn có các bất động sản nhằm mục đích thương mại phục vụ
cho các hoạt động sống trong đô thị. Đứng trước nhu cầu thực tế đó, các nhà đầu tư
không chỉ chú trọng đầu tư vào phân khúc nhà ở mà còn đầu tư vào các phân khúc
khác như khách sạn, siêu thị, cao ốc văn phòng cho thuê......Cùng với sự phát triển của
nền kinh tế vĩ mô, tùy theo từng thời kỳ gắn liền với thực trạng của thị trường bất động
sản mà có sự thay đổi tỷ trọng trong cơ cấu đầu tư giữa các loại hình bất động sản này.
Khi đầu tư vào lĩnh vực bất động sản (BĐS), đối với các nhà đầu tư thì yếu tố vị
trí được đưa lên hàng đầu. Dường như các bất động sản thương mại (BĐSTM) cũng
không là ngoại lệ. Có sự mâu thuẫn nội tại trong hệ thống lý luận về cùng một vấn đề
vị trí tọa lạc của bất động sản. Đặc trưng của BĐSTM liên quan đến khả năng tiếp cận
thị trường, do vậy thường được phân bố ở một vị trí là trung tâm của đô thị, với nguồn

khách hàng dồi dào và giảm bớt được chi phí lưu thông. Đó là những nhận định chung
khi nói đến sự phân bố của các BĐS TM. Mọi sự vật tồn tại và phát triển đều tuân theo
những quy luật vốn có của nó. Vậy thì việc lựa chọn vị trí BĐS TM có tuân theo một
quy luật nào hay không, hay chỉ do tính ngẫu nhiên, kinh nghiệm của các nhà đầu tư
trong việc lựa chọn vị trí của BĐS mà không tuân theo một quy luật nhất định? Dường
như chưa có một câu trả lời vững chắc, thì lý thuyết Vị thế-Chất lượng của TS.Hoàng
Hữu Phê đã giải quyết một cách xuất sắc, hoàn hảo cho vấn đề được đặt ra.
Ngày nay, công nghệ thông tin ngày càng có vai trò quan trọng trong cuộc sống
con người. Trong lĩnh vực kinh tế, nó cũng được áp dụng và ngày càng có vai trò quan
trọng trong việc giúp các nhà đầu tư tìm ra quy luật vận động của một loại hình đầu tư
nhất định. Từ đó, giúp các nhà đầu tư có những cái nhìn đúng đắn hoạt động của nó.
Xuất phát từ thực tiễn trên, dưới sự hướng dẫn của KS.Trần Văn Trọng và sự
hỗ trợ của các thầy cô trong Khoa QLĐĐ&BĐS. Tôi thực hiện nghiên cứu đề tài:
“Nghiên cứu sự phân bố các cao ốc văn phòng cho thuê trên địa bàn Thành phố Hồ
Chí Minh”.
™ Mục đích nghiên cứu
Đưa ra quy luật phân vùng sử dụng đất đai đô thị, quy luật phân bố cao ốc văn
phòng cho thuê trên địa bàn đô thị. Được thể hiện trong không gian qua bản đồ số trên
phần mềm Mapinfo. Trên cơ sở đó đề xuất các giải pháp phát triển kinh doanh trong
lĩnh vực đầu tư bất động sản.

1


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Huỳnh Diễm Thúy

™ Đối tượng nghiên cứu
Quy luật phân vùng sử dụng đất đai, quy luật hình thành các trung tâm trong

mối quan hệ với quy luật giá trị.
Đối tượng khảo sát
Giá cả của các loại hình bất động sản thương mại trong một thời kỳ cụ thể.
Giá cả đất đai của khu vực lân cận các bất động sản đó.
™ Phạm vi nghiên cứu
Do có sự giới hạn về kiến thức cũng như kinh nghiệm. Cho nên mục tiêu của đề
tài rất lớn nhưng nội dung nghiên cứu còn hạn chế.Cụ thể, đề tài chỉ mới tiếp cận tới
phương pháp luận trong lĩnh vực tư vấn địa điểm đầu tư bất động sản thương mại
thông qua phân tích sự phân bố mạng lưới của nó trong không gian đô thị.
Địa bàn nghiên cứu: Tìm hiểu mạng lưới các bất động sản thương mại trên địa
bàn Tp.Hồ Chí Minh.
Thời gian nghiên cứu: 03/2009 - 07/2009
™ Ý nghĩa đề tài
Dưới góc độ khoa học:
Kết quả nghiên cứu đã đóng góp về mặt lý luận về lĩnh vực đô thị, đặc biệt là
phục vụ cho công tác quy hoạch đô thị.
Dưới góc độ thực tiễn
Đề tài cung cấp cho các nhà kinh doanh bất động sản một cách nhìn mới trong
lĩnh vực đầu tư dự án, cụ thể là các bất động sản thương mại.
Một cách tiếp cận mới trong lĩnh vực tư vấn đầu tư bất động sản,đặc biệt là đã
giải quyết một câu hỏi lớn trong quyết định đầu tư: “Nên đầu tư ở đâu?”, “Vị trí nào?”.
Một cách bài bản hơn dựa trên phương pháp luận, quy luật phân bố mạng lưới
các bất động sản thương mại, không còn mang tính chủ quan của nhà đầu tư trong việc
lựa chọn khu đất phát triển dự án. Rút ngắn được thời gian, tài chính giúp cho các dự
án được triển khai nhanh chóng đem lại lợi nhuận cho nhà đầu tư. Đặc biệt là góp phần
tạo nguồn cung cho thị trường.

2

Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Huỳnh Diễm Thúy

PHẦN I
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
I.1 Quá trình hình thành và phát triển đô thị
I.1.1.Khái niệm đô thị
Muốn hiểu rõ một khái niệm nào đó, chúng ta phải tìm hiểu chính xác bản chất
của nó là gì. Đối với đô thị cũng vậy, khi nhắc đến đô thị thì điều đầu tiên chúng ta
liên tưởng đến đó là mật độ dân số của nó khá cao.Tuy nhiên mật độ dân cư này phân
bố không đồng đều, có khu thì đông đúc nhưng cũng có khu thưa thớt hơn, chung qui
có thể gọi những khu đó là những điểm dân cư đô thị.
Điểm dân cư đô thị là một điểm dân cư tập trung phần lớn những người dân phi
nông nghiệp, họ sống và làm việc theo kiểu thành thị.
Mỗi nước có một quy định riêng về điểm dân cư đô thị.Việc xác định quy mô
tối thiểu phụ thuộc vào đặc điểm kinh tế xã hội của nước đó và tỉ lệ phần trăm dân phi
nông nghiệp của đô thị.
Ở nước ta theo Quyết định số 132/HĐBT ngày 5 tháng 5 năm 1990 của Hội
đồng Bộ trưởng (nay là Chính Phủ) quy định đô thị là các điểm dân cư có các yếu tố
cơ bản sau :
1. Là trung tâm tổng hợp hay trung tâm chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự
phát triển kinh tế xã hội của một vùng lãnh thổ nhất định.
2. Quy mô dân số nhỏ nhất là 4000 người (vùng núi có thể thấp hơn).
3. Tỉ lệ lao động phi nông nghiệp ≥ 60% trong tổng số lao động, là nơi có sản
xuất và dịch vụ phát triển.
4. Có cơ sở hạ tầng kĩ thuật và các công trình phục vụ dân cư đô thị.
5. Mật độ dân cư được xác định tùy theo từng loại đô thị phù hợp với đặc điểm
từng vùng.
Như vậy, đô thị là điểm dân cư tập trung với mật độ cao, chủ yếu là lao động

phi nông nghiệp, có hạ tầng cơ sở thích hợp, là trung tâm chuyên ngành hay tổng hợp,
có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã hội của cả nước, của một miền lãnh thổ,
của một tỉnh, của một huyện hoặc một vùng trong huyện trong tỉnh.
Những đô thị là trung tâm tổng hợp khi chúng có vai trò và chức năng nhiều về
mặt chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội v.v.
Những đô thị là trung tâm chuyên ngành khi chúng có vai trò chức năng chủ
yếu về một mặt nào đó như công nghiệp, cảng du lịch, nghỉ ngơi, đầu mối giao thông
v.v…
Việc xác định trung tâm tổng hợp hay chuyên ngành còn phải căn cứ vào vị trí
của đô thị đó trong một vùng lãnh thổ nhất định. Vùng lãnh thổ của đô thị bao gồm nội
thành hay nội thị (gọi chung là nội thị) và ngoại ô hay ngoại thị… Các đơn vị hành
chính của nội thị bao gồm quận và phường, còn các đơn vị hành chính ngoại ô là
huyện và xã.
3


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Huỳnh Diễm Thúy

Về tỉ lệ lao động phi nông nghiệp ở điểm dân cư đô thị chỉ tính trong phạm vi
nội thị. Lao động phi nông nghiệp bao gồm lao động công nghiệp và thủ công nghiệp,
lao động xây dựng cơ bản, lao động giao thông vận tải, bưu điện, tín dụng ngân hàng,
lao động thương nghiệp và dịch vụ công cộng, du lịch, lao động trong các cơ quan
hành chính, văn hóa, xã hội, giáo dục, y tế, nghiên cứu khoa học và những lao động
khác ngoài lao động trực tiếp về nông nghiệp.
Cơ sở hạ tầng là yếu tố phản ánh mức độ phát triển và tiện nghi sinh hoạt của
người dân đô thị theo lối sống đô thị. Cơ sở hạ tầng bao gồm hạ tầng kỹ thuật (như
giao thông, điện, nước, cống rãnh, năng lượng thông tin, vệ sinh môi trường v.v..) và
hạ tầng xã hội (như nhà ở tiện nghi, các công trình dịch vụ công cộng văn hóa, xã hội,

giáo dục đào tạo, nghiên cứu khoa học (NCKH), cây xanh giải trí v.v…). Cơ sở hạ
tầng được xác định dựa trên chỉ tiêu đạt được của từng đô thị ở mức tối thiểu. Ví dụ:
Mật độ đường phố (km/km2), chỉ tiêu cấp nước (lít/người-ngày) chỉ tiêu cấp điện sinh
hoạt (Kwh/người), tỉ lệ tầng cao xây dựng v.v..
Mật độ dân cư là chỉ tiêu phản ánh mức độ tập trung dân cư của đô thị, nó được
xác định trên cơ sở quy mô dân số nội thị trên diện tích đất đai nội thị (người/km2 hoặc
người/ha).
I.1.2. Quá trình hình thành và phát triển đô thị
a. Lược khảo về quá trình hình thành và phát triển đô thị thế giới
Ngày nay, không mấy người nghĩ rằng cách đây hàng ngàn năm, con người đã
biết quy hoạch và xây dựng cho mình những điểm dân cư khá văn minh ,điều này
chứng tỏ người cổ đại đã rất có ý thức chọn cho mình nơi ở và cách ở thích hợp.
b. Thời kì cổ đại
Bao gồm thời tiền sử được tính từ 300.000 năm dến 1000 năm trước Công
nguyên (trước CN) và giai đoạn cổ đại phát triển được tính dến 500 năm sau Công
nguyên. Thời kì cổ đại phát triển mạnh có thể được tính từ 9000 năm trước Công
nguyên, nỗi bật nhất có thể kể đến các đô thị vùng Lưỡng Hà (Ai Cập),vùng Tiểu Á,
Trung Á, Ấn Độ và Trung Quốc… Ở thời kì này các đô thị chủ yếu được hình thành
ven các con sông lớn ở các vùng đồng bằng phì nhiêu màu mỡ.
c. Thời kì trung đại
Đô thị trung đại xuất hiện chủ yếu vào đầu Công nguyên thuộc chế độ phong
kiến. Do nhiều yếu tố về chính trị nên quy mô của thành phố thời kì đó nhỏ không
vượt quá 5 đến 10.000 người, hầu hết có thành quách bao quanh ngoài.
Mãi đến thế kỉ thứ XII thủ công nghiệp xuất hiện mạnh đã kích thích sự phát
triển các đô thị. Việc trao đổi hàng hóa và lưu thông đường thủy giữa các vùng đã xuất
hiện nhiều đô thị cảng và các đô thị nằm trên đầu mối giao thông. Nói chung các đô thị
thời kì trung đại phát triển chậm, bố cục thành phố lộn xộn, phát triển tự phát, thiếu
quy hoạch và môi trường đô thị không hợp lí.

4

Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Huỳnh Diễm Thúy

d.Đô thị thời cận đại
Đến giữa thế kỉ XVII cuộc cách mạng công nghiệp ra đời đã thúc đẩy sản xuất
phát triển, các xí nghiệp công nghiệp phát triển mạnh, nhiều ngành công nghiệp lớn ra
đời đã thu hút nhiều nhân lực vào sản xuất. Từ đó xuất hiện những thành phố công
nghiệp.
I.1.3.Quá trình phát triển của đô thị ở Việt Nam
Dấu vết đô thị đầu tiên ở nước ta là thành Cổ Loa hay còn gọi là Loa Thành của
An Dương Vương ở tả ngạn sông Hồng. Loa thành là đô thi đầu tiên được xây dựng
vào năm 26 trước Công nguyên là trung tâm chính trị của nước Âu Lạc.
Trong thời kì Bắc thuộc một số thành thị khác mang tính chất quân sự và
thương mại như thành Lung Lâu, thành Long Biên, Từ Phố … Cũng đã được hình
thành. Cho đến năm 1010, sau khi ổn định tình hình trong nước Lý Thái Tổ đã đã
quyết định dời đô về trung tâm Đại La (trong thành Tống Binh cũ) và đổi tên thành
Thăng Long.Đây cũng chính là cái mốc khai sinh cho thành phố Hà Nội ngày nay.
Đến giai đoạn triều Nguyễn, vua Gia Long Nguyễn Ánh đã chọn Huế làm Thủ
đô sau khi giành được chính quyền. Huế trở thành đô thị lớn nhất trong giai đoạn nhà
Nguyễn trị vì nước.
I.2. Quá trình phân vùng sử dụng đất đô thị (phân khu chức năng đô thị)5
Các khu vực chức năng đô thị được hình thành một cách khách quan, dưới tác
động của cơ chế thị trường
Quy luật chung là giá đất trung tâm đô thị cao nhất, khoảng cách càng xa trung
tâm giá càng giảm, đô thị càng lớn thì cấp độ địa tô chênh lệch cũng càng nhiều, chênh
lệch giá càng lớn.
Dưới tác động cơ chế giá thành sử dụng đất đai hình thành các khu vực chức

năng tính từ trung tâm ra ngoại vi đô thị cụ thể là: khu vực thương mại, khu vực nhà ở,
khu vực công nghiệp.
Việc lựa chọn địa điểm nhà ở phụ thuộc khá lớn vào thu nhập cá nhân.
Việc bố trí và phát triển các địa điểm công nghiệp phụ thuộc vào những điều
kiện kinh tế - xã hội, điều kiện hiệu ích quy mô và hiệu ích tập trung, các điều kiện về
tự nhiên khác.
Đây là nội dung cơ bản của quy hoạch đô thị nhưng vấn đề đặt ra là quá trình
phân khu chức năng này có bị chi phối bởi quy luật khách quan không? Nếu nghiên
cứu thực tế hình thành các vùng chức năng ở các đô thị khác nhau thì ta thấy có một
quy luật phân bố thống nhất, thông thường đất ở trung tâm là đất thương mại, dịch vụ,
đất ở, đất công nghiệp…. Theo quan điểm kinh tế học của Nhiêu Hội Lâm, quy luật
chi phối phân vùng kinh tế học đô thị là quy luật giá trị.Tuy nhiên Nhiêu Hội Lâm
không lý giải giá trị là gì, cơ chế tác động của quy luật giá trị đến sự hình thành các
vùng chức năng như thế nào. Để làm rõ đề này, có một lý thuyết duy nhất giải quyết
được đó là “Vị thế - Chất lượng” của Hoàng Hữu Phê. Lý thuyết này có thể diễn giải
một cách cụ thể như sau: Đất đai có 2 đặc trưng cơ bản là chất lượng và vị thế, do đặc
trưng của các ngành nghề sản xuất khác nhau có nhu cầu khác nhau về chất lượng và
5


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Huỳnh Diễm Thúy

vị thế mà hình thành các khu vực phân bố ngành nghề khác nhau với các vùng chức
năng đô thị khác nhau.
I.2.1 Các yếu tố xác định phân vùng đất đai đô thị
Phân vùng đất đai đô thị là một quá trình khách quan chịu sự tác động của quy
luật giá trị bao gồm giá trị vị thế và giá trị chất lượng. Mặt khác, để xác định các vùng
chức năng đất đô thị hiện hữu chúng ta cần phải dựa vào các yếu tố: kinh tế, xã hội,

hành chính, tự nhiên.
a. Yếu tố kinh tế xã hội
- Mức độ phồn hoa đô thị
Là mức độ phát triển một số chức năng nào đấy thông thường là nơi tập trung
thương mại, dịch vụ và nhìn về không gian bên ngoài là nơi có mật độ xây dựng và hệ
số xây dựng lớn nhất.
- Mức độ thông thoáng
Phản ánh thông qua mạng lưới giao thông phát triển hay không phát triển, thời
gian đi lại giữa các trung tâm, các điểm. Nếu nhìn trên bản đồ không gian đô thị ở các
vùng chức năng khác nhau, mật độ giao thông khác nhau.
- Mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng thành phố
Bao gồm các công trình đường, điện, nước, cung cấp dịch vụ tiện ích cho hoạt
động kinh tế, xã hội diễn ra.Sự phát triển của hệ thống cơ sở hạ tầng phụ thuộc vào qui
mô của thị trường hay nói cách khác là phụ thuộc vào mức độ tập trung các hoạt động
kinh tế- xã hội.Ở đây chúng ta thấy được mối quan hệ tác động qua lại giữa các hoạt
động kinh tế- xã hội và mức độ phát triển cơ sở kỹ thuật đô thị.
- Mật độ nhân khẩu và thành phần dân cư
Dựa vào mật độ nhân khẩu và thành phần dân cư có thể xác định được các vùng
cư trú với vị thế khác nhau, thông thường mật độ dân cư giảm dần từ từ trung tâm ra
ngoại vi, vùng dân cư có vị thế cao thường là nơi cư trú của những thành phần trung
lưu, hai qui luật này đan xen lẫn nhau, vùng có vị thế thấp chưa chắc là vùng ở xa
trung tâm.
b. Yếu tố hành chính
Quy hoạch sử dụng đất đai ảnh hưởng đến hoạt động thị trường đất đai.
Sự mở rộng quy mô đô thị, sự gia tăng mức độ tập trung dân số đô thị và hoạt
động kinh tế đô thị, dẫn đến nâng cao hiệu quả kinh tế tụ hội đô thị, đồng thời cũng
làm tăng lợi ích xã hội, mặt khác nó cũng làm tăng chi phí tụ hội đô thị.
Mối quan hệ giữa quy mô đô thị với hiệu quả kinh tế tụ hội đô thị và chi phí đô
thị: Trong mức độ quy mô đô thị nhất định, sự gia tăng hiệu quả kinh tế tụ hội đô thị
nhanh hơn nhiều so với sự gia tăng chi phí tụ hội đô thị. Đương nhiên, khi quy mô đô

thị vượt quá mức độ nhất định, chi phí tụ hội đô thị có thể tăng lên nhanh chóng, gây
ra bất lợi cho việc nâng cao hiệu quả kinh tế tụ hội đô thị
Để xác định được các vùng chức năng đất đai, dựa vào yếu tố hành chính cụ thể
là quy hoạch sử dụng đất. Tuy nhiên chức năng đất đai do quy hoạch ở thì tương
6


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Huỳnh Diễm Thúy

lai.Mặc dù vậy nó cũng có tác động không nhỏ đến sự vận động kinh tế- xã hội hiện tại
thông qua thị trường BĐS.
c. Nhân tố tự nhiên
− Độ dốc địa hình
− Lực chịu tải đất
− Tình trạng ngập lụt và thoát nước
− Lâm viên cây xanh
− Chất lượng môi trường
=>Những BĐS nằm ở những vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động
đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược
Tóm lại, quá trình phân vùng sử dụng đất diễn ra dưới sự tác động chi phối của
qui luật giá trị. Nó phụ thuộc vào giá cả sử dụng đất, hay nói cách khác là nó bị chi
phối bởi cơ chế lựa chọn Vị thế (VT), Chất lượng (CL).
I.2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến phân vùng sử dụng đất đai thị
A. Yếu tố tự nhiên
− Khí hậu
− Thổ nhưỡng
− Loại đất
− Độ dày tầng đất

− Thành phần cơ giới
− Độ phì đất đai
− Chế độ thủy văn nước mặt và nước ngầm
− Địa hình, địa mạo
− Địa chất
=>Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của BĐS tuỳ thuộc vào
mục đích sử dụng đất. Một thửa đất với kích thước và diện tích nhất định được sử
dụng tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng.
B. Yếu tố kinh tế
− Vị trí, khoảng cách so với thị trường: khoảng cách đến trung tâm thành phố.
− Giao thông: Thuận lợi hay không thuận lợi.
C. Yếu tố xã hội
− Dân số, mật độ, cơ cấu giới và tuổi
− Lao động và trình độ lao động
− Thành phần giai cấp và tầng lớp
7


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Huỳnh Diễm Thúy

I.3. Lý luận vềt tính trung tâm
a. Đất trung tâm
Một khu vực được gọi đất trung tâm là điểm trung tâm của khu vực tương đối
nào đó.Nó không phải chỉ chung cho một thành phố hoặc một điểm dân cư. Nói một
cách chính xác hơn, khái niệm đất trung tâm là chỉ thành phố trung tâm hoặc điểm dân
cư trung tâm trong khu vực cung cấp các loại hàng hóa và dịch vụ cho các điểm dân cư
vùng chung quanh nó. Ví dụ thành phố Hồ Chí Minh là thành phố trung tâm của Miền
Nam Việt Nam.Quận 1 là quận trung tâm của thành phố Hồ Chí Minh; chợ Bến Thành

là điểm trung tâm của Quận 1.
Lý luận này được xác định bởi nhà Kinh tế học người Đức Kristal dựa trên lịch
sử hình thành các khu vực đô thị công nghiệp hiện đại của chủ nghĩa tư bản.Khi xem
xét những khu trung tâm dân cư thuận lợi về giao thông giao lưu thương mại ông nhận
thấy quá trình hình thành các đô thị công nghiệp tư bản chủ nghĩa là do quá trình
thương mại hướng dẫn công nghiệp tập trung và tiếp theo thương mại phân tán công
nghiệp hình thành các điểm đô thị công nghiệp mới. Ở đây, ông nhận thấy yếu tố chi
phí giao thông đóng vai trò quan trọng trong sự tập trung công nghiệp ở các khu đô thị.
Lý luận về đất trung tâm được xây dựng trên cơ sở một số khái niệm cơ bản và giả
thiết, điều kiện sau: Các mô hình cơ bản của hệ thống đất trung tâm:
Có mô hình cơ bản hệ thống đất trung tâm
• Mô hình theo nguyên tắc thị trường
• Mô hình theo nguyên tắc giao thông
• Mô hình theo nguyên tắc hành chính
• Mô hình theo nguyên tắc thị trường
Như đã nói ở phần trên, theo bình nguyên thuần chất trong quá trình phát triển
sẽ hình thành hệ thống các đất trung tâm với bán kính phục vụ như nhau, cách đều
nhau. Mặt khác trong quá trình phát triển, các đất trung tâm cũng được hình thành theo
quy luật thứ hạng, đẳng cấp. Trung tâm cấp dưới nằm trong vùng ảnh hưởng của trung
tâm cấp trên.
Như vậy, chúng ta thấy các trung tâm cùng cấp hình thành mạng lưới thị trường
hình lục giác đều cấp cao sẽ bao trùm cấp dưới.Theo nguyên tắc thị trường thì trung
tâm cấp cao bao phủ 1/3 diện tích trung tâm cấp dưới hơn một cấp
Theo nguyên tắc này thì các trung tâm được hình thành, xuất phát từ góc độ có
lợi nhất trong việc cung cấp tiêu thụ hàng hóa và dịch vụ bởi bán kính hay khoảng
cách đến trung tâm cấp cao được rút ngắn. Tuy nhiên theo mô hình này thì lại không
tối ưu, không thuận lợi trong việc xây dựng mạng lưới giao thông giữa các trung tâm
với nhau.Nếu như nối hai điểm trung tâm của hai đất trung tâm cùng cấp thì đường
giao thông này lại không đi qua các điểm trung tâm cấp dưới hơn. Để khắc phục
những khiếm khuyết trên hình thành hệ thống đất trung tâm theo nguyên tắc giao

thông, theo đó thì đường giao thông sẽ nối các điểm trung tâm của đất trung tâm các
cấp. Nhưng hệ thống đất trung tâm hình thành theo nguyên tắc giao thông thì lại không
tối ưu về bán kính phục vụ vì một trung tâm cấp dưới được phục vụ bởi hai trung tâm
cấp trên. Như vậy, nó không thu được lợi ích về bán kính phục vụ. Tuy nhiên trong
8


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Huỳnh Diễm Thúy

thực tế, hệ thống đất trung tâm theo nguyên tắc giao thông là hệ thống phổ biến nhất.
Ngoài ra cũng tồn tại hệ thống thị trường theo nguyên tắc hành chính do con người
quy định. Ở đó, các ranh giới hành chính được hình thành theo bán kính phục vụ của
các đất trung tâm.
b. Chức năng trung tâm
Hàng hóa và dịch vụ do đất trung tâm cung cấp gọi là chức năng đất trung tâm.
Chức năng đất trung tâm chủ yếu là những hoạt động về các hoạt động về các mặt
thương hiệu, dịch vụ, các hoạt động về văn hóa, xã hội, chính trị, nhưng không bao
gồm các hoạt động của ngành nghề sản xuất công nghiệp
c. Tình trạng trung tâm
Tính trung tâm có thể hiểu là mức độ ảnh hưởng của đất trung tâm đối với khu
vực xung quanh, nói cách khác là tác dụng không gian của chức năng đất trung tâm
lớn hay nhỏ, tính trung tâm có thể dùng khái niệm cao, thấp, mạnh, yếu, thông thường,
đặc thù để hình dung và so sánh.
d. Ngưỡng nhu cầu
Là chỉ nhu cầu thấp nhất về hàng hóa, dịch vụ nào đó mà đất trung tâm có thể
duy trì được. Trong thực tế, những nhu cầu thường được biểu thị bằng số nhân khẩu
nhất mà một trung tâm thương mại phải có để duy trì mức thu nhập thấp nhất đảm bảo
sự tồn tại của nó. Số nhân khẩu thấp nhất này gọi là nhân khẩu ngưỡng.

e.Phạm vi tiêu thụ hàng hóa và dịch vụ
Phạm vi tiêu thụ hàng hóa là lộ trình thông thoáng nhất mà người tiêu dùng
mong đến được để có hàng hóa và dịch vụ. Hay nói cách khác đó là cự li tiêu thụ và
bán kính phục vụ lớn nhất cung cấp hàng hóa và dịch vụ của đất trung tâm. Thông
thường người tiêu dùng quyết định đến trung tâm này hoặc khác phụ thuộc vào số
lượng hàng hóa và dịch vụ mua được với một ngân sách nhất định. Số lượng hàng hóa,
dịch vụ thuộc vào giá cả thực tế của nó. Giá cả thực tế bao gồm giá cả tiêu thụ hàng
hóa và dịch vụ cộng với chi phí giao thông đi lại. Chi phí càng lớn thì khoản cách càng
tăng và đến một ngưỡng nào đó mà người tiêu dùng có thể chấp nhận được.
I.4. Tính phân vùng phân khúc của đất đai
Thị trường đấy đai phân ra thành các phân khúc khác nhau, khu vực khác nhau,
vùng khác nhau có thể nói theo một số tài liệu do chức không gian của đất đai thành
các thị trường như: Thị trường khu vực nông thôn, thị trường thành thị, thị trường
thành phố Hồ Chí Minh, thị trường Hà Nội, thị trường đất thương mại, đất ở, công
viên, nghĩa trang nghĩa địa .v.v….
Xét theo một khía cạnh nào đó, tính phân khúc phân vùng của đất đai không
phải do không gian của đấy đai, không phải do chức năng của đất đai mà là do các yếu
tố định hướng của cầu.
Tính phân khúc phân vùng chỉ mang tính tương đối không mang tính tuyệt
đối.Tuy nhiên trên thực tế giá cả đất đai được hình thành không phụ thuộc vào chức
năng, mục dích sử dụng mà từ nhu cầu.
9


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Huỳnh Diễm Thúy

I.4.1. Qui luật phân vùng sử dụng đất đai
Lý luận phân vùng là lý luận nghiên cứu quy luật phân bố không gian và mối

liên hệ tại giữa hoạt động kinh tế của con người với các sự vật và yếu tố khác về xã
hội, tự nhiên... trong một khu vực nhất định. Phân vùng đất đai và định giá đất đai có
mối quan hệ mật thiết với nhau, bởi vì các vùng sử dụng đất đai khác nhau hình thành
một cách khách quan, dưới tác dụng của quy luật giá trị.

A

B

C

D
A
B

C

D

Hình I.1: Quy luật phân vùng
Như ta đã biết, đối tượng cung cầu đất đai trên thị trường là dịch vụ đất đai, là
lợi ích chứa đựng trong đất đai, là kết quả của sự kết hợp 2 thành phần CL-VT
Cầu về đất đai xuất phát từ nhu cầu sử dụng đất trong các lĩnh vực sản xuất
khác nhau: Sản xuất nông lâm nghiệp, công nghiệp, phát triển đô thị, phát triển công
trình thương mại, dịch vụ. Với các lĩnh vực kinh tế- xã hội khác nhau có các nhu cầu
về đất đai khác nhau: Về CL tự nhiên, về VT xã hội. Từ đó hình thành các phân vùng
10


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Huỳnh Diễm Thúy

khác nhau trong không gian địa lý với hệ quả là lợi nhuận siêu ngạch thu được từ sử
dụng đất đai cũng khác nhau, suy ra khả năng chi trả cho việc sử dụng đất đai cũng
khác nhau.
Như trên hình vẽ, với 4 người sử dụng đất ở các phân vùng khác nhau thì đường
cầu về đất đai có độ co giãn cũng khác nhau:
Đường cầu Da có độ co dãn ít nhất
Đường cầu Dd có độ co dãn nhiều nhất
Điều này phản ánh tính cấp thiết của cầu, phản ánh thứ tự ưu tiên đáp ứng nhu
cầu
Từ đây ta thấy được mối quan hệ giữa vị thế, độ co dãn của cầu, trật tự ưu tiên,
thu nhập. Suy ra: Vị thế càng cao => đường cầu ít co dãn => thu nhập càng cao => khả
năng chi trả cho đất đai cao hơn.
Từ đó hình thành các phân khúc thị trường đất đai khác nhau. Ở đây chúng ta
thấy mối quan hệ giữa cầu vị thế và giá cả của dịch vụ đất đai, đường cầu có độ co
giãn nhỏ thể hiện tính bức thiết của cầu lớn và sẵn sàng chấp nhận chi trả cho 1 đơn vị
dịch vụ đất đai với mức giá cao hơn. Mức giá càng cao phản ánh thu nhập của người
có nhu cầu, vị thế của người đó. Vì vậy, những người có vị thế cao luôn luôn được ưu
tiên sử dụng, ưu tiên đáp ứng.
I.4.2. Mối quan hệ giữa phân vùng và quy luật giá trị đất đai
Quá trình phân vùng sử dụng đất đai diễn ra dưới tác động chi phối của quy luật
giá trị. Nó phụ thuộc vào giá cả sử dụng đất đai, nói một cách chi tiết hơn, sâu hơn nó
bị chi phối bởi cơ chế lựa chọn vị thế, chất lượng. Do đặc thù của các ngành sản xuất
khác nhau có nhu cầu khác nhau về chất lượng, vị thế nên hình thành các vùng khác
nhau có các loại hình sử dụng khác nhau. Ví dụ đất thương mại dịch vụ có nhu cầu cao
về vị thế trong khi đó đất sử dụng trong nông nghiệp có nhu cầu cao về chất lượng, độ
phì, diện tích và không gian. Nói một cách cụ thể cơ chế vị thế chất lượng cũng là cơ
sở hình thành giá trị trao đổi đất đai. Vì vậy nói quy luật phân vùng sử dụng đất đai

phụ thuộc vào quy luật giá trị, phụ thuộc vào giá cả sử dụng đất đai cũng đúng nhưng
chưa sâu. Nó chỉ giải thích hiện tượng bề ngoài mà chưa giải thích được bản chất vấn
đề.Bản chất vấn đề đã được lý giải, chứng minh bởi TS.Hoàng Hữu Phê trong trường
hợp nghiên cứu về vị trí dân cư đô thị.Nói một cách thẳng thắng thì lý thuyết Vị thếChất lượng cũng dựa trên quan điểm giá trị khác với quan điểm của Mác.
Các mẫu hình vị trí cư trú của hầu hết các thành phố tuân theo một cấu trúc cực,
trong đó một hay nhiều cực thể hiện những điểm cao nhất của một số loại vị thế xã hội
nhất định, được công nhận bởi một phần nhất định của công chúng. Những tham số
của vị thế xã hội bao gồm những khái niệm khác biệt về mặt chất lượng như tài sản,
quyền lực chính trị, kinh doanh, văn hoá, chủng tộc, giáo dục, v.v… Sự phân bố các
nhóm xã hội dựa trên cơ sở các nguyên tắc sau:

11


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Huỳnh Diễm Thúy

Hình I.2. Cấu trúc vành đai của thành phố đa cực phân theo vị thế và chất lượng nhà ở
- Sự phân bố dân cư diễn ra theo cơ chế cạnh tranh và giá trị: cạnh tranh về vị
trí cư trú, về vị thế và thế đứng trong đô thị, trong đó giá trị nhà ở giữ một vai trò quan
trọng, nó thể hiện mức độ nhận thức xã hội về tính mong muốn của nhà ở. Giá trị nhà
ở của bất kỳ nhóm xã hội nào là hệ quả kinh tế của của một động thái mang tính xã hội
- động thái lựa chọn vị trí cư trú đô thị gồm hai thành phần: vị thế nơi ở và chất lượng
nhà ở. Tuy nhiên, sự dịch chuyển đồng thời dọc theo hai chiều này luôn tuân thủ theo
quy luật “đường ngưỡng” (được giải thích dưới đây).
- Tại mỗi mức độ vị thế nơi ở, có một mức chất lượng nhà ở chấp nhận được,
hoặc một điểm quy ước, mà dưới đó nhà ở được coi là kém phẩm chất. Quĩ tích những
điểm đó tạo thành một đường gọi là Ngưỡng chất lượng nhà ở. Ngưỡng này chia toàn
bộ quĩ nhà ở đang quan tâm ra làm 2 khu vực: khu vực phía trên ngưỡng được gọi là

“mong muốn”; khu vực phía dưới được gọi là “không mong muốn”. Mỗi tình huống
nhà ở (của một đất nước hay thành phố) có một Ngưỡng chất lượng mang tính đặc thù
có thể đem so sánh với các ngưỡng khác.
Bề ngoài, dường như có một sự tương thích rõ ràng giữa mô hình này và mô
hình lựa chọn chi phí đi lại/chi phí nhà ở. Thực tế là cả hai cùng phản ánh cấu trúc
vành đai đồng tâm của sự phân bố vị trí cư trú trong các thành phố.Các khác biệt, tuy
nhiên, rất đáng kể1.
Thứ nhất, trong khi mô hình lựa chọn chi phí đi lại/chi phí nhà ở đặt trung tâm
vật lý vào trọng tâm của tầm quan trọng, mô hình mới xem xét các yếu tố của vị thế
làm cho trung tâm trở nên quan trọng. Như đã nói ở trên, chúng có thể là sự giàu có,
quyền lực chính trị, việc làm, văn hoá, chủng tộc, giáo dục v.v… Điều này hàm ý rằng,
nếu những yếu tố này thay đổi hoặc chuyển dịch, trung tâm vật lý không thể tồn tại ở
nơi cũ, mà không mất đi vai trò của nó. Ví dụ, trong lý thuyết vị thế - chất lượng,
không có gì lạ trong sự chuyển động đồng thời ra bên ngoài ngoại ô và vào trong các
trung tâm: các nhóm khác nhau đơn giản là bị hấp dẫn vào các cực vị thế khác nhau.
1

Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, 2000. Vị thế, chất lượng và sự lựa chọn khác: Tiến tới một lý thuyết mới
về vị trí dân cư đô thị/Tạp chí Đô thị học xuất bản tại Vương quốc Anh. Vol 37, No 1, January 2000.

12


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Huỳnh Diễm Thúy

Khi các cực di chuyển, tuân theo (hoặc báo hiệu) sự chuyển đổi trong xã hội nói
chung, chúng thay đổi những ranh giới không gian giữa các khu vực mong muốn và
không mong muốn. Từ đó, một số khu nhà ở thường là rất được ưa chuộng có thể trở

nên ít được ưa chuộng hơn, thậm chí trở thành khu ổ chuột, kéo theo sự tháo lui của
tầng lớp trung lưu, và sau đó là các nhóm khác, cuối cùng dẫn đến sự bỏ hoang. Với
cách như vậy, cũng dễ dàng nhận thấy một số nhà ở hay khu ở bình thường trở nên
thời thượng như thế nào việc này kích thích các thay đổi mà sau đó được nhân lên bởi
các mối quan tâm thương mại của các nhà phát triển. Thực tế là các nhà phát triển (tư
nhân hay các tổ chức) vẫn thường khởi xướng các thay đổi như vậy với mục đích kích
thích thị trường.
Thứ hai, trong mô hình lựa chọn chi phí đi lại/chi phí nhà ở, khoảng cách tới
trung tâm là một định lượng vật lý rõ ràng (với giả thiết các ranh giới đô thị là mạch
lạc, mà sự thực thường là khó được như vậy). Trong mô hình vị thế - chất lượng, trục
vị thế nơi ở bắt đầu nơi mà vị thế đang quan tâm là thấp nhất. Điểm này không nhất
thiết nằm tại rìa thành phố, nó ở nơi mà phạm vi ảnh hưởng mới của một cực khác bắt
đầu (với khả năng giao thoa nhau). Nó có thể được xác định bằng nhiều cách: giá của
một loại quĩ nhà ở nào đó; mật độ lưu trú; sự tồn tại các loại quan hệ xã hội nào đó
v.v… Khoảng cách khá trừu tượng này có thể được qui đổi thành khoảng cách vật lý
liên hệ với các ranh giới thực tế.
Theo lôgíc của lý thuyết Vị thế - Chất lượng, có thể nhận thấy rằng, nếu tất cả
các nhóm dân cư đều bị hấp dẫn như nhau bởi việc làm trong khu thương mại trung
tâm, cả hai mô hình thực tế dường như rất giống nhau: Vị thế sẽ được đo bằng sự gần
gũi đối với việc làm ở trung tâm thành phố, và như vậy khoảng cách vật lý từ trung
tâm sẽ trùng với khoảng cách vị thế. Từ đó, có thể lý luận rằng, thực tế có một mối
liên hệ giữa mô hình lựa chọn chi phí đi lại/chi phí nhà ở và mô hình vị thế - chất
lượng, với mô hình ban đầu là trường hợp đặc biệt của mô hình sau: Khi việc làm
trong trung tâm thành phố được coi là sự mong muốn cao nhất cho mọi người, và sự
giàu có là dấu hiệu duy nhất của vị thế.
Sự thay đổi trong các khu dân cư đô thị nhìn chung chịu ảnh hưởng của nhiều
yếu tố thuộc 2 nhóm vị thế nơi ở và chất lượng nhà ở, phụ thuộc vào lợi ích mà nhà ở
mang lại cho từng cá nhân, từng hộ gia đình tại một vị thế nơi ở và mức độ chất lượng
nhà ở nhất định. Sự lựa chọn một hình thức kết hợp giữa 2 nhóm yếu tố này phản ánh
những đặc tính của các nhu cầu khác nhau của con người về nhà ở, có nghĩa là với mỗi

sự kết hợp đó, sẽ có một nhóm dân cư với nét văn hóa - xã hội riêng biệt, tạo thành các
khu dân cư đặc thù. Trong một bối cảnh lịch sử nhất định, những thay đổi trong các
khu dân cư đô thị do xuất phát từ động thái lựa chọn vị trí cư trú diễn ra (có thể với
một điều kiện nhất định) trên thị trường bất động sản thông qua các cơ chế thị trường
cung-cầu, cạnh tranh và giá trị. Trong quá trình đó, hành vi lựa chọn nhà ở là hành vi
xã hội cơ sở của các mô hình thị trường nhà ở đô thị, đồng thời cũng chịu sự chi phối
bởi chính các quy luật kinh tế thị trường.
Quá trình phân vùng sử dụng đất đai xuất phát từ nhu cầu thực tế, nhu cầu về sử
dụng đất đai, nhu cầu này chỉ được thỏa mãn thông qua cơ chế cung – cầu hay nói
cách khác là thông qua thị trường bất động sản.

13


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Huỳnh Diễm Thúy

I.5. Thị trường Bất Động Sản
I.5.1. Khái niệm BĐS
Trên thực tế có rất nhiều tài sản khác nhau nhưng xét về đặc tính sử dụng và
cách thức quản lý có thể chia thành hai loại chính là Động sản và BĐS. Theo một cách
hiểu nôm na nhất thì Động sản là những tài sản có thể di dời, còn BĐS là những tài sản
không di dời được.Nhưng như vậy đã đủ và hoàn toàn đúng chưa lại là vấn đề khác.
Vì vậy, với nền là cách hiểu như trên, Điều 181- Bộ luật dân sự của Nước cộng
hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã nêu cụ thể: Bất động sản là các tài sản không di dời
được bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản
gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, các tài sản gắn liền với đất và các tài sản
khác do pháp luật qui định.
Còn đối với các nhà kinh tế BĐS Nga Xô Viết thì BĐS là những tài sản không

di dời được bao gồm đất đai nhà cửa, tài sản gắn liền với đất mà những tài sản này tồn
tại trên đất đai với một chức năng nhất định và chức năng này sẽ mất đi hay bị thay đổi
khi tách rời khỏi đất đai.
I.5.2. Tính chất bất động sản
- Bất động sản cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời
được: BĐS là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu
ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị
hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của thị
trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc.
- Bất động sản là hàng hóa có tính lâu bền vững lâu dài: Do các thuộc tính về
tự nhiên của đất đai cũng như cấu tạo chức năng của nó mà BĐS mang các tính chất
đó.
-Mang tính cá biệt và khan hiếm: Do tính cố định của nó mà hình thành nên
tính khan hiếm của BĐS, bởi vì với 1 vị trí nhất định thì chỉ tồn tại 1 BĐS nhất định.
- Hàng hóa bất động sản có tính ảnh hưởng lẫn nhau và mang nặng yếu tố tập
quán, thị hiếu và tâm lý xã hội
-Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Các BĐS ảnh hưởng lẫn nhau theo hình thức bên
ngoài cũng như nội dung bên trong ( chiều cao, các tầng ,kiểu dáng…), ảnh hưởng
bên trong do mục đích sử dụng.Chủ thể sử dụng mang nặng yếu tố lâu bền thì đất đai
có thời hạn sử dụng vĩnh viễn không bị hao mòn hữu hình cũng như vô hình.Nếu chủ
thể sử dụng mang nặng yếu tố tập quán, văn hóa thì phải kể đến các yếu tố khác mà
đặc trưng là yếu tố phong thủy.Thông thường với mỗi nhóm BĐS thì có một nhóm
thành phần cư trú nhất định và chính nhóm người này tạo ra nét văn hóa, kiến trúc của
BĐS ấy. Họ đóng vai trò định hướng hành vi lựa chọn của người tiêu dùng về nhà ở
nói riêng và BĐS nói chung.
Thực tế cho thấy, không có người chỉ có nhu cầu về vị thế, hoặc về chất lượng,
tất cả mọi người đều có nhu cầu cả hai yếu tố thuộc tính này trong một tổ hợp nhất
định. Với một nguồn lực tài chính cho trước, giao điểm giữa đường ngân sách và
đường cong bàng quang – đường đồng mức thỏa dụng (đối với hành vi người tiêu
dùng); giao điểm giữa đường đẳng phí và đường đồng lượng (đối với hành vi nhà cung

14


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Huỳnh Diễm Thúy

cấp) là tổ hợp tiêu dùng tối ưu, hay tổ hợp sản xuất tối ưu. Quỹ tích các giao điểm này
tạo thành đường ngưỡng chất lượng nhà ở ứng với một vị thế nơi ở xác định. Trong
nền kinh tế thị trường, khi biểu hiện dưới hình thái tiền tệ thì các điểm thuộc đường
cong bàng quang/đường đẳng lượng có cùng giá trị thị trường, các đơn vị bất động sản
hiện vật có cùng một lượng dịch vụ bất động sản thì sẽ có giá trị thị trường như nhau,
bởi giá trị thị trường bất động sản là giá trị của một đơn vị dịch vụ bất động sản được
hình thành thông qua quan hệ cung cầu thị trường về dịch vụ bất động sản.
Tính khan hiếm luôn luôn gắn liền với phạm trù nhu cầu và cầu nhưng nó chỉ
mang tính tương đối (tính vùng, tính thời gian)
I.5.3. Thuộc tính cơ bản của BĐS
Từ những đặc điểm cụ thể nêu trên, có thể khẳng định BĐS có hai thuộc tính cơ
bản là thuộc tính tự nhiên và thuộc tính xã hội.Trong đó, thuộc tính tự nhiên phản ánh
chất lượng còn thuộc tính xã hội phản ánh vị thế của BĐS.
Chất lượng bao gồm các đặc tính vật lý đo đếm được như: diện tích sàn, số
lượng phòng, số tầng cao ... Thêm vào đó có thể tính đến các chỉ số chất lượng sản
phẩm như độ bền, tính tương thích với một công nghệ xây dựng hiện có ... Thường
những đặc tính đó tách rời khỏi nội dung vị thế của nó và được tập hợp lại trong các số
liệu thống kê về điều kiện bất động sản.
Vị thế là một hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với bất động sản
tại một địa điểm xác định. Nó có thể đại diện cho của cải, văn hoá, tôn giáo, chất
lượng môi trường…phụ thuộc vào hệ thống giá trị hiện thời của một xã hội nhất định
và theo nghĩa đó nó liên quan chặt chẽ tới các điều kiện lịch sử
I.5.4.Giá cả BĐS 15

- Các quan điểm về giá trị
Theo Các Mác một hàng hóa có hai thuộc tính: Giá trị và giá trị sử dụng. Giá trị
sử dụng là thuộc tính tự nhiên của hàng hóa có thể thỏa mãn nhu cầu nào đó của con
người. Giá trị là thuộc tính xã hội, là lao động xã hội kết tinh trong hàng hóa. Do đó
Mác cho rằng đất đai không có giá trị vì đất đai không phải do con người làm ra và
không có lao động xã hội kết tinh trong đó. Theo quan điểm kinh tế thị trường, đất đai
có tính hữu dụng cho nên đất đai là đối tượng của trao đổi trên thị trường và đất đai có
giá, gọi là giá trị trao đổi.
Theo quan điểm hiện đại, một hàng hóa có hai giá trị: giá trị hữu hình và giá trị
vô hình. Giá trị hữu hình là giá trị vật chất phụ thuộc vào chi phí sản xuất; giá trị vô
hình phụ thuôc vào tâm lí người tiêu dùng, phụ thuộc vào con người, xã hội. (Tôn Thất
Nguyễn Thiêm – Dấu Ấn Thương Hiệu: Tài Sản và Giá Trị).
Từ quan điểm này, một quan điểm khác từ lý thuyết động học nhà ở đô thị cho
rằng đất đai có đặc tính chất lượng và vị thế. Chất lượng là giá trị sử dụng, vị thế là giá
trị.
Giá trị trao đổi = Giá trị sử dụng + Giá trị
Nói một cách khác, giá trị của bất động sản gồm hai phần: Giá trị đầu tư và giá
trị vị thế của bất động sản đó được thể hiện.
15


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Huỳnh Diễm Thúy

Tại mức vị thế thấp hơn, chất lượng nhà ở là thành phần chủ đạo, trong khi tại
những mức vị thế cao hơn vị thế nơi ở chiếm ưu thế trong việc cấu thành giá nhà. Với
một mức độ đơn giản hóa, có thể nói rằng các đơn vị nhà ở tại những mức vị thế thấp
hơn được đặc trưng bởi công năng của chúng như là một chỗ ở, đó là giá trị sử dụng,
trong khi các đơn vị nhà ở tại các mức vị thế cao hơn được đặc trưng nhiều hơn bởi

các thuộc tính làm cho chúng trở thành hàng hóa và một loại đầu tư được ưa chuộng.
Nếu như tất cả các hàng hóa không khác nhau về giá trị thương hiệu thì giá cả
hay giá trị trao đổi phụ thuộc vào chi phí sản xuất hay giá trị đầu tư và như quan điểm
hiện đại này sẽ trùng với quan điểm của Các Mác về giá trị.
- Đặc trưng của giá cả hàng hóa bất động sản
Cũng giống như các hàng hóa thông thường khác, giá cả bất động sản được
hình thành trên cơ sở quan hệ cung cầu bất động sản trên thị trường. Tuy nhiên hàng
hóa bất động sản là hàng hóa đặc biệt nên giá cả bất động sản có một số đặc trưng
riêng. Cơ sở để hình thành giá cả bất động sản là mức độ lợi ích sử dụng, mức độ khan
hiếm và mức cầu của người mua.
Như đã nói trên, bất động sản có 2 thuộc tính vị thế và chất lượng, nơi có vị thế
cao ắt giá trị bất động sản tọa lạc tại nơi đó sẽ cao và ngược lại. Tuy nhiên, giá cả bất
động sản cũng mang tính phi tuyến, đó là do ảnh hưởng của sự trưởng giả hóa hoặc
hoang hóa tại một vùng một khu vực nào đấy. Nói cụ thể hơn, khi một vùng có vị thế
cao, vì một lý do nào đó như muốn có thêm thu nhập, hay việc làm mà người từ khu
vực có vị thế thấp hay người có thu nhập thấp di chuyển vào với mật độ cao, khi đó
người có vị thế cao thấy rằng mình không tương thích với khu vực ấy, thêm vào đó họ
có một lượng thu nhập đáng kể, có nguồn lực tài chính đủ để họ tìm kiếm một khu vực
khác phù hợp với thế đứng của họ. Khi đó đang diễn ra quá trình hoang hóa, ngược lại
một nơi có vị thế thấp, nhưng có sự dự báo rằng tiềm năng của khu vực đó sẽ phát
triển nhanh, khi ấy người có vị thế cao dần di chuyển vào và tạo nên một cực vị thế
mới. Hình sau đây mô tả vấn đề này

Sự thay
đổi(PH)
0

X

Y

0

0

0
X

Y

00

PH

Hình I.3: Sự trưởng giả hóa và hoang hóa
16


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Huỳnh Diễm Thúy

Trong thực tế giá cả còn mang tính tình huống, đó là giá mua bán (thuận mua
vừa bán), nó thể hiện sự sẵn lòng trả của người cầu và sẵn lòng bán của người cung,
tuy vậy nó luôn dao động xung quanh giá trị thị trường hay có thể nói đó là mức giá
trung bình (giá được xã hội chấp nhận). Theo Tôn Thất Nguyễn Thiêm, đó là giá cả
“phải chăng” chứ không phải là giá cả hợp lý. “Phải chăng” ở đây chính là tùy theo thu
nhập, tâm lý của người mua, người bán và hoàn cảnh môi trường thực tế mà người
mua, người bán sẽ chấp nhận một mức giá thấp hơn hay cao hơn thị trường.
Bất động sản cũng không ngoài quy luật chung đó, theo biểu đồ trên sự thay đổi

trong giá nhà phụ thuộc vào việc mức giá hiện thời cách điểm cân bằng PH, mà điểm
này có thể là giá trung bình của thành phố. Khi giá các khu lân cận nằm ở khoảng X và
Y thì tình hình khu lân cận sẽ ổn định. Nếu giá này trên hoặc dưới điểm PH, sẽ tạo nên
một lực hút lớn kéo chúng về lại. Nhưng nếu có một cú sốc về giá trên Y hoặc dưới X
thì các lực ổn định sẽ không còn tồn tại. Khu vực này hoặc là “cất cánh” hoặc là rơi
vào suy giảm. Điểm X và Y nằm trên đường trung bình mà nó được xem là ngưỡng.
Trên Y, ta có được sự thỏa mãn về vị thế và chất lượng tối đa và dưới X khu vực lân
cận không đáp ứng sự thỏa mãn, từ đó sẽ có một lực kéo nó ngang về vị trí cân bằng.

B
Y
A
X

Hình I.4. Đường ngưỡng trong thị trường nhà ở

Trong tác phẩm “Thị trường bất động sản” (PGS.TS. Thái Bá Cẩn, ThS. Trần
Nguyên Nam): “giá bất động sản mang tính song trùng, tức bao gồm cả giá đất và giá
công trình”. Dưới góc nhìn Vị Thế -Chất Lượng : “Giá trị nhà ở của bất kỳ nhóm xã
hội nào cũng bao gồm hai thành phần: vị thế nơi ở (VN) và chất lượng nhà ở (CL)”.
Bên cạnh đó giá bất động sản cũng có mang các đặc tính sau:
- Mang tính vùng, tính khu vực rõ nét.
- Có hai loại hình là giá mua bán và cho thuê.

17


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Huỳnh Diễm Thúy

- Giao dịch về bất động sản thực chất là giao dịch về các quyền lợi do bất động
sản mang lại, quyền lợi khác nhau thì giá cũng khác nhau.
- Giá bất động sản ngoài phụ thuộc vào tính bất động, tính riêng rẽ dị biệt của
bất động sản mà còn phụ thuộc vào tính cá biệt của của từng người mua và người bán.
- Trong dài hạn giá bất động sản luôn có xu hướng tăng lên vì đất đai là hữu
hạn nhưng nhu cầu là vô hạn.
Như đã nói các giao dịch bất động sản trên thị trường không phải là giao dịch
bản thân bất động mà là giao dịch về các đơn vị dịch vụ bất động sản có trong bất động
sản đó.Vậy nếu ta xác định được giá của một đơn vị dịch vụ và số lượng đơn vị dịch
vụ có trong bất động sản thì ta có thể xác định được giá cả của bất động sản hiện vật
bằng một phép tính đơn giản:
Giá bất động sản hiện vật=giá cả một đơn vị dịch vụ x số lượng dịch vụ
Đến đây, ta đã hiểu rõ về giá trị thị trường bất động sản, giá trị của một bất
động sản được tính như thế nào.Xét ở khía cạnh kinh tế cungc như xã hội mỗi bất động
sản hiện vật đều đáp ứng được mức nhu cầu tối đa mà một người cần thỏa mãn. Sự kết
hợp tổ hợp vị thế chất lượng trong mỗi bất động sản hiện vật có khác nhau, tuy vậy với
nguồn lực tài chính khác nhau, mức sống khác nhau mỗi người sẽ chấp nhận với cuộc
sống thực tế.
I.5.5.Vai trò, chức năng cao ốc văn phòng cho thuê
a. Vai trò
Cùng với sự tăng trưởng kinh tế, tăng trưởng FDI, Việt Nam gia nhập WTO,
làn sóng đầu tư từ nước ngoài ngày càng mạnh mẽ thì các nhu cầu về mở rộng văn
phòng của các công ty đa quốc gia đang hoạt động tại Việt Nam ngày càng tăng. Sự
hình thành và mở rộng quy mô hoạt động của các công ty tại Việt Nam, nhu cầu mua
sắm, giải trí, vui chơi, sinh họat ngày càng cao của người dân làm cho nhu cầu về bất
động sản thương mại (toà nhà văn phòng, siêu thị bán lẻ, trung tâm giải trí, khách
sạn...) đột ngột tăng như một xu hướng không thể tránh khỏi ở bất cứ các nền kinh tế
nào và với nền kinh tế phát triển đầy tiềm năng như Việt Nam thì cũng không ngọai lệ.
Thị trường bất động sản thương mại tại các thành phố lớn đã và đang đóng vai

trò quan trọng hơn khi mà: Làn sóng hình thành và mở rộng thị trường của các công ty
trong và ngòai nước tại thành phố Hồ Chí Minh thì vấn đề vị trí, địa điểm nơi họ
muôbs đặt van phòng đại diện hay trụ sở công ty là nhu cầu cấp thiết. Để sử dụng đất
đai một cách có hiệu quả thì giải pháp tối ưu cho vấn đề này là xây dựng các cao ốc
văn phòng cho thuê vừa thể hiện tính hiện đại vừa hạn chế lãng phí mặt bằng xây
dựng.
Bất kỳ một công ty, tổ chức quốc tế dù lớn hay nhỏ, trong hay ngoài nước muốn
họat động kinh doanh thì phải cần có văn phòng, chi nhánh để giao dịch, tiếp xúc với
khách hàng.Mà địa điểm, vị trí đặt văn phòng, chi nhánh càng gần trung tâm, càng
thuận lợi giao thông, dễ tìm kiếm thì sẽ càng thuận lợi hơn trong môi trường kinh tế
cạnh tranh hiện nay. Vì vậy, ngày càng có nhiều công ty lớn chú trọng vào vị trí, địa
điểm, mặt bằng giao dịch của công ty hay nói cách khác họ chú trong hơn về sự thuận
lợi, khoảng cách đến trung tâm, vị thế của họ trên thương trường thông qua việc họ
18