HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG SACOMBANK CHI NHÁNH CẦN THƠ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

“HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ CHO MỤC ĐÍCH
THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG SACOMBANK
CHI NHÁNH CẦN THƠ”

SVTH

: MAI VĂN NGỌC

MSSV
KHÓA

: 05135033
: DH05TB
: 2005 – 2009

NGÀNH

: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

LỚP

-TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2009-

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

MAI VĂN NGỌC

“HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ CHO MỤC ĐÍCH
THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG SACOMBANK
CHI NHÁNH CẦN THƠ”

Giáo viên hướng dẫn: TS. HÀ THÚC VIÊN
(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)

(Ký tên: ………………………………)

-TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2009-


LỜI CẢM ƠN

Con xin gởi lời cảm ơn chân thành đến Ba, Mẹ và anh chị những người đã luôn yêu thương, nâng đỡ, dìu dắt, động viên con
trong suốt quá trình học tập. Con xin khắc ghi tình yêu thương đó.
Qua bốn năm học ở trường và những ngày thực tập ở cơ quan
em đã học tập và tiếp xúc với lý thuyết củng như thực tế. Và trong
suốt khoảng thời gian học và thực tập này đã có rất nhiều sự quan
tâm yêu thương, giúp đỡ và chỉ dạy em.
Em xin chân thành cảm ơn Ban Giám Hiệu Trường Đại Nơng
Lâm Thành phố Hồ Chí Minh, Khoa Quản lý Đất Đai & Bất Động
Sản và toàn thể Quý thầy cơ giáo đã tận tình dạy dỗ, truyền đạt
những kiến thức và những kinh nghiệm quý báu trong suốt những
năm tháng em theo học tại trường làm hành trang bước vào cuộc

sống.
Em xin gởi lời cảm ơn sâu sắc đến thầy Hà Thúc Viên đã
ln nhiệt tình quan tâm, giúp đỡ và chỉ dạy em trong suốt quá trình
thực hiện luận văn tốt nghiệp này.
Em xin gởi lời cảm ơn sự quan tâm giúp đở của công ty
sacomnbank và tồn thể các anh chi trong cơng ty, dặt biệt là chị
Bùi Thanh Thủy đã tận tình chỉ dạy em trong suốt thời gian thực tập
làm luận văn tốt nghiệp.
Kính chúc tồn thể q thầy cơ, anh chị và các bạn luôn dồi
dào sức khỏe và luôn thành công trong cuộc sống.

Tp.HCM, ngày 15 tháng 7 năm 2009
Sinh viên thực hiện
Mai Văn Ngọc


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện Mai Văn Ngọc, Khoa Quản lý Đất Đai & Thị Trường Bất
Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP.HCM.
Đề tài: “ HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP
TẠI NGÂN HÀNG SACOMBANK CHI NHÁNH CẦN THƠ”
Giáo viên hướng dẩn: TS. Hà Thúc Viên, Bộ môn kinh tế đất và bất động sản,
khoa quản lý đất đai và thị trường bất động sản Trường Đại Học Nơng Lâm TP. HỒ
CHÍ MINH.
Nội dung báo cáo tóm tắt của báo cáo: Đề tài gồm bốn phần: đặt vấn đề, tổng
quan, kết quả nghiên cứu, kết luận, trong đó nội dung chủ yếu của đề tài: tìm hiểu sơ
lược về ngân hàng Sacombank chi nhánh Cần Thơ và chủ yếu của công ty Sacombank
chi nhánh Cần Thơ. Tiến hành nghiên cứu tìm hiểu về họat động thẩm định giá nhà ở
của ngân hàng Sacombank bao gồm: các văn bản pháp luật qui định, kỷ năng thẩm
định, qui trình thẩm định, phương pháp thẩm định giá, kết quả thẩm định giá cho mục

đích thế chấp của ngân hàng. Từ đó tiến hành so sánh, phân tích hoạt động thẩm định
với các ngân hàng khác và các công ty thẩm định. Từ đó rút ra các nhận định đánh giá
qui trình và các hoạt động thẩm định giá, đề xuất hướng hoàn thiện hoạt động và tác
nghiệp thẩm định giá cho mục đích thế chấp của ngân hàng Sacombank chi nhánh Cần
Thơ. Các phương pháp sử dụng của đề tài: chủ yếu sử dụng phương pháp thu thập
thông tin, phương pháp quan sát, phương pháp điều tra, phương pháp phân tích,
phương pháp thống kê, phương phương pháp tổng hợp, phương pháp chuyên gia.
Thời gian thực hiện đề tài trong vong 4 tháng đã đạt được một số kết quả nhất
định:
Hiểu và vận dụng những lý thuyết về qui trình thẩm định giá bất động sản kết
hợp với việc áp dụng các phương pháp định giá để tiến hành định giá cho từng bất
động sản cụ thể như nhà xưởng, nhà kho, nhà ở…..
Đánh giá được phần nào những ưu điểm và hạn chế của dịch vụ thẩm định giá
nhà ở cho mục đích vai thế chấp của ngân hàng Sacombank giúp tránh phần nào
những rủi ro cho công ty và đem lại quyền lợi lớn nhất cho các bên tham gia.
Học hỏi được những kiến thức từ thực tế, kinh nghiệm và tác phong làm việc
của các anh chị, do công tác thẩm định là một dịch vụ kinh doanh cũng như các công
ty kinh doanh thẩm định khác chưa được công khai và cụ thể, mặt khác tuy dịch vụ
thẩm định giá đã có mấy năm nay nhưng vẫn chưa hồn thiện nên việc tiến hành đề tài
cịn gặp nhiều trở ngại và khó khăn. Do đó đề tài còn một số hạn chế nhất định rất
mong sự đóng góp và thơng cảm.


MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ

Trang
1

Mục tiêu ngiên cứu của đề tài ................................................................................... 2

Phạm vi nghiên cứu .................................................................................................. 2
Đối tượng nghiên cứu............................................................................................... 2

PHẦN I: TỔNG QUAN ................................................................................
I.1. Cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản.......................................................3
I.1.1 Cơ sở khoa học.................................................................................................3
1. Một số khái niệm và phân lọai bất động sản .........................................................3
a) Khái niệm, thuộc tính và phân loại bất động sản...................................................3
b) Khái niệm giá trị, giá trị thị trường, giá trị phi thị trường......................................4
2. Cơ sở lý luận định giá...........................................................................................6
a) Khái niệm, vai trị và mục đích thẩm định giá.......................................................6
b) Các nguyên tắc thẩm định giá...............................................................................7
3. Các vấn đề liên quan đến việc cho vay thế chấp....................................................10
4. Các phương pháp thẩm định giá ...........................................................................13
I.1.2 Cơ sở pháp lý ...................................................................................................21
I.1.3 Cơ sở thực tiển .................................................................................................22
I.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu ............................................................................. 22
I.2.1 Đặt điểm địa lý tự nhiên ................................................................................... 22
I.2.2 Về đặt điểm dân cư .......................................................................................... 22
I.2.3 Cơ cấu kinh tế .................................................................................................. 23
I.3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu .................................................................23
I.3.1 Nội dung nghiên cứu ........................................................................................24
I.3.2 Các phương pháp nghiên cứu ...........................................................................24

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ..........................................................
II.1. Tình hình hoạt động kinh doanh của ngân hàng trang........................................26
II.1.1. Tình hình kinh tế xã hội năm 2008 ảnh hưởng đến hoạt động của ngân hàng .26
II.1.2. Cơ cấu tổ chức ...............................................................................................25
II.1.3. Những thuận lợi và khó khăn đối với ngân hàng ............................................27
II.1.4. Kết quả hoạt động thẩm định giá ....................................................................28

II.2. Nguyên tắc điều kiện thế chấp bất động sản của ngân hàng...............................32
II.2.1. Nguyên tắc.....................................................................................................32
II.2.2. Điều kiện thế chấp bất động sản của ngân hàng..............................................33


II.2.3. Thời hạn thế chấp bất động sản ......................................................................34
II.2.4. Qui trình thẩm định giá BĐS thế chấp của ngân hàng ....................................35
II.2.5. Phương pháp thẩm định giá thế chấp của ngân hàng ......................................37
II.2.6. Thẩm định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng........................................37
1. Giới thiệu bất động sản thẩm định ........................................................................37
2. Thẩm định giá theo phương pháp so sánh .............................................................40
II.2.7. Sử dụng phương pháp hồi quy tuyến tính để xác định giá trị bất động sản......44
II.2.8. So sánh giữa phương pháp so sánh và mơ hình hồi quy tuyến tính .................51
II.2.9 Nhận xét và đề xuất giải pháp .........................................................................52
PHẦN KẾT LUẬN.................................................................................................53


DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang
Bảng II.1.1: Số lượng hồ sơ thẩm định giá trong năm 2008 ...........................................28
Bảng II.1.2: Phân loại theo mục đích thẩm định trong năm 2008 ...................................29
Bảng II.1.3: Phân loại theo đối tượng thẩm định trong năm 2008...................................29
Bảng II.1.4: Bảng số lượng hồ sơ thẩm định giá trong 5 tháng đầu năm 2009 ................30
Bảng II.1.5: Phân loại theo mục đích thẩm định trong 5 tháng đầu năm 2009 ................31
Bảng II.1.6: Phân loại theo đối tượng thẩm định trong 5 tháng đầu năm 2009................32
Bảng II.2.1: So sánh phương pháp so sánh và phương phap hồi qui ...............................51
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ
Biểu đồ I.2.1: Cơ cấu kinh tế của thành phố Cần Thơ .................................................... 23
Biểu đồ II.1.1: Biểu đồ số lượng hồ sơ thẩm định giá năm 2008 .................................... 28
Biểu đồ II.1.2: Phân loại theo mục đích được thẩm định năm 2008................................ 29

Biểu đồ II.1.2: Phân loại theo đối tượng được thẩm định năm 2008 ............................... 30
Biểu đồ II.1.3: Biểu đồ số lượng hồ sơ thẩm định giá 5 tháng đầu năm 2009 ................. 30
Biểu đồ II.1.2: Phân loại theo mục đích được thẩm định năm 2008................................ 31
Biểu đồ II.1.4: Phân loại theo đối tượng thẩm định 5 tháng đầu năm 2009..................... 32

DANH MỤC SƠ ĐỒ
Sơ đồ II.1.1: Sơ đồ cơ cấu tổ chức của ngân hàng ........................................................26
Sơ đồ II.2.1: Sơ đồ tóm tắc qui trình thẩm định giá ........................................................35


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS: bất động sản
CBTD: Cán bộ tín dụng
CVK: Cho vay khác
CSHT: Cơ sở hạ tầng
DAĐT: Dự án đầu tư
HĐQT: Hội đồng quản trị
Kh: Kế hoạch
NĐ : Nhà đất
NHNN: Ngân hàng nhà nước
QSDĐ: Quyền sử dụng đất
Th: Thực hiện
TNHH: Trách nhiệm hữu hạn
UBND: Ủy ban nhân dân


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Mai Văn Ngọc

ĐẶT VẤN ĐỀ
Tính cấp thiết của đề tài
Thị trường tài chính (TTTC), bao gồm thị trường tiền tệ, thị trường chứng khoán
(thị trường cổ phiếu, thị trường trái phiếu) và thị trường tín dụng ngân hàng, giữ một
vai trị đặc biệt trong việc phân bổ hữu hiệu các nguồn vốn trong nền kinh tế. Có được
TTTC phát triển lành mạnh là một nhân tố thiết yếu đảm bảo ổn định vĩ mô, tăng
trưởng kinh tế và nâng cao khả năng cạnh tranh của nền kinh tế, nhất là trong bối cảnh
tồn cầu hóa và hội nhập kinh tế quốc tế. Trong thị trường tài chính, thị trường tín
dụng ngân hàng là thị trường hoạt động sôi động nhất với nhiều hình thức giao dịch.
Một trong những hoạt động phổ biến là cho vay thế chấp bằng tài sản mà chủ yếu là
bất động sản.
Bất động sản “cất trữ” một lượng vốn đầu tư trực tiếp cũng như gián tiếp rất lớn đã
làm cho bất động sản trở nên rất hùng mạnh về mặt giá trị. Bên cạnh đó, bất động sản
cịn có đặc tính khơng thể di dời, lâu bền và giá trị bất động sản không bị tiêu hao
trong q trình sử dụng. Nhận thức được những đặc tính cá biệt của bất động sản cũng
như giá trị của bất động sản như trên, một giải pháp nhằm giảm bớt gánh nặng vốn cho
hoạt động kinh doanh, cũng như tạo điều kiện cho người dân nâng cao chất lượng cuộc
sống là huy động lại nguồn vốn đã đầu tư vào bất động sản thông qua thế chấp bất
động sản tại các tổ chức tín dụng. Giải pháp này được thế giới đánh giá là khá ưu việt
vì khơng chỉ huy động được nguồn vốn trở lại đầu tư cho sản xuất kinh doanh mà giá
trị sử dụng của bất động sản không hề mất đi.
Hiện nay, các Ngân hàng thương mại đều có những quy định về cách xác định,
định giá tài sản bảo đảm của khách hàng để làm căn cứ cho vay vốn. Tuy nhiên, quy
định đó cịn có những điểm chồng chéo, khó hiểu làm cho cấp dưới rất khó thực hiện.
Hơn nữa khung giá ngân hàng đặt ra quá thấp so với thực tế, ngành ngân hàng đang rất
lúng túng bởi thị trường BĐS lên xuống thất thường, áp dụng theo giá nhà nước thì
doanh nghiệp khơng hài lịng vì q thiệt thịi, mà để họ tự thỏa thuận với tổ chức tín
dụng lại quá mạo hiểm. Điều này dẫn đến không đáp ứng đủ nhu cầu về vốn cho khách
hàng vì giá trị tài sản được quy định thấp hơn nhiều so với giá trị thực tế của nó
Để tạo điều kiện hơn nữa cho người dân thế chấp làm ăn, các ngân hàng đang từng

bước định giá BĐS sát với giá thị trường và quản lý việc thế chấp chặt chẽ. Điều này
không những giúp các ngân hàng thương mại có cơ sở đầu tư, mà người dân cũng có
cơ hội vay được nhiều vốn hơn, khơng phải đi vay bên ngồi. Đặc biệt, khi giá trị tài
sản được tính đúng, tính đủ sẽ giúp tăng thêm nguồn thu đáng kể hằng năm cho Nhà
nước. Để làm rõ điều này, xuất phát từ thực tế xã hội, được sự đồng ý của khoa quản
lý đất đai và thị trường bất động sản và sự giúp đỡ của giảng viên hướng dẫn TS. Hà
Thúc Viên, người viết thực hiện đề tài “Hoạt động thẩm định giá cho mục đích thế
chấp tại ngân hàng Sacombank chi nhánh Cần Thơ”.
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
- Các văn bản pháp quy, các qui trình, các phương pháp thẩm định giá.
- Thẩm định giá trực tiếp theo qui trình của ngân hàng.

1


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Mai Văn Ngọc

- Đánh giá qui trình thẩm định giá và các hoạt động thẩm định giá, đề xuất hướng
hoàn thiện hoạt động và tác nghiệp thẩm định giá ngân hàng sacombank.
- Vận dụng các kiến thức lý luận về thẩm định giá, các phần mềm ứng dụng trong
thẩm định giá cụ thể là Eview để xây dựng mơ hình hồi qui tuyến tính ứng dụng vào
thực tiễn cho việc thẩm định giá.
Đối tượng nghiên cứu
Các hoạt động thẩm định giá nhà phố của ngân hàng sacombank chi nhánh Cần
Thơ.
Phạm vi nghiên cứu
- Tiềm hiểu hoạt động thẩm định giá và trực tiếp tham gia thẩm định giá một số bất
động sản cụ thể tại ngân hàng.

- Phạm vi không gian: sử dụng số liệu từ năm 2007 đến 2009.

PHẦN I
2


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Mai Văn Ngọc

TỔNG QUAN
I.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
I.1.1 Cơ sở khoa học
1) Một số khái niệm và phân loại bất động sản
a) Khái niệm, thuộc tính và phân loại bất động sản
Sự đa dạng của tài sản khơng thể cho chúng ta một tiêu chí phân loại cụ thể, mà tùy
theo mục đích quản lý và sử dụng người ta có có những cách thức phân chia thành các
loại khác nhau. Một cách phân chia khái quát nhất là phân chia tài sản thành hai loại:
động sản và bất động sản.
* Khái niệm Bất động sản
Điều 181 Bộ luật dân sự Việt Nam qui định:
“Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm:
1. Đất đai
2. Nhà ở, các cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, các cơng trình xây dựng đó
3. Các tài sản khác gắn liền với đất
4. Các tài sản khác do pháp luật quy định.”
Tuy có những khái niệm tương đối rõ ràng nhưng khi đi và thực tế thì việc phân
chia bất động sản hay động sản thì khơng đơn giản, nó gây khơng ít khó khăn cho nhân
viên thẩm định song việc phân chia các tài sản là động sản hay bất động sản thường

không đơn giản. Một cách hiểu phổ biến nhất về bất động sản là: Bất động sản là
những tài sản vật chất không thể di dời được, tồn tại ổn định và lâu dài.
* Thuộc tính của bất động sản
-Tính cố định về vị trí: Chính tính cố định của bất động sản làm cho bất động sản
có những đặc điểm khác biệt so với những hàng hố khác đó là tính cố định. Tính cố
định đó ngồi đất đai cịn có các tài sản gắn liền với đất như nhà ở và các cơng trình
trên đất khơng thể di dời được. Do đó giá trị và lợi ích của bất động sản gắn liền với
từng vị trí và địa điểm cụ thể, những vị trí đó được đánh giá bởi khoảng cách đến các
trung tâm thương mại dịch vụ, văn hóa, y tế, giáo dục,…và phụ thuộc vào sự ảnh
hưởng của những điều kiện đó tới bất động sản.
- Tính cá biệt và khan hiếm: Do đất đai là tài ngun thiên nhiên có giới hạn nên
hàng hố bất động sản có tính khan hiếm….Tính khan hiếm này cộng với tính cố định
về vị trí tạo nên tính cá biệt của hàng hố BĐS, do tính cá biệt đó gây ra những khó
khăn cho nhân viên thẩm định, khơng có một bất động sản nào giống nhau hoàn toàn,
nhưng cũng nhờ đó mà mỗi bất động sản có những nét hấp dẫn riêng nên các nhà kinh
doanh BĐS thường chú ý đến tính dị biệt để tạo ra sự hấp dẫn riêng của từng BĐS.
- Tính lâu dài và bền vững: Đất đai là tài sản vô cùng quý giá và tồn tại mải mải
theo thời gian do thiên nhiên ban tặng, trừ những trường hợp đặc biệt như: địa chấn,
núi lửa, sạt lở,...và chúng ta có thể cải tạo nó làm cho nó tốt hơn và sinh ra nhiều lợi ít
hơn.

3


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Mai Văn Ngọc

- Tính sở hữu chung: Theo luật đất đai Việt Nam quy định: “đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”, Nhà nước qui định quyền và lợi ích của

người sử dụng đất và sở hữu tài sản trên đất. Đây là điểm khác nhau giữa chế độ sở
hữu đất đai của Việt Nam với các nước khác và là điểm cần lưu ý khi tiến hành định
giá.
* Phân loại bất động sản
Với quan niệm và thuộc tính như trên người ta phân chia bất động sản thành những
nhóm sau đây:
- Đất đai:
+ Phải là đất đai không di dời được những loại đất được chở đem bán không phải là
bất động sản như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là Bất
Động Sản).
+ Phải là đất đai được xác định chủ quyền.
+ Đất đai đó phải giá trị nhất định.
- Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà
ở, cơng trình xây dựng đó:
+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời được, hoặc di dời không đáng kể như
nhà ở, nhà hàng, khách sạn, văn phịng, …
+ Các tài sản khác gắn liền khơng thể tách rời với cơng trình xây dựng đó như tủ
âm tường….
+ Các cơng trình đó phải có giá trị nhất định.
+ Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
Như vậy, ở góc độ này bất động sản là những tài sản khơng di dời được dưới góc
độ pháp lý do chúng chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà Nước.
b) Khái niệm giá trị, giá trị thị trường, giá trị phi thị trường
* Khái niệm giá trị
Trong khoa học chính trị kinh tế học, Mác cho rằng giá trị của hàng hoá là do lao
động xã hội của người sản xuất kết tinh trong hàng hố đó. Như vậy, theo quan điểm
này thì đất đai hồn tồn khơng có giá trị vì đất đai là sản phẩm của tự nhiên không do
lao động của con người tạo ra. Nhưng theo quan điểm hiện đại về giá trị của Tôn Thất
Nguyễn Thiêm (Dấu Ấn Thương Hiệu) xem xét ở một mức độ khái quát hơn: “giá trị
sản phẩm bao gồm giá trị hữu hình và giá trị vơ hình”. Giá trị hữu hình phụ thuộc vào

giá trị đầu tư, chi phí, giá thành sản xuất hàng hóa đó; Giá trị vơ hình phụ thuộc vào
tâm lý, nhu cầu, thị hiếu của con người.
Theo đó, giá trị của hàng hố bất động sản bao gồm hai thành phần: Giá trị sử dụng
(giá trị hữu hình) chính là giá trị đầu tư phát triển bất động sản hay còn gọi là chi phí
tạo lập bất động sản, và giá trị (giá trị vơ hình) sinh ra bởi lợi ích thu được từ những
mối quan hệ xã hội. Hai thành phần giá trị này tạo nên giá trị trao đổi của bất động sản
trên thị trường.

4


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Mai Văn Ngọc

* Khái niệm giá trị thị trường
Theo TCVN01 QĐ24/2005/QĐ-BTC: “Giá trị thị trường là giá giao dịch giữa
người mua và người bán trên cơ sở là người mua và người bán đã tìm hiểu tất cả
những thơng tin về bất động sản đó và hiểu rõ những thơng tin dẫn đến việc quyết định
mua trong điều kiện không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như tăng giá do đầu cơ, hay do
thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, có quan hệ huyết
thống”. Giá trị thị trường của tài sản được dựa trên giá trị sử dụng cao nhất và tốt nhất
của tài sản đó. Giá trị thị trường là cơ sở để thẩm định giá các tài sản thông thường.
* Khái niệm giá trị phi thị trường
Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn
cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá
không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị thế chấp, giá trị tài sản đang trong quá
trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài
sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản
có thị trường hạn thuế...

Hầu hết việc thẩm định giá đều dựa trên cơ sở giá trị thị trường. Tuy nhiên, trong
một số trường hợp không thể lấy giá trị thị trường làm cơ sở để định giá mà đòi hỏi
phải dựa trên giá trị phi thị trường.
* Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản
Giá trị của tài sản được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như giá trị sử dụng, sự
khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh tốn... Khi nghiên cứu q trình hình thành giá
trị, thẩm định viên cần phải xem xét và vận dụng những quy luật và nguyên lý kinh tế
liên quan. Bản chất của thẩm định giá tài sản là sự phân tích các yếu tố tác động đến
quá trình hình thành giá trị của tài sản.
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản được chia thành 5 nhóm yếu tố sau:
- Nhóm yếu tố lực lượng chính trị
Luật đất đai quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản
lí bằng việc ban hành hệ thống chính sách và pháp luật qui định rõ quyền lợi và nghĩa
vụ của người sử dụng đất. Giá trị của tài sản nhận đuợc từ những quyền lợi đối với tài
sản đó nên chính sách của quốc gia biểu hiện trong hệ thống pháp luật về sử dụng đất
và sở hữu nhà ở có tác động quan trọng và trực tiếp vào giá trị của bất động sản.
- Nhóm yếu tố xã hội
Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất. nhân tố xã hội
ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là tình trạng ổn định chính trị, an ninh xã
hội, đầu cơ nhà nước, tiến trình đơ thị hóa. đều là yếu tố cần được quan tâm trong công
tác định giá bởi tất cả các yếu tố đó thay đổi đều ảnh hưởng đến giá cả của bất động
sản.

5


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Mai Văn Ngọc

- Nhóm yếu tố kinh tế
Các nhà định giá cần quan tâm đến các lực lượng kinh tế chung có ảnh hưởng đế
giá trị của bất động sản. Các chỉ số kinh tế cần được theo dõi như thước đo sự tiến bộ
kinh tế bao gồm: Tổng sản phẩm quốc dân, thu nhập bình quân theo đầu người, tỷ lệ
thất nghiệp, lượng tiết kiệm cá nhân, các hoạt động đầu tư trên thị trường như thị
trường chứng khoán, thị trường tiền tệ...
- Nhóm nhân tố quốc tế
Sự phát triển cà hồn thiện của thị trường bất động sản là khơng thể tách rời ảnh
hưởng của hoàn cảnh quốc tế. Ảnh hưởng của tình hình chính trị, kinh tế thế giới tới
giá đất được phản ánh trực tiếp thông qua ảnh hưởng đến tình hình kinh tế, chính trị
trong nước.
- Nhân tố khu vực
Nhân tố khu vực có ảnh hưởng rất lớn và trực tiếp đến giá cả của đất đai. Như đã
trình bày, đất đai vốn nằm trong mơi trường tự nhiên xã hội nhất định. Sự tương tác
giữa các môi trương xu quanh trong việc sử dụng đất sẻ có ảnh hưởng đến việc làm
tăng giá trị thửa đất hoặc ngược lại làm giảm giá trị thữa đất.
- Nhân tố cá biệt
Một trong những đặc điểm có trong đất đai là tính cá biệt của chúng, tính cá biệt
chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thữa đất. Mổi đặc trưng riêng của thữa đất sẻ
ảnh hưởng trực tiếp đến giá thữa đất đó như vị trí, diện tích, chiều rộng chiều sâu, hình
dáng, độ dốc, hạn chế của qui hoạch đơ thị…
- Các yếu tố khác
Chi phí, sự hữu dụng, yếu tố cơ sở hạ tầng, yếu tố tâm lý văn hoá xã hội...
2) Cơ sở lý luận định giá
a) Khái niệm, vai trị và mục đích thẩm định giá
* Khái niệm thẩm định giá bất động sản
Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu bất động
sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những
điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp.
* Vai trị và mục đích của thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá bất động sản có thể được xem như là một thao tác bắt buộc phải tiến
hành khi thực hiện các giao dịch có liên quan đến bất động sản, đặc biệt là trong các
trường hợp thế chấp, bảo lãnh để vay vốn ngân hàng. Bởi vì mọi việc có liên quan đến
các hoạt động kinh doanh đều chịu tác động và chi phối của khái niệm giá trị, trong
khi đó thẩm định giá được hiểu một cách đơn giản là xác định giá của bất động sản
trên thị trường.

6


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Mai Văn Ngọc

* Vai trò của định giá bất động sản
- Đối với Nhà nước: Cơng tác định giá góp phần quan trọng vào cơng tác quản lý
và kiểm sốt của Nhà nước đối với thị trường bất động sản, như: tính thuế, thu tiền sử
dụng đất, thu lệ phí trước bạ, bồi thường thiệt hại, bình ổn giá cả nhà đất trên thị
trường,...
- Đối với tư nhân: Định giá được xem như là 1 hoạt động hỗ trợ cho sự phát triển
trong q trình kinh doanh. Bởi, thơng qua hoạt động này doanh nghiệp có thể biết
được tổng giá trị tài sản của mình trên thị trường tại thời điểm đó để dự báo nguồn đầu
tư tham gia vào các hoạt động kinh doanh khác. Riêng đối với các cá nhân, hoạt động
này được xem như là một dịch vụ nhằm hỗ trợ cho việc thực hiện các giao dịch mua
bán chuyển nhượng khi mà họ không nắm bắt được giá cả tài sản trên thị trường.
Tóm lại, thẩm định giá có vai trị quan trọng trong việc giúp chúng ta đưa ra các
quyết định liên quan đến việc mua bán, đầu tư phát triển, quản lý, cho thuê, bảo hiểm,
cầm cố... Nói cách khác, nó phục vụ cho tất cả những ai quan tâm đến đất đai và nhà ở.
* Mục đích thẩm định giá bất động sản
Trên thực tế có rất nhiều trường hợp khác nhau yêu cầu phải định giá và ứng với

mỗi thời điểm định giá thì giá trị tài sản sẽ khác nhau, đôi khi cùng 1 bất động sản ở tại
một thời điểm cụ thể nhưng kết quả định giá khác nhau, mà nguyên nhân chủ yếu phụ
thuộc vào mục đích của việc định giá. Việc xác định mục đích định giá mang ý nghĩa
rất quan trọng trong việc xác định cơ sở của định giá là theo giá thị trường hay phi thị
trường, đồng thời việc xác định mục đích định giá cịn là nền tảng trong việc chọn lựa
phương pháp định giá.
Mục đích thẩm định giá bất động sản bao gồm:
- Bảo toàn tài sản.
- Mua bán tài sản.
- Biến động chủ quyền tài sản của doanh nghiệp.
- Thực hiện nghiệp vụ tài sản nhà đất.
- Nghiệp vụ tài chính.
- Phục vụ tính thuế.
- Nghiệp vụ thanh toán.
- Phục vụ tư vấn.
b) Các nguyên tắc định giá
Các nguyên tắc cơ bản trong định giá BĐS trước hết được hiểu đó là các nguyên
tắc kinh tế, chúng có liên quan mật thiết đến các học thuyết kinh tế và thường được
thừa nhận. Các nguyên tắc này rất ít khi được xem xét một cách riêng rẽ mà người ta
thường sử dụng các nguyên tắc này trong mối quan hệ chặt chẽ với nhau.

7


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Mai Văn Ngọc

* Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao và tốt nhất nếu tại thời điểm định

giá cho thấy bất động sản đó có khả năng cho thu nhập ròng (thu nhập thực) lớn nhất
trong một khoảng thời gian cho trước.
Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối
đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ
thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản.
Nội dung của nguyên tắc thể hiện ở 4 mặt sau:
- Về mặt vật chất: khi nó thoả mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất.
- Về mặt pháp luật: khi mà việc sử dụng bất động sản phải hợp pháp.
- Về mặt sử dụng: khi bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị
hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất.
- Về mặt thời gian: khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất.
* Nguyên tắc cung - cầu
Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản đó
trên thị trường. Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài
sản, giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản.
* Nguyên tắc thay đổi
Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành nên giá trị
của nó. Nguyên tắc này cho rằng giá trị thị trường của một bất động sản cụ thể khơng
bao giờ giữ ngun vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, Nhà nước và pháp luật, xã hội
và môi trường luôn tác động làm thay đổi giá trị của bất động sản. Nguyên tắc thay đổi
luôn kết hợp với nguyên tắc dự báo.
* Nguyên tắc thay thế
Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình sử
dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của tài
sản này đến tài sản khác. Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán
ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước. Một người thận trọng sẽ khơng
trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và một thời
điểm.
Ngun tắc thay thế đóng vai trị là cơ sở cho ba phương pháp định giá bất động
sản: phương pháp chi phí, phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập.

* Nguyên tắc cân bằng
Các yếu tố cấu thành của tài sản cần phải cân bằng để tài sản đạt được khả năng
sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất. Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt nhất và
có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích xem liệu đã đạt tới sự cân bằng chưa.
Nguyên tắc cân bằng có ý nghĩa kép: khi áp dụng đối với một bất động sản riêng
biệt: nguyên tắc này cho rằng giá thị trường tối đa của bất động sản chỉ đạt được khi có
sự cân bằng giữa các yếu tố tạo nên bất động sản đó; khi áp dụng vào một vùng hay
một khu vực cụ thể, nguyên tắc cân đối chỉ ra rằng giá thị trường tối đa của một bất
động sản có thể đạt tới khi quỹ đất dành cho việc xây dựng BĐS được sử dụng hợp lý.

8


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Mai Văn Ngọc

* Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm
Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất định,
sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng độ lớn của thu nhập tăng thêm sẽ giảm dần.
Nguyên tắc này cũng hoàn toàn đúng đối với đầu tư vào lĩnh vực bất động sản.
* Nguyên tắc phân phối thu nhập
Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai, vốn,
lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này. Việc đánh giá các
yếu tố trên được thực hiện thông qua hoạt động xem xét đánh giá giá trị của từng yếu
tố, để đảm bảo tính đồng nhất về mặt giá trị thường trong quá trình đánh giá người ta
thường đưa giá trị của từng yếu tố về cùng một mặt bằng thời gian. Nếu việc phân phối
được thực hiện theo ngun tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập cịn lại sau khi đã
phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai.
* Nguyên tắc đóng góp

Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ tồn bộ tài sản
có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó. Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một
bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao
nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản.
* Nguyên tắc phù hợp
Trong thực tế một bất động sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau,
trong đó mục đích sử dụng đất là căn cứ pháp lý và giữ vai trị chi phối mục đích sử
dụng của toàn bộ bất động sản. Tài sản cần phải phù hợp với mơi trường của nó nhằm
đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất.
* Nguyên tắc cạnh tranh
Thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo, bởi vậy tính chất
và mức độ cạnh tranh không gay gắt như các loại hàng hố thơng thường. Lợi nhuận
cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, ngược lại, cạnh tranh quá mức có thể làm giảm
lợi nhuận và cuối cùng có thể khơng cịn lợi nhuận. Do đó, giá trị của tài sản được hình
thành là kết quả của sự cạnh tranh trên thị trường.
* Nguyên tắc dự báo
Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong
tương lai. Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những
người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước. Việc ước tính giá trị
của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ
quyền sử dụng tài sản của người mua.

9


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Mai Văn Ngọc

3. Các vấn đề liên quan đến việc cho vay thế chấp

* Khái niệm, thủ tục và hình thức thế chấp
a) Khái niệm
Theo luật dân sự thì thế chấp tài sản là việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản là BĐS
thuộc sở hữu hợp pháp của mình thế chấp cho bên cho quyền để bảo đảm việc thực
hiện nghĩa vụ dân sự.
Trong quan hệ tín dụng: thế chấp là người đi vay đem tài sản là BĐS thuộc quyền
sở hữu hợp pháp của mình thế chấp cho ngân hàng cho vay để vay một số tiền nhất
định và dùng tài sản đó để bảo đảm cho số nợ vay. Nếu khi đến hạn mà người đi vay
không thực hiện nghĩa vụ trả nợ hoặc trả không hết nợ cho ngân hàng cho vay thì ngân
hàng cho vay được quyền phát mãi tài sản thế chấp để thu nợ.
b) Thủ tục và hình thức thế chấp
Bên thế chấp tài sản, căn cứ vào nhu cầu vay vốn để sản xuất kinh doanh tiến hành
đàm phán sơ bộ với ngân hàng. Nếu được ngân hàng đồng ý thì tiến hành các thủ tục
sau đây:
- Làm đơn xin vay.
- Lập giấy cam kết thế chấp tài sản (văn bản thế chấp).
- Văn bản cam kết được xác định bởi chữ kí, dấu (nếu là pháp nhân) của người đại
diện cho bên thế chấp hoặc của những người đồng sở hữu. Về phía ngân hàng (bên
nhận thế chấp) khi nhận văn bản cam kết, cần bố trí các bộ phận viên tiến hành xác
minh và đánh giá tài sản thế chấp.
- Xác định vị trí, địa điểm, lắp đặt…của tài sản thế chấp.
- Định giá tài sản thế chấp: Nếu nhà cửa đất đai…khi định giá cần căn cứ vào mức
giá cả tại thị trường địa phương trong phạm vi khung giá quy định của cơ quan tài
chính - xây dựng ở địa phương. Nếu là các tài sản khó định giá, thì cần phải thuê các
cơ quan chuyên môn để định giá.
- Căn cứ vào văn bản cam kết này, cùng bản xác minh và định giá tài sản thế chấp,
một hợp đồng thế chấp sẽ được soạn thảo gồm các nội dung cơ bản sau đây:
- Họ tên, chức vụ của người đại diện bên thế chấp tài sản.
- Tên, địa chỉ kinh doanh của bên vay vốn.
- Số hiệu tài khoản, tiền gửi:……… tại ngân hàng.

- Các loại tài sản thế chấp (ghi số lượng và tình trạng).
- Giá từng loại và toàn bộ tài sản thế chấp.
- Chứng nhận quyền sở hữu và tài sản giao cho bên nhận thế chấp giữ.
- Số tiền cho vay được đảm bảo bằng tài sản thế chấp.
- Thời hạn thế chấp.
- Thời hạn hiệu lực của hợp đồng.
- Phương thức xử lý khi vi phạm hợp đồng.
- Cam kết của các bên liên quan để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng.
- Hợp đồng thế chấp lập thành ít nhất là 3 bản có đủ chữ kí, dấu của các bên liên

10


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Mai Văn Ngọc

quan. Hợp đồng thế chấp chỉ có giá trị pháp lý khi nó đã được chứng nhận của cơ quan
cơng chứng nhà nước hoặc chính quyền địa phương.
c) Bên thế chấp có quyền lợi
- Trong thời gian thế chấp tài sản bên thế chấp có quyền:
- Sử dụng tài sản thế chấp có thể khai thác cơng dụng nó (ở, làm việc, hoa lợi…).
- Được nhận lại các giấy tờ gốc về sở hữu tài sản khi hòan thành nghĩa vụ.
- Được bồi thường vất chất hoặc các chi phí khác trong trường hợp bên nhận thế
chấp vi phạm các điều khoản của hợp đồng.
- Từ chối các yêu cầu của ngân hàng không đúng với các thỏa thuận trong hợp
đồng tín dụng.
- Khiếu nại, khởi kiện việc vi phạm hợp đồng tín dụng theo quy định của pháp luật.
d) Đối với bên nhận thế chấp có trách nhiệm
- Thường xuyên kiểm tra để ngăn chặn việc vi phạm hợp đồng thế chấp tài sản;

- Bảo quản tốt tài sản thế chấp (trong trường hợp bên nhận thế chấp giữ và bảo
quản tài sản thế chấp).
- Trả đầy đủ và nguyên vẹn các giấy tờ đã nhận bảo quản để thế chấp hoặc các tài
sản đã nhận được trước đây khi bên thế chấp đã thanh toán hết nợ gốc và tiền lãi khi
kết thúc hợp đồng thế chấp.
- Bồi thường thiệt hại cho bên thế chấp nếu trong khi bảo quản tài sản đã làm hư
hỏng, giảm giá trị.
- Chịu trách nhiệm phục chế các giấy tờ thế chấp nếu khơng cịn ngun vẹn.
- Thực hiện đúng thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp.
- Lưu giữ hồ sơ thế chấp phù hợp với quy định của pháp luật.
- Bên nhận thế chấp không được hạn chế bên thế chấp đầu tư hoặc người thứ 3 đầu
tư vào tài sản thế chấp để làm tăng giá trị tài sản đó.
e) Quyền của bên nhận thế chấp (bên cho vay)
- Giữ bản chính các giấy tờ về sở hữu tài sản thế chấp (hoặc bản sao nếu tài sản thế
chấp ở nhiều nơi) hoặc giữ và bảo quản tài sản thế chấp (nếu hợp đồng có quy định
điều đó).
- Có thể được sử dụng để khai thác công dụng của tài sản thế chấp theo sự thỏa
thuận giữa 2 bên.
- Yêu cầu các cơ quan chuyển nhượng ngăn chặn việc mua bán sang những tài sản
đang thế chấp của mình.
- Yêu cầu các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho tổ chức đấu giá tài sản thế
chấp khi bên vay khơng hịan thành nghĩa vụ trả nợ.
- u cầu khách hàng cung cấp tài liệu chứng minh dự án đầu tư, phương án sản
xuất, kinh doanh, dịch vụ hoặc dự án đầu tư, phương án phục vụ đời sống khả thi, khả
năng phục vụ tài chính của mình và của người bảo lãnh trước khi có quyết định cho
vay.

11

Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Mai Văn Ngọc

- Từ chối yêu cầu vay vốn của khách hàng nếu thấy không đủ điều kiện vay vốn,
dự án vay vốn hoặc phương án vay vốn khơng có hiệu quả, không phù hợp với pháp
luật hoặc NHNN không đủ nguồn vốn để cho vay.
- Kiểm tra, giám sát quá trình vay vốn, sử dụng vốn vay và trả nợ của khách hàng.
- Chấm dứt việc cho vay, thu hồi nợ trước hạn khi phát hiện khách hàng cung cấp
thông tin sai sự thực, vi phạm hợp đồng thế chấp.
- Khởi kiện khách hàng vi phạm hợp đồng tín dụng hoặc người bảo lãnh theo quy
định của pháp luật.
- Khi đến hạn trả nợ mà khách hàng không trả nợ, nếu các bên khơng có thỏa thuận
khác thì ngân hàng có quyền bán tài sản làm bảo đảm tiền vay theo sự thỏa thuận trong
hợp đồng để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật hoặc yêu cầu người bảo lãnh thực
hiện nghĩa vụ bảo lãnh trong trường hợp khách hàng được bảo lãnh vay vốn.
- Miễn, giảm lãi tiền vay thực hiện theo hướng dẫn hiện hành của ngân hàng NN
Việt Nam, gia hạn nợ, điều chỉnh kỳ hạn trả nợ thực hiện theo quy định này, mua bán
nợ theo quy định của NHNN Việt Nam và thực hiện việc đáo nợ, khoanh nợ, xóa nợ
theo quy định của pháp luật.
* Giải chấp và xử lý BĐS thế chấp
a) Giải chấp
Khi bên vay trả hết nợ gốc và lãi cho ngân hàng theo thời hạn quy định thì ngân
hàng cần tiến hành các thủ tục giải phóng tài sản thế chấp cho bên đi vay. Nếu bên đi
vay chưa trả hết nợ song số còn lại được đảm bảo bằng một hình thúc khác thì ngân
hàng cũng sẽ tiến hành thủ tục giải chấp cho bên vay. Khi giải chấp, nếu trước đây khi
nhận thế chấp bằng giấy tờ gốc hoặc bằng tài sản thì bây giờ ngân hàng sẽ giao trả lại
cho bên thế chấp các giấy tờ hoặc tài sản đã nhận bảo quản trước đây.
Bên thế chấp tài sản phải kí xác nhận đã nhận đủ chứng từ (hoặc tài sản) vào biên
bản giao nhận chứng từ và tài sản thế chấp sau khi đã nhận được các giấy tờ hoặc tài

sản tương ứng.
b) Xử lý tài sản thế chấp
Nếu đến hạn mà bên đi vay không trả được nợ ngân hàng hoặc đã gia hạn mà bên
vay vẫn không thực hiện việc trả nợ hoặc khơng cịn con đường nào giải quyết tốt hơn
thì bên cho vay (bên nhận thế chấp) được quyền yêu cầu cơ quan chức năng cho tiến
hành phát mãi tài sản thế chấp. Khi có quyết định của cơ quan có thẩm quyền (Tịa Án
Kinh Tế) thì việc phát mãi mới được thực hiện và theo nguyên tắc sau đây:
- Phải thông báo công khai trên phương tiện thông tin đại chúng.
- Tổ chức đấu giá công khai.
- Thực hiện phát mại thông qua công ty dịch vụ bán đấu giá tài sản.
- Tiền thu được do phát mãi tài sản thế chấp được dùng để trả theo thứ tự như sau:
- Trả các chi phí có liên quan đến điều tra kiện tụng…
- Trả các chi phí có liên quan đến phát mãi (phí phải trả cho cơng ty dịch vụ bán
đấu giá).
- Trả nợ gốc cho ngân hàng.

12


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Mai Văn Ngọc

- Trả lãi vay.
- Phần còn lại chuyển trả cho người sở hữu tài sản.
- Nếu người sở hữu không cịn thì chuyển cho người thừa kế.
Việc phát mãi BĐS thế chấp được gọi là thành công phải thỏa mãn 2 điều kiện sau
đây:
- Giá trúng đấu giá: Tối thiểu phải bằng mức khởi điểm do hội đồng quy định.
- Người trúng đấu giá đã thực hiện việc thanh toán để xác lập quyền sở hữu đối

với tài sản đó.
- Trong trường hợp tiền phát mãi tài sản thế chấp khơng đủ để trả nợ cho ngân
hàng thì bên vay vốn phải có nghĩa vụ trả hết nợ cho ngân hàng trong một thời hạn
nhất định mà tòa án quy định.
4. Các phương pháp thẩm định giá
Để ước tính giá trị bất động sản người ta có thể áp dụng nhiều phương pháp khác
nhau tuỳ thuộc vào mục đích và đặc điểm của từng loại bất động sản. Hiện nay có 5
phương pháp định giá bất động sản được sử dụng phổ biến nhất đó là:
1. Phương pháp so sánh hay còn gọi là phương pháp so sánh thị trường
2. Phương pháp chi phí thay thế khấu hao
3. Phương pháp thặng dư
4. Phương pháp vốn hóa thu nhập
5. Phương pháp lợi nhuận
Trong việc sử dụng các phương pháp để tiến hành thẩm định giá khơng có phương
pháp nào là chính xác nhất mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất, cịn các phương
pháp khác có thể sử dụng để kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất đó. Việc
xác định các phương pháp thích hợp phụ thuộc vào các yếu tố như: Thuộc tính của bất
động sản, sự tin cậy và khả năng sử dụng của các dữ liệu thị trường, mục tiêu của việc
thẩm định giá.
a) Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp được sử dụng phổ biến và rộng rãi
nhất. Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của
một bất động sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các bất động sản tương tự có
thể so sánh đã được mua bán trên thị trường.

13


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Mai Văn Ngọc

* Các nguyên tắc cần áp dụng khi sử dụng
- Nguyên tắc thay thế: Một nhà đầu tư có lý trí sẽ khơng trả giá cho một bất động
sản nhiều hơn chi phí để mua một bất động sản khác có cùng sự hữu ích như nhau.
- Ngun tắc sự đóng góp: q trình điều chỉnh có ước tính sự tham gia đóng góp
của các yếu tố hay bộ phận của bất động sản đối với tổng số giá thị trường của nó.
- Nguyên tắc so sánh: theo nguyên tắc này, bất động sản dùng để so sánh với bất
động sản cần định giá phải là bất động sản đã có bán trên thị trường hoặc ít nhất cũng
đã rao bán trên thị trường.
* Yêu cầu
- Những bất động sản dùng để so sánh phải là những bất động sản tương tự hoặc
gần tương tự như bất động sản cần định giá.
- Chỉ nên sử dụng những kết quả của các cuộc mua bán bất động sản mà giá của nó
là giá thị trường, thời gian mua bán gần với thời điểm định giá, có sự rao bán trên các
phương tiện thông tin đại chúng, diễn ra khi bên bán và mua có nhu cầu mua và có sự
thoả thuận về giá cả, có kiểm tra những thơng tin thị trường một cách chặt chẽ.
* Phạm vi áp dụng
- Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng tốt nhất cho các bất động sản có tính
đồng nhất như các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà cùng xây dựng một kiểu, các
ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng và cho đất trống trong khu vực
dân cư và thương mại dịch vụ.
- Phương pháp so sánh trực tiếp đối với đất đai là khu công nghiệp, bất động sản
khác dùng để sử dụng vào các mục đích cơng cộng trên thực tế thường ít khi được áp
dụng vì chúng rất khó so sánh.
* Các bước tiến hành
Khi thẩm định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp cần phải tuân thủ theo các
bước sau đây:
- Tìm kiếm thơng tin về những tài sản được giao dịch trong thời gian gần đây mà
có thể so sánh với bất động sản mục tiêu cần định giá về các mặt như đặc điểm vật lý

của bất động sản, vị trí, thời gian bán, quy mơ, hình thể, mơi trường.…
- Tiến hành kiểm tra các tài sản có thể so sánh để xác định giá trị của nó và đảm
bảo rằng các tài sản này có thể so sánh được.
- Lựa chọn một số tài sản có thể so sánh được (khoảng 3 cái - 6 cái)
- Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau (tốt hơn hoặc xấu hơn) của
mỗi tài sản so sánh so với tài sản mục tiêu và tiến hành điều chỉnh (tăng hoặc giảm)
- Bước cuối cùng là ước tính giá trị của bất động sản cần định giá trên cơ sở giá
bán có thể so sánh được sau khi đã điều chỉnh.
Khi tiến hành phương pháp so sánh trực tiếp cần lưu ý là các tài sản sử dụng để so
sánh nên là các tài sản tương tự trong cùng khu vực lân cận, với các giao dịch bán mới
được tiến hành. Trong trường hợp nhà thẩm định khơng tìm được những so sánh trực
tiếp đáp ứng được yêu cầu thì phương pháp so sánh trực tiếp khơng thể áp dụng được.

14


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Mai Văn Ngọc

* Các yếu tố so sánh có tác động đến giá trị của bất động sản
- Các yếu tố thuộc về đặc điểm vật lý của bất động sản: hình dáng, quy mơ, địa
điểm, cơng trình kiến trúc trên đất, địa thế,…
- Tình trạng pháp lý của bất động sản: cần xem xét mức độ hoàn chỉnh về pháp lý
của bất động sản, mức độ hồn chỉnh càng cao thì giá trị càng lớn. Hiện nay, nước ta
đang trong giai đoạn hồn chỉnh cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho
người sử dụng đất, thông tin quy hoạch lại chưa rõ ràng. Vì vậy, khi định giá cần lưu ý
đến tính chất pháp lý của bất động sản và các giấy tờ có liên quan.
- Các cơng trình xây dựng trên đất: cơng trình chính và các hạng mục cơng trình
phụ trên đất. Các cơng trình xây dựng trên đất là một bộ phận quan trọng cấu thành bất

động sản và đóng góp vào giá trị của bất động sản, tính hữu dụng, tính thẩm mỹ của
bất động sản đó.
* Q trình điều chỉnh
Sau khi thu thập và phân tích các bất động sản so sánh thì tiến hành điều chỉnh giá
trị của bất động sản thẩm định dựa trên cơ sở đã phân tích. Chỉ tiến hành điều chỉnh
khi đã lựa chọn được các bất động sản so sánh thật sự phù hợp và quá trình điều chỉnh
tuân thủ những điều sau: tài sản đối tượng thẩm định là chuẩn, nếu tài sản so sánh tốt
hơn thì giá trị giao dịch được điều chỉnh xuống và ngược lại; Các điều chỉnh không
nên quá chi tiết hay quá vụn vặt, mà nên xem xét đến các nhân tố khác biệt hay khơng
khác biệt đó tạo ra giá trị của bất động sản; Mỗi sự điều chỉnh cần phải dựa trên chứng
cớ thị trường.
Có hai phương pháp điều chỉnh: theo số tiền tính gộp (tổng giá trị bất động sản),
hay điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm từng bộ phận trên cơ sở cộng, trừ, nhân, chia đơn
giản.
* Ưu điểm
- Phương pháp so sánh dễ thực hiện và hầu như khơng gặp khó khăn về kỹ thuật.
-Phương pháp nay thể hiện sự đánh giá về giá trị thị trường vì vậy có cơ sở vững
chắc được cơ quan pháp lý công nhận.
- Phương pháp so sánh thị trường là phương pháp đầu vào cho nhiều phương pháp
định giá khác. Thông thường thẩm định viên sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp
với các phương pháp định giá khác.
* Hạn chế
- Phương pháp so sánh trực tiếp khơng có cơng thức hay mơ hình cố định mà nó
dựa trên các giao dịch thị trường để cung cấp dấu hiệu của giá trị. Nó địi hỏi nhiều
kinh nghiệm và kiến thức thị trường vững vàng.
- Phụ thuộc nhiều vào tính ổn định của thị trường. Nếu thị trường có biến động thì
phương pháp so sánh trực tiếp này khó chính xác. Địi hỏi phải tìm được các bất động
sản tương tự mới có thể thực hiện so sánh được.
- Chất lượng của thông tin phải cao: thông tin phải phù hợp, kịp thời, chính xác,
kiểm tra được và đáng tin cậy. Dữ liệu thị trường mang tính chất lịch sử: phương pháp

so sánh thị trường mang tính chất tĩnh trong khi đó thị trường ln biến động, cho nên
các thơng tin mang tính chất lạc hậu.
15


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Mai Văn Ngọc

b) Phương pháp chi phí
Phương pháp chi phí dựa trên cơ sở là người mua có đủ thơng tin và dự tính hợp lý
thì khơng bao giờ trả giá cho một tài sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra để mua đất và
xây dựng cơng trình có ích tương tự.
* Các nguyên tắc cần áp dụng sử dụng
- Nguyên tắc thay thế: giá trị của tài sản hiện có có thể được tính bằng chi phí làm
ra một tài sản tương tự như một vật thay thế.
- Nguyên tắc ước tính chi phí tái tạo một bất động sản cho rằng: có thể tái tạo một
tài sản dựa trên giá hiện hành của một tài sản khác cũng dùng loại vật liệu giống hoặc
tương tự với loại vật liệu tạo thành tài sản gốc.
Sự khác nhau giữa chi phí tái tạo và chi phí thay thế chính là thước đo sự lạc hậu
về chức năng hoặc kiểu dáng của tài sản.
* Yêu cầu
- Để đảm bảo tính giá thành chính xác, các khoản chi phí tái tạo ra bất động sản
phải được tính đủ, tính đúng.
- Phải nắm được các quy định hiện hành của Nhà nước về đơn giá xây dựng/m2 cho
từng loại nhà, cấp nhà.
* Phạm vi áp dụng
- Phương pháp chi phí thường được áp dụng để định giá những tài sản ít có bán
trên thị trường với giả thiết rằng bất động sản được định giá bao gồm cả đất và cơng
trình gắn liền với đất.

- Thẩm định giá phục vụ cho công việc bảo hiểm.
- Phương pháp chi phí được sử dụng như là sự kiểm định đối với các phương pháp
định giá khác.
* Các bước tiến hành
- Ước tính giá trị của miếng đất mục tiêu thẩm định, coi như miếng đất đó cịn
trống và giả sử rằng sự sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất.
- Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế những cơng trình
xây dựng hiện có trên miếng đất.
- Ước tính tổng số tiền giảm giá tích luỹ của các cơng trình xây dựng hiện có trên
đất xét trên tất cả mọi nguyên nhân. Sự giảm giá đó được chia thành ba loại: giảm giá
tự nhiên, giảm giá lỗi thời bên ngoài, giảm giá lỗi thời chức năng.
- Ước tính giá trị của bất động sản cần định giá:
Giá trị thị trường của bất động sản = Giá thị trường của lô đất trống + Chi phí xây
dựng cơng trình.
Trong đó:
Chi phí xây dựng cơng trình = diện tích sàn xây dựng x đơn giá xây dựng cho 1m2
sàn xây dựng - giá trị khấu hao.

16


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Mai Văn Ngọc

Giá trị khấu hao được tính như sau:
Khấu hao theo thời gian:
Tỷ lệ khấu hao (%) = Số năm sử dụng / tuổi thực tế của cơng trình
Giá trị khấu hao = Giá trị cơng trình * tỷ lệ khấu hao
* Cách tính giảm giá tích luỹ

- Đối với hao mòn vật chất: Căn cứ vào tuổi thọ và căn cứ vào sự hư hỏng hao mòn
của các kết cấu chủ yếu để tính chất lượng cịn lại của cơng trình.
Chất lượng cịn lại của cơng trình (%) = Tỷ lệ chất lượng cịn lại của các kết cấu
chính x tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính so với tổng giá trị của cơng trình.
- Đối với hao mịn lỗi thời chức năng: căn cứ vào chi phí để khắc phục sự lỗi thời
chức năng của cơng trình
- Đối với giảm giá do lỗi thời bên ngoài căn cứ vào mức độ giảm sút để tính mức
độ giảm giá. Trường hợp sử dụng đất khơng tương thích hoặc sự suy thoái kinh tế hoặc
các yếu tố kinh tế khác thì căn cứ vào tình hình thị trường để ước tính sự giảm giá.
Một cách tổng qt ta có cơng thức tính giá trị thị trường của bất động sản theo
phương pháp chi phí như sau:
GBĐS = GĐ + PTT - GKH
Trong đó:
GBĐS: là giá của bất động sản
GĐ: là giá trị của đất
PTT: là chi phí thay thế hay chi phí tái tạo nên cơng trình trên đất
GKH: giá trị khấu hao do thời gian sử dụng.
* Ưu điểm
- Phương pháp chi phí có ưu điểm của phương pháp so sánh trực tiếp.
- Được sử dựng phổ biến và được nhiều người chấp nhận
- Dường như đơn giản đối với những người am hiểu về lĩnh vực xây dựng
* Hạn chế
- Chi phí khơng phải lúc nào cũng bằng với giá trị và có những chi phí khơng tạo ra
giá trị.
- Việc ước tính khấu hao có thể mang tính chủ quan và khó thực hiện do có những
khác nhau trong định nghĩa và thuật ngữ khơng có một phương pháp chung nào để ước
tính khấu hao.
- Thẩm định viên phải có kiến thức nhất định về xây dựng về giá thành xây dựng
và phải có kinh nghiệm.
- Do phương pháp chi phí sử dụng những dữ liệu thị trường nên hạn chế của

phương pháp so sánh trực tiếp cũng là hạn chế của phương pháp chi phí.

17