TÌM HIỂU NHỮNG YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN TÌNH HÌNH GIAO DỊCH NHÀ Ở TẠI QUẬN TÂN PHÚ TỪ NĂM 2007 ĐẾN THÁNG 62009

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

TÌM HIỂU NHỮNG YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
TÌNH HÌNH GIAO DỊCH NHÀ Ở TẠI QUẬN TÂN PHÚ
TỪ NĂM 2007 ĐẾN THÁNG 6/2009

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

:
:
:
:
:

Nguyễn Thị Minh Hiếu
05135007
DH05TB
2005 – 2009
Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

-TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2009-

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN

NGUYỄN THỊ MINH HIẾU

TÌM HIỂU NHỮNG YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
TÌNH HÌNH GIAO DỊCH NHÀ Ở TẠI QUẬN TÂN PHÚ
TỪ NĂM 2007 ĐẾN THÁNG 6/2009

Giáo viên hướng dẫn: KS. Đặng Quang Thịnh
(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)

Ký tên

Đặng Quang Thịnh

- Tháng 7 năm 2009 -


Con xin chân thành cảm ơn Cha Mẹ – người đã sinh ra và nuôi nấng con lớn
thành người để con có được tương lai và cuộc sống có ích như ngày hôm nay.
Em xin cảm ơn Ban Giám Hiệu Trường Đại học Nông Lâm thành phố Hồ
Chí Minh, Khoa Quản lý Đất Đai & Bất Động Sản, cùng toàn thể quý thầy cô đã dạy
dỗ, truyền đạt những kiến thức và kinh nghiệm quý báu để em làm hành trang bước
vào cuộc sống.
Em xin chân thành cảm ơn Thầy Đặng Quang Thịnh – đã nhiệt tình quan tâm,
giúp đỡ và chỉ dẫn cho em trong suốt quá trình thực tập và hoàn thành luận văn tốt
nghiệp này.

Xin gởi lời cảm ơn đến các anh chị trong Phòng Tài nguyên – Môi trường quận
Tân Phú đã nhiệt tình giúp đỡ em trong quá trình thực hiện đề tài naøy
Đồng thời tôi cảm ơn các bạn cùng lớp Quản lý Thị trường Bất dộng sản K31
và những người bạn thân đã luôn giúp đỡ và chia sẻ với tôi trong suốt quá trình học
tập.

Sinh viên

Nguyeãn Thò Minh Hiếu

ii


TÓM TẮT
–♣—
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Minh Hiếu, Khoa Quản lý Đất đai & Bất
động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài: TÌM HIỂU NHỮNG YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN TÌNH HÌNH
GIAO DỊCH NHÀ Ở TẠI QUẬN TÂN PHÚ TỪ NĂM 2007 ĐẾN THÁNG 6/2009
Giáo viên hướng dẫn: KS. Đặng Quang Thịnh, Bộ môn Công Nghệ Địa
Chính, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí
Minh.
Nội dung tóm tắt của báo cáo:
Tìm hiểu về tình hình giao dịch nhà ở tại quận Tân Phú. Trong đó chủ yếu tìm
hiểu về những yếu tố ảnh hưởng đến tình hình giao dịch nhà ở tại và những yếu tố cấu
thành giá thị trường bất động sản. Từ đó rút ra nhận xét về thị trường nhà ở tại đây,
đánh giá tình hình giao dịch nhà ở tại đây, đề xuất các biện pháp nâng cao hiệu quả
công tác quản lý và quy hoạch phát triển nhà ở tại quận Tân Phú.
Những phương pháp sử dụng để nghiên cứu đề tài:
Phương pháp điều tra thu thập số liệu, phương pháp bản đồ, phương

pháp chuyên gia, phương pháp thống kê, hương pháp phân tích, tổng hợp.
Đề tài được thực hiện trong vòng 04 tháng và đạt được một số kết quả sau:
- Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến tình hình giao dịch nhà ở và các
yếu tố cấu thành giá thị trường bất động sản.
- Đề xuất các biện pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý và phát triển nhà ở tại địa
bàn quận Tân Phú

iii


MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ .................................................................................................. Trang 1
PHẦN I TỔNG QUAN ...............................................................................................3
I.1. Cơ sở lí luận của vấn đề nghiên cứu........................................................................3
I.1.1. Cơ sở khoa học .......................................................................................3
I.1.2. Cơ sở pháp lí có liên quan đến công tác thẩm định giá BĐS..................17
I.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài nghiên cứu....................................................17
I.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu................................................................................17
I.3. Các nguồn tư liệu nghiên cứu đề tài......................................................................19
I.3. Nội dung, phương pháp nghiên cứu và qui trình thực hiện thẩm định ...................20
I.3.1. Nội dung nghiên cứu...............................................................................20
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu.........................................................................20
I.3.3. Quy trình thực hiện ................................................................................20
PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ......................................................................21
II.1. Quá trình hình thành và phát triển quận Tân Phú .................................................21
II.1.1. Lược sử hình thành quận Tân Phú..........................................................21
II.1.2. Tình hình kinh tế - xã hội quận Tân Phú ................................................22
II.1.3. Thực trạng về nhà ở quận Tân Phú.........................................................26
II.1.4. Thực trạng thị trường nhà ở quận Tân Phú.............................................27
II.1.5. Thực trạng công tác phát triển nhà ở quận Tân Phú................................28

II.2. Kết quả điều tra những yếu tố ảnh hưởng đến tình hình giao dịch nhà ở tại quận
Tân Phú .....................................................................................................................28
II.2.1. Nội dung điều tra ...................................................................................28
II.2.2. Kết quả điều tra .....................................................................................29
II.2.3. Kết quả tìm hiểu tình hình giao dịch nhà ở tại quận Tân Phú .................30
II.3. Phân tích kết quả điều tra về những yếu tố ảnh hưởng đến tình hình giao dịch nhà
ở tại quận Tân Phú .....................................................................................................30
II.3.1. Vị trí......................................................................................................30
II.3.2. Giá ........................................................................................................31
II.3.3. Diện tích................................................................................................32
II.3.4. Quy hoạch .............................................................................................33
II.3.5. Chính sách nhà nước..............................................................................34
II.3.6. Thị trường chứng khoán ........................................................................34
II.3.7. Giá vàng ................................................................................................35
II.3.8. Lãi suất – tỷ lệ vay ngân hàng................................................................37
II.3.9. Diễn biến chung thị trường BĐS............................................................40
II.3.10. Vai trò của các trung tâm môi giới, công ty BĐS .................................40
II.4. Ứng dụng kết quả nghiên cứu xác định các yếu tố cấu thành giá thị trường bất
động sản .....................................................................................................................42
iv


II.4.1. Các yếu tố cấu thành giá thị trường BĐS ...............................................42
II.4.2. Xây dựng mô hình hồi qui .....................................................................42
II.5. Nhận xét chung về những yếu tố ảnh hưởng đến tình hình giao dịch thị trường nhà
ở tại quận Tân Phú......................................................................................................50
KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ

v

DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BĐS
CRĐ
TP.HCM

Bất động sản
Chiềurộng đường
Thành phố Hồ Chí Minh

vi


DANH SÁCH CÁC BẢNG, BIỂU, SƠ ĐỒ

Nội dung
Trang
Bản đồ hành chính quận Tân Phú .................................................................. 18
Sơ đồ 1.Quy trình thực hiện đề tài.................................................................. 20
Bảng 2.1: Dân số của các đơn vị hành chính .................................................. 23
Bảng 2.2: Mật độ dân cư của các đơn vị hành chính ....................................... 24
Bảng 2.3: Thống kê vị trí nhà ở được giao dịch .............................................. 31
Bảng 2.4: Thống kê mức giá nhà ở được giao dịch......................................... 31
Bảng 2.5: Thống kê diện tích nhà ở được giao dịch ........................................ 32
Bảng 2.6: Dữ liệu thống kê của Thị trường chứng khoán Việt Nam 2007....... 35
Bảng 2.7: Phương pháp đưa biến vào mô hình ............................................... 43
Bảng 2.8: Mức độ phù hợp của mô hình......................................................... 43
Bảng 2.9: Bảng phân tích sâu Anova.............................................................. 43
Bảng 2.10: Xác định các hệ số hồi quy........................................................... 44

Bảng 2.11: Kiểm định tương quan hạng ......................................................... 45
Bảng 2.12: Ma trận tương quan giữa biến phụ thuộc GIA và các biến độc lập 46
Hình 2.1: Số lượng giao dịch nhà ở qua các năm............................................ 30
Hình 2.2: Mức giá nhà ở được giao dịch......................................................... 32
Hình 2.3: Diện tích nhà ở được giao dịch ....................................................... 33
Hình 2.4: Tỷ lệ người dân quan tâm đến vấn đề giao dịch .............................. 33
Hình 2.5: Tỷ lệ giao dịch theo tiền đồng và vàng ........................................... 36
Hình 2.6: Hình thức định giá nhà ở ................................................................ 37
Hình 2.7: Nguồn gốc tiền mua nhà ................................................................. 37
Hình 2.8: Tỷ lệ vay ngân hàng để mua nhà..................................................... 38
Hình 2.9: Lãi suất vay ngân hàng để mua nhà ................................................ 38
Hình 2.10: Mức độ hài lòng về lãi suất vay .................................................... 39
Hình 2.11: Nguồn thông tin khách hàng tìm hiểu ........................................... 41
Hình 2.12: Hình thức giao dịch hiệu quả ........................................................ 41
Hình 2.13: Thể hiện mối tương quan giữa GIA và CR.................................... 47
Hình 2.14: Thể hiện mối tương quan giữa GIA và CD .................................. .47
Hình 2.15: Thể hiện mối tương quan giữa GIA và ST ................................... .48
Hình 2.16: Thể hiện mối tương quan giữa GIA và CRĐ................................ .49
Hình 2.17: Thể hiện mối tương quan giữa GIA và VT................................... .49
Hình 2.18: So sánh giá nhà thực tế điều tra và giá nhà đề xuất theo mô hình .. 50

vii


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH:Nguyễn Thị Minh Hiếu

ĐẶT VẤN ĐỀ
 Tính cấp thiết của đề tài

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò vô
cùng quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia. Do đó
việc nắm bắt quy luật vận động của thị trường bất động sản là điều kiện cần thiết để
quản lý tốt và phát huy hiệu quả ảnh hưởng của nó đến nền kinh tế và đời sống xã hội
của đất nước.
Thành phố Hồ Chí Minh là đô thị loại đặc biệt của cả nước, là trung tâm kinh
tế, văn hoá, khoa học kỹ thuật và là nơi mà thị trường bất động sản diễn ra sôi nổi
nhất. Tuy nhiên, thị trường bất động sản tại đây khá phức tạp, chịu nhiều sự ảnh hưởng
khách quan và chủ quan. Có thể thấy thị trường bất động sản nước ta nói chung và trên
địa bàn TPHCM nói riêng trong năm 2007, đầu năm 2008 đã tăng trưởng quá nóng,
bất bình thường và bộc lộ những mặt yếu kém. Những cơn sốt giá nhà đất, căn hộ do
đầu cơ đã đẩy giá giao dịch bất động sản lên quá cao so với giá trị thực, hình thành dấu
hiệu “bong bóng” rõ rệt. Hầu hết các giao dịch bất động sản (chiếm khoảng 80-85%)
là giữa các nhà đầu cơ với nhau. Tới đầu năm 2009, tình hình vẫn không khả quan.
Đặc biệt, việc bắt đầu triển khai quy định giao dịch bất động sản phải qua sàn; thu thuế
thu nhập cá nhân từ kinh doanh bất động sản cùng nhiều yếu tố khác đã làm cho thị
trường vào những tháng đầu năm nay bị ảnh hưởng lớn, lượng giao dịch và giá giảm
mạnh. Kể cả với phân khúc nhà nhỏ, lẻ, giấy tờ hoàn chỉnh cũng giảm 20% so với
2008.
Các chuyên gia vẫn thường nói với nhau, thị trường bất động sản của ta hiện
đang ở trong tình trạng “ba dở dang” và “ba giảm: “Đền bù dở dang; công trình dở
dang; dự án dở dang; giá giảm; sức mua giảm; giao dịch giảm”.
Trên nền trầm lắng nói chung đó, thị trường có sự phân khúc rõ rệt. Thị trường
bất động sản cho phát triển khu công nghiệp vẫn diễn biến bình thường, nhưng chuyển
dịch từ khu trung tâm ra địa bàn xa trung tâm hơn. Hoạt động cho thuê văn phòng vẫn
đang tiếp tục phát triển mạnh trong khi thị trường nhà ở dân dụng lại đang trầm lắng
(có thể tạm coi là đóng băng).
Quận Tân phú là một quận ven vừa tiếp giáp với ngoại thành, vừa tiếp giáp với
các quận trung tâm thành phố, do đó mà thị trường nhà ở tại quận Tân Phú cũng chịu
nhiều ảnh hưởng từ thị trường bất động sản TPHCM, làm cho tình hình giao dịch nhà

ở tại đây cũng chịu nhiều sự ảnh hưởng. Chính vì vậy, để hiểu thêm về tình hình giao
dịch nhà ở tại đây, tôi thực hiện đề tài: “Tìm hiểu những yếu tố ảnh hưởng đến tình
hình giao dịch nhà ở tại quận Tân Phú từ năm 2007 đến tháng 6/2009”, từ đó đề
xuất những biện pháp hoàn thiện công tác quản lý, quy hoạch phát triển nhà ở tại địa
bàn quận Tân Phú và các giải pháp làm lành mạnh hoá thị trường nhà ở tại đây.
 Mục tiêu nghiên cứu
Tìm hiểu những yếu tố ảnh hưởng đến tình hình giao dịch nhà ở và các yếu tố
cấu thành giá thị trường nhà ở tại quận Tân Phú từ đó đưa ra những những biện pháp
hoàn thiện công tác quản lý, quy hoạch phát triển nhà ở tại địa bàn quận Tân Phú và
các biện pháp làm lạnh mạnh thị trường bất động sản.
 Đối tượng nghiên cứu

Trang 1


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH:Nguyễn Thị Minh Hiếu

Thị trường nhà ở tại quận Tân Phú, giá thị trường nhà ở và các yếu tố ảnh
hưởng đến tình hình giao dịch nhà ở.
 Phạm vi nghiên cứu
Đề tài chỉ thực hiện nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến tình hình giao dịch
nhà ở và xác định các yếu tố cấu thành giá thị tường bất động sản tại quận Tân Phú.
Số liệu được thu thập và điều tra vào tháng 6 năm 2009.
Thời gian thực hiện đề tài từ 15/03/2009 đến 15/07/2009.

Trang 2

Ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH:Nguyễn Thị Minh Hiếu

PHẦN I. TỔNG QUAN
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
I.1.1. Cơ sở khoa học
1. Khái niệm – những thuộc tính của hàng hoá bất động sản
a. Khái niệm
Theo điều 181 bộ luật dân sự qui định: “Bất động sản là các tài sản không di dời
được bao gồm:
- Đất đai
- Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, các công trình xây dựng đó
- Các tài sản khác gắn liền với đất
- Các tài sản khác do pháp luật qui định”.
Tuy nhiên, theo định nghĩa trên thì loại tài sản nào gắn liền với công trình xây
dựng được xem là bất động sản và loại tài sản nào không là bất động sản? Một khái
niệm mới về bất động sản được đưa ra như sau: “bất động sản là đất đai và những tài
sản cố định gắn liền với đất đai, đó là những vật thể tồn tại trên đất đai với một chức
năng nhất định, chức năng này sẽ mất đi khi tách rời khỏi đất đai”.
b. Các thuộc tính của bất động sản
- Bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, địa điểm và không có khả năng
di dời được. Đặc điểm này do bất động sản luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc
điểm thể hiện vị trí cố định được giới hạn về diện tích và không gian. Chính vì vậy, giá
trị và lợi ích của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể: yếu tố vị trí đóng vai trò
quyết định giá trị và lợi ích do bất động sản mang lại. Cũng do bất động sản có tính cố
định về vị trí và gắn liền với vị trí nhất định nên bất động sản còn chịu ảnh hưởng của
yếu tố vùng và khu vực rõ rệt. Những yếu tố như: yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế,
tính chất xã hội, điều kiện môi trường, cơ sở hạ tầng.

- Bất động sản là hàng hoá có tính chất lâu bền. Tính lâu bền của hàng hóa bất
động sản gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản đặc biệt khó bị tiêu hủy.
Mặt khác, các công trình xây dựng, công trình kiến trúc và vật kiến trúc khác thường
có tuổi thọ cao. Ngay trong lĩnh vực nông nghiệp, bất động sản là vườn cây lâu năm
cũng có thời hạn tồn tại lâu dài, hình thành trong tương lai. Tuy nhiên tính lâu bền của
hàng hóa bất động sản tuy có khác nhau tùy từng loại bất động sản cụ thể. Tính lâu bền
của hàng hóa bất động sản được thể hiện trên cả hai góc độ vật lý và kinh tế, song tuổi
thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý thường không ngang nhau, tuổi thọ vật lý thường dài hơn
tuổi thọ kinh tế. Chính vì vậy, khi đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để
quyết định tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần. Trong khi
nghiên cứu đánh giá một bất động sản phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và
tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của bất động sản đó. Do
bất động sản có tính lâu bền trước khi đầu tư, thiết kế phải tính toán và dự báo được
các nhu cầu phát sinh. Bởi lẽ, nếu không dự tính trước sẽ không dễ dàng thay đổi
những yếu tố vật lý tác động làm thay đổi với những nhu cầu này.
- Hàng hoá bất động sản mang tính khan hiếm. Sự khan hiếm tác động xuất phát
môi trường nông thôn, nhu cầu thiết yếu, thay đổi cấu trúc, phát triển kinh tế xã hội và
Trang 3


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH:Nguyễn Thị Minh Hiếu

tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất. Do yếu tố khan hiếm nên người ta không thể
mở rộng mãi không gian bề rộng của các công trình bất đông sản.
- Tính ảnh hưởng lẫn nhau: các bất động sản ảnh hưởng lẫn nhau theo hình thức
bên ngoài ( kiến trúc,số tầng… ) cũng như nội dung bên trong ( mục đích sử dụng, chủ
thể sử dụng…)
- Tính dị biệt của bất động sản. Bao gồm dị biệt về vị thế và dị biệt về chất

lượng:
+ Dị biệt về vị thế: là sự khác nhau về khoảng cách vị thế, dị biệt về thành phần
dân cư với đặc điểm: văn hoá, tôn giáo, nghề nghiệp, thu nhập …những sự khác biệt
này cho đến hôm nay vẫn chưa có phương pháp, thang đo để so sánh hay đánh giá.
+ Dị biệt về chất lượng: sự khác nhau về diện tích, kết cấu công trình, kiến trúc,
vật liệu xây dựng …
- Hàng hoá bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.
Nhìn chung có nhiều hàng hóa mang nặng đặc điểm này, nhưng với hàng hoá bất động
sản thì đặc điểm này nổi trội hơn. Sở dĩ như vậy là vì nhu cầu về bất động sản ở mỗi
khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và
tâm lý xã hội, thậm chí còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của cộng
đồng dân cư nơi đó.
- Bất động sản là tài sản có giá trị lớn, do chi phí cho đất đai, đầu tư xây dựng
lớn, có khả năng sinh lợi, có thể tạo vốn mới (vốn hóa). Do đặc điểm này nên các hoạt
động giao dịch, đầu tư bất động sản rất cần đến sự tham gia của ngân hàng và các tổ
chức tín dụng.
- Hàng hoá bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách
nhà nước. Bất động sản gắn liền với đất đai mà đất đai theo pháp luật ở nước ta thuộc
sở hữu do nhà nước đại diện quản lý. Điều này đã được khẳng định trong luật. Do vậy
bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chịu sự quản lý của nhà nước.
c. Điều kiện để bất dộng sản trở thành hàng hoá
Đất đai trong tự nhiên tồn tại ở hai dạng: dạng tài nguyên và dạng tư liệu sản
xuất. Khi xét đất đai ở dạng tài nguyên, tức khi đất đai thuần tuý là sản phẩm của tự
nhiên, khi đó khả năng sinh lợi của đất đai ở trạng thái tiềm năng. Cho đến khi có lao
động của con người tác động khai thác khả năng sinh lợi của đất đai trở thành tư liệu
sản xuất. Chỉ khi đất đai ở dạng tư liệu sản xuất mới có khả năng trở thành hàng hoá.
Điều kiện để đất đai trở thành hàng hoá gồm:
- Đất đai phải có sự tác động của lao động con người, do con người khai phá,
bảo vệ và sử dụng.
- Đất đai phải có quyền sở hữu, quyền sử dụng tách biệt rõ ràng, được pháp luật

thừa nhận.
Đối với Việt Nam và một số nước Xã Hội Chủ Nghĩa quy định: đất đai thuộc sở
hữu toàn dân do nhà nước đại diện quản lý, và chỉ có quyền sử dụng đất mới là hàng
hoá.
Liên quan đến hàng hoá đất đai, Luật Đất Đai 2003 có quy định: loại đất được
tham gia vào thị trường bất động sản bao gồm:

Trang 4


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH:Nguyễn Thị Minh Hiếu

- Đất do tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng mà Luật cho phép chuyển quyền
sử dụng đất.
- Đất do tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê mà trên đó có tài sản gắn liền với đất
được pháp luật cho phép tham gia vào thị trường bất động sản.
Điều kiện để đất đai tham gia vào thị trường bất động sản:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không có tranh chấp phù hợp với kế
hoạch quy hoạch sử dụng đất.
- Đất mà nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ
tầng vào đất theo đúng mục đích sử dụng đất của dự án đã được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền xét duyệt.
2. Tổng quan thị trường bất động sản
a. Khái niệm thị trường bất động sản
Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản, song qua các quan
niệm đều thống nhất: “Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất
động sản dựa trên các quan hệ hàng hoá tiền tệ diễn ra trong một không gian và
thời gian nhất định”. Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường bất

động sản thường được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản,
tại đó người mua và người bán tác động lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng
hoá dịch vụ bất động sản được giao dịch. Ở cách diễn đạt này khái niệm “nơi” không
chỉ đơn thuần là địa điểm mà nó bao hàm các yếu tố không gian và thời gian khi các
quan hệ giao dịch về bất động sản diễn ra.
b. Phân loại
Dựa vào hàng hoá bất động sản trên thị trường:
- Thị trường đất đai.
- Thị trường nhà ở.
- Thị trường bất động sản dùng trong dịch vụ.
- Thị trường bất động sản dùng cho văn phòng công sở.
- Thị trường bất động sản công nghiệp.
Dựa vào tính chất các quan hệ trao dổi:
- Thị trường mua bán.
- Thị trường thuê và cho thuê.
- Thị trường thế chấp và bảo hiểm.
Dựa vào trình tự tham gia thị trường:
- Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất gọi là thị trường đất đai.
- Thị trường xây dựng các công trình bất động sản để bán và cho thuê gọi là thi
trường sơ cấp.
- Thị trường bán hay cho thuê lại BĐS gọi là thị trường thứ cấp.
Dựa theo sự kiểm soát của nhà nước:
- Thị trường chính thức.
- Thị trường phi chính thức.
c. Các đặc điểm của thị trường BĐS
Trang 5


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH:Nguyễn Thị Minh Hiếu

Thị trường bất động sản hiện nay đang rất nổi bật và phân biệt với các thị
trường hàng hóa khác bằng những đặc điểm như sau:
Thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh độc quyền do tính không thuần
nhất của sản phẩm hàng hóa bất động sản.
Thị trường bất động sản mang tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao
dịch.
Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích
chứa đựng trong bất động sản.
Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc.
Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập.
Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn.
Thị trường bất động sản là thị trường mà việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị
trường không đơn giản và cần phải có nhiều thời gian.
Thị trường bất động sản là thị trường gặp nhiều khó khăn trong việc xác định
cung, cầu, giá cả.
d. Các thành phần của thị trường bất động sản
Cung – Cầu bất động sản
Cầu bất động sản: cầu thị trường về bất động sản thực chất là cầu về dịch vụ bất
động sản, cầu bất động sản được xác định từ các đường cầu cá biệt về dịch vụ bất động
sản.
Cầu bất động sản xuất phát từ nhu cầu sử dụng, nhu cầu sở hữu, nhu cầu để tích
trữ tài chính, nhu cầu để đầu tư kinh doanh và đứng ở quan điểm Maslow là nhu cầu
về bản năng sinh tồn, nhu cầu xã hội, nhu cầu an ninh, nhu cầu vị thế… hoặc nói một
cách ngắn gọn theo quan điểm của lý thuyết Vị thế - Chất lượng là nhu cầu sử dụng,
sở hữu vị thế, chất lượng bất động sản.
Khi nghiên cứu cầu, chúng ta cần phân biệt cầu với lượng cầu, cầu mô tả hành
vi của người tiêu dùng, cầu được biểu hiện là một hàm số hay một đường cầu, cầu là

một hàm số phụ thuộc vào các yếu tố:
- Giá cả của dịch vụ bất động sản.
- Thu nhập của người tiêu dùng.
- Sở thích.
- Quy mô tiêu thụ của thị trường.
- Dự báo về tương lai.
Quy luật cầu là quy luật thể hiện mối quan hệ giữa lượng cầu và giá cả trong
điều kiện các yếu tố khác không thay đổi. Đây là quan hệ nghịch chiều, khi giá cả tăng
thì cầu giảm và ngược lại. Các yếu tố làm dịch chuyển đường cầu, đường cầu sẽ dịch
chuyển sang trái hay sang phải khi có sự thay đổi về thu nhập, về qui mô tiêu thụ của
thị trường và tương lai phát triển kinh tế, những chính sách của chính phủ.
Cung bất động sản: cung bất động sản trên thị trường là toàn bộ khối lượng
hàng hóa bất động sản sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó
với một mức giá giới hạn nhất định.
Trang 6


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH:Nguyễn Thị Minh Hiếu

Các điều kiện hình thành cung bất động sản trên thị trường: người chủ sở hữu
bất động sản có nhu cầu bán, giá cả phù hợp với sức mua được coi là giá thị trường
được cả người mua và người bán chấp nhận. Hay nói cách khác, cung nhà đất, lượng
nhà đất có thể và sẵn sàng tham gia giao dịch.
Có nhiều nhân tố ảnh hưởng đến cung bất động sản trên thị trường, trong đó yếu
tố có tính chất quyết định là cung về quỹ đất phát triển bất động sản trong quy hoạch
của chính phủ. Bên cạnh đó, còn phải kể đến sự tham gia của các yếu tố: sự phát triển
của kết cấu hạ tầng, các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà ở. Riêng pháp luật và
chính sách của nhà nước mặc dù không làm thay đổi về yếu tố vật chất, song nó lại có

vai trò rất lớn trong việc đưa các nguồn vốn bất động sản vào lưu thông làm thay đổi
nguồn cung bất động sản trên thị trường.
Tác động của quy hoạch tới nguồn cung nhà đất: Quy hoạch góp phần làm tăng
quỹ nhà ở chính thức và hạn chế quỹ nhà ở phi chính thức.
Tác động của sự phát triển và hoàn thiện kết cấu hạ tầng. Đây là một nhân tố
quan trọng đối với sự thay đổi về lượng cung bất động sản.
Quan hệ cung – cầu: Cung cầu gặp nhau hình thành nên giá cả thị trường đơn
vị dịch vụ bất động sản. Khi cầu lớn hơn cung dẫn đến tình trạng hoặc là khan hiếm
giả tạo về hàng hoá bất động sản để cung bị kích lên ở mức thái quá. Khi cung lớn hơn
cầu là gây dư thừa loại hàng hoá này trên thị trường. Mức cầu khi xác định thấp hơn so
với thực tế sẽ dẫn đến việc các nhà kinh doanh cắt giảm đầu tư tạo lập hàng hoá bất
động sản, gây ra tình trạng khan hiếm thực sự loại hàng hoá này trên thị trường. Các
loại tình trạng trên đều gây tác hại tới hiệu quả chung của nền kinh tế. Khi cầu lớn hơn
cung thì thị trường bất động sản thuộc về bên cung (do bên cung quyết định), ngược
lại khi cầu nhỏ hơn cung thì thị trường bất động sản thuộc về bên cầu (do bên cầu
quyết định).
 Giá cả bất động sản
Giá cả thị trường BĐS được hình thành qua quan hệ cung cầu, giá này theo Mác
là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị.
Theo quan điểm của kinh tế học hiện đại, giá trị trao đổi BĐS bao gồm 2 thành
phần:
- Giá trị hữu hình do chất lượng BĐS tạo thành là chi phí vật chất để tạo ra chất
lượng BĐS.
- Giá trị vô hình cấu thành từ vị thế BĐS là chi phí để tạo ra vị thế BĐS.
Theo tiến sĩ Trần Thanh Hùng, giá trị trao đổi BĐS bao gồm giá trị và giá trị sử
dụng, giá trị tương đồng với giá trị vô hình, giá trị trị sử dụng tương đồng với giá trị
hữu hình.
- Tại mức giá nhà thấp hơn, chất lượng nhà ở là thành phần chủ đạo.
- Tại mức giá nhà cao hơn, vị thế nơi ở chiếm ưu thế.
Giá trị trao đổi = giá trị + giá trị sử dụng.

Giá cả thị trường là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị trao đổi hình thành
thông qua quan hệ cung-cầu, giá cả thị trường dao động xung quanh giá trị trao đổi
phụ thuộc vào quan hệ cung-cầu.
Giá BĐS trên thị trường tồn tại song song 2 loại giá BĐS:
Trang 7


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH:Nguyễn Thị Minh Hiếu

- Giá nhà nước: được Uỷ ban nhân dân Tỉnh, Thành phố ban hành, thay đổi theo
từng năm và được dùng làm cơ sở tính thuế trong việc chuyển nhượng nhà đất.
- Giá thị trường: được hình thành theo biến động thị trường, dựa trên quy luật
cung cầu, quy luật giá trị … và các yếu tố quản lý của nhà nước. Giá thị trường là sự
thoả thuận mua bán của người mua, người bán về giá trị.
 Các đối tượng tham gia thị trường bất động sản
Cá nhân
Các cá nhân sở hữu bất động sản tham gia thị trường với tư cách là phía cung.
Ngược lại có một số cá nhân có nhu cầu sử dụng bất động sản sẽ tham gia thị trường
với tư cách là phía cầu.
Doanh nghiệp (tổ chức) kinh doanh, tạo lập bất động sản:
Nhà nước
Nhà nước tham gia thị trường bất động sản với tư cách là người quản lý vĩ mô.
Nhà nước xây dựng hệ thống luật pháp, tạo khuôn khổ pháp lý cho sự hoạt động của
thị trường bất động sản. Đồng thời, nhà nước cũng thực hiện các biện pháp (chủ yếu là
biện pháp kinh tế, tài chính), thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, thực hiện
quản lý và giám sát, cung cấp hệ thống thông tin về bất động sản. Bên cạnh đó, nhà
nước còn cung cấp một số dịch vụ cho các giao dịch trên thị trường bất động sản. Sự
tham gia của nhà nước mà trực tiếp là chính phủ vào thị trường bất động sản được thể

hiện chủ yếu trên hai mặt:
Thông qua công cụ quy hoạch và kế hoạch cùng các đòn bẩy để điều tiết vĩ mô
thị trường.
Tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản như các chủ thể khác.
Nhà thầu xây dựng
Nhà thầu xây dựng là thành phần trực tiếp tạo ra các công trình xây dựng, tạo ra
hàng hoá bất động sản cho thị trường. Người kinh doanh bất động sản cần mở rộng
kinh doanh sang lĩnh vực bất động sản.
Các tổ chức trung gian trong thị trường bất động sản
Hoạt động thị trường bất động sản không chỉ có người mua và người bán bất
động sản, mà giữa họ còn có những tổ chức trung gian làm cầu nối. Bao gồm:
- Các tổ chức thông tin, đặc biệt là các tổ chức báo chí, phát thanh, truyền hình,
thương mại điện tử… cung cấp các thông tin về hàng hoá bất động sản, giá cả bất động
sản…
- Các tổ chức tư vấn bất động sản giúp bên mua, bên bán bất động sản hiểu biết
các vấn đề pháp lý bất động sản, thể thức giao dịch, cách thức mở đầu và kết thúc một
quá trình mua – bán bất động sản…
- Các tổ chức môi giới bất động sản.
- Các tổ chức tài chính tín dụng đảm nhiệm việc thanh toán giữa các bên, khi
cần có thể cho vay đối với bên này để thanh toán cho bên kia. Những tổ chức này tuy
không cần thiết đối với những giao dịch nhỏ - lẻ về bất động sản, nhưng sẽ không thể
thiếu đối với việc mua – bán những bất động sản có giá trị cao, đặc biệt tại các quốc
gia mà ở đó người dân có thói quen ít dùng tiền mặt trong mua bán hàng hoá, dịch vụ.
Trang 8


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH:Nguyễn Thị Minh Hiếu

- Các tổ chức định giá bất động sản được hình thành và hoạt động tại các vùng
có thị trường bất động sản hoạt động mạnh. Các tổ chức này triển khai các hoạt động
thống kê về giá cả bất động sản (trong vùng), đưa ra những căn cứ khoa học để dự báo
giá cả bất động sản (trong vùng) để làm cơ sở cho các giao dịch mua – bán bất động
sản trên địa bàn.
Các định chế tài chính
Hoạt động kinh doanh bất động sản đòi hỏi phải có lượng vốn lớn. Vì vậy hoạt
động kinh doanh bất động sản cần phải huy động vốn từ các định chế tài chính trên thị
trường vốn chủ yếu là từ phía ngân hàng. Mặt khác, chính các ngân hàng cũng trực
tiếp tham gia đầu tư, kinh doanh trên thị trường bất động sản, thậm chí tổ chức riêng
một bộ phận để chuyên kinh doanh bất động sản. Bên cạnh ngân hàng có thể kể đến
các định chế tài chính khác như công ty bảo hiểm, công ty tài chính, quĩ đầu tư.
e. Vị trí và vai trò của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế quốc dân
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan
trọng đối với nền kinh tế quốc dân. Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường này
chính là nhân tố quan trọng góp phần thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế – xã hội, tạo
khả năng thu hút đa dạng các nguồn vốn đầu tư cho phát triển, nâng cao đời sống của
các tầng lớp dân cư, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn
bền vững theo hướng công nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nước. Vị trí và vai trò của thị
trường bất động sản biểu hiện trên các mặt cụ thể sau:
- Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền
kinh tế thị trường. Vì thị trường bất động sản liên quan trực tiếp đối với lượng tài sản
cực lớn cả về qui mô, tính chất cũng như giá trị và chúng trực tiếp tác động đến nền
kinh tế quốc dân.
- Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng bất động sản trong tổng
số của cải xã hội ở các nước tuỳ mức độ khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới
40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến bất động sản
chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế.
- Bất động sản nhà đất còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện
nền kinh tế thị trường thì bất động sản nhà đất ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức

hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn gốc để phát triển thông qua hoạt động thế
chấp.
- Thị trường bất động sản phát triển sẽ góp phần huy động nguồn vốn lớn tại
chỗ.
- Trước hết thị trường bất động sản phát triển chính là do yếu tố tăng đầu tư cho
tài sản cố định của nền kinh tế quốc dân, sự tăng lên của lượng tài sản cố định này đòi
hỏi phải có nguồn vốn đảm bảo.
- Thị trường bất động sản có quan hệ mật thiết với thị trường vốn. Đầu tư vào
bất động sản sử dụng một lượng vốn lớn và thời gian dài, vì vậy thị trường bất động
sản chính là đầu ra của thị trường vốn. Ngược lại, hoạt động thị trường bất động sản
tốt là cơ sở để huy động nguồn vốn lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và
giải ngân. Vì vậy, phát triển đầu tư kinh doanh bất động sản đóng vai trò quan trọng
trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát
triển kinh tế xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.
Trang 9


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH:Nguyễn Thị Minh Hiếu

- Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường quyền
sử dụng đất và thị trường nhà đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài
sản quí giá thuộc sở hữu toàn dân mà nhà nước là đại diện chủ sở hữu, bảo đảm cho sự
phát triển đô thị và nông thôn văn minh, hiện đại đưa đất nước bước vào thời kỳ công
nghiệp hóa – hiện đại hóa trong xu thế hội nhập và phát triển.
- Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản sẽ góp phần kích thích sản
xuất phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.
- Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với các thị trường khác như thị
trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường lao động, ….Vì vậy, có thể

nói sự phát triển của thị trường bất động sản có tác động lan toả tới sự phát triển của
nền kinh tế quốc dân.
- Thị trường bất động sản phát triển theo cách thứ nhất là tăng khối lượng hàng
hoá bất động sản giao dịch trên thị trường là điều kiện cơ bản tăng nguồn thu cho ngân
sách nhà nước, thị trường bất động sản phát triển theo cách thứ hai là mở rộng và tăng
các loại giao dịch, làm cho cùng một khối lượng hàng hoá nhưng qua nhiều lần giao
dịch tức là tăng khối lượng hàng hoá luân chuyển, đó cũng là cách góp phần tăng
nguồn thu cho ngân sách nhà nước thông qua tăng thu nhập và thuế.
- Phát triển và điều hành tốt thị trường bất động sản sẽ có tác dụng thúc đẩy
tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công
trình, nhà xưởng, vật kiến trúc, … để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng
về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước.
- Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ đáp ứng nhu cầu
bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho người dân từ đô thị đến nông thôn.
- Nhà ở là nhu cầu cơ bản thiết yếu của người dân. Thị trường nhà ở là bộ phận
quan trọng chiếm tỷ lệ lớn trong thị trường bất động sản. Thị trường nhà ở là thị
trường sôi động nhất trong thị trường bất động sản, những cơn “sốt” nhà đất hầu hết
bắt nguồn từ “ sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường khác, ảnh hưởng trực tiếp đến
đời sống nhân dân. Vì vậy, phát triển và quản lý hiệu quả thị trường bất động sản nâng
cao chất lượng nhà ở bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm giá nhà phù hợp với thu nhập
của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị
trường bất động sản nhà ở.
- Những ảnh hưởng tiêu cực của thị trường bất động sản có thể xảy ra đối với
nền kinh tế và đời sống xã hội.
- Bên cạnh những yếu tố tích cực của thị trường bất động sản, những biến động
của thị trường bất động sản có ảnh hưởng lớn tới phát triển kinh tế và đời sống xã hội.
Thị trường bất động sản quá “nóng sốt” hoặc quá “đóng băng” đều ảnh hưởng không
tốt đến đầu tư phát triển sản xuất và đời sống của người dân. Việc rút vốn ra khỏi thị
trường bất động sản đang đóng băng không phải dễ dàng. Ảnh hưởng rất lớn đến nền
kinh tế không chỉ một nước mà có thể ảnh hưởng đến các nước trong khu vực, thậm

chí trên thế giới.
- Nhà ở là một trong những nhu cầu cơ bản của nhân dân. Khi giá bất động sản
lên cao không phù hợp với thu nhập xã hội thì người dân gặp nhiều khó khăn trong
việc tạo lập nhà ở, dẫn đến hậu quả là hiện tượng lấn chiếm đất công, xây dựng trái
phép làm mất mỹ quan đô thị, gây quá tải hệ thống hạ tầng, ô nhiễm môi trường, tăng
tình trạng tranh chấp, khiếu kiện.
Trang 10


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH:Nguyễn Thị Minh Hiếu

- Khi giá nhà đất tăng cao ảnh hưởng lớn đến các chương trình đầu tư phát triển
của nhà nước. Chi phí đền bù giải toả mặt bằng gấp 5 – 10 lần mức đầu tư hạ tầng, gây
khó khăn trong việc bố trí vốn đầu tư, chậm tiến độ và đặc biệt là làm giảm hiệu quả
đầu tư.
- Phát triển thị trường bất động sản trong điều kiện chưa thực hiện quy hoạch đi
trước một bước sẽ dễ dẫn đến những hậu quả phải trả giá quá lớn để khắc phục trong
tương lai. Nhà nước và nhân dân phải bỏ ra một lượng vốn đầu tư lớn, điều này gây
lãng phí một lượng của cải vật chất lớn trong xã hội.
Tóm lại, hoạt động của thị trường bất động sản liên quan đến khối lượng tài sản
rất lớn của quốc gia và của từng hộ gia đình. Phát triển thị trường bất động sản đúng
hướng sẽ có tác động quan trọng và tích cực đến tăng trưởng kinh tế và đáp ứng nhu
cầu thiết yếu của nhân dân.
3. Một số vấn đề về nhà ở
a. Định nghĩa nhà ở
Nhà ở là loại hình kiến trúc xuất hiện sớm nhất. Đó là những không gian kiến
trúc phục vụ cho đời sống sinh hoạt gia đình và con người. Ban đầu nhà ở đơn thuần
chỉ là một nơi trú thân đơn giản nhằm bảo vệ cho con người chống lại những bất lợi

của điều kiện tự nhiên hoang dã như: nắng, mưa, tuyết, gió, thú rừng…, dần dần đã tạo
điều kiện thuận lợi cho con người và từng gia đình có không gian để tái tạo sức lao
động, sinh con đẻ cái và an cư lạc nghiệp.
Theo dòng thời gian, đuổi kịp xu hướng phát triển của thời đại, ngày nay nhà ở
đã trở thành trung tâm tiêu thụ hàng hóa, là nơi hưởng thụ quy mô gia đình với những
thành tựu khoa học kĩ thuật hiện đại do xã hội cung cấp với đầy đủ tiện nghi của văn
minh đô thị. Có thể nói nhà ở đang tiến hóa để dần trở thành đơn vị “tổ ấm sáng tạo”
của con người để thích ứng với nền kinh tế tri thức (Nguyễn Đức Thiềm, 2006). Do
đó, nhà ở không đơn thuần là một vật thể hình khối kiến trúc đảm nhận chức năng che
chở cho con người nhằm tránh sự tác động của thiên nhiên (Vũ Trung Hưng, 2007),
mà còn là một nhu cầu hạnh phúc đời sống chính đáng, quan trọng của tất cả mọi
người dân trên hành tinh này (Nguyễn Đức Thiềm, sách đã dẫn). Có thể nói nhà ở_ tổ
ấm gia đình là một phúc lợi lớn cho con người do xã hội văn minh đem lại.
Trong khi cách định nghĩa về nhà ở của các kiến trúc sư quá trừu tượng, bóng
bẩy thì tại Điều 1, Luật Nhà Ở (có hiệu lực ngày 1.7.2006) quy định “ Nhà ở là công
trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá
nhân”. Cách định nghĩa này khá đơn giản và chủ yếu dựa vào chức năng chính của
nhà ở - để ở và để phục vụ nhu cầu sinh hoạt của gia đình.Nhìn chung,dù có định
nghĩa thế nào đi nữa thì nhà ở từ xưa đến nay vẫn là nơi cư trú, sinh hoạt, nghỉ ngơi
của con người sau những ngày lao động vất vả. Nó vẫn là tư liệu sinh hoạt cơ bản tối
cần thiết cho sự sinh tồn của con người.
Sự phát triển mạnh mẽ của kinh tế nước ta trong hơn một thập niên qua cũng
làm cho mức sống con người có nhiều thay đổi, nhu cầu ăn, mặc, ở… tăng cao, kéo
theo hàng loạt các vấn đề nhà ở. Đòi hỏi về một mô hình nhà ở phù hợp không phải là
một yêu cầu quá đáng mà nó đã trở thành mong muốn tất yếu tối thiểu của mỗi người
dân. Bởi nhà ở là khoảng không gian mà họ sẽ gắn bó lâu dài, sẽ dành phần lớn thời
gian để sinh hoạt trong đó. Tuy nhiên, mỗi dân tộc, mỗi quốc gia đều có bản sắc văn
Trang 11

Ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH:Nguyễn Thị Minh Hiếu

hóa dân tộc riêng, chính vì vậy để tạo thành một căn nhà hợp lí, đậm đà bản sắc dân
tộc, “mô hình nhà ở phù hợp” phải đáp ứng đủ các tiêu chuẩn sau:
- Cơ sở hạ tầng: phải đảm bảo điều kiện an toàn tự nhiên cho người cư trú,
nghĩa là phải được xây dựng kiên cố, an toàn để sống, phải có các điều kiện tối thiểu
cần thiết cho sức khỏe con người, đảm bảo sự tiện lợi…bên cạnh đó nó cũng cần phải
phù hợp với truyền thống văn hóa dân tộc.
- Vị trí nhà ở: nhà ở phù hợp phải được đặt ở vị trí thuận lợi để làm việc; có
các dịch vụ đảm bảo sức khỏe, điều kiện giáo dục và các dịch vụ xã hội khác. Bởi vì
chi phí hàng hóa và chi phí đi lại chiếm phần đáng kể đối với thu nhập của các hộ
nghèo ở các đô thị và nông thôn.
- Chi phí hợp lí: nhà ở phù hợp phải đảm bảo mức chi phí, không gây ảnh
hưởng xấu hoặc cản trở các nhu cầu cơ bản khác của tất cả các lĩnh vực trong đời sống
xã hội.
- Đảm bảo tính hợp pháp: nhà ở phù hợp phải đảm bảo sự hợp pháp. Điều này
liên quan tới quyền sở hữu của chủ nhà, quyền sử dụng của người thuê và người ở trọ.
Quyền lợi hợp pháp về chỗ ở phải được xử lý thích hợp đối với các đối tượng lấn
chiếm, tránh đuổi họ ra khỏi chỗ ở, đảm bảo quyền lợi hợp pháp khi thay đổi chỗ ở,
đảm bảo chống lại việc chủ nhà, chính quyền và các đối tượng khác có thể chiếm đoạt
tài sản.
Và theo một số kiến trúc sư cần quan niệm rằng nhà ở không phải loại hình kiến
trúc trường cửu, nó chỉ có nhiệm vụ phục vụ cho đời sống con người trong một khoảng
thời gian nhất định với thời hạn tồn tại nhất định (Lưu Trọng Hải, 2006).
Do đó không nhất thiết nhà ở phải kiên cố, hoàn hảo về mọi mặt mà chúng ta
cần cân nhắc để có những giải pháp phù hợp.
Nhà ở được xem là một tập hợp không gian kiến trúc phục vụ riêng cho một gia
đình. Nó có thể là một ngôi nhà với sân vườn hoàn chỉnh (biệt thự, nhà vườn) mà cũng

có thể chỉ là một căn hộ trong các chung cư. Quan trọng nhất là nhà ở tồn tại trong một
không gian sống - được gọi là môi trường ở, và phải thõa mãn được các công năng đời
sống sinh hoạt của gia đình. Môi trường ở đáp ứng nhu cầu có tính chất cư trú, được
chia thành 2 phần:
- Môi trường bên trong không gian cư trú (không gian bên trong căn
nhà): là biểu tượng của không gian riêng tư của mỗi gia đình. Đó là nơi mà mỗi người
có thể thư giản, nghỉ ngơi sau những ngày làm việc căng thẳng. Không gian bên trong
căn nhà bao gồm phòng khách, phòng ngủ, bếp…
- Môi trường bên ngoài không gian cư trú: công viên, khu giải trí… còn
gọi là không gian mở có tác dụng hỗ trợ và kéo dài các hoạt động trong căn hộ, ngoài
ra khoảng không gian này cũng mang ý nghĩa tinh thần và phục vụ lợi ích cộng đồng.
Một số nhận định cho rằng khoảng không gian bên ngoài không quan trọng,
không ảnh hưởng đến giá trị căn nhà. Vậy mua nhà chỉ đơn thuần là trả tiền cho đúng
phần diện tích mình sẽ làm chủ sở hữu? Trên thực tế, nếu nhìn nhận vấn đề ở góc độ
tổng thể nhiều khía cạnh,người mua nhà phải trả một giá lớn hơn nhiều vì:
- Về mặt xã hội: môi trường ở phần nào đó thể hiện lối sống của con người ở đó,
con người không thể tách mình ra khỏi tập thể, cộng đồng cho nên môi trường ở góp
phần phản ánh vị thế của con người. Những người có cùng vị thế thường có xu hướng
Trang 12


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH:Nguyễn Thị Minh Hiếu

sống gần nhau tại thành những khu vực đặc trưng. Điều này lý giải cho quá trình hình
thành khu cư xá Bắc Hải dành cho cán bộ viên chức cao cấp, cư xá Ngân Hàng dành
cho cán bộ tài chính ngân hàng, khu vực quận 3 của những người giàu có ở trong các
biệt thự sang trọng, hay làng Đại Học, làng báo chí …
- Về mặt kinh tế: giá trị nhà không đơn thuần là giá trị của thửa đất, công trình

xây dựng trên nó, mà còn bao gồm cả giá trị các công trình công cộng, môi trường
xung quanh11.Vì ở góc độ tổng thể, trong hệ thống phân loại đất đai đô thị, có nhiều
loại hình sử dụng khác nhau như đất ở, đất công trình,đất cây xanh…và giữa chúng có
mối quan hệ tương tác qua lại nhau. Do đó,giá trị của một loại đất đai đô thị, đặc biệt
đất ở (đã xây dựng nhà) chịu sự tác động qua lại với môi trường xung quanh.
Tóm lại, nếu nhà ở bao gồm không gian bên trong và không gian bên ngoài nơi
cư trú thì giá trị bất động sản nhà ở cũng không đơn thuần chỉ là giá trị của mỗi căn
nhà mà còn xét đến mối quan hệ của căn nhà với môi trường xung quanh.
b. Phân loại nhà ở
Hiện nay trên thị trường bất động sản có nhiều cách phân loại nhà ở, mỗi cách
phân loại còn tùy vào những tiêu chí khác nhau cho những mục đích khác nhau.
 Phân loại theo hình thức tổ chức đáp ứng công năng
- Nhà ở nông thôn: là loại hình nhà ở gia đình dành riêng cho những người lao
động nông nghiệp, nó gắn liền với đồng ruộng, địa bàn sản xuất chủ yếu của gia đình
thuần nông.
- Nhà biệt thự thành phố: là loại nhà ở cho gia đình độc lập với tiện nghi sang
trọng, có sân vườn rộng, chủ yếu phục vụ cho người dân thành phố có nhu cầu kinh tế
và đời sống cao. Theo số tầng của nhà ở biệt thự có thể chia ra loại biệt thự 1 tầng, 2
tầng, 3 tầng hoặc biệt thư đơn lập, biệt thự song lập…Nhà biệt thự hiện nay thường
tọa lạc trong những khu vực yên tĩnh, có nhiều cây xanh và có tiêu chuẩn sinh hoạt
cao, điều kiện tiện nghi đầy đủ. Các biệt thự thường chỉ dùng vào mục đích ở và nghỉ
dưỡng.
- Nhà liên kế: là loại nhà gồm các ô hoặc ngăn đặt cạnh nhau xếp thành băng
hoặc dãy, cho phép xây dựng hàng loạt, tiết kiệm đất sử dụng, thường chỉ có hai hướng
tiếp xúc với thiên nhiên. Loại nhà này tạo thành những dãy phố có hình thức vô cùng
sống động, với các kiểu kiến trúc đa dạng Đông Tây kim cổ. Đặc biệt loại nhà này
dùng để phục vụ cho những gia đình trung lưu, có thể vừa kết hợp ở và kinh doanh
buôn bán.
- Chung cư: dành cho tập thể nhiều gia đình. Các căn hộ là một tế bào tạo nên
chung cư. Căn hộ là một chuỗi không gian có quan hệ khép kín phục vụ đời sống độc

lập cho một hộ gia đình. Chúng được tập hợp lại quanh những cầu thang, hành lang
công cộng. Đây là loại nhà kinh tế nhất về mặt khai thác sử dụng đất của đô thị và
đồng thời là loại hình nhà ở đang có xu hướng lựa chọn cao nhất của người dân.
 Phân loại theo Luật Nhà Ở
- Nhà chung cư: là nhà ở có từ 2 tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống
công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có
11

Quan điểm của TS. Trần Thanh Hùng: Phó khoa Quản lý đất đai và bất động sản, Trưởng bộ môn
Kinh tế đất và bất động sản (Đại Học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh).

Trang 13


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH:Nguyễn Thị Minh Hiếu

phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các
hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư (điều 70, Luật Nhà Ở).
- Nhà riêng lẻ: là công trình được xây dựng trong khuôn viên đất thuộc quyền
sử dụng của hộ gia đình cá nhân theo quy định của pháp luật (bao gồm nhà liên kế, nhà
biệt thự…).
c. Chức năng nhà ở
Gia đình là tế bào của xã hội và là đối tượng phục vụ trực tiếp của căn nhà, do
vậy căn nhà cũng có các chức năng cơ bản giống gia đình.
- Chức năng bảo vệ và phát triển thành viên: nhà ở phải là một tổ ấm bảo đảm
cho các thành viên của gia đình chống chọi được mọi khắc nghiệt và những ảnh hưởng
trực tiếp của tự nhiên, môi trường xã hội. Đó là nơi mà mọi thành viên có thể tìm thấy
sự an toàn, thân thương, ấm cúng, có điều kiện để bản thân phát triển được đầy đủ về

mặt thể chất và tinh thần, được tổ chức cuộc sống riêng theo ý thích.
- Chức năng tái phục sức lao động: Bình quân mỗi người sống ngoài xã hội có
khoảng 40 – 50% quỹ thời gian hàng ngày để đi lại và lao động, còn 60% còn lại dành
cho sự sống riêng tư trong “tổ ấm gia đình”. Khoảng thời gian ở nhà chủ yếu là để tái
phục sức lao động vì nhà ở có đủ không gian cho các hoạt động ăn, uống, ngủ, nghỉ, vệ
sinh cá nhân, nghiên cứu học tập…
- Chức năng xã hội hóa hay giáo dục xã hội ban đầu: con người không thể sống
tách rời khỏi xã hội và cộng đồng nên nhà ở phải tạo điều kiện để gia đình và thành
viên của nó có mối quan hệ thuận tiện, chặt chẽ với cộng đồng, láng giềng, người
thân…
- Chức năng văn hóa giáo dục thỏa mãn nhu cầu tinh thần, tình cảm: nhà ở là cơ
sở giúp con người hoàn thiện về mọi mặt, là nơi sinh hoạt tâm linh (nơi thờ cúng, cầu
nguyện), và đặc biệt được tự do tổ chức cuộc sống riêng tư theo ý thích.
- Chức năng kinh tế: bên cạnh việc đảm bảo chổ ở cho con người nhà ở còn
phải có những không gian để phục vụ cho việc làm nghề, cũng như sinh hoạt sinh lợi
của gia đình, để gia đình có điều kiện tồn tại và phát triển ổn định (an cư lạc nghiệp)
theo sự phân công của xã hội.
Để đảm bảo thực hiện được những chức năng cơ bản nói trên, theo quan điểm
ngày nay ngôi nhà ở hiện đại phải đảm bảo được một số yêu cầu:
- Có tính độc lập khép kín và đảm bảo sự khai thác sử dụng theo sở thích từng
gia đình.
- Tính an toàn thuận tiện sinh hoạt và thích nghi đa dạng cho nhiều dạng đối
tượng.
- Thõa mãn đồng thời yêu cầu vật chất và tinh thần thông qua giá trị định lượng
và định tính của căn nhà.
d. Các vấn đề về giao dịch nhà ở
 Các hình thức giao dịch nhà ở
Theo luật nhà ở 2005:
Giao dịch về nhà ở gồm các hình thức mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho,
đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ và uỷ quyền quản lý nhà ở.

Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài, đề tài chỉ quan tâm đến mua bán nhà ở.
Trang 14


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH:Nguyễn Thị Minh Hiếu

 Hợp đồng mua bán nhà ở
Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc
chứng thực, trừ trường hợp có quy định khác.
 Nghĩa vụ của bên bán nhà ở
Thông báo cho bên mua gồm các hạn chế quyền sở hữu đối với nhà mua bán,
nếu có.
Bảo quản nhà ở đã bán trong thời gian chưa giao nhà ở cho bên mua.
Giao nhà ở đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng kèm theo hồ sơ về nhà cho
bên mua.
Thực hiện đúng các thủ tục mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật.
 Quyền của bên bán nhà ở
Yêu cầu bên mua nhận nhà đúng thời hạn đã thoả thuận.
Yêu cầu bên mua trả tiền đúng thời hạn, theo phương thức đã thoả thuận.
Yêu cầu bên mua hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở trong thời hạn đã thoả
thuận.
Không giao nhà khi chưa nhận đủ tiền nhà như đã thoả thuận.
 Nghĩa vụ của bên mua nhà ở
Trả đủ tiền mua nhà đúng thời hạn, theo phương thức đã thoả thuận, nếu không
có thoả thuận về thời hạn và địa điểm trả tiền thì bên mua phải trả vào thời điểm bên
bán giao nhà và tại nơi có nhà.
Nhận nhà và hồ sơ về nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận.
Trong trường hợp mua nhà đang cho thuê, phải bảo đảm quyền, lợi ích của

người thuê như thoả thuận trong hợp đồng thuê còn hiệu lực.
 Quyền của bên mua nhà ở
Được nhận nhà kèm theo hồ sơ về nhà theo đúng tình trạng đã thoả thuận.
Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở trong thời hạn đã thoả
thuận.
Yêu cầu bên bán giao nhà đúng thời hạn, nếu không giao hoặc chậm giao nhà
thì phải bồi thường thiệt hại.
4. Quản lý nhà nước về thị trường bất động sản
Các cơ chế quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản:
*Chức năng quản lý nhà nước trong nền kinh tế bao gồm
- Thiết lập khuôn khổ luật pháp, hệ thống định chế vĩ mô làm cơ sở cho quyền
tự do hoạt động kinh doanh của dân cư, các doanh nghiệp, kể các các tổ chức kinh tế
nước ngoài đang hoạt động trong nước.
- Can thiệp vào các hoạt động không hiệu quả của thị trường thông qua quản lý
và kiểm soát giá cả…
- Đảm bảo ổn định chính trị xã hội và các điều kiện kinh tế vĩ mô.
- Tiến hành xây dựng các chiến lược, chương trình, dự án, kế hoạch phát triển
kinh tế xã hội. Thực hiện việc phân bổ, quản lý các nguồn nhân lực để phát triển kinh
tế xã hội.
Trang 15


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH:Nguyễn Thị Minh Hiếu

- Đảm bảo công bằng, phân bổ các nguồn nhân lực hợp lý, thực hiện các công
cụ phân phối lại thuế, thực hiện các biện pháp bảo trợ xã hội …
- Có nhiều quan niệm khác nhau về quản lý nhà nước về TTBĐS, các quan
niệm đều hướng tới có chung một cách hiểu thống nhất về quản lý Nhà nước về

TTBĐS là những tác động liên tục thông qua việc sử dụng một hệ thống công cụ quản
lý của nhà nước ( quy hoạch và kế hoạch hoá, luật pháp và các chính sách kinh tế ) để
kiểm soát, điều tiết hành vi của các chủ thể tham gia hoạt động trong TTBĐS nhằm
đưa TTBĐS vận động và phát triển theo đúng mục tiêu định hướng của Nhà nước.
- Nâng cao hiệu lực quản lý của nhà nước về TTBĐS là làm tăng tính hữu hiệu
các tác động của Nhà nước để việc kiểm soát điều tiết hành vi của chủ thể tham gia
TTBĐS sớm đạt được các mục tiêu định hướng đã đặt ra.Việc nâng cao hiệu lực quản
lý nhà nước về TTBĐS bao gồm nhiều nội dung, trong đó hoàn thiện các nội dung
quản lý là vấn đề cốt lõi mang tính quyết định.
*Những nội dung chủ yếu của quản lý Nhà nước đối với sự phát triển của
thị trường BĐS:
- Ban hành hệ thống văn bản pháp luật làm cơ sở quản lý TTBĐS: BĐS tham
gia vào hầu hết các quan hệ kinh tế xã hội, do vậy có rất nhiều các quy định của pháp
luật có liên quan và chi phối ít nhiều đến hoạt động của thị trường BĐS. Trong số đó,
hệ thống văn bản pháp luật có vai trò chi phối trực tiếp đến hoạt dộng của TTBĐS
gồm: Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Xây dựng, các Luật thuế liên quan đến
sử dụng, chiếm hữu và giao dịch đất đai, BĐS…Cùng với các văn bản pháp luật như
các Pháp lệnh, Nghị định, Thông tư, Chỉ thị… cụ thể hoá và hướng dẫn thi hành các
Luật trên. Việc ban hành các văn bản pháp luật này, đặc biệt đảm bảo tính đồng bộ,
phối hợp giữa các văn bản luật trong việc điều tiết các mối quan hệ về BĐS trong từng
lĩnh vực khác nhau có vai trò hết sức quan trọng, đảm bảo cho các văn bản pháp luật
được thực thi trong cuộc sống.
- Ban hành và hoàn thiện các chính sách, giải pháp, hệ thống các định chế hỗ trợ
quản lý hoạt động cho TTBĐS.
- Ban hành các chính sách về tài chính, thuế đối với các đăng ký BĐS, với các
loại hình giao dịch BĐS như khung giá đất, khung giá nhà…
- Ban hành các chính sách đền bù bồi thường, giải toả, giải phóng mặt bằng
trong thu hồi đất.
- Phát hành trái phiếu với nhà đất, BĐS, gắn TTBĐS với hệ thống chứng khoán
…

- Ban hành các quy định về đăng ký hành nghề kinh doanh các loại dịch vụ
BĐS như: tư vấn, môi giới, quản lý, định giá, giao dịch BĐS.
- Xây dựng các chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển TTBĐS: Quy hoạch,
kế hoạch phát triển kinh tế xã hội chính là định hướng chiến lược và cụ thể hoá các
định hướng đó. Cũng chính là một trong những công cụ chính chủ yếu trong quản lý
nhà nước về BĐS, là những căn cứ, cơ sở quan trọng cho sự phát triển của TTBĐS.
Các nhà kinh doanh BĐS phải dực vào những cơ sở đó để phát triển thị trường. Cũng
thông qua quy hoạch, kế hoạch, hệ thống BĐS và TTBĐS mới đảm bảo tính thống
nhất, tính khả thi và tính hiệu quả.

Trang 16


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH:Nguyễn Thị Minh Hiếu

- Thành lập và kiểm soát hệ thống giao dịch BĐS: Khác với thị truờng hàng hoá
thông thường, nơi gặp gỡ giữa người mua và người bán với sự hiện diện của hàng hoá
giao dịch, TTBĐS phải đựoc giao dịch tại các sàn giao dịch. Thực chất các sàn giao
dịch chính là các chợ BĐS. Khởi đầu các chợ thường hình thành tự pháp theo quan hệ
giao dịch trên thị trường, tuy nhiên khi đã trở thành tất yếu, nhà nước cần phải đứng ra
tổ chức và điều tiết. Không thể để các sàn giao dịch tự phát hình thành và hoạt động tự
do trên thị trường. Nhà nước cần định hướng, tổ chức các sàn giao dịch đó theo hướng
xã hội hoá, đảm bảo đáp ứng được yêu cầu giao dịch, đảm bảo hoạt động có hiệu quả,
để cung gặp cầu, để các thị trường tiềm năng thành hiện thực.
- Tổ chức, xây dựng, hoàn thiện bộ máy quản lý nhà nước đối với TTBĐS:
+ Tổ chức bộ máy quản lý BĐS từ Trung Ương đến địa phương. Bộ nào sẽ trực
tiếp thực hiện chức năng quản lý đối với BĐS ? (Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ
Xây dựng hay Bộ Tài chính …)

+ Tổ chức các cơ quan chuyên quản lý TTBĐS: trên Trung Ương, có thể là Uỷ
ban quản lý TTBĐS, dưới địa phương là các cơ quan quản lý thị trường và chịu sự
lãnh đạo trực tiếp của Uỷ ban nhân dân các cấp.
+ Tổ chức các dịch vụ công hoàn thiện các thủ tục giấy tờ liên quan đến giao
dịch BĐS.
I.1.2. Cơ sở pháp lý
Luật đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003.
Luật nhà ở ngày 29/11/2005.
Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ban hành ngày 6/9/2006 quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành Luật Nhà Ở ngày 29/11/2005.
Quốc hội ban hành Luật sửa đổi, bổ sung điều 126 của Luật nhà ở số
56/2005/QH11.
Luật Kinh doanh bất động sản ngày 29/6/2006.
Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết
và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản.
Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21/05/2008 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực
hiện một số nội dung của Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản.
I.1.3. Cơ sở thực tiễn
Quận Tân Phú là quận có thế mạnh về đất đai, lao động, vị trí địa lý, kinh tế, cơ
sở hạ tầng và là quận có tốc độ đô thị hoá khá nhanh, có ưu điểm cách trung tâm thành
phố không xa lắm, vì vậy mà tình hình giao dịch nhà ở tại đây diễn ra khá nhộn nhịp.
Từ những nhận thức trên cùng với số liệu thu thập được, ta tiến hành thực hiện đề tài
này.
I.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu
Vị trí địa lý: Ngày 3/12/2003, quận Tân Phú được thành lập trên cơ sở tách
quận Tân Bình thành 2 quận là quận Tân Bình và quận Tân Phú. Quận Tân Phú gồm
một phần phường 14, một phần phường 15 và toàn bộ các phường 16, 17, 18, 19 và 20
của quận Tân Bình cũ.

Trang 17