THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP VAY VỐN TẠI CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ HOÀNG QUÂN
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.39 MB, 64 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN
LÝ ĐẤT
ĐAI
& BẤT
ĐỘNG
TRƯỜNG
ĐẠI HỌC
NƠNG
LÂM
TP. HỒ
CHÍSẢN
MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN
NGUYỄN THỊ THU THỦY
BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
THẨM ĐỊNH
ĐỊNH GIÁ
GIÁ BẤT
BẤT ĐỘNG
ĐỘNG SẢN
SẢN
THẨM
CHO MỤC
MỤC ĐÍCH
ĐÍCH THẾ
THẾ CHẤP
CHẤP VAY
VAY VỐN
VỐN TẠI
TẠI
CHO
CƠNG TY
TY THẨM
THẨM ĐỊNH
ĐỊNH GIÁ
GIÁ HỒNG
HỒNG QN
QN
CƠNG
Giáo viên hướng dẫn: TS. Nguyễn Văn Tân
(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh)
SVTH
MSSV
LỚP
KHĨA
NGÀNH
: NGUYỄN THỊ THU THỦY
: 05135104
Ký tên, ngày…..tháng…..năm 2009
: DH05TB
: 2005 – 2009
: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
-TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2009-
LỜI CẢM ƠN
Con xin gửi lịng biết ơn và kính trọng đến cha mẹ, gia
đình đã ni dưỡng, dạy bảo con khôn lớn và trưởng thành.
Em xin chân thành cảm ơn Ban Giám Hiệu và quý thầy
cô trường Đại học Nông Lâm đã tạo điều kiện học tập thuận
lợi cho em trong suốt 4 năm học tập tại trường.
Em xin gửi lời tri ân sâu sắc đến các thầy cô khoa Quản
Lý Đất Đai & Bất Động Sản trường Đại học Nông Lâm đã
truyền đạt kiến thức cũng như tạo điều kiện thuận lợi cho em
thực hiện luận văn này.
Em xin chân thành cảm ơn thầy Nguyễn Văn Tân đã
tận tình hướng dẫn, giúp đỡ em hồn thành luận văn tốt nghiệp
này. Xin gởi lời cảm ơn đến Ban Giám đốc Cơng Ty Thẩm
Định Giá Hồng Qn, đặc biệt là anh Võ Xuân An–Trưởng
phòng thẩm định tài sản, anh Hà Hoàng Hải- Chuyên viên
thẩm định tài sản cùng toàn thể các anh chị tại cơng ty đã tận
tình giúp đỡ em trong quá trình thực tập và thực hiện đề tài.
Mặc dù đã rất cố gắng, song chắc chắn luận văn cịn
nhiều thiếu sót. Em rất mong nhận được sự chỉ bảo thêm của
quý thầy cô, các anh chị và các bạn.
Một lần nữa, xin chân thành cảm ơn.
TÓM TẮT
♣
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Thu Thủy, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản,
Trường Đai học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Đề tài:Thẩm định giá bất động sản cho mục đích thế chấp vay vốn tại Cơng Ty
Thẩm Định Giá Hoàng Quân.
Giáo viên hướng dẫn: TS. Nguyễn Văn Tân, Trưởng Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất
Động Sản, Trường Đại học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Thị trường bất động sản có liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính, thị
trường này hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển
kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân. Thơng qua hình thức thế chấp BĐS, các tổ
chức, cá nhân có thể tiếp cận được nguồn vốn vay để phát triển hoạt động sản xuất,
kinh doanh nhưng để biết mức vay bao nhiêu đòi hỏi các tổ chức tín dụng phải xác
định giá trị tài sản thế chấp. Do đó cơng tác thẩm định giá BĐS có vai trò rất quan
trọng và là điều kiện hàng đầu để tổ chức tín dụng quyết định việc cho vay.Tuy nhiên
đối với các ngân hàng, thường giá trị tài sản thẩm định thấp hơn nhiều so với giá trị
thực tế của nó trên thị trường dẫn đến khơng đáp ứng đủ nhu cầu về vốn của khách
hàng. Trong khi các công ty chuyên biệt về lĩnh vực thẩm định giá lại có quy trình
thẩm định cụ thể và đầy đủ hơn nên kết quả thẩm định sẽ khách quan và chính xác
hơn. Đứng trước những vấn đề nêu trên tơi thực hiện đề tài: “Thẩm định giá bất động
sản cho mục đích thế chấp vay vốn tại Cơng Ty Thẩm Định Giá Hồng Qn”.
Trên cơ sở đó tơi tiến hành nghiên cứu những nội dung sau:
- Giới thiệu về hoạt động của Cơng Ty Thẩm Định Giá Hồng Qn.
- Hoạt động thẩm định giá BĐS cho mục đích thế chấp vay vốn tại công ty.
- Ứng dụng các phương pháp và quy trình thẩm định giá để tiến hành thẩm định giá
bất động sản thế chấp cụ thể, bao gồm phương pháp so sánh trực tiếp và kết hợp
phương pháp vốn hóa thu nhập để kiểm tra kết quả thẩm định.
Thông qua phương pháp nghiên cứu : điều tra, thu thập thơng tin thị trường, thống kê,
so sánh, phân tích, tổng hợp, phương pháp chuyên gia…đề tài đã đạt được những kết
quả nhất định :
- Tiếp cận và tìm hiểu thực tế hoạt động thẩm định giá BĐS tại Công Ty Thẩm Định
Giá Hoàng Quân.
- Vận dụng hai phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp vốn hóa thu nhập để
tiến hành thẩm định giá bất động sản thế chấp cụ thể.
- So sánh, đối chiếu kết quả của hai phương pháp để xác định giá trị của BĐS thế
chấp.
Tuy nhiên đề tài chỉ tập trung nghiên cứu BĐS thế chấp là lô đất dự án mà chưa đi sâu
nghiên cứu những loại hình BĐS khác như: nhà chung cư, biệt thự, nhà xưởng ...nên
chưa thể thấy hết sự khác biệt của các loại hình BĐS thẩm định. Do đó đề tài cịn gặp
một số hạn chế nhất định.
MỤC LỤC
♣
Tiêu đề
Trang
ĐẶT VẤN ĐỀ ............................................................................................................1
PHẦN I: TỔNG QUAN.............................................................................................2
I.1. Cơ sở lý luận .........................................................................................................2
I.1.1. Bất động sản .......................................................................................................2
1. Khái niệm BĐS.......................................................................................................2
2. Các thuộc tính BĐS .................................................................................................2
3. Các đặc trưng BĐS ..................................................................................................3
I.1.2. Thị trường BĐS ..................................................................................................3
1. Khái niệm ................................................................................................................3
2. Các đặc trưng của thị trường BĐS............................................................................4
3. Phân loại thị trường BĐS .........................................................................................4
I.1.3. Thẩm định giá BĐS ............................................................................................5
1. Khái niệm thẩm định giá BĐS .................................................................................5
2. Vai trị, mục đích và đặc trưng của thẩm định giá BĐS ............................................5
3. Các đối tượng của thẩm định giá BĐS .....................................................................6
4.Cơ sở giá trị của thẩm định giá BĐS .........................................................................6
5. Nguyên tắc thẩm định giá BĐS.............................................................................. 10
6. Các phương pháp thẩm định giá BĐS .................................................................... 12
1.1.4. Thế chấp BĐS.................................................................................................. 25
1. Khái niệm thế chấp BĐS........................................................................................ 25
2. Vai trò của thế chấp BĐS....................................................................................... 25
I.1.5. Căn cứ pháp lý.................................................................................................. 26
I.2. Giới thiệu về Công Ty Thẩm Định Giá Hoàng Quân ........................................... 26
I.2.1. Giới thiệu chung ............................................................................................... 26
I.2.2. Quá trình hình thành và phát triển..................................................................... 26
I.3. Nội dung, phương pháp nghiên cứu .................................................................... 29
I.3.1. Nội dung nghiên cứu......................................................................................... 29
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 29
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ..................................................................... 30
II.1. Hoạt động thẩm định giá BĐS của Cơng Ty Thẩm Định Giá Hồng Qn ......... 30
II.1.1. Cơ cấu tổ chức thẩm định giá .......................................................................... 30
II.1.2. Quy trình thẩm định giá .................................................................................. 31
II.1.3. Đối tượng và mục đích thẩm định giá BĐS ..................................................... 32
II.1.4. Hoạt động thẩm định giá tại công ty ................................................................ 32
II.2. Thẩm định giá bất động sản cho mục đích thế chấp vay vốn............................... 37
II.2.1. Tiếp cận BĐS thẩm định ................................................................................. 37
1. Tiếp nhận hồ sơ, khảo sát và phân tích sơ bộ BĐS thẩm định ................................ 37
2. Mô tả BĐS thẩm định giá....................................................................................... 37
3. Thời gian có hiệu lực của giá trị ước tính ............................................................... 39
II.2.2. Phân tích thị trường BĐS khu vực BĐS thẩm định .......................................... 39
II.2.3. Áp dụng phương pháp thẩm định giá ............................................................... 39
1. Thẩm định giá trị đất theo phương pháp so sánh trực tiếp ...................................... 40
2. Thẩm định giá trị tài sản theo phương pháp đầu tư kết hợp kỹ thuật dòng tiền chiết
khấu........................................................................................................................... 47
II.2.4. Kết quả thẩm định giá BĐS ............................................................................. 53
II.3. Nhận xét kết quả nghiên cứu của đề tài và một số đề xuất .................................. 53
KẾT LUẬN .............................................................................................................. 56
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC
DANH SÁCH CÁC BẢNG, BIỂU, SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH
♣
Nội dung
Trang
Bảng 1: So sánh tổng hợp các phương pháp.............................................................. 24
Bảng 2: Số lượng hợp đồng TĐGBĐS của Công Ty Thẩm Định Giá Hoàng Quân
năm 2008 ................................................................................................................... 33
Bảng 3: Phân loại BĐS được thẩm định giá ............................................................... 34
Bảng 4: Phân loại BĐS theo mục đích thẩm định giá ................................................. 35
Bảng 5: Các BĐS so sánh .......................................................................................... 41
Bảng 6: Điều chỉnh yếu tố vị trí ................................................................................. 43
Bảng 7: Điều chỉnh yếu tố diện tích ........................................................................... 43
Bảng 8: Điều chỉnh yếu tố chiều rộng mặt tiền........................................................... 44
Bảng 9: So sánh và điều chỉnh các yếu tố so sánh ...................................................... 44
Bảng 10: Kết quả thẩm định giá................................................................................. 46
Bảng 11: Thông tin dự án .......................................................................................... 48
Bảng 12: Tóm tắt chi phí xây dựng từng hạng mục .................................................... 48
Bảng 13: Tổng chi phí đầu tư phát triển dự án ........................................................... 49
Bảng 14: Chi phí khác ............................................................................................... 49
Bảng 15: Vốn vay ngân hàng ..................................................................................... 50
Bảng 16: Kế hoạch trả nợ sau khi dự án hoàn thành................................................... 50
Bảng 17: Tóm tắt giá thuê.......................................................................................... 50
Bảng 18: Kết quả đầu tư của dự án ............................................................................ 51
Biểu 1: Số lượng hợp đồng TĐGBĐS của Cơng Ty Thẩm Định Giá Hồng Qn
năm 2008 .................................................................................................................. 34
Biểu 2: Phân loại BĐS được thẩm định giá ................................................................ 35
Biểu 3: Phân loại BĐS theo mục đích thẩm định giá .................................................. 36
Sơ đồ 1: Quy trình thẩm định giá BĐS.........................................................................9
Sơ đồ 2: Cơ cấu tổ chức thẩm định giá....................................................................... 30
Sơ đồ 3: Quy trình thẩm định giá của cơng ty ............................................................ 31
Hình 1: Hệ thống thẩm định giá Hồng Qn ............................................................ 28
Hình 2: Hình ảnh về lơ đất thẩm định giá................................................................... 37
Hình 3: Dự án Cao ốc văn phịng ............................................................................... 47
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Thị Thu Thủy
ĐẶT VẤN ĐỀ
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí quan trọng và là
tiềm năng lớn của nền kinh tế quốc dân. Tuy cịn ở trong giai đoạn đầu của q trình
hình thành, nhưng thị trường bất động sản ở nước ta góp phần huy động được nguồn
vốn nhàn rỗi trong xã hội cho đầu tư phát triển, tăng nguồn vốn cho nền kinh tế, hỗ trợ
cho các ngành nghề phát triển, tạo điều kiện cho các tổ chức, các doanh nghiệp và hộ
gia đình, cá nhân có thể tiếp cận với nguồn vốn để đẩy mạnh và phát triển quy mô hoạt
động sản xuất, kinh doanh.
Một trong những cách tiếp cận nguồn vốn đó là hoạt động vay vốn bất động sản
tại các tổ chức tín dụng thơng qua việc thế chấp tài sản là giá trị của bất động sản. Với
chính sách tín dụng hợp lý trong thế chấp vay vốn sẽ tạo thuận lợi cho các doanh
nghiệp, người dân có thể vay vốn, phát triển kinh tế. Đây cũng là đòn bẩy hữu hiệu để
thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Do đó cơng tác thẩm định giá bất động sản
có vai trị rất quan trọng và là điều kiện hàng đầu để tổ chức tín dụng quyết định việc
cho vay. Đó là sự ước tính giá trị của tài sản, là căn cứ giúp các chủ thể kinh tế có thể
đưa ra quyết định tối ưu về giá tài sản mà họ có quyền sở hữu hay đại diện pháp lý
trong đầu tư, mua bán, cho thuê, góp vốn, thế chấp…Thẩm định giá tốt sẽ góp phần
lành mạnh hóa thị trường, định hướng, ổn định giá cả và bảo vệ quyền, lợi ích hợp
pháp cho các chủ thể, đặc biệt là nâng cao hiệu quả nền kinh tế quốc dân.
Hiện nay hoạt động thẩm định giá đã trở thành loại hình dịch vụ có mặt ở rất
nhiều công ty địa ốc và ngân hàng. Tuy nhiên thẩm định giá ở nước ta là một lĩnh vực
còn nhiều mới mẻ, chưa có một sự thống nhất và hồn thiện về quy trình định giá dẫn
đến việc xác định giá trị của bất động sản là không đồng nhất và còn gặp nhiều bất
cập. Nhất là đối với các ngân hàng, thường giá trị tài sản thẩm định thấp hơn nhiều so
với giá trị thực tế của nó trên thị trường dẫn đến không đáp ứng đủ nhu cầu về vốn của
khách hàng. Trong khi các công ty chuyên biệt về lĩnh vực thẩm định giá lại có quy
trình thẩm định cụ thể và đầy đủ hơn nên kết quả thẩm định sẽ khách quan và chính
xác hơn. Đứng trước những vấn đề nêu trên tôi thực hiện đề tài: “Thẩm định giá bất
động sản cho mục đích thế chấp vay vốn tại Cơng Ty Thẩm Định Giá Hồng Qn”
để từ đó thấy được mơ hình tổ chức hoạt động và quy trình thẩm định giá phục vụ cho
mục đích vay vốn thế chấp cũng như tiếp cận cơng việc thẩm định giá thực tế của cơng
ty. Từ đó đề xuất các biện pháp nhằm hồn thiện hơn cơng tác thẩm định giá góp phần
thúc đẩy thị trường bất động sản ngày càng phát triển hơn.
Mục tiêu nghiên cứu
Xác định giá trị của bất động sản phù hợp với thực tế phục vụ cho mục đích thế
chấp vay vốn.
Đối tượng nghiên cứu
Là giá trị bất động sản, đặc biệt là giá trị bất động sản thế chấp.
Phạm vi nghiên cứu
Đề tài thực hiện tại Công Ty Thẩm Định Giá Hoàng Quân dựa trên các dữ liệu
thị trường khu vực Tp.Hồ Chí Minh và chỉ tập trung nghiên cứu thẩm định giá bất
động sản cho mục đích thế chấp vay vốn. Đề tài được nghiên cứu trong thời gian 4
tháng ( từ 15/3/2009 đến 15/7/2009).
Trang 8
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Thị Thu Thủy
PHẦN I. TỔNG QUAN
I.1. Cơ sở lý luận
I.1.1 Bất Động Sản
1. Khái niệm BĐS
Theo luật cổ La Mã, tài sản đã được phân chia thành bất động sản và động sản,
theo đó bất động sản khơng chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả
những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản bao
gồm các cơng trình xây dựng, mùa màng, cây trồng…và tất cả những gì liên quan đến
đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với các bộ phận cấu thành
lãnh thổ.
Theo Bộ luật dân sự của Nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam (Điều
181), BĐS là các tài sản không di dời được, bao gồm: Đất đai; nhà ở, cơng trình xây
dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó;
các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do luật pháp quy định.
Thuật ngữ BĐS trong thẩm định giá BĐS được hiểu là đất đai và tài sản gắn
liền với đất. Bất động sản bao gồm 2 mặt vật chất và pháp lý. Mặt vật chất bao gồm
những gì có thể thấy được, sờ nắm được như đất đai, cơng trình trên đất. Mặt pháp lý
bao gồm bao gồm quyền, quyền lợi, lợi nhuận liên quan đến bất động sản, như quyền
sở hữu nhà, quyền cho thuê, quyền thừa kế…Thẩm định giá bất động sản luôn phải
chú ý đến cả 2 mặt vật chất và pháp lý.
Trong kỹ thuật định giá BĐS người ta không phân loại BĐS như cách phân loại
trong Bộ Luật Dân sự mà căn cứ vào mục đích sử dụng đối với BĐS để phân loại. Căn
cứ tình hình thực tế ở nước ta, BĐS được xếp thành 4 loại sau đây:
BĐS để ở;
BĐS để tiến hành kinh doanh thương mại, dịch vụ (BĐS thương mại, dịch vụ);
BĐS để tiến hành sản xuất công nghiệp (BĐS công nghiệp);
BĐS để tiến hành sản xuất nông nghiệp (BĐS nông nghiệp);
2. Các thuộc tính BĐS
BĐS có các đặc tính như tính bất động, tính khơng đồng nhất, tính khan hiếm
và tính bền vững.
- Tính bất động : Người ta khơng thể di chuyển BĐS từ nơi này sang nơi khác.
Mỗi mảnh đất có đặc điểm riêng về vị trí, tính chất đất, khả năng sử dụng vào
mục đích khác nhau, do đó chúng có giá trị riêng.
- Tính khơng đồng nhất : Sự khác nhau về hình thể, vị trí, quy mơ, diện tích của
lơ đất và các cơng trình trên đất hình thành nên tính đa dạng của bất động sản
Thơng thường ít có BĐS nào giống hệt nhau. Do vậy, giá cả của mỗi BĐS gắn
liền với đặc điểm cụ thể của BĐS.
- Tính khan hiếm : Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số. Do
vậy về lâu dài giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên.
- Tính bền vững, đời sống kinh tế lâu dài : Đất đai và các cơng trình trên đất
thường có tính bền vững cao. Cuộc sống của con người luôn gắn liền với BĐS
nên việc xây dựng, cải tạo thường có mục đích sử dụng hàng chục, hàng trăm
Trang 9
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Thị Thu Thủy
năm. Tính hữu dụng của đất đai cùng những cơng trình trên đất ln được cải
tạo và bồi đắp nên BĐS có đời sống kinh tế dài.
- Tính hữu dụng : Tiêu chuẩn cơ bản trong thẩm định giá bất động sản hay động
sản là tính hữu dụng của nó. Đất đai hữu dụng là đất đai có thể sinh sống, sản
xuất được. Sự phát triển đất đai hữu dụng luôn nằm trong sự cân bằng với môi
trường sinh thái, diện tích sản xuất và diện tích đất ở.
3. Các đặc trưng của BĐS.
Khả năng co giãn của cung cầu BĐS kém
Nhìn chung, cung đối với BĐS là tương đối kém đàn hồi với những thay đổi giá
cả, khả năng kém co giãn này thể hiện trên các mặt sau:
- Sự phát triển của đất đai luôn bị hạn chế về điều kiện tự nhiên và môi trường.
- Việc xây dựng các cơng trình trên đất địi hỏi nhiều thời gian, công sức và tiền
bạc.
- Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng có thể phải tuân thủ quy
hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kỳ
Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao
BĐS là loại tài sản có giá trị lớn, cần nhiều vốn đầu tư trung và dài hạn, do đó
phải được cân nhắc thận trọng, dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua,
bán giao dịch cao.
Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt
Do thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao nên dẫn
đến khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt. BĐS thường gắn liền với cuộc
sống và sinh hoạt của con người, trừ phi có nhu cầu thiết yếu chủ sở hữu mới chịu thay
đổi. Khả năng này thường được giải quyết bằng việc cầm cố, thế chấp thay vì phải bán
để chuyển sở hữu.
Chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước
Theo Luật đất đai 2003, điều 5 quy định : “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu” . Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là
tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu trong môi trường sống, là
địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng
của mỗi quốc gia. Là tài sản dân tộc của đất nước. Mọi sự biến động về đất đai đều có
ảnh hưởng đến đời sống kinh tế chính trị của quốc gia đó nên Nhà nước cần can thiệp
và quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển đổi bất động sản.
I.1.2. Thị trường BĐS
1. Khái niệm
Thị trường BĐS là hệ thống các quan hệ kinh tế, thơng qua đó các giao dịch về
BĐS của các bên tham gia được thực hiện. Thị trường BĐS được hiểu một cách khái
quát, thông thường như sau: “Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch dân sự
về bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định”. Đó là thị
trường của các hoạt động giao dịch BĐS như: chuyển nhượng, mua, bán, cho thuê, thế
chấp,… trong phạm vi không gian và thời gian nhất định. Hoạt động của thị trường
này tất yếu phải tuân theo quy luật của thị trường, đồng thời bao hàm yếu tố pháp luật,
tập quán, phong tục của mỗi quốc gia.
Trang 10
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Thị Thu Thủy
Bên cạnh đó, cũng có một số khái niệm khác về thị trường BĐS ở những góc độ
khác nhau:
Dưới góc độ kinh tế: Thị trường BĐS được hiểu như là một hệ thống các quan
hệ kinh tế trong các ngành tạo lập và các hoạt động liên quan đến những giao dịch về
BĐS.
Dưới góc độ quản lý Nhà nước: Thị trường BĐS không chỉ là hệ thống các
quan hệ kinh tế mà còn bao gồm những thể chế bổ trợ thị trường (xác định các quyền
về đất đai, thực hiện quy hoạch sử dụng đất, tiến hành định giá đất,…).
2. Các đặc trưng của thị trường BĐS
- Khơng có thị trường trung tâm, và đây là thị trường mang tính chất chất địa
phương, vùng, nhất là thị trường nhà ở.
- Thị trường bất động sản không phải là thị trường giao dịch bản thân bất động
sản mà là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản.
- Thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo.
- Thị trường bất động sản chịu sự chi phối rất mạnh của nhà nước (chính sách,
pháp luật, quy hoạch).
- Giao dịch trên thị trường bất động sản cần đến các loại tư vấn chun nghiệp có
trình độ cao và các chế định hỗ trợ khác như mơi giới, định giá, thanh tốn bảo hiểm.
- Thị trường bất động sản có quan hệ mật thiết với thị trường vốn.
3. Phân loại thị trường bất động sản.
- Căn cứ vào các loại hình giao dịch, thị trường bất động sản được chia làm các
loại:
+ Thị trường mua bán, chuyển nhượng bất động sản.
+ Thị trường cho thuê bất động sản.
+ Thị trường thế chấp bất động sản.
+ Thị trường góp vốn liên danh.
- Căn cứ vào tính chất, trình tự bất động sản gia nhập thị trường, được phân thành
các cấp sau đây:
+ Thị trường cấp 1: là thị trường chuyển nhượng hoặc cho thuê đất đai (quyền sử
dụng đất). Thị trường này còn gọi là thị trường đất đai.
+ Thị trường cấp 2: đây là thị trường xây dựng các cơng trình để bán hoặc cho
thuê, thế chấp, góp vốn.
+ Thị trường cấp 3: đây là thị trường mua đi bán lại, cho thuê bất động sản trong
thị trường đất đai còn đưa ra khái niệm
+ Thị trường sơ cấp: là thị trường có một bên là nhà nước, bên kia là các đối tượng
được giao, cho thuê đất – là nơi thực hiện các giao dịch giữa nhà nước (đại diện chủ sở
hữu) và người sử dụng đất
+ Thị trường thứ cấp: là thị truờng giao dịch quyền sử dụng đất giữa những người
sử dụng đất
Trang 11
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Thị Thu Thủy
I.1.3. Thẩm định giá BĐS
1. Khái niệm Thẩm định giá BĐS
“Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của quyền sở hữu bất động sản cụ thể bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một
thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp”.1
“Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục
đích cụ thể về lợi tức của một tài sản cụ thể tại một thời điểm cụ thể có cân nhắc đến
tất cả những đặc điểm của tài sản và cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế của thị
trường kể cả các loại đầu tư”.2
Theo chương I, điều 4 của Pháp lệnh giá Việt Nam, khái niệm thẩm định giá
được hiểu như sau : “Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản
phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt
Nam hoặc theo thơng lệ quốc tế”.
Có thể hiểu một cách tổng quát như sau : Thẩm định giá là sự ước tính giá trị
cho một tài sản, tại một thời điểm cụ thể, thời gian cụ thể và một mục đích cụ thể.
2. Vai trị, mục đích và đặc trưng của thẩm định giá BĐS
Vai trò của thẩm định giá BĐS
Ba vai trò của thẩm định giá BĐS được các nhà nghiên cứu đúc kết:
Thứ nhất: Thẩm định giá BĐS sẽ làm tăng lượng giao dịch BĐS, chuyển BĐS
thành hàng hóa giao dịch trên thị trường, từ hoạt động thẩm định giá, việc tư vấn đặc
biệt là tư vấn về giá đất sẽ diễn ra thơng thống với nhiều thành phần kinh tế tham
gia, cạnh tranh bình đẳng sẽ giúp đảm bảo lợi ích của các bên tham gia thị trường. Tư
vấn giá đất giúp thực hiện những chủ trương chính sách của nhà nước như: cổ phần
hóa, bán, khốn, cho th các doanh nghiệp nhà nước được thuận lợi và trung thực
hơn.
Thứ hai: Thẩm định giá và tư vấn về giá đất góp phần làm công khai, minh
bạch về giá đất, đảm bảo thông tin đến người có nhu cầu là chính xác và khách quan.
Đặc biệt công tác thẩm định giá BĐS ở Việt Nam có thể coi như liều thuốc “an thần”
giúp cho thị trường “giá đất” cũng như thị trường BĐS phát triển một cách ổn định và
bền vững.
Thứ ba: Các hoạt động này sẽ giúp nhà nước hoàn thiện các hoạt động quản lý
nhà nước nói chung và quản lý thị trường BĐS nói riêng.
Mục đích của thẩm định giá BĐS
Thẩm định giá BĐS xuất phát từ yêu cầu của nhiều mục đích định giá trị của
BĐS. Mục đích thẩm định giá BĐS bao gồm :
1
2
-
Bảo toàn giá trị tài sản.
-
Mua bán, chuyển nhượng.
-
Sát nhập, chia tách quyền sở hữu.
Giáo sư W.SeaBooke, Viện đại học Portsmounth Vương Quốc Anh.
Giáo sư Lim Lan Yuan, Trường Xây dựng và BĐS, Đại học Quốc gia Singapore.
Trang 12
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Thị Thu Thủy
-
Nghiệp vụ tài chính và tín dụng: chứng minh tài sản để du học và vay vốn ngân
hàng, ước tính giá trị của một vật bảo đảm thế chấp, để tạo cơ sở cho quyết định
để đảm bảo một khoản vay về BĐS…
-
Phục vụ tính thuế, hạch tốn sổ sách, báo cáo tài chính: để ước tính giá trị định
mức thuế.
-
Tư vấn đầu tư, góp vốn doanh nghiệp và cổ phần hóa: xác định tính khả thi của
một cơng trình xây dựng hoặc chương trình cải tạo; ước tính giá trị thanh lí cho
việc bán bắt buộc hoặc bán đấu giá; cố vấn cho khách hàng bằng việc xem xét
các mục tiêu đầu tư của họ; tư vấn cho các ủy ban vùng, tòa án và các nhà
hoạch định thành phố về những tác động có thể xảy ra của hành động dự định;
đặt các điều khoản cho thuê.
-
Thẩm định giá trị BĐS theo yêu cầu luật pháp: để xác định giá trị bồi thường,
phục vụ xét xử và thi hành án.
Đặc trưng của thẩm định giá BĐS
Do BĐS có những đặc trưng mà khơng một loại tài sản nào giống nó, nên việc
định giá BĐS cũng có những đặc điểm khác việc định giá tài sản thông thường. Định
giá BĐS có những đặc trưng sau đây:
- Việc định giá BĐS không chỉ tuân thủ kỹ thuật định giá mà còn phải gắn nội
dung định giá với các qui định của Nhà nước về chế độ quản lý, chế độ sử dụng đối
với từng loại đất, loại nhà; gắn với các quyền, nghĩa vụ, đặc biệt là nghĩa vụ tài chính
của người được Nhà nước giao đất, cho th, cơng nhận quyền sử dụng đất. Thốt ly
đặc điểm này, việc định giá sẽ trở nên vô nghĩa và không đem lại kết quả.
- BĐS là loại tài sản khơng thể di dời được, nên trong qui trình định giá buộc
phải có giai đoạn điều tra, khảo sát thực địa, tại nơi có BĐS - đối tượng của định giá.
- Mỗi BĐS là một tài sản độc nhất vô nhị (ít nhất là về mặt vị trí) phản ánh khả
năng sinh lời khác biệt giữa chúng. Trong thực tế khó có thể có một phương pháp nào
có thể xác định giá BĐS được chính xác. Định giá BĐS chỉ là sự ước tính giá trị mà
khơng thể xác định chính xác giá trị.
3. Các đối tượng của thẩm định giá BĐS
- Thị trường đất nông lâm ngư nghiệp
- Thị trường nhà
- Thị trường nhà xưởng công nghiệp
- Thị trường cao ốc, khách sạn, trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng
- Thị trường các khu du lịch, resort
- Các cơng trình cơng cộng
4. Cơ sở giá trị của thẩm định giá
Giá trị BĐS trong thị trường BĐS : Giá trị BĐS trong thị trường BĐS rất quan
trọng và phức tạp bởi mức giá trị BĐS cụ thể lại phụ thuộc rất nhiều vào vị thế của đất
đai, mục đích sử dụng, tính khan hiếm của loại hàng hóa này, tâm lý tiêu dùng và
nhiều yếu tố khác… Nhưng những yếu tố này cần phải được phân tích, xử lý và đánh
giá đúng với giá trị thực của nó nhằm phục vụ cho việc tư vấn trong nhiều lĩnh vực
như thế chấp, mua và bán, liên doanh, liên kết…
Trang 13
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Thị Thu Thủy
Giá trị thị trường
“Giá trị thị trường là tổng số tiền trao đổi ước tính về tài sản giữa một bên là
người bán, sẵn sàng bán tài sản với một bên là người mua, sẵn sàng mua tài sản, vào
thời điểm thẩm định giá, sau quá trình tiếp thị cơng khai mà tại đó bên bán và bên
mua đều hành động một cách tự nguyện, thiện chí và hiểu biết lẫn nhau, trên thị
trường trao đổi một cách khách quan và độc lập và khơng có bất cứ sự ép buộc nào”.3
Thẩm định giá dựa trên cơ sở thị trường phải gắn liền với việc sử dụng cao nhất
và tốt nhất của BĐS, đó là yếu tố quan trọng để xác định giá trị BĐS.
Theo Quyết định 24/2005QĐ-BTC ngày 18/04/2005 của Bộ tài chính về việc
ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam : “Giá trị thị trường của một tài sản là
mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa
một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một
giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”
Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường cơng khai và cạnh
tranh. Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường quốc tế, có thể
bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số lượng hạn chế người mua,
người bán.
Giá trị thị trường thể hiện mức giá ước tính mà trên cơ sở đó, bên bán và bên
mua thoả thuận tại một thời điểm sau khi cả hai bên đã khảo sát, cân nhắc đầy đủ các
cơ hội và lựa chọn tốt nhất cho mình từ các thơng tin trên thị trường trước khi đưa ra
quyết định mua hoặc quyết định bán một cách hồn tồn tự nguyện, khơng nhiệt tình
mua hoặc nhiệt tình bán quá mức.
o Giá trị thị trường được xác định thông qua các căn cứ sau:
- Những thông tin, dữ liệu về mặt kỹ thuật và về mặt pháp lý của tài sản; giá
chuyển nhượng về tài sản thực tế có thể so sánh được trên thị trường.
- Mức độ sử dụng tốt nhất có khả năng mang lại giá trị cao nhất, có hiệu quả nhất
cho tài sản. Việc đánh giá mức độ sử dụng tốt nhất phải căn cứ vào những dữ liệu liên
quan đến tài sản trên thị trường.
o Giá trị thị trường có những đặc điểm sau đây:
- Là giá có khả năng nhất, khơng phải là cao nhất, không phải là thấp nhất, hoặc
giá trung bình;
- Được thể hiện bằng tiền;
- Có bao hàm một thời gian chấp nhận được công khai trên thị trường;
- Được hình thành trong bối cảnh người mua sẵn sàng mua và người bán sẵn sàng
bán, cả hai bên đều nhất trí với nhau và được thơng báo về mục đích sử dụng của tài
sản đó có thể được đưa vào sử dụng;
- Nằm trong một giao dịch vừa đúng khả năng trên thị trường mở;
- Nhận biết được sử dụng hiện tại và sử dụng tương lai của tài sản.
3
Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế số 1.
Trang 14
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Thị Thu Thủy
Giá trị phi thị trường
Hoạt động thẩm định giá phần lớn là dựa trên cơ sở giá trị thị trường, tuy nhiên
có những loại tài sản riêng biệt, mục đích thẩm định giá riêng biệt địi hỏi thẩm định
giá phải dựa trên giá trị phi thị trường.
“Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những
căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá
không phản ánh giá trị thị trường như : giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá
trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải
bán, giá trị doanh nghiệp, giá tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế,
giá trị để tính thuế... ”.4
Giá trị phi thị trường bao gồm nhiều loại:
-
Giá trị sử dụng: là giá trị của tài sản có cơng năng chun biệt được người sử
dụng chuyên biệt và không liên quan đến thị trường, tập trung vào những tài sản
chuyên biệt nằm trong doanh nghiệp. Ví dụ: Hầm ủ men trong nhà máy sản
xuất bia.
-
Giá trị đầu tư: là giá trị tài sản của một chủ đầu tư cụ thể cho một mục tiêu đầu
tư xác định. Giá trị đầu tư của một tài sản có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá trị
thị trường của tài sản đó. Ví dụ: Giá trị đầu tư nhà xưởng mới.
-
Giá trị đang hoạt động: là giá trị tài sản trong tổng thể doanh nghiệp đang hoạt
động. Tài sản chỉ có giá trị khi nằm trong tổng thể doanh nghiệp cấu thành từ
nhiều bộ phận tự nó có giá trị thị trường.
-
Giá trị bảo hiểm: là giá trị của tài sản được định nghĩa trong chính sách hay hợp
đồng bảo hiểm. Ví dụ: giá trị bảo hiểm hỏa hoạn nhà.
-
Giá trị tính thuế : là giá trị dựa trên các định nghĩa trong luật thuế liên quan đến
xác định tỷ lệ thuế và cách tính thuế.
-
Giá trị thanh lý : là giá trị của tài sản khi khơng cịn tiếp tục sử dụng được nữa.
Giá trị này đơi khi được xem như chi phí dỡ bỏ.
-
Giá bán tháo hay buộc bán : là tổng số tiền thu về do bán tài sản trong thời gian
quá ngắn không đáp ứng được yêu cầu của giá trị thị trường.
-
Giá trị đặc biệt : là giá trị liên quan đến các yếu tố đặc biệt của tài sản vượt lên
trên giá trị thị trường. Giá trị đặc biệt có thể nảy sinh bởi tính chất vật lý hay
chức năng kinh tế của một tài sản kết hợp với tài sản khác tạo thành.
-
Giá trị thế chấp để cho vay : là giá trị của tài sản sau khi thực hiện đánh giá khả
năng thị trường tương lai của tài sản và khoản thu nhập có thể có khi quản lý
thích hợp. Giá trị thế chấp để cho vay là khái niệm giá trị có rủi ro.
Theo Tiêu chuẩn số 02 trong Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, để
bảo đảm khơng có sự nhầm lẫn giữa xác định giá trị thị trường và giá trị phi thị trường,
thẩm định viên phải tuân theo các bước sau:
4
Quyết định 77/2005QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của Bộ tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá
Việt Nam (đợt 2)
Trang 15
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Thị Thu Thủy
Xác định rõ đối tượng được thẩm định giá
Xác định rõ các quyền lợi pháp lý gắn với tài
sản được thẩm định giá
Xác định rõ mục đích của thẩm định giá
Xác định giá trị làm cơ sở cho thẩm định giá
Khảo sát thực tế tài sản cần thẩm định giá và
bảo đảm các bước công khai cần thiết
Công bố cơng khai những điều kiện hoặc tình
huống bị hạn chế trong q trình thẩm định giá
Phân tích, xem xét các số liệu, tình huống phù
hợp với nhiệm vụ thẩm định giá
Xác định thời gian hiệu lực của kết quả thẩm
định giá
Sơ đồ 1: Quy trình thẩm định giá BĐS
Nếu cơng việc thẩm định giá căn cứ vào những cơ sở phi thị trường, thì giá trị
thu được là giá trị phi thị trường (không phải là giá trị thị trường) và phải được ghi rõ
trong báo cáo thẩm định giá.
Trang 16
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Thị Thu Thủy
5. Các nguyên tắc trong thẩm định giá
Giá trị của tài sản được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như giá trị sử
dụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh tốn... Khi nghiên cứu q trình hình
thành giá trị, thẩm định viên cần phải xem xét và vận dụng những quy luật và nguyên
lý kinh tế liên quan. Bản chất của thẩm định giá tài sản là sự phân tích các yếu tố tác
động đến quá trình hình thành giá trị của tài sản cụ thể, do đó những nguyên tắc cơ bản
này là những hướng dẫn cần thiết khi tiến hành thẩm định giá. Thẩm định viên phải
nghiên cứu vận dụng những nguyên tắc này để đưa ra kết luận về giá trị của tài sản.
Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
Một thửa đất được đánh giá là có giá trị sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại
thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang
cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng
trong tương lai là lớn nhất, sử dụng hiệu quả nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục
trong một khoảng thời gian nhất định .
Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan
trọng nhất của định giá đất.
Khi tiến hành định giá theo nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất, không nên
chịu sự hạn chế của hiện trạng sử dụng thực tế mà phải phán đốn chính xác trong tình
hình nào thì thửa đất đó được sử dụng cao nhất và tốt nhất. Khi xem xét đất đai đã
được sử dụng cao nhất và tốt nhất hay chưa thì những nhân tố cần phải nghiên cứu là :
phương thức sử dụng tốt nhất của thửa đất đó là gì; phương thức sử dụng trước mắt có
phải là hiệu quả nhất hay khơng; nếu khơng được thì khả năng chuyển nó sang sử dụng
có hiệu quả nhất như thế nào; phương thức sử dụng có hiệu quả nhất có khả năng duy
trì được bao lâu. Trong đó việc phán định tính liên tục của phương thức sử dụng hiệu
quả nhất có vai trị quan trọng vì ảnh hưởng trực tiếp đến số lượng thu lợi và phương
thức sử dụng trong tương lai có liên quan đến nguyên tắc dự đoán.
Nguyên tắc cung - cầu
Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản đó
trên thị trường. Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài
sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản.
Giá trị của tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu, trong đó có các
yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những thuộc tính
của các tài sản khác. Sự ảnh hưởng của những đặc tính phụ thêm này được phản ánh
trong cung cầu và giá trị tài sản.
Nguyên tắc thay đổi
Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá. Nó là kết
quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất, mà các nhân tố hình thành
giá thì ln nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất đai là được hình thành trong
quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố này và những biến động chung của
chúng .
Khi định giá đất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính cá biệt
và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh đất đó, cùng với những nhân tố và sư biến động của
những nhân tố này. Vì các nhân tố này luôn thay đổi, nên phải nắm vững mối quan hệ
nhân quả giữa các nhân tố và quy luật biến động để căn cứ giá đất hiện tại mà dự tính
Trang 17
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Thị Thu Thủy
giá đất cho tương lai. Do đó, nguyên tắc biến động và ngun tắc dự tính có quan hệ
mật thiết với nhau. Trong việc định giá đất, không những phải dự tính chính xác sự
biến động giá đất trong tương lai, mà đồng thời còn phải theo nguyên tắc biến động để
điều chỉnh tư liệu giá đất đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá thì mới
có thể xác định giá đất hợp lý, chính xác.
Nguyên tắc thay thế
Thay thế trong định giá đất được hiểu, đó là sự áp đặt về mặt giá trị của thửa đất
chủ thể với giá bán của những thửa đất so sánh trong cùng một vùng giá trị với điều
kiện những thửa đất so sánh được bán trong khoảng thời gian gần với thời điểm định
giá thửa đất chủ thể.
Nguyên tắc này cho rằng : giá thị trường của một thửa đất chủ thể có khuynh
hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện
dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết khơng có sự chậm trễ trong việc thỏa thuận
giá cả và thanh toán. Hay nói cách khác, giá cả của một thửa đất nào đó chịu sự ràng
buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tương đồng cùng loại hình có khả năng thay
thế nó.
Nguyên tắc cân bằng
Các yếu tố cấu thành của tài sản cần phải cân bằng để tài sản đạt được khả năng
sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất. Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt nhất và
có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích xem liệu đã đạt tới sự cân bằng như
vậy hay không.
Trong lĩnh vực BĐS, giá bán đất ở một vị trí khơng chỉ ra rằng vị trí đất kế cận
phải có cùng một mức giá trị như vậy.
Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm
Tổng thu nhập trên tổng đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục đến một điểm nhất
định, sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng độ lớn của thu nhập tăng thêm sẽ giảm
dần. Nguyên tắc này cũng hoàn toàn đúng đối với đầu tư vào lĩnh vực BĐS.
Nguyên tắc phân phối thu nhập
Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai,
vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này. Nếu việc phân
phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập cịn lại sau khi
đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai.
Nguyên tắc đóng góp
Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ tồn bộ tài
sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó. Giá trị của một tác nhân sản xuất hay
một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi
bao nhiêu giá trị của tồn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá
trị tồn bộ là bao nhiêu. Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính
khả thi của việc đầu tư bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng
tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
Nguyên tắc tuân thủ
Tài sản cần phải phù hợp với mơi trường cùa nó nhằm đạt được mức sinh lời tối
đa hoặc mức hữu dụng cao nhất. Do đó, thẩm định viên phải phân tích xem liệu tài sản
Trang 18
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Thị Thu Thủy
đó có phù hợp với mơi trường hay khơng khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài
sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
Nguyên tắc cạnh tranh
Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, ngược lại, cạnh tranh quá mức
có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể khơng cịn lợi nhuận. Đối với tài sản,
mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các tài sản với nhau và giữa tài sản
này với tài sản khác. Do đó, giá trị của tài sản được hình thành là kết quả của sự cạnh
tranh trên thị trường.
Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai
Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi
trong tương lai.
Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những
người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này
cũng ảnh hưởng đến giá trị.
Việc ước tính giá trị của tài sản ln ln dựa trên các triển vọng tương lai, lợi
ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua.
6. Các phương pháp thẩm định giá BĐS
Theo thông lệ quốc tế, các phương pháp định giá tài sản nói chung và định giá
bất động sản nói riêng bao gồm 3 phương pháp chính: phương pháp thu nhập, phương
pháp so sánh, phương pháp chi phí. Tại Việt Nam, trong Thơng tư 17/2006/TT-BTC
ngày 13/03/2006 về Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày
03/08/2005 của Chính phủ về Thẩm định giá, có quy định 5 phương pháp thẩm định
giá, ngoài 3 phương pháp nêu trên cịn có 2 phương pháp là phương pháp thặng dư,
phương pháp lợi nhuận, nhưng về bản chất, 2 phương pháp này là sự kết hợp của 3
phương pháp chính kể trên.
Phương pháp thẩm định giá :
Người ta thường xác định phương pháp thẩm định giá phù hợp phụ thuộc vào các yếu
tố sau:
-
Đặc tính kỹ thuật của BĐS
-
Sự tin cậy và khả năng sử dụng tài liệu thị trường
- Mục đích thẩm định giá
Thẩm định viên phải xác định phương pháp thẩm định giá nào là tối ưu nhất cho
BĐS được thẩm định.
Phương pháp so sánh
Khái niệm
“Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích
mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công
hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá hoặc gần với thời
điểm thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá”.5
5
Thông tư 17/2006/TT-BTC : Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của Chính
phủ về Thẩm định giá.
Trang 19
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Thị Thu Thủy
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp được sử dụng rộng rãi và phổ
biến nhất hiện nay ở nước ta cũng như nhiều nước trên thế giới. Phương pháp này
nhằm xác định giá trị của một BĐS thông qua những giao dịch những BĐS tương tự,
tức là so sánh đối tượng bất động sản với các đối tượng tương tự với nó, trên cơ sở có
các thơng tin liên quan về giá. Tuy nhiên do khơng có hai BĐS nào giống hệt nhau nên
thẩm định giá cần phải hiệu chỉnh giá bán của các đối tượng tương tự đã lựa chọn để
phù hợp với những khác biệt của đối tượng cần định giá từ đó ước tính giá trị của bất
động sản cần thẩm định.
Phương pháp luận
Phương pháp dựa trên lý thuyết cho rằng giá trị thị trường của một tài sản có
quan hệ mật thiết với các giá trị của các tài sản khác được mua bán. Vì thế phương
pháp này quan tâm đến sự nhận biết và đo lường tác động của sự hiện hữu, hoặc thiếu
vắng, hoặc một số đặc tính có trong giá cả, tiền thuê của các tài sản có thể so sánh
được.
Nguyên tắc áp dụng
Nguyên tắc cung cầu: Nhu cầu mua cấu thành nhu cầu thị trường và các BĐS
được chào bán tại nguồn cung. Nếu cầu cao, giá có xu hướng tăng và ngược lại.
Sự trượt dọc của đường cung của BĐS thường chậm hơn sự trượt dọc đường
cầu.
Nguyên tắc thay thế: một nhà đầu tư có lý trí sẽ khơng trả giá cho một tài sản
nhiều hơn chi phí để mua một tài sản lựa chọn mà có cùng một sự hữu ích như
nhau.
Ngun tắc đóng góp : q trình điều chỉnh có ước tính sự tham gia đóng góp
của các yếu tố hay các bộ phận của tài sản đối với tổng số giá trị thị trường.
Ứng dụng
Phương pháp thường được sử dụng để thẩm định giá trị tài sản trong các trường
hợp:
– Các tài sản có tính đồng nhất như căn hộ, các chung cư, các dãy nhà được xây
dựng cùng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng, và các
nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phịng và các nhóm cửu hiệu;
– Các mảnh đất trống.
Các yếu tố so sánh :
Là các đặc điểm của BĐS và của giao dịch có ảnh hưởng đến giá trị BĐS. Khi
thẩm định cần phải xem xét và so sánh tất cả những khác biệt có thể tác động đến giá
cả giữa BĐS so sánh và BĐS thẩm định. Chứng cứ thị trường được xem xét để kiểm
tra các biến đổi của các yếu tố so sánh. Các yếu tố so sánh được sử dụng phổ biến đó
là :
-
Tình trạng pháp lý : quyền tài sản.
- Điều khoản tài chính : các điều khoản tài chính của giao dịch phải tương tự
nhau. Các trường hợp phải điều chỉnh thường gặp là : bán trả góp nhiều lần, hỗ trợ lãi
suất vay thế chấp…
Trang 20
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Thị Thu Thủy
- Điều kiện bán : giao dịch trong khoản thời gian hợp lý, giao dịch giữa các bên
khơng có liên quan và không bị ép buộc. Một sự điều chỉnh đối với những trường hợp
này là cần thiết phản ánh những động cơ của người mua và người bán. Một số trường
hợp bao gồm :
+ Người mua hoặc người bán đang vội vàng mua hoặc bán.
+ Mua bán giữa họ hàng.
+ Mua bán cưỡng ép.
- Các điều kiện thị trường : các điều kiện thị trường có thể tác động đến giá BĐS
như : lãi suất, tỷ lệ lạm phát, sự suy thối kinh tế, tình hình cung cầu.
- Vị trí, địa điểm : khoảng cách đến chợ, siêu thị, trường học, bệnh viện, công
viên…Việc so sánh điều chỉnh sự khác biệt về yếu tố địa điểm cần thu thập từ chứng
cứ thị trường.
- Các đặc điểm tự nhiên : hình dáng, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu lơ đất, hướng
nhà… Việc so sánh điều chỉnh sự khác biệt về yếu tố tự nhiên cũng cần phải căn cứ
vào chứng cứ giao dịch thị trường.
- Quy hoạch : Cần chú ý đến BĐS cần thẩm định và các BĐS so sánh có nằm
chung trong vùng quy hoạch hay khơng. Nếu có sự khác biệt về quy hoạch cần tiến
hành điều chỉnh.
- Mơi trường sống: mơi trường xung quanh đóng góp vào giá trị BĐS là các đặc
trưng vật chất và kinh tế xã hội như các nhà láng giềng, dịng giao thơng, sử dụng đất
gần cạnh.
Các bước tiến hành
Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thơng tin về giá giao dịch, giá niêm yết
hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự với tài sản cần
thẩm định giá, đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường.
Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các tài sản
cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch
thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc
gần với thời điểm cần thẩm định giá.
Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánh
đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn.
Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản
cần thẩm định giá từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so sánh theo sự khác
biệt về các yếu tố so sánh so với tài sản cần thẩm định giá, tìm ra mức giá chỉ dẫn cho
mỗi tài sản so sánh.
Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, rút ra
mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sản cần thẩm định.
Quá trình điều chỉnh
Lấy tài sản là đối tượng thẩm định giá làm chuẩn để so sánh.
Các điều chỉnh không nên quá chi tiết.
Mỗi sự điều chỉnh phải được chứng minh từ bằng chứng thị trường.
Hai phương pháp điều chỉnh chính là:
Trang 21
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Thị Thu Thủy
+
+
Điều chỉnh theo số tiền tính gộp.
Điều chỉnh theo phần trăm.
Phân tích thị trường
Nguồn gốc của các giao dịch thị trường
Đánh giá các giao dịch thị trường thỏa mãn điều kiện của giá trị thị trường
Biến động cung cầu trên thị trường
Chỉ số biến động giá cả
Ưu điểm và khuyết điểm của phương pháp
Ưu điểm
-
Là phương pháp hầu như khơng gặp khó khăn về kỹ thuật.
- Nó thể hiện sự đánh giá về giá trị của thị trường, vì vậy nó có cơ sở vững chắc
để được cơ quan pháp lý công nhận.
- Kết quả của phương pháp phản ánh sự đánh giá khách quan của thị trường nên
dễ được mọi người chấp nhận.
Khuyết điểm
- Kết quả ước tính giá trị của phương pháp so sánh có được từ kết quả so sánh
giá trị thị trường của những bất động sản tương tự nên cần thiết phải có thơng tin rõ
ràng và chỉ thực hiện được khi có những thông tin về các giao dịch tương tự.
-
Thông tin thu thập được là có thể so sánh được.
- Thơng tin cần phải phù hợp, chất lượng của thông tin phải cao, kịp thời, chính
xác, có thể kiểm tra được, đầy đủ và đáng tin cậy, điều kiện thị trường phải ổn định
trong khi đó đặc tính của bất động sản là tính khơng cơng khai thơng tin trên thị trường
và thị trường bất động sản là thị trường có nhiều biến động, biên độ biến động lớn cho
nên trong quá trình chọn lọc thơng tin cần xét đến yếu tố thời gian trong một thị trường
phát triển hay đang phát triển nếu khơng sẽ khó đạt được mức độ chính xác mặc dù các
đối tượng so sánh có các tính chất giống nhau về mọi mặt.
- Phương pháp chỉ thực hiện với giả định các bất động sản tương đồng trong khi
đặc điểm của bất động sản là không giống nhau hoàn toàn, và thực hiện trong một thị
trường tĩnh nhưng nếu thị trường có nhiều biến động thì kết quả thu được thiếu chính
xác. Nên phương pháp mang tính thời điểm, những thơng tin này có thể trở nên lạc hậu
trong vòng một thời gian ngắn nên các dữ liệu thường mang tính chất lịch sử.
- Khơng có mơ hình hay cơng thức nhất định thể hiện phương pháp nên q trình
thực hiện địi hỏi người thẩm định có kinh nghiệm, kiến thức.
Phương pháp chi phí
Khái niệm
“Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo
ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài
sản cần thẩm định giá”6
6
Thông tư 17/2006/TT-BTC : Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của
Chính phủ về Thẩm định giá.
Trang 22
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Thị Thu Thủy
Phương pháp chi phí thực chất là sự kết hợp giữa phương pháp so sánh trực tiếp
để xác định giá đất với phương pháp giá thành để xác định giá tài sản gắn liền với đất.
Tuy nhiên, điểm đặc thù của phương pháp này là chỉ tách 2 loại tài sản nêu trên khi
đơn thuần sử dụng kỹ thuật để định giá, còn khi đã xác định được giá sơ bộ của mỗi
loại tài sản rồi thì phương pháp yêu cầu phải sử dụng các nguyên tắc định giá để “điều
hoà” các kết quả dự kiến - tức là giải quyết mối quan hệ về sự tăng giảm giá trị giữa
một BĐS đã phát triển với một BĐS đơn thuần chỉ là đất đai hay chưa được phát triển.
Phương pháp luận
Một số BĐS được xây dựng và sử dụng cho mục đích riêng biệt và khơng tìm
thấy trên thị trường BĐS tương đồng về mặt kỹ thuật với BĐS cần định giá, do đó
khơng có cơ sở để so sánh.
Giá trị của tài sản cần thẩm định giá có liên quan đến giá trị của các tài sản khác
có thể thay thế.
Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một
tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện khơng có sự chậm trễ q mức
làm ảnh hưởng đến sự thay thế.
Nguyên tắc áp dụng:
Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc đóng góp
Ứng dụng
- Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản
chun dùng, ít hoặc khơng có mua, bán phổ biến trên thị trường; tài sản đã qua sử
dụng; tài sản không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh như bệnh viện,
trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hóa chất, các cơ sở lọc dầu…là
những tài sản ít có những chứng cớ so sánh thị trường.
-
Thẩm định giá cho các mục đích bảo hiểm.
- Phương pháp chi phí cũng thường được sử dụng như là phương pháp kiểm tra
đối với các phương pháp khác…
Các bước thực hiện
Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lơ đất thuộc bất động sản bằng cách coi đó là
đất trống đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theo nguyên tắc
xác định giá đất quy định tại Luật Đất đai và các phương pháp xác định giá đất theo
quy định của Chính phủ và hướng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan, Ủy ban nhân
dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thế cơng
trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phải
nộp theo quy định của pháp luật.
Bước 3: Xác định hao mịn và ước tính giá trị hao mịn lũy kế (mức độ giảm
giá) của cơng trình xây dựng hiện có trên đất.
Bước 4: Ước tính giá trị của cơng trình xây dựng bằng cách trừ giá trị hao mịn
lũy kế (mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của cơng trình.
Trang 23
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Thị Thu Thủy
Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá bằng cách cộng
(+) kết quả bước 1 và kết quả bước 4.
Cơng thức tính trong phương pháp chi phí
Giá trị BĐS = Giá trị đất trống + CP xây dựng cơng trình thay thế - Hao mịn
Số năm sử dụng
Tỷ lệ hao mòn
Tuổi thọ thực tế của công trình
Chi phí xây dựng cơng trình thay thế có hai dạng:
- Chi phí tái tạo: là chi phí hiện hành của việc xây dựng một cơng trình xây
dựng thay thế giống hệt với cơng trình đang được thẩm định bao gồm cả những điểm
lỗi thời của cơng trình mục tiêu đó. Điều đó có nghĩa là chi phí xây dựng cơng trình tái
tạo là bản sao chính xác của cơng trình ngun bản về ngun vật liệu, thiết kế, cách
trang trí và chất lượng chun mơn, kể cả việc thừa hưởng các sai lầm của thiết kế và
tính khơng hiệu quả hoặc lỗi thời của nó.
- Chi phí thay thế: là chi phí hiện hành của việc xây dựng một cơng trình có giá
trị sử dụng tương đương với cơng trình đang được thẩm định giá theo đúng những tiêu
chuẩn, thiết kế và bố cục hiện hành.
Thơng thường thì phương pháp chi phí thay thế cho số lượng tính tốn thấp hơn
phương pháp chi phí tái tạo bởi vì nó khơng tính đến các bộ phận lỗi thời và khơng cần
thiết và tính tốn việc sử dụng vật liệu và kỹ thuật. Do đó được xem là phương pháp
có tính thực tiễn cao hơn so với phương pháp tái tạo.
- Hao mòn là phần tổn thất về giá trị do bất kỳ nguyên nhân nào. Có 3 loại hao
mòn :
Hao mòn vật chất : là hao mịn và hư hỏng của cơng trình do sử dụng, thời gian,
thời tiết và bảo dưỡng kém.
Hao mòn chức năng : giá trị sử dụng của cơng trình giảm do thiết kế bị sai lạc hay
thiết kế cơng trình có lỗi.
Hao mòn kinh tế : giá trị tài sản bị mất do các yếu tố bên ngoài tài sản như sử dụng
đất khơng tương thích hay sự suy thối kinh tế.
Ưu điểm và khuyết điểm của phương pháp
Ưu điểm
- Là phương pháp được sử dụng cho các bất động sản có ít chứng cơ giao dịch ở
thị trường. Là phương pháp dễ được chấp nhận bởi chi phí xây dựng cơng trình thay
thế được sử dụng từ giá thị trường của các ngun vật liệu, hay tính tốn chi phí tái tạo
ngun bản cơng trình.
-
Là phương pháp địi hỏi các chuyên gia có kiến thức về xây dựng.
Khuyết điểm
- Giá trị ước tính sau cùng bằng tổng giá trị ước tính của đất bằng phương pháp
so sánh trực tiếp và phương pháp chi chí tài sản nên hạn chế của phương pháp so sánh
cũng đúng với phương pháp chi phí.
Trang 24
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Thị Thu Thủy
- Trên thực tế chi phí khơng bằng và khơng tạo ra giá trị nên giá bán có thể cao
hơn hay thấp hơn chi phí.
- Phương pháp chi phí phải sử dụng đến cách tiếp cận cộng tới, song tổng của
nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị tồn bộ.
- Việc ước tính khấu hao tích lũy có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện do
có sự khác nhau trong định nghĩa và thuật ngữ, cũng như khơng có một phương pháp
được chấp nhận rộng rãi riêng biệt nào để ước tính khấu hao.
- Người thẩm định giá cần thông thạo kiến thức về xây dựng và đủ kinh nghiệm
để thực hiện phương pháp này.
- Phương pháp chi phí được tạo lập trên cơ sở cộng tới chi phí đất đai và chi phí
xây dựng cơng trình trên thực tế có những trường hợp không thực hiện được một cách
đơn giản như vậy.
Phương pháp thu nhập
Khái niệm
“Phương pháp thu nhập (hay còn gọi là phương pháp đầu tư) là phương pháp
thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập rịng trong tương lai có thể
nhân được từ việc khai thác tài sản cần thẩm định giá thành giá trị vốn hiện tại của tài
sản (quá trình chuyển đổi này cịn được gọi là q trình vốn hố thu nhập) để ước tính
giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá”.7
Phương pháp thu nhập được chia thành hai phương pháp:
- Phương pháp vốn hóa trực tiếp: Vốn hóa trực tiếp là phương pháp sử dụng thu
nhạp để ước tính giá trị tài sản bằng cách chuyển hóa lợi tức của mỗi năm. Việc
chuyển hóa này thực hiện đơn giản bằng cách chia thu nhập cho tỷ suất vốn hóa thích
hợp hay nhân với hệ số thu nhập. Phương pháp này áp dụng đối với trường hợp thu
nhập từ tài sản đầu tư qua các năm không thay đổi và số năm đầu tư là vô hạn.
- Phương pháp dòng tiền chiết khấu: Phương pháp dòng tiền chiết khấu là
phương pháp ước tính giá trị của tài sản bằng cách chiết khấu tất cả các khoản thu, chi
của dòng tiền dự kiến phát sinh trong tương lai về thời điểm hiện tại, có tính đến yếu
tố lạm phát và không ổn định của thu nhập. Phương pháp này áp dụng đối với trường
hợp thu nhập từ tài sản đầu tư qua các năm khác nhau.
Phương pháp luận
Phương pháp được lý luận rằng dựa vào giá trị thị trường của một tài sản bao
gồm giá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi nhuận tương lai có thể nhận được từ tài
sản. Những khoản lợi nhuận đó thường ở dưới dạng tiền cho thuê hoặc giá trị của vốn
cho thu hồi ở tương lai.
Nguyên tắc áp dụng
Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất.
Ngun tắc lợi ích tương lai.
7
Thơng tư 17/2006/TT-BTC : Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của Chính
phủ về Thẩm định giá
Trang 25
