THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHÁT TRIỂN TẠI CÔNG TY CỔ PHẨN GIÁM ĐỊNH – THẨM ĐỊNH VIỆT NAM
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (3.13 MB, 69 trang )
BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHÁT TRIỂN TẠI
CÔNG TY CỔ PHẨN GIÁM ĐỊNH – THẨM ĐỊNH
VIỆT NAM
SVTH
: NGUYỄN THỊ PHAN ANH
MSSV
: 08135001
LỚP
: DH08TB
NGÀNH : Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
- Tháng 7 năm 2012 -
LỜI CẢM ƠN
Luận văn tốt nghiệp có ý nghĩa quan trọng đối với mỗi sinh
viên, là sự khẳng định về những kiến thức đã được dạy và học,
là kết quả của 4 năm phấn đấu tại giảng đường và là chướng
ngại vật cuối cùng để sinh viên hoàn thành khóa học của mình.
Trong quá trình hoàn thiện luận văn, tôi xin chân thành cảm ơn:
Trước tiên con xin cảm ơn bố mẹ đã sinh thành và nuôi
dưỡng, tạo điều kiện cho con được học tập đến ngày hôm nay.
Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Quý thầy cô Khoa
Quản lý đất đai và Bất động sản, trường Đại học Nông Lâm
thành phố Hồ Chí Minh đã đã tận tình truyền đạt cho tôi những
kiến thức rất hữu ích trong thời gian tôi học ở trường.
Xin gửi lời cảm ơn đến các anh chị trong Công ty Cổ phần
Giám định – Thẩm định Việt Nam, đặc biệt là anh Trần Hoàng
Dương – Trưởng phòng Tổng hợp đã nhiệt tình chỉ bảo trong
suốt thời gian tôi thực tập tại Công ty và đã cho tôi những kiến
thức thực tế quan trọng, giúp tôi bớt bỡ ngỡ khi ra công tác.
Xin cảm ơn tất cả bạn bè đã cùng tôi chia sẻ những khó khăn
trong quá trình thực hiện luận văn này.
Và trên tất cả, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất đến
ThS. Nguyễn Đức Thành đã tận tình chỉ bảo, hướng dẫn tôi
trong suốt quá trình thực hiện để tôi có thể hoàn thành luận văn
tốt nghiệp của mình.
TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Phan Anh, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động
sản, Trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh.
Đề tài: THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHÁT TRIỂN TẠI CÔNG TY
CỔ PHẦN GIÁM ĐỊNH – THẨM ĐỊNH VIỆT NAM”
Giáo viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Đức Thành, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động
sản, Trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh.
Nội dung tóm tắt của báo cáo: Đề tài được thực hiện trong vòng 4 tháng từ ngày
01/03/2012 đến ngày 01/07/2012, xoáy sâu vào vấn đề thẩm định giá bất động sản với
mục đích mua bán tại Công ty Cổ phần Giám định – Thẩm định Việt Nam. Có nhiều
phương pháp thẩm định giá bất động sản, mỗi phương pháp có những ưu nhược điểm
riêng phù hợp với từng loại tài sản khác nhau, phương thức tiến hành cũng khác nhau nên
kết quả cuối cùng cũng có phần chênh lệch.
Kết quả của đề tài nghiên cứu này đã đưa ra giá bất động sản cụ thể là giá trị khu
đất rộng 198.000m2 nằm dưới chân Núi Chúa (tỉnh Ninh Thuận) trải dài qua hai thôn
Vĩnh Hy (xã Vĩnh Hải, huyện Ninh Hải) và thôn Bình Tiên (xã Công Hải, huyện Thuận
Bắc). Với những kiến thức chuyên môn đã học từ Nhà trường cùng với những kinh
nghiêm chuyên sâu của các anh chị trong Công ty, trong thời gian nghiên cứu có hạn, đề
tài chỉ tập trung đi vào nghiên cứu một số vấn đề chính yếu: tìm hiểu bất động sản, phân
tích các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản, tiếp cận phương pháp được dùng để
thẩm định giá bất động sản, tiến hành thẩm định giá bất động sản với mục đích xác định
giá trị khu đất để làm cơ sở giao đất sản xuất, kinh doanh có thu tiền sử dụng đất không
thông qua hình thức đấu giá.
Đề tài nghiên cứu đã đạt được kết quả đáng tin cậy dựa trên việc sử dụng phương
pháp phù hợp nhất để tiến hành thẩm định giá. Mức giá thị trường này cũng cao hơn
nhiều so với Bảng giá đất của Nhà nước tại khu vực thẩm định. Tuy nhiên, kết quả thẩm
định trong đề tài chỉ đưa ra giá trị thị trường của bất động sản phục vụ cho mục đích xác
định giá trị khu đất để làm cơ sở giao đất sản xuất, kinh doanh có thu tiền sử dụng đất
không thông qua hình thức đấu giá.
DANH SÁCH SƠ ĐỒ
Sơ đồ 1: Các chi nhánh của Công ty Cổ phần Giám định – Thẩm định Việt Nam……. 20
Sơ đồ 2: Sơ đồ mạng lưới Công ty VIVACO…………………………………………...22
Sơ đồ 3: Quy trình thẩm định giá tại Công ty…………………………………………...23
DANH SÁCH HÌNH ẢNH
Hình 1 Bản đồ vị trí tỉnh Ninh Thuận…………………………………………………... 17
Hình 2 Logo Công ty Cổ phần Giám định – Thẩm định Việt Nam…………………….. 20
Hình 3 Bản đồ hiện trạng rừng Vườn Quốc Gia Núi Chúa……………………………... 26
DANH SÁCH TỪ VIẾT TẮT
Tp.
:
Thành phố
BĐS
:
Bất động sản
TĐG
:
Thẩm định giá
TSSS
:
Tài sản so sánh
TSTĐ
:
Tài sản thẩm định
GTCT
:
Giá trị công trình
QSDĐ
:
Quyền sử dụng đất
ĐGXD
:
Đơn giá xây dựng
CLCL
:
Chất lượng còn lại
UBND
:
Ủy ban nhân dân
SXKD
:
Sản xuất kinh doanh
MĐSDĐ
:
Mục đích sử dụng đất
KT-XH
:
Kinh tế - Xã hội
PR-TC
:
Phan Rang – Tháp Chàm
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Thị Phan Anh
MỤC LỤC
PHẦN 1 ................................................................................................................................ 3
TỔNG QUAN...................................................................................................................... 3
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu ...................................................................... 3
I.1.1. Cơ sở khoa học ............................................................................................................... 3
I.1.1.1. Bất động sản ............................................................................................................ 3
I.1.1.2. Thị trường BĐS ....................................................................................................... 5
I.1.1.3. Thẩm định giá BĐS ................................................................................................. 6
I.1.2. Cơ sở pháp lý ............................................................................................................... 16
I.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu ............................................................................... 17
I.2.1. Khái quát về tỉnh Ninh Thuận và định hướng phát triển trong tương lai ..................... 17
I.2.2. Khái quát về tiềm năng phát triển của Vườn Quốc Gia Núi Chúa ............................... 18
I.3.Nội dung và phương pháp nghiên cứu .................................................................. 18
PHẦN II ............................................................................................................................. 20
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU............................................................................................... 20
II.1 Giới thiệu Công ty Cổ phần Giám định – Thẩm định Việt Nam ...................... 20
II.1.1. Giới thiệu chung về Công ty ....................................................................................... 20
II.1.2. Quá trình hình thành và phát triển Công ty................................................................. 21
II.1.3. Ngành nghề hoạt động kinh doanh của Công ty ......................................................... 21
II.2. Cơ cấu tổ chức Công ty ........................................................................................ 21
II.2.1. Sơ đồ mạng lưới Công ty ............................................................................................ 21
II.2.2. Cơ cấu tổ chức thẩm định giá của VIVACO .............................................................. 23
II.2.3. Đối tượng và mục đích thẩm định .............................................................................. 24
II.3. Thẩm định một BĐS cụ thể ................................................................................. 24
II.3.1. Tiếp cận bất động sản thẩm định ................................................................................ 24
II.3.2. Giới thiệu khu vực bất động sản thẩm định ................................................................ 26
II.3.3. Áp dụng phương pháp thẩm định giá.......................................................................... 27
1. Thẩm định bất động sản theo phương pháp so sánh ..................................................... 29
2. Thẩm định bất động sản theo phương pháp thặng dư ................................................... 39
II.3.4. Lập luận mức giá cuối cùng ........................................................................................ 53
II.2.5. Kết quả thẩm định giá ................................................................................................. 53
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .......................................................................................... 54
TÀI LIỆU THAM KHẢO................................................................................................ 55
PHỤ LỤC
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Thị Phan Anh
ĐẶT VẤN ĐỀ
Tính cấp thiết của đề tài
Trong những năm gần đây, đặc biệt là sau khi Việt Nam gia nhập WTO, vốn đầu tư
nước ngoài đổ vào thị trường Việt Nam ngày càng nhiều, trong đó có một lượng lớn dành
cho thị trường BĐS. Thị trường BĐS Tp. Hồ Chí Minh thu hút phần lớn trong tổng số vốn
đầu tư đó và ngày càng chứng tỏ là một thị trường tiềm năng. Sự phát triển ổn định và
lành mạnh của thị trường BĐS sẽ tạo điều kiện sử dụng có hiệu quả các nguồn lực của
BĐS và có tác động đến tăng trưởng kinh tế theo hướng công nghiệp hóa – hiện đại hóa.
Các hoạt động giao dịch trên thị trường hiện nay chủ yếu phát triển theo hướng tự
phát, chưa có sự quản lý chặt chẽ nên thị trường BĐS đã có nhiều hạn chế tác động tiêu
cực đến nền kinh tế đất nước; đặc biệt là những cơn “sốt giá”, tình trạng đầu cơ nhà đất,
kích cầu ảo tạo nên giá ảo, giá nhà đất bị thả nổi, không phản ánh đúng mối quan hệ cung
- cầu trên thị trường. Nhưng cũng có những thời kỳ thị trường BĐS lạnh dần như “đóng
băng” làm cho các đối tượng tham gia giao dịch trên thị trường phải băn khoăn, lo lắng.
Nguồn thông tin trên thị trường hiện nay không minh bạch, kiến thức của người dân về
BĐS còn hạn chế nên khiến cho người bán khó xác định được giá bán còn người mua thì
không biết mua với mức giá bao nhiêu là phù hợp. Khiến cho giá cả BĐS không phản ánh
đúng giá trị thực của chúng. Trước tình hình đó yêu cầu đặt ra cho đội ngũ thẩm định giá
là phải có kiến thức chuyên môn về lĩnh vực thẩm định đồng thời không ngừng nâng cao
đạo đức nghề nghiệp trong lĩnh vực thẩm định giá BĐS. Có như vậy mới xác định đúng
giá trị của BĐS, nâng cao tính minh bạch của thông tin, góp phần đẩy mạnh thị trường
BĐS nước ta phát triển. Chính vì vậy đã xuất hiện nhiều Công ty chuyên về thẩm định giá
được thành lập trên cả nước, trong đó có Công ty Cổ phần Giám định – Thẩm định Việt
Nam.
Mặc dù hoạt động thẩm định giá tại nước ta vẫn chưa phát triển và còn khá mới mẻ
nhưng đã đóng vai trò như kim chỉ nam giúp công tác điều tiết thị trường của Nhà nước
được khách quan và có tính khoa học.
Với những lý do trên đã thôi thúc em thực hiện đề tài “Hoạt động thẩm định giá bất
động sản phát triển tại Công ty Cổ phần Giám định – Thẩm định Việt Nam” nhằm tìm
hiểu, đánh giá hoạt động thẩm định giá hiện nay.
Mục tiêu nghiên cứu:
Tìm hiểu và nắm bắt được các vấn đề liên quan đến hoạt động thẩm định giá BĐS tại
Công ty như: quy trình thẩm định giá, phương pháp thực hiện, đối tượng khách hàng…
Từ đó có những nhận xét, đánh giá cụ thể, đồng thời đưa ra các đề xuất, kiến nghị nhằm
nâng cao hiệu quả của loại hình dịch vụ này cho Công ty.
Ứng dụng lý thuyết định giá vào thực tế.
Đối tượng nghiên cứu:
- BĐS và hoạt động định giá của Công ty.
Trang 1
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Thị Phan Anh
- Một số phương pháp, quy trình, nguyên tắc thẩm định giá BĐS được sử dụng.
Phạm vi nghiên cứu:
- Thời gian nghiên cứu: Từ 01/03/2012 đến 01/07/2012
- Không gian nghiên cứu: Tại trụ sở Công ty cổ phần Giám định – Thẩm định Việt
Nam, 362/1A Ung Văn Khiêm, phường 25, quận Bình Thạnh, Tp. Hồ Chí Minh.
Trang 2
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Thị Phan Anh
PHẦN 1
TỔNG QUAN
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
I.1.1. Cơ sở khoa học
I.1.1.1. Bất động sản
1. Khái niệm
BĐS nếu hiểu theo sát nghĩa từ ngữ, đó là những tài sản bất động, là những tài sản
không thể hoặc khó có thể di dời. Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động
sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng
đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất.
BĐS bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên
quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận
cấu thành lãnh thổ.
BĐS là một khái niệm được sử dụng phổ biến ở hầu hết các quốc gia trên Thế giới.
Trong Tiếng Anh người ta dùng từ “Real estate” (Tài sản bất động) được gọi là BĐS.
Trong Tiếng Pháp, khái niệm BĐS được chỉ bằng từ “Immobilié” (BĐS), Trung Quốc
dùng thuật ngữ “Địa sản” (Tài sản gắn với Đất đai). 1
Theo Luật dân sự Việt Nam thì BĐS là các tài sản bao gồm:
Đất đai;
Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,
công trình xây dựng đó;
Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bởi Pháp luật
của mỗi nước. Và dù các định nghĩa có khác nhau một vài điểm thì nhìn chung lại BĐS là
những tài sản bất động, không di dời được, có tính chất ổn định cao, tồn tại trong thời
gian dài và thông thường có giá trị lớn. Đây là cách hiểu vừa đơn giản mà lại thể hiện
được đầy đủ ý nghĩa của cụm từ này.
2. Các thuộc tính BĐS
Tính bất động
Tính dị biệt
Tính khan hiếm
Chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước
1
Nhà xuất bản Xây dựng (2006), Thị trường BĐS.
Trang 3
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
3.
4.
SVTH: Nguyễn Thị Phan Anh
Tính bền vững, đời sống kinh tế dài
Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội
Đặc trưng của BĐS
Cung BĐS co giãn kém
Thời gian thực hiện giao dịch kéo dài, chi phí giao dịch cao
Tính thanh khoản thấp
Chịu sự ảnh hưởng mạnh mẽ của yếu tố Pháp luật
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS
Chính sách (lực lượng chính trị): Những thay đổi về đường lối chính sách
của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị
trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng:
Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư từ bên ngoài
vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS tăng.
Các chính sách tác động trực tiếp như:
+ Chính sách cho phép Việt Kiều mua BĐS tại Việt Nam.
+ Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu tại thành phố được mua
nhà tại thành phố.
+ Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất,…
+ Chính sách tín dụng đối với các hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS.
+ Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS.
Xã hội:
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS. Một khu vực mà mật độ
dân số đột ngột tăng cao do tốc độ tăng cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân
bằng cung cầu bị phá vỡ. Mặt khác, các yếu tố trong khu vực như: chất lượng dịch vụ y
tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng, những vấn
đề liên quan đến thuyết phong thủy,… cũng ảnh hưởng đến giá trị BĐS.
Khu vực:
Xét mức độ hoàn thiện về cơ sở hạ tầng: giao thông, hệ thống cập thoát nước,
trường học, bệnh viện, công viên cây xanh,…
Xét về môi trường tự nhiên: BĐS nằm trong vùng hay bị sự cố thiên tai như bão
lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt làm cho giá trị BĐS bị sụt giảm hay không và ngược
lại.
Xét về chức năng khu vực: Đó là khu dân cư, hành chính, thương mại, kinh
doanh,… Xác định bằng khoảng cách đo lường đến trung tâm, các công trình bệnh viện,
nhà trẻ, trường học, khi vui chơi giải trí,…
Trang 4
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Thị Phan Anh
Kinh tế vĩ mô:
+ Tình hình cung – cầu BĐS trong khu vực.
+ Đặc điểm của những người tham gia vào thị trường trong khu vực
+ Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực.
+ Hiện trạng vùng lân cận (đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin
liên lạc,…)
+ Mức tăng trưởng GDP hàng năm trong vùng
+ Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng so với các vùng khác.
+ Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng.
+ Số các lô, thửa đất trống trong vùng.
+ Mức giá bình quân các loại đất trong vùng.
+ Tỷ lệ thuế và mức thuế suất.
+ Mức độ lạm phát chung.
+ Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng
trong vùng.
Nhân tố cá biệt:
+ Vị trí của BĐS: vị trí được xem là nhân tố quan trọng quyết định giá đất. Vị trí
thuận lợi được đánh giá bởi khoảng cách đến trung tâm (hành chính, thương mại…), bệnh
viện, trường học, nhà hát…; Mật độ dân số; Chất lượng dân số; môi trường tự nhiên; môi
trường xã hội; mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật (đường giao thông, phương tiện
giao thông, hệ thống chiếu sáng, hệ thống cấp nước, hệ thống thoát nước…)
+ Quy mô diện tích
+ Kích thước thửa đất
+ Hình thể thửa đất
+ Tình trạng pháp lý của thửa đất
+ Nhân tố khác: tâm lý, phong thủy,…
I.1.1.2. Thị trường BĐS
1. Khái niệm
Thị trường BĐS chỉ hình thành khi BĐS trở thành hàng hóa. Như vậy, ở đâu, lúc nào,
BĐS chưa trở thành hàng hóa thì ở đó, lúc đó, chưa có thị trường BĐS. Thị trường BĐS
khác với thị trường hàng hóa thông thường ở chỗ BĐS khác với hàng hóa khác, chúng
không chỉ mua bán được mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế
chấp, chuyển quyền sử dụng đất.
Hiện nay có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường BĐS, nhưng tựu chung lại
thị trường BĐS được hiểu thống nhất như sau:
Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan. Là
“nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ
Trang 5
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Thị Phan Anh
có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn... liên quan đến BĐS giữa các chủ thể trên
thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát
triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS.
2. Các đặc trưng của thị trường BĐS
Không có thị trường trung tâm
Mang tính địa phương
Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo
Có quan hệ mật thiết với thị trường vốn
Chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật
3. Phân loại thị trường BĐS
– Thị trường cấp 1: Thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất
(còn gọi là thị trường BĐS sơ cấp).
– Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê.
– Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được mua hoặc
thuê.
I.1.1.3. Thẩm định giá BĐS
1. Khái niệm
Theo Giáo sư W.Seabrooke, Viện đại học Portsmounth Vương quốc Anh: “Thẩm định
giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho
một mục đích đã được xác định rõ.
Theo Giáo sư Lim Lan Yuan, Trường Xây dựng và BĐS, Đại học Quốc gia Singapore:
“Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ
thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm
của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các
loại đầu tư lựa chọn”
Theo Khoản 2, Điều 4, Chương I của Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày
10/05/2002, khái niệm thẩm định giá được hiểu như sau: “Thẩm định giá là việc đánh giá,
đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất
định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hay thông lệ Quốc tế”.
2. Vai trò, mục đích của thẩm định giá
Vai trò của thẩm định giá
Thẩm định giá có vai trò quan trọng trong việc giúp chúng ta đưa ra các quyết định
liên quan đến việc mua bán, đầu tư, phát triển, quản lý, cho thuê, đánh thuế, bảo hiểm,
cầm cố, kinh doanh tài sản cố định,…
Thẩm định giá BĐS được coi là trái tim của tất cả các hoạt động BĐS hay rộng
hơn là của tất cả các hoạt động kinh tế. Bởi vì mọi việc có liên quan đến các hoạt động
Trang 6
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Thị Phan Anh
kinh doanh đều chịu tác động bởi khái niệm giá trị, mà thẩm định giá có thể hiểu một
cách đơn giản là xác định giá trị của tài sản trên thị trường.
Hoạt động thẩm định giá sẽ giúp Nhà nước hoàn thiện các hoạt động quản lý Nhà
nước nói chung và quản lý Thị trường BĐS nói riêng.
3. Mục đích của thẩm định giá
Thẩm định theo yêu cầu của luật pháp
Chuyển giao quyền sở hữu
Nghiệp vụ tài chính, tín dụng
Đưa ra mức tiền thuê và các điều khoản cho thuê
Định giá tài sản Công ty
4. Cơ sở giá trị của thẩm định giá
Giá trị thị trường
Theo Tiêu chuẩn Thẩm định giá số 01 nêu rõ: “Giá trị thị trường là mức giá ước
tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá giữa một bên là người
mua sẵn sàng mua và người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan
và độc lập trong điều kiện thương mại bình thường”.
Giá trị phi thị trường
Theo Tiêu chuẩn Thẩm định giá số 02 nêu rõ: “Giá trị phi thị trường của tài sản là
mức giá ước tính, được xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể
được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài
sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị
thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng,
giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế,…”
5. Các nguyên tắc trong thẩm định giá
Sử dụng cao nhất và tốt nhất
Một BĐS được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tạ thời điểm định giá
cho thấy BĐS đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất
hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất, sử
dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian
nhất định.
Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng
nhất của định giá BĐS.
Nguyên tắc người bán sẵn sàng bán – người mua sẵn sàng mua
Giá trị thị trường của một BĐS là khoản ước tính mà một mức giá phù hợp sẽ được
một người mua thận trọng, sẵn sàng mua nhưng không quá nóng lòng mua, trả cho một
người bán thận trọng, sẵn sàng bán nhưng cũng không quá sốt ruột muốn bán, và cả hai
bên đều hoàn toàn biết rõ các điều kiện và điều khoản xung quanh BĐS đó.
Nguyên tắc thay thế
Trang 7
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Thị Phan Anh
Nguyên tắc này cho rằng: Giá trị thị trường của BĐS chủ thể có khuynh hướng bị
áp đặt bởi giá bán một BĐS thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với BĐS
chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thỏa thuận giá cả và thanh toán.
Nguyên tắc này đóng vai trò là cơ sở cho ba phương pháp định giá BĐS: định giá
BĐS theo giá thành, theo thị trường và theo thu nhập.
Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai
Những lợi tức thu được trong quá khứ không phản ánh giá trị hiện tại của BĐS, nó
chỉ được xem xét để dự báo giá trị hiện tại của những thu nhập ròng trong tương lai mà
BĐS có thể mang lại.
Nguyên tắc cung – cầu
Nguyên tắc này cho rằng: Giá trị thị trường được xác định bằng sự tương tác của
cung và cầu. Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị
trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị
trường sẽ tăng lên, khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng
hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu, giá tăng khi tốc độ tăng của cầu
lớn hơn cung và ngược lại.
Nguyên tắc đóng góp
Nguyên tắc đóng góp cho rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thành BĐS tùy thuộc
vào sự đóng góp của nó vào tổng giá trị thu nhập từ BĐS mà nó tham gia hợp thành, nếu
thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thu nhập của BĐS đó.
Với các BĐS tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản nào đó của BĐS có
thể được đo bằng định lượng về giá trị mà nó đóng góp vào tổng thu nhập thực, vì thu
nhập thực có thể được vốn hóa thành giá trị.
Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia tạo ra thu nhập thực từ BĐS
Nguyên tắc này cho rằng: để ước tính giá trị thực của một BĐS, cần phải đánh giá
đầy đủ các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ BĐS đó. Việc đánh giá các
yếu tố nói trên được thực hiện thông qua hoạt động xem xét, đánh giá mặt giá trị của từng
yếu tố. Để đảm bảo tính đồng nhất về mặt giá trị, thường trong quá trình đánh giá, người
ta đưa giá trị của từng yếu tố cùng một mặt bằng thời gian. Các yếu tố tham gia quá trình
tạp ra thu nhập từ BĐS bao gồm: Lao động, vồn, đất đai, quản lý.
Nguyên tắc thay đổi cơ cấu kinh tế - xã hội
Nguyên tắc này cho rằng: giá trị thị trường của một BĐS cụ thể không bao giờ giữ
nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, Nhà nước và pháp luật, xã hội và môi trường
luôn tác động làm thay đổi giá trị của BĐS, thay đổi môi trường của BĐS, thay đổi cả xu
thế của thị trường đối với loại BĐS dố như xu thế về quy mô đầu tư BĐS, về chất lượng
đầu tư BĐS,… Sự thay đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục, không phụ
thuộc vào ý muốn chủ quan của con người, việc ước tính giá thị trường hay việc định giá
trên cơ sở giá thị trường tuy chỉ có giá trị vào thời điểm định gia, nhưng nó bao hàm phản
Trang 8
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Thị Phan Anh
ánh được cả xu thế tương lai của BĐS. Nguyên tắc thay đổi luôn vận dụng kết hợp với
nguyên tắc dự báo.
6. Các phương pháp thẩm định giá
a. Phương pháp so sánh trực tiếp:
Phương pháp so sánh (phương pháp thị trường) là phương pháp sử dụng giá bán của
các BĐS đã được giao dịch trên thị trường làm cơ sở để xác định giá cho BĐS mục tiêu.
Cơ sở lý luận:
Giá trị thị trường của BĐS có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các BĐS tương tự có
thể so sánh được, đã mua, bán trên thị trường.
Không có công thức hay mô hình cố định, mà nó dựa trên các giao dịch thị trường để
cung cấp dấu hiệu của giá trị.
Nội dung của phương pháp so sánh là tìm kiếm các tài sản đã được giao dịch trên thị
trường tương tự với tài sản thẩm định giá, tiến hành thực hiện những điều chỉnh thích hợp
để phản ánh sự khác nhau giữa chúng và tìm ra giá trị cho tài sản thẩm định giá.
Nguyên tắc áp dụng:
Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc đóng góp
Phạm vi ứng dụng:
Các BĐS có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà cùng
xây dựng một kiểu hay nhà liên kế cùng nằm trên một con đường, một khu vực…
Các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt
Các phân xưởng, các nhà kho trên một mặt bằng
Các nhóm văn phòng và nhóm cửa hiệu
Đất trống hay đất nền dự án
Quy trình thực hiện:
Bước 1: Nghiên cứu các thông tin từ thị trường về giá giao dịch, giá niêm yết
hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự với tài sản cấn thẩm
định giá, đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường.
Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các tài
sản cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh với tài sản thẩm định đã được giao dịch thành
công hoặc đang mua bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với
thời điểm cần thẩm định giá.
Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánh
đới với mỗi đơn vị so sánh chuẩn.
Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản
cần thẩm định giá từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so sánh theo sự khác biệt
Trang 9
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Thị Phan Anh
về các yếu tố so sánh so với tài sản cần thẩm định, tìm ra mức giá chỉ dẫn cho mỗi tài sản
so sánh.
Bước 5: Phân tích, tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, rút ra
mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sản cần thẩm định.
Ưu điểm và nhược điểm:
Ưu điểm:
Trên Thế giới, người ta ước tính có đến 98% các BĐS được xác định giá trị bằng
phương pháp này. Như vậy, phương pháp này được sử dụng rộng rãi gần như phổ biến và
sử dụng nhiều nhất trong thực tế nhờ các ưu điểm sau:
Hầu như không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật
Phương pháp đơn giản, dễ thực hiện, đặc biệt đối với những người có kinh
nghiệm và kiến thức về thị trường và kinh doanh BĐS
Sử dụng các chứng cứ thị trường nên đánh giá chính xác giá trị thị trường,
độ tin cậy cao, vì vậy có cơ sở vững chắc để các chủ đầu tư và cơ quan pháp lý thừa nhận.
Nhược điểm:
Cần có nguồn thông tin
Nguồn thông tin dễ bị lạc hậu
b. Phương pháp chi phí
Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một
tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.
Cơ sở lý luận:
Giá trị của BĐS thẩm định bằng giá trị của đất và giá trị công trình xây dựng trên
đất.
Nguyên tắc áp dụng:
Nguyên tắc thay thế
Phạm vi áp dụng
Xác định giá trị cho những BĐS có tính cá biệt trên thị trường, những BĐS
không trực tiếp tạo ra lợi nhuận: bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện,
nhà máy hóa dầu…
Thẩm định giá tài sản phục vụ mục đích bảo hiểm, tính toán mức tiền hỗ trợ,
bồi thường khin Nhà nước giải tỏa, đền bù,…
Kiểm tra kết quả của các phương pháp thẩm định khác.
Quy trình thực hiện:
Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc BĐS
Bằng cách coi BĐS đó là đất trống đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất
và hiệu quả nhất.
Trang 10
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Thị Phan Anh
Xác định giá đât theo quy định tại Luật Đất đai và phương pháp xác định giá
đất theo quy định của Chính phủ và hướng dẫn của các Bộ, Ngành liên quan. Cụ thể:
+ Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004
+ Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007
+ Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007
Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thế công
trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí
phải nộp theo quy định pháp luật.
Chi phí xây dựng công trình:
Chi phí trực tiếp: Chi phí nguyên vật liệu, chi phí nhân công, chi phí sử dụng
máy thi công,…
Chi phí gián tiếp: chi phí quản lý công trường, chi phí quản lý doanh nghiệp,
chi phí khảo sát mặt bằng,…
Lợi nhuận, các khoản thuế, phí phải nộp theo quy định của Pháp luật
Các phương pháp phổ thông tính chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế công trình
xây dựng:
Phương pháp so sánh theo đơn vị;
Phương pháp ước tính theo hạng mục công trình;
Phương pháp khảo sát số lượng (m2 xây dựng, m3 xây dựng…);
Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế (mức độ giảm
giá) của công trình xây dựng hiện có trên đât.
Hao mòn công trình xây dựng bao gồm:
Hao mòn tự nhiên: là hao mòn do thời gian sử dụng, do tác động của thời tiết,
việc bảo quản công trình trong quá trình sử dụng. Có 3 cách ước tính giá trị hao mòn tự
nhiên:
Phương pháp chiết trừ: có 9 bước:
+ Bước 1: Xác định giá bán BĐS so sánh
+ Bước 2: Ước tính giá trị đất
+ Bước 3: Ước tính giá trị công trình xây dựng của BĐS thẩm định.
+ Bước 4: Ước tính chi phí (thay thế hoặc tái tạo) của công trình tương tự,
mới 100%.
+ Bước 5: Giá trị hao mòn lũy kế của công trình tại thời điểm thẩm định giá
(bước 4 trừ (-) bước 3).
+ Bước 6: Xác định tỷ lệ hao mòn lũy kế (bước 5 chia (/) bước 4).
+ Bước 7: Xác định tuổi đời hiệu quả (năm) của công trình so sánh.
Trang 11
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Thị Phan Anh
+ Bước 8: Xác định tỷ lệ giá trị hao mòn hàng năm của công trình (bước 6
chia (/) bước 7).
+ Bước 9: Xác định tỷ lệ hao mòn của công trình cần thẩm định căn cứ vào
các công trình so sánh.
Căn cứ vào tuổi đời hiệu quả và tuổi đời kinh tế của công trình:
Tuổi đời hiệu quả
Suất khấu hao
=
tích lũy
Tuổi đời kinh tế
x 100
Căn cứ vào sự hư hỏng, hao mòn của các kết cấu chủ yếu để tính hao mòn
của công trình
H=
Trong đó:
H : Hao mòn của công trình xây dựng tính theo tỷ lệ %;
Hki : Hao mòn của kết cấu chính thứ i tính theo tỷ lệ %;
Tki : Tỷ trọng của kết cấu chính i trong tổng giá trị công trình;
n : Số kết cấu chính trong công trình
Hao mòn do lỗi thời chức năng: Giá trị sử dụng của công trình bị giảm tương
đối do thiết bị không phù hợp hay thiết kế công trình có lỗi (như trần nhà quá cao hoặc
quá thấp, thiếu phòng tắm hay phòng tắm quá nhỏ,…) dẫn đến việc sử dụng tài sản không
đáp ứng được yêu cầu sử dụng tốt nhất.
Giá trị hao mòn do lỗi thời về chức năng được ước tính căn cứ vào chi phí để
khắc phục sự lỗi thời chức năng công trình để tính giá trị hao mòn
Hao mòn kinh tế: Là hao mòn do giá trị công trình bị mất đi vì các yếu tố bên
ngoài tài sản như ô nhiễm (không khí, tiếng ồn, rác thải,…), sự sử dụng đất không tương
thích, suy thoái kinh tế, thay đổi mô hình kinh tế - xã hội,…
Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng
Ước tính giá trị
công trình xây dựng
=
Đơn giá xây dựng mới x diện tích sàn xây dựng
x tỷ lệ chất lượng còn lại công trình
Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS cần thẩm định giá bằng cách cộng (+) kết
quả bước 1 và kết qua bước 4.
Ước tính giá trị của
bất động sản cần thẩm định
= Giá trị đất +
Trang 12
Giá trị công trình
xây dựng
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Thị Phan Anh
Ưu điểm và nhược điểm:
Ưu điểm:
Có tính phổ thông, khá đơn giản và có tính thuyết phục cao.
Nhược điểm:
Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị và có những chi phí không tạo
ra giá trị.
Người thẩm định giá phải có kiến thức nhất định về xây dựng. về giá thành xây
dựng, phải có kinh nghiệm để có thể áp dụng được phương pháp này.
c. Phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương
lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản (quá trình
chuyển đổi này còn gọi là quá trình vốn hóa thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài
sản cần thẩm định giá.
Cơ sở lý luận:
Giá trị thị trường của một tài sản là giá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi tức
tương lai có thể nhận được từ tài sản.
Nguyên tắc áp dụng:
Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tối ưu
Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai
Nguyên tắc cung – cầu
Nguyên tắc thay thế
Phạm vi áp dụng:
Phương pháp thu nhập thích hợp trong thẩm định giá những bất động sản tạo ra thu
nhập từ một loại hình kinh doanh như khách sạn, cửa hàng, văn phòng cho thuê...
Quy trình thực hiện:
Bước 1: Ước tính thu nhập hàng năm của BĐS (Doanh thu)
Bước 2: Ước tính chi phí tạo ra thu nhập hàng năm
Bước 3: Xác định thu nhập ròng:
Thu nhập ròng
=
Doanh thu
-
Chi phí
Bước 4: Xác định tỷ suất vốn hóa
Tỷ suất
vốn hóa
=
Tỷ suất lợi nhuận của
nhà đầu tư không rủi ro
Trong đó:
Trang 13
+
Phụ phí
rủi ro
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
Tỷ suất lợi nhuận của
nhà đầu tư không rủi ro
=
SVTH: Nguyễn Thị Phan Anh
Lãi suất
thực tế
+
Tỷ lệ lạm phát
dự kiến
Bước 5: Ước tính giá trị BĐS:
Giá trị của bất động sản =
Thu nhập ròng
Tỷ suất vốn hóa
Ưu điểm và nhược điểm:
Ưu điểm:
Độ chính xác cao, hỗ trợ cho phương pháp so sánh trực tiếp.
Nhược điểm:
Đòi hỏi một số thông tin phù hợp có sẵn trên thị trường.
Khó khăn trong việc xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất vì phụ
thuộc nhiều yếu tố như quy hoạch, điều kiện kinh tế - xã hội, dự kiến phát triển,…
Tất cả mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể thay đổi tùy theo động thái
của thị trường.
d. Phương pháp lợi nhuận
Phương pháp lợi nhuận là phương pháp thẩm định giá dựa trên khả năng sinh lời của
việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.
Cơ sở lý luận:
Dựa vào sự phân tích khả năng sinh lợi ước tính của tài sản trừ các chi phí cho hoạt
động kinh doanh hợp lý, còn lại một khoản dư ra thể hiện thu nhập thực hàng năm đặc
trưng cho tài sản thu nhập này, sau đó được chuyển hóa thành vốn theo đúng như cách
trong phương pháp đầu tư.
Nguyên tắc áp dụng
Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
Phạm vi áp dụng:
Chỉ áp dụng đối với các tài sản có khả năng sinh lời.
Được sử dụng thẩm định giá cho các tài sản đặc biệt như khách sạn, nhà hàng,
rạp chiếu bóng, kiot xăng dầu hoặc những bất động sản được cấp giấy phép khác mà việc
so sánh với những bất động sản tương tự khác là rất khó.
Quy trình thực hiện:
Bước 1 : Ước tính tổng lợi nhuận ròng của bất động sản
Bước 2 : Ước tính các chi phí liên quan đến việc tạo ra lợi nhuận bao gồm
khoản lãi trên vốn, tiền công cho nhà điều hành, tiền thưởng cho người lao động…
Bước 3: Xác định lãi suất vốn hoá
Bước 4 : Ước tính giá trị của tài sản theo công thức vốn hoá
Trang 14
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
Giá trị tài sản
SVTH: Nguyễn Thị Phan Anh
=
Lợi nhuận ròng
Lãi suất vốn hóa
Ưu điểm và nhược điểm:
Ưu điểm:
Phương pháp này tỏ ra khá hiệu quả khi định giá những bất động sản lớn như
khách sạn, nhà hàng trong khi những phương pháp khác không thể thực hiện được vì giá
trị của những bất động sản kinh doanh này thường phụ thuộc rất nhiều vào khả năng sinh
lời của chúng.
Nhược điểm:
Chỉ được áp dụng đối với những bất động sản làm ăn có lãi.
Lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh được khả năng sinh lợi thực tế
của bất động sản. Mức lợi nhuận cao có thể là kết quả làm việc quên mình của người điều
hành.
Định giá viên phải có kiến thức vững vàng về ngành nghề chuyên môn thì
mới có thể sử dụng phương pháp lợi nhuận.
e. Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của tài sản
cần thẩm định giá được xác định bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định
của tài sản trừ đi tất cả chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
Cơ sở lý luận:
Giá trị vốn hiện tại của bất động sản chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước
tính của sự phát triển giả định trừ tất cả các chi phí phát sinh tạo ra sự phát triển đó.
Giá trị của sự phát triển là giá trị ước tính, trừ tất cả các chi phí phát sinh, phần dư
thể hiện mức thặng dư mà trên đó giá trị bất động sản được trả.
Nguyên tắc áp dụng:
Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai.
Phạm vi áp dụng:
Những BĐS có sự phát triển hoặc có tiềm năng để phát triển như: đất trống hay đất có
các kết cấu xây dựng lỗi thời đang tồn tại cần phải thay thế hay cải tạo.
Quy trình thực hiện:
Bước 1: Xác định phương án sử dụng hiệu quả nhất của dự án.
Bước 2: Ước tính tổng doanh thu phát triển của dự án, chuyển đổi tổng doanh
thu đó về giá trị hiện tại thời điểm cần thẩm định giá.
Bước 3: Ước tính tổng số chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển của dự
án, chuyển đổi tổng chi phí đầu tư đó về giá trị tại thời điểm cần thẩm định giá.
Trang 15
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Thị Phan Anh
Bước 4: Xác định giá trị cho tài sản bằng cách lấy tổng doanh thu trừ đi tổng
chi phí phát triển.
Ưu điểm và nhược điểm:
Ưu điểm:
Để định giá các BĐS có khả năng phát triển
Thích hợp để đưa ra mức giá khi tham gia đấu giá.
Tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền bán (cho thuê) tối thiểu.
Nhược điểm:
Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất.
Mọi ước tính về chi phí và giá bán cũng như giá trị cuối cùng có thể bị thay
đổi tùy theo các điều kiện của thị trường.
Cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt để ước tính tát cả các
khoản mục khác nhau.
Phương pháp này thường không tính đến giá trị thời gian của đồng tiền, cho
rằng tất cả các khoản tiền ở mọi thời điểm đều có giá trị như nhau, điều này không đúng
thực tế.
I.1.2. Cơ sở pháp lý
- Nghị định 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 của Chính phủ quy định chi tiết thi
hành một số điều của Pháp lệnh giá.
- Thông tư 15/2004/TT-BTC ngày 09/03/2004 của Bộ Tài Chính hướng dẫn thực
hiện nghị định 170/2003/NĐ-CP.
- Nghị định 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 về thẩm định giá.
- Thông tư số 17/2006/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP
ngày 03/08/2005 về thẩm định giá.
- Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài Chính về
việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 1).
- Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài Chính về
việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2).
- Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ trưởng Bộ Tài Chính về
việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.
- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 quy định về phương pháp xác định
giá đất và khung giá các loại đất.
- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực hiện Nghị định
188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 quy định về phương pháp xác định giá đất và khung
giá các loại đất.
Trang 16
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Thị Phan Anh
- Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 sửa đổi, bổ sung một số điều của
Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 quy định về phương pháp xác định giá đất
và khung giá các loại đất.
Có thể nói, chính sự quan tâm ngày càng nhiều của Nhà nước trong việc ban hành
các quy định mà hoạt động của ngành thẩm định giá ngày càng được cụ thể hóa, phát triển
theo hướng ngày càng chuyên nghiệp, phát huy được vai trò quan trọng của mình trong sự
phát triển kinh tế chung của đất nước.
I.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu
I.2.1. Khái quát về tỉnh Ninh Thuận và định hướng phát triển trong tương lai
Công ty cổ phần Giám định – Thẩm định Việt Nam có trụ sở đặt tại quận Bình Thạnh,
Tp. Hồ Chí Minh, tuy nhiên, hoạt động thẩm định giá của Công ty không bó buộc trong
khu vực Tp. Hồ Chí Minh mà trải dài qua nhiều tỉnh thành trên cả nước. Và BĐS tôi chọn
để nghiên cứu nằm 2 huyện (huyện Ninh Hải và Thuận Bắc) thuộc địa bàn tỉnh Ninh
Thuận.
Hình 1: Sơ đồ vị trí tỉnh Ninh Thuận
Tỉnh Ninh Thuận là tỉnh Duyên hải Nam Trung Bộ, nằm cách sân bay Quốc tế Cam
Ranh gần 1 giờ ô tô, cách Tp. Hồ Chí Minh 30 phút máy bay, Ninh Thuận là một trong số
ít địa phương ở Việt Nam có thể đi đến bằng cả đường không, đường bộ, đường biển và
đường sắt…
Tuy nhiên, những năm qua, Ninh Thuận gặp nhiều khó khăn trong việc thu hút các
nguồn vốn đầu tư trong và ngoài nước, tốc độ tăng trưởng kinh tế - xã hội của tỉnh thấp
hơn so với các tỉnh khác trong khu vực.
Trang 17
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Thị Phan Anh
Theo Quy hoạch đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, Ninh Thuận sẽ phát triển
dựa trên 6 nhóm ngành kinh tế trụ cột là năng lượng sạch, du lịch, nông lâm thủy sản, sản
xuất chế biến, giáo dục đào tạo và kinh doanh bất động sản. Đây vừa là những ngành chế
biến thế mạnh của Ninh Thuận, vừa là xu hướng mà nhiều nước trên thế giới đã và đang
lựa chọn tới.
Để hiện thực hóa được Chiến lược phát triển dựa trên 6 trụ cột này, Ninh Thuận sẽ
tái tổ chức không gian phát triển theo các vùng ưu tiên. Đồng thời, tập trung nguồn lực
đẩy nhanh việc đầu tư đồng bộ kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội và đào tạo nâng cao chất
lượng nguồn nhân lực, nhất là tập trung cải thiện môi trường đầu tư, nâng cao chỉ số năng
lực cạnh tranh cấp tỉnh.
I.2.2. Khái quát về tiềm năng phát triển của Vườn Quốc Gia Núi Chúa
Vườn quốc gia Núi Chúa được thành lập tháng 7 năm 2003 trên cơ sở chuyển hạng từ
khu bảo tồn thiên nhiên Núi Chúa. Tổng diện tích tự nhiên của vườn là 29.865 ha, trong
đó diện tích trên đất liền là 22.513 ha, phần diện tích trên biển là 7.352 ha. Đây là mẫu
chuẩn duy nhất về hệ sinh thái rừng khô hạn đặc trưng, độc đáo của Việt Nam và diện tích
rừng cây lá rộng xen kẽ cây lá kim đặc trưng của vùng khí hậu á nhiệt đới còn mang tính
chất nguyên sinh.
Theo đánh giá ban đầu của các nhà khoa học, vườn quốc gia Núi Chúa có 1.265 loài
thực vật và 306 loài động vật, trong đó có nhiều loài động thực vật quý hiếm. Hầu hết các
rạn san hô trong vườn đều ở tình trạng khá tốt với độ bao phủ trung bình là 30%. Tổng
cộng có 307 loài san hô cứng tạo rạn, trong đó có 46 loài mới được ghi nhận tại Việt
Nam.
Vườn quốc gia Núi Chúa có những giá trị nổi bật về mặt địa hình, địa thế, khí hậu và
tính đa dạng sinh học cao.
Qua nhiều năm được bảo tồn,Vườn quốc gia Núi Chúa dần trở lại với tính nguyên sơ
của nó, người dân quanh vùng tự nguyện bảo tồn vốn quý của quốc gia. Cây rừng xanh
tươi, nhiều loài động vật quý hiếm tìm nơi yên tĩnh để xây tổ, duy trì nòi giống. Chạy dọc
theo tuyến đường 702 đã được nâng cấp, qua những đoạn đường quanh co uốn khúc với
những địa danh như: Núi Ðá Vách, Suối Ðông Nha… nổi tiếng, hệ núi nằm sát bờ biển
tạo nên nhiều thắng cảnh rất đẹp.
I.3.Nội dung và phương pháp nghiên cứu
I.3.1. Nội dung nghiên cứu
Đề tài tập trung vào một số nội dung nghiên cứu sau:
Giới thiệu sơ lược về Công ty Cổ phần Giám định – Thẩm định Việt Nam.
Công tác thẩm định giá BĐS tại Công ty.
Tiến hành thẩm định một số BĐS cụ thể nhằm ứng dụng những phương pháp
thẩm định giá của Công ty.
Trang 18
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Thị Phan Anh
Đánh giá chung hoạt động thẩm định giá BĐS và đề xuất một số giải pháp nâng
cao hiệu quả cho loại hình dịch vụ này tại Công ty.
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp điều tra thu thập tài liệu: xác định tài liệu có liên quan, tổng hợp,
phân tích tài liệu dùng làm cơ sở lý thuyết cho đề tài.
Phương pháp điều tra thông tin thị trường: thu thập thông tin các giao dịch BĐS đã
và đang diễn ra trên địa bàn thông qua internet, sàn giao dịch BĐS, báo chí, nhà thầu xây
dựng, khảo sát thực tế, gọi điện, phỏng vấn trực tiếp,…
Phương pháp phân tích – tổng hợp: phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, xác
định hệ số ảnh hưởng của chúng đến giá đất.
Phương pháp thống kê: thống kê tài liệu, số liệu thu thập được theo từng loại, từ
các thông tin thị trường
Phương pháp chuyên gia: tham khảo, lắng nghe ý kiến của giáo viên hướng dẫn,
của những người có kinh nghiệm về thẩm định giá BĐS, kỹ sư chuyên ngành về xây dựng
trong việc tính toán giá trị QSDĐ, việc phân cấp nhà ở, xác định đơn giá xây dựng làm cơ
sở để thẩm định giá và ước tính giá trị của BĐS định giá.
Trang 19
