Giải pháp nâng cao chất lượng hoạt động định giá thế chấp ngân hàng tại công ty thẩm định giá địa ốc á châu

0

Chuyên đề tốt nghiệp

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

ĐG

:

Định giá

BĐS

:

Bất động sản

ĐS

:

Động sản

ĐG BĐS

:

Định giá bất động sản

ACB

:

Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu

AREV

:

Công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu

ACBR

:

Sàn giao dịch bất động sản Á Châu

NVTĐ

:

Nhân viên thẩm định

QSDĐ

:

Quyền sử dụng đất

GCN

:

Giấy chứng nhận

HSTĐ

:

Hồ sơ thẩm định

PTĐTS

:

Phòng thẩm định tài sản

BP

:

Bộ phận

NV

:

Nhân viên

XD

:

Xây dựng

CVKH

:

Chuyên viên khách hàng

TSBĐ

:

Tài sản bảo đảm

SV: Trần Nữ Giang

Lớp: Địa chính 47


Chuyên đề tốt nghiệp

1
LỜI NÓI ĐẦU

Nền kinh tế nước ta đang trên đà phát triển nhanh chóng, thị trường vốn ở
nước ta mà chủ yếu là thị trường vốn từ các ngân hàng đóng vai trò rất quan
trọng, giữ chức năng tuần hoàn của nền kinh tế quốc dân. Cách thức cung cấp

vốn cho nền kinh tế của ngân hàng là cho vay đối với các tổ chức, doanh nghiệp,
cá nhân cần vốn để sản xuất, kinh doanh. Song việc cho vay của ngân hàng luôn
tiềm ẩn những rủ ro do khách hàng mang lại. Để hạn chế những rủ ro này, các
ngân hàng thường yêu cầu khách hàng vay phải thế chấp tài sản của họ mà phổ
biến hơn là thế chấp Bất Động Sản. Tuy nhiên giá cả Bất Động sản hiện nay có
nhiều biến động, vì vậy việc định giá thế chấp đang là nhu cầu cấp bách và mang
tính chất thận trọng hơn nữa vì kết quả của quá trình định giá là căn cứ quan
trọng để các ngân hàng quyết định lượng vốn cho vay. Với lý do trên, trong thời
gian thực tập tại công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu em chọn đề tài “ giải pháp
nâng cao chất lượng hoạt động định giá thế chấp ngân hàng tại công ty thẩm định
giá địa ốc á châu” làm chuyên đề tôt nghiệp.
Mục đích nghiên cứu
Hệ thống hóa cơ sở lý luận và phương pháp định giá Bất Động Sản thế chấp
trong ngân hàng.
Nghiên cứu thực trạng hoạt động định giá BĐS thế chấp tại công ty thẩm định
giá địa ốc Á Châu.
Đưa ra một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng của định giá thế chấp BĐS.
Phạm vi nghiên cứu
Tập trung nghiên cứu lĩnh vực định giá Bất Động Sản thế chấp tại công ty thẩm
định giá địa ốc Á Châu trên địa bàn thành phố Hà Nội.

SV: Trần Nữ Giang

Lớp: Địa chính 47


Chuyên đề tốt nghiệp

2

Phương pháp nghiên cứu
Chuyên đề này sử dụng phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử làm
nền tảng nghiên cứu, đồng thời kết hợp chặt chẽ với phương pháp tổng hợp,
phân tích, so sánh và tham khảo thêm một số công trình nghiên cứu về lĩnh vực
này.
Bố cục của chuyên đề
Ngoài lời nói đầu và kết luận chuyên đề gồm ba chương:
Chương I : Cơ sở lý luận về định giá BĐS thế chấp
Chương II: Thực trạng hoạt động định giá BĐS thế chấp tại công ty thẩm định
giá địa ốc Á Châu.
Chương III: Giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng hoạt động định
giá BĐS thế chấp tại công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu.

Chương I:
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP

SV: Trần Nữ Giang

Lớp: Địa chính 47


Chuyên đề tốt nghiệp

1

3

Khái niệm, đặc điểm BĐS

1.1 Khái niệm

Bất động sản là một khái niệm được sử dụng phổ biến ở hầu khắp các quốc gia
trên thế giới. Trong tiếng Anh ngưòi ta dùng từ: real estate, trong tiếng Pháp
người ta dùng từ : immobilie’, Trung Quốc dùng thuật ngữ Địa Sản để nói về
BĐS và ở nước ta gọi là Bất Động Sản.
Điều 181 Bộ luật dân sự quy định:
“ Bất động sản là tài sản không thể di dời bao gồm:
- Đất đai
- Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;
- Các tài sản khắc gắn liền với đất;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
1.2 Đặc điểm của bất động sản
Thứ nhất: Bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có
khả năng di dời được. Đặc điểm này là do bất động sản luôn gắn liền với đất đai,
mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không
gian. Chính vì vậy mà giá trị và lợi ích của Bất động sản gắn liền với từng vị trí
cụ thể, yếu tố vị trí sẽ quyết định giá trị và lợi ích mang lại của BĐS.
Thứ hai: BĐS là loại hàng hoá có tính lâu bền. Tính lâu bền của hàng hoá BĐS
gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không
thể bị thiêu huỷ ( trừ một số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt
lở…). Mặt khác, các công trình xây dựng, công trình kiến trúc và vật kiến trúc
thường có tuổi thọ cao, có thể hàng trăm năm.

SV: Trần Nữ Giang

Lớp: Địa chính 47


Chuyên đề tốt nghiệp

4

Thứ ba: Bất động sản có tính cá biệt và khan hiếm. Sở dĩ như vậy là xuất phát
từ sự khan hiếm và có tính giớ hạn của đầt đai trên bề mặt trái đất cũng như của
từng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất.
Thứ tư: Bất động sản có tính dị biệt. Mỗi bất động sản là một tài sản riêng
biệt, đựơc sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không giống với bất
kỳ BĐS nàc khác. Sự khác biệt của BĐS trước hết là sự khác nhau về vị trí lô
đất, khác nhau về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về hướng, khác nhau về cảnh
quan và các vật ngoại cảnh.
Thứ năm: BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.
Thứ sáu: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau. Sự ra đời hay sự hoàn thiện của
BĐS này la điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hay giảm bớt giá tri và
giá trị sử dụng của BĐS kia.
Thứ bảy: Bất động sản luôn là tài sản có giá tri cao, do giá trị của đất đai cao,
chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả năng sinh lợi cao đồng thời có thể tạo vốn mới.
Thứ tám: BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và các chính sách của
nhà nước
Thư chín: Giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hoá BĐS phụ thuộc
nhiều vào năng lực quản lý
2

Thế chấp BĐS

2.1 Khái niệm về thế chấp BĐS
Thế chấp BĐS là việc bên đi vay ( bên thế chấp ) dùng tài sản là BĐS thuộc sở
hữu hay quyền sử dụng của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối với bên cho
vay ( nhận thế chấp).
Đây là một sự đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của bên đi vay với các tổ chức tín
dụng về các khoản cho vay của họ, trong trường hợp người đi vay không trả

SV: Trần Nữ Giang

Lớp: Địa chính 47


Chuyên đề tốt nghiệp

5

được nợ thì tài sản là BĐS dùng để thế chấp này là nguồn trả nợ chính của người
đi vay.
2.2 Các loại Bất Động Sản thế chấp
Căn cứ vào nghị định 165/1999/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảo đảm, BĐS thế
chấp bao gồm:
- Nhà ở, các công trình gắn liền với đất, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở,
công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất.
- QSD đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp
- Trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ thì vật phụ của BĐS cũng
thuộc tài sản thế chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần BĐS có vật phụ thì
vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu các bên có thỏa thuận và pháp luật quy
định
- Hoa lợi, lợi tức, khoản tiền bảo hiểm, các quyền phát sinh từ BĐS thế
chấp thuộc tài sản thế chấp nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy
định.
2.3 Vai trò của thế chấp BĐS
Các Ngân hàng nói chung và các NHTM nói riêng được thành lập với mục đích
kinh doanh tiền tệ với 2 chức năng chính: đi vay (nhận tiền gửi) và cho vay. Để
đảm bảo an toàn và giảm thiểu rủi ro trong hoạt động cho vay, các Ngân hàng
đòi hỏi các tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp khi vay vốn phải có tài sản đảm bảo,

đặc biệt là dùng BĐS là tài sản đảm bảo. Việc thế chấp BĐS làm tài sản bảo
đảm tiền vay ở các NHTM, tổ chức tín dụng giúp cho các NHTM giảm thiểu
được rủi ro tín dụng, tạo điều kiện để họ thu hút thêm nguồn vốn từ đó để phát
triển, mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh, đa dạng các hoạt động dịch vụ
của Ngân hàng. Thế chấp BĐS góp phần làm tăng tài sản của ngân hàng, thúc

SV: Trần Nữ Giang

Lớp: Địa chính 47


Chuyên đề tốt nghiệp

6

đẩy tốc độ chu chuyển vốn, tạo ra lợi nhuận cho ngân hàng, tạo điều kiện để hệ
thống ngân hàng phát triển cả về quy mô và chất lượng, góp phần quản lý khối
lượng tiền tề trong lưu thông.
Đồng thời giúp cho người cần vốn có thể vay vốn dễ dàng và thuận tiện phục
vụ sản xuất kinh doanh góp phần phát triển kinh tế xã hội.
2.4 Điều kiện với BĐS thế chấp
Trong hệ thống văn bản pháp luật của Quốc hội, Chính phủ, Ngân hàng nhà
nước, Bộ tài nguyên môi trường đều quy định rõ về BĐS thế chấp, các quy định
này được đưa ra trong các văn bản sau: Luật dân sự 2005; Luật đất đai 2003;
Luật các tổ chức tín dụng; Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của
Chính phủ về bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng ; Thông tư số 06/2000/TTNHNN1 ngày 29/12/1999 của Ngân hàng nhà nước về hướng dẫn thực hiện
Nghị định số 178/1999/NĐ-CP; Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002
của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung Nghị định 178; Thông tư số 07/2003/TTNHNN ngày 19/05/2003 của Ngân hàng Nhà nước về hướng dẫn thực hiện một
số quy định về bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng. BĐS thế chấp phải đủ các
điều kiện sau :

- Thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng của khách hàng vay hoặc
bên bảo lãnh
Khách hàng thế chấp BĐS phải có đầy đủ giấy chứng nhận sở hữu, quyền quản
lý tài sản. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất, khách hàng phải có giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và được thế chấp theo quy định của pháp luật về
đất đai (theo quy định của luật đất đai 2003 thì các loại đất sau được phép thế
chấp: đất của các tổ chức cá nhân được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng
đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất; đất của các tổ chức cá nhân được nhà

SV: Trần Nữ Giang

Lớp: Địa chính 47


Chuyên đề tốt nghiệp

7

nước cho thuê đất trả tiền một lần mà tiền thuê không có gốc từ ngân sách nhà
nước; đất mà các tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà
tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng đó không có nguồn gốc từ ngân sách
nhà nước). Đối với tài sản mà nhà nước giao cho doanh nghiệp nhà nước quản
lý, sử dụng doanh nghiệp phải chứng minh được quyền thế chấp hoặc bảo lãnh
BĐS đó.
- Thuộc loại tài sản được phép giao dịch
Tài sản được phép giao dịch là các loại tài sản mà pháp luật cho phép hoạt động,
không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổ, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp,
bảo lãnh và các giao dịch khác.
- BĐS không có tranh chấp về quyền và nghĩa vụ hợp pháp trong quan hệ
pháp luật tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm, khách hàng vay phải cam kết

bằng văn bản với tổ chức tín dụng về việc thế chấp không có tranh chấp tại thời
điểm đăng ký hợp đồng tín dụng.
- Tài sản mà pháp luật quy định bảo hiểm thì khách hàng thế chấp phải mua
bảo hiểm thế tài sản trong thời hạn bảo hiểm tiền vay.
3 Định giá BĐS thế chấp
3.1 Khái niệm
- Theo ông Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản Australia
(AVO): “Định giá giá trị BĐS là việc xác định giá trị BĐS tại một thời điểm có
tính đến bản chất của BĐS và mục đích của định giá giá trị của BĐS đó. Do đó
định giá giá trị BĐS là áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các nhà định
giá BĐS thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu
cầu định giá để hình thành giá trị của chúng”

SV: Trần Nữ Giang

Lớp: Địa chính 47


Chuyên đề tốt nghiệp

8

- Theo GS A.F. Milington – chủ nhiệm khoa kinh doanh và kinh tế đất đai,
trường Hawkerbury, New South Wales: Định giá có thể được định nghĩa là “nghệ
thuật bày tỏ quan điểm dưới dạng tính toán để đạt được một mối quan tâm cụ thể
về một lĩnh vực nhất định BĐS ở một thời điểm cụ thể”. Đây cũng là giai đoạn
người định giá đưa ra ý kiến của mình trong các mô hình toán học, tìm kiếm tất
cả các sự kiện liên quan đến lợi ích BĐS và các lĩnh vực liên quan, xem xét đến
tất cả các sự kiện này và sau cùng là đưa ra các quan điểm cá nhân.
- Theo quan điểm của GS Lim Lan Yuan, chủ tịch hiệp hội định giá giá trị tài

sản quốc tế và giám đốc công ty định giá tài sản Singapo: Định giá giá trị BĐS là
một nghệ thuật hay khoa học về xác định giá trị của BĐS cho một mục đích cụ
thể ở một thời điểm nhất định có tính đến đặc điểm cuả BĐS và những nhân tố
tiềm ẩn trong thị trường BĐS, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư thay thế.
- Theo điều 4 - Luật KDBĐS, định giá BĐS là hoạt động tư vấn giá, xác định
giá của một BĐS cụ thể tuỳ theo mục đích xác định tại một thời điểm xác định
3.2 Sự cần thiết của định giá thế chấp
Việc cho phép thế chấp QSD đất và các tài sản gắn liền với đất đai trong điều
kiện nền kinh tế thị trường có một ý nghĩa quan trọng trong việc khai thác tiềm
năng của đất đai – nguồn lực quan trọng của nền kinh tế quốc dân.
- Định giá thế chấp để ước tính giá trị của một vật bảo đảm thế chấp đã đưa ra đề
nghị vay thế chấp
- Là cơ sở để ngân hàng quyết định mức cho vay, nhằm giảm rủ ro cho khoản
vay khi khách hàng không có khả năng trả nợ
- Là cơ sở để khách hàng vay biết mức tiền có thể vay được

SV: Trần Nữ Giang

Lớp: Địa chính 47


Chuyên đề tốt nghiệp

9

- Thông qua hợp đồng thế chấp, ngân hàng, các cơ quan quản lý nhà nước và
khách hàng vay giải quyết các tranh chấp liên quan đến khoản vay, xử lý những
thất bại của khách hàng vay trong việc thực hiện cam kết với ngân hàng.
3.3 Các căn cứ định giá
Hoạt động định giá BĐS thế chấp căn cứ vào các yếu tố sau:

Thứ nhất: Căn cứ vào các yếu tố thuộc về bản thân BĐS. Việc định giá BĐS phải
căn cứ vào yếu tố cấu thành giá trị BĐS đó là diện tích mặt bằng, vị trí không
gian, môi trường kinh tế, xã hội, tự nhiên …Căn cứ vào công dụng, mục đích sử
dụng và khai thác BĐS. Căn cứ vào hình thái nhân tạo của BĐS: Về kết cấu,
kiến trúc của BĐS; sự bền chắc của BĐS; tâm lý liên quan đến bản thân hiện tại
của BĐS. Căn cứ vào yếu tố về vị trí BĐS và mức độ ảnh hưởng của vị trí:Về
địa điểm tồn tại BĐS, xem xét mối quan hệ BĐS này trong tổng thể các BĐS
khác để thấy được vị trí BĐS này so với BĐS khác đóng vai trò như thế nào.
Thứ hai: Căn cứ vào điều kiện thị trường. Đó là sự cạnh tranh của thị trường và
các yếu tố của nền kinh tế, cung, cầu về BĐS, sự tác động và phát triển kinh tế
nói chung như khu vực đang mở rộng, trung tâm thì nhu cầu BĐS tăng, nguồn
vốn đầu tư lớn thì nhu cầu BĐS cũng tăng.
Thứ ba: Căn cứ pháp lý. Bao gồm các yếu tố pháp lý liên quan đến BĐS, các
quy định về sở hữu và sử dụng các quyền năng BĐS, xu hướng thay đổi của
pháp luật, chính sách của địa phương, những quy định của luật pháp liên quan
đến hoạt động định giá.
3.4 Nguyên tắc định giá BĐS
Giá trị của BĐS được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như giá trị sử
dụng, sự khan hiếm,nhu cầu có khả năng thanh toán… Khi nghiên cứu quá trình
hình thành giá trị, định giá viên cần phải xem xét và vận dụng những quy luật và

SV: Trần Nữ Giang

Lớp: Địa chính 47


Chuyên đề tốt nghiệp

10

nguyên lý kinh tế liên qua. bản chất của định giá BĐS là sự phân tích các yếu tố
tác động đến quá trình hình thành giá trị của tài sản cụ thể, do đó những nguyên
tắc cơ bản này là những hướng dẫn cần thiết khi tiến hành định giá
3.4.1 Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất
Theo nguyên tác này thì một BĐS có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác
nhau và đem lại các lợi ích khác nhau nhưng giá trị của chúng được thừa nhận
hay xác định trong điều kiện nó được sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất
BĐS đó phải được sử dụng hợp pháp, cho thu nhập ròng hiện tại hoặc tương lai
là lớn nhất, kéo dài liên tục.
Giá trị hiện tại của các nguồn thu nhập ròng của các yếu tố cấu thành nên
BĐS là lớn nhất. Ở đây thu nhập ròng mang lại lợi ích cao nhất đối với toàn bộ
BĐS
BĐS phải thoả mãn các tiêu chuẩn lựa chọn phổ biến phù hợp với nhiều
người, tức là các yếu tố vật chất cấu thành nên BĐS phải phù hợp với nhiều
người và mang tính phổ biến trong xã hội.
3.4.2 Nguyên tắc cung cầu
Khi định giá chúng ta sử dụng giá cả của BĐS khác để tham chiến trong điều
kiện cân bằng cung cầu thì mới chính xác. nếu các giá cả này không phải được
hình thành trong sự cân bằng cung cầu thì cần phải điều chỉnh. Giá trị BĐS được
xác định trên mối quan hệ cung cầu BĐS đó trên thị trường
3.4.3 Nguyên tắc phù hợp
BĐS cần phải phù hợp với quần thể BĐS xung quanh
Phù hợp với các yếu tố trong bản thân BĐS
Phù hợp với mục đích sử dụng cao nhất cho tất cả các yếu tố cấu thành nên
BĐS

SV: Trần Nữ Giang

Lớp: Địa chính 47

Chuyên đề tốt nghiệp

11

Phù hợp với quan niệm tập, quán sử dụng khai thác BĐS
3.4.4 Nguyên tắc thay thế
BĐS có sử dụng tương tự nhau có thể thay thế cho nhau nên khi định giá cần
phải xem xét giá trị của các BĐS khác có thể thay thế cho nó. Khi định giá người
ta sẽ căn cứ vào sản phẩm tương đồng lẫn nhau thay thế cho nhau hoặc những
sản phẩm không tương đồng, không giống nhau nhưng thay thế được cho nhau.
Giá trị của BĐS được xác định bởi sự tác động qua lại lẫn nhau giữa các BĐS
thay thế cho nhau.
Giá trị BĐS có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một BĐS thay thế cần
thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng
đến sự thay thế.
3.4.5 Nguyên tắc thay đổi
Giá trị của BĐS luôn thay đổi theo sự thay đổi của cá yếu tố trong thị trường
do tác động của bốn nhóm yếu tố xã hội, kinh tế, môi trường và các chính sách.
Định giá phải dự báo trước những thay đổi này
Giá trị của BĐS cũng phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các
yếu tố ảnh hưởng đến giá trị.
3.4.6 Nguyên tắc cân đối
Các yếu tố của công trình BĐS phải cân đối và tương đồng với nhau mới phát
huy tác dụng. Như vậy khi định giá BĐS phải xem xét tính chất cân đối hài hoà.
Sự cân đối được thể hiện ở cân đối giữa đất và công trình, cân đối giữa các
yếu tố bên ngoài công trình BĐS, cân đối giữa cấp độ nhà với cấp độ thiết bị nội
thất, cân đối giữa các yếu tố cấu thành của công trình.
3.4.7 Nguyên tắc đóng góp

SV: Trần Nữ Giang

Lớp: Địa chính 47


Chuyên đề tốt nghiệp

12

Khi định giá người ta xem xét mức độ đóng góp của từng yếu tố BĐS vào
cấu thành giá trị của BĐS. Khi thay đổi các yếu tố mới thì giá trị BĐS sẽ thay
đổi bao nhiêu theo phần đóng góp đó, sự có mặt hoặc thiếu vắng một bộ phạn
cấu thành có thể làm giảm hoặc tăng giá trị của BĐS nhiều hơn chi phí để tạo ra
nó.
Đánh giá đông góp của BĐS vào vùng, khu vực mà BĐS đó tồn tại.
Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu
tư bổ sung vào BĐS khi định giá viên xác định mức sử dụng BĐS tốt nhất, hiệu
quả nhất.
3.4.8 Nguyên tắc cạnh tranh
Lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh. Giá trị của bất động sản phải đảm bảo
cho bối cảnh cạnh tranh chứ không phải độc quyền. Nếu BĐS nằm trong môi
trường cạnh tranh thì người ta căn cứ vào giá hình thành trên thị trường. Nếu
BĐS không nằm trong môi trường cạnh tranh thì người định giá cần phải sử
dụng phương pháp chuyên nghiệp để định giá.
3.4.9 Nguyên tắc nhất quán
Người định giá phải nhất quán tuân thủ những quy định, những giả thiết hoặc
những ràng buộc đặt ra trong suốt quá trình định giá
Nhất quán trong cách đánh giá BĐS với các yếu tố bên ngoài, môi trường, kinh
tế, xã hội
Mỗi BĐS và các bộ phận của nó phát huy tác dụng cho một mục đích thống

nhất không thể tách riêng từng bộ phận của mục đích đó để định giá với từng
muc đích không liên quan đến nhau
3.4.10 Nguyên tắc thực tế

SV: Trần Nữ Giang

Lớp: Địa chính 47


Chuyên đề tốt nghiệp

13

Dựa vào khả năng thực tế của BĐS có dự bao thay đổi nhưng không suy diễn,
dựa vào tập quán, quan niệm thực tế trong mua bán trao đổi và dự vào kết quả
thực tế đã được thị trường thừa nhận để định giá BĐS.
3.5 Quy trình định giá BĐS
Quy trình định giá là một quá trình có tính hệ thống, lô gíc, cũng là một kế hoạch
hành động có trật tự chặt chẽ, được bố cục phù hợp với các quy tắc cơ bản đã
được xác định rõ, nó giúp cho nhà thẩm định giá đạt đến một kết luận vững chắc
hoặc sự ước tính giá trị có cơ sở và có thể đảm bảo được.
Quy trình định giá bao gồm các bước sau đây:


Xác định nhiệm vụ định giá BĐS

Trong bước này cần xác định tổng quát về BĐS cần định giá và loại hình giá
trị làm cơ sở định giá, cụ thể: Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ
thuật của BĐS cần định giá, mục đích định giá, những người sử dụng kết quả
định giá, thời điểm định giá, nguồn dữ liệu cần thiết cho định giá; xác định cơ sở

giá trị của BĐS, lập kế hoạch định giá.


Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin BĐS

Định giá viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường, đối với BĐS cần phải khảo
sát, thu thập số liệu về: Vị trí thực tế của BĐS so sánh với vị trí trên bản đồ địa
chính, các mô tả pháp lý liên quan đến BĐS; chi tiết bên ngoài và bên trong
BĐS; đối với công trình xây dựn dở dang, định giá viên phải kết hợp khảo sát
thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình. Trong
quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc định giá, định giá viên cần
chụp ảnh BĐS theo các dạng (toàn cảnh, chi tiết), các hướng khác nhau.
Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, định giá viên
phải thu thập các thông tin sau: Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi

SV: Trần Nữ Giang

Lớp: Địa chính 47


Chuyên đề tốt nghiệp

14

suất, thu nhập của BĐS so sánh; các thông tin về yếu tố cung cầu, lực lượng
tham gia thị trường, động thái người mua – người bán tiềm năng; các thông tin
về tính pháp lý của BĐS; điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi trường tác
động đến giá trị BĐS cần định giá. Để thực hiện việc định giá phải dựa trên
những thông tin thu thập từ các nguồn khác nhau, cần nêu rõ nguồn gốc thông tin
trong báo cáo định giá và phải được kiểm chứng để đảm bảo độ chính xác của

thông tin.


Phân tích thông tin về BĐS

Đây là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của BĐS cần
định giá. Phân tích những thông tin khảo sát từ hiện trường BĐS, đặc trưng của
thị trường BĐS cần định giá (bản chất, hành vi ứng xử của những người tham gia
thị trường, xu hướng cung cầu trên thi trường BĐS), phân tích về việc sử dụng
tốt nhất và tối ưu của BĐS.


Lựa chọn phương pháp định giá BĐS

Dựa trên loại BĐS và hệ thống thông tin thu thập được định giá viên lựa chọn
phương pháp định giá phù hợp để áp dụng rút ra chỉ số giá trị của BĐS. Phân
tích rõ mức độ phù hợp của một hoặc nhiều phương pháp trong định giá được sử
dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của BĐS và với mục đích định giá.Nêu rõ
trong báo cáo định giá phương pháp nào được sử dụng làm căn cứ chủ yếu,
phương pháp nào được sử dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng
về giá trị BĐS định giá.


Xác định giá BĐS

Trên cơ sở áp dụng các phương pháp định giá, trong bước này người định giá
cần thực hiện hòa hợp các chỉ số giá trị để rút ra giá trị BĐS cần định giá

SV: Trần Nữ Giang

Lớp: Địa chính 47


Chuyên đề tốt nghiệp

15

Trong áp dụng phương pháp so sánh thường sử dụng so sánh nhiều BĐS
tương tự BĐS cần định giá để tính ra chỉ số giá so sánh của các BĐS khác nhau.
Các chỉ số so sánh này có thể được thể hiện ở giá của toàn bộ BĐS, giá theo đơn
vị m2 đất sử dụng, m2 xây dựng, lô đất…Sử dụng các kỹ thuất hòa hợp các chỉ
số giá trị của các BĐS so sánh để rút ra giá trị của BĐS mục tiêu bằng cách sử
dụng phương pháp tính trọng số hoặc tính mức bình quân của các chỉ số giá so
sánh. Người định giá có thể sử dụng nhiều phương pháp định giá cho việc định
giá một BĐS cụ thể, nhưng trong đó có một phương pháp chính, các phương
pháp khác chỉ mang tính tham khảo cần làm rõ phương pháp nào là phương pháp
chính, phương pháp nào mang tính tham khảo và giải thích được sự khác biệt
trong chỉ số giá khi áp dụng các phương pháp định giá khác nhau. Giá trị cuối
cùng của BĐS có thể là một con số cụ thể, cũng có thể nằm trong một khoảng
giá trị nào đó.


Lập hồ sơ và chứng thư định giá

Nhiệm vụ định giá chỉ hoàn thành cho đến khi kết luận được giá trị trong báo
cáo và trình bày cho khách hàng. Báo cáo định giá tự nó chứa đựng tất cả những
số liệu được xem xét và phân tích, các phương pháp áp dụng và những nguyên
nhân dẫn đến ước lượng giá trị cuối cùng. Phân tích giá trị hòa hợp cho phép
người đọc hiểu vấn đề và số liệu thực tế được trình bày. Ước lượng giá trị là
quan điểm của người định giá. Trong qua trình chuẩn bị báo cáo, người định giá

nên đặc biệt chú ý tới cách viết, tổ chức và trình bày hình thức chung của báo
cáo. Các kết luận định giá có thể được thông tin cho khách hàng bằng miệng
hoặc viết, các báo cáo viết có thể là báo cáo đầy đủ, báo cáo tóm tắt hoặc báo cáo
có giới hạn.

SV: Trần Nữ Giang

Lớp: Địa chính 47


Chuyên đề tốt nghiệp

16

Chứng thư định giá trình bày tóm tắt quá trình định giá, kết quả định giá,
những điều kiện ràng buộc có ảnh hưởng đến việc ước lượng giá trị BĐS và sử
dụng kết quả định giá.
4 Các phương pháp vận dụng trong định giá BĐS thế chấp
4.1 Phương pháp so sánh trực tiếp
4.1.1 Khái niệm
Là phương pháp so sánh BĐS mục tiêu với BĐS tương tự đã được bán trên
thị trường nhằm định ra giá trị của nó từ các giao dịch trên thị trường hay
phương pháp so sánh là phương pháp dựa vào các thông tin trên thị trường để
đưa ra giá trị của BĐS mục tiêu.
Phương pháp này được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc
thay thế và dựa trên cơ sở cho rằng giá trị thị trường của một tài sản có mối liên
hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tương tự để so sánh
4.1.2. Ý nghĩa
- Được sử dụg rộng rãi nhất, phổ biến nhất thường được áp dụng với các BĐS
có thị trường

- Sử dụng kết quả của các giao dịch trên thị trường nên đảm bảo giá thị trường
dễ được chấp nhận
- Là cơ sở cho nhiều phương pháp định giá khác
- Thường được sử dụng kết hợp với các phương pháp khác để đạt được hiệu
quả
4.1.3. Quy trình thực hiện
Việc định giá BĐS theo phương pháp so sánh được thực hiện theo các bước
sau:

SV: Trần Nữ Giang

Lớp: Địa chính 47


Chuyên đề tốt nghiệp

17

- Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những BĐS được giao dịch trong thời gian
gần đây có thể so sánh được với BĐS mục tiêu cần định giá về các mặt, các yếu
tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị như vị trí, kiểu cách, điều kiện thị trường, ghi
chép những vấn đề đằng sau những con số thu thập được cụ thể: mặt bằng. vị trí,
tình trạng của BĐS, đặc điểm các công trình xây dựng có liên quan,tình trạng
pháp lý, thời điểm giao dịch, các điều khoản và điều kiện giao dịch…
- Bước 2: Kiểm tra và phân tích các BĐS có thể so sánh được để xác định
giá trị của chúng và đảm bảo rằng các BĐS này có thể so sánh được với BĐS
mục tiêu đồng thời phát hiện những thông tin cần bổ sung về thị trường.
- Bước 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh được thích hợp nhất để tiến
hành phân tích. lựa chon phải đáp ứng 2 yêu cầu : Một là, các BĐS này ở trong
cùng một khu vực hoặc ở các khu vực lân cận với BĐS cần định giá. Hai là, có

khả năng cạnh tranh hay thay thế BĐS mục tiêu. Người định giá nên sử dụng các
số liệu thống kê, nhữg số liệu đã được lưu trữ một cách chính thống để tiến hành
phân tích.
- Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS so
sánh. Dựa trên các yếu tố khác nhau, tiến hành điều chỉnh giá của các BĐS. Cách
điều chỉnh là lấy BĐS mục tiêu làm chuẩn, thực hiện việc điều chỉnh đối với
BĐS so sánh. Nếu BĐS so sánh có các yếu tố được đánh giá là tốt hơn BĐS mục
tiêu thì tiến hành điều chỉnh giảm giá trị giao dịch của BĐS so sánh xuống và
nguợc lại. Có thể điều chỉnh gộp hoặc đièu chỉnh phần trăm trên cơ sỏ cộng trừ
đơn giản.
- Bước 5: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu trên cở sơ giá của BĐS đã điều
chỉnh

SV: Trần Nữ Giang

Lớp: Địa chính 47


Chuyên đề tốt nghiệp

18

Để sắp xếp các thông tin cho phù hợp với định giá và thông tin nào là quan
trọng nhất, thông tin nào là thứ yếu, người định giá phải điều chỉnh thông tin.
Trong quá trình điều chỉnh sử dụng các thông tin: Độ lệch chuẩn, hệ số biến đổi.
Không nên điều chỉnh quá chi tiêt, vụn vặt, các điều chỉnh nên có bằng chứng thị
trường để chứng minh.
4.1.4.

Nội dung điều chỉnh

Các yếu tố điều chỉnh: 5 nhóm
a. Nhóm 1: Hình dáng mặt bằng
- Kích thước lô đất:

Cân đối hay không cân đối: Ảnh hưởng tới tâm lý người sử dụng và mục đích sử
dụng
Khả năng phân chia của lô đất
- Hình dáng của lô đất
- Công dụng của lô đất
- Quy mô của BĐS
b. Nhóm 2: Vị trí, địa điểm
- Khả năng tiếp cận: thuận lợi hay không thuận lợi
- Xem xét đến môi trường tự nhiên, môi trường kinh tế xã hội ảnh hưởng tới
mục đích khai thác và sử dụng BĐS
- Địa thế BĐS
c. Nhóm 3: Nhóm các yếu tố về pháp lý
- Các chi phí để xác lập các giấy tờ pháp lý
- Các quyền của BĐS
- Các rủi ro
d. Nhóm 4: Các yếu tố của công trình

SV: Trần Nữ Giang

Lớp: Địa chính 47


Chuyên đề tốt nghiệp

19

- Các yếu tố thuộc về kết cấu công trình: Quy mô công trình, vật liệu xây dựng
diện tích xây dựng, tuổi thọ và thời gian xây dựng, tình trạng kỹ thuật, tiên nghi,
nội thất, các yếu tố về mỹ thuật, kiến trúc, kiểu dáng.
- Các chi phí bỏ ra ngay sau khi mua bất động sản để sửa chữa và nâng cấp BĐS
- Các tài sản là tài sản cá nhân gắn liền với BĐS và trở thành cấu phần của BĐS
bán kèm
e. Nhóm 5: Các yếu tố thị trường
- Điều kiện bán: Trả trước, trả ngay, trả dần
- Chiết khấu, giảm giá.
4.1.5. Yêu cầu của phương pháp
Các BĐS so sánh phải là những BĐS tương tự hoặc gần tương tự trong thị
trường với BĐS mục tiêu. Các BĐS tương tự có tính chất đồng nhất. Việc so
sánh được thực hiện với những BĐS được giao dịch gần đây nhất. Trong thị
trường tương đối ổn định thì thời gian gần đây có thể là một năm hoặc dài hơn..
Nếu không có giao dịch nào trong thời gian gần đó thì có thể mở rộng việc xem
xét để phát hiện ra xu hướng thị trường
Chất lượng thông tin phải cao và có thể so sánh được
Người định giá phải tăng cường kinh nghiệm và kíên thức thị trường để định
gá phù hợp, tiến hành so sánh và kiểm tra kỹ bên trong thị trường để thấy những
yếu tố ảnh hưởng đến giá và điều kiện trong giao dịch ảnh hưởng đến giá
Phương pháp này không có mô hình, công thức cụ thể mà dựa vào sự hiện
diện của các giao dịch trên thị trường để tìm kiếm các dấu hiệu của giá trị từ đó
người định giá xử lý thông tin và điều chỉnh.
4.1.6. Ưu điểm của phương pháp

SV: Trần Nữ Giang

Lớp: Địa chính 47

Chuyên đề tốt nghiệp

20

Là phương pháp được sử dụng nhiều và rộng rãi trong thực tế phương pháp so
sánh có những ưu điểm sau:
Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, thể hiện sự đánh giá
của thị trường, đó là các bằng chứng rõ ràng được thừa nhận trên thực tế về giá
trị của BĐS vì vậy nó có cơ sở vững chắc để khách hàng và các cơ quan pháp lý
công nhận
Là cơ sở cho các phương pháp khác. Người ta thường sử dụng phương pháp
này kết hợp với các phương pháp khác để định giá BĐS.
4.1.7. Hạn chế của phương pháp
Trong trường hợp người định giá đặt quá nhiều niềm tin vào các thông tin thu
thập được từ thị trường mà chất lượng thông tin không tốt thì kết quả sẽ không
phản ánh được gía trị của BĐS
Khi thị trường trầm lắng, số lượng giao dịch trong thị trường không đủ bằng
chứng thì việc áp dụng phương pháp này rất hạn chế
Khi các điều kiện kinh tế, pháp lý thay đổi nhanh chóng làm hạn chế tính thực
tiến của phương pháp
Phương pháp này phụ thuộc vào ý trí chủ quan của người đinh giá.
4.1.8. Vận dụng phương pháp so sánh định giá thế chấp BĐS
Với những ưu điểm trên thì phương pháp so sánh rất thích hợp trong việc
định giá BĐS có thị trường, ví dụ như nhà ở, trong đó đã có nhiều BĐS được
mua bán trên thị trường. Việc tìm ra các giao dịch của các BĐS tương tự và tìm
kiếm sự khác biệt giữa BĐS mục tiêu với các BĐS giao dịch trên thị trường là
không khó khăn. Mặt khác sử dụng phương pháp so sánh cũng rất phù hợp bởi
nó phản ánh được giá thị trường của BĐS. Tuy nhiên áp dụng phương pháp này
cũng sẽ gặp khó khăn. Có thể khi định giá cho vay, BĐS mục tiêu được đánh giá

SV: Trần Nữ Giang

Lớp: Địa chính 47


Chuyên đề tốt nghiệp

21

cao do các giao dịch trước đó của các BĐS so sánh cũng được đánh giá cao. Và
với thị trường BĐS kém ổn định và thiếu thông tin chính xác như nước ta hiện
nay thì việc trong tương lai BĐS đó có còn đủ khả năng thanh toán nợ cho ngân
hàng hay không lại còn tuỳ thuộc vào các quy định của chính phủ và biến động
của thị trường. vì vậy định giá viên cần phải có kiến thức tốt, kinh nghiệm để có
thể dự báo đuợc những thay đổi, phân tích, kiểm tra các yếu tố quyết định giá trị
của BĐS, có những điều chỉnh thích hợp.
4.2.

Phương pháp đầu tư

4.2.1. Khái niệm
Giá trị của BĐS phụ thuộc vào các luông thu nhập trong tương lai. Phương
pháp đầu tư dựa trên nguyên tắc dự báo các luông thu nhập (hay các lợi ích)
trong tương lai. Giá trị hiện hành của BĐS ngang bằng với giá trị hiện tại của tất
cả các khoản thu nhập trong tương lai có thể nhận được từ BĐS. Phương pháp
này thực chất là quá trình chuyển đổi các thu nhập trong tương lai thành giá trị
hiện tại của BĐS vào thời điểm định giá.
Có hai phương pháp đầu tư:
- Phương pháp vốn hoá trực tiếp: Là phương pháp được sử dụng để chuyển
đổi ước lượng thu nhập trong một năm cụ thể thành trị số giá trị trong một bước

trực tiếp bằng cách chia thu nhập được ước lượng cho tỷ lệ thu nhập hoặc bằng
cách nhân thu nhập với số nhân thu nhập.
Gbđs = NOI/Ro hoặc Gbđs= NOY x Y
Trong đó: Y = 100/R ( Y là số nhân )
Gbđs : Giá BĐS

SV: Trần Nữ Giang

Lớp: Địa chính 47


Chuyên đề tốt nghiệp

22

NOI : Thu nhập hoạt động ròng
Ro: Tỷ lệ thu nhập của toàn bộ BĐS (tỷ lệ vốn hoá chung)
- Phương pháp vốn hoá lợi tức (chiết khấu) : Là phương pháp được sử dụng
để chuyển đổi các lợi ích tương lai thành giá trị hiện tại bằng cách sử dụng công
thức “ dòng tiền chiết khấu” phát sinh giữa các năm hoặc trong giai đoạn nắm
giữ BĐS:
G = NOI1/(1+r)1 + NOI2/(1+r)2 + …+ NOIn/(1+r)n + SVn x 1/(1+r)n
Trong đó:
G là giá trị hiện tại của những thu nhập thực hiện được
NOIn là giá trị dòng tiền thu nhập hoạt động ròng đến giai đoạn thứ (n)
r là tỷ lệ lợi tức của BĐS
SVn là khoản tiền thu hồi, đó là khoản tiền nhận được khi kết thúc đầu
tư
4.2.2. Ý nghĩa
Phương pháp vốn hóa là một trong các phương pháp cơ bản trong định giá

BĐS, nó không phải là một hệ thống định giá độc lập không liên quan đến
phương pháp khác, quá trình định giá bao gồm các kỹ thuật hòa hợp có quan hệ
với nhau tạo ra giá trị ước lượng đáng tin cậy và có sức thuyết phục đó là giá trị
thị trường.
Kỹ thuật vốn hóa thường được sử dụng trong các phương pháp so sánh và chi
phí, các kỹ thuật trong phương pháp vốn hóa được sử dụng để phân tích và điều
chỉnh số liệu các cuộc mua bán trong phương pháp so sánh, còn trong phương
pháp chi phí sự giảm giá được ước lượng bằng phương pháp vốn hóa khoản tiền
thuê bị thất thu. Phương pháp vốn hóa được sử dụng ở đây là một quá trình mang

SV: Trần Nữ Giang

Lớp: Địa chính 47


Chuyên đề tốt nghiệp

23

tính hệ thống, các kỹ thuật, quy trình sử dụng trong phương pháp này được
người định giá sử dụng rộng rãi khi BĐS tạo ra thu nhập được mua với mục đích
đầu tư.
4.2.3. Quy trình thực hiện
Định giá BĐS theo phương pháp đầu tư tiến hành các bước sau:
- Bước 1: Ước tính thu nhập bình quân hàng năm mà BĐS mang lại, có tính
đến tất cả các yếu tố có liên quan đến thu nhập .
- Bước 2: Ước tính tất cả các chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm, như chi
phí quản lý, chi phí sửa chữa, các dịch vụ, tiền thuế phải nộp.
- Bước 3: Tìm tỷ lệ vốn hoá bằng cách phân tích doanh số của BĐS tương
tự.

- Bước 4: Dùng công thức vốn hoá để tìm ra giá trị hiện tại của các BĐS
mục tiêu.
4.2.4. Yêu cầu của phương pháp
Khi sử dụng phương pháp này người định giá cần am hiểu về tài sản, dự báo
trước các thu nhập có được từ việc cho thuê BĐS và có tài liệu chính xác, đồng
thời phải chú ý khi các mô hình định giá bắt nguồn từ khu vực tài chính như: kỹ
thuật dòng tiền chiết khấu đang được từng bước áp dụng nhiều hơn trong định
giá và đánh giá đầu tư.
Khi định giá bằng phương pháp đầu tư phải đánh gíá đúng lợi ích mang lại
nguồn thu nhập đó là những lơị ích chứa đựng bên trong BĐS, những lợi ích
không phải gắn với bản thân BĐS và những yếu tố giá trị kỳ vọng. Phải tính toán
chính xác luồng thu nhập hiệu quả mang lại và xác định tỷ lệ vốn hóa phù hợp
với từng điều kiện cụ thể.
4.2.5. Ưu điểm của phương pháp đầu tư

SV: Trần Nữ Giang

Lớp: Địa chính 47


Chuyên đề tốt nghiệp

24

Phương pháp đầu tư là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ vì nó tiếp cận
một cách trực tiếp những lợi ích mà Bất Động Sản mang lại cho nhà đầu tư.
Phương pháp này có thể đạt đươc độ chính xác cao khi có chứng cứ về các
thương vụ có thể so sánh được, các khoản thu nhập có thể dự báo trước được với
độ tin cậy cao.
4.2.6. Nhược điểm của phương pháp đầu tư

- Nhiều trường hợp không đủ dữ liệu để dự báo các khoản thu nhập tương
lai.
- Các tỷ lệ có thể thay đổi, không cố định do vậy việc tính toán sẽ gặp khó
khăn.
- Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số
tính toán, do vậy kết quả định giá chịu ảnh hưởng nhiều của yếu tố chủ
quan.
4.2.7. Vận dụng phương pháp đầu tư vào định giá BĐS thể chấp
Phương pháp đầu tư phù hợp với định giá các Bất Động Sản tạo ra thu nhập
( như văn phòng cho thuê, cửa hàng, nhà ở cho thuê…). Trong một khoảng thời
gian nhất định với các nguồn thu nhập hàng năm, người ta có thể chuyển đổi tất
cả các loại thu nhập đó về giá trị hiện tại với một tỷ lệ chiết khấu xác định. Có
hai trường hợp: Trường hợp định giá toàn quyền sở hữu tài sản và trường hợp
định giá các quyền lợi cho thuê theo hợp đồng.
4.3.

Phương pháp chi phí

4.3.1. Khái niệm
Phương pháp chi phí là phương pháp xác định giá trị Bất Động sản dựa
trên chi phí để làm ra một Bất Động Sản tương tự như một vật thay thế.

SV: Trần Nữ Giang

Lớp: Địa chính 47