Phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh hà tĩnh

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
---------------------

NGUYỄN NHẬT LINH

PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI CHO
NGƢỜI CÓ THU NHẬP THẤP
TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH HÀ TĨNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ
CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG ỨNG DỤNG

Hà Nội - 2018


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
--------------------NGUYỄN NHẬT LINH

PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI CHO
NGƢỜI CÓ THU NHẬP THẤP
TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH HÀ TĨNH
Chuyên ngành: Quản lý kinh tế
Mã số: 60 34 04 10

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ
CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG ỨNG DỤNG

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. HOÀNG TRIỀU HOA

XÁC NHẬN CỦA
CÁN BỘ HƢỚNG DẪN

XÁC NHẬN CỦA CHỦ TỊCH HĐ
CHẤM LUẬN VĂN

Hà Nội - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn này là kết quả nghiên cứu của riêng tôi, chƣa đƣợc
công bố trong bất cứ một công trình nghiên cứu nào của ngƣời khác.
Việc sử dụng kết quả, trích dẫn tài liệu của ngƣời khác đảm bảo theo đúng các
quy định. Các nội dung trích dẫn và tham khảo các tài liệu, sách báo, thông tin đƣợc
đăng tải trên các tác phẩm, tạp chí và trang web theo danh mục tài liệu tham khảo
của Luận văn.
Tác giả luận văn
(Ký, ghi rõ họ tên)

Nguyễn Nhật Linh


LỜI CẢM ƠN
Luận văn Thạc sỹ với đề tài “Phát triển nhà ở xã hội cho ngƣời có thu nhập
thấp trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh” là kết quả của quá trình cố gắng không ngừng nghỉ
của bản thân cùng với sự giúp đỡ, động viên, khích lệ của các thầy cô, bạn bè đồng
nghiệp và ngƣời thân. Qua trang viết này, tác giả xin gửi lời cảm ơn tới những
ngƣời đã giúp đỡ tác giả trong thời gian học tập và nghiên cứu vừa qua.
Đặc biệt, tôi xin chân thành bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc đến Cô
giáo TS. Hoàng Triều Hoa, ngƣời đã trực tiếp hƣớng dẫn đề tài, hết lòng giúp đỡ và

tạo mọi điều kiện tốt nhất để tôi hoàn thành Luận văn.
Xin bày tỏ lòng biết ơn đến toàn thể Quý thầy cô trong Khoa Kinh tế chính trị
trƣờng Đại học Kinh tế thuộc Đại học Quốc gia Hà Nội, Khoa sau Đại học trƣờng
Đại học Hà Tĩnh đã tận tình truyền đạt những kiến thức quý báu cũng nhƣ tạo mọi
điều kiện thuận lợi nhất cho tôi trong suốt quá trình học tập nghiên cứu và thực hiện
đề tài.
Xin chân thành cảm ơn đến các Sở, Ban, ngành tỉnh Hà Tĩnh, văn phòng
UBND tỉnh, văn phòng HĐND tỉnh, Sở Xây dựng, Sở Công thƣơng, Sở Tài chính,
Cục Thống Kê, Cục Thuế tỉnh Hà Tĩnh đã cung cấp những báo cáo, số liệu liên
quan đến đề tài và tạo mọi điều kiện tốt nhất cho tôi có đƣợc những tài liệu, số liệu
quý báu về các nội dung liên quan đến đề tài nghiên cứu.
Cuối cùng, xin chân thành cảm ơn đến lãnh đạo cơ quan, gia đình, bạn bè và
các bạn đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện về mặt thời gian để tôi có thể tham gia
lớp học và hoàn thành Luận văn này.
Hà Nội, tháng 11 năm 2017


MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VIẾT TẮT .................................................................. i
DANH MỤC BẢNG BIỂU ....................................................................................... ii
DANH MỤC HÌNH VẼ ............................................................................................ iii
MỞ ĐẦU .....................................................................................................................1
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU, CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ
THỰC TIỄN VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI CHO NGƢỜI CÓ THU NHẬP
THẤP TRÊN ĐỊA BÀN CẤP TỈNH ..........................................................................5
1.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu về nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp ..........5
1.1.1. Những nghiên cứu của các nước trên thế giới .........................................5
1.1.2. Những nghiên cứu ở Việt Nam .................................................................6
1.1.3 Một số vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu ......................................................8
1.2. Cơ sở lý luận về phát triển nhà ở xã hội cho ngƣời có thu nhập thấp .............8

1.2.1. Các khái niệm cơ bản ...............................................................................8
1.2.2. Nội dung phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp ..............13
1.2.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến phát triển nhà ở xã hội cho người có thu
nhập thấp ..........................................................................................................19
1.2.4. Các tiêu chí đánh giá hoạt động phát triển nhà ở xã hội cho người có
thu nhập thấp ....................................................................................................22
1.3. Kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội cho ngƣời có thu nhập thấp ................25
1.3.1. Kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp trên
thế giới ..............................................................................................................25
1.3.2. Kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp tại một
số địa phương ...................................................................................................29
1.3.3. Bài học kinh nghiệm cho việc phát triển nhà ở xã hội cho người có thu
nhập thấp tại Việt Nam và tỉnh Hà Tĩnh ..........................................................32
CHƢƠNG 2: PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......................................................36
2.1. Phƣơng pháp thu thập tài liệu, số liệu ...........................................................36


2.2. Phƣơng pháp xử lý tài liệu, số liệu ................................................................36
2.2.1. Phương pháp phân tích tổng hợp: ..........................................................36
2.2.2. Phương pháp thống kê mô tả và thống kê suy luận................................38
CHƢƠNG 3: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI CHO NGƢỜI CÓ
THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH HÀ TĨNH ..........................................39
3.1. Các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội tác động đến phát triển nhà ở xã hội cho
ngƣời có thu nhập thấp tại tỉnh Hà Tĩnh ...............................................................39
3.1.1. Đặc điểm tự nhiên ..................................................................................39
3.1.2. Đặc điểm về kinh tế - xã hội ...................................................................40
3.1.3. Đặc điểm về dân số ................................................................................42
3.2. Thực trạng phát triển nhà ở xã hội cho ngƣời có thu nhập thấp tại tỉnh Hà
Tĩnh giai đoạn 2012-2017 .....................................................................................44
3.2.1. Tổ chức bộ máy quản lý .........................................................................44

3.2.2. Xây dựng kế hoạch, quy hoạch phát triển nhà ở xã hội .........................47
3.2.3. Huy động và phân bổ các nguồn lực ......................................................50
3.2.4. Triển khai, thực hiện hoạt động phát triển nhà ở xã hội........................53
3.2.5. Kiểm tra, giám sát ..................................................................................55
3.3. Đánh giá hoạt động phát triển nhà ở xã hội cho ngƣời có thu nhập thấp tại
tỉnh Hà Tĩnh ..........................................................................................................57
3.3.1. Những kết quả đạt được .........................................................................57
3.3.2. Những hạn chế ........................................................................................60
3.3.3. Nguyên nhân của các hạn chế ................................................................60
CHƢƠNG 4: ĐỊNH HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI
CHO NGƢỜI CÓ THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH HÀ TĨNH ĐẾN
NĂM 2022 ...............................................................................................................64
4.1. Dự báo nhu cầu nhà ở xã hội cho ngƣời có thu nhập thấp tại tỉnh Hà Tĩnh ..64
4.1.1. Dự báo nhu cầu nhà ở xã hội .................................................................64
4.1.2. Dự báo về khả năng cung ứng nhà ở xã hội ..........................................65


4.2. Quan điểm, định hƣớng phát triển nhà ở xã hội cho ngƣời có thu nhập thấp
tại tỉnh Hà Tĩnh .....................................................................................................67
4.2.1. Quan điểm phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp ...........67
4.2.2. Định hướng phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp tại tỉnh
Hà Tĩnh .............................................................................................................68
4.3. Một số giải pháp phát triển nhà ở xã hội cho ngƣời có thu nhập thấp trên địa
bàn tỉnh Hà Tĩnh đến năm 2022 ...........................................................................70
4.3.1. Giải pháp về hoàn thiện bộ máy quản lý ................................................70
4.3.2. Giải pháp về quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở xã hội ....................70
4.3.3. Giải pháp về huy động và phân bổ các nguồn lực .................................72
4.3.4. Giải pháp về triển khai thực hiện hoạt động phát triển nhà ở xã hội ....75
4.3.5. Giải pháp về hoàn thiện công tác kiểm tra giám sát ..............................76
KẾT LUẬN ...............................................................................................................77

TÀI LIỆU THAM KHẢO .........................................................................................79


DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VIẾT TẮT

STT

Ký hiệu

Nguyên nghĩa

1

AFD

(French Development Agency) Cơ quan phát triển Pháp

2

BĐS

Bất động sản

3

BOT

4

BT

(Building Transfer ) Hợp đồng xây dựng và chuyển giao

5

CP

Cổ phần

6

DN

Doanh nghiệp

7

GDP

(Gross Domestic Product)Tổng sản phẩm quốc nội

8

HDB

9

HĐND

10

LĐTBXH

11

NSĐP

Ngân sách địa phƣơng

12

NSTƢ

Ngân sách Trung ƣơng

13

ODA

14

PCCC&CNCH

15

SGD

16

TMCP

Thƣơng mại cổ phần

17

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

18

TP HCM

(Building Operation Transfer) Hợp đồng xây dựng, kinh
doanh và chuyển giao

(Housing and Development Board) Cơ quan phát triển
nhà.
Hội đồng nhân dân
Lao động thƣơng binh xã hội

(Official Development Agreement) Viện trợ phát triển
chính thức
Phòng cháy chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ
Singapore Dollar ( Đô la Sing Ga Po)

thành phố Hồ Chí Minh

i

DANH MỤC BẢNG BIỂU

STT

Bảng

Nội dung

Trang

1

Bảng 1.1

Thang điểm chấm duyệt đối tƣợng mua nhà ở xã hội

10

2

Bảng 3.1

Tăng trƣởng GDP của Hà Tĩnh qua các năm

42

3

Bảng 3.2

Dân số của tỉnh Hà Tĩnh giai đoạn 2011-2015

42

4

Bảng 3.3

Tình trạng nhà ở của ngƣời dân Hà Tĩnh năm 2015

43

5

Bảng 3.4

Nhu cầu về căn hộ của các đối tƣợng thụ hƣởng chính
sách nhà ở xã hội tại thành phố Hà Tĩnh năm 2016

43

Cơ cấu nguồn đầu tƣ cho toàn dự án Khu nhà ở thí điểm
6

Bảng 3.5

cho công nhân và ngƣời lao động thuê tại Khu kinh tế

51

Vũng Áng
Cơ cấu nguồn vốn đầu tƣ giai đoạn 1 dự án Khu nhà ở
7

Bảng 3.6

thí điểm cho công nhân và ngƣời lao động thuê tại Khu

51

kinh tế Vũng Áng
Cơ cấu nguồn vốn đầu tƣ cho dự án Thí điểm nhà ở xã
8

Bảng 3.7

hội tại phƣờng Thạch Linh, thành phố Hà Tĩnh - Giai
đoạn 1

ii

52


DANH MỤC HÌNH VẼ

STT

Hình vẽ

Nội dung

1

Hình 3.1 Bản đồ hành chính Hà Tĩnh

39

2

Hình 3.2 Sơ đồ bộ máy

44

iii

Trang


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Nhà ở là một trong những nhu cầu tối thiểu của con ngƣời, là nơi cƣ trú, nghỉ
ngơi, tái tạo sức lao động, là tổ ấm hạnh phúc, là môi trƣờng giáo dục con em, đây
là thƣớc đo về sự phồn thịnh của xã hội. Từ bản Hiến pháp đầu tiên (1946) của nƣớc
Việt Nam dân chủ cộng hòa đến Hiến pháp (2013) của nƣớc Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam đều quy định về quyền đƣợc có nhà ở của mỗi công dân, cụ thể tại
Khoản 3, Điều 59, Hiến pháp 2013 có ghi rõ: “Nhà nƣớc có chính sách phát triển
nhà ở, tạo điều kiện cho mọi ngƣời có chỗ ở”. Đồng thời từ khi ban hành Luật nhà ở
số 56/2005/QH11 đến nay là Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 đã đƣợc Quốc hội nƣớc

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua, luôn xác định rõ nội dung đầu tƣ
xây dựng quỹ nhà ở xã hội để cán bộ, công chức, viên chức, sỹ quan, quân nhân
chuyên nghiệp, công nhân làm việc trong và ngoài khu công nghiệp và một số đối
tƣợng có thu nhập thấp khác có khó khăn về nhà ở đƣợc thuê, mua hoặc thuê mua
nhà ở xã hội. Những năm qua, Đảng và Nhà nƣớc cũng đã ban hành rất nhiều các
chính sách, cơ chế ƣu đãi để khuyến khích các nhà đầu tƣ tham gia phát triển nhà ở
xã hội, tạo dựng nhà ở cho các đối tƣợng khó khăn về thu nhập và đã đƣa lại những
hiệu ứng tích cực.
Ở nƣớc ta nói chung và tỉnh Hà Tĩnh nói riêng, cùng với quá trình đô thị hóa,
phát triển nền kinh tế thị trƣờng ngày càng sâu rộng, thì nhu cầu mua bán bất động
sản đang diễn ra ngày càng sôi động và nhà ở trở thành một trong những vấn đề bức
xúc nhất đang nhận đƣợc sự quan tâm của các cấp chính quyền Trung ƣơng lẫn địa
phƣơng. Diện tích đất ở tại trung tâm các huyện, thị xã, thành phố của tỉnh Hà Tĩnh
đang ngày càng bị thu hẹp đáng kể, cùng với đó là giá cả bất động sản ngày càng
tăng cao, vì vậy để sở hữu một căn hộ gần nhƣ trở thành điều không tƣởng đối với
nhiều hộ gia đình. Đối với khu công nghiệp tập trung, các doanh nghiệp sản xuất và
kinh doanh trong khu công nghiệp chƣa có giải pháp hữu hiệu để cung cấp đủ nhà ở
cho công nhân và ngƣời lao động của mình.

1


Để giải quyết vấn đề này, trong những năm qua tỉnh Hà Tĩnh đã có chính
sách phát triển nhà ở công nhân, chính sách cấp đất cho các đối tƣợng là cán bộ
công nhân viên chức, lực lƣợng vũ trang, quân nhân chuyên nghiệp hƣởng lƣơng từ
ngân sách làm việc và sinh sống trên địa bàn tỉnh nhà. Dự án Khu nhà ở thí điểm
cho công nhân và ngƣời lao động thuê tại Khu Kinh tế Vũng Áng là dự án nhà ở xã
hội đầu tiên của tỉnh Hà Tĩnh đã đi vào hoạt động và phần nào đã giải quyết đƣợc
chỗ ở cho một bộ phận dân cƣ có thu nhập thấp và các đối tƣợng đƣợc ƣu tiên. Tuy
vậy, tình trạng nhà ở của cán bộ, công nhân viên chức, ngƣời lao động trên địa bàn

tỉnh Hà Tĩnh còn rất khó khăn, một bộ phận lớn đang sống tạm bợ ở những khu tập
thể cũ kỹ đƣợc xây dựng từ hơn 30 năm trƣớc hoặc đi thuê nhà ở tại các khu nhà trọ
không đảm bảo vệ sinh, an toàn nên vấn đề cần giải quyết hiện nay là làm sao để
đƣa ra một giải pháp hợp lý giúp những đối tƣợng thu nhập thấp sớm ổn định nhà ở,
chuyên tâm công tác. Việc nghiên cứu về phát triển nhà ở cho ngƣời có thu nhập
thấp là vấn đề có ý nghĩa lý luận và thực tiễn đối với Việt Nam nói chung và đối với
tỉnh Hà Tĩnh nói riêng. Chính vì vậy, học viên đã chọn đề tài “Phát triển nhà ở xã
hội cho ngƣời có thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh” làm đề tài Luận văn Thạc
sỹ, với mục đích thông qua nghiên cứu thực trạng để đề xuất giải pháp hoàn thiện
hoạt động phát triển nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp tại tỉnh Hà Tĩnh.
2. Câu hỏi nghiên cứu
Hoạt động phát triển nhà ở xã hội ở Hà Tĩnh gặp những thuận lợi và khó khăn
gì? UBND tỉnh Hà Tĩnh cần phải làm gì để phát triển nhà ở xã hội cho ngƣời có thu
nhập thấp trên địa bàn tỉnh?
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
- Mục đích nghiên cứu: Nghiên cứu hoạt động phát triển nhà ở xã hội trên
địa bàn tỉnh Hà Tĩnh.
- Nhiệm vụ nghiên cứu:
+ Làm rõ hệ thống cơ sở lý luận về phát triển nhà ở xã hội cho ngƣời có thu
nhập thấp.

2


+ Trên cơ sở lý luận đó, Luận văn sẽ đi sâu vào phân tích, đánh giá thực
trạng phát triển nhà ở xã hội hiện nay trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh.
+ Đề xuất một số giải pháp nhằm phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh Hà
Tĩnh.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tƣợng nghiên cứu: Hoạt động phát triển nhà ở xã hội cho ngƣời có thu

nhập thấp trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh.
- Phạm vi nghiên cứu:
+ Về không gian: Luận văn nghiên cứu hoạt động phát triển nhà ở xã hội trên
địa bàn tỉnh Hà Tĩnh.
+ Thời gian: Từ năm 2012 đến nay, đề xuất giải pháp đến năm 2022.
+ Về nội dung: Nghiên cứu việc cụ thể hóa các chủ trƣơng, chính sách phát
triển nhà ở xã hội của Nhà nƣớc trong điều kiện của tỉnh Hà Tĩnh bao gồm việc xây
dựng bộ máy quản lý; lập quy hoạch, kế hoạch phát triển; huy động và phân bổ các
nguồn lực về tài chính và đất đai; triển khai thực hiện; kiểm tra, giám sát.
5. Dự kiến đóng góp của đề tài:
Về mặt lý luận: Luận văn góp phần hoàn thiện khung lý thuyết về phát triển
nhà ở xã hội cho ngƣời có thu nhập thấp.
Về mặt thực tiễn: Các giải pháp đƣa ra trong luận văn có ý nghĩa thực tiễn,
góp phần đƣa những chủ trƣơng, chính sách của Đảng và Nhà nƣớc về phát triển
nhà ở xã hội đi vào đời sống, có giá trị thiết thực hơn và tạo điều kiện cho các đối
tƣợng thụ hƣởng chính sách nhà ở xã hội có nơi ở ổn định để an cƣ lạc nghiệp, tạo
nguồn thu ngân sách và bình ổn thị trƣờng bất động sản.
6. Kết cấu luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm
4 chƣơng:
Chƣơng 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu, cơ sở lý luận và thực tiễn về
phát triển nhà ở xã hội cho ngƣời có thu nhập thấp trên địa bàn cấp tỉnh.
Chƣơng 2: Phƣơng pháp nghiên cứu.

3


Chƣơng 3: Thực trạng phát triển nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp trên
địa bàn tỉnh Hà Tĩnh.
Chƣơng 4: Một số giải pháp phát triển nhà ở xã hội cho ngƣời có thu nhập

thấp trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh đến năm 2022.

4


CHƢƠNG 1
TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU, CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN
VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI CHO NGƢỜI CÓ THU NHẬP THẤP
1.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu về nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp
1.1.1. Những nghiên cứu của các nước trên thế giới
“Nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp: Bài học từ Singapore”, của Sim Loo Lee
(2009), Nhà xuất bản Lao động, Hà Nội đã đề cập đến những chính sách giải quyết
nhà ở cho các đối tƣợng có thu nhập thấp. Từ một đất nƣớc phần lớn ngƣời dân
sống trong khu ổ chuột, nhà cửa lụp xụp, dột nát đến nay đã hơn 90% ngƣời dân
Singapore sở hữu nhà, trong đó hơn 80% ngƣời dân sở hữu nhà thu nhập thấp. Để
có đƣợc những thành quả nhƣ ngày hôm nay, Chính phủ Singapore đã thiết lập
những chính sách hết sức cấp thiết về quy hoạch và phát triển nhà ở xã hội. Cơ quan
Phát triển nhà ở chuyên phụ trách về quy hoạch quỹ đất và các chính sách ƣu đãi,
hỗ trợ đối với các đối tƣợng thụ hƣởng chính sách nhà ở thu nhập thấp. Quỹ tiết
kiệm Trung ƣơng cũng tham gia trong việc huy động ngƣời lao động đóng góp 20%
lƣơng hàng tháng và các tổ chức tiếp nhận lao động đóng 13% tiền trả lƣơng mỗi
tháng vào quỹ để tiết kiệm theo lãi suất ngân hàng để sử dụng vào mục đích mua
nhà ở trong tƣơng lai.
Đây là nguồn tham khảo hết sức bổ ích, giúp tác giả có cái nhìn tổng thể về
định hƣớng phát triển nhà ở thu nhập thấp ở Singapore.
„„Phát triển nhà ở thƣơng mại ở đô thị Trung Quốc‟‟, bài nghiên cứu trên tạp
chí Urban Studies của tác giả Ya Ping Wang và Alan Murie đề cập đến việc tƣ nhân
hóa nhà ở, đây là chính sách cải cách về nhà ở gặt hái đƣợc nhiều thành công trong
giai đoạn 1980-1990 ở nhiều quốc gia. Chính sách cải cách nhà ở của Trung Quốc
hết sức độc đáo và đƣợc rất nhiều các quốc gia học hỏi. Bài nghiên cứu cũng cung

cấp về tình hình phát triển, mức độ đầu tƣ của những năm 90, ngoài ra còn phân tích
về chất lƣợng, thiết kế, và thị trƣờng nhà ở thƣơng mại và cách quản lý nhà ở trong

5


khoảng thời gian đó. Cuối cùng, tác giả có điểm qua những khó khăn trong việc
phát triển nhà ở do thiếu hệ thống luật pháp và kiểm soát chặt chẽ.
„„Giá cả nhà ở đô thị Trung Quốc do cầu và cung quyết định‟‟, Bài nghiên cứu
trên tạp chí Pacific Economics Review của tác giả Gregory C. Chow, Linlin Niu
(2015) đề cập đến những nghiên cứu liên quan đến cung cầu về nhà ở tại đô thị của
Trung Quốc từ cuối những năm 1980 khi nhà ở đƣợc thƣơng mại hóa, qua đó tác giả
cũng chỉ ra đƣợc lý do giá cả nhà ở tăng cao do lƣợng cầu về nhà ở tăng nhanh cung
nhƣ sự tăng nhanh của thu nhập và sự tăng nhanh về chi phí xây dựng. Kết quả
nghiên cứu cho thấy rằng độ co giãn của cầu theo thu nhập đối với nhà ở đô thị
bằng 1, độ co giãn của cầu theo giá là khoảng -1,1 và độ co giãn của cung theo giá
của tất cả nhà ở là khoảng 0,5.
1.1.2. Những nghiên cứu ở Việt Nam
„„Giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp ở Việt
Nam‟‟, Luận văn Thạc sỹ của tác giả Nguyễn Thị Hằng, năm 2013. Luận văn đã hệ
thống hóa những vấn đề lý luận cơ bản về giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho
ngƣời có thu nhập thấp. Phân tích thực trạng sử dụng giải pháp tài chính phát triển
nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp ở Việt Nam. Đề xuất một số kiến nghị nhằm nâng
cao hiệu quả sử dụng giải pháp tài chính để phát triển nhà ở cho ngƣời có thu nhập
thấp ở Việt Nam nhƣ chính sách thuế, chính sách tín dụng, chính sách giá, thành lập
quỹ tiết kiệm nhà.
“Phát triển nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011-2020”, Luận văn Thạc sỹ của tác giả Nguyễn Thiệu Thành, năm
2012. Luận văn đƣợc hình thành và phát triển dựa trên tâm huyết của tác giả về một
vấn đề nóng bỏng của xã hội hiện đại mà hiện nay vẫn chƣa có lời giải thỏa đáng.
Tác giả cũng đã đƣa ra một số giải pháp góp phần vào quá trình hoàn thiện thêm

chính sách của nhà nƣớc và giải quyết đƣợc phần nào nhu cầu về nhà ở cho tầng lớp
nhân dân có thu nhập thấp tại địa phƣơng.
“Phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh”, Luận văn Thạc sỹ của
tác giả Nguyễn Văn Bình, năm 2016. Luận văn dựa trên thực tế công tác triển các

6


dự án nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh những năm gần đây để tìm ra những
khó khăn, bất cập qua đó đề xuất các giải pháp phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn
tỉnh Bắc Ninh đến năm 2020.
“Kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội trên thế giới”, bài báo trên trang báo
điện tử của Bộ Xây dựng, ngày 07/03/217 của tác giả Khánh Phƣơng. Tác giả phân
tích các hình mẫu của việc xây dựng triển khai các dự án về nhà ở xã hội từ kinh
nghiệm của các nƣớc có nền kinh tế phát triển cao ở châu Âu đến những nền kinh tế
mới nổi của châu Á…thông qua đó gợi ý về cách thức áp dụng thực tiễn tại Việt
Nam nhằm phát triển các dự án Nhà ở xã hội để đem lại phúc lợi cho hàng triệu
ngƣời dân nhƣ nhiều nƣớc đã làm.
“Các giải pháp và cơ chế chính sách về nhà ở xã hội, nhà ở cho ngƣời có thu
nhập thấp”, bài báo trên Tạp chí Kiến trúc Số 3/2016 của tác giả Nguyễn Đăng Sơn
- Phó Viện trƣởng - Viện nghiên cứu đô thị và phát triển hạ tầng, năm 2016. Bài báo
đã đánh giá thực trạng phát triển nhà ở xã hội cho ngƣời có thu nhập thấp tại đô thị
và lƣu trú cho công nhân ở các khu công nghiệp trên địa bàn cả nƣớc, từ đó rút ra
những hạn chế, bất cập cốt lõi trong xây dựng chính sách về nhà ở xã hội, đồng thời
đƣa ra các giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế đó, hoàn chỉnh cơ chế, chính
sách để ngƣời có thu nhập thấp có thể tiếp cận đƣợc các chính sách hỗ trợ về nhà ở
nhằm ổn định và nâng cao chất lƣợng cuộc sống và để thu hút các doanh nghiệp, tổ
chức đầu tƣ phát triển nhà ở xã hội.
“Phát triển nhà ở xã hội: thiếu hụt nhà ở đối với công nhân”, bài báo đƣợc đăng
trên tạp chí Báo Xây dựng điện tử - Cơ quan của Bộ Xây dựng của tác giả Linh Anh,

ngày 22/5/2017. Bài báo đã tổng hợp các số liệu thống kê từ Tổng Liên đoàn Lao động
Việt Nam về số lƣợng công nhân tại các khu công nghiệp và khả năng đáp ứng nhà ở
cho các đối tƣợng này, đồng thời tác giả đã nghiên cứu, phân tích thực trạng về nhu cầu
và khả năng cung ứng nhà ở công nhân tại một số khu công nghiệp trọng điểm phía
Bắc nhƣ Bắc Ninh, Hà Nam, Quảng Ninh…từ đó đƣa ra một số giải pháp nhằm
khuyến khích doanh nghiệp đầu tƣ vào các dự án nhà ở xã hội dành cho công nhân để
đảm bảo thực hiện tốt và hiệu quả chính sách an sinh xã hội.

7


“Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam - con đƣờng phía trƣớc”, Báo cáo tƣ vấn dành
cho Chính phủ Việt Nam do Ngân hàng Thế giới thực hiện với sự hợp tác của Bộ
Xây dựng, tháng 10/2015. Báo cáo đã đánh giá lại tình hình phát triển kinh tế của
Việt Nam trong hai thập kỷ qua, phân tích thực trạng các chính sách về nhà ở cho
ngƣời có thu nhập thấp của Nhà nƣớc và đƣa ra các sáng kiến cho một chƣơng trình
tổng thể của quốc gia về nhà ở giá cả hợp lý.
“Quảng Bình: Vì sao khó phát triển nhà ở xã hội?”, bài báo đƣợc đăng trên
tạp chí Báo điện tử của Bộ Xây dựng của tác giả Nhất Linh, ngày 5/6/2017. Bài báo
đã tổng hợp số liệu về nhu cầu nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp, nhu
cầu nhà ở cho cán bộ, công nhân viên chức, ngƣời lao động ở các đô thị, số lƣợng
học sinh, sinh viên có nhu cầu lƣu trú…đƣa ra luận điểm để lý giải vì sao các dự án
phát triển nhà ở xã hội tại tỉnh Quảng Bình vẫn còn ách tắc.
1.1.3 Một số vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu
Những công trình nghiên cứu nêu trên đã đƣa ra đƣợc những vấn đề lý luận
và thực tiễn về phát triển nhà ở xã hội, đề cập đến những hạn chế cũng nhƣ thách
thức của việc phát triển nhà ở xã hội ở một số tỉnh thành, tuy nhiên chƣa có công
trình nghiên cứu nào đƣa ra đƣợc bộ tiêu chí đánh giá về phát triển nhà ở xã hội nói
chung dƣới góc độ quản lý kinh tế và đặc biệt là nghiên cứu trên địa bàn tỉnh Hà
Tĩnh nói riêng. Do vậy, luận văn cần tiếp tục nghiên cứu những vấn đề sau:

Về lý thuyết: Tiếp tục hoàn thiện khung lý thuyết về phát triển nhà ở xã hội
cho ngƣời có thu nhập thấp, đƣa ra các tiêu chí đánh giá hoạt động phát triển nhà ở
xã hội cho ngƣời có thu nhập thấp dƣới góc độ quản lý kinh tế.
Về thực tiễn: Nghiên cứu thực trạng phát triển nhà ở xã hội cho ngƣời có
thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh, từ đó đề xuất các giải pháp nhằm hoàn
thiện công tác phát triển nhà ở xã hội cho ngƣời có thu nhập thấp ở Hà Tĩnh.
1.2. Cơ sở lý luận về phát triển nhà ở xã hội cho ngƣời có thu nhập thấp
1.2.1. Các khái niệm cơ bản
1.2.1.1. Khái niệm người có thu nhập thấp
Để định nghĩa chính xác về ngƣời có thu nhập thấp là một vấn đề hết sức phức
tạp. Nhiều nghiên cứu đã không thể đƣa ra đƣợc những tiêu chuẩn để định nghĩa
8


ngƣời có thu nhập thấp do vấn đề này tùy thuộc vào quan điểm về điều kiện sống
của từng hộ gia đình, vào tình hình phát triển kinh tế, xã hội và phong tục, tập quán
của từng địa phƣơng, từng dân tộc. Cho nên, để định nghĩa chuẩn thế nào là ngƣời
có thu nhập thấp, cần tiến hành khảo sát xã hội về thu nhập và chi tiêu của các hộ
gia đình.
Theo quan điểm của Ngân hàng thế giới và Chƣơng trình phát triển liên hợp
quốc, ngƣời có thu nhập thấp là ngƣời chi tiêu ít nhất 66% thu nhập cho ăn uống để tồn
tại, 34% thu nhập còn lại cho nhà ở, văn hóa, giáo dục, y tế, đi lại, quan hệ, tiệc tùng…
Xét theo phƣơng diện về thu nhập, ngƣời có thu nhập thấp là ngƣời thuộc
nhóm trung bình trở xuống, nghĩa là có thu nhập dƣới mức thu nhập GDP bình quân
đầu ngƣời. Theo con số ƣớc tính của cơ quan xếp hạng tín nhiệm Standard&Poor's,
năm 2016, Việt Nam có thu nhập bình quân đầu ngƣời xấp xỉ 50 triệu/năm, nghĩa là
khoảng 4,17 triệu đồng/tháng. Vì thế, có thể xem ngƣời có thu nhập thấp là ngƣời
có thu nhập hàng tháng không quá 4,17 triệu. (C.Sơn, 2016).
Xét theo phƣơng diện nhà ở, ngƣời đƣợc coi là có thu nhập thấp là những
ngƣời chƣa có nhà, hoặc có nhà nhƣng nhà ở chật hẹp, tồi tàn, không đảm bảo các

yêu cầu cơ bản về vệ sinh môi trƣờng, về an toàn cháy nổ, về tiện ích sinh hoạt…và
có diện tích bình quân đầu ngƣời dƣới 10 m2 (tiêu chuẩn Bộ Xây dựng).
Theo quy định của Bộ Xây dựng, ngƣời có thu nhập thấp là ngƣời lao động tự do
hoặc ngƣời làm việc tại các doanh nghiệp, cơ quan, đơn vị thuộc các thành phần kinh tế
có mức thu nhập không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, nghĩa là thu nhập chịu thuế sau
khi trừ các khoản đƣợc phép giảm trừ theo quy định Luật thuế thu nhập cá nhân vẫn nhỏ
hơn 9 triệu sẽ thuộc đối tƣợng đƣợc hƣởng các chính sách về nhà ở xã hội.
Theo quy định của Nghị định 100/2015/NĐ-CP, có 10 đối tƣợng đƣợc thụ
hƣởng chính sách về nhà ở xã hội, tuy nhiên, trong khuôn khổ luận văn này, tác giả
chỉ đề cập đến phát triển nhà ở cho các đối tƣợng có thu nhập thấp nhƣng vẫn phải
đảm bảo có mức thu nhập ổn định, có khả năng tích lũy thu nhập để chi trả các
khoản tiền mua, thuê, thuê mua nhà hàng tháng với sự hỗ trợ của Nhà nƣớc về lãi
suất cũng nhƣ thời gian vay vốn (đối với ngƣời mua nhà). Tóm lại, những đối tƣợng

9


có thu nhập thấp đƣợc nghiên cứu trong luận văn này là những đối tƣợng làm việc
và sinh sống tại khu vực đô thị, có thu nhập không phải đóng thuế thu nhập cá nhân
(đƣợc cơ quan chủ quản hoặc chi cục thuế xác nhận) và tích lũy thu nhập của họ
phải đảm bảo đủ chi trả tiền mua, thuê, thuê mua nhà hàng tháng, đồng thời chƣa
đƣợc hỗ trợ của Nhà nƣớc về cấp đất ở, nhà ở (đƣợc UBND cấp xã xác nhận) hoặc
các đối tƣợng sinh sống làm việc tại các khu công nghiệp, khu chế xuất tập trung
(không cần xét tiêu chí về thu nhập, vì những đối tƣợng này làm việc cách xa trung
tâm sẽ gặp những khó khăn nhất định về chỗ ở sinh hoạt). Hiện nay, nguồn cung
nhà ở xã hội vẫn chƣa thể đáp ứng đƣợc nhu cầu của thị trƣờng, vì thế căn cứ vào
thực tế từng dự án, UBND cấp tỉnh có thể quy định đối tƣợng ƣu tiên, thang điểm
xét duyệt dựa trên quy định của Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản
lý nhà ở xã hội.
Bảng 1.1: Thang điểm chấm duyệt đối tƣợng đƣợc mua nhà ở xã hội.

TT
1

2

3

4

Tiêu chí chấm điểm
Số điểm
Tiêu chí khó khăn về nhà ở:
- Chƣa có nhà ở.
40
- Có nhà ở nhƣng hƣ hỏng, dột, nát hoặc diện tích bình quân
30
dƣới 10 m2/ngƣời.
Tiêu chí về đối tƣợng:
- Đối tƣợng 1 (quy định tại các Khoản 5, 6 và 7 Điều 49 của
30
Luật Nhà ở).
- Đối tƣợng 2 (quy định tại các Khoản 4 và 9 Điều 49 của Luật
20
Nhà ở
- Đối tƣợng quy định tại các Khoản 1, 8 và 10 Điều 49 của
40
Luật Nhà ở).
Tiêu chí ƣu tiên khác:
- Hộ gia đình có từ 02 ngƣời trở lên thuộc đối tƣợng 1, 2.
10

- Hộ gia đình có 01 ngƣời thuộc đối tƣợng 1 và có ít nhất 01
7
ngƣời thuộc đối tƣợng 2.
- Hộ gia đình có từ 02 ngƣời trở lên thuộc đối tƣợng 2
4
Ghi chú: Trƣờng hợp hộ gia đình, cá nhân đƣợc hƣởng các
tiêu chí ƣu tiên khác nhau thì chỉ tính theo tiêu chí ƣu tiên có
thang điểm cao nhất.
Tiêu chí ƣu tiên do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định:
10
(theo điều kiện cụ thể của từng địa phƣơng, nếu có)
Nguồn: Nghị định 100/2015/NĐ-CP về Phát triển và quản lý nhà ở xã hội.
10


Những ngƣời có thu nhập thấp thƣờng chi phần lớn thu nhập cho các nhu cầu
nhƣ ăn uống, giáo dục, đi lại...và phần tiền dành cho chi phí nhà ở rất ít vì thế họ
thƣờng phải sống trong các khu nhà ở tập thể tồi tàn, cũ kỹ, đƣợc xây dựng từ rất
nhiều năm trƣớc hoặc đi thuê trọ giá rẻ ở các khu vực không đảm bảo các điều kiện
sinh hoạt cơ bản. Cho nên, nhu cầu đƣợc mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội có sự hỗ
trợ của Nhà nƣớc là rất lớn để cải thiện chỗ ở, cuộc sống, điều kiện sinh hoạt và học
hành cho con cái...Chính vì vậy, nhu cầu về nhà ở của những đối tƣợng này ngày
một tăng cao.
1.2.1.2. Khái niệm nhà ở, nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp
Khái niệm nhà ở: Nhà ở là công trình xây dựng để ở và để phục vụ các nhu
cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Nhà ở là nơi che mƣa, che nắng, chống lại
những ảnh hƣởng thời tiết khắc nghiệt của thiên nhiên đối với con ngƣời, là nơi tái
tạo sức lao động, là môi trƣờng văn hóa, giáo dục, là tổ ấm hạnh phúc của mọi gia
đình, là thƣớc đo phồn vinh và tiến bộ của xã hội. Tại đây con ngƣời đƣợc sinh ra,
nuôi dƣỡng và trƣởng thành, là một trong những nhu cầu cơ bản đồng thời cũng là

quyền của mỗi con ngƣời. Đối với mỗi quốc gia, nhà ở không những là tài sản có
giá trị mà nó là thƣớc đo của trình độ phát triển, góp phần không nhỏ làm thay đổi
diện mạo của đô thị lẫn nông thôn. Quyền đƣợc có nhà ở là một trong những quyền
chính đáng của công dân, đƣợc quy định ở Hiến pháp nƣớc Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam.
Khái niệm nhà ở xã hội: Theo từ điển mở Wikipedia, nhà ở xã hội là một loại
hình nhà ở thuộc sở hữu của các cơ quan Nhà nƣớc (có thể Trung ƣơng hoặc địa
phƣơng) hoặc các loại hình nhà đƣợc sở hữu và quản lý bởi các tổ chức phi lợi
nhuận đƣợc xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tƣợng
đƣợc ƣu tiên trong xã hội nhƣ công chức của nhà nƣớc chƣa có chỗ ở ổn định,
ngƣời có thu nhập thấp thuộc đối tƣợng đƣợc thụ hƣởng chính sách nhà ở….và
đƣợc cho thuê hoặc cho ở với giá rẻ hơn giá thị thị trƣờng. Theo nghĩa rộng, nhà ở
xã hội là nhà do Nhà nƣớc hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế tham
gia đầu tƣ xây dựng trên cơ sở nhu cầu mua, thuê và thuê mua thực tế trên thị

11


trƣờng của các đối tƣợng có thu nhập thấp sinh sống trên địa bàn phù hợp với điều
kiện kinh tế - xã hội của từng địa phƣơng và đƣợc hƣởng các hỗ trợ, ƣu đãi của Nhà
nƣớc. Trong phạm vi luận văn này, tất cả những dự án phát triển nhà ở công nhân
và ngƣời lao động trong các khu công nghiệp, khu chế xuất tập trung, nhà ở dành
cho ngƣời có thu nhập thấp tại khu vực đô thị có sự hỗ trợ của Nhà nƣớc trong quá
trình đầu tƣ xây dựng đƣợc gọi chung là nhà ở xã hội.
Nhà ở xã hội cho ngƣời có thu nhập thấp có những đặc điểm riêng, khác với
nhà ở thƣơng mại. Nhà ở xã hội cho ngƣời có thu nhập thấp thƣờng là những căn hộ
đƣợc xây với diện tích nhỏ, điều này nhằm tạo điều kiện cho ngƣời có nhu cầu về
nhà ở mà khả năng tài chính hạn hẹp có thể mua, thuê hoặc thuê mua. Để tiết kiệm
diện tích đất, đồng thời để giảm giá thành căn hộ, các dự án phát triển nhà ở xã hội
thƣờng đầu tƣ xây dựng nhà ở chung cƣ, căn hộ đƣợc thiết kế, xây dựng theo kiểu

khép kín, đảm bảo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn mỗi căn hộ tối thiểu
là 25 m2 sàn, tối đa 77 m2 sàn, bảo đảm phù hợp với quy hoạch đƣợc phê duyệt.
Về chất lƣợng, mặc dù nhà ở xã hội đƣợc xây với diện tích nhỏ nhƣng vẫn
phải đảm bảo chất lƣợng xây dựng và đảm bảo nhu cầu sử dụng tối thiểu của ngƣời
có thu nhập thấp
Về giá bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội: Ở các nƣớc trên thế giới, giá bán
hoặc giá cho thuê nhà ở xã hội phải đƣợc quy định riêng, thấp hơn giá nhà thƣơng
mại và thƣờng đƣợc nhà nƣớc trợ giá.
1.2.1.3. Khái niệm phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp
Phát triển nhà ở xã hội cho ngƣời có thu nhập thấp có thể hiểu là sự phát triển
về số lƣợng, loại hình và hình thức cung cấp nhà ở xã hội cho đối tƣợng là ngƣời có
thu nhập thấp. Do đó, việc phát triển nhà ở xã hội cho ngƣời có thu nhập thấp thực
chất là việc đầu tƣ xây dựng mới, xây dựng lại, cải tạo nhằm làm tăng diện tích nhà
ở cung cấp cho các đối tƣợng thụ hƣởng chính sách nhà ở xã hội, gia tăng đối tƣợng
thụ hƣởng cụ thể theo quy định của địa phƣơng, gia tăng hình thức, chất lƣợng cung
ứng dịch vụ với sự tham gia ngày càng nhiều của các nhà đầu tƣ vào thị trƣờng đầu
tƣ phát triển nhà ở xã hội.

12


Phát triển nhà ở xã hội có vai trò quan trọng đối với cuộc sống của ngƣời có
thu nhập thấp. Ở nhiều nƣớc trên thế giới, nhất là các nƣớc có phúc lợi xã hội cao,
đa số ngƣời dân đƣợc sống trong các căn hộ nhà ở xã hội do Chính phủ xây dựng,
họ đƣợc thuê với giá rẻ và đƣợc Nhà nƣớc hỗ trợ tiền thuê nhà.
Viê ̣c thiế u điề u kiê ̣n sinh hoạt tối thiểu có thể làm gia tăng tệ nạn xã hội , làm
cho nhƣ̃ng nỗ lƣ̣c của Chin
́ h phủ trong viê ̣c lành ma ̣nh hóa xã hô ̣i thông qua các
chính sách xã hội không đạt hiệu quả cao . Viê ̣c phát triể n nhà ở xã hô ̣i sẽ giải quyế t
đƣơ ̣c phầ n nào nhu cầ u nhà ở cho các đố i tƣơ ̣ng gă ̣p khó khăn trong viê ̣c tim

̀ kiế m
chỗ ở . Mă ̣t khác , nhƣ̃ng quy định về tiêu chuẩ n thiế t kế , xây dƣ̣ng nhà ở xã hội sẽ
góp phần cải thiện điều kiện sống của các đối tƣợng thu n hâ ̣p thấ p , giúp họ có đƣợc
mô ̣t điề u kiê ̣n sinh hoa ̣t tố t hơn trƣớc . Điề u này có mô ̣t ý nghiã tích cƣ̣c trong viê ̣c
nâng cao điề u kiê ̣n số ng dân cƣ , ổn định nơi ăn , chố n ở cho các đố i tƣơ ̣ng khó khăn
trong xã hô ̣i , tƣ̀ng bƣớc thƣ̣c hiê ̣n tố t các mục tiêu trong chính sách an sinh xã hội
của Nhà nƣớc.
1.2.2. Nội dung phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp
1.2.2.1. Xây dựng bộ máy quản lý:
Nhìn chung ở các nƣớc trên thế giới, bộ máy quản lý phát triển nhà ở xã hội
đƣợc xây dựng tùy thuộc vào chiến lƣợc, mục tiêu phát triển về nhà ở của các nƣớc.
Chính phủ có thể giao việc quản lý này cho một cơ quan thuộc Chính phủ hoặc
thành lập riêng một cơ quan chuyên trách quản lý.
Ở Việt Nam, bộ máy quản lý phát triển nhà ở xã hội bao gồm UBND cấp tỉnh
là cơ quan quản lý về chủ trƣơng, chính sách phát triển, các Sở ban ngành trực
thuộc làm nhiệm vụ do UBND tỉnh giao và mỗi một Sở, Ban ngành có chức năng
riêng trong lĩnh vực quản lý nhà ở xã hội nhƣ:
- Sở xây dựng làm nhiệm vụ thẩm định hồ sơ và trình Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh phê duyệt Chủ trƣơng đầu tƣ, đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500; Thẩm định
và cấp giấy phép xây dựng cho dự án; Theo dõi, giám sát quá trình thi công của Chủ
đầu tƣ; Phối hợp Sở Tài chính để tính toán, đề xuất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban
hành đơn giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội theo quy định; Hƣớng dẫn

13


chủ đầu tƣ và ngƣời thụ hƣởng chính sách về nhà ở thực hiện đầy đủ các thủ tục về
hồ sơ mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội; Thẩm định danh sách các đối tƣợng đƣợc
mua nhà ở xã hội do Chủ đầu tƣ trình, đồng thời công bố công khai danh sách các
đối tƣợng đƣợc xét duyệt lên trang thông tin điện tử của Cơ quan.

- Sở Tài chính: Nghiên cứu tham mƣu Ủy ban nhân dân tỉnh cấp nguồn ngân
sách hỗ trợ hạ tầng cho dự án phát triển nhà ở xã hội và bù lãi suất cho các đối
tƣợng thụ hƣởng chính sách nhà ở xã hội (nếu các đối tƣợng vay vốn từ ngân hàng
thƣơng mại); Quyết toán dự án sau đầu tƣ, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê
duyệt.
- Sở Kế hoạch và Đầu tƣ: Kêu gọi, xúc tiến đầu tƣ trong và ngoài nƣớc, huy
động các nguồn lực tài chính để đảm bảo thực hiện dự án; Thẩm định kế hoạch đầu
thầu các gói thầu sau khi xong giai đoạn chuẩn bị đầu tƣ đối với dự án phát triển
nhà ở xã hội dùng vốn Nhà nƣớc để trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.
- Sở Tài nguyên và Môi trƣờng: Lập hồ sơ đề xuất vị trí đất để thực hiện dự
án; Tham mƣu, đề xuất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành Quyết định thu hồi, giao
đất để thực hiện dự án; Thẩm định đánh giá tác động môi trƣờng và các nội dung
khác liên quan đến dự án, trình Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt.
- Ủy ban nhân dân huyện, thị xã, thành phố trực thuộc Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh có trách nhiệm nghiên cứu lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất vào mục đích phát triển nhà ở xã hội; Đền bù, hỗ trợ, tái định cƣ để giao
cho các nhà đầu tƣ phát triển nhà ở xã hội.
- Hệ thống ngân hàng: Bố trí nguồn vốn ƣu đãi cho các đối tƣợng thụ hƣởng chính
sách nhà ở xã hội vay, thẩm định hồ sơ vay vốn của các đối tƣợng mua nhà ở xã hội, tiến
hành giải ngân và quản lý khoản vay theo đúng các quy định của Pháp luật.
1.2.2.2. Xây dựng quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở xã hội:
* Quy hoạch phát triển nhà ở xã hội:
Quy hoạch phát triển nhà ở xã hội là cụ thể hóa một bƣớc chiến lƣợc nhà ở xã
hội, bao gồm tập hợp các mục tiêu và sự bố trí, sắp xếp các nguồn lực tƣơng ứng để
thực hiện mục tiêu đề ra.

14


Quy hoạch phát triển nhà ở xã hội phải dựa trên quy hoạch phát triển nhà ở và

quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội quốc gia cùng thời gian. Điều đó có nghĩa là
dựa trên quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của đất nƣớc, cơ quan có
thẩm quyền xây dựng và ban hành quy hoạch phát triển nhà ở toàn quốc, trên cơ sở
quy hoạch phát triển nhà ở toàn quốc, xây dựng và ban hành quy hoạch phát triển
nhà ở xã hội, bao gồm nhà ở xã hội cho khu vực đô thị, cho công nhân các khu vực
công nghiệp tập trung.
* Kế hoạch phát triển nhà ở xã hội:
Kế hoạch trung hạn phát triển nhà ở xã hội: là việc cụ thể hóa các mục tiêu và
biện pháp đã lựa chọn trong chiến lƣợc, thƣờng có thời hạn từ 3 - 5 năm. Kế hoạch
5 năm phát triển nhà ở xã hội xác định hệ thống các mục tiêu, chỉ tiêu về nhà ở, các
chính sách phân bổ nguồn lực, cho các chƣơng trình, dự án phát triển nhà ở xã hội.
Nội dung cơ bản của việc lập kế hoạch 5 năm đối với việc phát triển nhà ở xã hội
gồm: Xác định nhiệm vụ tổng quát và các mục tiêu, chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội
trong kỳ; xác định các chƣơng trình, dự án cho phát triển nhà ở xã hội; xác định các
chƣơng trình, xây dựng các giải pháp lớn của kế hoạch 5 năm.
Kế hoạch hàng năm phát triển nhà ở xã hội: là cụ thể hóa kế hoạch trung hạn
nhằm thực hiện nhiệm vụ kế hoạch trung hạn, là cơ sở để chỉ đạo, điều hành các
quan hệ và hoạt động phát triển nhà ở xã hội trong năm. Nội dung của kế hoạch
hằng năm là xác định các chỉ tiêu định lƣợng bao gồm: số lƣợng các dự án triển
khai hoặc hoàn thành trong năm, cơ cấu căn hộ trong từng dự án, cơ cấu dự án trong
từng vùng, địa phƣơng, phân công, phân cấp thực hiện…
1.2.2.3. Huy động và phân bổ các nguồn lực:
* Nguồn lực tài chính:
Với ý nghĩa là một chính sách an sinh xã hội, Nhà nƣớc đã xây dựng chính
sách trích một phần từ nguồn ngân sách Trung ƣơng, ngân sách địa phƣơng kết hợp
các nguồn vốn huy động từ xã hội hóa đầu tƣ, huy động từ các đối tƣợng mua nhà
để hỗ trợ đầu tƣ xây dựng nhà ở xã hội ở các địa phƣơng. Cụ thể cơ cấu nguồn vốn
nhƣ sau:

15