Nhà ở cho người có thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội thực trạng và giải pháp

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU
Nhà ở là một tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống mỗi con người, mỗi cá
nhân và gia đình. Nhà ở cũng là một bộ phận quan trọng cấu thành nên thị trường
bất động sản là một trong những thị trường phát triển mạnh mẽ và sôi động có ảnh
hưởng tới nền kinh tế nước ta trong những năm gần đây, và là một trong các lĩnh
vực luôn giành được sự quan tâm hàng đầu của xã hội. Đặc biệt với tâm lý của
người dân Việt Nam từ xưa tới nay “ An cư lạc nghiệp “thì vấn đề sở hữu một ngôi
nhà cho riêng mình là một trong những nhu cầu cơ bản không thể thiếu của mỗi
người dân, mỗi gia đình và xã hội.
Ở nước ta, cùng với quá trình đô thị hóa phát triển nền kinh tế thị trường thì
nhu cầu về nhà ở ngày càng cấp thiết đối với mỗi người dân và là vấn đề bức xúc
nhất đang được sự quan tâm của Đảng và Nhà nước .Đặc biệt là ở các thành phố lớn
như Hà Nội và Hồ Chí Minh … thì đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho mỗi người dân
luôn là vấn đề đặt ra cho các nhà quản lý đô thị. Trong những năm gần đây cùng với
việc phát triển của nền kinh tế, Đảng và Nhà nước ta đã tạo điều kiện thuận lợi cho
mọi người dân có thể sở hữu riêng cho mình một ngôi nhà, đặc biệt là những người
có thu nhập thấp,nhiều trương trình dự án đều đề cập đến phát triển nhà ở cho người
có thu nhập thấp và được xác định là vấn đề đầu tiên, vì vậy đã giải quyết được một
phần nào đó nhu cầu về nhà ở của người dân.
Tuy nhiên, trên thực tế cho thấy việc chăm lo, tạo điều kiện cho người thu nhập
thấp có được nhà vẫn luôn là bài toán hết sức khó khăn đặc biệt là ở thành phố lớn.
Nhiều hiện tượng xã hội phức tạp nảy sinh trong lĩnh vực nhà ở: việc làm, thu nhập,
lối sống, tệ nạn xã hội… các vấn đề trong việc xây dựng nhà, chất lượng nhà, việc
giao nhà… Vì vậy em đi vào nghiên cứu đề tài: “Nhà ở cho người có thu nhập thấp
trên địa bàn thành phố Hà Nội thực trạng và giải pháp“. Trên cơ sở đó em đưa ra
đánh giá về thực trạng giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn thành
phố Hà Nội và một số giải pháp nhằm giải quyết những vấn đề còn vướng mắc.
 Sự cần thiết của đề tài:
Thành phố Hà Nội có diện tích là 3.344,7 km2, gồm 10 quận, 1 thị xã và 18
huyện ngoại thành. Dân số khoảng 6.913.161 người, trong đó số đăng ký hộ khẩu

thường trú là hơn 90% , dân số Hà Nội phần lớn là dân lao động từ các tỉnh di cư tới
tìm việc làm chủ yếu là lao động chân tay và có mức thu nhập thấp. Vì vậy Hà Nội
1
hiện nay đang thiếu nhà ở nghiêm trọng, nhất là nhà cho người có thu nhập thấp.
Năm 2010, ở Hà Nội có 80 dự án xây dựng nhà tái định cư được hoàn thành với
tổng số 29.400 căn hộ, thì thành phố vẫn thiếu 13.000 căn hộ, vì vậy nhu cầu về nhà
ở của người có thu nhập thấp vẫn là vấn đề cấp bách đặt ra cho các nhà quản lý Đô
thị. Hiện nay, nhà nước có các chính sách hỗ trợ người dân mua nhà thu nhập thấp
như tăng quỹ đất xây nhà thu nhập thấp, bỏ tiêu chí hộ khẩu khi mua nhà TNT Tuy
nhiên thực tế cho thấy, hiện nay nhà TNT trên địa bàn thành phố vẫn đang trong
tình trạng” ế ẩm”, người dân thì vẫn không có nhà ở, giá nhà quá cao,chất lựợng
nhà không đựợc đảm bảo Đề án giúp giải quyết một số bất cập trong việc xây và
giao nhà TNT cho người dân và đưa ra một số phương hướng giải quyết góp phần
tìm lời giải cho vấn đề nhà ở TNT trên địa bàn tp Hà Nội hiện nay.
Nội Dung: Gồm 3 chương
Chương 1: Cơ sở lý luận
Chương 2: Thực trạng về việc giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp
trên địa bàn thành phố Hà Nội hiện nay.
Chương 3: Phương hướng và một số biện pháp giải quyết vấn đề nhà ở cho
người thu nhập thấp
2
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN
1. Các khái niệm cơ bản.
1.1 Người có thu nhập thấp.
Người thu nhập thấp là khái niệm mang tính giai đoạn. Có những người chỉ có
được thu nhập thấp cả đời vì năng lực yếu, thiếu may mắn, vận hội kém hay thiếu
nỗ lực vươn lên. Nhưng cũng có những người trước đây có thu nhập cao, hiện nay
(giai đoạn này) có thu nhập thấp và tương lai họ lại có thu nhập cao.
Hiện nay trên thế giới chưa có khái niệm nào rõ ràng về “Người có thu nhập thấp“.
Tuy nhiên theo khái niệm được nhiều nước chấp nhận hiện nay thì người có thu nhập

thấp là người có mức thu nhập thấp hơn mức thu nhập bình quân của xã hội.
Theo chương trình hỗ trợ nhà cho người có thu nhập thấp thì người có thu nhập
thấp là người có thu nhập ổn định trên ngưỡng nghèo và dứới mức tiệm cận với
mức trung bình và có khả năng tích lũy vốn nhưng ít.
Theo quan niệm của Việt Nam thì người nghèo và người có thu nhập thấp là
khác nhau. Người nghèo là những người không có khả năng đáp ứng nhu cầu sinh
hoạt hàng ngày hay chỉ đáp ứng được ở mức tối thiểu. Còn người có thu nhập thấp
là người có điều kiện sinh hoạt kém chất lượng với mức thu nhấp thấp 501.000 –
650.000 đồng/người/tháng (Theo QĐ ngày 30/1/2011, Thủ tướng ban hành Quyết
định về chuẩn hộ nghèo, hộ cận nghèo áp dụng cho giai đoạn 2011 – 2015) nhưng
ổn định và có khả năng tiết kiệm.
1.2 Nhà ở cho người có thu nhập thấp
• Theo nghĩa hẹp: Nhà ở cho nguời có TNT là những căn nhà cấp thấp, giá rẻ
dành cho người có thu nhập thấp và cho các đối tượng chính sách xã hội như người
già, tàn tật, cô đơn không nơi nương tựa hoặc người có công với đất nước đang
sống trong hoàn cảnh khó khăn.
• Theo nghĩa rộng: Nhà ở cho người có TNT là nhà ở được xây dựng dựa trên
quỹ nhà ở xã hội của mỗi quốc gia, địa phương dành cho đa số dân cư và người lao
động có thu nhập dưới mức trung bình trong xã hội.
• Theo Bách khoa toàn thư mở: Nhà ở cho người thu nhập thấp hay còn gọi
3
là nhà ở cho người nghèo là thuật ngữ chỉ về những căn nhà, tòa nhà những dự án
xây dựng nhà ở được chính quyền cùng với sự ủng hộ của những người hảo tâm
nhằm xây dựng để giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho những người có thu nhập thấp,
người nghèo, người có hoàn cảnh khó khăn về kinh tế, hoặc những người đang làm
việc nhưng có khó khăn trong việc bố trí, xắp xếp nhà ở thông qua hình thức nhà
nước xây dựng rồi cho thuê hoặc bán cho những đối tượng này với giá ưu đãi.
2. Những yếu tố ảnh hưởng tới việc xây nhà cho người có TNT.
2.1 Quá trình đô thị hóa và đặc điểm quá trình đô thị hóa ở nước ta.
• Đô thị hóa: Là sự mở rộng của đô thị, tính theo tỉ lệ phần trăm giữa số dân đô

thị hay diện tích đô thị trên tổng số dân (mức độ đô thị hóa) hay diện tích của một
vùng hay khu vực ( tốc độ đô thị hóa). Nó cũng có thể tính theo tỉ lệ gia tăng của hai
yếu tố đó theo thời gian. Đô thị hóa là quá trình phát triển rộng rãi lối sống thị thành
thể hiện qua các mặt dân số, mật độ dân số, chất lượng cuộc sống
• Quá trình đô thị hóa: Là sự mở rộng tự nhiên của dân cư hiện có. Thông
thường quá trình này không phải là tác nhân mạnh vì mức độ tăng trưởng dân cư tự
nhiên của thành phố thường thấp hơn nông thôn.Sự chuyển dịch dân cư từ nông
thôn ra thành thị, hoặc như là sự nhập cư đến đô thị, là sự kết hợp của các yếu tố trên.
 Đặc điểm quá trình đô thị hóa ở nước ta :
Đô thị hóa là nhu cầu tất yếu của mỗi địa phương, quá trình đô thị hóa làm
chuyển dịch cơ cấu kinh tế, làm thay đổi quy mô và kết cấu dân số vì vậy nhu cầu
nhà ở cũng tăng lên.Tuy nhiên cùng với nói thì sự phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng
ở các vùng này cùng phải được tăng lên tạo điều kiện tiếp cận đến những vùng mới
được đô thị hóa làm tăng khả năng đầu tư xây dựng.
Ở mỗi quốc gia khác nhau quá trình đô thị hóa có những đặc điểm khác nhau
ở nước ta quá trình đô thị hóa mang một số đặc điểm sau :
+) Quá trình đô thị hóa nước ta còn chậm, trình độ đô thị hóa thấp
+) Tỷ lệ dân thành thị thấp
+) Phân bố đô thị không đồng đều giữa các vùng
2.2 Những yếu tố ảnh hưởng tới việc xây nhà cho người có TNT
• Yếu tố về kinh tế:
 Vốn : Theo Sở Xây dựng Hà Nội, trên địa bàn thành phố hiện có 6,5 triệu
dân, ước
4
tính từ nay đến năm 2015 dân số sẽ tăng lên 7,2 triệu. Trong đó, số lao động trong
khu vực nhà nước chiếm khoảng 18%.Trong số lao động nhà nước nói trên, 325.000
người (25%) có nhu cầu về nhà ở. Riêng lượng người có nhu cầu rất cấp bách về
nhà ở chiếm tới 10%, cần tới 33.000 căn hộ giá thấp. Vì vậy trong thời gian tới nhu
cầu về nhà ở là hết sức cấp bách với tp Hà Nội
Cũng theo Sở Xây dựng Hà Nội, phát triển nhà ở giá rẻ đang gặp nhiều thách

thức trong việc tiếp cận nguồn vốn vay và hạn mức được vay gặp khó khăn. Để tháo
gỡ vướng mắc, Sở Xây dựng đề nghị tạo điều kiện cho doanh nghiệp đầu tư xây
dựng được hưởng ưu đãi để giảm giá bán căn hộ.
Trong giai đoạn từ năm 2011- 2015 nhà nước chi 12.666 tỷ đồng cho các dự án
nhà ở cho người TNT ở Hà Nội : diện tích đất 20% thuộc dự án đầu tư xây dựng cơ
sở hạ tầng khu ngoại giao đoàn Hà Nội (Xuân Đỉnh, Từ Liêm) với diện tích đất xây
dựng là 2.17ha, tổng diện tích 52.080m2 sàn, xây dựng 744 căn hộ, cao 13-15 tầng;
dự án nhà ở xã hội tại xã Kim Chung, huyện Đại Mạch, Đông Anh có diện tích
6,7ha, với tổng diện tích 160.800m2 sàn, xây dựng 2.297 căn hộ, cao 13-15 tầng;
dự án nhà ở xã hội tại xã Tiên Dược, Mai Đình, diện tích 6,7ha đất với tổng diện
tích 120.600m2 sàn, xây dựng 2.297 căn hộ, cao 9-11 tầng; dự án tại xã Cát
Thượng, Từ Liêm, diện tích 34,28ha đất, với tổng diện tích 801.600m2 sàn, xây
dựng 11.451 căn hộ, cao 13-15 tầng; dự án tại xã Đông La, La Phù, Hoài Đức, diện
tích 12,8ha đất với tổng diện tích 307.200m2 sàn, xây 4.38 căn hộ; dự án khu tại
khu đô thị mới Xuân Phương diện tích 10,38ha, xây 3.561 căn hộ; dự án tại khu đô
thị mới Trung Văn, diện tích 8,3ha với 2.845 căn hộ; dự án tại khu đô thị Mễ Trì
diện tích 7,5ha, xây 2.571 căn hộ.
Mô hình đầu tư sẽ được áp dụng theo hình thức Hà Nội trực tiếp đầu tư xây dựng
một số dự án từ địa phương để tạo quỹ nhà nhằm đáp ừng nhu cầu về nhà ở cho
người dân trong thời gian tới.
 Về phía nhà đầu tư nhà đầu tư : Việc đầu tư vào xây dựng nhà ở cho người
có
TNT cần có một nguồn vốn lớn, vì vậy nguồn vốn xây nhà cho người có thu nhập
thấp trên địa bàn tp Hà Nội không chỉ được lấy từ ngân sách nhà nước mà còn đựợc
huy động một lượng lớn từ các doanh nghiệp và nhà đầu tư.
5
Trong thời gian qua thị trường bất động sản đóng băng kéo dài, cùng với cơ chế
chính sách chưa thích ứng tạo điều kiện cho doanh nghiệp nên không mấy doanh
nghiệp “ dám “ tính đến việc tham gia xây nhà TNT.
Cùng với sự khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn ngân hàng của doanh nghiệp,

đối tượng mua nhà cũng rất khó khăn trong vấn đề này bởi chưa có quy định, cơ chế
cụ thể trong việc vay vốn mua nhà TNT, hơn nữa lạm phát tăng cao cùng với lãi
suất nên nhà đầu tư ngần ngại đầu tư vào lĩnh vực này.
Nhưng có một điều đáng mừng là trong thời gian gần đây việc đâu tư vào lĩnh vực
nhà TNT không chỉ có doanh nghiệp trong nước mà còn cả doanh nghiệp nước
ngoài cũng muốn đầu tư vào thị trường nhà ở tại nước ta .
• Yếu tố về Xã Hội
Trong thời gian gần đây chính phủ ban hành nhiều chính sách giúp doanh nghiệp
và người dân “tiếp cận “ nhà TNT như :
Quyết định 67QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ để giảm giá bán căn hộ, CP
giúp các doanh nghiệp dễ dàng trong việc tiếp cận nguồn vốn vay và hạn mức cho
vay đối với các dự án xây nhà ở cho người thu nhập thấp.
Quyết định 67/2009/QĐ-TTG, chủ đầu tư được áp dụng thuế giá trị gia tăng
VAT bằng 0, được miễn giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, hỗ trợ tín dụng đầu tư từ
Ngân hàng Đầu tư phát triển.
Tuy nhiên còn một số chính sách ban hành chưa được thực thi hoặc với tiến độ
chậm
Trong việc đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân khu công nghiệp ở Hà Nội
cũng có nhiều quy định còn chưa đi vào cuộc sống . Mặc dù theo Nghị quyết
18/NQ-CP và Quyết định 66/2009/QĐ-TTg đã xác định một số chính sách ưu đãi về
đất đai, chính sách về thuế, ưu đãi tín dụng, cho phép doanh nghiệp xây dựng nhà
cho công nhân thuê được tính chi phí nhà ở là chi phí hợp lý (tính vào giá thành sản
xuất) khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp. Tuy nhiên, nguồn vốn vay từ Ngân hàng
Đầu tư Phát triển Việt Nam hầu như không có . Báo cáo của Thanh tra Chính phủ
về tình hình chung trên cả nước cũng cho thấy, trên cả nước, mới có duy nhất
một dự án xây dựng nhà cho công nhân khu công nghiệp được Ngân hàng Phát triển
Việt Nam ký hợp đồng tín dụng cho vay vốn ưu đãi.
6
Hiện tại, Bộ Xây dựng đang chủ trì việc thanh tra 6 dự án nhà TNT ở Hà Nội, nội
dung thanh tra tập trung xem xét việc hiện chính sách pháp luật, đầu tư xây dựng nhà

ở TNT theo nghị quyết của Chính phủ, cơ chế phân phối, đầu tư xây dựng công trình,
chất lượng Đặc biệt, kiểm tra giá nhà TNT, vì theo phản ánh thì giá nhà TNT còn
cao.Đoàn thanh tra sẽ xem xét nếu có thể giảm được chi phí gì thì sẽ đề xuất với
Chính phủ, để có thể kéo giá xuống thấp hơn. Vì vậy, người mua nhà tại các dự án
dành cho người TNT mới có chút hy vọng được mua nhà giá ưu đãi đúng nghĩa.
3. Kinh nghiệm xây nhà cho người thu nhập thấp ở Singapore và một số
nước khác.
3.1 Kinh nghiệm xây nhà TNT từ Singapore.
Từ một nước đại đa số người dân sống trong các khi ổ chuột, khu định cư lụp xụp
nhếch nhác, đến nay 91% người dân Singapore sở hữu nhà trong đó có tới 83%
người dân được sở hữu nhà ở giá thấp. Singapore là đất nước nổi tiếng ở châu Á về
việc phát triển và giải quyết tốt vấn đề nhà ở xã hội cho người dân .
Trong một cuộc hội thảo về nhà giá thấp vừa được Hiệp hội Bất động sản TP
HCM (Horea) tổ chức gần đây, Phó Giáo sư SIM Loo Lee, Trưởng khoa Bất động
sản, ĐH Quốc gia Singapore, cho biết, trước những năm 1960, Singapore rất kém
phát triển với dân số 1,6 triệu người. Hơn 70% hộ gia đình của nước này sống trong
những khu nhà ở chật ních, xuống cấp, mất vệ sinh; 1/4 dân số sống ở các khu nhà ổ
chuột và 1/3 người khác sống trong các khu nhà tự phát ven thành phố . Sau đó, đất
nước này đã thiết lập những định chế rất quan trọng trong việc quy hoạch và phát
triển nhà ở giá thấp . Và hiện nay, cùng với Hong Kong, Singapore là quốc gia châu
Á nổi tiếng về việc phát triển và giải quyết tốt vấn đề nhà ở xã hội cho người dân.
Để làm được điều này, theo bà Lee, Chính phủ Singapore đã thành lập Cơ quan
Phát triển nhà ở (HDB), có nhiệm vụ giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất sạch; tái định
cư, quy hoạch các khu phố mới; thiết kế, xây dựng và phân phối các căn hộ; trợ cấp
và cho vay đối với người mua nhà ở với giá phải chăng.
Ngoài ra, Chính phủ cũng lập Quỹ tiết kiệm Trung ương (CPF) . Quỹ này phụ
trách các tổ chức tuyển dụng lao động đóng 13% và người lao động đóng 20% tổng
số lương hàng tháng vào quỹ như một khoản tiết kiệm theo lãi suất ngân hàng để sử
dụng mua nhà. Người dân có quyền dùng số tiền trên để mua nhà, thanh toán viện
phí, chi phí học lên cao và được trả lãi

7
Những người dân đóng góp vào CPF được Chính phủ hỗ trợ mua nhà giá rẻ hơn
hai lần và những người này có thể bán những căn hộ của mình theo giá thị trường.
Đây là điều kiện để người dân “làm giàu”.Theo bà Lee, do phải trợ giá nhà cho
người dân nên hầu như năm nào HDB cũng bị lỗ vốn. Số tiền lỗ trên sẽ được Chính
phủ hỗ trợ bằng vốn ngân sách hoặc trích từ quỹ CPF
Những doanh nghiệp tư nhân tham gia vào xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp
cũng thường xuyên nhận được sự hỗ trợ của Nhà nước và các thủ tục hành chính rõ
ràng, được thực hiện nhanh chóng. Trong khi đó, giá bán nhà của các doanh nghiệp
tư nhân do doanh nghiệp tự quy định. Điều này đã thu hút được nhiều doanh nghiệp
sẵn sàng tham gia góp sức cùng Chính phủ chăm lo cho người nghèo.
Tại Việt Nam, đến nay những chương trình về nhà ở xã hội mà Bộ Xây dựng
đưa ra chưa thu hút được cộng đồng doanh nghiệp và người dân. Một trong những
bất cập là tỷ suất lợi nhuận trong lĩnh vực này thấp . Trong khi đó, thủ tục cấp phép
xây dựng, thiết kế, thuế sử dụng đất… rườm rà, mất nhiều thời gian
Theo tiến sĩ Đỗ Thị Loan, Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản TP HCM, để
chương trình nhà ở xã hội có thể "chạy" tốt, Nhà nước cần thu hồi đất tại những dự
án không đúng kế hoạch, tiến độ đề ra, giúp cơ quan phát triển nhà ở có nguồn đất
sạch để dễ dàng triển khai dự án khi cần.
Đối với những doanh nghiệp tham gia dự án này, Chính phủ nên có chủ
trương miễn tiền sử dụng đất, miễn các loại thuế. Nếu làm được điều này, giá nhà sẽ
thấp, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân
Theo đề án nhà ở xã hội của Bộ Xây dựng, giai đoạn 2009 - 2015, cả nước sẽ
đầu tư trên 18.000 căn hộ, tổng vốn gần 50.000 tỷ đồng nhằm đáp ứng nhu cầu của
30% số hộ gặp khó khăn về nhà ở tại khu vực đô thị.
3.2 Kinh nghiệm xây nhà TNT tại một số nước khác
Hàn Quốc :
Từ những năm 1970, Chính phủ Hàn Quốc đã xây dựng hệ thống nhà ở TNT
bằng cách đầu tư vốn vào Cty Nhà ở Hàn Quốc (KNHC) – một tổ chức cung cấp
nhà ở xã hội lớn nhất Hàn Quốc

Chính phủ đã đầu tư một số vốn nhất định vào KNHC, đồng thời thiết lập cách
thức tổ chức hiệu quả về phát triển nhà ở cho các gia đình có thu nhập thấp. Trong
8
thời kỳ xây dựng chính sách tài chính, cơ quan này đã hoạt động như một nhà đầu
tư độc lập . Dựa vào các nguồn quỹ tư nhân, đặc biệt các khoản chi trả từ người
mua để phát triển thêm chương trình nhà ở. Vốn của KNHC cũng được thu hồi theo
thời gian sở hữu nhà, vì thế chính những người mua nhà mới là những người cung
cấp tài chính cho việc xây dựng, thi công công trình.
Bên cạnh đó, KNHC cũng tiến hành đồng thời xây dựng nhà ở diện tích nhỏ (hầu
hết không đem lại lợi nhuận) để điều tiết cho những người có mức thu nhập thấp
nhất. Để cân đối lại khoản thâm hụt này, KNHC tìm kiếm lợi nhuận bằng cách phát
triển các dự án nhà cho người có mức thu nhập trung bình trở lên, tiến hành triển
khai các dự án tại TP lớn – nơi có nhu cầu cao về nhà ở và các chương trình bất
động sản mang lại nhiều lợi nhuận.
Pháp :
Với mục tiêu tất cả mọi người dân đều có nhà ở, chú trọng đến mọi tầng lớp xã
hội, chính phủ Pháp đã ban hành nhiều chính sách hỗ trợ vốn . Những người muốn
mua nhà và lần đầu tiên mua nhà có thể vay vốn từ “Chương trình kế hoạch mua
nhà lần đầu” với mức vay lên đến 70% tổng giá trị căn nhà với lãi suất thấp vào
khoảng 6 – 6,5%/năm. “Chương trình Chonsei” cung cấp các khoản vay để mua nhà
cho những người làm công ăn lương và có thu nhập thấp, chưa có nhà riêng. Khoản
vay từ chương trình này có thể lên đến 70% tổng giá trị căn nhà với lãi suất
5,5%/năm. Đặc biệt, với đối tượng có mức thu nhập thấp nhất sẽ được vay 70% giá
trị căn nhà và hưởng lãi suất 3%/năm.
.Hiện nay, để đảm bảo quyền lợi cho người có thu nhập thấp, các Cty tư nhân chỉ
được phép là nhà đầu tư thứ phát trong các dự án xây dựng nhà ở. Để đảm bảo quỹ
nhà ở TNT, mỗi khu vực sẽ được tính toán cụ thể nhu cầu nhà ở TNT, từ đó phân
bổ vào các dự án. Đặc biệt, nhà ở TNT không xây dựng thành một khu vực riêng
mà các dự án từ 800m2 sàn trở lên sẽ phải có tối thiểu 2 căn hộ nhà ở TNT. Mỗi địa
phương phải đảm bảo số căn hộ nhà ở TNT bằng 20% tổng số căn hộ trên địa bàn.

Đây là một sáng kiến đáng lưu ý. Hiện tại với quỹ đất 20% và cả 20% số căn hộ
mỗi dự án chung cư nếu được thu hồi phục vụ cho mục đích này chắc chắn sẽ cải
thiện rất nhiều tình trạng nhà ở TNT ở các đô thị đắt đỏ tại Việt Nam.
9
Tại Nhật Bản :
Do giá cả bất động sản vô cùng đắt đỏ nên cơ hội sở hữu nhà riêng là một điều
ước khá xa xỉ với người dân. Tại các thành phố lớn, đa số mọi người đều chọn hình
thức thuê nhà dài hạn vì thế Cơ quan Quản lý nhà công được thành lập nhằm giúp
chính quyền địa phương cung cấp nhà cho thuê với mức giá thấp, được trung ương
bao cấp một phần. Đối với những người có nhu cầu mua nhà hoặc sửa chữa nhà,
Tổng Công ty tài chính nhà ở của Chính phủ sẽ thực hiện cấp vốn vay dài hạn với
lãi suất thấp
 Từ những kinh nghiệm về xây nhà TNT tại một số nước nêu trên cho ta
thấy vấn đề nhà TNT đã được các nước khác thực hiện từ rất sớm và đạt được
những kết quả khả quan và đáp ứng đựợc nhu cầu về nhà ở cho những tại các Đô
thị. Tại Việt Nam, trong những năm gần đây tuy vấn đề nhà ở TNT đã được nhà
nước chú trọng, nhưng vấn đề nhà ở vẫn là mối quan tâm hàng đầu cho các nhà
quản lý, đặc biệt nhà những Đô thị lớn như Hà Nội. Với lợi thế là những nước đi
sau, chúng ta cần học hỏi kinh nghiệm từ các nước đã thành công trong việc giải
quyết vấn đê nhà ở TNT
10
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG VỀ VIỆC GIẢI QUYẾT NHÀ Ở CHO NGƯỜI TNT
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI HIỆN NAY
1. Tình hình KT-XH Hà Nội trong những năm gần đây.
1.1 Sự phát triển về Kinh Tế.
Trong nửa đầu năm 2011, hầu hết các chỉ tiêu tăng trưởng của Hà Nội đều thấp
hơn so với cùng kỳ 2010 . GDP 6 tháng của thủ đô ước tăng 9,3% so với năm 2010
là 10,1%. Trong khi đó, chỉ số giá tiêu dùng luôn ở mức cao, ảnh hưởng nghiêm
trọng tới đời sống người dân.Tại phiên họp, UBND TP Hà nội đã trình kế hoạch

phát triển kinh tế - xã hội 5 năm 2011-2015 của Hà Nội. Kế hoạch đề ra 20 chỉ tiêu,
với 5 chỉ tiêu phát triển kinh tế, 10 chỉ tiêu phát triển văn hóa - xã hội, 5 chỉ tiêu
phát triển đô thị - nông thôn và môi trường.Trong đó, một số chỉ tiêu nổi bật như
GDP giai đoạn 2010- 2015 tăng trưởng trung bình 12-13%/năm; GDP bình quân
đầu người cuối năm 2015 đạt 82-86 triệu đồng; Huy động vốn đầu tư xã hội giai
đoạn 2011-2015 là 1.400-1.500 tỷ đồng; Tỷ lệ hộ nghèo theo chuẩn mới bình quân
giảm 1,5-1,8%; Diện tích nhà ở đô thị bình quân đầu người năm 2015 đạt 28m2;
Diện tích đất xanh đạt 7m2/người
Theo chiến lược phát triển kinh tế - xã hội Tp Hà nội đến năm 2030, tầm nhìn
đến năm 2050 vừa được Thủ tướng chính phủ phê duyệt, thời kỳ 2011-2020, tốc độ
tăng trưởng tổng sản phẩm nội địa ( GDP) bình quân hàng năm đạt 12-13 %. Chỉ số
này trong giai đoạn 2021 -2030 là 9.5-10% . Theo đó đến năm 2020, thu nhập bình
quân theo đầu người ở Hà Nội là 7.1000- 7.500 USD/ năm. Tăng lên 16.000-17.000
USD/ năm vào năm 2030. Con số này gấp 10 lần GĐP theo đầu người ở Hà Nội
hiện nay.
1.2 Sự gia tăng dân số :
Theo Chi cục Dân số -KHHGĐ Hà nội, quy mô dân số hiện nay là khoảng 7
triệu người với hơn 2 triệu hộ . Mật độ dân số bình quân khoảng hơn 2000
người/km2 . Tốc độ gia tăng DS 17.08%, tỷ suất sinh thô tăng trung bình 0.39%
( hà nội cũ ) và 0.3% ( hà tây cũ). Trung bình mỗi năm ở Hà nội có khoảng 100.000
trẻ ra đời, cùng với tỷ lệ nhập cư tăng liên tục ( chỉ tính riêng hà nội cũ ) là khoảng
11
100.000 người/năm thì DS Hà nội sẽ tăng thêm khoảng 200.000 người / năm tương
đương với dân số một huyện lớn.
Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011
Dân số ( Triệu Người ) 6,381 6,472 6,561 6,921
Mật Độ Dân Số
(Người/km2)
1908 1935 1962 2069
Dân số Hà nội trong những năm gần đây ( Theo Tổng Cục Dân Số - Kế Hoạch Hóa Gia Đình)

Hiện nay dân số Hà Nội khoảng hơn 7 triệu người .Đây là vấn đề lớn cần đặt ra
cho phát triển KT-XH của Hà nội trong thời gian tới .Với tốc độ gia tăng dân số như
vậy thì hàng năm Hà nội cần tới hàng nghìn căn hộ nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở
cho người dân. Điều đó cho thấy cùng với nhu cầu của nhiều người dân, vấn đề nhà
ở đối với người TNT đang là một yêu cầu hết sức cấp bách .
2. Thực trạng người có thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội hiện nay
2.1. Thu nhập
Như nhiều quốc gia khác, Việt Nam cũng chịu sự tác động của khủng hoảng
kinh tế toàn cầu.Thị trường bất động sản đi xuống và mảng nào cũng trong tình
cảnh khó khăn . Tương tự, căn hộ để bán cũng không có người mua . Mặc dù có
nguồn cung dư thừa song lãi suất và giá nhà cao khiến người mua khó tiếp cận .
Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011
Thu nhập bình quân
đầu người
25 (trđ/năm) 32 (trđ/năm ) 37 (trđ/năm) 41 (trđ/năm)
Bảng số liêu về thu nhập bình quân đầu người của người dân Hà Nội
(Tính theo tỷ giá năm hiện hành)
Hiện nay thu nhập bình quân trên đầu người của Hà nội vào khoảng 40 đến 45
triệu/ năm.Trong khi đó giá nhà ở TNT của Hà nội khoảng 800 triệu/căn hộ trở lên.
Vì vậy cần tới hơn 10 năm thì một người có thu nhập thấp có thể mua một căn hộ
cho riêng mình.
12
2.2 Nhà ở.
Dường như các đô thị ở Việt Nam đang phát triển theo chiều rộng thay vì chiều
sâu, giá bất động sản Hà Nộ i và TP.HCM cao hơn các thành phố tương đương ở
châu Á. Chỉ khoảng 5% dân số Hà Nội có đủ tiền mua BĐS với mức giá đang bị
thổi phồng. Đó là kết quả “Đánh giá đô thị hóa ở Việt Nam” của Ngân hàng Thế
giới (World Bank) tại TPHCM . Công trình này đã được nghiên cứu, thực hiện
trong vòng 18 tháng bởi các chuyên gia hàng đầu về đô thị của World Bank và một
số chuyên gia trong nước. Đây là một trong những công trình nghiên cứu đầy đủ và

công phu nhất từ trước đến nay về quá trình đô thị hóa ở Việt Nam .
Theo đó cho ta thấy 5% dân số Hà nội có khả năng mua nhà đồng nghĩa với việc
95 % dân số Hà Nội khó có thể mua được nhà ở. Theo tính toán của Bộ kế hoạch và
đầu tư thì diện tích bình quân đầu người hiện nay trên địa bàn Hà Nội vào khoảng
8-10 m2/người.
Theo Cục Quản lý nhà Bộ xây dựng, tại Hà nội hiện nay vẫn còn hàng vạn hô gia
đình thuộc diện TNT đang phải sống trong điều kiện không chỗ ở không bảm bảo
tiêu chuẩn tối thiểu . Trên 30% hộ gia đình có diện tích nhà dưới 36m2, chỉ có
25%hộ gia đình có nhà kiên cố và 19% sống trong những căn nhà tạm bợ. Điều đó
lý giải tại Hà Nội phần lớn người dân vẫn sống trong các khu nhà xuống cấp . Theo
nghiên cứu gần đây nhất của Tổ chuyên gia liên nghành về thị trường BĐS thì Hà
Nội cần 5.5triệu m2 tương đương với 110.000 căn hộ và 11.000 chỗ ở cho công
nhân trong các khu công nghiệp.
Hiện tại, Hà Nội có khoảng 23 khu chung cư cũ có tổng diện tích sàn khoảng
1 triệu m2 với trên 30 nghìn hộ và 10 khu nhà ở tập thể thấp tầng, trong số đó
hiện có hơn 200 nhà chung cư (khoảng 10 nghìn hộ) đã bị xuống cấp nghiêm
trọng cần xây dựng lại, điều đó cho thấy toàn thành phố còn hàng chục nghìn hộ
gia đình có khó khăn về nhà cần được cải thiện điều kiện sống mà chưa biết làm
cách nào mua được nhà
Tuy nhiên, nếu trung bình mỗi năm dân số Hà Nội tăng thêm khoảng hơn
200.000 người (tăng tự nhiên và cơ học), thì tình trạng thiếu nhà ở còn kéo dài, phải
mất nhiều năm nữa, nhu cầu nhà ở tại Hà Nội mới bớt “nóng”.
13
3. Thị trường nhà ở cho người TNT tại Tp Hà Nội trong những năm gần đây
Quá trình phát triển nhà ở tại đô thị của nước ta thời gian qua có thể nhận ra ba
giai đoạn rất rõ .
Giai đoạn từ năm 1993 trở về trước, là giai đoạn Nhà nước bao cấp hoàn toàn .
Chính sách này không có điều kiện phát triển khi nguồn lực Nhà nước có hạn, trong
khi áp lực về dân số đô thị ngày một gia tăng .
Giai đoạn từ năm 1993 đến 2003, Nhà nước bỏ hẳn việc xây dựng nhà ở, mà để

cho dân tự xây . Việc này có lợi là huy động được nguồn lực trong nhân dân để phát
triển quỹ nhà ở đô thị, tuy nhiên do tự phát nên cũng làm cho bộ mặt đô thị bị "lởm
khởm", thiếu trật tự và quy hoạch.
Giai đoạn từ năm 2003 đến nay, phát triển nhà ở theo dự án. Việc xây dựng nhà ở
theo dự án do có hạ tầng được xây dựng đồng bộ nên phát triển nhà ở đã có trật tự
hơn, bộ mặt đô thị cũng sáng sủa, văn minh và hiện đại hơn. Tuy nhiên, do việc phát
triển nhà ở theo dự án, các chủ đầu tư phải đền bù đất đai theo cơ chế thị trường, phải
thuê đất rồi tính toán lợi nhuận đã làm cho giá nhà tăng quá cao, rất nhiều người
dân sống ở đô thị trong diện chính sách, người nghèo, người có thu nhập thấp
không có điều kiện để tiếp cận được loại hình này. Nhà ở cho người thu nhập thấp
xuất hiện từ tháng 4-2009, sau Quyết định số 67 của Thủ tướng Chính phủ, đã giúp
cho một số người có thu nhập thấp tại đô thị có điều kiện cải thiện chỗ ở.
Ở Hà nội, qua tìm hiểu tại một số dự án nhà thu nhập thấp ở Hà Nội, cho ta thấy,
nhu cầu của người dân thu nhập thấp còn rất lớn, rất cần thiết phải phát triển hơn
nữa loại hình này trong giai đoạn tới. Theo các nhà đầu tư trong những năm gần
đây, nhờ có lợi thế về công nghệ xây dựng tiên tiến được áp dụng, cộng với các địa
điểm thuận lợi, các dự án nhà thu nhập thấp đều thu hút được sự quan tâm của
người mua.
Theo tổng cục Thống kê, năm 2005, cả nước mới chỉ có khoảng 22.4% nhà ở
kiên cố . Theo quyết định sô 76/2004/QĐ-TTg tới năm 2020 cả nước cần 1.300
triệu m2 . Theo báo cáo của Sở Tài Nguyên Môi Trường và Nhà đất, riêng năm
2006 -2007 Hà Nội có khoảng 7.700 căn hộ nhà TNT xong chỉ mới lo được khoảng
5.000 căn, năm 2010, cả Tp có 80 dự án xây dựng nhà TNT với tổng số 29.400 căn
hộ, thì thành phố hiện vẫn còn thiếu tới 13.000 căn. Hiện tại tới nay Sở Xây dựng
cho biết, 11 dự án nhà ở cho người TNT với tổng quy mô 11.715 căn hộ đã được
14
thành phố chấp thuận cho phép khởi công và đang triển khai dự kiến đáp ứng chỗ ở
cho khoảng gần 40.000 người. Trong năm 2012, để thực hiện tiếp các dự án đầu tư
xây dựng nhà thu nhập thấp, các nhà đầu tư đang đề xuất vốn vay ưu đãi của năm
2012 khoảng 868 tỷ đồng, các nhà đầu tư dự án nhà ở cho công nhân cũng đề xuất

khoảng 180 tỷ đồng vốn ưu đãi lãi suất. Bên cạnh đó, UBND TP đã phê duyệt 8 dự
án đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn TP với khoảng
6.734 căn hộ (khoảng 22.436 người). Hiện các chủ đầu tư đã ký hợp đồng mua bán
và bàn giao khoảng 3.000 căn hộ. Tuy nhiên việc triển khai nhà ở cho người TNT
đang lâm vào tình cảnh khó khăn vướng mắc, có nguy cơ không đạt như mục tiêu,
kế hoạch đã được Thủ tướng và UBND TP phê duyệt là 15.000 căn hộ cho người
thu nhập thấp đến 2015. Nhà nước cần có những chính sách thích hợp và đúng đắn
giải quyết tốt vấn đề nhà ở TNT trong thời gian tới .
4. Thực trạng về vấn đề bán và giao nhà cho người có thu nhập thấp ở Hn.
Do chưa có quy chuẩn, tiêu chuẩn về thiết kế, công nghệ, quy mô tòa nhà đối
với nhà ở cho người thu nhập thấp (ngoại trừ căn hộ không quá 70m2), nên mỗi
doanh nghiệp đầu tư với mức độ khác nhau dẫn tới giá bán khác nhau. Trong khi
đó, đối tượng mua nhà lại khó tiếp cận vì chưa có cơ chế chính sách cụ thể trong
việc vay vốn để mua nhà và chỉ đối tượng có hộ khẩu ở các quận nội thành mới
được xét mua
Việc phát triển quỹ nhà cho thuê cũng gặp nhiều khó khăn, trở ngại từ nguồn
vốn ngân sách có hạn hoặc nguồn vốn vay dài hạn . Hiện nay, chưa có chế tài bảo
hộ cho nhà đầu tư khi người thuê nhà không có khả năng chi trả
Giá bán cho người thu nhập cao, theo các chuyên gia, chính nguồn cung
không được phát triển thêm cũng góp phần làm tăng giá bán, khiến giá bán chưa
phù hợp với khả năng chi trả của đối tượng thụ hưởng. Hiện nhà ở dành cho người
thu nhập thấp chỉ thấp hơn chút ít so với nhà ở thương mại.
Theo đánh giá của VAFI, nhà ở vẫn là mơ ước của hàng triệu gia đình, dù chỉ là
một căn hộ nhỏ với giá thấp nhất, nguyên nhân là do thu nhập thực tế của một bộ
phận người lao động, công chức, viên chức còn quá thấp so với khả năng tài chính để
mua một căn hộ nhỏ. Trong khi đó, quỹ đất sạch xây dựng chung cư cao tầng cho
người TNT được hình thành từ việc điều tiết quỹ đất kinh doanh thương mại của các
dự án bất động sản không nhiều và không thể đáp ứng được nhu cầu của hàng triệu
15
người chưa có nhà ở. Về nguyên tắc, người TNT mua những căn hộ này được ưu đãi

nhưng việc thực thi ở nhiều nơi chưa thực sự công khai minh bạch, vẫn còn biểu hiện
của tình trạng cơ chế xin cho và nhiều thủ tục rắc rối phức tạp làm cho giá bán nhà
thu nhập thấp vẫn cao, trong khi nguồn cung không nhiều. Thêm vào đó, người mua
nhà vay tiền tại các ngân hàng thương mại theo lãi suất thị trường; tài sản thế chấp
chính là căn nhà mua với điều kiện người mua nhà thanh toán trước hơn 30% giá bán
nhà. Với mức lãi suất cho vay trong các năm gần đây là 15-25%/năm, vay tiền mua
nhà là hết sức khó khăn cho người TNT, nên đây không phải là giải pháp cơ bản
trong việc giải quyết nhu cầu mua nhà của hàng triệu người TNT.
Thực tế, việc triển khai các dự án nhà TNT cũng như để người dân mua được
nhà TNT có nhiều điều đáng phải bàn. Theo quy định, các dự án nhà TNT khi triển
khai được hưởng các ưu đãi như miễn tiền sử dụng đất, giảm thuế, hỗ trợ về nguồn
vốn vay, hỗ trợ về khoa học công nghệ… Người mua nhà cũng được ưu đãi, tiếp
cận nguồn vốn để mua nhà . Việc triển khai các dự án nhà TNT hiện nay hầu hết
vẫn như triển khai nhà thương mại có hỗ trợ của nhà nước, DN vẫn phải đi lo quỹ
đất sạch, vẫn phải mua VLXD, vay vốn ngân hàng theo giá thị trường. Đây cũng
chính là những yếu tố ảnh hưởng tới giá thành nhà . Theo các DN, giá nhà phụ
thuộc vào từng thời điểm, nhất là khi thị trường vật tư bị biến động, lãi suất ngân
hàng cao… Vào thời điểm 2010 - 2011, giá thị trường vật tư đội lên 20 - 30%, lãi
suất ngân hàng cũng lên mức trên 20% .
Từ thực tế triển khai của Hà Nội, ông Vũ Ngọc Đạm - Trưởng phòng Phát triển
nhà ở cho biết: Theo quy định DN được miễn giảm thuế VAT và thuế thu nhập DN,
tuy nhiên việc miễn giảm chỉ được thực hiện trong năm 2009, nhưng hầu hết các dự
án TNT đều khởi công năm 2010. Cũng chỉ duy nhất dự án Đặng Xá của
VIGLACERA được vay vốn từ Ngân hàng Đầu tư và Phát triển, còn lại các dự án
đều phải thế chấp để vay thương mại. Tiền sử dụng đất được miễn giảm nhưng phân
bổ cho nhà cao tầng thì cũng không đáng kể, không kéo giá nhà xuống được nhiều .
Qua thanh tra một vài dự án nhà TNT đầu tiên vừa qua, đại diện Thanh tra Bộ
Xây dựng cũng cho biết, với các hỗ trợ được đặt ra nhưng thực tế các DN làm nhà
TNT mới chỉ được miễn tiền sử dụng đất, còn giải phóng mặt bằng, san lấp mặt
bằng, hạ tầng kỹ thuật, xây dựng nhà là do từng dự án một thì khác nhau .

Theo TS Phạm Sĩ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, hiện đang
tồn tại mâu thuẫn trong câu chuyện về nhà cho người có TNT. Việc mua - bán nhà
16
cho người có TNT trên địa bàn Hà Nội thời gian qua cho thấy, người TNT có khả
năng mua nhà TNT không nhiều cho dù giá thành đã bao gồm nhiều ưu đãi từ phía
nhà nước. Đơn cử, khu đô thị Đặng Xá ở Hà Nội có hơn 900 căn hộ nhưng khá chật
vật trong việc bán nhà. Giới chuyên gia và không ít người dân bắt đầu lo ngại nhà
cho người có TNT có thể bị ế nếu xây dựng một cách ồ ạt . Nhiều người có đủ tiêu
chuẩn để mua nhà cho người có TNT nhưng đành ngậm ngùi rút lui vì không đủ
khả năng chi trả .
5. Chất lượng nhà thu nhập thấp cho người dân.
Giá thấp nhưng chất lượng không thấp . Theo Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam,
trên thực tế, có một số công trình xây dựng, thậm chí xây theo hình thức thương mại
cũng không đảm bảo chất lượng, ảnh hưởng đến môi trường, thậm chí là tính mạng,
tài sản của nhân dân.
Chính vì vậy, trong thông tư số 10 và số 36 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực
hiện Quyết định số 67 của Thủ tướng đã nhấn mạnh đến việc kiểm soát chất lượng
của các công trình xây dựng nhà thu nhập thấp.
Theo đó, ngoài việc phải đáp ứng các quy chuẩn, tiêu chuẩn chung của công
trình xây dựng, còn được kiểm tra chất lượng kép bằng việc phải có giấy chứng
nhận đạt yêu cầu đưa vào sử dụng của một công ty kiểm định độc lập, Thứ trưởng
Nam khẳng định.
Mặt khác, Bộ Xây dựng cũng như chính quyền các tỉnh thành đã lựa chọn doanh
nghiệp lớn có thương hiệu và uy tín, kinh nghiệm trong công tác xây dựng để giao
các dự án ở giai đoạn đầu. Vì thế, chất lượng cũng như dịch vụ của các dự án nhà
thu nhập thấp sẽ được đảm bảo và tương đương với nhà ở thuộc khu đô thị tầm
trung như Định Công, Linh Đàm
Hơn nữa, việc sử dụng quỹ đất 20% tại các dự án khu đô thị có quy mô 10 ha trở
lên sẽ đảm bảo cho nhà ở thu nhập thấp cũng được hưởng tiện ích của các hạ tầng
kỹ thuật và hạ tầng xã hội như các dự án đô thị thương mại.

Còn ông Đoàn Châu Phong, Phó TGĐ Vinaconex cũng khẳng định, nhà ở thu
nhập thấp được xây dựng theo tiêu chí giá thấp nhưng chất lượng không thấp. Yếu
tố quyết định giá thấp là do các dự án nhà ở thu nhập thấp được hưởng một số ưu
đãi của Chính phủ. Những khu nhà ở thu nhập thấp được hưởng lợi từ hạ tầng cơ sở
và xã hội chung giống như các khu chung cư khác.
17
CHƯƠNG 3
PHƯƠNG HƯỚNG, BIỆN PHÁP GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ NHÀ Ở ĐÔ THỊ
CHO NGƯỜI CÚ THU NHẬP THẤP
1. Một quan điểm, và phương hướng thực hiện dự án nhà ở TNT trên địa bàn
thành phố.
Tại hội thảo "Nhà ở cho người thu nhập thấp tại các đô thị và khu công nghiệp
thực trạng và giải pháp", vừa được tổ chức, nhiều nhà quản lý đã đưa ra hàng loạt
giải pháp nhằm tiến tới bình đẳng về nhu cầu nhà ở hiện nay . Trước mắt, Nhà nước
cần bổ sung thay đổi một số chính sách về cơ chế tài chính, chế độ ưu đãi
 Theo Ông Nguyễn Quốc Tuấn, Phó giám đốc Sở TNMT&NÐ Hà Nội cho rằng:
Nhà nước cần hạn chế tới mức thấp nhất việc bao cấp về giải quyết vấn đề
nhà ở, thực hiện mạnh xã hội hoá việc giải quyết nhà ở cho các đối tượng thu nhập
thấp. Xây dựng nhà ở phải đồng thời với tăng cường quản lý, giải quyết đúng đối
tượng và hợp lý. Người được giải quyết phải có nơi làm việc ổn định (có thời gian
công tác từ 5 năm trở lên), thu nhập ổn định và có khả năng chi trả (đối với nhà bán
phải trả ngay phần giá thành xây dựng và trả góp hàng tháng). Và, Nhà nước (thông
qua Ngân hàng) cho vay với lãi suất ưu đãi (0,3%) để tổ chức đầu tư xây dựng quỹ
nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp, cán bộ công nhân viên các khu công nghiệp
thuê để ở. Trước mắt đề nghị tổ chức thực hiện thí điểm ở Hà Nội với Chương trình
xây dựng nhà căn hộ dành cho người thu nhập thấp thuê để ở.
 Ông Trịnh Huy Thục, Cục trưởng cục quản lý nhà (Bộ Xây dựng) so sánh: "Nếu
mua một căn hộ có diện tích 65m2 từ tiền vay lãi của ngân hàng, với lãi suất hiện
nay, sau 12 năm số tiền mà người mua phải trả lãi gấp 2 lần số tiền mua căn hộ. Vì
vậy, cần phải có quỹ phát triển nhà ở để người thu nhập thấp vay với lãi suất

thấp" . Tại hội thảo, ông Thục đã trình bày đề án phát triển nhà ở cho các đối tượng
thu nhập thấp tại khu vực đô thị và khu công nghiệp tập trung (của Bộ Xây dựng)
với 5 giải pháp. Trong đó, về chính sách thuế: Ðối với nhà ở do Nhà nước đầu tư
xây dựng nên miễn các loại thuế như thuế GTGT, thuế thu nhập doanh nghiệp và
một số loại thuế khác có liên quan. Ông Thục đề nghị ngân hàng Nhà nước Việt
Nam: Nghiên cứu, đề xuất các giải pháp vay vốn tín dụng để cải thiện nhà ở phù
hợp với đặc điểm và điều kiện của các hộ gia đình thu nhập thấp; nghiên cứu hoàn
18
thiện cơ chế thế chấp, giải chấp áp dụng đối với trường hợp các hộ thu nhập thấp
mua nhà ở trả dần thông qua ngân hàng.
 Ông Nguyễn Huy Ðức, Viện nghiên cứu đô thị và phát triển hạ tầng nói: "Hàng
hoá này quá đắt, nên Nhà nước cần phải quan tâm, tạo điều kiện cho người thu nhập
thấp và công nhân tại các khu công nghiệp có chỗ ở bằng chính sách và cơ chế.
Việc trợ giúp phải đúng đối tượng, đúng địa chỉ, không trợ giúp bình quân, tràn lan
mà phải ưu tiên cho những người có khó khăn nhất. Vì vậy, nhất thiết phải có sự
tham gia của chính quyền cơ sở (phường, xã) để xác nhận cho từng trường hợp cụ
thể về hiện trạng cư trú" .
Các nhà quản lý thống nhất, tiêu chuẩn nhà cho thuê dành cho cán bộ, công
chức, viên chức tại khu vực đô thị ưu tiên phát triển căn hộ chung cư, từ 5- 10 tầng
(đô thị loại 1), từ 4- 6 tầng (đô thị loại 2 trở lên), diện tích từ 40- 60m2/căn hộ,
trang thiết bị hoàn thiện nội thất giá rẻ. Ðối tượng là công nhân lao động ở các khu
công nghiệp có thể xây dựng các loại nhà xây thấp tầng, nhà lắp ghép công nghiệp
(niên hạn sử dụng dưới 30 năm). Trong tương lai, khi nền kinh tế phát triển, các nhà
này có thể phá dỡ để nâng cấp, xây mới hoặc quy hoạch chuyển đổi mục đích sử
dụng đất để phục vụ sản xuất, kinh doanh .
2. Những giải pháp về thay đổi chính sách
• Chính sách về hỗ trợ tài chính
Theo VAFI đề xuất Có thể giảm giá bán căn hộ nhỏ (35-70m2) tới mức 30-40%
cho người TNT bằng cơ chế miễn toàn bộ các loại thuế, phí liên quan đến chi phí
xây dựng, đi kèm với cơ chế cung cấp tín dụng ưu đãi để người TNT với số tiền ban

đầu chỉ ở mức từ 200 triệu đồng đến 400 triệu đồng có khả năng mua căn hộ với giá
từ 350 triệu đồng tới 700 triệu đồng. Cụ thể, miễn thuế GTGT 10% cho người TNT
khi mua nhà; miễn thuế chuyển quyền sử dụng đất cho DN khi thực hiện dự án xây
dựng nhà ở cho người TNT; miễn thuế trước bạ cho người mua nhà; DN được miễn
thuế thu nhập DN cho dự án xây nhà TNT. Đồng thời, giao nhiệm vụ cho một ngân
hàng thương mại mà Nhà nước nắm cổ phần chi phối thực hiện cơ chế cung cấp tín
dụng ưu đãi cho mọi hoạt động xây dựng nhà TNT
Ngân hàng sẽ cung cấp nguồn tín dụng ưu đãi với lãi suất thấp (dưới 10%/năm)
cho các DN thực hiện các dự án xây nhà TNT và cho người mua nhà. Để có nguồn
tín dụng rẻ này, Nhà nước cho phép ngân hàng phát hành trái phiếu có sự bảo lãnh
19
của Chính phủ . Trái phiếu của ngân hàng sẽ huy động lãi suất thấp hơn thị trường
khoảng 5%/năm (trong tình hình khó khăn hiện nay, trái phiếu DN khoảng
20%/năm, trong khi trái phiếu Chính phủ ở mức khoảng 12%/năm, những năm tới
dự kiến sẽ dưới 10%/năm ). Ngân hàng này được miễn thuế thu nhập DN liên quan
đến các hoạt động công ích bảo đảm chênh lệch giữa lãi suất huy động và cho vay ở
mức khoảng 1%. Nhà nước có thể thực hiện cơ chế hỗ trợ lãi suất thông qua ngân
hàng để DN thực hiện dự án nhà TNT được vay vốn ở mức dưới 10%/năm (như cơ
chế hỗ trợ lãi suất tại Ngân hàng Phát triển Việt Nam). Người TNT được vay mức
lãi suất thấp dưới 10%/năm với điều kiện đã thanh toán khoảng 50% tới 60% giá trị
căn nhà vì người TNT có thu nhập hằng tháng không nhiều nên không nên duy trì
số nợ cao.
• Chính sách hỗ trợ nhà đầu tư
Theo quy định của UBND thành phố, các nhà đầu tư xây dựng nhà TNT
được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án; được áp dụng thuế
suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng ở mức cao nhất (thuế suất 0%); được miễn thuế thu
nhập doanh nghiệp trong 4 năm, kể từ khi có thu nhập chịu thuế và giảm 50% thuế
thu nhập doanh nghiệp trong 5 năm tiếp theo và được áp dụng thuế suất thuế thu
nhập doanh nghiệp là 10% trong suốt thời gian hoạt động. Ngoài ra, được hỗ trợ tín
dụng đầu tư từ các nguồn: vay vốn tín dụng ưu đãi hoặc bù lãi suất theo quy

định; vay từ Quỹ phát triển nhà ở của địa phương và các nguồn vốn vay ưu đãi
khác; được xem xét, hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ lãi vay .Nhà đầu tư được cung
cấp miễn phí các thiết kế mẫu, thiết kế điển hình về nhà ở cũng như các tiến bộ
khoa học kỹ thuật về thi công, xây lắp nhằm đảm bảo giảm giá thành xây dựng công
trình; được áp dụng hình thức tự thực hiện nếu có đủ năng lực theo quy định của
pháp luật hoặc chỉ định thầu đối với các hợp đồng tư vấn, thi công xây lắp. Được hỗ
trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào dự án (giao thông, cấp điện, cấp thoát
nước… )
• Chính sách hỗ trợ người mua , thuê nhà TNT
Người mua, thuê mua nhà ở thu nhập thấp được vay vốn từ các ngân hàng
thương mại có hỗ trợ của Nhà nước về lãi suất, để thanh toán tiền mua nhà ở (trả
ngay 1 lần hoặc trả góp) hoặc tiền thuê mua nhà ở. Người mua nhà trả trước ít nhất
25% giá bán căn hộ để nhận quyền sử dụng, số tiền còn lại được trả góp hàng tháng
trong thời hạn 10 năm với lãi suất theo quy định của ngân hàng cho vay đầu tư nhà
20
ở xã hội (2,9%/năm); khi trả xong tiền mua, được cấp giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà.
Người mua hoặc thuê mua nhà ở thu nhập thấp được phép bán hoặc cho thuê sau
khi trả hết tiền cho chủ đầu tư (sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
ở), nhưng phải đảm bảo thời gian tối thiểu là 10 năm kể từ thời điểm ký hợp đồng
mua bán hoặc hợp đồng thuê mua với chủ đầu tư dự án.
Trong thời gian chưa đủ 10 năm, kể từ khi ký hợp đồng, nếu bên mua hoặc thuê
mua có nhu cầu cần chuyển nhượng nhà ở thu nhập thấp, thì chỉ được chuyển
nhượng cho Nhà nước hoặc cho chủ đầu tư dự án nhà ở đó hoặc cho đối tượng được
mua, thuê mua nhà ở thu nhập thấp theo quy định của địa phương; giá chuyển
nhượng nhà ở không cao hơn mức giá nhà ở thu nhập thấp cùng loại tại thời điểm
chuyển nhượng.
3. Áp dụng công nghệ vào xây dựng nhà ở TNT
Làm việc với TP Hà Nội về việc kiểm tra tình hình triển khai nhà ở xã hội, Thứ
trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng vẫn có thể hạ được giá thành nhà

TNT nếu nghiên cứu thiết kế các mô hình hợp lý, có áp dụng các công nghệ tiên
tiến, vật liệu tiên tiến. Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam nói, nếu so với thu nhập của
người làm công ăn lương hiện nay, giá nhà TNT còn khá cao vì những dự án này
phát triển theo con đường nhà ở thương mại có sự hỗ trợ của Nhà nước. Tuy nhiên,
vẫn có thể giảm giá thành thông qua việc áp dụng các tiêu chuẩn thiết kế mẫu, áp
dụng công nghệ, vật liệu tiên tiến, kết hợp với sự kiểm tra, thẩm định chặt chẽ hơn
nữa của chính quyền địa phương.
Sở xây dựng Hà Nội cho hay, sở đang nghiên cứu mẫu nhà ở điển hình cho
người có thu nhập thấp. Đối với những dự án nhà cao không quá 15 tầng, theo lãnh
đạo Sở cho rằng không cần thiết thiết kế tâng hầm để tránh giá đội lên cao.

21
KẾT LUẬN
Hiện nay, sức ép về nhà ở ngày càng tăng, đặc biệt đối với bộ phận người
TNT . Đông về số lượng, bức xúc về nhà song họ lại ko có khả năng thanh toán.
Mặc dù tổng diện tích nhà trên thực tế đã tăng lên rất nhiều nhưng nhà vẫn thiếu.
Nguyên nhân tình trạng này là do giá cả nhà đất biến động mạnh, tăng quá cao so
với thu nhập đại bộ phận dân cư. Bằng các cơ chế, chính sách đa dạng, linh hoạt và
phù hợp với điều kiện thực tế của tp Hà nội đã từng bước tạo lập được quỹ nhà ở để
giải quyết nhu cầu bức xúc của người dân . Tuy nhiên bên cạnh những thành tựu đạt
được thì việc đầu tư xây dựng nhà ở theo quy chế mới đã bộc lộ nhiều bất cập. Đề
án chỉ ra một số những mặt đã đạt được và chưa đạt được và một số giải pháp và
kiến nghị về việc xây dựng nhà ở TNT trên địa bàn Tp Hà Nội hiện nay, góp phần
hỗ trợ một phần nào đó cho các nhà quản lý và các nhà hoạch định chính sách,
nhằm giải quyết một cách hiệu quả nhu cầu bức xúc về nhà ở TNT của người dân
trên địa bàn Tp Hà Nội hiện nay.
22