Quản lý công tác định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần công thương việt nam chi nhánh sầm sơn, tỉnh thanh hóa

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
---------------------

MAI NGỌC KIÊN

QUẢN LÝ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
TẠI NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƢƠNG VIỆT NAM –
CHI NHÁNH SẦM SƠN, TỈNH THANH HÓA

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ
CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG ỨNG DỤNG

Hà Nội – 2018


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
---------------------

MAI NGỌC KIÊN

QUẢN LÝ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
TẠI NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƢƠNG VIỆT NAM CHI NHÁNH SẦM SƠN, TỈNH THANH HÓA

Chuyên ngành: Quản lý kinh tế
Mã số: 60 34 04 10

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ
CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG ỨNG DỤNG

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. LÊ MẠNH HÙNG
XÁC NHẬN CỦA CÁN BỘ

XÁC NHẬN CỦA CHỦ TỊCH

HƯỚNG DẪN

HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN

TS. LÊ MẠNH HÙNG

GS. PHAN HUY ĐƢỜNG

Hà Nội –2018



LỜI CAM ĐOAN
Cao học viên xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng
em. Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và có nguồn gốc
trích dẫn rõ ràng. Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng được
công bố trong bất cứ công trình nào.
Tác giả luận văn

Mai Ngọc Kiên


LỜI CẢM ƠN
Được sự phân công của Khoa Kinh tế chính trị Trường Đại học kinh tếĐại học quốc gia Hà Nội, và sự đồng ý của thầy giáo hướng dẫn TS. Lê Mạnh
Hùng, em đã thực hiện luân văn với đề tài: “Quản lý công tác định giá bất

động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Công thƣơng Việt Nam- Chi
nhánh Sầm Sơn, tỉnh Thanh Hóa”.
Để hoàn thành luận văn Thạc sĩ của mình, em xin chân thành cảm ơn
Quý Thầy, Cô Trường Đại học Kinh tế - Đại học Quốc gia Hà Nội đã nhiệt
tình truyền đạt kiến thức quý báu cho em trong suốt quá trình học tập và hoàn
thành Luận văn Thạc sĩ.
Em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc TS. Lê Mạnh Hùng – Người trực tiếp chỉ
bảo, hướng dẫn em trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thành Luận văn
Thạc sĩ.
Em xin chân thành cảm ơn toàn thể đội ngũ cán bộ, công nhân viên
đang công tác tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Sầm
Sơn đã tạo điều kiện giúp đỡ Em trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu, thu
thập số liệu để hoàn thành Luận văn.
Cuối cùng Em xin chân thành cảm ơn gia đình bạn bè, đồng nghiệp đã
động viên khuyến khích em trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu.
Xin trân trọng cảm ơn!


MỤC LỤC
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT..................................................................................... i
DANH MỤC BẢNG ..................................................................................................ii
DANH MỤC HÌNH ................................................................................................. iii
MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU, CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC
TIỄN VỀ QUẢN LÝ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
TRONGHOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI ........... 5
1.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài ..................................... 5
1.2. Cơ sở lý luận về quản lý công tác định giá bất động sản thế chấp trong hoạt
động cho vay tại ngân hàng thương mại ..................................................................... 7
1.2.1. Khái niệm, vai trò, các hình thức và điều kiện của bất động sản thế chấp trong

hoạt động cho vay tại ngân hàng thương mại ............................................................. 7
1.2.1.1. Khái niệm bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay tại ngân hàng
thương mại .................................................................................................................. 7
1.2.1.2. Vai trò bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay tại ngân hàng thương
mại ............................................................................................................................... 8
1.2.1.3. Các hình thức thế chấp bất động sản trong hoạt động cho vay tại ngân hàng
thương mại .................................................................................................................. 9
1.2.1.4. Điều kiện bất động sản dùng để thế chấp trong hoạt động cho vay tại ngân
hàng thương mại ........................................................................................................ 11
1.2.2. Quản lý công tác định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay tại
ngân hàng thương mại ............................................................................................... 11
1.2.2.1. Khái niệm và sự cần thiết quản lý công tác định giá bất động sản thế chấp
trong hoạt động cho vay tại ngân hàng thương mại .................................................. 11
1.2.2.2. Nội dung quản lý công tác định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động
cho vay tại ngân hàng thương mại ............................................................................ 15


1.2.2.3.Các nhân tố ảnh hưởng đến quản lý công tác định giá bất động sản thế chấp
trong hoạt động cho vay tại ngân hàng thương mại .................................................. 30
1.3. Kinh nghiệm quản lý công tác định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động
cho vay của các ngân hàng thương mại và bài học đối với Ngân hàng TMCP Công
thương Việt Nam – Chi nhánh Sầm Sơn ................................................................... 36
1.3.1. Kinh nghiệm của một số ngân hàng thương mại trong nước .......................... 36
1.3.1.1. Kinh nghiệm của Ngân hàng ngoại thương Việt Nam (VCB) ..................... 36
1.3.1.2. Kinh nghiệm của Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt ............................ 37
1.3.1.3. Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam............................................ 37
1.3.2. Bài học rút ra cho Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh
Sầm Sơn. ................................................................................................................... 38
CHƢƠNG 2: PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .................................................. 40
2.1. Khung phân tích ................................................................................................. 40

2.2. Phương pháp thu thập dữ liệu ............................................................................ 40
2.3. Phương pháp xử lý dữ liệu ................................................................................. 41
CHƢƠNG 3: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG
SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG
TMCP CÔNG THƢƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH SẦM SƠN GIAI ĐOẠN
2014 – 2016 ............................................................................................................... 44
3.1. Tổng quan về Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Sầm Sơn44
3.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển ...................................................................... 44
3.1.2. Cơ cấu bộ máy tổ chức .................................................................................... 45
3.1.3. Tình hình hoạt động kinh doanh tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt
Nam – Chi nhánh Sầm Sơn giai đoạn 2014 – 2016 .................................................. 48
3.1.3.1. Hoạt động huy động vốn .............................................................................. 48
3.1.3.2. Hoạt động tín dụng ....................................................................................... 49
3.1.3.3. Hoạt động dịch vụ khác................................................................................ 51
3.1.3.4. Kết quả hoạt động kinh doanh giai đoạn 2014 – 2016 ................................ 52


3.2. Thực trạng quản lý công tác định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho
vay tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Sầm Sơn giai đoạn
2014 – 2016 ............................................................................................................... 52
3.2.1. Lên kế hoạch và xây dựng quy trình định giá bất động sản thế chấp trong hoạt
động cho vay tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Sầm Sơn52
3.2.1.1. Ban hành quy định đối với bất động sản thế chấp ....................................... 52
3.2.1.2. Xây dựng quy trình thực hiện công tác định giá Bất động sản .................... 56
3.2.2. Thực trạng áp dụng phương pháp định giá bất động sản thế chấp ................. 59
3.2.3. Thực trạng tổ chức, tiến hành định giá bất động sản thế chấp ........................ 65
3.2.3.1. Thực hiện quy trình định giá ........................................................................ 65
3.2.3.2. Phối hợp giữa các phòng, ban trong quá trình thực hiện công tác định giá
bất động sản thế chấp ................................................................................................ 66
3.2.3.4. Dự báo và hạn chế rủi ro .............................................................................. 70

3.2.4. Thực trạng đánh giá hiệu quả quản lý công tác định giá bất động sản thế chấp70
3.3. Đánh giá thực trạng quản lý công tác định giá bất động sản thế chấp trong hoạt
động cho vay tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Sầm Sơn
giai đoạn 2014 – 2016 ............................................................................................... 76
3.3.1.Những kết quả đạt được ................................................................................... 76
3.3.2. Những hạn chế và nguyên nhân ...................................................................... 78
3.3.2.1. Những hạn chế còn tồn tại ........................................................................... 78
3.3.2.2. Nguyên nhân hạn chế ................................................................................... 81
CHƢƠNG 4: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUẢN LÝ CÔNG TÁC ĐỊNH
GIÁBẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI
NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƢƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH SẦM
SƠNĐẾN NĂM 2025............................................................................................... 85
4.1. Cơ sở đề xuất giải pháp hoàn thiện quản lý công tác định giá bất động sản thế
chấp trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi
nhánh Sầm Sơn đến năm 2025 .................................................................................. 85
4.1.1. Định hướng phát triển của các ngân hàng thương mại Việt Nam................... 85


4.1.2. Dự báo nhu cầu định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay tại
các ngân hàng thương mại Việt Nam ........................................................................ 86
4.1.3. Định hướng phát triển hoạt động cho vay thế chấp của Ngân hàng TMCP
Công thương Việt Nam ............................................................................................. 87
4.2. Giải pháp hoàn thiện quản lý công tác định giá bất động sản thế chấp trong hoạt
động cho vay tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Sầm Sơn
đến năm 2025 ............................................................................................................ 87
4.2.1. Đổi mới tư tưởng của lãnh đạo Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam về
định giá BĐS thế chấp............................................................................................... 88
4.2.2. Hoàn thiện công tác tổ chức định giá .............................................................. 89
4.2.3. Hình thành Bộ phận định giá độc lập .............................................................. 90
4.2.4. Xây dựng hệ thống thông tin về thị trường bất động sản thế chấp tại Chi

nhánh Sầm Sơn.......................................................................................................... 91
4.2.5. Thực hiện công tác đào tạo nghiệp vụ chuyên môn cho đội ngũ nhân sự phục
vụ cho định giá bất động sản thế chấp ...................................................................... 92
4.3. Kiến nghị với nhà nước ...................................................................................... 93
KẾT LUẬN .............................................................................................................. 99
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................. 101
PHỤ LỤC ............................................................................................................... 103


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
STT

Chữ viết tắt

Tên đầy đủ

1

BĐS

Bất động sản

2

HTTD

Hỗ trợ tín dụng

3

NHNN

Ngân hàng Nhà nước

4

NHTM

Ngân hàng thương mại

5

NHTMCP

Ngân hàng thương mại cổ phẩn

6

QHKH

Quan hệ khách hàng

7

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

8

TMCP

Thương mại cổ phần

9

TSBĐ

Tài sản bảo đảm

10

VietinBank

Ngân hàng Thương mại cổ phần Công thương Việt Nam

i


DANH MỤC BẢNG
STT
1
2
3
4
5

Tên bảng
Bảng 3.1. Kết quả hoạt động huy động vốn tại VietinBank - Chi
nhánh Sầm Sơn trong giai đoạn 2014 – 2016

Bảng 3.2. Tình hình dư nợ tín dụng của VietinBank – Chi nhánh
Sầm Sơn
Bảng 3.3. Kết quả hoạt động kinh doanh của VietinBank – Chi
nhánh Sầm Sơn giai đoạn 2014 – 2016
Bảng 3.4. Bảng so sánh kết quả định giá quyền sử dụng đất
Bảng 3.5. Cơ cấu dư nợ phân theo hình thức cho vay có và không
bảo đảm

Trang
47
48
50
59
69

6

Bảng 3.6. Cơ cấu vay có bảo đảm phân theo các loại TSBĐ

69

7

Bảng 3.7. Tỉ lệ Tổng giá trị BĐS thế chấp/ Tổng giá trị cho vay

70

8
9
10

Bảng 3.8. Tỉ lệ giá trị định giá BĐS thế chấp/giá thị trường trong
hoạt động cho vay tại Chi nhánh Sầm Sơn giai đoạn 2014 – 2016
Bảng 3.9. Tỉ lệ nợ quá hạn/ Tổng dư nợ trong hoạt động cho vay
tại Chi nhánh Sầm Sơn giai đoạn 2014 – 2016
Bảng 3.10. Tỉ lệ giá trị BĐS thế chấp/ Giá trị BĐS thanh lýtại
Chi nhánh Sầm Sơn giai đoạn 2014 – 2016

ii

71
72
73


DANH MỤC HÌNH

STT
1

Tên bảng
Hình 1.1. Quy trình định giá BĐS thế chấp tại các NHTM

Trang
16

Hình 2.1. Quy trình nghiên cứu công tác quản lý công tác định giá
2

BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay tại VietinBank - Chi nhánh

40

Sầm Sơn
3
4
5
6
7

Hình 3.1.Tổ chức bộ máy quản lý Ngân hàng VietinBank – Chi
nhánh Sầm Sơn
Hình 3.2. Quy trình định giá BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay
tại VietinBank - Chi nhánh Sầm Sơn
Hình 3.3. Kết quả điều tra ý kiến của cán bộ ngân hàng về thực hiện
quy trình định giá BĐS thế chấp tại VietinBank – Chi nhánh Sầm Sơn
Hình 3.4. Kết quả điều tra thời gian tiến hành định giá BĐS thế chấp
tại VietinBank – Chi nhánh Sầm Sơn
Hình 3.5. Kết quả điều tra mức độ hài lòng của khách hàng với giá trị
BĐS thế chấp được định giá tại VietinBank – Chi nhánh Sầm Sơn

iii

44
55
64
67
67

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Định giá bất động sản (BĐS) thế chấp là một trong những nghiệp vụ quan
trọng trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại (NHTM). Một mặt, đối
với ngân hàng, hoạt động định giá BĐS thế chấp có ý nghĩa quan trọng, là cơ sở cho
việc ra quyết định cho vay, đầu tư, góp vốn, cấp vốn vào các dự án, góp phần hạn
chế nợ xấu và rủi ro tín dụng, đồng thời tăng tính cạnh tranh của các NHTM trong
việc tạo lập uy tín và thu hút khách hàng trong lĩnh vực cho vay, nâng cao chất
lượng hoạt động cho vay nói riêng và hoạt động tín dụng nói chung của các NHTM.
Trên giác độ là khách hàng, việc xác định chính xác và hợp lý giá trị BĐS thế chấp
sẽ thúc đẩy quá trình chuyển hóa vốn trong sản xuất kinh doanh, đồng thời tạo niềm
tin cho khách hàng vào chất lượng hoạt động của các NHTM.
Tuy nhiên hiện nay, công tác định giá BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay
còn yếu do thiếu thông tin từ thị trường, nhân viên còn thiếu tính chủ động, sáng
tạo… dẫn tới xác định giá trị bất động sản thế chấp chưa chính xác, kết quả là xác
định mức cho vay không đúng với thực tế. Mặt khác, đứng trên phương diện quản
lý Nhà nước, việc định giá BĐS thế chấp giúp các cơ quan quản lý Nhà nước, đặc
biệt là Ngân hàng Nhà nước quản lý và đánh giá chất lượng hoạt động cho vay, và
xác định được mức độ rủi ro, để từ đó có các chính sách hợp lý trong quản lý và
điều hành hoạt động cho vay của các NHTM và có những định hướng đúng đắn
trong việc phát triển thị trường tài chính tiền tệ.
Trong giai đoạn 2011 – 2016, tình hình phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn
tỉnh Thanh Hoá đã đạt được nhiều kết quả quan trọng và khá toàn diện trên tất cả
các lĩnh vực. Trong tổng số 26 chỉ tiêu chủ yếu về kinh tế - xã hội, có 24 chỉ tiêu
hoàn thành và hoàn thành vượt mức kế hoạch. Kinh tế tăng trưởng khá, tốc độ tăng
trưởng GRDP đạt 9,05%, vượt mục tiêu kế hoạch và cao nhất khu vực Bắc Trung
Bộ. Với sự phát triển của nền kinh tế, nhu cầu mở rộng hoạt động sản xuất kinh
doanh cũng như nhu cầu về nguồn vốn của các doanh nghiệp trên địa bàn tỉnh là xu
1

thế tất yếu. Chính vì vậy, các ngân hàng thương mại trên địa bàn tỉnh đều tạo điều
kiện cho các doanh nghiệp vay vốn kinh doanh, trong đó, loại hình vay vốn thông
qua thế chấp BĐS là loại hình vay vốn chiếm phần lớn trong các hồ sơ xin vay vốn
của các doanh nghiệp.
Hiện nay, trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa, Ngân hàng TMCP Công thương Việt
Nam (VietinBank) là 1 trong 3 ngân hàng chiếm thị phần tín dụng cao nhất địa bàn
(với 22,6%) đứng sau vị trí của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn
Việt Nam (Agribank) với thị phần 34% và Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển
Việt Nam (BIDV) với thị phần 25,7%. Tuy nhiên, trong năm 2016, tỷ lệ nợ quá hạn
của Ngân hàng VietinBank (2,3%) lại ở mức cao nhất so với Ngân hàng Agribank
(1,7%) và Ngân hàng BIDV (2,1%). Để đảm bảo an toàn tín dụng, trong cơ cấu dư
nợ của các ngân hàng, trên 85% dư nợ cho vay có tài sản đảm bảo (phần lớn là
BĐS); do đó, tỷ lệ nợ quá hạn của Ngân hàng VietinBank trên địa bàn tỉnh Thanh
Hóa ở mức cao so với các NHTM trên địa bàn phần lớn xuất phát từ khâu xét duyệt
dự án vay vốn bằng BĐS thế chấp.Trong quá trình triển khai phê duyệt các dự án
vay vốn bằng BĐS thế chấp, công tác định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng
VietinBank còn nhiều bất cập, chẳng hạn: bộ phận quan hệ khách hàng vẫn tham
gia vào phần định giá tài sản nên khoản vay chưa có tính khách quan hoàn toàn. Để
bảo đảm tính an toàn cho khoản vay, thông thường, giá trị của BĐS được định giá
bằng 70% giá trị thị trường và khung giá đất thị trường này thường thấp hơn giá trị
thực tế của BĐS nên ảnh hưởng đến hạn mức cũng như quyền lợi mà khách hàng
vay được hưởng.
Từ sự bất cập trong công tác tổ chức định giá, việc áp dụng các phương pháp
thẩm định còn chưa được linh hoạt, việc khiếu nại yêu cầu tái thẩm định còn phổ
biến. Nhân thức được tính cấp thiết của vấn đề đối với Ngân hàng TMCP Công
thương Việt Nam, tuy nhiên, do nguồn lực còn nhiều hạn chế, chính vì vậy, tác giả
lựa chọn nghiên cứu và phân tích công tác định giá BĐS thế chấp tại thực tiễn đơn
vị công tác VietinBank – Chi nhánh Sầm Sơn, từ đó đưa ra một số giải pháp nhằm

hoàn thiện cho công tác định giá tài sản bảo đảm là BĐS là cấp thiết. Do đó, tác giả
2


lựa chọn đề tài: “Quản lý công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân
TMCP Công thương Việt Nam - Chi nhánh Sầm Sơn, tỉnh Thanh Hóa”làm luận
văn thạc sĩ của mình.
Câu hỏi nghiên cứu đặt ra:
 Thực trạng quản lý công tác định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng Thương
mại cổ phần Công thương Việt Nam - Chi nhánh Sầm Sơn còn tồn tại những hạn
chế nào?
 Nguyên nhân hạn chế trong quản lý công tác định giá BĐS thế chấp tại
Ngân hàng Thương mại cổ phần Công thương Việt Nam - Chi nhánh Sầm Sơn xuất
phát từ nội bộ Chi nhánh?
 Giải pháp hoàn thiện quản lý công tác định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng
Thương mại cổ phần Công thương Việt Nam - Chi nhánh Sầm Sơn.
2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
 Mục đích nghiên cứu: hoàn thiện công tác quản lý định giá BĐS thế chấp
trong hoạt động cho vay để bảo đảm an toàn cho khoản vay của Ngân hàng
VietinBank – Chi nhánh Sầm Sơn.
 Nhiệm vụ nghiên cứu:
+ Hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn về quản lý công tác định giá BĐS
thế chấp trong các NHTM, các tiêu chí đánh giá hiệu quả quản lý công tác định giá
BĐS thế chấp.
+ Phân tích, đánh giá thực trạng quản lý công tác định giá BĐS thế chấp tại
Ngân hàng VietinBank – Chi nhánh Sầm Sơn.
+ Đề xuất giải pháp hoàn thiện quản lý công tác định giá BĐS thế chấp trong
hoạt động cho vay tại Ngân hàng VietinBank – Chi nhánh Sầm Sơn.
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu:
 Đối tượng nghiên cứu: quản lý công tác định giá BĐS thế chấp tại Ngân

hàng VietinBank – Chi nhánh Sầm Sơn.
 Phạm vi nghiên cứu:
3


+ Phạm vi không gian: Ngân hàng VietinBank – Chi nhánh Sầm Sơn.
+ Phạm vi thời gian: phân tích thực trạng quản lý công tác định giá BĐS thế
chấp tại Ngân hàng VietinBank – Chi nhánh Sầm Sơn trong giai đoạn 2014 – 2016
và đề xuất kiến nghị đến năm 2025.
4. Đóng góp của đề tài
 Về mặt lý luận: Xây dựng hệ thống chỉ tiêu đánh giá quản lý công tác định
giá Bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của các Ngân hàng thương mại.
 Về mặt thực tiễn: Đánh giá thực trạng quản lý công tác định giá Bất động
sản thế chấp trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng VietinBank – Chi nhánh Sầm
Sơn góp phần nâng cao hiệu quả kinh doanh của Ngân hàng VietinBank – Chi
nhánh Sầm Sơn và là tài liệu tham khảo đối với Ban lãnh đạo Chi nhánh trong
hoạch định chiến lược phát triển hoạt động kinh doanh của Chi nhánh.
5. Kết cấu của đề tài
Ngoài mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, danh mục bảng, hình vẽ,
nội dung luận văn bao gồm 4 chương:
Chương 1. Tổng quan nghiên cứu, cơ sở lý luận và thực tiễn về quản lý công
tác định giá Bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay tại ngân hàng thương
mại.
Chương 2. Phương pháp nghiên cứu.
Chương 3. Thực trạng quản lý công tác định giá Bất động sản thế chấp trong
hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Sầm
Sơn giai đoạn 2014 – 2016.
Chương 4. Giải pháp hoàn thiện quản lý công tác định giá Bất động sản thế
chấp trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi
nhánh Sầm Sơn đến năm 2025.

4


CHƢƠNG 1
TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU, CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ
QUẢN LÝ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TRONG
HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI
1.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài
Đã có một số công trình nghiên cứu về quản lý công tác định giá BĐS thế
chấp có thể kể đến như:
Với việc nghiên cứu các giao dịch của thị trường BĐS trong khoảng thời gian
từ 1994-2000, Aluko và Bioye Tajudeen trong nghiên cứu của mình về ảnh hưởng
của giá BĐS thế chấp đến hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng ở Nigeria đã
đưa ra kết luận rằng giá trị BĐS trên thị trường là một cơ sở căn bản cho việc ước
lượng giá trị BĐS thế chấp. Các tác giả đã áp dụng mô hình hồi quy đa biến để ước
lượng giá trị thị trường của BĐS. Giá trị này sẽ thiết lập nên mức giới hạn tối đa mà
các tổ chức tín dụng không được vượt quá nhằm tránh rủi ro cho hoạt động cho vay.
Tuy nhiên trong nghiên cứu này các tác giả cũng chỉ ra rằng, mức giá này là một chỉ
số giá cho chúng ta thấy được mức độ rủi ro trước khi khoản vay được thực hiện
nhưng nó không có gì đảm bảo rằng mức giá đó sẽ được duy trì trong tương lai. Các
tác giả cũng đưa ra kết luận rằng mức giá cho vay thế chấp phụ thuộc rất nhiều vào
sự phát triển của thị trường BĐS tại thời điểm định giá và quan điểm về giá trị của
định giá viên. Bởi vậy giá trị định giá chỉ mang tính chất thời điểm. Những biến
động ngoài thời điểm định giá đều ảnh hưởng đến giá trị định giá BĐS.
Đề tài “ước lượng giá trị đất đai” của Ted Gwartney và Arden Delaware
(2013) là một ví dụ. Trong đó các tác giả đã nghiên cứu và đưa ra một số nguyên
tắc, cũng như phương pháp xác định giá trị của đất đai.
Nghiên cứu của Catherine Nind (Australia -2012) về “Hệ thống quản lý môi
trường và đánh giá trị đất đai” của Australia, trong đó chủ yếu đề cập đến việc đánh

giá các giá trị của đất đai có tính đến các yếu tố môi trường. Catheirine tập trung
vào nghiên cứu các phương pháp nhằm xác định giá trị nguồn tài nguyên đất đai, để
xác định và phân bổ nguồn tài nguyên đất đai hợp lý, trên cơ sở đảm bảo yếu tố môi
5


trường.
Kwong Chaw, Wailai (2012) đã nghiên cứu các phương pháp định giá bất
động sản để làm tài sản thế chấp vay vốn trong các ngân hàng và tổ chức tín dụng
của Trung Quốc. Đề tài này chủ yếu đi sâu vào nghiên cứu các phương pháp áp
dụng trong định giá thế chấp, trong đó Kwong và Wai đã đi sâu vào nghiên cứu 2
phương pháp cơ bản đó là phương pháp chi phí và thu nhập để nhằm xác định giá trị
của BĐS thế chấp. Theo ông giá trị của BĐS được tính bằng thu nhập (lợi ích thu
được từ việc sử dụng bất động sản) và các chi phí cấu thành nên nó. Đề tài này mới
chỉ dừng lại ở phương pháp định giá, chứ chưa đi sâu vào nghiên cứu quy trình
cũng như công tác tổ chức định giá Bất động sản thế chấp. Nhìn chung các nghiên
cứu này được thực hiện trong điều kiện thông tin khá đầy đủ và được áp dụng trong
điều kiện hệ thống pháp luật khá chặt chẽ và hoàn thiện.
Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ: “Thẩm định giá BĐS ở Việt Nam. Thực
trạng và giải pháp” của TS Lưu Văn Nghiêm đã khái quát hóa được những nét cơ
bản trong công tác định giá nói chung và định giá BĐS nói riêng ở Việt Nam. Tuy
nhiên đề tài này chỉ mới dừng lại ở việc nghiên cứu ở các Tổng công ty theo mô
hình 90 -91 trong quá trình định giá tài sản để xác định giá trị doanh nghiệp sau cổ
phần hóa. Bởi vậy bên cạnh việc định giá các BĐS của doanh nghiệp cổ phần hoá,
các doanh nghiệp còn cần phải xác định giá trị các tài sản khác để hình thành nên tài
sản vốn của doanh nghiệp. Hơn nữa việc định giá doanh nghiệp cổ phần hoá có
nhiều đặc trưng khác biệt so với việc định giá. Bên cạnh các tài sản hữu hình còn
nhiều tài sản vô hình khác như thương hiệu và lợi thế thương mại. Bởi vậy giá trị
BĐS định giá có nhiều khác biệt so với giá trị thực tế trên thị trường.
Luận văn tiến sĩ của Phạm thị Ngọc Mỹ “Các giải pháp thúc đẩy sự phát triển

định giá ở Việt Nam trong những năm tới” đề cập một cách chung chung đến ngành
định giá tài sản, những yêu cầu và thách thức đặt ra đối với ngành định giá của Việt
Nam.
Có một số các đề tài nghiên cứu về định giá BĐS thế chấp ở các ngân hàng
thương mại như đề tài “Định giá và quản lý BĐS thế chấp tại ngân hàng Phát triển
6


Việt Nam” của ThS Nguyễn Đình Nam. Đề tài: “Định giá BĐS thế chấp tại Ngân
hàng thương mại OceanBank” của Ths Nguyễn Thị Dinh.
Tuy nhiên, hoàn thiện quản lý công tác định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng
VietinBank – Chi nhánh Sầm Sơn chưa được bất cứ công trình nghiên cứu nào đề
cập. Chính vì vậy, việc nghiên cứu đề tài là hết sức cần thiết.
1.2. Cơ sở lý luận về quản lý công tác định giá bất động sản thế chấp trong
hoạt động cho vay tại ngân hàng thƣơng mại
1.2.1. Khái niệm, vai trò, các hình thức và điều kiện của bất động sản thế chấp
trong hoạt động cho vay tại ngân hàng thương mại
1.2.1.1. Khái niệm bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay tại ngân hàng
thương mại
Điều 342 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Thế chấp tài sản là việc một
bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối
với bên kia và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp”. Tài sản thế
chấp thường là những tài sản có giá trị lớn như bất động sản, giấy tờ có giá, trang
sức, đá quý, ô tô, tàu thủy, dây chuyền sản xuất…(Bộ tài chính, Cục Quản lý giá,
2007, trang 12)
Cho vay thế chấp BĐS là việc bên vay vốn (gọi là bên thế chấp) dùng tài sản
là BĐS thuộc sở hữu hay quản lý hợp pháp của mình để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ
(gồm nợ gốc, lãi vay và phạt lãi quá hạn) đối với bên cho vay (bên nhận thế chấp).
Từ khái niệm cho vay thế chấp BĐS, ta có thể suy ra “BĐS thế chấp là đất
đai, nhà cửa, công trình trên đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…thuộc sở

hữu hợp pháp của cá nhân hay tổ chức, được đem ra để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ
đối với ngân hàng. Ngân hàng sẽ dựa vào BĐS thế chấp đó để đưa ra mức cho vay
phù hợp.”
Hiện nay ở Việt Nam, hình thức cho vay bằng BĐS thế chấp được áp dụng
rộng rãi trên toàn hệ thống ngân hàng, đó là cơ sở để ngân hàng cho các cá nhân, hộ
gia đình và doanh nghiệp vay vốn.
BĐS rất phong phú về chủng loại, kích cỡ, công dụng... Do vậy tài sản thế chấp
7


là BĐS cũng rất đa dạng và phong phú. Có rất nhiều tiêu chí để đánh giá và phân
loại BĐS thế chấp. Dựa trên những tiêu chí như về chủng loại, tính năng, loại hình
sở hữu…mà ta có thể nêu ra một số loại BĐS thế chấp tiêu biểu như:
-

Nhà ở, công trình gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công

trình xây dựng đó và các tài sản khác gắn liền với đất.
-

Quyền sử dụng đất mà pháp luật quy định được thế chấp.

-

Trường hợp thế chấp toàn bộ BĐS có tài sản kèm theo thì cũng thuộc tài sản

thế chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần BĐS có tài sản kèm theo thì chỉ
thuộc tài sản thế chấp nếu các bên có thỏa thuận.
-

Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản cũng thuộc tài sản thế chấp

nếu các bên có sự thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định và trong trường hợp tài sản
thế chấp được bảo hiểm thì khoản tiền thế chấp cũng thuộc tài sản thế chấp.
1.2.1.2. Vai trò bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay tại ngân hàng
thương mại
a. Đối với chủ sở hữu bất động sản thế chấp
Thế chấp BĐS là hình thức dùng BĐS làm tài sản đảm bảo để vay vốn tại các
tổ chức tín dụng. Đó là hình thức huy động vốn nhanh chóng và hiệu quả đối với
các cá nhân và tổ chức. Điều này rất thuận lợi vì chủ sở hữu vẫn sử dụng bất động
sản của mình trong thời gian vay vốn đảm bảo đồng thời lại có thêm lượng vốn để
phục vụ mục đích của mình. Nhưng hiện nay, lượng vốn mà các cá nhân và tổ chức
vay được thấp hơn so với giá trị thực của BĐS mà họ dùng thế chấp, đa số các ngân
hàng đều chỉ cho vay theo nguyên tắc 7/7, tức là 70% của 70% giá trị động sản.
Điều đó có nghĩa người đi vay chỉ được vay trên dưới 50% giá trị. Điều này rất thiệt
thòi cho người sử dụng tài sản thế chấp là BĐS.
b. Đối với các tổ chức tín dụng
Đối với mỗi ngân hàng thì hoạt động tín dụng là hoạt động chủ yếu và quan
trọng nhất. Khi cho vay, ngân hàng luôn kỳ vọng sẽ lựa chọn được khách hàng thực
hiện các dự án của họ tốt để có thể hoàn trả cả gốc và lãi. Tránh rủi ro trong kinh
doanh thì các tổ chức tín dụng đưa ra những tiêu chuẩn lựa chọn khách hàng để cho
8


vay. Ví dụ: đánh giá mức độ tín nhiệm của khác hàng, khả năng tài chính của khách
hàng, xác định các tài sản hữu hình khác của khách hàng. Để đảm bảo an toàn thì
các tổ chức tín dụng yêu cầu thế chấp các tài sản có giá trị để đảm bảo các khoản
vay. Các tài sản có giá trị lớn và tính thanh khoản cao thì việc cấp tín dụng của các
ngân hàng càng đảm bảo. Vì vậy thế chấp BĐS là nguồn huy động vốn hiệu quả và
nhanh chóng đối với các cá nhân và tổ chức khi cần vốn. (Nguyễn Duy Thiện, 2011,

trang 8)
- Đối với các tổ chức kinh doanh tài chính thì việc luân chuyển tiền tệ là hoạt
động chủ yếu. Vì vậy việc nhận thế chấp BĐS và các tài sản đảm bảo khác là một
trong những hoạt động giúp cho các tổ chức tín dụng đó hoạt động bình thường.
- Nhận BĐS thế chấp có thể làm tăng lợi nhuận cho ngân hàng (thông qua lãi
vay) và tăng lượng vốn dự trữ bằng tài sản của ngân hàng (bất động sản ).
- Nhận BĐS thế chấp nói riêng và các tài sản bảo đảm nói chung đều nâng
cao trách nhiệm thực hiện cam kết trả nợ của bên vay, phòng tránh được những rủi
ro có thể xảy ra.
c. Đối với nền kinh tế
Sự bình ổn và phát triển của thị trường tài chính ảnh hưởng đến sự phát triển
của nền kinh tế. Vì nhiều cá nhân và tổ chức cần vốn để kinh doanh mà không có
các hoạt động tín dụng thì sẽ làm gián đoạn đến hoạt động sản xuất của họ. Vì vậy,
hoạt động đảm bảo bất động sản có vai trò to lớn, nó quyết định việc cho vay vốn
của ngân hàng và các tổ chức tín dụng và từ đó thúc đẩy nền kinh tế phát triển.
1.2.1.3. Các hình thức thế chấp bất động sản trong hoạt động cho vay tại ngân
hàng thương mại
a. Thế chấp pháp lý và thế chấp công bằng
Thế chấp pháp lý là hình thức thế chấp mà trong đó người đi vay (người thế
chấp) thỏa thuận chuyển quyền sở hữu và quyền sử dụng cho ngân hàng khi không
thực hiện được nghĩa vụ trả nợ. Theo hình thức này, người đi vay không thanh toán
được nợ, ngân hàng được quyền bán BĐS hoặc cho thuê với tư cách là người chủ sở
hữu mà không cần thực hiện các thủ tục tố tụng để nhờ sự can thiệp của tòa án.
9


Thế chấp công bằng (thế chấp thông thường) là hình thức thế chấp mà trong
đó ngân hàng chỉ nắm giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc sở hữu tài sản
để đảm bảo cho món vay. Khi người đi vay không thực hiện được nghĩa vụ theo
hợp đồng, việc xử lý BĐS phải dựa trên cơ sở thỏa thuận giữa người đi vay và

người cho vay hoặc phải nhờ đến sự can thiệp của tòa án nếu có tranh chấp. (Đoàn
Văn Trường, 2000, trang 15)
b. Thế chấp thứ nhất và thế chấp thứ hai
Thế chấp thứ nhất là thế chấp tài sản đảm bảo cho món nợ thứ nhất. Điều này
nghĩa là người đi vay sử dụng nhiều tài sản để đảm bảo cho nhiều khoản vay và thế
chấp cho khoản vay đầu tiên đang tồn tại là thế chấp thứ nhất. Thế chấp thứ nhất có
hai trường hợp: thế chấp cho một bên vay và thế chấp cho nhiều bên vay dưới hình
thức hợp đồng vốn (đồng tài trợ). Trong trường hợp thế chấp cho khoản vay hợp
vốn, việc quản lý BĐS và giấy tờ của tài sản bảo đảm do một ngân hàng đại diện.
Thế chấp thứ hai là hình thức thế chấp trong đó người đi vay sử dụng phần giá
trị chênh lệch giữa giá trị tài sản thế chấp và khoản nợ thứ nhất được bảo đảm bằng
tài sản đó để bảo đảm cho khoản nợ thứ hai. (Đoàn Văn Trường, 2000, trang 17)
c. Thế chấp trực tiếp và thế chấp gián tiếp
Thế chấp trực tiếp là hình thức thế chấp mà tài sản thế chấp do chính vốn vay
tạo nên. Ví dụ như ngân hàng cho vay mua căn hộ và khách hàng sử dụng chính căn
hộ đó để thế chấp ngân hàng.
Thế chấp gián tiếp là hình thức thế chấp mà trong đó tài sản thế chấp và tài sản
dùng vốn vay để mua là hai tài sản khác nhau. Ví dụ, người đi vay thế chấp nhà ở
để vay vốn ngân hàng, sau đó dùng số tiền vay được để đầu tư mua một tài sản khác
như máy móc thiết bị…(Đoàn Văn Trường, 2000, trang 19)
d. Thế chấp toàn bộ hoặc một phần bất động sản
Trong trường hợp thế chấp toàn bộ BĐS có tài sản kèm theo thì cũng thuộc tài
sản thế chấp.
Trong trường hợp thế chấp một phần BĐS có tài sản kèm theo chỉ thuộc tài
sản thế chấp nếu có thỏa thuận.

10


1.2.1.4. Điều kiện bất động sản dùng để thế chấp trong hoạt động cho vay tại ngân

hàng thương mại
BĐS dùng để thế chấp phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:
- Thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng của khách hàng vay hoặc bên
bảo lãnh: Để chứng minh được điều kiện này, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh
phải xuất trình Giấy chứng nhận sở hữu, quyền quản lý tài sản. Trường hợp thế
chấp quyền sử dụng đất, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải có giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất và được thế chấp theo quy định của pháp luật về đất đai.
Đối với tài sản mà Nhà nước giao cho doanh nghiệp Nhà nước quản lý, sử dụng,
doanh nghiệp phải chứng minh được quyền được thế chấp hoặc bảo lãnh bất động
sản đó thuộc loại tài sản được phép giao dịch. (Nguyễn Duy Thiện, 2011, trang 9)
- Tài sản được phép giao dịch: Được hiểu là các loại tài sản mà pháp luật cho
phép hoạt động không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm
cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác.
- Không có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm: Để thỏa mãn
điều kiện này, ngân hàng yêu cầu khách hàng vay, bên bảo lãnh cam kết bằng văn
bản về việc tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản
lý tài sản đó và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về cam kết của mình.
1.2.2. Quản lý công tác định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay
tại ngân hàng thương mại
1.2.2.1. Khái niệm và sự cần thiết quản lý công tác định giá bất động sản thế chấp
trong hoạt động cho vay tại ngân hàng thương mại
a. Khái niệm quản lý công tác định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho
vay tại ngân hàng thương mại
Có thể hiểu đơn giản về định giá là xác định giá trị của tài sản trên thị trường.
Tuy nhiên trong nhiều trường hợp khi không có thị trường mà định giá, nhà định giá
phải dựa vào cơ sở phi thị trường. Định giá BĐS thế chấp là một dạng đặc biệt của
xác định giá, công việc định giá do các chuyên môn được đào tạo, có kiến thức kinh
nghiệm và có tính trung thực trong nghề nghiệp thực hiện. Để phản ánh được nét
11

đặc trưng này, nhiều học giả cho rằng khái niệm định giá cần xác định một cách rõ
ràng, như một thuật ngữ mang tính chuyên ngành:
Theo giáo sư W.Seabrooke – Viện đại học Portmouth vương quốc Anh: “Định
giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ
cho một mục đích đã được xác định rõ”.
Theo Fred Peter Marrone – giám đốc Marketing của AVO ( Hiệp hội định giá
Austraylia): “Định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm,
có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của định giá. Do vậy định giá là
áp dụng các dữ kiện thị trường so sánh mà bạn thu thập được và phân tích, sau đó
so sánh với các tài sản được định giá để xác định giá trị của chúng”. (Phạm Văn
Bình, 2007, trang 8)
Theo GS. Lim Lan Yuan – khoa xây dựng và bất động sản - đại học quốc gia
Singapore đưa ra: “Định giá là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích
cụ thể của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các
đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị
trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn” (Phan Nguyễn Linh Đa, 2013, trang 16)
Từ đó, ta có thể đưa ra khái niệm về định giá BĐS thế chấp như sau:
Định giá bất động sản thế chấp là sự ước tính giá trị của một BĐS cụ thể theo
mục đích dùng làm tài sản thế chấp cho khoản tiền vay tại thời điểm định giá, có
tính đến tất cả các đặc điểm của BĐS đó (như quyền về BĐS, tính pháp lý, khả năng
sinh lời, tính thanh khoản...) cũng như xem xét tất cả các nhân tố kinh tế tiềm ẩn
của thị trường BĐS như rủi ro, lạm phát, mức lợi nhuận.
Trong đó, giá trị BĐS thế chấp được đo lường bằng công thức:
Giá trị BĐS thế chấp = Giá trị thị trường của BĐS * tỷ lệ thu hồi BĐS
Tỷ lệ thu hồi của BĐS phụ thuộc vào tỷ lệ giảm giá của BĐS, có tính đến cả
việc giảm giá do hao mòn, lỗi thời, giảm giá do yếu tố của thị trường, và các chi phí
thu hồi phát mại BĐS trong trường hợp khách hàng không có khả năng trả được nợ.
Tóm lại, quản lý công tác định giá BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay của
NHTM là một khái niệm phản ánh hoạt động tổ chức điều khiển và đưa ra quyết

12


định của cán bộ quản lý đối với quá trình định giá, áp dụng các phương pháp định
giá phù hợp với từng trường hợp cụ thể, sao cho hiệu quả định giá được đảm bảo tốt
nhất.
b. Sự cần thiết quản lý công tác định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho
vay tại ngân hàng thương mại
Định giá BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay tại NHTM là một dịch vụ
chuyên nghiệp cần thiết với sự vận hành của nền kinh tế thị trường và nó rất phát
triển ở các nước có nền kinh tế thị trường phát triển. Đây là một ngành nghề đòi hỏi
các nhà chuyên môn thực hiện phải được đào tạo chuyên sâu, có kiến thức rộng, có
kinh nghiệm và có đạo đức nghề nghiệp.
Thẩm định giá hiện nay còn có nhiều quan điểm khác nhau, nhưng theo khoản
2 điều 4 pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH, Việt Nam ngày 08/08/2002:
“Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị
trường tại một thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hay thông lệ quốc tế”.
Như vậy có thể thấy định giá là một công việc ước tính về giá trị của tài sản dựa
trên cơ sở dữ liệu trực tiếp hoặc gián tiếp có liên quan đến thị trường.
Theo Uỷ ban tiêu chuẩn định giá quốc tế (IVSC) thì khi định giá một BĐS thì
đó chính là việc định giá giá trị các quyền của con người đối với BĐS.
Ở nhiều nước thì một cá nhân có các quyền đối với BĐS như quyền sở hữu,
quyền thuê, sử dụng. Nhưng ở Việt Nam khi trong Hiến pháp có quy định là: Đất là
thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện, nhân dân quản lý; do đó đất ở nước ta
không thuộc sở hữu của bất kì cá nhân nào. Nên khi nhắc đến giá trị quyền đối với
đất chỉ là giá trị quyền sử dụng đất và giá trị quyền thuê theo hợp đồng. Còn đối với
BĐS là công trình xây dựng trên đất (không phải là đất đai) thì cá nhân Việt Nam
được có các quyền sau: Quyền sở hữu, Quyền thuê theo hợp đồng.
Quyền sở hữu nghĩa là có đầy đủ các quyền sau: quyền sử dụng, quyền chiếm
hữu, quyền định đoạt.

Không phải ngẫu nhiên mà trong bất kỳ quy trình cấp phát tín dụng của ngân
hàng hiện đại đều nhấn mạnh tầm quan trọng của công tác định giá tài sản bảo đảm.
Việc làm này là một trong những biện pháp kiểm soát rủi ro tín dụng, bảo đảm tính
13