DỰ ÁN ĐẤT Ở, NHÀ Ở CÁN BỘ CÔNG CHỨC TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TẠI QUẬN 9 TP.HCM. THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

“DỰ ÁN ĐẤT Ở, NHÀ Ở CÁN BỘ CÔNG CHỨC
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TẠI QUẬN 9
TP.HCM. THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP.”

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

:
:
:
:
:

TẦN XUÂN TÙNG
05135086
DH05TB
2005 – 2009
Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

-TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2009-

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN

TẦN XUÂN TÙNG

“DỰ ÁN ĐẤT Ở, NHÀ Ở CÁN BỘ CÔNG CHỨC TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG
LÂM TẠI QUẬN 9 TP.HCM. THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP.”

Giáo viên hướng dẫn: Thầy Phan Văn Tự
(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh)
Ký tên, ngày…..tháng…..năm 2009

- Tháng 7 năm 2009 -


Con xin gởi lịng biết ơn và kính trọng đến cha, mẹ, hai
đấng sinh thành đã khổ công nuôi nấng, dạy dỗ, giúp đỡ cho
con có được cuộc sống như ngày hôm nay.
Em xin chân thành cám ơn Ban Giám Hiệu, quý thầy
cô trường Đại học Nông Lâm đã tạo điều kiện học tập thuận
lợi cho em trong suốt 4 năm học tập tại trường.
Em xin gởi lời tri ân sâu sắc đến các thầy cô khoa
Quản lý đất đai và bất động sản trường Đại học Nông Lâm đã
hết lịng dạy dỗ, bảo ban để em có được hành trang kiến thức
vững bước vào đời.
Em thật lòng cám ơn Thầy Phan Văn Tự, Cơ Trần
Thị Việt Hồ đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ em hồn thành
luận văn tốt nghiệp này. Xin gởi lời cảm ơn đến các anh chị

tại Trung tâm nghiên cứu cơng nghệ địa chính đã tận tình giúp
đỡ em trong quá trình thực tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin cám ơn các bạn lớp DH05TB đã cùng trao dồi
kiến thức, gắn bó với tơi trong suốt thời gian vừa qua.
Mặc dù đã rất cố gắng, song chắc chắn luận văn cịn
nhiều thiếu sót. Em rất mong nhận được sự chỉ bảo thêm của
quý thầy cô, các anh chị và các bạn.
Một lần nữa, xin chân thành cảm ơn.
Tp.Hồ Chí Minh, ngày 25 tháng 7 năm 2009
Sinh viên thực hiện,
Tần Xuân Tùng


TÓM TẮT
♣
Sinh viên thực hiện: Tần Xuân Tùng, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường
Đai học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Dự án đất ở, nhà ở Cán bộ công chức trường đại học Nông Lâm tại quận
9 Tp.HCM. Thực trạng và giải pháp”.
Giáo viên hướng dẫn: KS. Phan Văn Tự, Trung tâm Nghiên cứu và Ứng dụng Cơng
nghệ địa chính_Trường Đại học Nơng Lâm Tp.Hồ Chí Minh.
Vấn đề đất ở, nhà ở cho cán bộ công chức tại các trường đại học là một nhu cầu
rất bức xúc vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống, sinh hoạt, công tác của giảng viên,
công nhân viên đang làm việc tại trường. Chính vì lý do đó, Đồn trường Đại học
Nơng Lâm đã lập ra Dự án nhà ở, đất ở cho cán bộ công chức tại quận 9 từ lâu để đáp
ứng nhu cầu trên. Tuy nhiên vì mơi trường pháp lý có nhiều thay đổi nên chúng ta cần
phải nghiên cứu thực trạng để tìm ra một giải pháp phù hợp định hướng cho lộ trình
hồn thành dự án.
Mục tiêu chủ yếu của đề tài là tìm hiểu thực trạng nhà ở, đất ở cho cán bộ công
chức của Trường tại quận 9, những điều kiện tự nhiên-xã hội trên địa bàn và những

vấn đề pháp lý liên quan để lựa chọn đúng phương thức đầu tư và chủ đầu tư phù hợp
giúp dự án rút ngắn thời gian và ít hao tổn chi phí.
Đề tài đã sử dụng phương pháp nghiên cứu lý thuyết, phương pháp tổng hợpphân tích, phương pháp chuyên gia và phương pháp bản đồ để nghiên cứu những nội
dung chủ yếu sau đây:
-Đánh giá những điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội trên địa bàn quận và địa bàn nghiên
cứu.
-Hợp pháp hoá hồ sơ giao đất.
-Tổng hợp những số liệu, tài liệu về pháp luật, thực trạng tài chính và các bản thiết kế,
xây dựng của dự án.
-Chọn lọc nhà đầu tư, phương thức đầu tư và thành lập kế hoạch thực hiện dự án chi
tiết.
Trên cơ sở tổng hợp những nghiên cứu đề tài đã rút ra được những nhận xét
như sau:
-Quận 9 mà cụ thể là khu đất dự án trên đường Bưng Ơng Thồn, phường Phú Hữu hội
đủ những yếu tố thuận lợi để triển khai dự án.
-Để phù hợp với môi trường pháp lý mới, đề tài đã chọn ra được phương thức đầu tư
hợp lý là “Lựa chọn nhà đầu tư có tiềm năng, uy tín để cùng Trường hợp tác và có
phân bổ lại quỹ đất cho công ty.” Nhà đầu tư được chọn là cơng ty Đầu tư Sài Gịn với
phần diện tích Trường chuyển nhượng là 63%.Sau khi hồn thành dự án Trường được
nhận toàn bộ nhà liên kế, nhà biệt thự và một phần chung cư để giải quyết nhu cầu nhà
ở cho cán bộ công chức tham gia.
Đề tài tuy cịn nhiều thiếu sót, song những kết quả đạt được có thể giải quyết
một số vấn đề cịn tồn tại của dự án như thủ tục pháp lý, tài chính, thiết kế xây
dựng...để dự án hồn thành vào sớm đi vào sớm đi vào sử dụng.


MỤC LỤC
♣

Tiêu đề

Trang

ĐẶT VẤN ĐỀ
PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
I.1.1. Cơ sở khoa học
I.1.1.1. Khái niệm đất ở, nhà ở
I.1.1.2. Khái niệm dự án
I.1.1.3. Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản
I.1.2. Cơ sở pháp lý
I.1.3. Cơ sở thực tiễn
I.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu
I.2.1. Điều kiện tự nhiên
I.2.2. Thực trạng kinh tế-xã hội
PHẦN II: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
II.1. Nội dung nghiên cứu
II.2. Phương pháp nghiên cứu
PHẦN III: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
III.1. Giới thiệu tình hình triển khai nhà ở, đất ở trên địa bàn quận 9
III.2. Thực trạng dự án
III.2.1. Khái quát chung về dự án
III.2.1.1.Vị trí
III.2.1.2. Địa hình-địa chất
III.2.1.3. Các yếu tố khí hậu

1
3
3
3

3
4
6
14
15
18
18
19
21
21
21
22
22
24
24
24
24
25

III.2.1.4.Hiện trạng sử dụng đất đai
III.2.2.5.Hiện trạng các cơng trình kỹ thuật hạ tầng
III.2.2.6.Hiện trạng kiến trúc
III.2.2.7.Đặc điểm chung về khu đất
III.2.2.Quá trình thực thi dự án
III.3. Giải pháp
III.3.1. Lựa chọn phương thức đầu tư
III.3.2. Lựa chọn nhà đầu tư
III.3.3. Quản lý thực hiện và khai thác dự án
III.3.1.Những nguyên tắc và cơ chế quản lý dự án
III.3.2.Quản lý, vận hành khai thác dự án

KẾT LUẬN

26
27
27
28
29
41
41
42
47
47
49
51


DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
♣
CBCC
BĐS
TTBĐS
UBND
TN-MT
BQLDA
PCCC
Tp.HCM
TNHH
VNĐ

:

:
:
:
:
:
:
:
:
:

Cán bộ công chức
Bất động sản
Thị trường bất động sản
Uỷ ban nhân dân
Tài nguyên môi trường
Ban quản lý dự án
Phòng cháy chữa cháy
Thành phố Hồ Chí Minh
Trách nhiệm hữu hạn
Đồng Việt Nam

DANH SÁCH CÁC BẢNG
♣
Nội dung các bảng

Trang

Bảng 1.Chỉ tiêu các loại đất trong khu ở

4

Bảng 2. Các phường và diện tích các phường trên địa bàn quận 9

18

Bảng 3. Chi phí xây dựng hạ tầng của cơng ty Gia Hồ

33

Bảng 4. Khái tốn của cơng ty Gia Hồ

34

Bảng 5. Tiến độ triển khai dự án của công ty UNILAND

37

Bảng 6. Cơ cấu số lượng CBCC và diện tích đăng ký

43

Bảng 7. Các chỉ tiêu kinh tế, kỹ thuật của công ty Đầu tư Sài Gịn

44

Bảng 8. Cơ cấu sử dụng đất của cơng ty Đầu tư Sài Gịn

44

Bảng 9. Chi phí xây dựng hạ tầng của cơng ty Đầu tư Sài Gịn

44

Bảng 10. Khái tốn của cơng ty Đầu tư Sài Gịn

45

DANH SÁCH CÁC BIỂU
♣
Nội dung các biểu

Trang

Biểu đồ 1. Sự dịch chuyển đường cầu

13

Biểu đồ 2. Sự dịch chuyển đường cung

14


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH:Tần Xuân Tùng

ĐẶT VẤN ĐỀ
Trường Đại học Nông Lâm Tp.HCM là một trong những trường có quy mơ lớn
trong cả nước bao gồm 12 khoa, 14 trung tâm và 1 Viện nghiên cứu Công nghệ sinh
học. Với mục tiêu đào tạo cán bộ kỹ thuật có trình độ đại học và sau đại học, thực hiện

nghiên cứu khoa học và chuyển giao kĩ thuật công nghệ, Ban Giám Hiệu nhà trường
đã tổ chức một đội ngũ gần 1000 cán bộ công chức (CBCC) gồm khoảng 700 giảng
viên với 55% có trình độ trên đại học và hơn 250 công nhân viên dày dạn kinh nghiệm
tính đến ngày 1/1/2009. Vị trí của trường toạ lạc khá xa trung tâm thành phố nên hầu
hết CBCC đều tốn rất nhiều thời gian cho việc đi lại. Vấn đề bức thiết được đặt ra là
giải quyết bài toán đất ở và nhà ở với những tiện nghi tương đối đầy đủ, môi trường
sống sạch đẹp, khoảng cách gần trường để phục vụ cho CBCC của trường có một cuộc
sống thoải mái để yên tâm công tác.
Quận 9 là một quận mới thành lập và được định hướng là một trong những quận
được đầu tư phát triển theo phía đơng thành phố. Vị trí của quận giáp ranh với quận
Thủ Đức và có trục đường quốc lộ đi thẳng đến trường. Hơn nữa, đây là quận ven
thành phố cần đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng và chỉnh trang đơ thị góp phần tạo nên vẻ
đẹp thành phố nên quỹ đất còn khá nhiều của quận được dành cho các dự án đầu tư
xây dựng cơng trình. Chính vì thế, trong thời gian qua trên địa bàn quận 9 có rất nhiều
dự án đầu tư phát triển đặc biệt là dự án nhà ở với hơn 200 dự án cho 3,436,21 ha và
giá đất cũng tương đối rẻ so với các quận khác. Kết hợp với những điều kiện tự nhiên,
kinh tế-xã hội quận 9 đặc biệt phù hợp với các tiêu chí xây dựng khu nhà ở cho CBCC.
Dự án đất ở, nhà ở cho CBCC trường Đại học Nơng Lâm đã được Cơng đồn
trường lên kế hoạch từ năm 1994, khi trường còn nằm trong hệ thống thuộc Đại học
Quốc Gia nhưng vì nhiều lý do khách quan và chủ quan nên vẫn chưa triển khai được.
Xuất phát từ những vấn đề trên, được sự phân công của khoa Quản lý đất đai và Bất
Động Sản chúng em thực hiện đề tài tốt nghiệp: “Dự án đất ở, nhà ở Cán bộ công
chức trường đại học Nông Lâm tại quận 9 Tp.HCM. Thực trạng và giải pháp”.

Trang 1


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH:Tần Xuân Tùng

 Mục tiêu nghiên cứu
-Tìm hiểu thực trạng về vấn đề đất ở, nhà ở cho cán bộ công chức tại trường và các
điều kiện đáp ứng dự án trên địa bàn quận 9 để có cái nhìn tổng thể trong hoạch định
dự án.
-Nghiên cứu tầm ảnh hưởng của các yếu tố chính sách pháp luật và những tác động từ
thị trường bất động sản để đưa ra những phương án và chi phí tối ưu khi triển khai dự
án.
-Xác định phương thức đầu tư, chủ đầu tư và lộ trình thực hiện thành công của dự án.
 Đối tượng nghiên cứu:
-Tập thể cán bộ công chức tham gia dự án gồm:
+Trường đại học Nông Lâm Tp.HCM: 215 người
+Trường đại học Quốc Gia Tp.HCM: 9 người
-Quỹ đất đai của dự án tại quận 9.
 Phạm vi nghiên cứu:
Địa điểm:đường Bưng Ông Thoàn, ấp Tân Điền A, phường Phú Hữu, quận 9,
Tp.HCM
-Phạm vi không gian: 18.0907 ha (chưa trừ lộ giới và thuỷ giới).
+Diện tích đã thoả thuận đền bù: 14.8831ha
+Diện tích không phải đền bù: 2,2020 ha
-Phạm vi thời gian: từ tháng 3/2009 đến 7/2009.
 Yêu cầu:
-Thu thập tài liệu,số liệu có liên quan đến đề tài nghiên cứu một cách khoa học và
khách quan.
-Hiểu rõ và nắm vững các văn bản pháp luật có liên quan đến đề tài nghiên cứu.
-Từ các văn bản,số liệu và tài liệu nghiên cứu thu thập và rút ra những thuận lợi và hạn
chế, đồng thời đánh giá một cách xác thực và đưa ra những biện pháp trong việc xây
dựng và hoàn thiện dự án.
 Ý nghĩa đề tài:
Là một dự án xã hội đáp ứng nhu cầu cụ thể và bức thiết cho CBCC, giảng viên tham

gia dự án. Tuy chỉ phục vụ cho một nhóm đối tượng nhưng đề tài lại tạo được sức ảnh
hưởng mạnh mẽ trên phương diện giáo dục vì nó cải thiện đời sống sinh hoạt và làm
việc của giảng viên tức là tạo điều kiện thuận lợi nhất để CBCC và giảng viên thực
hiện tốt công việc của mình- đào tạo ra nhiều thế hệ sinh viên-đội ngũ lao động trẻ có
trình độ chun mơn. Chính nguồn nhân lực này là động lực thúc đẩy sự phát triển của
đất nước và dự án này cũng góp phần thực hiện tốt đường lối, chính sách của
Đảng:”Tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác thanh niên thời kì cơng
nghiệp hố, hiện đại hố đất nước.”-Nghị quyết Trung Ương 7 (khoá X).

Trang 2


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH:Tần Xuân Tùng

PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1.Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu:
I.1.1.Cơ sở khoa học:
I.1.1.1. Khái niệm đất ở, nhà ở:
 Đất ở tại đô thị:
Theo luật đất đai 2003 điều 84:”Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở,
xây dựng các cơng trình phục vụ đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư
đô thị, phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền xét duyệt.
Đất ở tại đơ thị phải được bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng
các cơng trình cơng cộng, cơng trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh
quan đô thị hiện đại.”
Nhà ở:từ khi con người xuất hiện trên trái đất thì có một nơi để trú ngụ là yếu tố
sống cịn khơng chỉ riêng cá nhân mà cả một cộng đồng. Theo dịng lịch sử, sự phát

triển của lồi người địi hỏi nơi cư trú phải dần nâng lên từng cấp độ cao hơn để phục
vụ cho nhu cầu của con người tốt hơn, từ đó hình thành khái niệm nhà ở. Vì vậy, khi
nói về nhà ở thường có hai cách hiểu sau:
-Theo nghĩa cụ thể:nhà ở là phần kiến trúc kỹ thuật có đủ các điều kiện tối thiểu để có
thể sử dụng làm chỗ ở, sinh hoạt cho một cá nhân hay gia đình trong một khoảng
khơng gian và thời gian xác định. Khác với đất ở, nhà ở là cơ sở vật chất cơ bản, là
phương tiện tạo nên chỗ cư trú cho con người và gắn liền với sự sở hữu của mỗi cá
nhân.
-Theo nghĩa tổng quát:nhà ở không chỉ mang giá trị đơn thuần là để ở, sử dụng. Giá trị
của nhà ở càng tăng khi con người càng phát hiện ra nhiều yếu tố quan trọng xung
quanh kiến trúc kỹ thuật, kết cấu hạ tầng của ngơi nhà. Nhà ở ngày nay cịn là nơi kinh
doanh, làm việc, nghỉ ngơi thư giãn thậm chí là vui chơi giải trí vì thế các yếu tố khác
như mơi trường, vị trí, địa thế, khu vực và ngay cả hàng xóm xung quanh cũng tạo nên
một vị thế riêng biệt cho từng ngôi nhà.
 Cơ cấu các loại đất trong khu ở:
-Đất trong khu ở (đơn vị ở) thường được phân thành bốn loại chính:đất ở, đất xây
dựng các cơng trình cơng cộng, đất cây xanh và đất sân đường.
-Đất xây dựng nhà ở:bao gồm diện tích xây dựng từng ngơi nhà; diện tích sân vườn
quanh nhà và vườn của nhóm nhà; diện tích các lối đi trong nhóm nhà. Đất xây dựng
nhà ở đơ thị được giới hạn bởi hệ thống đường bộ, phân thành các lô đất có quy mơ
vừa đủ để đảm bảo cuộc sống an toàn, thoải mái và bền vững. Đất ở của khu nhà ở
chiếm tỉ lệ 38-60% đất đai tuỳ theo tầng cao xây dựng trong khu nhà ở.

Trang 3


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH:Tần Xuân Tùng

-Đất xây dựng các cơng trình cơng cộng:là những lơ đất dành riêng cho các cơng trình
dịch vụ cơng cộng về các mặt văn hoá, xã hội…chiếm tỉ lệ từ 21-35% đất đai, tỉ lệ này
phụ thuộc vào quy mô và số tầng cao xây dựng. Các cơng trình này phục vụ trực tiếp
sinh hoạt hằng ngày của dân cư trong khu nhà ở.
-Đất cây xanh:là hệ thống cây xanh, vườn hoa công viên nhằm phục vụ cho vấn đề vui
chơi giải trí cho trẻ em và người lớn. Khu cây xanh này thường được tổ chức gắn liền
với hệ thống trường học và câu lạc bộ. Đất cây xanh chiếm tỉ lệ từ 10-18% đất khu ở.
-Đất sân đường:là đất xây dựng các tuyến đường ô tô và đường bộ chủ yếu trong khu
nhà ở, kể cả đất cho bãi đậu xe, chiếm tỉ lệ khoảng 6-9%.
Bảng 1.Chỉ tiêu các loại đất trong khu ở
Diện tích đất(m2/người)

Loại đơ
thị

Xây dựng Sân đường
nhà ở

Cơng trình Cây xanh
cơng cộng

Cộng

I-II

19-21

2-2,5

1,5-2

3-4

25-28

III-IV

28-35

2,5-3

1,5-2

3-4

35-45

V

37-47

3

1,5

3-4

45-55

I.1.1.2. Khái niệm dự án:

Dự án là một tập hợp riêng biệt (cụ thể, xác định) những hoạt động có hệ thống
được thực hiện trong một thời gian xác định, bằng những nguồn lực xác định, nhằm
đạt được một mục tiêu phát triển nhất định.
Mỗi dự án đều phải có mục tiêu xác định và phục vụ cho mục đích phát triển,
sinh lợi. Các hoạt động trong khuôn khổ dự án phải là hoạt động có hệ thống, có kế
hoạch, khơng thể tuỳ tiện.
Thời gian và nguồn nhân lực dành cho mỗi dự án là hữu hạn, không được vượt
qua một giới hạn nhất định, nếu trái lại có thể đạt được những mục tiêu trung gian nào
đó nhưng khơng đạt được mục đích cuối cùng là sự phát triển, sinh lợi. Vì vậy khơng
thể có những dự án “thực hiện với bất cứ giá nào”.
a.Đặc trưng của dự án:
Dự án có mục đích, kết quả rõ ràng:tất cả các dự án thành công đều phải có kết
quả được xác định rõ ràng như một toà nhà chung cư, một hệ thống mạng cơ quan,
một hệ thống mạng cáp truyền hình…Mỗi dự án bao gồm tập hợp các nhiệm vụ cần
thực hiện, mỗi nhiệm vụ cụ thể này khi thực hiện sẽ thu được kết quả độc lập và tập
hợp các kết quả đó tạo thành kết quả chung của dự án. Các kết quả này có thể theo dõi,
đánh giá bằng hệ thống các tiêu chí rõ ràng. Nói cách khác, dự án bao gồm nhiều hợp

Trang 4


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH:Tần Xuân Tùng

phần khác nhau được quản lý, thực hiện trên cơ sở đảm bảo thống nhất các tiêu chí về
thời gian, nguồn lực (chi phí) và chất lượng.
Thời gian tồn tại của dự án có tính chất hữu hạn:dự án là một sự sáng tạo, giống
như các thực thể sống, dự án cũng trải qua các giai đoạn:hình thành, phát triển và kết
thúc hoàn thành. Sau khi dự án kết thúc hoàn thành, kết quả dự án được chuyển giao,

đưa vào khai thác sử dụng, tổ chức dự án giải tán.
Sản phẩm, kết quả của dự án mang tính độc đáo, mới lạ:khác với các q trình
sản xuất liên tục, có tính dây chuyền, kết quả của dự án có tính mới, thể hiện sức sáng
tạo của con người. Do đó, sản phẩm và dịch vụ thu được từ dự án là duy nhất, hầu như
khác biệt so với các sản phẩm cùng loại. Tuy nhiên trong nhiều dự án, tính duy nhất
thường khó nhận ra. Vì vậy, mỗi dự án cần phải tạo ra những giá trị mới chẳng hạn
như thiết kế khác nhau, môi trường triển khai khác nhau, đối tượng sử dụng khác
nhau…
Dự án liên quan đến nhiều bên:dự án nào cũng có sự tham gia hữu quan của
nhiều bên như nhà tài trợ (chủ đầu tư), khách hàng (đơn vị thụ hưởng), các nhà tư vấn,
nhà thầu (đơn vị thi công, xây dựng) và trong nhiều trường hợp có cả sự tham gia của
cơ quan quản lý nhà nước đối với các dự án sử dụng vốn có nguồn từ ngân sách nhà
nước. Tuỳ theo tính chất của dự án và yêu cầu của nhà tài trợ mà sự tham gia của các
thành phần trên có sự khác nhau. Để thực hiện thành công mục tiêu của dự án, các nhà
quản lý dự án cần duy trì thường xuyên mối quan hệ với các bộ phận quản lý khác.
Dự án thường mang tính khơng chắc chắn: hầu hết các dự án địi hỏi quy mơ
tiền vốn, vật liệu và lao động rất lớn để thực hiện trong một khoảng thời gian giới hạn.
Đặc biệt đối với các dự án đầu tư xây dựng bất động sản nói chung và nhà ở nói riêng
thì thời gian đầu tư kéo dài nên rủi ro rất cao.
Môi trường phức tạp, tương tác và cạnh tranh cao:quan hệ giữa các dự án trong
một tổ chức là quan hệ chia sẽ cùng một nguồn lực khan hiếm như một đội ngũ kiến
trúc sư, lập trình, kiểm định chất lượng, đào tạo-chuyển giao. Đồng thời, dự án cạnh
tranh với nhau về cả thiết bị lẫn tiền vốn.
b.Quản lý dự án:
Phương pháp quản lý dự án được ứng dụng rộng rãi vào các lĩnh vực kinh tế,
quốc phịng và xã hội. Có hai lực lượng cơ bản thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ của
phương pháp quản lý dự án:
-Thứ nhất là nhu cầu ngày càng tăng về những hàng hóa và dịch vụ sản xuất phức tạp,
chất lượng cao trong khi khách hàng ngày càng ”khó tính”.
-Thứ hai là kiến thức của con người (hiểu biết về tự nhiên, kinh tế, xã hội, kỹ thuật…)

ngày càng tăng.
Quản lý dự án là quá trình lập kế hoạch, điều phối thời gian, nguồn lực và giám
sát quá trình phát triển của dự án nhằm đảm bảo cho dự án hoàn thành đúng thời gian,
Trang 5


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH:Tần Xuân Tùng

trong phạm vi ngân sách được duyệt và đạt được các yêu cầu đã định về kỹ thuật và
chất lượng sản phẩm, dịch vụ, bằng những phương pháp và điều kiện tốt nhất cho
phép.
Quản lý dự án bao gồm 3 giai đoạn chủ yếu:đó là việc lập kế hoạch, điều phối
thực hiện mà nội dung chủ yếu là quản lý tiến độ thời gian, chi phí và thực hiện giám
sát các công việc dự án nhằm đạt được những mục tiêu xác định.
Mục tiêu cơ bản của quản lý dự án nói chung là hồn thành các cơng việc dự án
theo đúng yêu cầu kỹ thuật và chất lượng trong phạm vi ngân sách được duyệt vào
theo đúng tiến độ thời gian cho phép.
Ba yếu tố: thời gian, nguồn lực (chi phí, nhân lực…) và chất lượng có mối quan
hệ chặt chẽ với nhau. Tầm quan trọng của từng mục tiêu có thể khác nhau giữa các dự
án, giữa các thời kì đối với từng dự án, nhưng tựu chung, đạt được tốt đối với mục tiêu
này thường phải “hi sinh” một trong hai mục tiêu kia.
Tác dụng của quản lý dự án:
Mặc dù phương pháp quản lý dự án đòi hỏi sự nỗ lực, tính tập thể và yêu cầu
hợp tác, nhưng tác dụng của nó rất lớn. Phương pháp quản lý dự án có những tác dụng
chủ yếu sau đây:
-Liên kết tất cả các hoạt động, các công việc của dự án.
-Tạo điều kiện thuận lợi cho việc liên hệ thường xuyên, gắn bó giữa nhóm quản lý dự
án với khách hàng và các nhà cung cấp đầu vào cho dự án.

-Tăng cường sự hợp tác giữa các thành viên và chỉ rõ trách nhiệm của các thành viên
tham gia dự án.
-Tạo điều kiện phát hiện sớm những khó khăn, vướng mắc nảy sinh và điều chỉnh kịp
thời trước những thay đổi hoặc điều kiện khơng dự đốn được. Tạo điều kiện cho việc
đàm phán trực tiếp giữa các bên liên quan để giải quyết những bất đồng.
-Tạo ra sản phẩm và dịch vụ có chất lượng cao hơn.
Tuy nhiên, phương pháp quản lý dự án cũng có mặt hạn chế của nó. Những
mâu thuẫn do cùng chia nhau một nguồn lực của đơn vị, quyền lực và trách nhiệm của
nhà quản lý dự án trong một số trường hợp không được thực hiện đầy đủ; vấn đề hậu
của dự án là những nhược điểm cần được khắc phục đối với phương pháp quản lý dự
án.
I.1.1.3. Bất động sản và thị trường bất động sản:
a.Khái niệm bất động sản:
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản”(BĐS) và “động sản” có nguồn gốc
từ Luật cổ La Mã, theo đó BĐS khơng chỉ là đất đai, của cải trong lịng đất mà cịn là
tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất đó. Khái
niệm BĐS rất rộng và đa dạng, khơng có bất kì một danh sách nào liệt kê những BĐS
cụ thể nên tuỳ theo quy định pháp luật của mỗi nước mà BĐS có những khái niệm
Trang 6


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH:Tần Xuân Tùng

khác nhau. Tuy nhiên tất cả các khái niệm đều có chung một điểm là:”bất động sản
bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời với đất đai và được
xác định bởi vị trí địa lý của đất”.
Trên cơ sở đó Điều 181 Bộ luật Dân sự nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt
Nam năm 1995 quy định:”Bất động sản là tài sản khơng di, dời được bao gồm:đất

đai; nhà ở; cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; kể cả các tài sản khác gắn
liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Như vậy dưới góc độ pháp lý, ngay cả các tài sản có thể di dời được (quạt trần,
máy lạnh,…)gắn liền với đất đai đều được coi là BĐS và đặt dưới sự quản lý của Nhà
Nước.
Cũng như tất cả các tài sản khác, BĐS cũng mang đầy đủ những thuộc tính của
một tài sản nhưng giá trị của nó thường rất lớn. Và đặc biệt giá trị trao đổi của BĐS có
thể lớn hơn gấp nhiều lần so với giá trị sử dụng do khả năng thoả mãn nhu cầu về
nhiều mặt của con người được nhờ vào những thuộc tính riêng biệt sau đây:
 Thuộc tính của bất động sản:
Thuộc tính là những tính chất vốn có bên trong của BĐS mà nhờ có những thuộc tính
này mà ta có thể phân biệt nó với những loại tài sản thơng thường khác, chính vì thế
BĐS được xem là một loại hàng hố đặc biệt.
 Thuộc tính tự nhiên:
Tính cố định:
Do BĐS ln gắn liền với đất đai mà đặc điểm của đất đai là không thể di dời
từ nơi này đến nơi khác và bị giới hạn bởi diện tích và khơng gian. Mỗi mảnh đất đều
được xác định với một vị trí cụ thể và đây chính là yếu tố quan trọng xác định giá trị
của một BĐS. Theo TS.Hoàng Hữu Phê:”Vị thế là hình thức đo sự mong muốn về mặt
xã hội gắn với đất đai (nhà ở) tại một vị trí xác định.”, định nghĩa này đã chỉ rõ khả
năng tiếp cận môi trường xung quanh cũng như tương tác với các mối quan hệ xã hội
bao gồm khoảng cách đến các trung tâm thương mại, các điểm dịch vụ cơng cộng, văn
hố, y tế, giáo dục…chính là lợi ích của một dịch vụ BĐS thoả mãn nhu cầu cho con
người hay gọi ngắn gọn là vị thế. Ngoài ra do đặc tính cố định, vị thế tạo nên giá trị
của BĐS còn chịu ảnh hưởng của các yếu tố vùng và khu vực như:yếu tố tự nhiên,
điều kiện kinh tế, cơ sở hạ tầng, môi trường sống…và cả những thuộc tính xã hội như
phong tục tập quán hay thị hiếu xã hội.
Tính dị biệt:
Trên thực tế hầu như khơng có hai BĐS nào giống hệt nhau về hình thể, kích
thước, kiến trúc, phong thuỷ, mơi trường… mà lại có cùng vị trí. Do vậy, giá trị BĐS

gắn liền với đặc điểm cụ thể của từng BĐS đó.
Tính bền vững:
Đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên đặc
biệt gắn liền với sự tồn tại và phát triển của mn lồi trên trái đất, đặc biệt là con
người. Nhờ có đặc tính bền vững và có khả năng tự cân bằng nên đất đai hầu như
khơng bị hao mịn vật lý theo thời gian (nước làm sạt lở thì nước sẽ tự bồi đắp). Khả
năng tuyệt vời này của đất đai nhắc nhở chúng ta phải suy nghĩ thật kỹ trước khi sử
Trang 7


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH:Tần Xuân Tùng

dụng nguồn tài nguyên quý giá này sao cho vừa có lợi về kinh tế vừa làm cho đất đai
ngày càng màu mỡ hơn, giàu có hơn.
 Thuộc tính xã hội:
Tính khan hiếm:
Vì là một loại tài nguyên quý nhưng lại có giới hạn nên theo đà phát triển của
dân số, đất đai ngày một thu hẹp lại dần. Dân số tăng ngồi nhu cầu cơ bản để ở, con
người cịn muốn mở rộng sản xuất kinh doanh, học tập, vui chơi giải trí…nên khả
năng đáp ứng nhu cầu của đất đai được dự báo trước là không đủ cho đến năm 2050.
Điều này làm cho giá đất tăng vụt vào những năm gần đây gây ảnh hưởng đến kinh tếxã hội và khó khăn cho việc quản lý.
Tính sỡ hữu chung:
Chính vì đặc tính khan hiếm và giá trị quan trọng của tài nguyên đặc biệt này
mà pháp luật Việt Nam quy định:” Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống
nhất quản lý” mà BĐS gắn liền với đất đai nên chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật
và quản lý chặt chẽ của Nhà nước.
Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau:
Giá trị của BĐS này có thể chịu tác động của BĐS khác là rất lớn khơng chỉ

hình thức bên ngồi như nội dung bên trong của từng BĐS. Khi Nhà nước quy hoạch
hoặc đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kĩ thuật và cơ sở hạ tầng xã hội ở khu vực nào sẽ
làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị của BĐS ở các khu vực lân cận.
Mang yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:
Như đã nói ở trên đặc tính cố định của BĐS hình thành sự chi phối của các yếu
tố vùng và khu vực. Đặc biệt không chỉ là các yếu tố tự nhiên mà là tập quán, thị hiếu,
tâm lý xã hội ảnh hưởng mạnh mẽ đến dân cư và môi trường sống của BĐS trong cùng
khu vực. Ngay cả các yếu tố về tơn giáo, tín ngưỡng hay thành phần sống trong vùng,
khu vực cũng tạo nên sự khác biệt về cấu trúc, mục đích sử dụng, giá trị…của các
dịch vụ BĐS đó.
 Đặc điểm của BĐS:
Hàng hố BĐS là một hàng hố đặc biệt, ngồi những đặc điểm chung của hàng hố
thơng thường thì hàng hố BĐS cịn có những đặc điểm riêng sau:
 Khả năng co dãn của cung bất động sản kém
Đối với hàng hố thơng thường, khi cầu tăng thì nhà sản xuất có thể đẩy mạnh
sản xuất và tăng lượng cung lên nhanh chóng. Nhưng khi cầu về BĐS tăng thì cung
BĐS khơng phản ứng kịp,do việc tăng cung BĐS đòi hỏi càn nhiều thời gian, chi phí,
thủ tục pháp lý…..
 Thời gian mua, bán giao dịch dài; chi phí mua, bán giao dịch cao.
BĐS là một tài sản quan trọng có giá trị cao đối với chủ sở hữu nên mọi giao
dịch mua, bán cần phải được cân nhắc cẩn thận, đòi hỏi nhiều thời gian để xem xét về
mặt vật chất và các yếu tố pháp lý của BĐS. Ngoài ra thời gian giao dịch cịn bị chi
phối bởi cơ chế hành chính của thủ tục chuyển quyền sở hữu theo quy định của pháp
luật.
 Khả năng chuyển hoá thành tiền mặt kém linh hoạt
Trang 8


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH:Tần Xuân Tùng

Giá trị cao cùng với thời gian mua bán dài dẫn đến khả năng chuyển hoá thành
tiền mặt kém linh hoạt. Nước ta có khuynh hướng giao dịch BĐS bằng vàng, do đó
khả năng chuyển hố thành tiền mặt khơng cịn linh hoạt vì nó phụ thuộc vào thời gian
giao dịch cũng như giá vàng tại thời điểm giao dịch trên thị trường.
 Sự can thiệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quan trọng của quốc gia và gắn liền với
đời sống sinh hoạt của nhân dân. Mọi sự biến động về đất đai đều có ảnh hưởng đến
đời sống kinh tế chính trị của Quốc gia. Do đó nhà nước phải thường xuyên can thiệp
và quản lý bằng chính sách một cách chặt chẽ trong việc sử dụng và chuyển nhượng
BĐS. Điều này thể hiện qua việc Nhà nước chỉ cấp cho người dân quyền sử dụng đất,
còn quyền chiếm hữu và quyền định đoạt thì thơng qua các cơng cụ như giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, các chính sách quy hoạch đất đai.
 Phân loại bất động sản
Trong kỹ thuật định giá BĐS, người ta không phân loại BĐS như cách phân loại của
Bộ luật dân sự mà căn cứ vào mục đích sử dụng đối với BĐS để phân loại.Căn cứ tình
hình thực tế ở nước ta, BĐS đượ xếp thành 4 loại sau đây:
 Bất động sản để ở
 Bất động sản để tiến hành kinh doanh thương mại, dịch vụ (BĐS
thương mại, dịch vụ).
 Bất động sản để tiến hành sản xuất công nghiệp(BĐS công nghiệp)
 Bất động sản để tiến hành sản xuất nông nghiệp(BĐS nông nghiệp)
b.Khái niệm thị trường bất động sản
Sự ra đời của thị trường bất động sản (TTBĐS) gắn liền với q trình đất đai
chuyển thành hàng hố do tất yếu của nhu cầu sử dụng đất và phát triển của các hoạt
động kinh tế-xã hội. Trên thực tế, nội dung cơ bản của TTBĐS tập trung vào BĐS nhà
đất vì nó mang đầy đủ yếu tố kinh tế, chính trị, văn hố, xã hội…do đó thị trường này
được hình thành và phát triển sơi nổi nhất.
Ta có thể hiểu khái niệm tổng quát về TTBĐS như sau:”Thị trường bất động

sản là tổng thể các quan hệ giao dịch dân sự về bất động sản như chuyển nhượng, mua
bán, cho thuê, thế chấp, trao đổi, bảo hiểm, chuyển dịch quyền sử dụng đất…tức là
quan hệ giao dịch giữa người mua và người bán, giữa cung và cầu tại một địa bàn cố
định, trong một khoảng thời gian nhất định thông qua cơ chế giá.”
TTBĐS có thể là khu vực, quốc gia hay quốc tế. Các giao dịch diễn ra trên
TTBĐS khu vực thường giải quyết những vấn đề mang tính chi tiết, cụ thể của cả bên
mua và bên bán như:vị trí, hình thể, quy mơ, cấu trúc…Nhưng giao dịch diễn ra trong
TTBĐS quốc gia hay quốc tế thường quan tâm tới đầu tư tìm kiếm lợi nhuận, đối
tượng giao dịch là các loại đất công nghiệp, khu chế xuất…
 Đặc trưng của thị trường bất động sản
 Khơng có thị trường trung tâm
Hiện nay, khơng có TTBĐS với tính chất là địa điểm tập trung tại đó những
người mua và người bán BĐS tác động qua lại lẫn nhau. Việc mua bán BĐS thông qua
Trang 9


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH:Tần Xuân Tùng

càc đơn vị kinh doanh BĐS bằng sự liên hệ trực tiếp giữa người có nhu cầu mua hoặc
bán với các đơn vị này, hoặc người mua trực tiếp thương lượng với người bán qua lời
rao bán trên báo chí, Internet, phổ biến hơn là qua mô giới. Tại Tp.HCM đã có một số
ngân hàng đứng ra thành lập sàn giao dịch BĐS nhằm tạo điều kiện cho những người
có nhu cầu mua hoặc bán được thuận tiện hơn và an tồn hơn. Do khơng có thị trường
trung tâm nên thơng tin về TTBĐS rất khó thu thập, độ tin cậy kém, tạo nên tính hiệu
quả của thơng tin thị trường. Để tránh tình trạng này Nhà Nước mới ban hành nghị
định từ đầu năm 2009 tất cả các BĐS khi giao dịch đều phải thơng qua sàn.
 Mang tính chất địa phương, vùng, khu vực
TTBĐS mang tính chất khơng tập trung và trải rộng ở mọi vùng miền của đất

nước. Sản phẩm hàng hóa BĐS có “dư thừa” ở vùng này cũng không thể đem bán ở
vùng khác được. Do có sự phát triển khơng đồng đều giữa các vùng, các miền, do điều
kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế -văn hóa-xã hội khác nhau dẫn đến quy mơ
và trình độ phát triển của TTBĐS khác nhau.
 Nhạy cảm với các biến động kinh tế, chính trị
TTBĐS rất nhạy cảm đối với sự tăng trưởng nền kinh tế, dễ “nóng lên” khi nền
kinh tế tăng trưởng cao và dễ “đóng băng” khi nền kinh tế suy giảm. TTBĐS rất nhạy
cảm đối với những biến động chính trị, văn hóa, xã hội vì nếu khơng được tổ chức,
quản lý, cung cấp thơng tin tốt thì thị trường này sẽ bị chi phối rất mạnh bởi yếu tố tâm
lý đặc biệt là ở các nước đang chuyển sang nền kinh tế thị trường.
 Thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo:
Do tính khan hiếm của đất đai và TTBĐS chịu sự quản lý của Nhà Nước, các
chính sách về quy hoạch, quản lý kinh tế-xã hội chưa được phổ biến rộng rãi nên:
-TTBĐS mang tính độc quyền.
-Thơng tin về hàng hố BĐS trong thị trường khơng đầy đủ và phổ biến.
-Sự so sánh giữa các BĐS cùng loại khó khăn vì các tiêu chí đánh giá khơng chính
xác.
-BĐS mang tính vùng và khu vực nên không thể kiếm được một BĐS liền kề để so sánh
một cách đầy đủ.
-Sự tham gia và rút lui trong TTBĐS không đơn giản và tốn nhiều thời gian.
Với những đặc điểm trên có thể xác định TTBĐS là thị trường cạnh tranh khơng hồn
hảo.
 Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn.
Đặc điểm này bắt nguồn từ đặc điểm của BĐS là có giá trị lớn, do đó, mọi giao
dịch đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi một lượng vốn lớn. Hầu hết các tổ chức kinh
doanh BĐS khi thực hiện một dự án BĐS thì vốn của họ đầu tư vào dự án chỉ có 20%30%, cịn lại là từ các nơi khác mà chủ yếu là vốn từ ngân hàng. Có tới 70%-80%
lượng vốn tham gia vào dự án BĐS. Tháng 6/2005 nhà nước có ban hành nghị định về
phân lo bán nền và chuyển nhượng dự án. Tức là những dự án mà đã thực hiện xong
hệ thống đường, điện, nước thì có thể phân lo bán nền nhằm giảm áp lực vốn cho các
nhà đầu tư. Để giảm sự phụ thuộc vốn từ các tổ chức tài chính ngân hàng.

Trang 10


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH:Tần Xuân Tùng

 Các thành phần của thị trường bất động sản:
 Cầu hàng hoá bất động sản:
Cầu BĐS là khối lượng hàng hoá BĐS mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận
và có khả năng thanh tốn với một mức giá nhất định để nhận được BĐS đó trên thị
trường tại một thời điểm nhất định. Cần lưu ý phân biệt giữa cầu và nhu cầu BĐS.
Nhu cầu về BĐS mà điển hình là nhu cầu về nhà, đất ở là sự mong muốn của người
dân có được BĐS để thoả mãn các mục đính tiêu dùng của mình. Nhu cầu của mỗi cá
nhân có xu hướng tăng lên cùng với sụ phát triển của xã hội và dường như nhu cầu này
là vô tận.
Giữa nhu cầu tiêu dùng về BĐS và cầu về BĐS trên thị trường có một sự cách
biệt khá lớn về quy mô,phạm vi và đối tượng xuất hiện. Nhu cầu thường xuất hiện với
một quy mô lớn trên phạm vi rộng với tất cả các đối tượng.Tuy nhiên, thực tế lại
khơng hồn tồn trùng khớp do có những nhu cầu khơng có khả năng thanh tốn vì
BĐS có giá trị lớn nên nhóm đối tượng có nhu cầu đó khơng trở thành cầu trên thị
trường, ngược lại có những nhóm đối tượng khơng có nhu cầu nhưng lại có khả năng
tài chính muốn đầu cơ kiếm lợi nên cầu xuất hiện trên thị trường. Cầu về BĐS xuất
hiện trên cơ sở sau:
Cầu={nhu cầu thực,nguồn lực tài chính,thị trường}
P
Xu
hướng
bình

thường
Thảm
hoạ,
thiên
tai,
hoang
mang
Q
Biểu đồ 1. Sự dịch chuyển đường cầu BĐS
Các nhân tố phổ biến tác động đến cầu nhà đất:
Có nhiều nhân tố là các biến số tác động đến sự thay đổi về cơ cấu BĐS, điển hình:
+Thu nhập của người tiêu dùng.
Trang 11


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH:Tần Xuân Tùng

+Giá nhà đất.
+Sự tăng trưởng về dân số và nhu cầu phát triển.
+Sự phát triển và hoàn thiện hệ thống kết cấu hạ tầng.
+Những chính sách,kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội của Chính phủ.
+Tác động của q trình hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế.
Tuy nhiên trong các bối cảnh khác nhau thì sự hiện diện của các nhân tố trên là khơng
đồng nhất, có thể cịn xuất hiện thêm các nhân tố khác. Hiểu được cơ chế của cầu trên
thị trường BĐS người mua sẽ khơng cịn bị ảo tưởng và lo lắng về những cơn sốt giá
ảo, tránh những tổn thất do thiếu hiểu biết về thông tin thị trường.
 Cung bất động sản:
Cung BĐS trên thị trường là tồn bộ khối lượng hàng hố BĐS sẵn sàng đưa ra

thị trường để trao đổi tại một thời điểm xác định với một mức giá giới hạn nhất định.
Nguồn cung BĐS từ Nhà nước do các cơ quan, doanh nghiệp Nhà nước đầu tư xây
dựng nhà ở bằng nguồn vốn ngân sách và các quỹ nhà ở khác thuộc sở hữu Nhà nước
và các tổ chức, các công ty hoặc các cá nhân thực hiện tuân thủ theo các quy tắc chính
thức của Nhà nước về quản lý xây dựng và phát triển nhà ở. Cung BĐS khơng phải là
tồn bộ quỹ hàng hố BĐS mà là lượng hàng hoá BĐS sẵn sàng tham gia hoạt động
giao dịch, mua bán, cho thuê, trao đổi…trên thị trường được hình thành do người chủ
sở hữu bất động sản có nhu cầu bán, giá cả phải phù hợp với sức mua (khả năng thanh
toán) được coi là giá thị trường được cả người mua và người bán chấp nhận.
Các nhân tố ảnh hưởng đến cung bất động sản:
+Quỹ đất phát triển bất động sản trong quy hoạch của chính phủ:quy hoạch góp phần
làm tăng quỹ nhà ở chính thức và hạn chế quỹ nhà ở phi chính thức.
+Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng:đây là một nhân tố quan trọng đối với sự
thay đổi về chất lượng cung.
+ Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà ở.
+Riêng pháp luật và chính sách của Nhà nước mặc dù không làm thay đổi về yếu tố
vật chất song nó lại có vai trị rất lớn trong việc đưa các nguồn cung BĐS vào lưu
thông làm thay đổi cung BĐS trên thị trường.
Nắm vững những đặc điểm này Nhà nước có khả năng kiểm sốt lượng cung
BĐS trên thị trường, tăng lượng nhà ở đáp ứng nhu cầu của người dân với chất lượng
tương đối làm “sạch”những nhà ở ven sơng sập xệ, xóm lều, ổ chuột… nhưng khơng
lãng phí tài ngun đất và tăng vẻ đẹp đô thị.

Trang 12


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH:Tần Xuân Tùng

P

Hạn chế
cấp giấy
phép xây
dựng,thắt
chặt quy
chuẩn xây
dựng

Tăng
khả
năng
tiếp
cận

Q
Biểu đồ 2: Tác động của chính sách đến đường cung
 Giá cả bất động sản
Theo định nghĩa của Mac:”Giá cả là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị”.
Giá cả thị trường là giá bán tốt nhất có thể của một tài sản, là mức giá thịnh hành dưới
các điều kiện xác định mà thị trường chấp nhận, trong đó các bên giao dịch mua và
bán đều là tự nguyện, được thông tin đầy đủ về thị trường và tài sản được mua bán.
Giống như những hàng hố thơng thường khác, giá cả bất động sản được hình
thành thơng qua quan hệ cung – cầu về BĐS trên thị trường. Cung – cầu về dịch vụ
BĐS gặp nhau sẽ hình thành nên giá cả thị trường của đơn vị dịch vụ BĐS.
Tuy nhiên, hàng hố BĐS là hàng hố đặc biệt, do đó giá cả BĐS có một số đặc
trưng riêng:
Tính song trùng, tức là bao gồm cả giá đất và giá cơng trình.
Tính khu vực.

Có hai loại hình giá cả: giá mua bán và giá cho thuê.
Giao dịch BĐS thực chất là giao dịch quyền lợi mà bất động sản đó mang lại, quyền
lợi khác nhau giá cả cũng khác nhau.
Giá cả BĐS được hình thành trong từng giao dịch riêng lẻ, ngồi việc chịu ảnh
hưởng của tính cố định và tính dị biệt cịn phụ thuộc vào tính cá biệt của người mua và
người bán. Theo dài hạn, giá cả BĐS có xu hướng tăng lên vì đất đai là tài nguyên có
hạn.

Trang 13


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH:Tần Xuân Tùng

I.1.2. Cơ sở pháp lý:
-Hiến pháp nước Cộng hoà Xã hội Chủ Nghĩa Việt Nam 1992.
-Luật Đất Đai 2003: điều 32,34,37,84,85.
-Luật dân sự 2005.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 về thi hành luật đất đai.
- Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27-01-2006 về sửa đổi bổ sung một số điều của các
Nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai.
- Theo Nghị định 198/NĐ-CP ngày 03/12/2004 thì căn cứ tính thu tiền sử dụng đất là
diện tích đất, giá đất và thời hạn sử dụng đất.
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác
định giá và khung giá các loại đất.
-Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của chính phủ về sửa đổi bổ sung một
số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 và các thông tư hướng dẫn
thực hiện Nghị định này.
-Luật Xây dựng Việt Nam số 16/2003/QH11 được Quốc Hội thông qua ngày

26/11/2003;Nghị định số 08/2005/NĐ-CP ngày 24/01/2005 của Chính phủ về quản lý
quy hoạch xây dựng đơ thị;Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính
phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình.
-Luật khuyến khích đầu tư trong nước(sửa đổi)số 03/1998/QH 10 ngày
20/05/1998;Nghị định số 51/1999/NĐ ngày 08/07/1999 của Chính phủ quy định chi
tiết thi hành luật khuyến khích đầu tư trong nước
-Điều chỉnh Quy hoạch tổng thể Tp.Hồ Chí Minh đã được Chính phủ phê duyệt tại
Quyết định số 123/1998/QĐ-TT ngày 10/07/1998.
-Quyết định phê duyệt quy hoạch chung quận 9 của Ủy ban nhân dân Thành phố số
6785/QH-UB.QLĐT ngày 18/12/1998.
-Qui chuẩn xây dựng do Bộ trưởng Bộ xây dựng ban hành.
-Quyết định số 416/QĐ-UB.QLĐT ngày 22/07/2004 Ủy ban nhân dân quận 9 phê
duyệt Quy hoạch chi tiết khu dân cư Bưng Ơng Thồn.
-Quyết định số 150/2004/QĐ-UB của Ủy ban nhân dân Thành phố ngày 09/06/2004
ban hành quy định về quản lý và sử dụng hành lang bên bờ sông, kênh rạch.
-Bản đồ đo đạc và khảo sát hiện trạng do Công ty TNHH Tư vấn phát triển và kinh
doanh nhà HL lập ngày 28/06/2004.

Trang 14


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH:Tần Xuân Tùng

I.1.3. Cơ sở thực tiễn:
 Kết quả của quy hoạch xây dựng:

Bản đồ quy hoạch sử dụng đất Quận 9, Tp.HCM
Trang 15

Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH:Tần Xuân Tùng

Bản đồ Quy hoạch đất dự án tại Quận 9, Tp.HCM

Bản đồ quy hoạch chi tiết khu dân cư dọc đường Bưng Ơng Thồn
Trang 16


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

Chỉ dẫn

Trang 17

SVTH:Tần Xuân Tùng


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH:Tần Xuân Tùng

Bản đồ Quy hoạch sử dụng đất Quận 9, Tp.HCM đến năm 2010 định hướng đến
năm 2020
I.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu:
I.2.1.Điều kiện tự nhiên:
 Vị trí địa lý:

Ranh giới hành chính:
+ Đơng giáp thành phố Biên Hịa và huyện Long Thành tỉnh Đồng Nai;
+ Tây giáp Quận 2;
+ Nam giáp huyện Nhơn Trạch- Đồng Nai;
+ Bắc giáp quận Thủ Đức và huyện Dĩ An- Bình Dương.
Bảng 2. Các phường và diện tích các phường trên địa bàn quận 9
STT

Phường

Diện tích
(ha)

1

Tân Phú

445,11

2

Phú Hữu

1188,00

3

Phước Long A

236,53

4

Phước Long B

587,55

5

Long Phước

2444,00

6

Long Thạnh Mỹ

1205,67

7

Long Bình

1761,27

8

Long Trường

1266,36

9

Phước Bình

98,32

10

Hiệp Phú

224,61

11

Tăng Nhơn Phú A

418,98

12

Tăng Nhơn Phú B

528,29

13

Trường Thạnh

984,91

TỔNG CỘNG

11389,62
(Phịng Tài ngun và Mơi trường quận 9)

 Khí hậu:
Quận 9 nằm trong khu vực nhiệt đới gió mùa cận xích đạo với nền nhiệt độ cao
và ổn định, lượng bức xạ phong phú, số giờ nắng dồi dào với 2 mùa mưa và khô rõ rệt.
Mùa mưa tương ứng với gió mùa Tây Nam bắt đầu từ cuối tháng 5 đến hết tháng 11,
mùa khơ ứng với gió Đông Nam bắt đầu từ tháng 12 đến cuối tháng 5.
Trang 18


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH:Tần Xuân Tùng

 Địa hình – địa mạo:
Địa hình quận 9 được chia làm hai vùng chính: vùng đồi gị và vùng đất thấp
trũng có địa hình bằng phẳng.
 Mạng lưới thủy văn
Quận 9 có hệ thống sơng rạch khá chằng chịt, gồm các hệ thống chính sau:
- Sơng Đồng Nai
- Hệ thống Rạch Chiếc – Trao Trảo
- Sông Tắc và hệ thống sơng rạch phía Nam của Quận
- Rạch Ơng Nhiêu
- Rạch Bà Cua – Ông Cày

Rạch Ông Nhiêu

I.2.2. Thực trạng kinh tế - xã hội:
 Giao thông:
Mạng lưới giao thông trên địa bàn Quận chưa phát triển, tồn Quận có 367,6km
đường các loại. Trong đó:
- Đường thuộc cấp Trung Ương quản lý (xa lộ Hà Nội) chiều dài đi qua Quận 17,6km,
mặt đường bê tông nhựa, chất lượng cao.
Trang 19