ỨNG DỤNG ARCVIEW GIS XÂY DỰNG HỆ THỐNG THÔNG TIN BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN PHÖÔØNG 3 THỊ XÃ TÂY NINH TỈNH TÂY NINH
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.39 MB, 49 trang )
BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
ỨNG DỤNG ARCVIEW GIS XÂY DỰNG HỆ
THỐNG THƠNG TIN BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA
BÀN PHƯỜNG 3 THỊ XÃ TÂY NINH TỈNH TÂY
NINH
GVHD: TS NGUYỄN VĂN TÂN
Sinh viên thực hiện: THÁI VÕ NGỌC THANH
Mã số sinh viên: 04135146
Lớp: DH05TB
Ngành: Quản Lý Thò Trường Bất Động Sản
Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2009
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
Sinh viên thực hiện: THÁI VÕ NGỌC THANH
ỨNG DỤNG ARCVIEW GIS XÂY DỰNG HỆ
THỐNG THƠNG TIN BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN
ĐỊA BÀN PHƯỜNG 3 THỊ XÃ TÂY NINH
TỈNH TÂY NINH
Giáo viên hướng dẫn: TS Nguyễn Văn Tân
-
Tp. HCM ngày 15 tháng 7 năm 2009 -
Lời cảm ơn
Để hoàn thành Báo cáo tốt nghiệp này, trước hết cho con gởi đến Cha mẹ lời
ghi ơn chân thành và sâu sắc nhất, bởi cha mẹ đã hết lòng nuôi dưỡng, dạy dỗ con
trưởng thành như ngày nay với tất cả sự yêu thương. Xin cảm ơn những người
thân trong gia đình đã thương yêu, giúp đỡ và động viên con học tập.
Xin chân thành cảm ơn Quý thầy cô Trường Đại học Nông Lâm Thành phố
Hồ Chí Minh, Quý thầy cô Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản đã tận tình dạy
bảo, truyền đạt cho em những kiến thức, những bào học quý báu trong suốt quá
trình học tập tại trường để nhờ đó em có thể vận dụng một cách thiết thực, hiệu quả
vào Báo cáo tốt nghiệp và công việc sau này.
Xin trân trọng bày tỏ lòng biết ơn đến sự chỉ dạy tận tình của thầy Nguyễn
Văn Tân đã hướng dẫn và giúp đỡ em hoàn thành Báo cáo tốt nghiệp.
Xin chân thành cảm ơn sự quan tâm giúp đỡ của các chú, các anh cán bộ
Trung Tâm Thông Tin Đất Đai thuộc Sở Tài Nguyên – Môi Trường tỉnh Tây Ninh,
Phòng Tài Nguyên – Môi Trường Thị Xã Tây Ninh, Phòng Quản Lý Đô Thị Thị Xã
Tây Ninh, cán bộ địa chính phường 3 thị xã Tây Ninh đã tạo điều kiện thuận lợi để
em có thể thu thập được số liệu trong quá trình thực hiện đề tài.
Xin gởi lời cảm ơn đến tất cả các bạn sinh viên lớp Quản Lý Thị Trường Bất
Động Sản Khóa 31 đã nhiệt tình giúp đỡ, động viên tôi hoàn thành đề tài này.
Một lần nữa xin chân thành cảm ơn.
Sinh viên
Thái Võ Ngọc Thanh
Tóm tắt
Sinh viên thực hiện: Thái Võ Ngọc Thanh, Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động
Sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Ứng dụng ArcView GIS xây dựng hệ thống thông tin bất động sản
trên địa bàn phường 3, thị xã Tây Ninh, tỉnh Tây Ninh”.
Giáo viên hướng dẫn: TS. Nguyễn Văn Tân, Trưởng Khoa, Khoa Quản Lý Đất
Đai và Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Hiện nay, hệ thống thông tin trên thị trường bất động sản nước ta về cơ bản là
không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận. Thị trường bất động sản nước ta đang
ngày càng phát triển theo sự phát triển của nền kinh tế - xã hội, nhưng giao dịch trên
thị trường phổ biến vẫn là giao dịch không chính thức. Hệ thống thông tin có vai trò
đặc biệt quan trọng trong hoạt động của thị trường bất động sản. Việc tiếp cận với
thông tin đầy đủ về bất động sản là hết sức cần thiết để đảm bảo an toàn cho các bên
tham gia giao dịch, đồng thời cũng tạo điều kiện thuận lợi cho việc quản lý của Nhà
Nước. Do đó, việc xây dựng một hệ thống thông tin về bất động sản là cần thiết để
Nhà Nước có thể quản lý và phát triển thị trường bất động sản một cách tốt nhất.
Trước thực trạng đó, đề tài “Ứng dụng ArcViewGIS xây dựng hệ thống thông
tin bất động sàn trên địa bàn phường 3, thị xã Tây Ninh, tỉnh Tây Ninh” với những nội
dung chính như: Xác định thông tin trong hệ thống thông tin bất động sản nhà đất và
thiết kế cơ sở dữ liệu, Xây dựng hệ thống thông tin bất động sản nhà đất, Quản lý hệ
thống thông tin bất động sản nhà đất, Đánh giá khả năng sử dụng phần mềm ArcView
vào trong xây dựng hệ thống thông tin bất động sản. Những nội dung này được thực
hiện nhằm ứng dụng phần mềm ArcView vào xây dựng hệ thống thông tin bất động
sản nhà đất góp phần nâng cao hiệu quả của việc quản lý và phát triển thị trường bất
động sản, trong các lĩnh vực cụ thể là quản lý đất đai, quản lý xây dựng nhà ở, định giá
bất động sản nhà ở và môi giới giao dịch nhà ở.
Đề tài được thực hiện trên cơ sở thu thập, đánh giá nguồn tư liệu, số liệu, bản
đồ sẳn có của Phòng Tài Nguyên Môi Trường Thị Xã, Phòng Địa Chính phường 3.
Các phương pháp chính được sử dụng như: phương pháp thu thập, phương pháp thống
kê, phương pháp phân tích, phương pháp chuyên gia. Trong đó, chủ yếu là việc sử
dụng phần mềm của hãng ESRI là ArcView đề xây dựng hệ thống thông tin, đây là
công cụ dùng để chồng xếp, phân tách lớp, phân tích, hiển thị dữ liệu không gian và
thuộc tính.
Với những nội dung đã đề ra, kết quả của đề tài đã xây dựng được cơ sở dữ liệu
và bản đồ về các thông tin cần thiết (thông tin về thửa đất, thông tin về nhà ở, thông
tin quy hoạch) cho việc quản lý Nhà Nước về đất đai và bất động sản. Qua đó, việc áp
dụng công nghệ thông tin mà cụ thể là chương trình ArcView GIS vào công tác quản
lý Nhà Nước về đất đai và bất động sản sẽ mang lại rất nhiều lợi ích, cụ thể là: nhanh
chóng kiểm tra, dễ dàng cập nhật, quản lý nhiều thông tin cùng lúc, giảm số lượng
giấy tờ lưu trữ, công khai, minh bạch cho mọi người. Tuy nhiên, bất cập vẫn chất
lượng của thông tin chưa đầy đủ, chưa đủ điều kiện thẩm tra một cách chính xác và
toàn diện do nhiều nguyên nhân khách quan lẫn chủ quan.
Mục lục
ĐẶT VẤN ĐỀ .................................................................................................................1
PHẦN I: TỔNG QUAN ..................................................................................................3
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề:.......................................................................................3
I.1.1. Cơ sở khoa học:...............................................................................................3
I.1.2. Cơ sở pháp lý.................................................................................................14
I.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu ..............................................................................14
I.2.1 Điều kiện tự nhiên – Tài nguyên thiên nhiên .................................................14
I.2.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ..............................................................................16
I.2.4. Tình hình quản lý Nhà Nước về đất đai ........................................................17
I.2.5. Giới thiệu khái quát về phần mềm ARCVIEW.............................................17
I.3. Nội dung và phương pháp và quy trình thực hiện ...............................................19
I.3.1. Nội dung nghiên cứu .....................................................................................19
I.3.2. Phương tiện và phương pháp nghiên cứu:.....................................................20
I.3.3. Quy trình thực hiện: ......................................................................................21
Phần II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .............................................................................22
II.1. Xác định thông tin trong hệ thống thông tin và thiết kế cơ sở dữ liệu...............22
II.1.1. Xác định thông tin trong hệ thống thông tin bất động sản nhà đất:.............22
II.1.2. Thiết kế cơ sở dữ liệu...................................................................................23
II.2. Xây dựng hệ thống thông tin bất động sản nhà đất ............................................24
II.2.1. Đánh giá nguồn dữ liệu thu thập được.........................................................24
II.2.2. Dữ liệu không gian.......................................................................................26
II.2.3. Dữ liệu thuộc tính ........................................................................................27
II.2.4. Liên kết bảng thuộc tính mặc định của bản đồ với bảng dữ liệu các thông tin
khác đã được cập nhật.............................................................................................29
II.3. Quản lý hệ thống thông tin bất động sản nhà đất ...............................................29
II.3.1. Ghi dữ liệu....................................................................................................29
II.3.2. Truy vấn dữ liệu ...........................................................................................30
II.3.3. Cập nhật dữ liệu ...........................................................................................33
II.4. Đánh giá khả năng sử dụng cơ sở dữ liệu hệ thống thông tin về bất động sản ..36
II.4.1. Trong công tác quản lý Nhà Nước về đất đai và bất động sản, về quy hoạch
xây dựng nhà ở........................................................................................................36
II.4.2. Trong định giá bất động sản nhà ở và trong môi giới giao dịch nhà ở ........37
II.4.3. Đánh giá việc ứng dụng phần mềm ArcView trong xây dựng hệ thống
thông tin bất động sản.............................................................................................40
Phần III: KẾT LUẬN ....................................................................................................41
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Thái Võ Ngọc Thanh
ĐẶT VẤN ĐỀ
Sự ra đời, hình thành và phát triển thị trường bất động sản đã có những đóng
góp quan trọng và sự phát triển kinh tế - xã hội nước ta trong thời gian vừa qua. Tuy ở
giai đoạn đầu nhưng thị trường bất động sản cũng đã góp phần huy động nguồn vốn
nhàn rỗi trong xã hội cho đầu tư phát triển, tăng nguồn vốn cho ngân sách Nhà Nước
từ nội bộ nền kinh tế quốc dân, hỗ trợ cho các ngành kinh tế khác phát triển. Ngày nay,
hoạt động của thị trường bất động sản ngày trở nên sôi động và diễn biến phức tạp,
đang gây khó khăn, trở ngại cho công tác quản lý, đầu tư phát triển, chuyển đổi cơ cấu
kinh tế, thực hiện Hiện Đại Hóa – Công Nghiệp Hóa đất nước. Do đó, cần tăng cường
công tác quản lý Nhà Nước đối với quá trình phát triển thị trường bất động sản trong
hệ thống các thị trường trong nền kinh tế quốc dân.
Thị trường bất động sản tuy có hoạt động khá phong phú, nhưng trên thực tế,
thị trường bất động sản là thị trườn không hoàn hảo. Một trong những nguyên nhân là
do thong tin về bất động sản là không hoàn hảo. Tính không công khai của thị trường
làm cho thông tin về giá cả rất khó thu thập, độ tin cậy kém, tạo ra tính không hiệu quả
của thông tin thị trường. Việc hình thành một hệ thống thông tin thường xuyên về thị
trường bất động sản cho phép thị trường hoạt động thông thoáng, giảm chi phí giao
dịch, tăng hiệu quả hoạt động của thị trường và có thể giảm nguy cơ đầu cơ quá mức
vào thị trường bất động sản. Đứng trước thực trạng đó, với ưu thế về sự phát triễn vượt
bậc của công nghệ tin học trong quá trình Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa đất nước
ngày nay, nội dung tin học hóa luôn mang tính thiết yếu. Công nghệ tin học vừa là
động lực cho sự phát triển kinh tế vừa là bước ngoặc trong đổi mới hệ thống quản lý
cũng vừa nâng cao dân trí để có một cộng đồng văn minh. Công nghệ tin học đã thâm
nhập vào quá trình quản lý, sản xuất, các ngành dịch vụ khác và trở nên phổ biến đối
với quá trình phát triển. Trong đó đất đai và bất động sản là đối tượng có mối quan hệ
với hầu hết các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội, cần quản lý chi tiết thông tin đến từng
bất động sản. Chính vì vậy cần ứng dụng công nghệ tin học, đưa hệ thống thông tin bất
động sản vào trong công tác quản lý và phát triển thị trường bất động sản nhằm nâng
cao hiệu quả của việc quản lý Nhà Nước về bất động sản đồng thời cung cấp thông tin
để đáp ứng nhu cầu cấp thiết về thông tin cho các giao dịch trong thị trường bất động
sản góp phần phát triển thị trường bất động sản nước ta.
Từ những ưu thế của tin học và những nhu cần bức thiết về thông tin bất động
sản trong quản lý và phát triển thị trường bất động sản, tôi đã thực hiện đề tài “Ứng
dụng ArcView GIS xây dựng hệ thống thông tin bất động sản trên địa bàn phường 3
thị xã Tây Ninh tỉnh Tây Ninh”.
Việc ứng dụng công nghệ tin học vào xây dựng hệ thống thông tin bất động sản
có ý nghĩa thực tiễn trong việc góp phần nâng cao hiệu quả của việc quản lý Nhà Nước
về bất động sản, đồng thời thúc đẩy giao dịch về bất động sản diễn ra nhanh chóng,
khắc phục tình trạng thiếu thông tin về bất động sản trong quá trình mua bán, thế chấp,
cho thuê… trên thị trường bất động sản.
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài:
Xây dựng hệ thống thông tin về bất động sản phục vụ công tác quản lý và phất
triển thị trường bất động sản trong các lĩnh vực, cụ thể là quản lý đất đai, quản lý xây
Trang 1
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Thái Võ Ngọc Thanh
dựng nhà ở, định giá bất động sản nhà ở và môi giới giao dịch nhà ở trên cơ sở thu
thập đánh giá hợp lý nguồn tư liệu có sẵn tại phường.
Tiến hành đánh giá khả năng ứng dụng tin học trong công tác xây dựng và quản
lý hệ thống thông tin về bất động sản.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
- Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các chỉ tiêu thông tin về xây dựng hệ thống
thông tin bất động sản:
+ Thông tin về thửa đất.
+ Thông tin về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Thông tin về nhà và kết cấu nhà.
- Phạm vi nghiên cứu:
+ Phạm vi không gian: đề tài được thực hiện trên địa bàn phường 3 thị xã
Tây Ninh tỉnh Tây Ninh.
+ Phạm vi thời gian: đề tài được thực hiện từ ngày 15/3/2009 đến
15/7/2009.
+ Phạm vi nội dung: nội dung nghiên cứu các căn cứ xây dựng hệ thống
chỉ tiêu đơn vị thông tin về bất động sản nhà đất phục vụ quản lý thị trường bất động
sản trong các lĩnh vực cụ thể là quản lý đất đai, quản lý xây dựng nhà ở, định giá bất
động sản nhà ở và môi giới giao dịch nhà ở có ứng dụng công nghệ tin học để quản lý
hệ thống thông tin.
Trang 2
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Thái Võ Ngọc Thanh
PHẦN I
TỔNG QUAN
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề:
I.1.1. Cơ sở khoa học:
I.1.1.1. Khái niệm chung về hệ thống thông tin địa lý:
a. Định nghĩa chung:
Hệ thống thông tin địa lý GIS (Geographic Information System) là một hệ
thống bao gồm các phần mềm, phần cứng máy tính và một cơ sở dữ liệu đủ lớn, có
khả năng thu thập, cập nhật, quản lý, phân tích, trình bày dữ liệu địa lý phục vụ giải
quyết rộng lớn các bài toán ứng dụng có liên quan tới vị trí địa lý trên bề mặt Trái Đất.
b. Các thành phần cơ bản của hệ thống thông tin địa lý:
Một hệ thống thông tin địa lý gồm 3 thành phần cơ bản với những chức năng rõ
ràng. Đó là:
+ Phần cứng:
Tối thiểu phải có máy vi tính, bàn số hóa, máy chụp, máy in, máy
vẽ và nhiều máy chuyên dùng khác.
- Bàn số hóa: là dụng cụ nhập dữ liệu từ bản đồ giấy,
chuyển thông tin từ giấy sang dạng số (dạng vector) và lưu trữ
trên máy tính.
- Máy vẽ, máy in: là thiết bị chuyển dữ liệu hiển thị trên
màn hình hay những tính toán lên trên giấy.
- Máy quét ảnh: là thiết bị dùng để chuyển thông tin từ bản
giấy (từ bản đồ được quét) hay ảnh từ công nghệ khác như ảnh
hàng không, viễn thám sang dạng số (dạng raster) và lưu trữ trên
máy tính.
- Máy vi tính: là môi trường ứng dụng cho các phần mềm
chuyên dụng trong lĩnh vực nghiên cứu công nghệ GIS, lưu trữ
thông tin.
- Ngoài ra, còn có các dụng cụ chuyên dùng khác như máy
đo trắc địa, thiết bị định vị toàn cầu.
+ Phần mềm:
Các thành phần của phần mềm bao gồm 5 nhóm chức năng cơ
bản:
- Nhóm các chức năng nhập và hiệu chỉnh dữ liệu.
- Nhóm các chức năng lưu trữ và quản lý cơ sở dữ liệu
(hay còn gọi là điều hành dữ liệu).
- Nhóm các chức năng chuyển đổi dữ liệu.
- In ấn và trình bày các dữ liệu.
- Đối thoại với người sử dụng.
Trang 3
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Thái Võ Ngọc Thanh
+ Vấn đề tổ chức (bao gồm: cơ sở dữ liệu, con người và quy trình)
Ở đây, yếu tố con người là quan trọng. Ngoài ra, để khai thác hiệu
quả hệ thống thông tin địa lý còn yếu tố quan trọng khác là tố chức. Một
hệ thống thông tin địa lý chỉ có thể phát huy hiệu quả khi:
- Có sự lựa chọn về công nghệ (phần mềm, vật tư)
- Có đủ cơ sở dữ liệu (dữ liệu địa lý)
- Việc tổ chức khai thác phù hợp (nhân sự, tổ chức thực
hiện)
c. Các chức năng cơ bản của hệ thống thông tin địa lý:
Một hệ thống thông tin địa lý gồm có 4 chức năng cơ bản:
- Nhập dữ liệu: dữ liệu phải được chuyển đổi định dạng thành những
dạng thích hợp cho việc sử dụng trong GIS.
- Quản lý dữ liệu: bao gồm những chức năng cần thiết cho việc lưu trữ
và truy cập lại dữ liệu từ cơ sở dữ liệu.
- Phân tích dữ liệu: những chức năng thao tác và phân tích dữ liệu là yếu
tố quyết định những thông tin mà GIS có thể đưa ra, nó có thể làm biến đổi
cách thức tổ chức công việc.
- Hiển thị dữ liệu: tùy theo từng yêu cầu cụ thể mà dữ liệu xuất ra khác
nhau nhiều về chất lượng độ chính xác.
d. Một số khái niệm khác:
- Khái niệm về hệ thống:
Hệ thống là một thuật ngữ dùng để chỉ những đồ vật (things), những tình
trạng (conditions), những phương thức (methods). Chẳng hạn hệ thống thanh
toán, hệ thống truyền thông, hệ thống giao thông.
Hệ thống là tập hợp các đối tượng, các thành phần có quan hệ với nhau,
tương tác với nhau theo những nguyên tắc, những cơ chế nào đó nhưng tồn tại
trong một thể thống nhất. Trong một hệ thống, mỗi một thành phần có thể có
những chức năng khác nhau, nhưng khi kết hợp lại, chúng có những chức năng
đặc biệt.
- Mối quan hệ giữa các hệ thống:
Phân cách nhau và phân cách với môi trường bên ngoài. Một hệ thống có
thể nhập các đối tượng từ bên ngoài vào, biến đổi chúng và cũng có thể kết xuất
chúng ra môi trường bên ngoài, biến đổi chúng và cũng có thể kết xuất ra môi
trường bên ngoài.
Bao hàm nhau: hệ thống này là bộ phận hay chứa hệ thống kia.
Giao nhau: các thành phần của hệ thống này cũng là thành phần của hệ
thống khác. Chẳng hạn, sông ngòi vừa là một đối tượng của hệ thống địa lý vừa
là thành phần của hệ thống giao thong.
Có thể ảnh hưởng quả lại lẫn nhau.
Trang 4
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Thái Võ Ngọc Thanh
- Khái niệm về thông tin:
Thông tin (information) là một hay tập hợp những phần tử mà ta thường
gọi là các tín hiệu phản ánh ý nghĩa về một đối tượng, một hiện tượng hay một
quá trình nào đó của sự vật thông qua quá trình nhận thức.
Tín hiệu được biểu hiện dưới nhiều dạng khác nhau: ngôn ngữ (tiếng nói,
chữ viết, động tác), hình ảnh, âm thanh, mùi vị được nhận biết thông qua các cơ
quan cảm giác và quá trình nhận thức.
Giá trị thông tin được xác định bởi mục đích mà nó phục vị cho. Như
vậy, thông tin chỉ có giá trị khi nó đáp ứng được một nhu cầu nào đó. Nếu
không khai thác được giá trị của thông tin thì nó trở nên không hữu ích.
- Khái niệm về hệ thống thông tin đất đai:
Hệ thống thông tin đất đai – LIS là một thành phần cơ sở dữ liệu quốc
gia về tài nguyên đất, bao gồm khối cơ sở dữ liệu bản đồ địa chính và cơ sở dữ
liệu hồ sơ địa chính. Hai khối thông tin này được duy trì trong mối quan hệ chặt
chẽ với nhau thành một hệ thống nhất và mối quan hệ này được thể hiện trong
tất cả các hoạt động của hệ thống, từ thu thập dữ liệu đến cập nhật, bảo trì, khai
thác, phục vụ, cung cấp cho người sử dụng đầy đủ nhưng chức năng cần thiết
của công tác quản lý đất đai.
- Khái niệm về hệ thống thông tin bất động sản:
Hệ thống thông tin bất động sản là hệ thống mở, cung cấp thông tin
khách quan về bất động sản cho mọi đối trượng có nhu cầu, như phục vụ công
tác quản lý Nhà Nước về đất đai và bất động sản, cung cấp thông tin trong các
lĩnh vực định giá bất động sản, môi giới bất động sản, cho các nhà đầu tư kinh
doanh bất động sản.
e. Các thông tin về bất động sản cần thiết cho công tác quản lý Nhà Nước
về đất đai và bất động sản:
Luật kinh doanh bất động sản (đã được Quốc Hội nước Cộng Hòa Xã
Hội Chủ Nghĩa Việt Nam khóa XI, kỳ họp thứ 9 thông qua ngày 29-6-2006 và
có hiệu lực thi hành từ ngày 01-01-2007) qui định tại Điều 11 về việc “Công
khai thông tin về Bất động sản đưa vào kinh doanh”, trong đó quy định các tổ
chức, cá nhân kinh doanh bất động sản có trách nhiệm phải công khai, cung cấp
thông tin về bất động sản để đưa vào kinh doanh trên thị trường, nhằm đảm bảo
về tính minh bạch về thông tin trên thị trường, đồng thời thuận lợi cho việc
quản lý của Nhà Nước trước tình hình phát triển sôi động của thị trường bất
động sản, giảm thiểu chi phí và hạn chế giao dịch ngầm.
Nội dung thông tin về bất động sản bao gồm: (khoản 3 Điều 11 Luật
Kinh Doanh Bất Động Sản)
- Loại bất động sản,
- Vị trí bất động sản,
- Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản,
- Quy mô, diện tích của bất động sản,
- Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất
động sản,
Trang 5
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Thái Võ Ngọc Thanh
- Thực trạng các công trình hạ tầng, các dịch vụ về kỹ thuật và xã
hội có liên quan đến bất động sản,
- Tình trạng pháp lý của bất động sản bao gồm hồ sơ, giấy tờ về
quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản và giấy tờ có liên quan
về việc tạo lập bất động sản, lịch sử về sở hữu, sử dụng bất động
sản,
- Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu
có),
- Giá bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản,
- Quyền và lợi ích của người thứ ba có liên quan,
- Các thông tin khác.
I.1.1.2. Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản:
a. Khái niệm về bất động sản:
● Khái niệm:
Điều 181 Bộ Luật Dân Sự quy định:
“Bất động sản là những tài sản không di dời được bao gồm:
- Đất đai,
- Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản
gắn liền với nhà ở, các công trình xây dựng đó,
- Các tài sản khác gắn liền với đất,
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.”
● Phân loại bất động sản:
- Đất đai:
+ Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không
đáng kể (những đất di dời được như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu
xây dựng không phải là bất động sản).
+ Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị.
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.
+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời được, hoặc di dời
được nhưng không đáng kể như nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn,
văn phòng (các loại nhà bạt di động của các gánh xiếc, nhà nghỉ di động
trên xe lăn không phải là bất động sản), các công trình xây dựng công
nghiệp, giao thông như đường sá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ
được xây dựng gắn liền với đất đai.
+ Các tài sản khác gắn liền với công trình xây dựng đó: các máy
móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình, máy điều hòa trung
tâm, các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình (các tài sản
có thể tháo rời mà công dụng của nó không thay đổi thì không phải là bất
động sản như: máy điều hòa di động, các chậu cây cảnh trong vườn treo,
các tranh ảnh và thiết bị đồ dùng khác).
Trang 6
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Thái Võ Ngọc Thanh
+ Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa
thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định (các công trình tôn
giáo, các di sản văn hóa thế giới hoặc quốc
gia, các công trình quốc
gia không lượng hóa giá trị không được coi là bất động sản).
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai như: vườn cây lâu năm (bao gồm
cả cây trồng và đất trồng cây), các công trình nuôn trồng thủy sản, cánh
đồng làm muối, các công trình du lịch, vui chơi, thể thao, một số công
trình khai thác hầm mỏ, hầm lò và các tài sản khác do pháp luật quy
định.
● Đặc điểm của bất động sản:
- Bất động sản là một hàng hóa có vị trí cố định không thể di dời được.
Đặc điểm này là do hàng hóa bất động sản luôn gắn liền với đất đai, mà
đất đai có đặc điểm là vó vị trí cố định và có giới hạn về diện tích, không gian.
Vì vậy, giá trị và lợi ích của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể, yếu tố
vị trí sẽ quyết định giá trị và lợi ích do bất động sản mang lại. Yếu tố vị trí
không phải chỉ được xác định bằng các tiêu thức đo lường địa lý thông thường,
không chỉ là một địa điểm cụ thể mà còn được đánh giá bởi khoảng cách đến
các trung tâm, các điểm dịch vụ công cộng, thương mại dịch vụ, văn hóa, y tế,
giáo dục và phụ thuộc và khả năng tiếp cận. Khi những yếu tố này thay đổi thì
tính vị trí của bất động sản sẽ thay đổi. Chính vì thế, khi tiến hành đầu tư kinh
doanh phát triển hay định giá bất động sản cần chú ý đến sự thay đổi này, đầu
tư các công trình bất động sản phải đi đôi với việc phát triển cơ sở hạ tầng, tiếp
cận và giảm khoảng cách đến các trung tâm bằng cách phát triển cơ sở hạ tầng.
Cũng vì bất động sản có tính chất cố định về vị trí, gắn liền với vị trí nhất định
nên giá trị và lợi ích của bất động sản cũng chịu ảnh hưởng của yếu tố vùng và
khu vực rõ rệt. Những yếu tố đó là: những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế,
tính chất xã hội, điều kiện môi trường.
- Bất động sản là hàng hóa có tính lâu bền.
Đặc điểm này là do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài
nguyên được xem như không thể bị hủy hoại (trừ trường hợp đặc biệt như động
đất, núi lửa, sạt lở). Đồng thời các công trình kiến trúc và các vật thể kiến trúc
có thể tồn tại đến hàng trăm năm. Tuy nhiên tính lâu bền của hàng hóa bất động
sản còn phụ thuộc vào từng loại bất động sản khác nhau. Tính lâu bền của hàng
hóa bất động sản được thể hiện ở hai góc độ vật lý và kinh tế. Cần phân biệt
“tuổi thọ vật lý” và tuổi thọ “kinh tế”. Tuổi thọ kinh tế chấm dất khi thị trường
và trạng thái vận hành đều bình thường mà chi phí sử dụng bất động sản ngang
bằng với lợi ích thu được từ bất động sản. Tuổi thọ vật lý nói chung dài hơn
tuổi thọ kinh tế, nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu bị lão hóa và hư
hỏng, không còn an toàn cho việc sử dụng. Chính vì vậy khi đấu tư xây dựng
phải dự tính tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ vật lý, tránh phải đầu tư lãng
phí, nhiều lần. Khi nghiên cứu định giá một bất động sản cũng phải tính đến cả
hai yếu tố này.
- Bất động sản mang tính cá biệt và khan hiếm.
Đặc điểm này là do tính cá biệt và khan hiếm của đất đai. Tính khan
hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất có hạn, cụ thể như giới hạn về
Trang 7
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Thái Võ Ngọc Thanh
diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương. Chính vì tính
khan hiếm, vị trí cố định, không thể di dời được của đất đai nên hàng hóa bất
động sản mang tính cá biệt. Trên thị trường khó tồn tại hai công trình hoàn toàn
giống nhau vì chúng có vị trí, không gian khác nhau. Ngoài ra, các nhà đầu tư,
kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo ra sự hấp dẫn đối với
khách hàng. Vì thế trên thị trường bất động sản vị trí và giá trị của mỗi bất động
sản không hoàn toàn giống bất động sản khác.
- Bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.
Có nhiều hàng hóa mang yếu tố này nhưng đối với hàng hóa bất động
sản thì đặc điểm này nổi trội hơn. Điều này là do nhu cầu về bất động sản ở mỗi
khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng bởi yếu tố tập quán, thị
hiếu và tâm lý xã hỗi, thậm chí cả yếu tố về tín ngưỡng, tôn giáo tâm linh cũng
chi phối mạnh nhu cầu về bất động sản.
- Bất động sản có tính thích ứng.
Trong quá trình sử dụng bất động sản có thể thay đổi công năng sử dụng
mà vẫn đảm bảo được nhu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thỏa mãn
nhu cầu sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh và các hoạt động khác.
- Bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau.
Bất động sản chịu ảnh hưởng của nhau rất lớn, giá trị của một bất động
sản có thể bị tác động bởi một bất động sản khác. Trong thực tế việc xây dựng
công trình này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của công trình khác là khá
phổ biến. Ví dụ: việc đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và
hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị của đất đai và các công
trình xây dựng trong khu vực đó.
- Bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của chính sách, pháp luật Nhà
Nước.
Bất động sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, là hàng hóa đặc
biệt, các giao dịch về bất động sản tác động mạnh đến hầu hết các hoạt động
kinh tế - xã hội, mặt khác, bất động sản lại gắn liền với đất đai mà theo pháp
luật nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên bất động sản chịu sự chi phối
mạnh mẽ, quản lý chặt chẽ của hệ thống các văn bản pháp luật của Nhà Nước.
b. Khái niệm thị trường bất động sản:
● Khái niệm:
Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản. Dưới góc độ
kinh tế, thị trường bất động sản được hiểu như là một hệ thống các quan hệ kinh
tế trong các ngành tạo lập bất động sản và các hoạt động liên quan đến giao
dịch bất động sản. Dưới góc độ Quản Lý Nhà Nước về đất đai và bất động sản,
thị trường bất động sản không chỉ là hệ thống các quan hệ kinh tế mà còn bao
gồm các thể chế hỗ trợ thị trường. Công tác quản lý Nhà Nước về đất đai hiện
nay đang tập trung xây dựng cơ sở hạ tầng để hỗ trợ cho thị trường bất động sản
như việc xác định các quyền về đất đai: đăng ký đất đai, quy hoạch sử dụng đất
đai, định giá đất đai. Tuy nhiên, các quan điểm đều thống nhất “Thị trường bất
động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ
hàng hóa tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định”. Định
Trang 8
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Thái Võ Ngọc Thanh
nghĩa này vửa đơn giản, vửa dễ hiểu, đồng thời nó chứa đựng đầy đủ phạm vi
và nội dung của thị trường bất động sản. Đó là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch
về bất động sản như: chuyển nhượng, mua, bán, cho thuê, thế chấp trong phạm
vi không gian và thời gian nhất định, tại đó người mua và người bán tác động
lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa dịch vụ bất động sản được
giao dịch.
● Phân loại thị trường bất động sản:
- Căn cứ vào loại hình giao dịch:
+ Thị trường mua bán, chuyển nhượng bất động sản,
+ Thị trường cho thuê,
+ Thị trường thế chấp bất động sản,
+ Thị trường góp vốn liên doanh.
- Căn cứ vào tính chất, trình tự bất động sản gia nhập thị trường:
+ Thị trường cấp 1: là thị trường chuyển nhượng hoặc cho thuê
đất đai (quyền sử dụng đất). Thị trường này còn gọi là thị trường
đất đai.
+ Thị trường cấp 2: đây là thị trường xây dựng các công trình để
bán hoặc cho thuê, thế chấp, góp vốn.
+ Thị trường cấp 3: đây là thị trường mua đi bán lại, cho thuê bất
động sản.
Trong thị trường đất đai còn đưa ra khái niệm:
+ Thị trường sơ cấp: là thị trường có một bên là Nhà Nước, bên
kia là các đối tượng được giao, cho thuê đất – là nơi thực hiện các
giao dịch giữa Nhà Nước (đại diện chủ sở hữu) và người sử dụng
đất.
+ Thị trường thứ cấp: là thị trường giao dịch quyền sử dụng đất
giữa những người sử dụng đất – là nơi mua bán và thực hiện các
giao dịch khác về bất động sản giữa những người sử dụng đất.
- Căn cứ vào mục đích sử dụng:
+ Thị trường nhà.
+ Thị trường đất.
+ Thị trường bất động sản khác.
● Đặc điểm của thị trường bất động sản:
- Thị trường bất động sản không phải là thị trường giao dịch bản thân bất
động sản mà là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất
động sản.
Đặc điểm này xuất phát từ đặc điểm của đất đai. Bởi vì đất đai không
bao giờ hao mòn hay mất đi (ở đây ta không xét đến trường hợp đặc biệt như
động đất, sạt lở), người có quyền sử dụng đất không sử dụng đất đai như những
hàng hóa khác, điều mà họ mong muốn là các quyền và lợi ích do đất đai mang
lại. Do đó, khi xem xét giá cả đất đai không thể chỉ xác định giá cả của nó như
Trang 9
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Thái Võ Ngọc Thanh
những hàng hóa khác mà phải dựa vào khả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào đất
đai.
- Thị trường bất động sản mang tính vùng và khu vực sâu sắc.
Bất động sản có đặc điểm không di dời được, gắn liền với những điều
kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của từng vùng, từng khu vực. Do đó, cung và cầu
bất động sản ở các vùng, các khu vực khác nhau thì rất phong phú đa dạng về
số lượng, mẫu mã, chất lượng, dẫn đến khác nhau về quy mô và trình độ phát
triển của thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản ở khu vực đô thị có
quy mô và trình độ phát triển cao hơn khu vực nông thôn. Ngay cả giữa các đô
thị với nhau, đô thị là trung tâm kinh tế, chính trị của cả nước hay của cả vùng
thì thị trường đất động sản phát triển sôi động hơn. Ngoài ra, bất động sản còn
có đặc điểm là phụ thuộc vào tập quán, tâm lý, thị hiếu, do đó mỗi vùng đều có
đặc trưng riêng về cung và cầu bất động sản. Người ta không thể di dời bất
động sản từ nơi này đến nơi khác cũng như không thể di chuyển tập quán, tâm
lý, thị hiếu từ vùng này đến vùng khác. Đó là lý do làm cho thị trường bất động
sản có tính vùng và khu vực sâu sắc, những biến động về giao dịch bất động
sản, cung cầu giá cả bất động sản chỉ diễn ta và ảnh hưởng trong một vùng, một
khu vực nhất định, ít ảnh hưởng hoặc chậm ảnh hưởng đến khu vực, vùng khác.
- Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo.
Mặc dù thị trường bất động sản có nội dung phong phú nhưng trên thực
tế thị trường bất động sản là một thị trường không hoàn hảo. Thị trường bất
động sản mang tính khu vực, vùng sâu sắc, chịu dự chi phối của điều kiện tự
nhiên, kinh tế - xã hội, tập quán, tâm lý, thị hiếu của mỗi vủng, mỗi khu vực
nên sự hiểu biết về giao dịch và thực hiện giao dịch thường không hoàn hảo. Có
những giao dịch đã xuất hiện ở vùng này nhưng vùng khác lại chưa xuất hiện,
hay có những giao dịch cùng lại nhưng ở những vùng khác nhau thì cách tiến
hành lại khác nhau. Ngoài ra, còn do thông tin về bất động sản và thị trường bất
động sản không đầy đủ, không phổ biến rộng rãi như các hàng hóa khác. Sự so
sánh giữa các bất động sản cùng loại khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá bất
động sản không chính xác như đối với các hàng hóa khác (các kết cấu công
trình, chất lượng công trình, vẻ đẹp kiến trúc, vị trí đều được đo lường một cách
tương đối, khó chính xác).
Giá cả bất động sản không hoàn toàn là giá cả cạnh tranh hoàn hảo, trong
nhiều trường hợp là giá sản phẩm đơn chiếc, do đó, người bán có lợi thế độc
quyền, có thể thu lợi cao. Khi giá cả biến động tăng, tính độc quyền của người
cung tăng thêm làm giá cả bất động sản sẽ được đẩy lên cao tạo nên những cơn
sốt về giá. Thị trường bất động sản càng sôi động càng dễ tạo nên các cơn sốt
về giá bất động sản.
- Cung bất động sản phản ứng chậm hơn so với cầu bất động sản.
Đối với các hàng hóa khác khi cầu tăng đẩy giá tăng lên sẽ kích thích
cung tăng, cung và cầu cân bằng sẽ kéo giá trở lại mức cân bằng. Song, đối với
hàng hóa bất động sản, khi cầu tăng, cung bất động sản không thể phản ứng
tăng nhanh như các hàng hóa khác để đáp ứng cầu, vì việc tăng cung hàng hóa
bất động sản cần phải có thời gian và khó khăn hơn các hàng hóa thông thường,
như thời gian tìm hiểu thông tin đất đai, thủ tục pháp lý, thiết kế thi công.
Trang 10
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Thái Võ Ngọc Thanh
- Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
Bất động sản là tài sản có giá trị lớn do đó cần có sự quản lý của Nhà
Nước bằng pháp luật, là cơ sở để đảm bảo các an toàn trong giao dịch bất động
sản. Pháp luật điều chỉnh các quyền về bất động sản như: mua, bán thế chấp,
góp vốn. Đồng thời pháp luật còn quy định hợp đồng dân sự về bất động sản.
Việc cung cấp thông tin về bất động sản cũng phải tuân theo những quy định
của pháp luật. Mọi bất động sản đều được Nhà Nước quản lý như đăng ký, cấp
giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng, cũng như các biến động của
chúng. Mọi giao dịch bất động sản phải có sự quản lý, giám sát của Nhà Nước,
đặc biệt trong khâu đăng ký pháp lý. Những bất động sản được đăng ký theo
đúng pháp luật sẽ có giá trị hơn, được tham gia vào nhiều giao dịch: mua bán,
trao đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh, cổ phần. Sự
tham gia của Nhà Nước vào thị trường bất động sản thông qua yếu tố pháp luật
sẽ làm cho thị trường bất động sản ổn định, an toàn hơn, góp phần tăng nguồn
thu ngân sách cho Nhà Nước từ thuế đối với các giao dịch bất động sản.
- Thị trường bất động sản có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn.
Do đặc điểm tính có giá trị lớn của hàng hóa bất động sản , hầu như mọi
giao dịch về bất động sản đều đòi hõi một lượng vốn lớn. Phần lớn lượng vốn
này được huy động từ thị trường vốn. Chính vì vậy thị trường bất động sản một
nước chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định nếu có một thị trường vốn làm
mạnh và ổn định. Thực tế cho thấy những cuộc khủng hoảng tài chính trên thế
giới đều dẫn đến các khoản nợ khó đòi, thậm chí làm phá sản một tổ chức tài
chính trên thị trường vốn.
● Chức năng của thị trường bất động sản:
- Đưa người mua và người bán bất động sản đến với nhau.
- Xây dựng giá cả cho các bất động sản giao dịch.
- Phân phối bất động sản theo quy luật cung cầu.
- Phát triển bất động sản trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.
c. Quản lý Nhà Nước về thị trường bất động sản
Trong quá trình đổi mới nền kinh tế ở nước ta, cơ chế quản lý kinh tế thị
trường đang từng bước được hình thành trong đổi mới cơ chế đất đai về bất
động sản mang tính đột phá. Thị trường bất động sản có nhiều đặc điểm riêng
trong đó phải nói đến các đặc điểm như: là thị trường không hoàn hảo, cung
phản ứng chậm so với cầu, thiếu thông tin thị trường, chịu sự chi phối mạnh mẽ
của pháo luật và Nhà Nước. Chính những đặc điểm đó đã dẫn đến hạn chế của
thị trường bất động sản, làm cho thị trường này luôn biến động phức tạp, khó
kiểm soát, quản lý. Kinh nghiệm từ các nước phát triển trên thế giới cho thấy,
sự khủng hoảng tài chính thường đi đôi với khủng hoảng về thị trường bất động
sản vì nguồn vốn đầu tư vào thị trường này rất lớn. Những hạn chế của thị
trường bất động sản không thể tự từng người khắc phục được, mà đòi hỏi phải
có sự quản lý, điều tiết của Nhà Nước vì lợi ích chung của sự phát triển kinh tế xã hội.
Vai tròn của Nhà Nước trong việc quản lý thị trường bất động sản thông
qua các chủ trường chính sách của Đảng, Nhà Nước về phát triển thị trường bất
Trang 11
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Thái Võ Ngọc Thanh
động sản. Chi đến nay Nhà Nước đã ban hành nhiều quy định cụ thể về quyền
sử dụng đất, quy định việc tính giá trị quyền sử dụng đất trong giá trị bất động
sản, tiền tệ hóa bất động sản thuộc sở hữu Nhà Nước làm cơ sở cho việc hoạch
định chính sách đầu tư xây dựng cơ bản cơ sở hạ ta62ngm cổ phần hóa một số
doanh nghiệp Nhà Nước, ban hành các chính sách phát triển các khu công
nghiệp, khu dân cư mới và nhà ở. Những quy định của Nhà Nước về quản lý thị
trường bất động sản là yếu tố mang tính quyết định đến sự hình thành và phát
triển của thị trường bất động sản ở nước ta.
Việc quản lý Nhà Nước về thị trường bất động sản trong thời gian qua đã
đạt được những thành tựu nhất định, tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát tri63n
của thị trường bất động sản. Từ cải cách trong việc ra các văn bản hướng dẫn
thi hành Luật Đất Đai đến các cải cách hành chính trong quá trình quản lý, dịch
vụ cho thị trường đã và đang phát huy những ưu điểm của nó. Chính vì thế đã
mang lại nhiều kết quả khả quan, tạo điều kiện thuận lợi cho các bất động sản
được đưa vào sử dụng hiệu quả hơn, tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà Nước,
tạo ra sự sôi động, phát triển của các lĩnh vực có liên quan như xây dựng, vật
liệu, giao thông vận tải tác động đến tăng trưởng kinh tế, thu hút lượng vốn
đáng kể từ đầu tư trong và ngoài nước vào thị trường bất động sản.
Nhà Nước quản lý thị trường bất động sản thể hiện ở các nội dung:
- Xây dựng hệ thống pháp luật đồng bộ, hoàn chỉnh, ổn định và có hiệu
lực đảm bảo cho thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh, thuận lợi, tuân
thủ đúng pháp luật, đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người mua, người bán,
và việc thu thuế từ hoạt động của thị trường vào ngân sách Nhà Nước.
- Xây dựng chính sách tài chính và các chính sách liên quan nhằm đảm
bảo thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh, khắc phục những hạn chế của
thị trường này, đồng thời ngăn chặn những tác động tiêu cực từ bên ngoài tác
động vào thị trường để giải quyết các vấn đề về kinh tế, xã hội cụ thể như là vấn
đề về nhà ở.
- Xây dựng hệ thống đăng ký bất động sản đảm bảo kê khai đăng ký cấp
giấy chứng nhận đối với bất động sản cũng như những biến động phát sinh
trong quá trình giao dịch bất động sản.
- Xây dựng hệ thống thông tin mở về bất động sản để có thể cung cấp
thông tin cho những tổ chức, cá nhân có nhu cầu giao dịch bất động sản.
Hệ thống quản lý Nhà Nước về đất đai nói chung và về thị trường bất
động sản nói riêng gồm các phân hệ sau:
- Chính sách phát triển thị trường bất động sản phân thành hai nhóm
chính sách:
+ Chính sách dài hạn: là những chính sách cơ bản, nền tảng, mang
tính chiến lược. Nó cụ thể hóa những định hướng, những nguyên tắc
phát triển thị trường bất động sản.
+ Chính sách ngắn hạn: là những chính sách mang tính định
lượng, cụ thể hóa những định hướng dài hạn trong từng thời kỳ phát triển
xã hội.
Trang 12
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Thái Võ Ngọc Thanh
- Chính sách phát triển thị trường bất động sản được thực hiện thông qua
các cơ chế sau:
+ Cơ chế pháp lý: luật hóa những định hướng, nguyên tắc đề ra
trong chính sách. Một số chính sách hiện hành có liên quan đến hoạt
động của thị trường bật động sản như: chính sách đền bù đất đai, các
nguyên tắc định giá đất, những quy định có tính pháp lý về giá cả, lệ phí
trong thị trường bất động sản.
+ Cơ chế hành chính: bao gồm các nội dung quản lý hành chính
như quy hoạch sử dụng đất đai, quy hoạch đô thị, quy hoạch phát triển
nhà, đăng ký quyền sở hữu và sử dụng bất động sản, cấp giấy phép hoạt
động kinh doanh và các dịch vụ khác.
+ Cơ chế kinh tế: xây dựng khung giá và bảng giá đất cho các tỉnh
thành, xác định giá tính thuế sử dụng đất đai.
+ Cơ chế tổ chức: hệ thống cơ quan thực hiện các công tác, các
nội dung quản lý hành chính và kinh tế. Thông thường cơ chế tổ chức
được xếp sau cơ chế hành chính và cơ chế kinh tế, chịu sự tác động và
chi phối của cơ chế pháp lý. Kết quả hoạt động của các cơ quan trong tổ
chức quản lý là các văn bản pháp lý dưới luật nhằng thực thi pháp luật,
tác động trực tiếp đến sự phát triển của thị trường bất động sản.
- Sự phát triển của thị trường bất động sản sẽ tác động phản hồi đến
chính sách và điều chỉnh những định hướng phát triển. Những định hướng này
sẽ tác động đến thị trường thông qua các cơ chế.
- Hệ thống quản lý Nhà Nước về đất đai và thị trường bất động sản được
thể hiện qua sơ đồ sau:
Chính sách phát triển thị trường bất
động sản
Chính sách dài hạn
Cơ chế pháp lý
Chính sách ngắn hạn
Cơ chế hành chính
Cơ chế kinh tế
Cơ chế tổ chức
Hệ thống văn bản
Thị trường bất động sản
Sơ Đồ 1: Hệ thống quản lý Nhà Nước về đất đai và bất động sản
Trang 13
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Thái Võ Ngọc Thanh
I.1.2. Cơ sở pháp lý
- Luật Đất Đai 2003 (đã được Quốc Hội nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa
Việt Nam khóa XI, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26-11-2003).
- Luật Kinh Doanh Bất Động Sản (đã được Quốc Hội nước Cộng Hòa Xã Hội
Chủ Nghĩa Việt Nam khóa XI, kỳ họp thứ 9 thông qua ngày 29-6-2006 và có hiệu lực
thi hành từ ngày 01-01-2007).
- Thông tư 28/2004/TT-BTNMT về việc hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm
kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
- Thông tư 29/2004/TT-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài
Nguyên và Môi Trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
I.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu
I.2.1 Điều kiện tự nhiên – Tài nguyên thiên nhiên
I.2.1.1. Vị trí địa lý
Phường 3 thị xã Tây Ninh có tổng diện tích tự nhiên là 534 ha, gồm 4 khu phố
(khu phố 1, 2, 3, 4)
Phía Đông giáp phường Hiệp Ninh và phường 4
Phía Tây giáp phường 1 và phường 2
Phía Nam giáp huyện Hòa Thành
Phía Bắc giáp phường Hiệp Ninh
Phường 3 nằm ở trung tâm thị xã, trên địa bàn phường có 4 tuyến tỉnh lộ chạy
qua cùng với các tuyến đường khu vực, hẻm đã tạo nên mạng lưới giao thông đô thị
khá phát triển, thuận lợi trong việc giao lưu, phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội giữa
phường với các vùng phụ cận.
Trong tương lai, theo quy hoạch chung của thị xã đến năm 2010, phường 3 sẽ
trở thành trung tâm kinh tế, văn hóa, xã hội của thị xã nói riêng và của tỉnh nói chung.
I.2.1.2. Địa hình
Nhìn chung, địa hình của phường tương đối bằng phẳng, có hướng thấp dần từ
Tây sang Đông và từ Bắc xuống Nam. Nền đất cao và tương đối ổn định, độ cao trung
bình từ 2 đến 3 mét. Địa hình tương đối thuận lợi cho xây dựng cơ sở hạ tầng và các
công trình xây dựng lớn.
I.2.1.3. Khí hậu – thời tiết
Khí hậu phường 3 mang đầy đủ đặc trưng khí hậu nhiệt đới gió mùa của vùng
Đông Nam Bộ. Một năm có hai mùa rõ rệt (mùa mưa và mùa khô), ít chịu ảnh hưởng
của bão. Có bức xạ cao (khoảng 136Kcal/cm2/năm) và được phân bố đều trong năm.
Tháng 3 có lượng bức xạ trung bình cao nhất 16Kcal/cm2 và tháng 11 có lượng bức xạ
trung bình thấp nhất 9Kcal/cm2 đến 10Kcal/cm2.
Nhiệt độ trung bình năm từ 27 đến 28 độ C, nhiệt độ tối cao tuyệt đối là 39 độ C
và tối thấp tuyệt đối là 13 độ C. Biên độ nhiệt ngày và đêm chênh lệch lớn khoảng từ 8
đến 10 độ C. Nhiệt độ cao nhất trong năm vào tháng 3 và thàng 4, đây là khoảng thời
gian chuyển tiếp từ mùa khô sang mùa mưa, trung bình tháng từ 28 đến 29 độ C. Nhiệt
độ thấp nhất vào tháng 12, trung bình khoảng từ 24 đến 25 độ C. Chế độ nhiệt tương
Trang 14
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Thái Võ Ngọc Thanh
đối cao và ổn định. Chênh lệch nhiệt độ giữa tháng nóng nhất và lạnh nhất là 3 đến 4
độ C.
Lượng mưa bình quân khá lớn, trên 1000mm, nhưng phân bố không đều trong
năm, được chia làm hai mùa rõ rệt: mùa mưa từ tháng 4 đến tháng 10, mùa khô từ
tháng 11 đến tháng 4 năm sau. Lượng mưa tập trung vào các tháng mùa mưa (chiếm
khoảng 85 đến 90% cả năm). Các tháng mùa khô lượng mưa rất thấp (chiếm khoảng
10 đến 15%), thậm chí có tháng gần như không có mưa (tháng 1).
Chế độ gió: có hai loại gió là gió Đông Bắc thổi vào mùa khô và gió Tây Nam
thổi vào mùa mưa. Chuyển tiếp giữa hai mùa gió chính là gió Đông. Vận tốc gió trung
bình khoảng 1,7m/s, vào các tháng mùa mưa tốc độ gió cao hơn mùa khô. Tốc độ gió
cực đại vào tháng 9 có thể đạt 2,8m/s.
Độ ẩm không khí trung bình cả năm từ 80 đến 85% và nhìn chung khá ổn định.
Vào mùa mưa độ ẩm không khí thường cao hơn mùa khô từ 10 đến 20%.
I.2.1.4. Thủy văn
Trên địa bàn phường có 1,5km rạch Tây Ninh chảy qu nối từ sông Vàm Cỏ.
Hằng năm thường xuyên được nạo vét nhưng do chiều rộng của rạch hẹp, độ sâu
không lớn, vào mùa mưa lượng mưa tập trung (đặc biệt vào tháng 9, tháng 10), dẫn
đến tình trạng ngập úng đối với đất ruộng gần rạch. Ngược lại, vào các tháng mùa khô
lượng nước sách có lưu lượng và trữ lượng nước thấp.
I.2.1.5. Tài nguyên – môi trường
● Tài nguyên đất:
Theo kết quả điều tra thổ nhưỡng, đất đai của phường thuộc nhóm đất xám điển
hình, thành phần cơ giới cát pha đến thịt nhẹ, độ dày tầng đất lớn hơn 100cm. Phản
ứng chua, nghèo mùn, độ phì thấp. Nhìn tổng thể, mặc dù nguồn tài nguyên đất đai có
những hạn chế về số lượng, chất lượng và chủng loại, song với đặc điểm lợi thế về khí
hậu cho phép phát triển một nền sản xuất nông nghiệp đa dạng với nhiều loại cây trồng
phù hợp, từ cây lương thực, cây công nghiệp ngắn ngày đến dài ngày, cây lương thực.
● Tài nguyên nước:
Nước mặt: hằng năm tiếp nhận lượng mưa khá lớn khoảng 2000 đến 2500mm.
Tuy nhiên, nguồn nước mặt không ổn định và phân bố không đều trong năm, tập trung
vào mùa mưa và chiếm khoảng 85% cả năm. Trên địa bàn phường không có hồ lớn,
khả năng lưu trữ nước thấp, hạn chế đến việc cung cấp nước cho sinh hoạt và tưới tiêu
cho cây trồng.
Nước ngầm: mặc dù chưa có điều tra khảo sát chính thức trữ lượng và chất
lượng nước ngầm, song qua hệ thống giếng khoan của một số hộ gia đình cho thấy trữ
lượng nước ngầm khá dồi dào và có chất lượng tốt, cách khoảng 3 mét là có nước
ngầm. Tuy nhiên lượng nước ngầm vào mùa khô thường thấp hơn mùa mưa. Hiện tại
thì nước ngầm chủ yếu sử dụng trong sinh hoạt.
● Cảnh quan môi trường:
Trên địa bàn phường có rạch Tây Ninh chạy qua và là nơi tập trung hệ thống
vườn hoa, công viên, cây xanh của thị xã, cũng như ít chịu ảnh hưởng của chất thải
công nghiệp nên cảnh quan môi trường của phường khá tốt. Tuy nhiên, do quá trình đô
thị hóa diễn ra nhanh cùng với việc xây dựng một số công trình xây dựng, công trình
Trang 15
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Thái Võ Ngọc Thanh
giao thông, sử dụng phân bón hóa học, phân bón trừ sâu trong quá trình sản xuất ngày
càng nhiều, các chất thải từ chăn nuôi, sinh hoạt chưa được xử lý đã phần nào gây ô
nhiễm môi trường, sức khỏe của nhân dân.
I.2.2. Điều kiện kinh tế - xã hội
● Thương mại – dịch vụ:
Trong những năm qua, việc đổi mới cơ cấu kinh tế theo cơ chế thị trường đã
thúc đẩy các hoạt động sản xuất, kinh doanh phát triển, tăng nhu cầu giao thương trao
đổi hàng hóa trên địa bàn phường nói riêng và tỉnh nói chung. Năm 2001 dịch vụ tăng
13,4%, thương mại tăng 11,8% so với năm 2000. Thu nhập trung bình đạt 800 ngàn
đồng/lao động/tháng. Hiện tại trên địa bàn phường có một chợ diện tích 0,47ha (khu
phố 3) và 34 cơ sở hoạt động thương mại khác thu hút 696 hộ dân với 65% lực lượng
lao động của phường. Tuy có nhiều tiềm năng, lợi thế nhưng hoạt động thương mại
dịch vụ vẫn còn mang tính chất tự phát, quy mô nhỏ lẻ, hệ thống nhà hàng khách sạn
đã phát triển nhưng khả năng hút khách chưa cao.
● Công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp:
Mặc dù hoạt động của ngành trong những năm qua có nhiều cố gắng song với
đặc điểm là phường trung tâm với nhiều cơ quan hành chính sự nghiệp do vậy ngành
gặp nhiều khó khăn trong việc mở rộng quy mô, đa dạng hóa cơ sở sản xuất, chủ yếu
sản xuất sản phẩm mộc, mỹ nghệ, dệt may.
● Nông nghiệp:
Trên địa bàn phường có ba loại cây trồng chính là lúa, mì và cao su. Bên cạnh
đó, các loại cây ăn quả cũng đang được phát triển cả về diện tích và chất lượng sản
phẩm, làm tăng đáng kể giá trị sản xuất của ngành.
Việc ứng dụng tiến bộ khoa học kỹ thuật trong các khâu chọn giống, thức ăn
tổng hợp, phòng trừ dịch bệnh đã tạo ra năng suất cao, làm tăng sản lượng thịt và tăng
giá trị sản phẩm cho ngành chăn nuôi.
● Dân số - lao động:
Theo thống kê đến năm 2001, dân số phường có 14701 người (chiếm 8% dân số
thị xã) với 3608 hộ, tỉ lệ tăng dân số là 0,95%, mật độ dân số là 2753 người/km2.
Số người trong độ tuổi lao động là 8718 người, chiếm 59,3% tổng dân số. Đại
bộ phận là phi nông nghiệp, chất lượng lao động tương đối cao, tỷ lệ thất nghiệp
khoảng 10%.
● Cơ sở hạ tầng:
Giáo dục: phường có một trường trung học phổ thông, một trường trung học cơ
sở, hai trường tiểu học, 2 trường mẫu giáo.
Y tế: trung tâm y tế của phường đã đáp ứng được nhu cầu khám chữa bệnh ban
đầu cho người dân, ngoài ra, trên địa bàn phường còn có bệnh viện đa khoa của tỉnh và
nhiều phòng khám tư nhân.
Giao thông: có khoảng 18km đường khu vực với chiều rộng mặt đường từ 6 đến
8 mét, các đoạn tỉnh lộ chạy qua phường đều được trải nhựa, nâng cấp, mở rộng.
Đường Cách Mạng Tháng Tám chạy qua phường 2,1km, rộng 27m
Đường Nguyễn Thái Học chạy qua phường 1,5km, rộng 8m
Đường Hoàng Lê Kha chạy qua phường 1,15km, rộng 20m
Trang 16
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Thái Võ Ngọc Thanh
Đường 30/4 chạy qua phường 3,1km, rộng 28m
Hệ thống nước sạch và thoát nước: khả năng đáp ứng nước sạch mới đạt 70%
tổng số hộ, hệ thống cấp nước còn nhỏ, tập trung ở trục đường chính, khu dân cư, số
còn lại sử dụng nước giếng khoan. Hệ thống thoát nước còn thiếu và chưa được đầu tư,
chủ yếu thoát ra rạch Tây Ninh, vào mùa mưa, nước không kịp thoát và thường hay
ngập úng.
Năng lượng, viễn thông: là phường trung tâm nên điện khí hóa và thông tin liện
lạc trong sản xuất và sinh hoạt đạt 100%
I.2.4. Tình hình quản lý Nhà Nước về đất đai
I.2.4.1. Công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính
Phường 3 thị xã Tây Ninh đã hoàn thành công tác đo đạc, thành lập bản đồ địa
chính số từ năm 2005. Cùng với áp dụng của Luật Đất Đai 2003 công tác địa chính sẽ
được thực hiện tốt hơn thông qua bản đồ số.
I.2.4.2. Giải quyết tranh chấp
Việc giải quyết tranh chấp trên địa bàn phường ngày càng phức tạp, có nhiều vụ
không giải quyết được hoặc giải quyết xong nhưng không chấp hành. Việc chấp hành
pháp luật đất đai được thực hiện khá tốt. Các văn bản pháp luật đất đai được triển khai
và áp dụng đúng tinh thần và nội dung. Việc thực hiện chế độ báo cáo thống kê kịp
thời, đầy đủ.
I.2.4.3. Công tác cấp giấy chứng nhận
Đến nay, số lượng hồ sơ đã nhận là 2589, số lượng hồ sơ đã giải quyết xong là
2034 hồ sơ, còn lại là chưa đủ điều kiện hay chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính nên
chưa cấp giấy chứng nhận.
I.2.4.4. Công tác kiểm kê đất đai
Đã hoàn thành công tác ngoại nghiệp, chuyển sơ đồ về Sở Tài Nguyên – Môi
Trường Tây Ninh lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
I.2.4.5. Công tác quy hoạch – kế hoạch sử dụng đất
Công tác quy hoạch chi tiết đã hoàn thành. Hiện nay, phường đang hoàn thành
kiểm kê đất đai giai đoạn 2005 – 2010.
I.2.4.6. Công tác giao đất – cho thuê đất
Công tác còn nhiều bất cập do không có quy hoạch chi tiết, từng trường hợp sử
dụng đất còn phải có ý kiến chấp nhận của Sở Tài Nguyên – Môi Trường Tây Ninh,
phường mới có cơ sở lập hồ sơ. Tình trạng tự chuyển nhượng xây dựng nhà ở trái phép
có chiều hướng gia tăng.
I.2.5. Giới thiệu khái quát về phần mềm ARCVIEW
ArcView là phần mềm GIS hàng đầu thế giới không chỉ cho phép người sử
dụng trình bày dữ liệu địa lý trên màn hình máy tính hoặc in ra giấy mà còn cho phép
người sử dụng thực hiện các thao tác tạo dữ liệu, tìm kiếm dữ liệu và xử lý dữ liệu.
Một hệ thống thông tin địa lý (GIS) là hệ thống các cơ sở dữ liệu về vị trí của
của các sự vật hiện tượng. Với GIS, người sử dụng có thể xem và phân tích dữ liệu
theo nhiều cách mới.
Trang 17
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Thái Võ Ngọc Thanh
Giao diện của ArcView bao gồm các cửa sổ, mỗi cửa sổ sẽ trình bày dữ liệu
theo các cách khác nhau. Các thanh menu, thanh công cụ, thanh nút lệnh của các cửa
sổ cho phép bạn xem dữ liệu và thực hiện các phép phân tích dữ liệu trong cơ sở dữ
liệu theo nhiều cách khác nhau.
Hình 1: Giao diện chương trình ArcView GIS
I.2.5.1. Các khái niệm sử dụng trong ArcView
- Project (đồ án): cửa sổ đồ án của ArcView được dùng để thêm tài liệu mới vào
đồ án và dùng để quản lý các tài liệu có sẵn. Là một cặp tài liệu lớn lưu trữ 5 kiểu dữ
liệu tương ứng với 5 cửa sổ làm việc: View (khung nhìn), Tables (bảng), Chart (biểu
đồ), Layouts (bố cục trang in), Scripts (các đoạn chương trình).
- Views (khung nhìn): dùng để hiển thị dữ liệu địa lý được tổ chức thành các
theme. Một theme là tập hợp các đối tượng có liên quan với nhau, chẳng hạn các quốc
gia, các quận, huyện, thành phố, đường sá cùng với các thuộc tính của các đối tượng.
Một View bao gồm vùng hiển thị bản đồ và cột bên trái của View là bảng danh mục
(Table of Contents – TOC) hay chú giải. Bảng danh mục cho biết danh sách các theme
có trong View và Theme nào đang được hiển thị trong View. Tên của View được hiển
thị trên thanh tiêu đề của cửa sổ View.
- Tables (bảng): bảng trình bày các dữ liệu thành hàng (record) và cột (column).
Trong bảng mà có liên kết với dữ liệu địa lý, gọi là bảng thuộc tính, mỗi một hàng của
bảng là một mục tin (record) ứng với một đối tượng và một cột (trường) biểu diễn một
tính chất của đối tượng.
- Charts (biểu đồ): biểu đồ dùng để biểu diễn dữ liệu dưới dạng đồ họa. Trong
ArcView, biểu đồ được tích hợp hoàn toàn với bảng (Tables) và khung nhìn (Views).
Điều này có nghĩa là, có thể chọn các mục tin trong bảng (ứng với các đối tượng) mà
cần trình bày biểu đồ bằng cách kích chọn đối tượng trong Theme. Có thể lấy thông tin
từ biểu đồ.
- Layouts (bố cục trang in): bốc cục trang in là các tài liệu dùng để sắp xếp các
thành phần như là Views, Tables, Chart, hình ảnh, chú giải, tiêu đề như là các thành
Trang 18
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Thái Võ Ngọc Thanh
phần đồ họa. Sau khi bố cục xong thì có thể in ra giấy hay xuất sang các dạng khác để
dùng cho các công việc trình diễn, báo cáo.
- Scripts (đoạn chương trình): Avenue là ngôn ngữ lập trình hướng đối tượng
của ArcView. Avenue cho phép viết các đoạn lệnh để thêm một nút lệnh vào giao diện
hay loại bỏ các menu không cần thiết. Các đoạn lệnh của Avenue được viết trong các
cửa sổ tài liệu Scripts. Các tài liệu Script cho phép thực hiện các thao tác soạn thảo,
sửa chữa, biên dịch và thực thi các Script.
I.2.5.2. Tổ chức dữ liệu trong ArcView
Cơ sở dữ liệu của GIS bao gồm dữ liệu không gia và dữ liệu thuộc tính. Dữ liệu
không gian và dữ liệu thuộc tính có mối liên hệ chặt chẽ với nhau thông qua mã liên
kết định sẵn. Đối tượng không gian trong bản đồ có thể được xác định dựa vào dữ liệu
thuộc tính.
- Dữ liệu không gian: các đối tượng có thể biểu diễn trên bản đồ như là điểm
(point), đường (line) hay đa giác (polygon).
+ Các đối tượng ngoài thế giới thực có kích thước nhỏ hoặc là các điểm
được biểu diễn là các điểm, chẳng hạn cột điện, trạm xăng, điểm hành chính.
+ Các đối tượng ngoài thế giới thực có chiều dài hoặc quá hẹp hoặc các
đường được biểu diễn là các đường (line), chẳng hạn đường giao thông, đường ống
nước, đường dây điện, đường ranh giới hành chính.
+ Các đối tượng là các vùng không gian đồng nhất ngoài thế giới thực
được biểu diễn là đa giác (polygon), chẳng hạn công viên, ao hồ, xã, huyện, tỉnh.
Mô hình dữ liệu không gian được sử dụng là mô hình quan hệ Topology dạng
Shapefile, là định dạng dữ liệu không gian của ArcView. Khi chúng ta tạo dữ liệu
không gian trong ArcView, dữ liệu sẽ được lưu dưới dạng shapfile, có phần mở rộng
là *.shp.
Ngoài ra ArcView còn cho phép kết nối và sử dụng định dạng dữ liệu không
gian của một số phần mềm GIS và đồ họa sau:
+ Dữ liệu được tạo thành từ phần mềm ArcInfo.
+ Dữ liệu được tạo thành từ phần mềm MapInfo.
+ Dữ liệu CAD: ArcView cho phép nhập vào các tập tin dữ liệu dạng
*.dwg và *.dxf của AutoCad hoặc *.dgn của MicroStation.
+ Dữ liệu hình ảnh: ảnh vệ tinh, máy bay, ảnh bản đồ có cấu trúc Raster.
I.3. Nội dung và phương pháp và quy trình thực hiện
I.3.1. Nội dung nghiên cứu
1. Xác định thông tin trong hệ thống thông tin bất động sản nhà đất và thiết kế
cơ sở dữ liệu.
2. Xây dựng hệ thống thông tin bất động sản nhà đất.
+ Xây dựng dữ liệu không gian.
+ Xây dựng dữ liệu thuộc tính.
+ Liên kết dữ liệu không gian và dự liệu thuộc tính.
Trang 19
