THỰC TRẠNG ÁP DỤNG CÁC QUY ĐỊNH VỀ TỔ CHỨC VÀ QUẢN LÝ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

THỰC TRẠNG ÁP DỤNG CÁC QUY ĐỊNH VỀ TỔ CHỨC VÀ QUẢN LÝ
SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Hà Nội là một trong những thành phố tiên phong trong việc thành lập SGD
BĐS. Và đây cũng là thành phố dẫn đầu trong cả nước về số lượng SGD BĐS hiện
nay. Do nhu cầu ngày càng cao, sự phát triển nhanh chóng về kinh tế và đặc biệt sự
thay đổi về địa giới hành chính của Hà Nội vào tháng 5 năm 2008 – Hà Nội nhập
toàn bộ dân số và diện tích tỉnh Hà Tây, huyện Mê Linh (Vĩnh Phúc) và 4 xã thuộc
huyện Lương Sơn (Hòa Bình) vào Hà Nội, đã tạo ra những cơn sốt đối với thị
trường nhà đất, kéo theo đó là các dịch vụ liên quan cũng phát triển nhanh chóng.
Theo đó, hoạt động giao dịch BĐS và các hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS cũng
đã có rất nhiều thay đổi. Số lượng SGD BĐS tại Hà Nội tăng nhanh là điều tất yếu.
Tuy nhiên việc số lượng SGD BĐS tăng nhanh không đồng nghĩa với việc chất
lượng sàn giao dịch cũng được nâng cao, kéo theo đó là những yêu cầu đòi hỏi cấp
thiết trong việc tổ chức và quản lý SGD BĐS ngày càng phải được coi trọng. Hiện
nay việc áp dụng các quy định về tổ chức và quản lý SGD BĐS tại Hà Nội mặc dù
đã có những bước phát triển đáng kể song vẫn còn gặp rất nhiều khó khăn và còn
tồn tại nhiều điểm bất cập cần được hoàn thiện hơn. Thực trạng sau đây sẽ phản
ánh rõ nhận định đó.
2.1. NGUYÊN TẮC TỔ CHỨC VÀ HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT
ĐỘNG SẢN
Luật Kinh doanh BĐS 2006 quy định về nguyên tắc tổ chức và hoạt động của
SGD BĐS tại Điều 56: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS, tổ chức, cá nhân kinh
doanh dịch vụ bất động sản được thành lập Sàn giao dịch bất động sản hoặc thuê
của tổ chức, cá nhân khác để thực hiện cho hoạt động kinh doanh BĐS…”.
Nguyên tắc này như một quy định bắt buộc các doanh nghiệp thực hiện hoạt động
kinh doanh BĐS hoặc các tổ chức, cá nhân hành nghề kinh doanh dịch vụ BĐS kể
từ thời điểm có hiệu lực của Luật này cần phải được chuẩn hóa, có sự kiểm soát
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tất cả các hình thức giao dịch BĐS
cũng như dịch vụ BĐS.
Tại Hà Nội, ngay khi quy định này được đi vào thực hiện thì đã có rất nhiều
SGD BĐS được thành lập. Cụ thể: năm 2008 Hà Nội có gần 70 SGD BĐS, đến

năm 2009 có gần 160 sàn và tính đến thời điểm tháng 11/2010 trên địa bàn thành
phố Hà Nội có tới 305 SGD BĐS đã được thành lập, chính thức hoạt động và được
đăng tải thông tin trên website mạng các SGD BĐS Việt Nam
1
. Số lượng SGD
BĐS được thành lập nhanh chóng trên địa bàn thành phố Hà Nội thể hiện sự phát
triển của thị trường giao dịch BĐS với rất nhiều nguyên nhân khách quan và chủ
quan khác nhau. Tuy nhiên, song song với việc SGD BĐS được thành lập ngày
càng nhiều không đồng nghĩa với việc tất cả các sàn đều được đảm bảo trong việc
tổ chức và hoạt động theo đúng các nguyên tắc trên. Có thể thấy hiện nay việc
SGD BĐS được thành lập ồ ạt và nhanh chóng, chủ yếu là chính các công ty đầu tư
về BĐS hoặc kinh doanh trong lĩnh vực BĐS mở sàn giao dịch để kinh doanh BĐS
hoặc kinh doanh dịch vụ BĐS. Ví dụ SGD BĐS Đông Á (Tầng 1, Toà nhà N6E,
Khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính) do Công ty Cổ phần BĐS Đông Á làm chủ
đầu tư, SGD BĐS Cen group do Công ty Cổ phần tập đoàn Thế kỷ - Cen group
làm chủ đầu tư…
Hoạt động của Sàn chủ yếu do các Công ty đầu tư BĐS thành lập để bán sản
phẩm của chính công ty mình là một tất yếu khách quan bởi: (1) Luật quy định: các
BĐS của nhà đầu tư phải kinh doanh qua Sàn thì đương nhiên họ phải thành lập để
tuân thủ quy định đó của pháp luật; (2) Nếu không thành lập thì các sản phẩm của
họ lại phải bán thông qua việc ký gửi các sản phẩm BĐS của một sàn giao dịch
khác, như vậy, chi phí phải chi trả cho việc mượn sàn sẽ cao, ảnh hưởng tới chi phí
đầu vào của sản phẩm và như vậy thì giá BĐS của nhà đầu tư sẽ cao hơn so với các
nhà đầu tư khác đã có sàn. Điều này sẽ khó khăn trong việc cạnh tranh về giá cả
trong chiến lược bán hàng; (3) Nếu các nhà đầu tư không thành lập Sàn, nhà đầu tư
cũng sẽ không có cơ hội để phát triển mở rộng các hoạt động kinh doanh dịch vụ
khác của mình, cũng như hoạt động bán hàng cho các nhà đầu tư và các cá nhân
khác ký gửi (hoạt động dịch vụ tại Sàn), như vậy, sẽ không có cơ hội để phát triển
1 Theo Báo cáo tình hình hoạt động SGD BĐS tại Hà Nội của Cục quản lý nhà và thị trường BĐS – Bộ Xây
dựng.

đội ngũ nhân viên lành nghề, chuyên nghiệp; (4) và cuối cùng, không có Sàn, nghĩa
là nhà đầu tư cũng không có cơ hội để hiệu ứng và quảng bá sản phẩm BĐS của
công ty mình một cách hiệu quả nhất từ các phương tiện thông tin kỹ thuật hiện đại
như: máy tính, máy chiếu, trang web và các thiết bị điện tử hiện đại khác… Và xét
ở khía cạnh nào đó, công ty đầu tư BĐS chưa tạo được sức hút và thương hiệu của
công ty mình trên thị trường. Việc hầu hết các chủ đầu tư tự chủ động mở sàn giao
dịch đã cho phép SGD BĐS đó có thể thực hiện hoạt động về thông tin sản phẩm
rõ ràng, cụ thể hơn vì đó là bán sản phẩm của chính công ty, đồng thời cũng góp
phần minh bạch và kiểm soát hoạt động kinh doanh của chính công ty đó.
Tuy nhiên, cũng cần nhận thấy một thực tế đang tồn tại trong hệ thống mạng
các SGD BĐS tại Hà Nội là việc các chủ đầu tư đã tận dụng những quy định trong
luật để “lách luật” và từ đó biến SGD BĐS trở thành “sân sau” của chính các chủ
đầu tư. Hoạt động của các sàn hiện nay chủ yếu là để bán sản phẩm của chính công
ty chủ quản. Điều này đã làm giảm số lượng hàng hóa của SGD BĐS, bởi nó đã bị
bó hẹp sản phẩm được giao dịch tại sàn, mặt khác những thông tin mà SGD BĐS
cung cấp có phần thiên lệch cho chính các công ty chủ quản, tạo điều kiện
maketing sản phẩm của chính các chủ đầu tư này là điều dễ nhận thấy, từ đó khiến
những sản phẩm chưa thực sự đảm bảo chất lượng cũng được đưa lên sàn để giao
dịch. Nhiều doanh nghiệp có mở sàn cũng làm đơn giản, thậm chí có sàn mở ra chỉ
có vài hoạt động như môi giới, đầu tư còn các dịch vụ khác như tư vấn, thẩm định
giá, quảng cáo... thì bỏ lủi.
Bên cạnh đó, Luật cũng qui định: Sàn giao dịch bất động sản phải là pháp
nhân (Khoản 2 Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS), đây cũng là nguyên tắc quan trọng
bởi căn cứ vào tình hình thực tế hiện nay, SGD BĐS để có thể hoạt động tốt, đảm
bảo chất lượng cũng như đáp ứng được những yêu cầu đặt ra khi sàn bắt đầu được
thành lập thì sàn phải có tư cách pháp nhân. Điều này nhằm nâng cao vai trò của
sàn đối với các hoạt động trong TT BĐS, đồng thời tạo uy tín, niềm tin từ khách
hàng khi tham gia giao dịch tại sàn. Tuy nhiên, cũng cần thấy rằng, hiện nay SGD
BĐS còn bị lệ thuộc quá nhiều vào các nhà đầu tư - công ty chủ quản thành lập
sàn. Sự lệ thuộc quá lớn này là do luật kinh doanh BĐS có quy định về trường hợp

doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thành lập sàn giao dịch bất động
sản thì có thể sử dụng tư cách pháp nhân của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh
bất động sản để hoạt động (khoản 2 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản). Theo
đó có nhiều sàn khi được thành lập mặc dù có tư cách pháp nhân nhưng lại không
có con dấu riêng mà phải sử dụng dấu của chính công ty chủ quản, điều này mâu
thuẫn với khái niệm “pháp nhân” trong luật dân sự. Việc không tự chủ trong hoạt
động của sàn hiện nay thực sự là một cản trở lớn, gây khó khăn trong cách thức
hoạt động, đồng thời hạn chế sự phát triển của chính các SGD BĐS.
Cùng với các yêu cầu trên đối với sàn, SGD BĐS còn phải đáp ứng các điều
kiện về công khai, minh bạch và tuân thủ pháp luật; về tên, địa chỉ, biển hiệu và
thông tin về việc thành lập sàn… (khoản 3, 4 Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS).
Những nguyên tắc này góp phần công khai hóa hoạt động của các sàn, đồng thời
giúp các cơ quan quản lý nhà nước có thể kiểm tra, giám sát hoạt động của sàn một
cách có hiệu quả. Mặc dù luật quy định khá cụ thể về nguyên tắc tổ chức và hoạt
động của sàn, song hiện còn tồn tại nhiều SGD BĐS thành lập chưa đáp ứng được
yêu cầu, không thực hiện thủ tục công bố thông tin ngay khi thành lập sàn, chưa
đảm bảo điều kiện về tên, địa chỉ, biển hiệu… nhưng vẫn đi vào hoạt động.
Những bất cập trong việc thành lập SGD BĐS khi các nhà đầu tư tận dụng
những kẽ hở trong quy định của pháp luật đã thực sự làm ảnh hưởng đến thị trường
giao dịch BĐS, đến việc quản lý của nhà nước đối với hoạt động của các sàn. SGD
BĐS tại Hà Nội đã thực sự bị chi phối bởi chính các nhà đầu tư, các công ty kinh
doanh về BĐS, do đó các hoạt động của sàn cùng với sự phát triển của SGD BĐS
còn thiếu tính tự chủ, chưa thực sự đảm bảo được chất lượng hoạt động của một
SGD BĐS.
2.2. ĐIỀU KIỆN THÀNH LẬP SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
Điều kiện thành lập SGD BĐS là quy định hết sức cần thiết của Luật Kinh
doanh BĐS để tạo lập một hệ thống sàn được đảm bảo trong quá trình tổ chức và
hoạt động. Điều kiện thành lập SGD BĐS được quy định cụ thể tại Điều 57 Luật
Kinh doanh BĐS 2006, theo đó, SGD BĐS phải đáp ứng các điều kiện về đăng kí
kinh doanh; nhân sự; quy mô diện tích và cơ sở vật chất kĩ thuật; cơ cấu tổ chức;

tên, biển hiệu, địa chỉ giao dịch; quy chế hoạt động.
Nhìn chung, các SGD BĐS khi được thành lập, về cơ bản đã được chú trọng,
hướng tới việc đáp ứng đầy đủ các điều kiện chính theo quy định pháp luật về nhân
sự, cơ sở vật chất, chức năng ngành nghề hoạt động. Hiện trên địa bàn Hà Nội có
rất nhiều SGD BĐS đảm bảo được điều kiện khi thành lập như đảm bảo về diện
tích sàn, với trang thiết bị hiện đại, áp dụng và cải tiến các mô hình sàn giao dịch ở
các nước tiên tiến, hệ thống nhân sự phục vụ cho hoạt động của Sàn hội tụ được
những chuyên gia giỏi trong các lĩnh vực tư vấn, quản lý, đầu tư, môi giới, thẩm
định và tài chính BĐS. Bên cạnh đó, quy chế hoạt động được xây dựng một cách
chuyên nghiệp, đảm bảo cho việc cung cấp thông tin, các dịch vụ đảm bảo cho
khách hàng giao dịch một cách tiện lợi, an toàn và nhanh chóng. Điển hình cho các
SGD BĐS hoạt động có hiệu quả và phong cách chuyên nghiệp phải kể đến SGD
BĐS VinCom (191 Bà Triệu, Hai Bà Trưng, Hà Nội); SGD BĐS Vinaconex (Trung
Hòa, Nhân Chính, Hà Nội)…
Tuy nhiên, bên cạnh đó vẫn còn tồn tại nhiều vấn đề xoay quanh việc đảm bảo
các điều kiện khi thành lập của SGD BĐS. Cụ thể:
a.Về thành lập Sàn
SGD BĐS hiện nay không thực hiện việc đăng tải thông tin trên các phương
tiện thông tin đại chúng khi thành lập theo quy định tại Điều 56 Luật Kinh doanh
BĐS 2006. Việc đăng tải thông tin trên các phương tiện thông tin đại chúng khi
thành lập của Sàn nhằm mục đích công khai, minh bạch trước khi hoạt động, đồng
thời quảng bá hình ảnh của chính sàn đó. Tuy nhiên có rất nhiều SGD BĐS tại Hà
Nội khi thành lập đã không chấp hành đúng quy định này.
Ngoài ra, một trong những điều kiện đối với việc thành lập SGD BĐS là quy
định phải có chứng chỉ môi giới và định giá khi sàn hoạt động kinh doanh dịch vụ
môi giới, định giá BĐS. Tuy nhiên, hiện nay có nhiều sàn chưa đáp ứng đầy đủ
điều kiện này. Năm 2006, Luật Kinh doanh BĐS được ban hành. Theo đó, từ ngày
1/1/2007, doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS phải có ít nhất
một người có chứng chỉ môi giới BĐS; khi kinh doanh dịch vụ định giá BĐS phải
có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá BĐS; khi kinh doanh dịch vụ sàn phải có

ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới BĐS, nếu có dịch vụ định giá BĐS thì phải
có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá BĐS... Tại thời điểm đó, Luật có một
loạt quy định về chứng chỉ hành nghề nhưng không có hướng dẫn nào về việc đào
tạo hay cấp chứng chỉ... Trong khi đó, doanh nghiệp vẫn có nhu cầu đăng ký kinh
doanh nhưng lại không có chứng chỉ hành nghề. Do vậy, các cơ quan đăng ký kinh
doanh vẫn giải quyết đăng ký kinh doanh nhưng yêu cầu doanh nghiệp phải làm
giấy cam kết bổ sung chứng chỉ hành nghề sau. Đến tháng 10/2007, khi Nghị định
153/ 2007/ NĐ – CP ngày 15/10/2007 được ban hành, mới có hướng dẫn về chứng
chỉ hành nghề. Trong đó cũng cho doanh nghiệp nợ chứng chỉ hành nghề nhưng
phải nộp bổ sung trước ngày 1/1/2009. Nghị định này quy định kể từ ngày
1/1/2009, doanh nghiệp đăng ký kinh doanh sẽ không được nợ nữa, nếu không có
chứng chỉ thì miễn giải quyết đăng ký kinh doanh. Do đó, vào thời điểm trước
ngày 1/1/2009, khi thành lập SGD BĐS, các công ty được nợ chứng chỉ môi giới
hoặc định giá. Mặc dù có rất nhiều quan điểm xoay quanh vấn đề nợ chứng chỉ môi
giới hoặc định giá là do mãi đến cuối tháng 5/2008, Bộ Xây dựng mới có thông tư
hướng dẫn, giao cho Sở xây dựng các tỉnh, thành thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và
cấp chứng chỉ môi giới, chứng chỉ định giá BĐS. Từ hướng dẫn này, nhiều sở xây
dựng mới “rục rịch” lên kế hoạch, triển khai việc cấp chứng chỉ. Và việc chậm bổ
sung chứng chỉ hành nghề có một phần lỗi của các cơ quan quản lý. Tuy nhiên, tại
thời điểm hiện nay, sau 2 năm hết hạn nợ chứng chỉ môi giới hoặc định giá BĐS,
nhưng sau khi thành lập xong SGD BĐS, nhiều công ty không thực hiện nghiêm
túc cam kết về đáp ứng đủ điều kiện về nhân sự có chứng chỉ hành nghề khi hoạt
động, dẫn tới nhiều SGD BĐS trong một thời gian khá dài từ khi thành lập và đi
vào hoạt động chưa đáp ứng đầy đủ quy định về nhân sự có chứng chỉ hành nghề
theo quy định.
(E viết chung chung thế này, không có dẫn chứng cụ thể thì đây là tình trạng
phổ biến của các sàn nói chung trong cả nước chứ không phải là khóa luận viết cho
Hà Nội em à)
Sao có phần a mà không thấy phần b ở đâu???
2.3. Thông báo hoạt động Sàn

Sai phạm điển hình nhất hiện nay đối với SGD BĐS ngay khi thành lập là
việc thông báo hoạt động với các chức năng ngành nghề vượt quá chức năng ngành
nghề được quy định trong Giấy chứng nhận Đăng ký kinh doanh, hoặc khi có sự
thay đổi người điều hành quản lý sàn và địa chỉ hoạt động của sàn thì lại không
thông báo kịp thời cho Sở Xây dựng. Ví dụ: trong đăng ký kinh doanh không có
ngành nghề định giá và quản lý BĐS, nhưng trong văn bản thông báo hoạt động
của Sàn gửi Sở Xây dựng lại có các dịch vụ này. Theo khoản 4 Điều 60 Nghị định
71/ 2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính Phủ quy định chi tiết và
hướng dẫn Luật Nhà ở có quy định Giao dịch về nhà ở thông qua SGD BĐS thì
“Các SGD BĐS không được tham gia đầu tư, mua bán, cho thuê nhà ở mà chỉ
được làm trung gian để thực hiện bán, cho thuê nhà ở theo ủy quyền của chủ đầu
tư và hưởng phí giao dịch qua sàn theo quy định của pháp luật về kinh doanh
BĐS...” Điều này cho thấy chức năng tổ chức hoạt động kinh doanh BĐS của SGD
BĐS, sàn không được trực tiếp kinh doanh BĐS với tư cách là một chủ đầu tư tự
tạo lập các BĐS như nhà ở, công trình khác để đưa vào kinh doanh. Tuy nhiên, vẫn
tồn tại các sàn hiện nay còn quy định cả trong văn bản thông báo hoạt động và nội
dung quy chế hoạt động của SGD BĐS chức năng kinh doanh BĐS. Điều này
không phù hợp với quy định của pháp luật kinh doanh BĐS là SGD BĐS chỉ cung
cấp các dịch vụ BĐS.
2.4. Về nhân sự của Sàn
Một trong những nguyên nhân làm hạn chế hoạt động của SGD BĐS là nhân
sự đối với sàn đó bởi yếu tố con người phải được đặt lên hàng đầu. Yếu tố này ảnh
hưởng rất lớn đến chất lượng hoạt động của sàn giao dịch, bởi với một sàn giao
dịch có đội ngũ chuyên viên với trình độ kĩ thuật nghiệp vụ cao sẽ góp phần xây
dựng lên phong cách chuyên nghiệp và tạo chất lượng phục vụ tốt nhất cho khách
hàng, đồng thời có thể xây dựng thương hiệu bền vững cho chính sàn đó. Song có
thể nhận thấy với rất nhiều SGD BĐS hiện nay, với quy mô hoạt động nhỏ, lẻ,
thiếu tính chuyên nghiệp và chưa đảm bảo chất lượng lại không duy trì thường
xuyên đầy đủ nhân viên môi giới, định giá BĐS theo quy định; hoặc trình độ
chuyên môn, nghiệp vụ của nhân viên cũng không được đảm bảo.

Điểm đầu tiên có thể nhận thấy là nhân viên định giá tại Sàn không thực hiện
được nghiệp vụ định giá BĐS. Vai trò mờ nhạt của nhân viên thẩm định giá BĐS
tại sàn khiến nhà đầu tư chưa thể có cái nhìn toàn cảnh về giá BĐS theo diễn biến
của thị trường địa ốc khi tham gia giao dịch. Có thể nói, thẩm định giá BĐS của
nhân viên tại SGD BĐS chưa thể hiện hết vai trò của mình. Trong lúc giá BĐS
biến động và tăng giảm nhanh, lẽ ra việc thẩm định giá của SGD BĐS phải là
phương tiện xác định đúng giá trị thực của BĐS, vừa định hướng tăng giảm của
BĐS cũng như định hướng thị trường trong tương lai. Sự không rõ ràng trong thẩm
định giá là một trong những nguyên nhân khiến thị trường BĐS liên tục nằm trong
trạng thái trồi sụt thất thường hoặc "năm người mười giá". Việc đào tạo cũng như
thẩm định giá BĐS lâu nay tiến hành một cách tự phát (không nói theo kiểu vơ đũa
cả nắm thế này – vẫn có những cơ sở đào tạo uy tín. Tuy nhiên, 3 buổi cho một
chương trình đào tạo nhân viên định giá tại các cơ sở đào tạo ngoài phần pháp luật
chung thì không đủ trình độ để nhân viên này hành nghề tốt được, nhất là trong
điều kiện thị trường BĐS với giá cả thất thường như ở Việt Nam nói chung và ở Hà
Nội nói riêng) nên không nhận được sự tín nhiệm của khách hàng. Các tổ chức đào
tạo nghề lại không chịu thừa nhận nhau. Ví dụ: Bộ Tài chính cấp chứng chỉ thẩm
định giá BĐS, Bộ Xây dựng đào tạo chứng chỉ định giá BĐS. Theo Nghị định số
153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh BĐS,
các doanh nghiệp hoặc SGD BĐS có cung cấp dịch vụ định giá BĐS phải có ít
nhất hai người có chứng chỉ định giá BĐS. Trong nhiều trường hợp, loại chứng chỉ
thẩm định giá từ Bộ Tài chính không được cơ quan chức năng chấp nhận làm điều
kiện mở sàn có dịch vụ định giá. Theo nhận định của nhiều chuyên gia, thẩm định
giá hay định giá là một nghề khá mới nhưng sẽ rất phát triển trong dài hạn, vì đây
là khâu quan trọng tìm căn cứ giúp nhà đầu tư kinh doanh có hiệu quả hơn.
Trong hầu hết các SGD BĐS, nhất là các sàn sử dụng tư cách pháp nhân của
công ty chủ quản để hoạt động, nhân sự tại Sàn phần lớn là kiêm nhiệm, vì vậy tính
chuyên nghiệp thấp. Các sàn hiện nay thường hoạt động cả hai dịch vụ định giá và
môi giới BĐS thì chỉ cần hai người vừa có chứng chỉ môi giới, vừa có chứng chỉ
định giá BĐS, bởi yếu tố quy mô hoạt động của sàn nhỏ. Điều này không đảm bảo

được chất lượng trong hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS tại sàn, thậm chí đã tạo
điều kiện cho nhiều sàn giao dịch quy mô nhỏ, thiếu tính chuyên nghiệp hoạt động.
Với việc quy định chưa chặt chẽ về điều kiện của SGD BĐS của Luật Kinh doanh
BĐS nên tại Hà Nội, ngay khi thành lập đã có những sàn giao dịch chưa đảm bảo
chất lượng về đội ngũ nhân viên, đặc biệt là chuyên gia về môi giới và định giá.
Đây là nguyên nhân làm ảnh hưởng đến hoạt động tại SGD BĐS, đồng thời ảnh
hưởng đến thị trường BĐS bởi việc thiếu tính chuyên môn hóa, thiếu chuyên
nghiệp trong cách thức hoạt động của sàn. Trình độ chuyên môn của đội ngũ hoạt
động tại sàn đặc biệt là trình độ chuyên môn của giám đốc sàn, phó giám đốc quản
lý tại sàn còn khá hạn chế do việc đào tạo về người quản lý sàn còn tràn lan, tính
kiểm soát chưa cao. Hoạt động của từng bộ phận chuyên môn trong sàn chưa đáp
ứng được tính chuyên nghiệp của một SGD BĐS. Nhân viên ôm đồm nhiều việc,
thậm chí còn làm cả công việc lau dọn, chưa thể hiện tính chuyên nghiệp của một
SGD BĐS.
3. Về cơ sở vật chất của sàn giao dịch bất động sản
(E đánh số rất linh tinh – đây phải là phần 2.3)
Diện tích hoạt động của sàn trong quá trình hoạt động chưa duy trì tương ứng
với số lượng dịch vụ mà sàn đã đăng ký hoạt động. Luật kinh doanh BĐS có quy
định về diện tích sử dụng để giao dịch của sàn tối thiểu là 50m
2
phục vụ cho hoạt
động môi giới, giao dịch và thêm 20m
2
cho mỗi hoạt động dịch vụ bổ sung. Tuy
nhiên, số lượng sàn thành lập và hoạt động không đúng quy định của pháp luật còn
tồn tại nhiều. Phần lớn các sàn không tách bạch rõ ràng diện tích sử dụng để thực
hiện các dịch vụ của sàn với các diện tích sử dụng phục vụ cho các hoạt động khác
của công ty. Một số sàn còn vi phạm về địa chỉ trụ sở chính; địa chỉ đăng ký hoạt
động chính và địa chỉ hoạt động thực tế khác nhau, do đó làm ảnh hưởng đến sự tin
tưởng từ phía khách hàng, đồng thời gây khó khăn trong việc kiểm tra hoạt động

của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
4. Về tư cách pháp nhân của Sàn (2.4)
Một trong những nguyên tắc tổ chức và hoạt động của SGD BĐS là SGD
BĐS phải là pháp nhân, nghĩa là phải đảm bảo các điều kiện: được cơ quan có
thẩm quyền thành lập, cho phép thành lập, đăng ký hoặc công nhận; có cơ cấu tổ
chức chặt chẽ; có tài sản độc lập với cá nhân, tổ chức khác và tự chịu trách nhiệm
bằng tài sản đó; nhân danh mình tham gia các quan hệ pháp luật một cách độc lập
(Điều 84, Bộ Luật Dân Sự 2005). Với hầu hết các SGD BĐS khi có tư cách pháp
nhân sẽ đảm bảo cho các giao dịch BĐS được diễn ra thuận lợi, ngoài ra các dịch
vụ liên quan đến BĐS cũng được tiến hành một cách chuyên nghiệp và đảm bảo
hơn. Một hiện tượng trong việc thành lập SGD BĐS hiện nay là các công ty kinh
doanh BĐS đua nhau thành lập sàn. Các công ty thành lập nhiều chi nhánh công ty
là các SGD BĐS có tên gọi khác nhau chưa đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp
luật về pháp nhân của SGD BĐS; làm hạn chế hoạt động tại sàn; sàn hoạt động
kém hiệu quả, chưa đảm bảo chất lượng.
Bên cạnh những sai phạm kể trên của SGD BĐS tại Hà Nội, còn tồn tại
nhiều sai phạm khác như: về tên gọi của Sàn thì nhiều SGD BĐS có tên gọi trùng
nhau hoặc gần giống nhau; về nội dung Quy chế hoạt động còn tồn tại sàn quy định
trong quy chế hoạt động chức năng kinh doanh BĐS hay quy định SGD BĐS được
ủy quyền để ký các hợp đồng kinh doanh BĐS… Đây là những sai phạm điển hình
của các SGD BĐS tại Hà Nội hiện nay.
Có thể nói, chất lượng SGD BĐS mặc dù đã được cải thiện hơn, ngày càng
được nâng cao và đảm bảo về chuyên môn, nghiệp vụ, cơ sở vật chất cũng như
chất lượng dịch vụ, song vẫn chưa bắt nhịp được cùng với sự phát triển của thị
trường BĐS. Việc lập SGD BĐS nhằm minh bạch hóa thị trường BĐS và để giao
dịch đỡ bị rủi ro. Do đó, pháp luật kinh doanh BĐS ngày càng được hoàn thiện để
đảm bảo cho việc thành lập, tổ chức và hoạt động của SGD BĐS. Tuy nhiên, thời
gian qua đã có nhiều sàn được thành lập trên địa bàn Hà Nội song việc chấp hành
tốt các quy định của pháp luật còn hạn chế, vẫn còn sàn ngang nhiên vi phạm, sàn
hoạt động yếu kém sau khi thành lập, thậm chí không hoạt động.