Thực trạng áp dụng các quy định về tổ chức và quản lý sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội

1
MỞ BÀI
1. Lý do chọn đề tài
Ở Việt Nam những năm gần đây, kinh tế bất động sản (BĐS) đã thu hút ngày
càng nhiều nguồn vốn trong xã hội và đóng góp nhiều cho tăng trưởng kinh tế. Mặc
dù trong quá trình đổi mới, Việt Nam đã thu được những thành tựu lớn về nhiều
mặt nhưng trong lĩnh vực kinh doanh BĐS của Sàn giao dịch bất động sản (SGD
BĐS) thì sự phát triển còn yếu kém. Hiệu quả hoạt động thấp của các SGD BĐS
hiện nay ảnh hưởng đến sự tăng giá BĐS đến “chóng mặt”, làm giảm “nhiệt” trong
cầu về BĐS. Hà Nội là một trong những thành phố dẫn đầu trong cả nước về số
lượng SGD BĐS được thành lập, tuy nhiên thực trạng triển khai các quy định của
pháp luật kinh doanh BĐS trong việc tổ chức và hoạt động của SGD BĐS còn
nhiều tồn tại cần được khắc phục. Do đó, việc tìm hiểu, đánh giá kịp thời và có
những giải pháp hoàn thiện về việc áp dụng các quy định về tổ chức và hoạt động
của SGD BĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội là vấn đề rất cần thiết. Nhận thấy tầm
quan trọng của vấn đề này, tôi đã chọn đề tài: “Thực trạng áp dụng các quy định
về tổ chức và quản lý sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội”.
2. Mục đích nghiên cứu
Mục đích của đề tài là tìm hiểu thực trạng áp dụng các quy định về tổ chức và
quản lý của SGD BĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội, từ đó thấy được những hạn
chế trong các quy định của pháp luật kinh doanh BĐS hiện nay, những tồn tại trong
việc thực thi pháp luật của các SGD BĐS và những yếu kém trong công tác quản lý
của nhà nước trong lĩnh vực này. Đồng thời có những kiến nghị đóng góp hoàn
thiện để hoạt động của các SGD BĐS tại Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung
ngày càng được đảm bảo chất lượng, góp phần ổn định và phát triển lành mạnh thị
trường BĐS.
3. Đối tượng nghiên cứu
2
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là tổ chức và hoạt động của các sàn giao dịch
bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội.
4. Phạm vi nghiên cứu

Đề tài tập trung nghiên cứu về việc áp dụng các quy định về tổ chức và quản
lý sàn giao dịch bất động sản của các sàn từ năm 2006 – thời điểm Luật Kinh doanh
bất động sản ra đời, chính thức quy định về SGD BĐS trở lại đây, tại địa bàn thành
phố Hà Nội; những mặt đạt được và hạn chế còn tồn tại của các sàn này trong quá
trình thực thi pháp luật.
5. Ý nghĩa khoa học
Đây là công trình nghiên cứu về thực trạng hoạt động của các SGD BĐS trên
địa bàn thành phố Hà Nội. Những thực trạng này tồn tại nhiều trên thực tế và kéo
dài từ thời điểm SGD BĐS đầu tiên tại Hà Nội được thành lập, tuy nhiên chưa có
nhiều nghiên cứu về nội dung này. Đề tài là những nghiên cứu mở đầu cho việc tìm
hiểu các quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản về sàn giao dịch bất động
sản và quá trình áp dụng của các sàn này. Đề tài có giá trị tham khảo cho những đối
tượng muốn tìm hiểu về lĩnh vực này.
6. Thực tiễn của đề tài
Đề tài đánh giá thực trạng áp dụng của các SGD BĐS tại Hà Nội trong việc
giúp nhà nước quản lí thị trường BĐS, làm cho thị trường trở nên minh bạch hơn;
nêu lên những kết quả đã đạt được và những tồn tại trong việc áp dụng các quy
định về tổ chức và hoạt động của các SGD BĐS. Từ đó, đưa ra một số kiến nghị để
hoàn thiện pháp luật kinh doanh BĐS, hoàn thiện việc thực thi pháp luật của các
SGD BĐS và công tác quản lý của nhà nước đối với hoạt động của sàn, góp phần
thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh.
CHƯƠNG 1
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
3
1.1. KHÁI NIỆM VÀ ĐẶC ĐIỂM SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1. Khái niệm sàn giao dịch bất động sản
Sự phát triển của TT BĐS đã làm cho nền sản xuất hàng hoá BĐS ngày càng
phát triển chuyên môn hoá hơn, số lượng hàng hoá ngày càng nhiều. Tuy nhiên,
loại hàng hoá BĐS là loại hàng hóa đặc biệt, có giá trị lớn, lại có đặc tính là không
di dời được; do đó nơi bán sẽ không có sự hiện diện của hàng hoá. Bên cạnh đó, TT

BĐS là thị trường không hoàn hảo, thiếu thông tin, do đó để người bán và người
mua có nhu cầu gặp gỡ nhau, người ta phải tổ chức ra chợ. Chợ này khác với chợ
thông thường, ở đó không bày bán sản phẩm mà là trưng bày thông tin để người
bán và người mua tham khảo, là nơi diễn ra các giao dịch BĐS và dịch vụ liên quan
tới BĐS, đồng thời đáp ứng đầy đủ các điều kiện nghiêm ngặt, cùng với đội ngũ có
chuyên môn, nghiệp vụ; các trang thiết bị cần thiết để hỗ trợ và giúp cho các giao
dịch của người mua và người bán được thực hiện một cách nhanh chóng, hiệu quả,
hạn chế rủi ro. Đó chính là sàn giao dịch bất động sản.
Luật kinh doanh BĐS năm 2006, Nghị định 153/ 2007/ NĐ – CP ngày
15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn Luật Kinh doanh BĐS; Thông tư 13/
2008/ TT- BXD hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 153/2007/NĐ
– CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn Luật Kinh doanh BĐS; và
mới đây nhất là Nghị định 23/ 2009 NĐ-CP quy định về chế tài xử phạt đối với các
SGD BĐS… là cơ sở pháp lý quan trọng cho sự ra đời và hoạt động của các SGD
BĐS trên cả nước. Theo đó, các văn bản pháp luật nêu trên quy định các vấn đề về
nguyên tắc tổ chức và hoạt động của SGD BĐS; điều kiện thành lập sàn, nội dung
hoạt động của sàn, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia; mô hình và quy chế
hoạt động của sàn…
Có thể thấy, khái niệm SGD BĐS chính thức được ghi nhận trong Luật Kinh
doanh BĐS năm 2006. Theo khoản 4 Điều 5 Luật Kinh doanh BĐS 2006 thì: "Sàn
giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch BĐS và cung cấp các dịch vụ
cho kinh doanh BĐS". SGD BĐS là nơi diễn ra hai hoạt động chính là tổ chức kinh
doanh BĐS và kinh doanh các loại hình dịch vụ BĐS. Sàn không chỉ là nơi gặp gỡ
4
và cung ứng các sản phẩm hàng hóa BĐS, mà còn là nơi để các giao dịch BĐS
được tiến hành một cách nhanh chóng, hiệu quả, công khai và đảm bảo đúng quy
định của pháp luật.
Tóm lại, SGD BĐS là một mô hình hoạt động tổng hợp, các chủ thể tham gia
giao dịch trên sàn sẽ được cung cấp đầy đủ các dịch vụ một cách nhanh gọn,
chuyên nghiệp và khép kín. Đặc biệt là bảo đảm tính minh bạch, chuẩn xác, rất hữu

hiệu cho công việc quản lý và điều tiết của nhà nước. Sự ra đời của SGD BĐS thực
sự đã đáp ứng được mục đích (Nhà nước mới chỉ nhằm hướng tới việc đưa tất cả
các giao dịch BĐS qua sàn để kiểm soát và công khai hóa thôi, chứ chưa thực sự
đáp ứng được điều này trên thực tế) đưa tất cả các hoạt động giao dịch BĐS của các
chủ thể kinh doanh BĐS lên sàn để có thể thu thập những thông tin về TT BĐS, để
các chủ thể từ Nhà nước, doanh nghiệp và cả người mua có thể theo dõi, nắm bắt
thông tin và có những quyết định đúng đắn. Bên cạnh đó, còn khuyến khích và định
hướng các tổ chức và cá nhân khác đưa các giao dịch riêng lẻ vào sàn để tránh rủi
ro. Đồng thời các giao dịch này khi được đưa lên Sàn cần tuân thủ các quy định của
pháp luật và các quy định chặt chẽ của sàn để đảm bảo tính minh bạch, hợp pháp và
nhanh chóng.
1.1.2. Đặc điểm sàn giao dịch bất động sản
SGD BĐS được xem là một khái niệm mới trong TT BĐS Việt Nam. Mặc dù
vậy, sau hơn bốn năm chính thức đi vào hoạt động, với quy mô và sự phát triển
nhanh chóng của các sàn, SGD BĐS đã thể hiện rõ những điểm khác biệt so với các
loại hình kinh doanh dịch vụ khác.
Thứ nhất: Hàng hóa giao dịch trên sàn là sản phẩm BĐS và sản phẩm dịch vụ
BĐS.
SGD BĐS là nơi cung cấp các sản phẩm BĐS. Đây là loại hàng hóa đặc biệt,
có tính cố định, tính cá biệt, giá trị phụ thuộc vào mục đích sử dụng, có tính tăng trị
và giao dịch các quyền, lợi ích của chính BĐS. Ngoài ra, điểm đặc biệt của loại
hàng hóa này còn chịu sự quản lý chặt chẽ của cơ quan nhà nước. Tại sàn, các chủ
đầu tư kinh doanh các sản phẩm BĐS với tư cách là người tạo lập các hàng hóa
BĐS để cung cấp cho thị trường. Họ tự góp vốn hoặc huy động vốn để xây dựng
5
nhà ở, công trình, tạo lập các khu đô thị, khu công nghiệp, các sản phẩm BĐS khác
để trên cơ sở đó chuyển sang giai đoạn thực hiện các giao dịch qua sàn như: bán,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua các BĐS nhằm thu lợi nhuận.
(Sàn còn trung gian để thực hiện các giao dịch BĐS cho các sản phẩm BĐS
của các doanh nghiệp, các tổ chức, cá nhân khác ký gửi)

Bên cạnh đó, sàn còn là nơi cung cấp sản phẩm dịch vụ BĐS. SGD BĐS với
các dịch vụ hỗ trợ kinh doanh BĐS như: môi giới BĐS, định giá BĐS, tư vấn BĐS,
đấu giá BĐS, quản lý BĐS… đã thực hiện việc cung cấp, quảng bá các sản phẩm
BĐS để người có nhu cầu có thể tiếp cận các thông tin, tìm hiểu về BĐS. Với một
sản phẩm có giá trị lớn là BĐS thì nhu cầu sử dụng các dịch vụ trung gian để đảm
bảo cho giao dịch BĐS được an toàn là điều rất cần thiết và hoạt động của sàn đã
góp phần quan trọng trong việc đảm bảo tính an toàn đó cho giao dịch đó.
Thứ hai, SGD BĐS khác với các trung tâm mua bán khác, không phải là nơi
để bày bán các sản phẩm trực tiếp mà là nơi trưng bày thông tin về sản phẩm để
người bán và người mua tìm hiểu thông tin và quyết định lựa chọn giao dịch hay
không. Với đặc điểm là trung gian, là cầu nối giữa cung và cầu, đây là nơi diễn ra
các giao dịch BĐS và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh BĐS.
Quy luật của thị trường là có cầu ắt sẽ có cung. Tuy nhiên trước đây khi SGD
BĐS chưa ra đời, trên TT BĐS xuất hiện các hình thức trung tâm, văn phòng môi
giới BĐS hoạt động trôi nổi, không có sự kiểm soát chặt chẽ của Nhà nước, khiến
TT BĐS thiếu minh bạch. SGD BĐS ra đời được hoạt động với tư cách là một pháp
nhân, là khâu trung gian, tạo điều kiện cho các chủ thể có cơ hội tham gia giao
dịch, sử dụng dịch vụ và lựa chọn các loại hình cung ứng dịch vụ hỗ trợ BĐS tốt
nhất. Ngoài ra, sàn còn là cầu nối an toàn, đảm bảo về tình trạng pháp lý của BĐS,
thông tin xung quanh BĐS; qua đó cung cấp cho các chủ thể tham gia vào hoạt
động đầu tư BĐS yên tâm hơn, đồng thời góp phần giữ ổn định và phát triển TT
BĐS.
Thứ ba, so với các loại hình dịch vụ kinh doanh khác thì quy mô và tính chất
hoạt động của SGD BĐS rộng lớn hơn, tại đó không chỉ diễn ra các hoạt động kinh
doanh dịch vụ BĐS mà còn trực tiếp diễn ra hoạt động kinh doanh BĐS, bao gồm:
6
giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS; môi giới BĐS; định giá
BĐS; tư vấn BĐS; quảng cáo BĐS; đấu giá BĐS; quản lý BĐS (Điều 58 Luật Kinh
doanh BĐS 2006). Với phạm vi hoạt động rộng lớn như vậy nên Luật Kinh doanh
BĐS quy định nguyên tắc hoạt động và điều kiện để thành lập SGD BĐS chặt chẽ

hơn so với các loại hình dịch vụ khác. Cụ thể là việc quy định về người quản lý
SGD BĐS, đòi hỏi chứng chỉ môi giới hoặc định giá đối với sàn hoạt động về môi
giới BĐS hoặc định giá BĐS. Ngoài ra, yêu cầu về diện tích hoạt động của sàn tùy
thuộc vào từng loại hình dịch vụ kinh doanh của sàn, các trang thiết bị phù hợp với
từng nội dung hoạt động của sàn. Kinh doanh dịch vụ BĐS là hoạt động của pháp
nhân phải có đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ BĐS và đáp ứng các điều kiện khi
thành lập. Các giao dịch về BĐS thường có giá trị lớn, do đó để đảm bảo cho các
chủ thể tham gia các giao dịch BĐS được yên tâm, Nhà nước đảm bảo các nguyên
tắc tổ chức và hoạt động đối với SGD BĐS, đồng thời thừa nhận các giao dịch phải
qua sàn theo một trình tự, thủ tục nhất định và có các chế tài xử lý các vi phạm.
SGD BĐS thực sự là một sân chơi minh bạch cho các nhà đầu tư kinh doanh sản
phẩm có giá trị lớn này.
Thứ tư, hoạt động của SGD BĐS không có sự tham gia của cơ quan Nhà nước.
Trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, các dịch vụ nhằm hỗ trợ đối với các chủ thể tham
gia TT BĐS được phân thành hai loại hình dịch vụ: dịch vụ công và dịch vụ tư.
Dịch vụ công trong lĩnh vực có liên quan đến BĐS là loại hình dịch vụ được các cơ
quan nhà nước có thẩm quyền giao cho doanh nghiệp công ích hoạt động nhằm
cung cấp các dịch vụ thiết yếu để phục vụ các quyền và nghĩa vụ cơ bản của công
dân. Hoạt động này hướng tới việc định hướng cho các quan hệ mua bán, trao đổi
BĐS trên thị trường được xác lập và thực hiện trong một quỹ đạo quản lý chung
của Nhà nước. Bên cạnh đó, việc cung cấp các dịch vụ hỗ trợ cho các chủ thể tham
gia giao dịch trên thị trường BĐS còn được thực hiện bởi các loại hình doanh
nghiệp vừa mang tính chất phục vụ, vừa mang tính chất kinh doanh BĐS. Sàn cũng
mang tính chất cung cấp các dịch vụ hỗ trợ cho các chủ thể kinh doanh BĐS trên
thị trường. Tuy nhiên, điểm khác biệt của SGD BĐS so với các dịch vụ công là
không có sự tham gia của Nhà nước trong việc cung ứng các dịch vụ, không thực
7
hiện chức năng quản lý nhà nước, không sử dụng vốn Ngân sách Nhà nước mà thực
chất là quá trình chuyển giao quyền lực của Nhà nước trong việc cung ứng các dịch
vụ công nhằm hỗ trợ và phục vụ các chủ thể tham gia kinh doanh BĐS trên thị

trường sang cho khu vực tư nhân thực hiện kinh doanh nhằm thu lợi nhuận. SGD
BĐS đóng vai trò là cầu nối, đáp ứng sự tìm kiếm của các chủ thể kinh doanh BĐS
khi có nhu cầu, thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS phát triển sôi động và
hiệu quả. Bên cạnh đó, sàn còn là công cụ của Nhà nước để lành mạnh hóa TT
BĐS, góp phần định hướng cho sự cạnh tranh lành mạnh giữa khu vực Nhà nước
với khu vực tư nhân, hạn chế tình trạng hành chính quan liêu, cửa quyền và sách
nhiễu của một bộ phận cán bộ Nhà nước hoạt động trong lĩnh vực cung cấp dịch vụ
BĐS công, đồng thời góp phần giảm tải một số hoạt động cho cơ quan Nhà nước
trong lĩnh vực này.
1.2. MỤC ĐÍCH HOẠT ĐỘNG, CHỨC NĂNG VÀ VAI TRÒ CỦA SÀN
GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
1.2.1. Mục đích hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
Sàn giao dịch BĐS ra đời như một nhu cầu đích thực của thị trường, như
người ta đã hình thành các chợ hàng hóa để tạo một môi trường trung gian cho giao
dịch được thuận tiện. Theo đó, mục đích hoạt động của SGD BĐS là đưa tất cả các
hoạt động giao dịch BĐS lên sàn để có thể thu thập được thông tin về TT BĐS, xây
dựng thị trường giao dịch BĐS lành mạnh, chính quy, theo mong muốn của Nhà
nước, nhà đầu tư và khách hàng của thị trường này; nhằm hạn chế các rủi ro có thể
xảy ra khi giao dịch BĐS và định hướng thị trường BĐS lành mạnh. Cụ thể:
Đối với Nhà nước: SGD BĐS được coi là “cánh tay nối dài” của nhà nước
trong hoạt động quản lý và phát triển TT BĐS. SGD BĐS ra đời nhằm giúp cho
nhà nước thông qua sàn có thể quản lý tốt giá cả thị trường và giúp cho các nhà
quản lý doanh nghiệp hoạch định chiến lược kinh doanh, góp phần lành mạnh hoá
thị trường bất động sản.
Đối với các chủ đầu tư: SGD BĐS ra đời nhằm giúp các chủ đầu tư có sự định
hướng tốt đối với sản phẩm BĐS, đồng thời tạo điều kiện cho các chủ đầu tư có cơ
hội quảng bá sản phẩm của mình đến với người tiêu dùng.
8
Đối với người tiêu dùng: SGD BĐS là nơi cung cấp kịp thời, chính xác, trung
thực thông tin giá cả TT BĐS, chủ trương chính sách pháp luật liên quan đến BĐS

nhằm bảo vệ lợi ích của chính người tiêu dùng; đồng thời tư vấn đầy đủ cho người
tiêu dùng để họ có quyết định chính xác khi mua BĐS. Ngoài ra để người có nhu
cầu có thể mua bất động sản trực tiếp từ chủ đầu tư, hạn chế những rủi ro khi giao
dịch BĐS.
Tóm lại, SGD BĐS ra đời nhằm cung cấp cho thị trường nhiều sản phẩm
phong phú, dịch vụ đa dạng gắn kết với dịch vụ hỗ trợ tài chính từ phía ngân hàng.
Tổ chức nơi giao dịch bất động sản công khai, minh bạch tạo mọi điều kiện thuận
lợi cho mọi tổ chức cá nhân có nhu cầu; góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản
phát triển ổn định. Tạo mô hình kiểu mẫu về sàn giao dịch địa ốc, cung cấp các
dịch vụ trọn gói bao gồm tư vấn pháp lý, quảng cáo, môi giới, định giá, đấu giá, hỗ
trợ tài chính, thiết kế - xây dựng, quản lý Bất động sản; giúp cho thị trường BĐS
trở nên minh bạch, không bị méo mó do đầu cơ và phát triển đúng hướng.
1.2.2. Chức năng của sàn giao dịch bất động sản
a. Chức năng giao dịch
SGD BĐS ra đời thúc đẩy cho giao dịch diễn ra nhanh chóng, thuận lợi. Đây
là nơi để cho các bên có nhu cầu giao dịch gặp nhau. Bên cạnh đó, họ được giúp đỡ
về mặt thủ tục, hướng dẫn để việc thực hiện các giao dịch đạt hiệu quả cao nhất, vì
vậy, các thủ tục pháp lí thường diễn ra nhanh gọn hơn. Khi giao dịch qua sàn thì
người mua hàng hoá không phải mất nhiều thời gian, bởi chỉ có những hàng hoá đủ
tiêu chuẩn mới được đưa lên sàn giao dịch, theo đó có thể hiểu hàng hóa BĐS đã
được sàng lọc trước khi đưa lên sàn để thực hiện giao dịch nên việc thực hiện các
giao dịch qua sàn sẽ đảm bảo thời gian ngắn và ít gặp rủi ro. Đặc biệt, mọi giao
dịch sẽ được Nhà nước kiểm soát, giúp Nhà nước điều tiết, quản lý vĩ mô TT BĐS.
Chức năng giao dịch của SGD BĐS tạo điều kiện thuận lợi cho việc cung cấp các
thông tin về sản phẩm trên TT BĐS qua các phương tiện thông tin điện tử, internet,
… từ đó mở ra cơ hội tiếp cận nguồn sản phẩm đầu tư đa dạng, cơ hội tiếp cận
nguồn thông tin cho khách hàng, các nhà đầu tư thêm phong phú và cập nhật nhanh
chóng.
9
b. Chức năng tổ chức hoạt động kinh doanh BĐS

SGD BĐS thực hiện việc tổ chức các hoạt động kinh doanh BĐS như tổ chức
các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS, mang tính chất là một
nghề nghiệp chính. Sàn giao dịch có vai trò quan trọng trong việc đưa hàng hóa
BĐS từ các nhà đầu tư đến với người sử dụng. Các giao dịch được thực hiện tại sàn
giữa các nhà đầu tư kinh doanh BĐS với nhau nhằm trao đổi hàng hóa BĐS, tìm
kiếm lợi nhuận từ việc mua bán hàng hóa đó. Theo đó, bên bán, bên mua; bên
chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng; bên thuê, bên cho thuê; bên thuê mua,
bên cho thuê mua; cùng nhau xác lập các quan hệ hợp đồng, thực hiện đúng các
quyền và nghĩa vụ của mình. Không đơn thuần là giao dịch dân sự thông thường,
các nhà đầu tư luôn hướng đến mục đích lợi nhuận từ các hợp đồng của mình. Và
SGD BĐS góp phần thúc đẩy cho các giao dịch đó diễn ra nhanh chóng, thuận tiện,
là nơi để các nhà kinh doanh BĐS có nhu cầu gặp nhau.
(E có thể nói thêm một chút khía cạnh sau: Sàn cũng là địa chỉ không chỉ dành
cho các nhà đầu tư, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS bày bán sản phẩm của mình,
mà sàn cũng là địa chỉ cho các tổ chức, cá nhân không hoạt động trong lĩnh vực này
nhưng có sản phẩm BĐS có nhu cầu bán, cho thuê… nhưng họ không có điều kiện
và khả năng để tìm kiếm khách hàng một cách tốt nhất… Thông qua sàn, đặc biệt
là những sàn đã có thương hiệu, sẽ là cơ hội để họ thực hiện được mong muốn đó)
c. Chức năng kinh doanh dịch vụ BĐS
Kinh doanh dịch vụ BĐS là nghề nghiệp chính, thường xuyên, liên tục của
SGD BĐS, tuy không tạo ra sản phẩm mới cho TT BĐS, nhưng lại góp phần đưa
sản phẩm đến tay người sử dụng thực sự. Bởi đối với lĩnh vực kinh doanh BĐS,
một lĩnh vực khá năng động và nhạy cảm, tác động trực tiếp đến nền kinh tế - xã
hội thì nhu cầu được cung cấp các dịch vụ về BĐS là rất cần thiết. Đất đai, nhà ở -
tài sản có giá trị lớn và là yếu tố quan trọng không thể thiếu với các nhà đầu tư và
người dân. Cá nhân cần đất cho nhu cầu ăn ở và là tư liệu sản xuất. Doanh nghiệp
cần đất cho địa bàn đầu tư, sản xuất. Nhà nước cần đất cho sự nghiệp phát triển
kinh tế - xã hội và đảm bảo an ninh quốc gia… Trước nhu cầu đó, các chủ thể trong
xã hội đều mong muốn được hỗ trợ và cung ứng các dịch vụ có liên quan đến các
10

giao dịch BĐS trên thị trường là rất lớn bởi khi giá trị tài sản BĐS càng lớn thì
người mua càng cần có những thông tin xác thực, họ cần phải biết rõ khối tài sản
mà họ giao dịch có minh bạch và an toàn hay không. Theo đó, hoạt động kinh
doanh dịch vụ BĐS như: môi giới BĐS, định giá BĐS, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS,
quản lý BĐS… của SGD BĐS chính là hoạt động trung gian cần thiết nhằm cung
ứng và giới thiệu các sản phẩm hàng hoá BĐS, cung cấp các thông tin có liên quan
đến BĐS mà người mua quan tâm, tư vấn và thực hiện các dịch vụ pháp lý khác,
giúp cho chủ thể kinh doanh có niềm tin và cơ sở pháp lý vững chắc trong việc đưa
ra quyết định đầu tư của mình, góp phần tạo một thị trường BĐS ổn định, phát triển
bền vững hơn.
1.2.3. Vai trò của sàn giao dịch bất động sản
• Cung cấp thông tin
Các thông tin do SGD BĐS cung cấp sẽ đảm bảo về mặt pháp lý, rõ ràng
và trung thực. Mọi thông tin trên sàn cung cấp sẽ được sàng lọc. Thông qua sàn
mà các thông tin được cung cấp trên thị trường là chính xác và kịp thời. Điều này
sẽ có ý nghĩa với các chủ thể sau: Thông tin về BĐS đưa qua sàn được minh bạch,
công khai hóa,
- Đối với Nhà nước:
Tất cả các giao dịch BĐS qua sàn sẽ giúp Nhà nước tăng cường quản lý được
các giao dịch BĐS, từ đó có những chính sách kịp thời và chính xác để điều tiết
thị trường. Sàn sẽ là nơi cung cấp các thông tin cần thiết và hiệu quả về TT BĐS
cho các cơ quan quản lý, giúp các cơ quan này nắm bắt được thông tin về các
hoạt động của TT BĐS. Đây là cơ sở quan trọng để Nhà nước có những phương
pháp quản lý và điều tiết một cách đúng đắn và kịp thời thông qua việc đổi mới,
bổ sung và hoàn thiện các văn bản pháp luật cho phù hợp; tạo điều kiện cho thị
trường này phát triển trong khuôn khổ pháp lý; tạo điều kiện cho các quan hệ đất
đai được thực hiện phù hợp với các quan hệ xã hội. Bên cạnh đó, SGD BĐS cũng
là môi trường để điều chỉnh cách thức tổ chức thực hiện trên thực tế cho phù
hợp, đúng với các quy phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh BĐS.
11

Thông qua việc giao dịch BĐS qua sàn, Nhà nước sẽ hạn chế tối đa thất thu
thuế do việc chuyển nhượng, mua bán ngầm bên ngoài. Hàng hóa BĐS là hàng
hoá có giá trị cao, vì vậy mà thuế từ BĐS sẽ đóng góp đáng kể cho ngân sách
Nhà nước. Tuy nhiên, BĐS là loại hàng hóa đặc biệt, hình thức giao dịch trên
thị trường khá phức tạp, các giao dịch ngầm đó làm thất thu nguồn thuế quan trọng
này, khiến các cơ quan chức năng gặp không ít khó khăn trong công tác quản lý.
Đối với BĐS do chủ đầu tư dự án bán ra thị trường, các giao dịch đều thực hiện qua
hợp đồng, giá trị hợp đồng mua bán thể hiện giá trị thực tế của giao dịch, việc
thanh toán có chứng từ rõ ràng nên Nhà nước dễ thu thuế. Đối với BĐS mà nhà đầu
tư thứ cấp kinh doanh (giao dịch thứ cấp, có yếu tố đầu cơ) thường giao dịch qua
tay với nhau, họ chỉ cần xác nhận giao dịch hoặc chuyển tên qua chủ đầu tư, giá trị
giao dịch là do hai bên mua bán thỏa thuận, Nhà nước không quản lý được giá trị
giao dịch để thu thuế. Trong khi đó, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của các
quận, huyện, tỉnh, thành phố hiện chỉ có chức năng chứng nhận giao dịch, cập nhật
biến động các giao dịch, mà không có chức năng quản lý các giao dịch xem có
phản ánh đúng giá trị thực tế giao dịch hay không. SGD BĐS ra đời đã khắc phục
được yếu điểm này, là công cụ pháp lý hữu hiệu nhằm minh bạch hóa các giao dịch
BĐS, người tham gia giao dịch khó có thể trốn thuế. Sàn giúp tăng thu cho ngân
sách Nhà nước qua nguồn thu thuế chuyển nhượng.
Sự ra đời của SGD sẽ giúp Nhà nước kiểm soát và quản lí được tình trạng đầu
cơ, giúp Nhà nước thu thuế thu nhập của các nhà buôn lậu BĐS trốn thuế.
- Đối với nhà đầu tư:
Việc sàn cung cấp các thông tin chính xác cho các doanh nghiệp sẽ có ý nghĩa
trong việc nắm bắt xu hướng thị trường và thị hiếu của khách hàng để từ đó
có chiến lược cung cấp sản phẩm đúng đắn và hợp lý tạo nên hiệu quả kinh doanh
to lớn. SGD BĐS đáp ứng nhu cầu ngày càng phức tạp trong các giao dịch BĐS
của thị trường, cũng như đáp ứng nhu cầu ngày càng cao, cẩn trọng và khó tính
của khách hàng, các nhà đầu tư. Hoạt động của SGD BĐS cũng để nhằm khẳng
định đẳng cấp, thương hiệu của chủ đầu tư, đảm trách vai trò tiếp thị và phân phối
các dự án BĐS. Cũng chính từ sàn giao dịch BĐS - nơi cung cấp thông tin, tiếp thị,

12
quảng bá các dự án, sản phẩm BĐS tập trung, hiệu quả cho các nhà đầu tư. Đây là
yếu tố góp phần minh bạch và công khai hóa TT BĐS. Bên cạnh đó, sàn còn thực
hiện chức năng thống kê, báo cáo, tham mưu cho các doanh nghiệp kinh doanh
BĐS các diễn biến của thị trường, thông qua đó nhằm đưa ra các chiến lược và
chính sách đầu tư hợp lý, phù hợp. Có thể nhận thấy, hoạt động kinh doanh BĐS
thông qua SGD BĐS có ý nghĩa to lớn đối với các nhà đầu tư, giúp cho họ có cơ
hội tiếp cận nguồn sản phẩm phong phú, đa dạng; nhà đầu tư cũng có cơ hội tiếp
cận các chuyên viên tư vấn đông đảo, lành nghề, am hiểu thị trường, phục vụ chu
đáo, tận tình, chuyên nghiệp. Cùng với các cơ hội đó, các nhà đầu tư cũng được
tiếp cận với các dịch vụ đầu tư thuận lợi như: dịch vụ tài chính, dịch vụ pháp lý,
dịch vụ thiết kế, xây dựng… Nhà đầu tư kinh doanh BĐS sẽ nhanh chóng nắm bắt
được các thông tin đó, để có định hướng đầu tư hợp lý. Đây cũng là môi trường tốt
để các nhà đầu tư mở rộng quan hệ đầu tư. Bên cạnh đó, sàn cũng là nơi tiêu
thụ sản phẩm duy nhất của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS.
- Đối với người mua:
Những thông tin chính xác về mặt pháp lý lẫn chất lượng sản phẩm của sàn
cung cấp sẽ có ý nghĩa đối với việc chọn mua sản phẩm của khách hàng. Mọi thông
tin đăng ký mua bán đều được sàng lọc. Nhân viên của sàn sẽ có trách nhiệm điều
tra, xác định tính chính xác của những thông tin về người bán, về người mua, về
BĐS đăng ký trên sàn. Trường hợp cần phải thẩm định thông tin, SGD BĐS
là tổ chức có tư cách pháp nhân, có mối liên hệ rộng, đặc biệt là với những cơ quan
có thẩm quyền, thuận lợi trong việc nắm giữ các thông tin đầy đủ và chính xác về
nhân thân người bán, người mua, về tính xác thực, tính pháp lý cũng như các đặc
điểm của BĐS tham gia giao dịch. Sự ra đời của hàng loạt các sàn sẽ tạo điều kiện
cho người mua có cơ hội lựa chọn sản phẩm hàng hóa phù hợp với khả năng và nhu
cầu của mình, giải quyết được thực trạng ép giá, cò đất hiện nay…
- Đối với TT BĐS:
Giảm đáng kể số lượng BĐS và tần suất BĐS tham gia giao dịch, từ đó
giá cả sẽ bình ổn hơn. Vì khi một BĐS được giao dịch nhiều lần sẽ đẩy giá lên rất

13
cao, nhiều người có tiền đầu tư nhiều sản phẩm nay sẽ hạn chế rất nhiều do
giá cả bình ổn, họ sẽ thấy không có lời và sẽ không đầu tư trục lợi.
Giảm đáng kể số lượng người tham gia đầu cơ với mục đích kiếm lời bất
chính, làm khan hiếm thị trường, tạo cơn sốt. Cơn sốt BĐS làm cho người dân phải
tìm mọi cách để đầu tư kiếm lợi và làm cho thị trường càng sốt hơn. Một khi
BĐS được giao dịch qua sàn, giá cả được công khai, nhiều loại sản phẩm được giới
thiệu, thông tin đầy đủ sẽ tránh được rủi ro và thiệt hại cho các bên giao dịch từ đó
làm lành mạnh hóa TT BĐS.
Về vĩ mô, SGD BĐS cũng đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển kinh
tế xã hội nói chung và phát triển hoạt động kinh doanh BĐS nói riêng. Vì nếu
giá cả thị trường cao hơn giá trị thật của thị trường dẫn tới mọi người, mọi thành
phần kinh tế tham gia kinh doanh BĐS kiếm lời và sao nhãng hoạt động kinh doanh
của mình làm ảnh hưởng tới phát triển sản xuất, tạo ra sản phẩm cho xã hội. Giá
BĐS cao dẫn tới chi phí sản xuất kinh doanh dịch vụ cao và giá thành tăng cao làm
cho lạm phát tăng, làm mất lợi thế cạnh tranh, thu hút đầu tư nước ngoài.
• Cung cấp dịch vụ
SGD BĐS sẽ là nơi cung cấp, phục vụ tất cả dịch vụ trọn gói của ngân hàng,
kho bạc, công chứng… Do tính hợp thức và với mô hình hoạt động tổng hợp, các
SGD BĐS thường có các mối quan hệ rộng, liên kết, hợp tác mang tính chuyên
nghiệp với nhiều tổ chức có liên quan tới giao dịch như các tổ chức ngân hàng, tín
dụng, kho bạc, các phòng công chứng… nhờ đó đến với sàn, người tham gia
sẽ được hỗ trợ và phục vụ đầy đủ, trọn gói, để cho công việc giao dịch giữa người
mua và người bán diễn ra nhanh chóng, gọn nhẹ và không phiền hà, thuận lợi cho
thực hiện và hoàn thành các giao dịch. Đồng thời, tạo điều kiện cho người tham gia
giao dịch có nhiều cơ hội như: được hỗ trợ vay vốn với lãi suất ưu đãi, thế chấp
thuận lợi…
Người mua, kẻ bán gặp nhau trực tiếp tại đây và làm tất cả các thủ tục mua
bán đúng nghĩa “một cửa”. Trong một số dịch vụ trọn gói, người dân sẽ không phải
đi lại nhiều cơ quan. Ví dụ như trường hợp mua bán BĐS, sàn sẽ tạo điều kiện để

người mua, người bán gặp nhau; khi thống nhất, sàn mời công chứng Nhà nước đến
14
công chứng tại chỗ hoặc giới thiệu khách hàng sang phòng công chứng. Khi được
sàn giới thiệu, về cơ bản đó đảm bảo về mặt pháp lý… Khi thực hiện các nghĩa vụ
tài chính, sàn sẽ phục vụ luôn thông qua tài khoản trực tuyến giữa ngân hàng và
kho bạc.
Đặc biệt, khi các giao dịch BĐS được diễn ra trên sàn thì chi phí sẽ thấp hơn
rất nhiều so với giao dịch trên thị trường. Thông thường, mức phí mà khách hàng
phải trả cho các trung tâm môi giới trên địa bàn Hà Nội căn cứ theo giá trị BĐS
được mua bán. Tuy nhiên, tại các SGD hiện có trên địa bàn Hà Nội đều ở mức thấp
hơn rất nhiều so với mức phí trên thị trường hiện nay. Mức phí dịch vụ sẽ không ấn
định tỷ lệ phần trăm giá trị của BĐS mà quy định theo loại hình dịch vụ.
• Thúc đẩy thị trường BĐS phát triển sôi động và có hiệu quả, chính quy và lành
mạnh
Các sản phẩm dịch vụ BĐS do các SGD BĐS cung cấp phong phú, đa dạng,
thường xuyên cập nhật kịp thời và thái độ cung cấp dịch vụ “tận tình, chu đáo” sẽ
tạo cảm giác yên tâm và an toàn cho các chủ thể kinh doanh BĐS. Sự tin tưởng của
giới kinh doanh BĐS đối với SGD BĐS sẽ góp phần làm sôi động thị trường, có tác
dụng “kích cầu”, mở rộng kênh phân phối, gián tiếp hình thành và làm tăng giá trị
của bất động sản, rút ngắn thời gian thu hồi vốn, tái đầu tư, bảo đảm hiệu quả kinh
tế, tăng uy tín và tính hấp dẫn cho nhà đầu tư. Bên cạnh đó, khi hoạt động kinh
doanh dịch vụ BĐS của các SGD BĐS hoạt động mang tính chuyên nghiệp, đã tạo
được niềm tin của khách hàng, góp phần thúc đẩy thị trường BĐS hoạt động công
khai và minh bạch, chính quy và lành mạnh hơn, qua đó hạn chế đáng kể sự “leo
thang” của thị trường BĐS phi chính quy.
Như vậy, SGD BĐS có vai trò quan trọng, là cầu nối giữa người mua và người
bán; thông qua hoạt động kinh doanh BĐS, tạo cơ hội tiếp cận hàng hóa BĐS
như nhau cho mọi người, minh bạch hóa thông tin góp phần làm lành mạnh hóa TT
BĐS; thông qua dịch vụ kinh doanh BĐS, chuyên nghiệp hóa giao dịch, tránh được
rủi ro và thiệt hại cho các bên tham gia giao dịch. SGD BĐS phát triển góp phần

hoàn thiện cơ cấu thị trường, là đầu mối nghiên cứu thị trường và hỗ trợ thị trường
BĐS phát triển, hỗ trợ quản lý và thu ngân sách…
15
1.3. SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH
PHỐ HÀ NỘI
Hà Nội là một trong những địa chỉ đỏ được nhắc đến đầu tiên trong những lần
sốt đất; giá đất ở đây, đặc biệt là ở khu vực trung tâm đắt nhất trong cả nước. Chỉ
trong vòng 10 năm đã diễn ra 2 cơn sốt đất. Tại Hà Nội, có thời kỳ giá đất, nhà tăng
đột biến, gây tác động và ảnh hưởng xấu cho nền kinh tế và đời sống dân cư. Riêng
năm 2002, giá nhà đất đã tăng vọt lên tới 40% so với cùng kỳ năm trước
1
. BĐS tại
Hà Nội còn tồn tại nhiều vấn đề được nhắc đến trong thời gian qua. Hiện nay, việc
tiếp cận với nguồn cung ở thị trường này không phải là vấn đề đơn giản do những
vướng mắc gặp phải trong khâu giải quyết thủ tục, cơ chế còn gặp nhiều khó khăn,
trong khi đó quỹ đất Hà Nội lại có hạn. Tính đến thời điểm cuối năm 2010, giá
BĐS liên tục được đẩy lên cao. Thông tin thị trường còn thiếu tính minh bạch,
khiến cho việc thực hiện các giao dịch còn nhiều hạn chế. Bên cạnh đó, việc diễn ra
các cơn sốt đất với giá đất tăng đột biến nói chung không phải do nhu cầu sử dụng
đất của dân cư tăng nhanh, mà chủ yếu là do tác động bởi các dạng hoạt động đầu
cơ đất đai gây nên. Phần lớn người đi mua đất không phải để xây dựng nhà ở, hay
để làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, mà là để bán kiếm lời khi giá đất lên cao,
hoặc để giữ tiền do tâm lý sợ tiền mất giá. Mặt khác, những thông tin ảo do các môi
giới và một số người đầu cơ đất tung ra nhằm đẩy giá đất lên cao để thu lợi cũng
tác động lớn đến giá đất. Đặc biệt, ở Hà Nội còn tồn tại các hoạt động môi giới nhà
đất của tư nhân phát triển tràn lan và rất lộn xộn. Các “văn phòng nhà đất”, “trung
tâm nhà đất” mọc lên khắp nơi. Trong số đó, phần lớn không đăng ký kinh doanh
và không nộp thuế cho Nhà nước. Sự tồn tại của hàng nghìn trung tâm nhà đất có
đăng ký hoặc không đăng ký kinh doanh và đội ngũ "cò" lên tới hàng vạn, hoạt
động với chi phí cao, không minh bạch, thậm chí "bóp méo" thông tin thị trường

nhà đất. Chính điều này đã khiến cho thị trường BĐS đôi khi mang giá trị ảo, chênh
lệch quá cao so với giá trị thực của nó.
Thực tế này một phần phản ánh tính tất yếu khách quan vì Hà Nội là thủ đô
của cả nước, là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa; nơi tập trung đông dân cư
1
/>16
thuộc tốp đầu so với các tỉnh, thành khác và là nơi mà nhu cầu về nhà ở rất cao.
Song một phần do thị trường BĐS phi chính quy diễn ra phổ biến và chiếm ưu thế,
vượt xa khả năng và tầm kiểm soát của Nhà nước. Với điều kiện kinh tế - xã hội
như hiện nay, nhất là ở thành phố Hà Nội, thì việc có SGD BĐS là điều hết sức bức
bách và cần thiết. Bởi mục đích của sàn giao dịch là tạo một "sân chơi" lành mạnh
cho những người có nhu cầu tham gia vào TT BĐS, nhằm hạn chế hình thức mua
bán trao tay, giảm số vụ giao dịch ngầm, "tẩy chay" thành phần “cò mồi” trong lĩnh
vực mua bán nhà đất. Theo đó, vào giữa tháng 4/2006, Trung tâm giao dịch BĐS
TP Hà Nội được UBND thành phố thông qua và Hà Nội trở thành một trong hai
thành phố lớn trong cả nước được Chính phủ đồng ý cho lập thí điểm SGD BĐS.
Đây là hướng đi đúng nhằm tạo một "sân chơi" lành mạnh, ở đó có sự can thiệp
tích cực của Nhà nước trong lĩnh vực cực kỳ nóng bỏng này. SGD BĐS đầu tiên tại
Hà Nội do Nhà nước quản lý chính thức đi vào hoạt động vào đầu tháng 6/2006
2
.
Có thể nói, khi SGD BĐS được hình thành ở thành phố Hà Nội nói riêng và các
tỉnh thành khác trong cả nước thì sự phát triển một cách bền vững đã góp phần tạo
cho các giao dịch BĐS ngày càng đạt hiệu quả cao, đưa giá đất về mức hợp lý,
tránh nhiều rủi ro cho cả người mua lẫn người bán; và một điều quan trọng là Nhà
nước sẽ không bị mất đi một khoản thuế lớn.
Những năm gần đây, rất nhiều công ty BĐS đã được thành lập, tham gia vào
thị trường BĐS tại Hà Nội. Theo số liệu thống kê của Cục quản lý nhà và thị
trường BĐS - Bộ Xây dựng, tính đến ngày 15/11/2010 cả nước có 652 SGD BĐS
và Hà Nội có 305 SGD BĐS. Đây là một tín hiệu tốt cho thị trường thêm phong

phú và đa dạng trong lĩnh vực môi giới và phân phối các sản phẩm BĐS. Tuy
nhiên, thực tế với số lượng SGD BĐS được thành lập một cách ồ ạt và nhanh
chóng vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu của thị trường BĐS và chưa thực sự đảm
bảo chất lượng của một SGD BĐS, bởi chỉ một số ít trong rất nhiều các sàn giao
2
/>17
dịch đó đem lại niềm tin cũng như sự hài lòng cho quý khách hàng khi tham gia
giao dịch.
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG ÁP DỤNG CÁC QUY ĐỊNH VỀ TỔ CHỨC VÀ QUẢN LÝ
SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Hà Nội là một trong những thành phố tiên phong trong việc thành lập SGD
BĐS. Và đây cũng là thành phố dẫn đầu trong cả nước về số lượng SGD BĐS hiện
nay. Do nhu cầu ngày càng cao, sự phát triển nhanh chóng về kinh tế và đặc biệt sự
thay đổi về địa giới hành chính của Hà Nội vào tháng 5 năm 2008 – Hà Nội nhập
toàn bộ dân số và diện tích tỉnh Hà Tây, huyện Mê Linh (Vĩnh Phúc) và 4 xã thuộc
huyện Lương Sơn (Hòa Bình) vào Hà Nội, đã tạo ra những cơn sốt đối với thị
trường nhà đất, kéo theo đó là các dịch vụ liên quan cũng phát triển nhanh chóng.
18
Theo đó, hoạt động giao dịch BĐS và các hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS cũng
đã có rất nhiều thay đổi. Số lượng SGD BĐS tại Hà Nội tăng nhanh là điều tất yếu.
Tuy nhiên việc số lượng SGD BĐS tăng nhanh không đồng nghĩa với việc chất
lượng sàn giao dịch cũng được nâng cao, kéo theo đó là những yêu cầu đòi hỏi cấp
thiết trong việc tổ chức và quản lý SGD BĐS ngày càng phải được coi trọng. Hiện
nay việc áp dụng các quy định về tổ chức và quản lý SGD BĐS tại Hà Nội mặc dù
đã có những bước phát triển đáng kể song vẫn còn gặp rất nhiều khó khăn và còn
tồn tại nhiều điểm bất cập cần được hoàn thiện hơn. Thực trạng sau đây sẽ phản
ánh rõ nhận định đó.
2.1. NGUYÊN TẮC TỔ CHỨC VÀ HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH
BẤT ĐỘNG SẢN

Luật Kinh doanh BĐS 2006 quy định về nguyên tắc tổ chức và hoạt động của
SGD BĐS tại Điều 56: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS, tổ chức, cá nhân kinh
doanh dịch vụ bất động sản được thành lập Sàn giao dịch bất động sản hoặc thuê
của tổ chức, cá nhân khác để thực hiện cho hoạt động kinh doanh BĐS…”. Nguyên
tắc này như một quy định bắt buộc các doanh nghiệp thực hiện hoạt động kinh
doanh BĐS hoặc các tổ chức, cá nhân hành nghề kinh doanh dịch vụ BĐS kể từ
thời điểm có hiệu lực của Luật này cần phải được chuẩn hóa, có sự kiểm soát của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tất cả các hình thức giao dịch BĐS cũng
như dịch vụ BĐS.
Tại Hà Nội, ngay khi quy định này được đi vào thực hiện thì đã có rất nhiều
SGD BĐS được thành lập. Cụ thể: năm 2008 Hà Nội có gần 70 SGD BĐS, đến
năm 2009 có gần 160 sàn và tính đến thời điểm tháng 11/2010 trên địa bàn thành
phố Hà Nội có tới 305 SGD BĐS đã được thành lập, chính thức hoạt động và được
đăng tải thông tin trên website mạng các SGD BĐS Việt Nam
3
. Số lượng SGD
BĐS được thành lập nhanh chóng trên địa bàn thành phố Hà Nội thể hiện sự phát
triển của thị trường giao dịch BĐS với rất nhiều nguyên nhân khách quan và chủ
quan khác nhau. Tuy nhiên, song song với việc SGD BĐS được thành lập ngày
3
Theo Báo cáo tình hình hoạt động SGD BĐS tại Hà Nội của Cục quản lý nhà và thị trường BĐS – Bộ Xây
dựng.
19
càng nhiều không đồng nghĩa với việc tất cả các sàn đều được đảm bảo trong việc
tổ chức và hoạt động theo đúng các nguyên tắc trên. Có thể thấy hiện nay việc SGD
BĐS được thành lập ồ ạt và nhanh chóng, chủ yếu là chính các công ty đầu tư về
BĐS hoặc kinh doanh trong lĩnh vực BĐS mở sàn giao dịch để kinh doanh BĐS
hoặc kinh doanh dịch vụ BĐS. Ví dụ SGD BĐS Đông Á (Tầng 1, Toà nhà N6E,
Khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính) do Công ty Cổ phần BĐS Đông Á làm chủ
đầu tư, SGD BĐS Cen group do Công ty Cổ phần tập đoàn Thế kỷ - Cen group làm

chủ đầu tư…
Hoạt động của Sàn chủ yếu do các Công ty đầu tư BĐS thành lập để bán sản
phẩm của chính công ty mình là một tất yếu khách quan bởi: (1) Luật quy định: các
BĐS của nhà đầu tư phải kinh doanh qua Sàn thì đương nhiên họ phải thành lập để
tuân thủ quy định đó của pháp luật; (2) Nếu không thành lập thì các sản phẩm của
họ lại phải bán thông qua việc ký gửi các sản phẩm BĐS của một sàn giao dịch
khác, như vậy, chi phí phải chi trả cho việc mượn sàn sẽ cao, ảnh hưởng tới chi phí
đầu vào của sản phẩm và như vậy thì giá BĐS của nhà đầu tư sẽ cao hơn so với các
nhà đầu tư khác đã có sàn. Điều này sẽ khó khăn trong việc cạnh tranh về giá cả
trong chiến lược bán hàng; (3) Nếu các nhà đầu tư không thành lập Sàn, nhà đầu tư
cũng sẽ không có cơ hội để phát triển mở rộng các hoạt động kinh doanh dịch vụ
khác của mình, cũng như hoạt động bán hàng cho các nhà đầu tư và các cá nhân
khác ký gửi (hoạt động dịch vụ tại Sàn), như vậy, sẽ không có cơ hội để phát triển
đội ngũ nhân viên lành nghề, chuyên nghiệp; (4) và cuối cùng, không có Sàn, nghĩa
là nhà đầu tư cũng không có cơ hội để hiệu ứng và quảng bá sản phẩm BĐS của
công ty mình một cách hiệu quả nhất từ các phương tiện thông tin kỹ thuật hiện đại
như: máy tính, máy chiếu, trang web và các thiết bị điện tử hiện đại khác… Và xét
ở khía cạnh nào đó, công ty đầu tư BĐS chưa tạo được sức hút và thương hiệu của
công ty mình trên thị trường. Việc hầu hết các chủ đầu tư tự chủ động mở sàn giao
dịch đã cho phép SGD BĐS đó có thể thực hiện hoạt động về thông tin sản phẩm rõ
ràng, cụ thể hơn vì đó là bán sản phẩm của chính công ty, đồng thời cũng góp phần
minh bạch và kiểm soát hoạt động kinh doanh của chính công ty đó.
20
Tuy nhiên, cũng cần nhận thấy một thực tế đang tồn tại trong hệ thống mạng
các SGD BĐS tại Hà Nội là việc các chủ đầu tư đã tận dụng những quy định trong
luật để “lách luật” và từ đó biến SGD BĐS trở thành “sân sau” của chính các chủ
đầu tư. Hoạt động của các sàn hiện nay chủ yếu là để bán sản phẩm của chính công
ty chủ quản. Điều này đã làm giảm số lượng hàng hóa của SGD BĐS, bởi nó đã bị
bó hẹp sản phẩm được giao dịch tại sàn, mặt khác những thông tin mà SGD BĐS
cung cấp có phần thiên lệch cho chính các công ty chủ quản, tạo điều kiện

maketing sản phẩm của chính các chủ đầu tư này là điều dễ nhận thấy, từ đó khiến
những sản phẩm chưa thực sự đảm bảo chất lượng cũng được đưa lên sàn để giao
dịch. Nhiều doanh nghiệp có mở sàn cũng làm đơn giản, thậm chí có sàn mở ra chỉ
có vài hoạt động như môi giới, đầu tư còn các dịch vụ khác như tư vấn, thẩm định
giá, quảng cáo... thì bỏ lủi.
Bên cạnh đó, Luật cũng qui định: Sàn giao dịch bất động sản phải là pháp
nhân (Khoản 2 Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS), đây cũng là nguyên tắc quan trọng
bởi căn cứ vào tình hình thực tế hiện nay, SGD BĐS để có thể hoạt động tốt, đảm
bảo chất lượng cũng như đáp ứng được những yêu cầu đặt ra khi sàn bắt đầu được
thành lập thì sàn phải có tư cách pháp nhân. Điều này nhằm nâng cao vai trò của
sàn đối với các hoạt động trong TT BĐS, đồng thời tạo uy tín, niềm tin từ khách
hàng khi tham gia giao dịch tại sàn. Tuy nhiên, cũng cần thấy rằng, hiện nay SGD
BĐS còn bị lệ thuộc quá nhiều vào các nhà đầu tư - công ty chủ quản thành lập sàn.
Sự lệ thuộc quá lớn này là do luật kinh doanh BĐS có quy định về trường hợp
doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thành lập sàn giao dịch bất động
sản thì có thể sử dụng tư cách pháp nhân của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh
bất động sản để hoạt động (khoản 2 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản). Theo
đó có nhiều sàn khi được thành lập mặc dù có tư cách pháp nhân nhưng lại không
có con dấu riêng mà phải sử dụng dấu của chính công ty chủ quản, điều này mâu
thuẫn với khái niệm “pháp nhân” trong luật dân sự. Việc không tự chủ trong hoạt
động của sàn hiện nay thực sự là một cản trở lớn, gây khó khăn trong cách thức
hoạt động, đồng thời hạn chế sự phát triển của chính các SGD BĐS.
21
Cùng với các yêu cầu trên đối với sàn, SGD BĐS còn phải đáp ứng các điều
kiện về công khai, minh bạch và tuân thủ pháp luật; về tên, địa chỉ, biển hiệu và
thông tin về việc thành lập sàn… (khoản 3, 4 Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS).
Những nguyên tắc này góp phần công khai hóa hoạt động của các sàn, đồng thời
giúp các cơ quan quản lý nhà nước có thể kiểm tra, giám sát hoạt động của sàn một
cách có hiệu quả. Mặc dù luật quy định khá cụ thể về nguyên tắc tổ chức và hoạt
động của sàn, song hiện còn tồn tại nhiều SGD BĐS thành lập chưa đáp ứng được

yêu cầu, không thực hiện thủ tục công bố thông tin ngay khi thành lập sàn, chưa
đảm bảo điều kiện về tên, địa chỉ, biển hiệu… nhưng vẫn đi vào hoạt động.
Những bất cập trong việc thành lập SGD BĐS khi các nhà đầu tư tận dụng
những kẽ hở trong quy định của pháp luật đã thực sự làm ảnh hưởng đến thị trường
giao dịch BĐS, đến việc quản lý của nhà nước đối với hoạt động của các sàn. SGD
BĐS tại Hà Nội đã thực sự bị chi phối bởi chính các nhà đầu tư, các công ty kinh
doanh về BĐS, do đó các hoạt động của sàn cùng với sự phát triển của SGD BĐS
còn thiếu tính tự chủ, chưa thực sự đảm bảo được chất lượng hoạt động của một
SGD BĐS.
2.2. ĐIỀU KIỆN THÀNH LẬP SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
Điều kiện thành lập SGD BĐS là quy định hết sức cần thiết của Luật Kinh
doanh BĐS để tạo lập một hệ thống sàn được đảm bảo trong quá trình tổ chức và
hoạt động. Điều kiện thành lập SGD BĐS được quy định cụ thể tại Điều 57 Luật
Kinh doanh BĐS 2006, theo đó, SGD BĐS phải đáp ứng các điều kiện về đăng kí
kinh doanh; nhân sự; quy mô diện tích và cơ sở vật chất kĩ thuật; cơ cấu tổ chức;
tên, biển hiệu, địa chỉ giao dịch; quy chế hoạt động.
Nhìn chung, các SGD BĐS khi được thành lập, về cơ bản đã được chú trọng,
hướng tới việc đáp ứng đầy đủ các điều kiện chính theo quy định pháp luật về nhân
sự, cơ sở vật chất, chức năng ngành nghề hoạt động. Hiện trên địa bàn Hà Nội có
rất nhiều SGD BĐS đảm bảo được điều kiện khi thành lập như đảm bảo về diện
tích sàn, với trang thiết bị hiện đại, áp dụng và cải tiến các mô hình sàn giao dịch ở
các nước tiên tiến, hệ thống nhân sự phục vụ cho hoạt động của Sàn hội tụ được
22
những chuyên gia giỏi trong các lĩnh vực tư vấn, quản lý, đầu tư, môi giới, thẩm
định và tài chính BĐS. Bên cạnh đó, quy chế hoạt động được xây dựng một cách
chuyên nghiệp, đảm bảo cho việc cung cấp thông tin, các dịch vụ đảm bảo cho
khách hàng giao dịch một cách tiện lợi, an toàn và nhanh chóng. Điển hình cho các
SGD BĐS hoạt động có hiệu quả và phong cách chuyên nghiệp phải kể đến SGD
BĐS VinCom (191 Bà Triệu, Hai Bà Trưng, Hà Nội); SGD BĐS Vinaconex
(Trung Hòa, Nhân Chính, Hà Nội)…

Tuy nhiên, bên cạnh đó vẫn còn tồn tại nhiều vấn đề xoay quanh việc đảm bảo
các điều kiện khi thành lập của SGD BĐS. Cụ thể:
a.Về thành lập Sàn
SGD BĐS hiện nay không thực hiện việc đăng tải thông tin trên các phương
tiện thông tin đại chúng khi thành lập theo quy định tại Điều 56 Luật Kinh doanh
BĐS 2006. Việc đăng tải thông tin trên các phương tiện thông tin đại chúng khi
thành lập của Sàn nhằm mục đích công khai, minh bạch trước khi hoạt động, đồng
thời quảng bá hình ảnh của chính sàn đó. Tuy nhiên có rất nhiều SGD BĐS tại Hà
Nội khi thành lập đã không chấp hành đúng quy định này.
Ngoài ra, một trong những điều kiện đối với việc thành lập SGD BĐS là quy
định phải có chứng chỉ môi giới và định giá khi sàn hoạt động kinh doanh dịch vụ
môi giới, định giá BĐS. Tuy nhiên, hiện nay có nhiều sàn chưa đáp ứng đầy đủ
điều kiện này. Năm 2006, Luật Kinh doanh BĐS được ban hành. Theo đó, từ ngày
1/1/2007, doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS phải có ít nhất
một người có chứng chỉ môi giới BĐS; khi kinh doanh dịch vụ định giá BĐS phải
có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá BĐS; khi kinh doanh dịch vụ sàn phải có
ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới BĐS, nếu có dịch vụ định giá BĐS thì phải
có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá BĐS... Tại thời điểm đó, Luật có một
loạt quy định về chứng chỉ hành nghề nhưng không có hướng dẫn nào về việc đào
tạo hay cấp chứng chỉ... Trong khi đó, doanh nghiệp vẫn có nhu cầu đăng ký kinh
doanh nhưng lại không có chứng chỉ hành nghề. Do vậy, các cơ quan đăng ký kinh
doanh vẫn giải quyết đăng ký kinh doanh nhưng yêu cầu doanh nghiệp phải làm
giấy cam kết bổ sung chứng chỉ hành nghề sau. Đến tháng 10/2007, khi Nghị định
23
153/ 2007/ NĐ – CP ngày 15/10/2007 được ban hành, mới có hướng dẫn về chứng
chỉ hành nghề. Trong đó cũng cho doanh nghiệp nợ chứng chỉ hành nghề nhưng
phải nộp bổ sung trước ngày 1/1/2009. Nghị định này quy định kể từ ngày
1/1/2009, doanh nghiệp đăng ký kinh doanh sẽ không được nợ nữa, nếu không có
chứng chỉ thì miễn giải quyết đăng ký kinh doanh. Do đó, vào thời điểm trước ngày
1/1/2009, khi thành lập SGD BĐS, các công ty được nợ chứng chỉ môi giới hoặc

định giá. Mặc dù có rất nhiều quan điểm xoay quanh vấn đề nợ chứng chỉ môi giới
hoặc định giá là do mãi đến cuối tháng 5/2008, Bộ Xây dựng mới có thông tư
hướng dẫn, giao cho Sở xây dựng các tỉnh, thành thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và
cấp chứng chỉ môi giới, chứng chỉ định giá BĐS. Từ hướng dẫn này, nhiều sở xây
dựng mới “rục rịch” lên kế hoạch, triển khai việc cấp chứng chỉ. Và việc chậm bổ
sung chứng chỉ hành nghề có một phần lỗi của các cơ quan quản lý. Tuy nhiên, tại
thời điểm hiện nay, sau 2 năm hết hạn nợ chứng chỉ môi giới hoặc định giá BĐS,
nhưng sau khi thành lập xong SGD BĐS, nhiều công ty không thực hiện nghiêm
túc cam kết về đáp ứng đủ điều kiện về nhân sự có chứng chỉ hành nghề khi hoạt
động, dẫn tới nhiều SGD BĐS trong một thời gian khá dài từ khi thành lập và đi
vào hoạt động chưa đáp ứng đầy đủ quy định về nhân sự có chứng chỉ hành nghề
theo quy định.
(E viết chung chung thế này, không có dẫn chứng cụ thể thì đây là tình trạng
phổ biến của các sàn nói chung trong cả nước chứ không phải là khóa luận viết cho
Hà Nội em à)
Sao có phần a mà không thấy phần b ở đâu???
2.3. Thông báo hoạt động Sàn
Sai phạm điển hình nhất hiện nay đối với SGD BĐS ngay khi thành lập là việc
thông báo hoạt động với các chức năng ngành nghề vượt quá chức năng ngành
nghề được quy định trong Giấy chứng nhận Đăng ký kinh doanh, hoặc khi có sự
thay đổi người điều hành quản lý sàn và địa chỉ hoạt động của sàn thì lại không
thông báo kịp thời cho Sở Xây dựng. Ví dụ: trong đăng ký kinh doanh không có
24
ngành nghề định giá và quản lý BĐS, nhưng trong văn bản thông báo hoạt động
của Sàn gửi Sở Xây dựng lại có các dịch vụ này. Theo khoản 4 Điều 60 Nghị định
71/ 2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính Phủ quy định chi tiết và
hướng dẫn Luật Nhà ở có quy định Giao dịch về nhà ở thông qua SGD BĐS thì
“Các SGD BĐS không được tham gia đầu tư, mua bán, cho thuê nhà ở mà chỉ
được làm trung gian để thực hiện bán, cho thuê nhà ở theo ủy quyền của chủ đầu
tư và hưởng phí giao dịch qua sàn theo quy định của pháp luật về kinh doanh

BĐS...” Điều này cho thấy chức năng tổ chức hoạt động kinh doanh BĐS của SGD
BĐS, sàn không được trực tiếp kinh doanh BĐS với tư cách là một chủ đầu tư tự
tạo lập các BĐS như nhà ở, công trình khác để đưa vào kinh doanh. Tuy nhiên, vẫn
tồn tại các sàn hiện nay còn quy định cả trong văn bản thông báo hoạt động và nội
dung quy chế hoạt động của SGD BĐS chức năng kinh doanh BĐS. Điều này
không phù hợp với quy định của pháp luật kinh doanh BĐS là SGD BĐS chỉ cung
cấp các dịch vụ BĐS.
2.4. Về nhân sự của Sàn
Một trong những nguyên nhân làm hạn chế hoạt động của SGD BĐS là nhân
sự đối với sàn đó bởi yếu tố con người phải được đặt lên hàng đầu. Yếu tố này ảnh
hưởng rất lớn đến chất lượng hoạt động của sàn giao dịch, bởi với một sàn giao
dịch có đội ngũ chuyên viên với trình độ kĩ thuật nghiệp vụ cao sẽ góp phần xây
dựng lên phong cách chuyên nghiệp và tạo chất lượng phục vụ tốt nhất cho khách
hàng, đồng thời có thể xây dựng thương hiệu bền vững cho chính sàn đó. Song có
thể nhận thấy với rất nhiều SGD BĐS hiện nay, với quy mô hoạt động nhỏ, lẻ,
thiếu tính chuyên nghiệp và chưa đảm bảo chất lượng lại không duy trì thường
xuyên đầy đủ nhân viên môi giới, định giá BĐS theo quy định; hoặc trình độ
chuyên môn, nghiệp vụ của nhân viên cũng không được đảm bảo.
Điểm đầu tiên có thể nhận thấy là nhân viên định giá tại Sàn không thực hiện
được nghiệp vụ định giá BĐS. Vai trò mờ nhạt của nhân viên thẩm định giá BĐS
tại sàn khiến nhà đầu tư chưa thể có cái nhìn toàn cảnh về giá BĐS theo diễn biến
của thị trường địa ốc khi tham gia giao dịch. Có thể nói, thẩm định giá BĐS của
nhân viên tại SGD BĐS chưa thể hiện hết vai trò của mình. Trong lúc giá BĐS biến
25
động và tăng giảm nhanh, lẽ ra việc thẩm định giá của SGD BĐS phải là phương
tiện xác định đúng giá trị thực của BĐS, vừa định hướng tăng giảm của BĐS cũng
như định hướng thị trường trong tương lai. Sự không rõ ràng trong thẩm định giá là
một trong những nguyên nhân khiến thị trường BĐS liên tục nằm trong trạng thái
trồi sụt thất thường hoặc "năm người mười giá". Việc đào tạo cũng như thẩm định
giá BĐS lâu nay tiến hành một cách tự phát (không nói theo kiểu vơ đũa cả nắm thế

này – vẫn có những cơ sở đào tạo uy tín. Tuy nhiên, 3 buổi cho một chương trình
đào tạo nhân viên định giá tại các cơ sở đào tạo ngoài phần pháp luật chung thì
không đủ trình độ để nhân viên này hành nghề tốt được, nhất là trong điều kiện thị
trường BĐS với giá cả thất thường như ở Việt Nam nói chung và ở Hà Nội nói
riêng) nên không nhận được sự tín nhiệm của khách hàng. Các tổ chức đào tạo
nghề lại không chịu thừa nhận nhau. Ví dụ: Bộ Tài chính cấp chứng chỉ thẩm định
giá BĐS, Bộ Xây dựng đào tạo chứng chỉ định giá BĐS. Theo Nghị định số
153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh BĐS,
các doanh nghiệp hoặc SGD BĐS có cung cấp dịch vụ định giá BĐS phải có ít nhất
hai người có chứng chỉ định giá BĐS. Trong nhiều trường hợp, loại chứng chỉ thẩm
định giá từ Bộ Tài chính không được cơ quan chức năng chấp nhận làm điều kiện
mở sàn có dịch vụ định giá. Theo nhận định của nhiều chuyên gia, thẩm định giá
hay định giá là một nghề khá mới nhưng sẽ rất phát triển trong dài hạn, vì đây là
khâu quan trọng tìm căn cứ giúp nhà đầu tư kinh doanh có hiệu quả hơn.
Trong hầu hết các SGD BĐS, nhất là các sàn sử dụng tư cách pháp nhân của
công ty chủ quản để hoạt động, nhân sự tại Sàn phần lớn là kiêm nhiệm, vì vậy tính
chuyên nghiệp thấp. Các sàn hiện nay thường hoạt động cả hai dịch vụ định giá và
môi giới BĐS thì chỉ cần hai người vừa có chứng chỉ môi giới, vừa có chứng chỉ
định giá BĐS, bởi yếu tố quy mô hoạt động của sàn nhỏ. Điều này không đảm bảo
được chất lượng trong hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS tại sàn, thậm chí đã tạo
điều kiện cho nhiều sàn giao dịch quy mô nhỏ, thiếu tính chuyên nghiệp hoạt động.
Với việc quy định chưa chặt chẽ về điều kiện của SGD BĐS của Luật Kinh doanh
BĐS nên tại Hà Nội, ngay khi thành lập đã có những sàn giao dịch chưa đảm bảo
chất lượng về đội ngũ nhân viên, đặc biệt là chuyên gia về môi giới và định giá.