THỰC TRẠNG TÌNH HÌNH ĐĂNG KÝ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 12 – TP.HCM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

THỰC TRẠNG TÌNH HÌNH ĐĂNG KÝ THẾ CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN
VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 12 – TP.HCM

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

:
:
:
:
:

TRƢƠNG LỢI PHƢỚC
05124079
DH05QL
2005 – 2009
Quản Lý Đất Đai

- Tháng 7 năm 2009 -

TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI

TRƢƠNG LỢI PHƢỚC

THỰC TRẠNG TÌNH HÌNH ĐĂNG KÝ THẾ CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN
VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 12 – TP.HCM

Giáo viên hƣớng dẫn: ThS. LÊ NGỌC LÃM
( Địa chỉ cơ quan: Trƣờng Đại học Nông Lâm Tp. Hồ Chí Minh)

( Ký tên:

- TP. Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2009 Trang i

)


LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành bài báo cáo này đó là sự kết hợp giữa phần lý thuyết, phần
thực hành lẫn kinh nghiệm thực tế trong suốt quá trình học tập ở trường và thời gian
thực tập ở Phòng Tài nguyên và Môi trường Quận 12, TP. Hồ Chí Minh.
Có được kiến thức tương đối đầy đủ như ngày hôm nay đó là nhờ sự giảng
dậy nhiệt tình của quý Thầy cô trường Đại học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh. Đồng
thời cùng với sự giúp đỡ nhiệt tình của các cô, chú, anh, chị ở Phòng Tài nguyên và
Môi trường Quận 12 đã giúp đỡ em làm quen thực tế qua đó làm sáng tỏ phần lý
thuyết đã học được ở trường.

Để có được kết quả như ngày hôm nay, đầu tiên em xin chân thành biết ơn
cha mẹ và những người thân trong gia đình, chính họ đã nuôi dưỡng và dìu dắt em
khôn lớn như ngày hôm nay.
Với tất cả lòng chân thành, em xin gởi lời cảm ơn đến Phòng Tài nguyên và
Môi trường Quận 12 đã tạo điều kiện cho em hoàn thành tốt 4 tháng thực tập. Đặc
biệt là sự giúp đỡ của các cô chú, anh chị trong tổ lưu trữ và tổ thụ lý đã nhiệt tình
hướng dẫn em trong suốt thời gian em thực tập. Xin gửi lời cảm ơn chân thành đến chị
Trần Thị Phương Diệp, người hướng dẫn cho em trong suốt quá trình thực tập ở cơ
quan.
Em cũng xin chân thành cảm ơn Ban Giám Hiệu trường Đại học Nông Lâm
TP. Hồ Chí Minh và quý Thầy cô trong Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản đã
tận tình giảng dạy cho em trong suốt 4 năm qua. Đặc biệt là thầy Lê Ngọc Lãm đã
hướng dẫn nhiệt tình trong suốt thời gian em đi thực tập và giúp đỡ em hoàn thành bài
báo cáo này.
Xin chân thành cảm ơn tất cả bạn bè đã đóng góp ý kiến và giúp đỡ tôi trong
suốt thời gian qua.
Sau cùng em xin gởi lời chúc sức khoẻ các cô chú, anh chị trong Phòng Tài
nguyên và Môi trường Quận 12, TP. Hồ Chí Minh và toàn thể quý Thầy cô Khoa Quản
Lý Đất Đai và Bất Động sản.

TP. HCM, tháng 7 năm 2009
Sinh Viên

Trƣơng Lợi Phƣớc

Trang ii


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Trƣơng Lợi Phƣớc, lớp DH05QL, trƣờng Đại học Nông

Lâm, TP. Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2009.
Đề tài: “Thực trạng tình hình đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn
liền với đất trên địa bàn quận 12 – TP.HCM“.
Giáo viên hƣớng dẫn: ThS. Lê Ngọc Lãm, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất
Động Sản, Trƣờng Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Công tác đăng ký thế chấp QSDĐ & TSGLVĐ nói riêng hay thực hiện quyền
của ngƣời sử dụng đất nói chung là một nội dung quan trọng trong mƣời ba nội dung
quản lý Nhà nƣớc về đất đai, vì nó là loại hình tạo ra nguồn vốn thuận lợi đáp ứng
nguyện vọng của ngƣời dân về sinh hoạt, sản xuất kinh doanh, phát triển nền kinh tế.
Theo khảo sát, 68% ngƣời đƣợc hỏi cho rằng trong các quyền của ngƣời sử dụng đất,
quyền thế chấp là quan trọng nhất. Đăng ký thế chấp hay nói chung là đăng ký giao
dịch bảo đảm nhằm công khai hóa các thông tin về giao dịch bảo đảm của nhà nƣớc.
Để tìm hiểu kỹ hơn về công tác này tôi tiến hành nghiên cứu địa bàn Quận 12 gồm
những nội dung sau:
+ Đánh giá quy trình, thực trạng đăng ký thế chấp, xóa đăng ký thế chấp
QSDĐ & TSGLVĐ và những thủ tục có liên quan khác.
+ Đánh giá vai trò, nhiệm vụ của VPĐKQSDĐ và Tổ tiếp nhận và trả kết quả
thuộc UBND Quận trong công tác đăng ký thế chấp, xóa đăng ký thế chấp QSDĐ &
TSGLVĐ trong thời gian qua.
+ Đánh giá sự tham gia của ngƣời dân trong Quận trong việc thực hiện đăng
ký, việc khai báo khi có thay đổi về nội dung giao dịch bảo đảm.
+ Đánh giá các yếu tố ảnh hƣởng đến công tác đăng ký thế chấp QSDĐ &
TSGLVĐ trên địa bàn Quận.
Đề tài đã vận dụng các phƣơng pháp: phƣơng pháp nghiên cứu tài liệu,
phƣơng pháp thống kê, phƣơng pháp phân tích, phƣơng pháp tổng hợp và phƣơng
pháp chuyên gia để từ đó nghiên cứu đƣợc thực trạng tình hình đăng ký thế chấp tại
địa phƣơng.
Tình hình đăng ký thế chấp nhìn chung là tăng và ở mức cao từ năm 2005 –
30/6/2009. Khi nhu cầu vốn tăng lên thì lƣợng hồ sơ đăng ký thế chấp cũng tăng lên.
Số lƣợng hồ sơ cụ thể nhƣ sau: năm 2005: 3475; năm 2006: 6672; năm 2007: 13710;

năm 2008: 11285 và 6 tháng đầu năm 2009: 6391. Lƣợng hồ sơ đăng ký là khá đồng
đều giữa các phƣờng chứng tỏ nhu cầu về vốn và tình hình phát triển kinh tế trên địa
bàn quận không có sự chênh lệch lớn giữa các phƣờng.
Kết quả đạt đƣợc:
+ Quy trình, trình tự thủ tục đăng ký thế chấp QSDĐ & TSGLVĐ tại địa
phƣơng
+ Tổng hợp, đánh giá thực trạng đăng ký thế chấp QSDĐ & TSGLVĐ tại địa
phƣơng
+ Những thuận lợi, khó khăn ảnh hƣởng đến công tác đăng ký thế chấp và giải
pháp hoàn thiện cho công tác này tại địa phƣơng giúp cho việc quản lý chặt chẽ hơn
quỹ đất và thông tin đất đai.
Trang iii


MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN
i
TÓM TẮT
iii
MỤC LỤC
iv
DANH SÁCH CÁC BẢNG
vii
DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ
vii
DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
ix
ĐẶT VẤN ĐỀ
1

Tính cấp thiết của đề tài:
1
Tính cấp thiết của địa bàn nghiên cứu
1
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài:
2
Đối tƣợng nghiên cứu:
2
Phạm vi nghiên cứu:
2
PHẦN I
3
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
3
I.1.1. Cơ sở khoa học của công tác Đăng ký thế chấp QSDĐ & TSGLVĐ
3
I.1.2. Cơ sở pháp lý
4
I.1.3. Cơ sở thực tiễn
12
I.2. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và cảnh quan môi trƣờng
13
I.2.1 Điều kiện tự nhiên
13
I.2.2. Tài nguyên đ ất
16
I.2.3. Các tài nguyên khác
16
I.2.4. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên, c ảnh quan môi
trƣờng

17
I.2.5. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội
17
I.2.6. Đánh giá chung về thực trạng phát triển kinh tế - xã hội
21
I.3. Nội dung và phƣơng pháp nghiên cứu:
21
I.3.1 Nội dung nghiên cứu của đề tài :
21
I.3.2. Khái quát các phƣơng pháp sử dụng để giải quyết vấn đề nghiên cứu
22
PHẦN II
23
II.1. Tình hình quản lý đất đai
23
II.1.1. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ
chức thực hiện
23
II.1.2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập
bản đồ hành chính
23
II.1.3. Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện
trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất
23
Trang iv


II.1.4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
24
II.1.5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất

25
II.1.6. Công tác đăng ký QSDĐ, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở - QSDĐ ở
25
II.1.7. Thống kê, kiểm kê đất đai
26
II.1.8. Quản lý và phát triển thị trƣờng QSDĐ trong thị trƣờng bất động sản
27
II.1.9. Quản lý và giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất
27
II.1.10. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và
xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.
27
II.1.11. Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm
trong việc quản lý và sử dụng đất đai
27
II.1.12. Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai.
28
II.2. Hiện trạng sử dụng đất Quận 12
28
II.2.1. Diện tích tự nhiên qua kiểm kê
28
II.2.2. Cơ cấu sử dụng đất
28
II.3. Quy định chung về đăng ký thế chấp QSDĐ và TSGLVĐ
32
II.3.1. Thẩm quyền của các cơ quan đăng ký thế chấp QSDĐ & TSGLVĐ
34
II.3.2. Các trƣờng hợp đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký QSDĐ
34

II.3.3. Nguyên tắc đăng ký thế chấp QSDĐ, TSGLVĐ
34
II.3.4. Ý nghĩa của việc đăng ký giao dịch bảo đảm
35
II.3.5. Trách nhiệm của cơ quan đăng ký
36
II.3.6. Trách nhiệm của các bên tham gia hợp đồng
36
II.3.7. Mức thu lệ phí đăng ký
36
II.3.8. Quy trình đăng ký thế chấp, xóa thế chấp QSDĐ và tài sản gắn liền với đất
theo quy trình ISO tại VPĐKQSDĐ Q12
38
II.4. Trình tự, thủ tục, đăng ký thế chấp QSDĐ & TSGLVĐ.
39
II.4.1.Một số vấn đề chung cần lƣu ý trong việc thực hiện đăng ký.
39
II.4.2.Thời hạn nộp hồ sơ đăng ký.
40
II.4.3. Thời hạn giải quyết hồ sơ đăng ký.
40
II.4.4. Các trƣờng hợp từ chối đăng ký
41
II.4.5. Đăng ký thế chấp.
42
II.4.6. Đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp.
44
II.4.7. Sửa chữa sai sót trong nội dung thế chấp đã đăng ký.
44
II.4.8. Xoá đăng ký thế chấp.

45
II.5. Đánh giá tình tình hình đăng ký thế chấp trên địa bàn quận 12
45
II.5.1. Sơ lƣợc tình hình thế chấp trƣớc khi ban hành TTLT 05/2005/TTLT-BTPBTNMT ngày 16/6/2005
45
Trang v


II.5.2. Tình hình thế chấp sau khi ban hành TTLT 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT
ngày 16/6/2005
46
II.5.3. Đánh giá công tác giải quyết hồ sơ theo quy trình ISO 9001-2000
58
II.5.4. Đánh giá sự hiểu biết và tham gia của ngƣời dân
58
II.5.5. Một số thuận lợi và khó khăn trong công tác đăng ký thế chấp trên địa bàn
Quận 12
59
PHẦN III
61
KẾT LUẬN
61
KIẾN NGHỊ
62
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC

Trang vi

DANH SÁCH CÁC BẢNG
Trang
Danh sách các bảng
Bảng I.1: Diện tích đất tự nhiên phân theo đơn vị hành chính
14
Bảng I.2: Phân loại và thống kê diện tích các đơn vị đất
16
Bảng I.3: Tổng hợp các chỉ tiêu về cơ sở vật chất ngành giáo dục
20
Bảng II.1: Bản đồ địa chính các phƣờng phân theo tỷ lệ đo vẽ
24
Bảng II.2: Tình hình cấp giấy qua các năm
25
Bảng II.3: Cơ cấu sử dụng đất Quận 12 qua các năm
26
Bảng II.4: Cơ cấu sử dụng 03 loại đất chính năm 2008
28
Bảng II.5: Cơ cấu sử dụng nhóm đất nông nghiệp năm 2008
30
Bảng II.6: Cơ cấu sử dụng nhóm đất phi nông nghiệp năm 2008
30
Bảng II.7: Cơ cấu sử dụng và quản lý đất đai
31
Bảng II.8: Cơ cấu sử dụng đất theo đối tƣợng đƣợc giao sử dụng năm 2008
31
Bảng II.9: Cơ cấu sử dụng đất theo đối tƣợng quản lý năm 2008
32
Bảng II.10: Lệ phí đăng ký
37
Bảng II.11: Tổng hợp tình hình đăng ký thế chấp trên địa bàn quận năm 2005

46
Bảng II.12: Tổng hợp tình hình đăng ký thế chấp trên địa bàn quận năm 2006
49
Bảng II.13: Tổng hợp tình hình đăng ký thế chấp trên địa bàn quận năm 2007
50
Bảng II.14: Tổng hợp tình hình đăng ký thế chấp trên địa bàn quận năm 2008
51
Bảng II.15: Tổng hợp tình hình đăng ký thế chấp trên địa bàn quận 6 tháng đầu năm
2009
52
Bảng II.16:Tổng hợp tình hình đăng ký từ 2005-30/06/2009
53
Bảng II.17:Tình hình thế chấp theo dạng hồ sơ từ tháng 2005 đến tháng 30/6/2009 54
Bảng II.18:Tình hình cung cấp thông tin từ tháng 2005 đến tháng 30/6/2009
56

Trang vii


DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ
Trang
ồ
Sơ đồ I.1: Bản đồ ranh giới hành chính Quận 12
Sơ đồ II.1: Hệ thống các cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm tại Việt Nam
Sơ đồ II.2: Quy trình đăng ký thế chấp tại VPĐKQSDĐ quận 12

13
33
38

ểu đồ
Biểu đồ
Biểu đồ
Biểu đồ
Biểu đồ

I.1: Tình hình phát triển kinh tế quận 12
II.1: Cơ cấu sử dụng đất Quận 12 năm 2008
II.2: Cơ cấu dạng hồ sơ thế chấp từ 2005-30/6/2009
II.3: Cơ cấu tỷ lệ mục đích vay vốn

Trang viii

18
29
55
57


DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT

TNMT

: Tài nguyên môi trƣờng

GCN

: Giấy chứng nhận

SDĐ

: Sử dụng đất

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

QSHNƠ

: Quyền sở hữu nhà ở

VPĐKQSDĐ

: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

HĐND

: Hội đồng nhân dân

QLĐT

: Quản lý đô thị

TPHCM

: Thành phố Hồ Chí Minh

BLDS

: Bộ luật dân sự

QSDĐ & TSG LVĐ

: Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

QSHTSGLVĐ

: Quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

UBND

: Ủy ban nhân dân

HĐND

: Hội đồng nhân dân

QHSDĐ

: Quy hoạch sử dụng đất

KHSDĐ

: Kế hoạch sử dụng đất

TTTT-TNMT-ĐKNĐ: Trung tâm thông tin- Tài nguyên môi trƣờng-Đăng ký nhà đất
TTLT

: Thông tƣ liên tịch

BTP-BTNMT

: Bộ Tƣ pháp- Bộ Tài nguyên Môi trƣờng

Trang ix


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Trƣơng Lợi Phƣớc

ĐẶT VẤN ĐỀ
Tính cấp thiết của đề tài:
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tƣ liệu sản xuất đặt biệt, là
thành phần quan trọng của môi trƣờng sống, là địa bàn phân bố dân cƣ, xây dựng và
phát triển dân sinh kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng, hơn nữa đất đai còn là cơ sở
để phát triển hệ sinh thái, là nơi duy trì sự sống cho con ngƣời và loài vật.
Trong điều kiện nền kinh tế thị trƣờng, đất đai trở nên có giá trị và đƣợc xem là
một loại hàng hóa đặc biệt. Vì vậy ngƣời sử dụng đất có thể thực hiện các quyền:
chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
đất, thế chấp, thế chấp của bên thứ ba, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Theo khảo sát, 68% ngƣời đƣợc hỏi cho rằng trong các quyền của ngƣời sử
dụng đất, quyền thế chấp là quan trọng nhất. Số liệu này cho thấy quyền thế chấp
QSDĐ có tầm quan trọng nhƣ thế nào đối với ngƣời dân.
Hiện nay thế chấp là một trong những hoạt động chiếm đa số trong các giao
dịch về đất đai, vì nó là loại hình tạo ra nguồn vốn thuận lợi đáp ứng nguyện vọng của
ngƣời dần về sinh hoạt, sản xuất kinh doanh, phát triển nền kinh tế.
Hoạt động thế chấp QSDĐ và tài sản gắn liền với đất hiện nay rất sôi nổi vì vậy
cần phải có những chính sách phù hợp và kịp thời để quản lý tình hình thế chấp.
Đăng ký thế chấp hay nói chung là đăng ký giao dịch bảo đảm nhằm công khai

hóa các thông tin về giao dịch bảo đảm của nhà nƣớc. Đây là một hoạt động rất quan
trọng giữa các bên trong quan hệ hợp đồng dân sự, việc công khai hóa các thông tin
bảo đảm nhằm giúp các cá nhân, tổ chức có điều kiện tìm hiểu kỹ các thông tin về đối
tƣợng trƣớc đó đã đƣợc đem thế chấp hay chƣa nhằm tránh rủi ro cho bên nhận thế
chấp và đăng ký thế chấp còn xác định thứ tự ƣu tiên thanh toán khi xử lý tài sản.
Tính cấp thiết của địa bàn nghiên cứu
Quận 12 TPHCM là quận ven thành phố, đang trong quá trình phát triển kinh
tế, đô thị hóa, cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hƣớng công nghiệp hóa, hiện đại hóa,
lại trên đà phát triển chung của thành phố và các khu vực lân cận nên việc ngƣời dân
sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thế chấp để tạo vốn sản xuất kinh doanh và phục
vụ cuộc sống là rất lớn. Công tác đăng ký thế chấp đóng vai trò quan trọng trong việc
quản lý thông tin về đất đai. Xuất phát từ thực tiễn trên và đƣợc sự chấp nhận của khoa
QLĐĐ&BĐS và sự hƣớng dẫn của thầy Lê Ngọc Lãm, em thực hiện đề tài ”Thực
trạng tình hình đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
trên địa bàn quận 12”

Trang 1


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Trƣơng Lợi Phƣớc

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài:
Nghiên cứu văn bản pháp lý có liên quan đến công tác đăng ký thế chấp QSDĐ
& TSGLVĐ
Đánh giá công tác thực hiện của cơ quan quản lý nhà nƣớc về đất đai và sự
tham gia của ngƣời dân.
Nêu thực trạng công tác đăng ký thế chấp QSDĐ & TSGLVĐ trên địa bàn
Quận 12, TP. Hồ Chí Minh và các yếu tố ảnh hƣởng.

Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác đăng ký thế chấp QSDĐ và tài
sản gắn liền với đất thời gian tới.
Đối tƣợng nghiên cứu:
Những vấn đề có liên quan đến hoạt động đăng ký thế chấp QSDĐ &
TSGLVĐ:
Tập trung nghiên cứu tình hình thế chấp QSDĐ & TSGLVĐ.
Quy định, thủ tục của pháp luật trong công tác thế chấp QSDĐ & TSGLVĐ.
Phạm vi nghiên cứu:
Phạm vi không gian: Đề tài đƣợc thực hiện trên địa bàn Quận 12, TP. Hồ Chí
Minh.
Phạm vi thời gian: Công tác đăng ký thế chấp QSDĐ & TSGLVĐ từ năm 2005
đến tháng 30/6/2009.
Phạm vi giới hạn: Đề tài chỉ nghiên cứu với đối tƣợng là hộ gia đình, cá nhân
trên địa bàn Quận 12, TP. Hồ Chí Minh.

Trang 2


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Trƣơng Lợi Phƣớc

PHẦN I
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
I.1.1. Cơ sở khoa học của công tác đăng ký thế chấp QSDĐ & TSGLVĐ
a. Giao dịch bảo đảm
Giao dịch bảo đảm là giao dịch dân sự do các bên tho ả thuận hoặc pháp luật quy
định về việc thực hiện biện pháp bảo đảm cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký
cƣợc, ký quỹ, bảo lãnh, tín chấp.

b. Đăng ký giao dịch bảo đảm
Đăng ký giao dịch bảo đảm là việc cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm ghi nhận
vào sổ đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc cơ sở dữ liệu về giao dịch bảo đảm về việc bên
bảo đảm dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm,
để giao dịch bảo đảm có giá trị pháp lý theo quy định của pháp luật và có căn cứ xác
định thứ tự ƣu tiên thanh toán của bên nhận bảo đảm khi xử lý tài sản đó.
c. Thế chấp
Theo Bộ luật dân sự 2005 thì thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên
thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự
đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho
bên nhận thế chấp.
Trong trƣờng hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ
của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp.
Trong trƣờng hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật
phụ thuộc tài sản thế chấp, trừ trƣờng hợp các bên có tho ả thuận khác.
Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản đƣợc hình thành trong tƣơng lai.
Thế chấp là một hình thức chuyển quyền có điều kiện và có nhiều điểm khác biệt
so với so với các hình thức chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế QSDĐ.
Thực chất thế chấp QSDĐ chỉ là một biện pháp bảo đảm cho hợp đồng vay vốn, không
có sự chuyển giao QSDĐ, ngƣời thế chấp vẫn sử dụng đất trong suốt thời gian có hiệu
lực của hợp đồng tín dụng cũng nhƣ hợp đồng thế chấp. Nếu nhƣ chuyển đổi, chuyển
nhƣợng thừa kế QSDĐ là một hình thức chuyển quyền hoàn chỉnh thì thế chấp giá trị
QSDĐ là một hình thức chuyển quyền có điều kiện, bản thân ngƣời SDĐ hoàn toàn
không muốn chuyển QSDĐ mà chỉ dùng nó làm vật bào đảm cho một khoản vay, sự
chuyển giao QSDĐ chỉ đƣợc tiến hành khi bên thế chấp mất khả năng thanh toán nợ
đáo hạn và bên nhận thế chấp yêu cầu cơ quan có thẩm quyền đấu giá QSDĐ, ngƣời
trúng đấu giá sẽ trở thành ngƣời sử dụng diện tích đất đó.
d. Bên bảo đảm
Bên bảo đảm là bên có nghĩa vụ hoặc ngƣời thứ ba cam kết bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ dân sự, bao gồm bên cầm cố, bên thế chấp, bên đặt cọc, bên ký cƣợc, bên ký

quỹ, bên bảo lãnh và tổ chức chính trị - xã hội tại cơ sở trong trƣờng hợp tín chấp.
Trong trƣờng hợp các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định về biện pháp bảo
đảm thì ngƣời có nghĩa vụ phải thực hiện theo biện pháp bảo đảm đó.
Trang 3


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Trƣơng Lợi Phƣớc

e. Bên nhận bảo đảm
Bên nhận bảo đảm là bên có quyền trong quan hệ dân sự mà việc thực hiện
quyền đó đƣợc bảo đảm bằng một hoặc nhiều giao dịch bảo đảm, bao gồm bên nhận
cầm cố, bên nhận thế chấp, bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cƣợc, bên nhận bảo lãnh, tổ
chức tín dụng trong trƣờng hợp tín chấp và bên có quyền đƣợc ngân hàng thanh toán,
bồi thƣờng thiệt hại trong trƣờng hợp ký quỹ.
f. Bên có nghĩa vụ
Bên có nghĩa vụ là bên phải thực hiện nghĩa vụ đƣợc bảo đảm đối với bên có
quyền.
g. Sổ đăng ký giao dịch bảo đảm
Sổ đăng ký giao dịch bảo đảm là sổ chuyên dùng để đăng ký giao dịch bảo đảm
hoặc sổ có một phần dành để đăng ký giao dịch bảo đảm, trong đó có Sổ đăng ký bất
động sản, Sổ đăng bạ tàu bay Việt Nam, Sổ đăng ký tàu biển quốc gia Việt Nam;
h. Cơ sở dữ liệu về giao dịch bảo đảm
Cơ sở dữ liệu về giao dịch bảo đảm là hệ thống thông tin về giao dịch bảo đảm
đã đăng ký đƣợc lƣu giữ tại cơ quan đăng ký dƣới dạng dữ liệu điện tử;
i. Hồ sơ đăng ký
Hồ sơ đăng ký là văn bản mà ngƣời yêu cầu đăng ký nộp cho cơ quan đăng ký,
bao gồm đơn hoặc đơn và các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về đăng ký
giao dịch bảo đảm;

j. Tài sản gắn liền với đất
Tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản
xuất là rừng trồng, vƣờn cây lâu năm.
k. Tài sản hình thành trong tƣơng lai
Tài sản hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản hình thành sau thời
điểm ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm nhƣ hoa lợi,
lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình đang xây dựng, các tài sản khác mà
bên bảo đảm có quyền nhận.
I.1.2. Cơ sở pháp lý
 Luật đất đai 2003 ngày 26 tháng 11 năm 2003.
 Bộ luật dân sự 2005 ngày 14 tháng 6 năm 2005.
 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật
Đất đai 2003
 Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển
đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thửa kế quyền sử dụng đất và thế chấp góp
vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
 Nghị định 165/1999/NĐ-CP về giao dịch đảm bảo
 Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ về đảm bảo tiền
vay của các tổ chức tín dụng.
 Nghị định 08/2000/NĐ-CP ngày 10/03/2000 của Chính phủ về đăng ký giao
dịch đảm bảo.
Trang 4


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Trƣơng Lợi Phƣớc

 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về Giao dịch bảo
đảm.

 Nghị định 85/2002/NĐ-CP ngày 20/10/2002 sửa đổi, bổ sung nghị định
178/1999/NĐ-CP về đảm bảo tiền vay của các tổ chức tín dụng.
 Thông tƣ liên tịch 03/2003/TTLT-BTP-BTNMT ngày 04/7/2003 hƣớng dẫn về
trình tự thủ tục đăng ký và cung cấp thông tin về thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ và tài
sản gắn liền với đất
 Thông tƣ 29/2004/TT-BTNMT hƣớng dẫn lập và quản lý hồ sơ địa chính.
 Thông tƣ liên tịch 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tƣ
pháp và Bộ Tài nguyên & Môi Trƣờng hƣớng dẫn về trình tự thủ tục đăng ký và cung
cấp thông tin về thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất
 Thông tƣ liên tịch 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 về Sửa đổi bổ
sung một số quy định của thông tƣ liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP -BTNMT.
 Thông tƣ 09/2007/TT-BTNMT hƣớng dẫn lập và quản lý hồ sơ địa chính.
 Quyết định 08/2006/QĐ-BTNMT quy định về GCNQSDĐ
 Thông tƣ liện tịch 05/2007/TTLT-BTP-BXD-BTNMT-NHNN ngày 21/5/2007
hƣớng dẫn đăng ký thế chấp nhà ở.
 Thông tƣ liện tịch 03/2007/TTLT-BTC-BTP ngày 10/01/2007 hƣớng dẫn chế
độ thu, nộp, quản lý và sử dụng lệ phí đăng ký và cung cấp thông tin về giao dịch bảo
đảm.
a. Lƣợc sử vấn đề thế chấp
+ Giai đoạn trƣớc 1975
- Trƣớc 1975, Nhà nƣớc chế độ cũ công nhận và bảo đảm quyền tƣ hữu tài sản.
Mọi ngƣời đƣợc tự do mua bán, cầm cố, cho thê ruộng đất. Quyền làm chủ ruộng đất
đƣợc pháp luật nhìn nhận và quy định
- Giai đoạn này tồn tại 3 hình thức sở hữu đối với đất đai, đó là
 Sở hữu nhà nƣớc
 Sở hữu làng xã
 Sở hữu tƣ nhân
- Trong thời kỳ này quyền sở hữu có sự thay đổi, song sở hữu tƣ nhân vẫn đóng
vai trò chủ yếu. Việc thực hiện các quyền (quyền chiếm hữu, quyền định đoạt, quyền
sử dụng) của các chủ thể trong quan hệ pháp luật đƣợc xác định một cách rõ ràng.

- Các quyền của ngƣời sử dụng đất trong thời kỳ này là:
 Quyền sở hữu (là quyền sử dụng tài sản một cách tuyệt đối và riêng biệt)
 Quyền ứng dụng hoa lợi
 Quyền thuê dài hạn: thời hạn thuê từ 18 đến 99 năm
 Quyền để đƣơng: tức là khi ngƣời chủ sử dụng đất vay mƣợn nợ đến khi hết hạn
trả nợ mà không có khả năng trả nợ thì có quyền trao bất động sản của mình cho chủ
nợ đem ra phát mãi để lấy tiền trừ nợ.
- Nhƣ vậy đất đai trong thời kỳ này cũng đƣợc xem nhƣ các tài sản khác. Việc
thực hiện các quyền về sở hữu đất đai, trong đó có quyền cầm cố thế chấp ở thời kỳ
Trang 5


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Trƣơng Lợi Phƣớc

này thực sự tự do và đơn giản
+ Giai đoạn từ năm 1975 đến 1993
- Sau khi đất nƣớc hoàn toàn giải phóng, cả nƣớc ta cùng đẩy mạnh xây dựng đất
nƣớc, khắc phục hậu quả chiến tranh. Để chấn chỉnh công tác quản lý nhà nƣớc về đất
đai, ngày 18/12/1980, Quốc hội thông qua Hiến pháp 1980 trong đó xác định “đất đai,
núi rừng… đều thuộc sở hữu toàn dân” theo đó thì quyền sở hữu tƣ nhân về ruộng đất
không đƣợc pháp luật thừa nhận nữa, kể cả số lƣợng ruộng đất đã chia cấp trong khi
thực hiện chính sách ruộng đất và số ruộng đất dù còn chứng từ công nhận quyền sở
hữu tƣ nhân
- Xuất phát từ nhu cầu phải cụ thể hóa hơn nữa sở hữu độc tôn của nhà nƣớc, từ
sự quản lý khai thác đất đai yếu kém trong một thời gian dài từ sau khi ban hành Hiến
pháp 1980, từ yêu cầu của công cuộc đổi mới cơ chế thị trƣờng, Đại hội Đảng toàn
quốc lần thứ IV năm 1986 đã khẳng định sự đổi mới của nền kinh tế theo cơ chế thị
trƣờng có sự quản lý của nhà nƣớc theo định hƣớng xã hội chủ nghĩa. Trên tinh thần

đó, ngày 29/12/1987, Quốc hội đã thông qua Luật đất đai của Việt Nam bao gồm 6
chƣơng với 57 điều. Đây là sự kiện rất quan trọng mở đầu cho việc thống nhất pháp
luật đất đai trên nền tảng Hiến pháp năm 1980.
- Luật đất đai năm 1988 đã đáp ứng nhu cầu sử dụng đất, đã giải quyết một loạt
các vấn đề mà trƣớc đó chƣa có một văn bản nào đề cập đến. Quan trọng nhất là việc
xác định đối tƣợng nào đƣợc giao đất để sử dụng ổn định, lâu dài, có thời hạn hoặc tạm
thời. Khi không còn hay không có nhu cầu sử dụng đất thì trả lại, nghiêm cấm mọi
hình thức chuyển nhƣợng đất đai. Đây là điều không khả thi, không theo sát thực tế.
- Đến những năm 1990-1992, thị trƣờng nhà đất lên cơn sốt do nền kinh tế thực
sự chuyển mình sang nền kinh tế thị trƣờng. Nhu cầu nhà ở, đất tăng cao, việc chuyển
nhƣợng, trao đổi đất đai diễn ra hết sức sôi động vƣợt ngoài tầm kiểm soát của nhà
nƣớc. Hiện tƣợng lách luật diễn ra một cách phổ biến trong thời gian này, trong khi
các vấn đề cơ bản về QSDĐ của ngƣời dân vẫn chƣa đƣợc pháp luật thừa nhận nên đã
xảy ra tình trạng mua bán sang tay tràn lan.
- Trƣớc tình hình đó, sự ra đời của Hiến pháp 1992 là rất kịp thời trong thời kỳ
đổi mới. Những thay đổi trong Hiến pháp 1992 đã phần nào đáp ứng yêu cầu cấp bách
của cuộc sống, làm cơ sở cho sự ra đời của luật đất đai 1993.
b. Những nội dung pháp lý liên quan đến đăng ký thế chấp QSDĐ,
TSGLVĐ theo quy định của Luật đất đai từ năm 1993-2003:
+ Luật đất đai 1993:
- Ngày 14/9/1993 Quốc hội thông qua Luật đất đai và có hiệu lực thi hành từ
ngày 15/10/1993. Trong đó Luật đất đai 1993 đã có những quy định mới mà trong
Luật đất đai 1987 chƣa quy định là "ngƣời dân đƣợc Nhà nƣớc giao đất đƣợc quyền
chuyển đổi, chuyển nhƣợng cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ theo quy định của pháp
luật."Trong đó, riêng quyền thế chấp, Điều 77 Luật đất đai quy định:
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp để trồng rừng đƣợc
thế chấp QSDĐ tại Ngân hàng nhà nƣớc Việt Nam, tại các tổ chức tín dụng Việt Nam
do Nhà Nƣớc cho phép thành lập để vay vốn sản xuất.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở do nhu cầu sản xuất và đời sống đƣợc thế
chấp QSDĐ với các tổ kinh tế, cá nhân Việt Nam ở trong nƣớc.

Trang 6


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Trƣơng Lợi Phƣớc

- Tuy nhiên, về vấn đề thế chấp QSDĐ Luật đất đai 1993 chƣa quy định rõ ràng
chỉ dừng lại ở mức độ chung chung. Trình tƣ, thủ tục chƣa rõ ràng dẫn đến tình trạng
chồng chéo nhau, bên cạnh đó Luật cũng chƣa đề cập đến vấn đề thế chấp QSDĐ của
các tổ chức trong nƣớc và nƣớc ngoài. Chính vì vậy mà thị trƣờng đất đai trong giai
đoạn nay hoạt động còn yếu kém, chƣa đáp ứng đƣợc nhu cầu phát triển kinh tế của
đất nƣớc.
- Ngày 28/10/1995, Quốc hội thông qua Bộ luật dân sự 1995, trong đó các Điều
từ 727 đến 737 quy định về hợp đồng thế chấp giá trị QSDĐ. Nhƣng đây chỉ là thủ tục
cho các hộ gia đình, cá nhân. Ngày 29/03/1999 Chính phủ ban hành Nghị định số
17/1999/NĐ-CP về "thủ tục chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa
kế QSDĐ, thế chấp góp vốn bằng giá trị QSDĐ". Đến lúc này thủ tục thế chấp giá trị
QSDĐ của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mới cụ thể thống nhất rõ ràng và có thể thực
hiện việc bảo đảm quyền thế chấp của họ trên thực tế mà pháp luật đã đề cập từ trƣớc.
+ Luật sửa đổi, bổ sung Luật đất đai 1993:
- Ngày 02/12/1998, Quốc hội thông qua luật sửa đổi, bổ sung một số điều của
Luật đất đai 1993. Trong đó thế chấp giá trị quyền sử đất của tổ chức đã đựơc luật hóa,
đồng thời luật cũng bổ sung quyền thế chấp giá trị QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân
đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất.
- Ngày 11/02/2000 Chính phủ ban hành Nghị định số 04/2000/NĐ-CP về thi
hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai, tại điều 30 quy định."Tổ
chức, cá nhân thuê đất trong khu chế xuất, khu công nghiệp, khu công nghệ cao đã trả
tiền thuê đất trƣớc nhiều năm mà thời hạn còn lại ít nhất là 5 năm thì có quyền thế
chấp giá trị QSDĐ thuê lại và tài sản thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân đó trên đất

thuê lại tại tổ chức tín dụng Việt Nam"
- Vậy, đây là lần đầu tiên mà việc thế chấp QSDĐ &TSGLVĐ của tổ chức đƣợc
Nhà Nƣớc ta đề cập và quan tâm, tạo điều kiện cho tổ chức đƣợc huy động vốn để
phát triển kinh tế, kinh doanh sản xuất, mặt khác cũng góp phần làm tăng ngân sách
Nhà Nƣớc. Nhƣng còn các doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài thì tại sao họ lại
không đƣợc có quyền nhƣ vậy? Một câu hỏi đặt ra mà cần phải giải quyết.
- Chính vì vậy, để tạo cơ hội cho các doanh nghiệp liên doanh vốn nƣớc ngoài
đầu tƣ thuận lợi tại Việt Nam. Ngày 09/6/2000 Luật đầu tƣ nƣớc ngoài tại Việt Nam
đƣợc sửa đổi, bổ sung quy định "doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài đuợc thế
chấp tài sản gắn liền với đất và giá trị QSDĐ để đảm bảo vay vốn tại các tổ chức tín
dụng đƣợc phép hoạt động tại Việt Nam ".
- Quy định này đã xoa dịu và làm cho các doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc
ngoài kích thích đầu tƣ phát triển hơn trƣớc. Tuy nhiên, cũng chính quy định trên đã
tạo ra một sự phân biệt đối xử giữa các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài với các nhà đầu tƣ trong
nƣớc vì nó đã dành cho các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài đƣợc quyền ƣu tiên thế chấp tại các
tổ chức tín dụng nƣớc ngoài tại Việt Nam và tổ chức tín dụng liên doanh mà các nhà
đầu tƣ trong nƣớc không có.
- Ngày 29/06/2001, Quốc hội thông qua Luật sửa đổi bổ sung một số điều của
Luật đất đai năm1993, tại khoản 12 Điều 1 về bổ sung Điều 78 Luật đất đai quy định:
"Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền thế chấp hoặc bảo lãnh
bằng giá trị QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó tại tổ chức tín
Trang 7


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Trƣơng Lợi Phƣớc

dụng đƣợc phép hoạt động tại Việt Nam" Quy định này một mặt xóa bỏ sự phân biệt
giữa các doanh nghiệp trong nƣớc và doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài về nơi

thế chấp, mặt khác đã mở ra quyền mới cho ngƣời sử dụng đất đó là quyền bảo lãnh.
- Bên cạnh đó Nhà nƣớc cũng quy định cụ thể hơn về đối tƣợng tham gia thế
chấp.
* Đối với bên nhận thế chấp: Tổ chức tín dụng đƣợc phép hoạt động tại Việt
Nam quy định tại luật này bao gồm các tổ chức tín dụng Viêt Nam và các chi nhánh
Ngân hàng nƣớc ngoài hoạt động tại Việt Nam, kể cả các Ngân hàng liên doanh.
* Đối với bên thế chấp : Luật đã công nhận đối tƣợng đƣợc thế chấp bao gồm cả
tổ chức kinh tế và doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài.
+ Luật đất đai 2003:
- Luật đƣợc Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003 có hiệu lực vào ngày
01/07/2004 đã có thêm một số quy định mới, góp phần hoàn thiện hơn hoạt động thế
chấp của ngƣời sử dụng đất, nhƣ là:
- Trƣớc đây luật quy định hộ gia đình, cá nhân đƣợc thế chấp tại các tổ chức tín
dụng đƣợc phép hoạt động tại Việt Nam. Chỉ những trƣờng hợp hộ gia đình, cá nhân
sử dụng đất ở là đƣợc mở rộng hơn phạm vi thế chấp tại các tổ chức kinh tế, cá nhân
Việt Nam ở trong nƣớc. Nhƣng giờ đây thì họ có quyền lựa chọn nơi thế chấp miễn
sao đáp ứng nhu cầu về vốn của họ là đƣợc. Luật mới đã tạo điều kiện tối đa cho ngƣời
sử dụng đất thực hiện quyền của mình
- Ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài thực hiện dự án đầu tƣ ở Việt Nam có
quyền lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền hoặc thuê đất (trƣớc đây họ chỉ đƣợc
thuê đất).Vì vậy họ cũng hƣởng đƣợc đầy đủ các quyền nhƣ tổ chức kinh tế trong
nƣớc. Bên cạnh đó, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài thực hiện dự án đầu tƣ tại
Việt Nam, tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nƣớc còn đƣợc thế chấp QSDĐ
khi đƣợc Nhà Nƣớc cho thuê hoặc thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu
công nghệ cao trƣớc ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà đã trả tiền thuê đất, tiền
thuê lại đất cho cả thời gian thuê, thuê lại hoặc trả trƣớc tiền thuê, tiền thuê lại đất cho
nhiều năm mà thời hạn thuê, thuê lại đất đã trả tiền còn lại ít nhất là năm 5, thì họ đƣợc
thế chấp QSDĐ trong thời hạn đã tiền thuê đất.
- Vậy sau khi ban hành Luật này Nhà nƣớc cũng rất ƣu tiên cho các đối tƣợng đã
thuê đất thuộc trƣờng hợp nêu trên, Nhà nƣớc đã tạo ra hành lang pháp lý thông thoáng

hơn để các đối tƣợng này phát huy hết khả năng của mình để phát triển kinh doanh.
- Theo quy định các trƣờng hợp đƣợc thế chấp tài sản gắn liền với đất thì ngƣời
mua tài sản này vẫn đƣợc Nhà nƣớc tiếp tục duy trì hình thức giao đất hay cho thuê đất
nhƣ Nhà nƣớc đã duy trì đối với nhà đầu tƣ. Ngƣời đƣợc giao đất hay cho thuê đất tiếp
tục sử dụng theo đúng mục đích đƣợc xác định trong thời hạn còn lại.
c. Các trƣờng hợp thế chấp QSDĐ & TSGLVĐ theo Luật đất đai 2003.
Theo Luật đất đai 2003 thì Nhà nƣớc đã cải thiện rất nhiều về QSDĐ, nhất là
quyền thế chấp; nhƣ là mở rộng phạm vi hơn về lĩnh vực thế chấp QSDĐ & TSGLVĐ
đối với tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài khi họ thuê đất mà theo Luật sửa đổi bổ sung của
Luật đất đai năm 1993 chƣa đƣợc công nhận. Mặt khác điều kiện về cơ sở pháp lý
cũng chặt chẽ hơn, tạo đƣợc niềm tin về pháp luật cho các đối tƣợng thế chấp tài sản
của mình, cụ thể nhƣ sau:
Trang 8


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Trƣơng Lợi Phƣớc

+ Thế chấp QSDĐ:
 Nguyên tắc thế chấp QSDĐ
- Đối tƣợng muốn tham gia thế chấp tài sản của mình là QSDĐ phải thuộc một
trong các trƣờng hợp sau đây; khi Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận
QSDĐ, thì ngƣời sử dụng đất đƣợc trực tiếp khai thác, sử dụng theo mục đích do Nhà
nƣớc xác định thông qua quy ho ạch, KHSDĐ và có các QSDĐ nhƣ chuyển đổi,
chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn… Hộ gia đình cá nhân sử dụng
đất do đƣợc Nhà nƣớc giao đất hoặc do nhận chuyển đổi, chuyển nhƣợng QSDĐ, đƣợc
thừa kế, tặng cho QSDĐ, nhận QSDĐ do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn bằng
QSDĐ hợp pháp của ngƣời khác ho ặc đất không thu tiền sử dụng sử dụng đất chuyển
sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất

 Điều kiện thế chấp QSDĐ
Theo quy định tại điều 106 Luật đất đai 2003, ngƣời sử dụng đất đƣợc thực hiện
quyền thế chấp QSDĐ khi có các điều kiện sau đây, các điều kiện này nhằm bảo đảm
tính pháp lý cũng nhƣ t ạo sự tin tƣởng cho bên nhận thế chấp, tránh các trƣờng hợp
tranh chấp xảy ra:
Ngƣời sử dụng đất phải có GCN QSDĐ ho ặc một trong các loại giấy tờ hợp lệ
về QSDĐ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 điều 50 Luật đất đai 2003. Theo quy định
tại khoản 6 điều 41 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính Phủ hƣớng dẫn thi hành
Luật đất đai thì GCN QSDĐ bao gồm: GCN QSDĐ đƣợc cấp theo Luật đất đai 1987,
Luật đất đai 1993 hoặc Luật đất đai 2003 hoặc GCN QSHNƠ & QSDĐƠ tại đô thị
đƣợc cấp theo Nghị định số 60/1994/NĐ-CP ngày 05/7/1994 của Chính Phủ về đăng
ký QSHNƠ & QSDĐƠ.
Tại thời điểm thế chấp QSDĐ, QSDĐ của bên thế chấp, bên thứ ba vẫn đang
trong thời hạn sử dụng đất
Đất không có tranh chấp.
QSDĐ không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
Để tránh rắc rối, hiện nay đa số địa phƣơng đều không cho phép thực hiện
quyền thế chấp đối với trƣờng hợp nợ nghĩa vụ tài chính.
 Hợp đồng thế chấp QSDĐ
Đây là điều kiện không thể thiếu đƣợc trong các hợp đồng dân sự liên quan đến
lợi ích của các bên khi tham gia, là cơ sở pháp lý quan trọng và phải bắt buộc công
chứng để cơ quan Nhà nƣớc xác minh tài sản khi tham gia giao dịch. Theo pháp luật
đất đai hiện hành thì hợp đồng thế chấp QSDĐ đƣợc quy định nhƣ sau
 Hợp đồng thế chấp QSDĐ phải đƣợc lập thành văn bản, có thể đƣợc lập
thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính
- Hợp đồng thế chấp QSDĐ thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình phải
đƣợc tất cả các thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự trong hộ gia đình đó thống
nhất và kí tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự.
- Hợp đồng thế chấp QSDĐ thuộc quyền sử dụng chung của nhóm nguời sử dụng
đất phải đƣợc tất cả các thành viên trong nhóm thống nhất và kí tên ho ặc có văn bản

ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự.
Trang 9


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Trƣơng Lợi Phƣớc

 Hợp đồng thế chấp QSDĐ phải có công chứng, chứng thực
- Đối với tổ chức, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, tổ chức nƣớc ngoài, cá
nhân nƣớc ngoài thì phải có chứng nhận của công chứng nhà nƣớc;
- Đối với hộ gia đình, cá nhân thì phải có chứng nhận của công chứng nhà nƣớc
hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phƣờng, thị trấn nơi có đất.
 Các bên giao kết hợp đồng thế chấp QSDĐ
- Có thể tự soạn thảo hoặc yêu cầu Phòng công chứng, UBND xã , phƣờng, thị
trấn soạn thảo hợp đồng. Nội dung hợp đồng, văn bản về bất động sản, phải đảm bảo
không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái với đạo đức xã hội.
- Việc soạn thảo hợp đồng, văn bản về bất động sản có thể tham khảo các mẫu
hợp đồng, văn bản ban hành kèm theo TTLT 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày
13/3/2006 của Bộ Tƣ pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng hƣớng dẫn việc công
chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của ngƣời sử dụng đất
 Thời điểm có hiệu lực của việc thế chấp QSDĐ
- Theo quy định tại khoản 4 Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP thì hợp
đồng thế chấp QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại VPĐKQSDĐ.
- Việc thế chấp có hiệu lực đối với ngƣời thứ ba kể từ thời điểm đăng ký tại
VPĐKQSDĐ
 Về giá trị QSDĐ khi thế chấp
- Theo quy định tại khoản 5 Điều 64 Nghị định 181/2004/NĐ-CP, thì giá trị
QSDĐ trong giao dịch bảo đảm đƣợc xác định nhƣ sau
- Giá trị QSDĐ trong trƣờng hợp hộ gia đình cá nhân đƣợc Nhà nƣớc giao đất

nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, thì đƣợc xác định theo giá đất do UBND tỉnh,
thành phố trực thuộc trung ƣơng quy định mà không khấu trừ giá trị QSDĐ đối với
thời gian đã sử dụng.
- Giá trị QSDĐ đối với các trƣờng hợp khác, thì do các bên tham gia giao dịch
bảo đảm thỏa thuận
 Giải quyết tranh chấp khi phát sinh hợp đồng thế chấp QSDĐ
Theo quy định của Luật đất đai 2003, khi có tranh chấp về hợp đồng thế chấp
QSDĐ thì Nhà nƣớc khuyến khích các bên tranh chấp tự hoà giải hoặc giải quyết
tranh chấp thông qua hoà giải ở cơ sở. Tranh chấp mà các bên tranh chấp không hoà
giải đƣợc thì gửi đơn đến UBND xã, phƣờng, thị trấn nơi tranh chấp. Hòa giải ở cấp
cơ sở là một thủ tục bắt buộc. Tranh chấp đã đƣợc hoà giải tại UBND xã, phƣờng, thị
trấn mà một bên hoặc các bên đƣơng sự không nhất trí thì Tòa án nhân dân sẽ có thẩm
quyền giải quyết, kể cả trƣờng hợp bên thế chấp đã có GCN QSDĐ ho ặc chỉ có một
trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1, 2, và 5 Điều 50 Luật đất đai
2003.
 Thế chấp tài sản gắn liền với đất
 Tài sản gắn liền với đất
Theo quy định của pháp luật hiện hành quy định tài sản gắn liền với đất đƣợc thế
chấp trong trƣờng hợp ngƣời sử dụng thuê đất của Nhà nƣớc bao gồm:

Trang 10


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Trƣơng Lợi Phƣớc

- Nhà ở
- Công trình kiến trúc
- Cây rừng

- Cây lâu năm
Theo quy định tại Điều 48 Luật đất đai 2003 thì “trƣờng hợp có tài sản gắn liền
với đất thì tài sản đó đƣợc ghi nhận trên GCNQSDĐ; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký
quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản”. Tuy nhiên,
theo hƣớng dẫn tại điểm 5.1 khoản 5 Mục III thông tƣ số 01/2005/TT-BTNMT ngày
13/4/2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng hƣớng dẫn thực hiện một số điều của
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004, thì tài sản gắn liền với đất không
đƣợc ghi trên GCNQSDĐ trong các trƣờng hợp sau:
- Đất nông nghiệp trồng cây hàng năm
- Đất mà chƣa hình thành tài sản trên đất tại thời điểm cấp GCNQSDĐ
- Ngƣời đƣợc cấp GCNQSDĐ không có nhu cầu ghi nhận tài sản gắn liền với đất
 Nguyên tắc thế chấp bằng tài sản gắn liền với đất
Theo pháp luật về đất đai thì chỉ ngƣời sử dụng đất hợp pháp mới có quyền thế
chấp tài sản gắn liền với đất. Trong trƣờng hợp xử lý tài sản gắn liền với đất đã thế
chấp, mà ngƣời sử dụng đất hợp pháp không đƣợc chuyển đổi, chuyển nhƣợng, thế
chấp QSDĐ thì Nhà nƣớc bảo đảm việc giao đất hoặc tiếp tục cho thuê đ ất đối với
ngƣời nhận tài sản gắn liền với đất. Trƣờng hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất mà
đất không thuộc QSDĐ hợp pháp của ngƣời sử dụng đất, thì không đƣợc pháp luật
thừa nhận và bảo vệ
 Thế chấp nhà ở
Khi nhận đƣợc hồ sơ yêu cầu đăng ký thế chấp nhà ở hợp lệ, Văn phòng đăng ký
QSDĐ ghi nhận nội dung đăng ký thế chấp vào sổ địa chính và sổ theo dõi biến động
đất đai.
Trong trƣờng hợp thế chấp nhà ở nhƣng trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở chƣa ghi đầy đủ thông tin về đất ở hoặc chƣa có thông tin về thửa đất nơi có nhà
ở đó trong hồ sơ địa chính thì Văn phòng đăng ký QSDĐ ghi nội dung đăng ký thế
chấp vào Sổ đăng ký thế chấp nhà ở theo mẫu ban hành kèm theo Thông tƣ này.
Văn phòng đăng ký QSDĐ không ghi nội dung đăng ký thế chấp, chỉnh lý việc
đăng ký thế chấp, xoá đăng ký thế chấp trên các loại giấy tờ sau đây và cũng không lập
trang bổ sung đính kèm theo các loại giấy tờ sau đây:

 Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở theo Nghị định số
60/1994/NĐ-CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và
QSDĐ ở tại đô thị;
 Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo Nghị định số 95/2005/NĐ-CP
ngày 15 tháng 7 năm 2005 của Chính phủ về cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
và Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng;
 Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở và QSDĐ ở theo Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 9 năm 2006 của
Chính phủ quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
Trang 11


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Trƣơng Lợi Phƣớc

 Chủ sở hữu nhà ở đƣợc thế chấp nhà ở để đảm bảo thực hiện môt hoặc
nhiều nghĩa vụ nhƣng chỉ đƣợc thế chấp tại một tổ chức tín dụng. Chỉ đƣợc thế chấp
nhà ở khi có đủ các điều kiện sau đây:
 Nhà ở đã đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu theo quy định của
pháp luật
 Không có tranh chấp về quyền sở hữu
 Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành
chính của cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền.
 Hợp đồng thế chấp TSG LVĐ
- Hợp đồng thế chấp TSGLVĐ phải đƣợc lập thành văn bản, có thể đƣợc lập
thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính. Hợp đồng thế chấp TSGLVĐ
không bắt buộc phải công chứng, chứng thực
- Riêng việc thế chấp nhà ở thì hợp đồng phải có chứng nhận của công chứng,
chứng thực của UBND cấp huyện đối với nhà ở đối với nhà ở tại đô thị và phải có

chứng thực của UBND cấp xã đối với nhà ở tại nông thôn
 Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản
Hợp đồng thế chấp TSGLVĐ có hiệu lực kể từ thời điểm bên sau cùng ký vào
hợp đồng
 Giải quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp TSGLVĐ
- Trong trƣờng hợp tranh chấp về hợp đồng thế chấp TSGLVĐ thì thẩm quyền
giải quyết tranh chấp là Tòa án nhân dân.
* Nhƣ chúng ta đã biết đất nƣớc ta đang hòa nhập vào nền kinh tế thị trƣờng thì nhu
cầu về vốn là không thể thiếu đƣợc, nó giữ vai trò nền tảng trong công cuộc đổi mới
đất nƣớc và tạo ra động lực thúc đẩy các thị trƣờng khác phát triển. Do vậy, tuy pháp
luật về thế chấp bằng QSDĐ mới đƣợc hình thành và dần dần hoàn thiện nhƣng đã thể
hiện mặt tích cực của mình làm cho đất đai sử dụng một cách có hiệu quả, nhu cầu về
vốn phần nào đã đƣợc đáp ứng đời sống kinh tế xã hội ngày càng cải thiện hơn. Nhìn
chung, từ khi ban hành Luật đất đai 1993 Nhà nƣớc đã công nhận đất đai có giá trị
cũng nhƣ thừa nhận quyền thế chấp của ngƣời sử dụng đất, đây cũng là bƣớc ngoặc
mới để mở rộng thêm quyền của ngƣời sử dụng đất. Trải qua nhiều năm thay đổi thì
quy định về thế chấp càng đƣợc hoàn thiện và chặt chẽ hơn, nhằm giúp phát huy tối đa
giá trị của đất đai cũng nhƣ tài s ản gắn liền với đất, mở rộng và tăng cƣờng việc huy
động vốn vào ngân sách Nhà nƣớc nói chung cũng nhƣ t ạo điều kiện về phát triển kinh
tế nƣớc ta.
I.1.3. Cơ sở thực tiễn
- Luật đất đai 2003 ngày 26 tháng l l năm 2003 ra đời đã tạo nền tảng về cơ sở
pháp lý vững chắc cho việc đăng ký thế chấp QSDĐ, TSGLVĐ ở nƣớc ta nói chung và
Quận 12 nói riêng. Góp phần làm tăng giá trị của đất đai, đem lại nguồn kinh phí to
lớn từ việc thu nhập đất đai mặt khác làm tăng nguồn thu ngân sách Nhà nƣớc và nâng
cao mức sống của ngƣời dân ở địa phƣơng
- Vì vậy, để nhằm thống nhất trong việc thi hành các văn bản quy phạm pháp luật
Trang 12

Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Trƣơng Lợi Phƣớc

và tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động đăng ký trong lĩnh vực này Bộ Tài nguyên và
Môi trƣờng, Bộ Tƣ pháp đã ban hành TTLT số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16
tháng 06 năm 2005 về hƣớng dẫn việc đăng ký, thế chấp bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản
gắn liền với đất. Sau khi ban hành thì hoạt động đăng ký thế chấp càng đi vào nề nếp
hơn, mở rộng phạm vi và đối tƣợng thế chấp, cải thiện đƣợc nhiều vƣớng mắc trƣớc
đây vì thế đã thu đƣợc kết quả đáng khích lệ của công tác đăng ký thế chấp tại địa
phƣơng.
- Nhƣng bên cạnh những kết quả đạt đƣợc sau 01 năm áp dụng lại nảy sinh một
số khó khăn cần phải tháo gỡ kịp thời để hoạt động diễn ra trôi chảy hơn. Vì thế,
TTLT số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13 tháng 06 năm 2006 về Sửa đổi, bổ
sung một số quy định của TTLT số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6
năm 2005 của Bộ Tƣ pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng hƣớng dẫn việc đăng ký
thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất.
- Nhằm là rõ hơn về trách nhiệm và quyền hạn của các bên khi tham gia thế chấp,
Quốc hội đã thông qua BLDS năm 2005 ngày 14 tháng 06 năm 2005, quy định khái
niệm hợp đồng thế chấp QSDĐ; phạm vi thế chấp QSDĐ; quyền và nghĩa vụ của bên
thế chấp QSDĐ; quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp QSDĐ; xử lý QSDĐ đã thế
chấp.
I.2. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và cảnh quan môi trƣờng
I.2.1 Điều kiện tự nhiên
 Vị trí địa lý

Sơ đồ I.1: Bản đồ ranh giới hành chính Quận 12

Trang 13

Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Trƣơng Lợi Phƣớc

Quận 12 nằm ở phía Tây Bắc Thành phố có diện tích tự nhiên 5.274,9045 ha.
Ranh giới hành chính đƣợc giới hạn bởi:
- Phía Bắc giáp Huyện Hóc Môn.
- Phía Nam giáp Quận Bình Thạnh, Quận Gò Vấp, Quận Tân Bình, Quận Tân
Phú, và Quận Bình Tân.
- Phía Đông giáp Huyện Thuận An - Tỉnh Bình Dƣơng và Quận Thủ Đức (phần
giáp sông Sài Gòn).
- Phía Tây giáp Huyện Hóc Môn và Quận Bình Tân.
Quận 12 nằm cửa ngõ phía Tây Bắc của thành phố nối liền với tỉnh Tây Ninh và
Campuchia bằng tuyến đƣờng Xuyên Á, là đ ầu mối giao thông quan trọng của Thành
phố trong việc giao thƣơng với các nƣớc thuộc ASEAN bằng đƣờng bộ. Điều này tạo
điều kiện thuận lợi cho Quận phát triển mạnh mẽ về thƣơng mại dịch vụ. Bên cạnh đó,
là quận ven vừa tiếp giáp với các huyện ngoại thành vừa tiếp giáp với các quận trung
tâm Thành phố, quận 12 là vùng đệm quan trọng góp phần phát triển kinh tế xã hội
khu vực Tây Bắc Thành phố.
Bảng I.1: Diện tích đất tự nhiên phân theo đơn vị hành chính
STT

Đơn vị hành chính

Diện tích (ha)

Tỷ lệ (%)

1 An Phú Đông

881,9601

16,72

2 Đông Hƣng Thuận

250,2000

4,74

3 Tân Hƣng Thuận

186,0800

3,53

4 Hiệp Thành

542,3681

10,28

5 Tân Chánh Hiệp

421,3753

7,99

6 Tân Thới Hiệp

261,9752

4,97

7 Tân Thới Nhất

389,9710

7,39

8 Thạnh Lộc

583,2916

11,06

9 Thạnh Xuân

968,5898

18,36

10 Thới An

518,4577

9,83

11 Trung Mỹ Tây

270,6346

5,13

Toàn Quận

5.274,9045

100

(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường Quận 12, 2008)
 Địa chất - Địa hình
Toàn Quận đƣợc chia làm 2 vùng địa hình - địa chất chính, do có những đặc
trƣng cơ bản khác biệt nhau:
+ Vùng đất phía Tây Rạch Bến Cát
Có cao độ trên 2m so với mặt nƣớc biển, có cấu tạo nền đất là phù sa cổ, thành
phần chủ yếu là cát, cát pha, thƣờng có màu vàng nâu, đỏ nâu, thƣờng xen lẫn sỏi, cuội
Trang 14


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Trƣơng Lợi Phƣớc

laterite. Sức chịu tải của nền đất khá tốt, lớn hơn 1,5 kg/cm2 . Nền đất chịu lực rất tốt
và có nhiều thuận lợi cho việc san nền. Đây là vùng có khả năng xây dựng nhà cao
tầng và là khu vực có nhiều triển vọng cho xây dựng thành một khu đô thị hiện đại.
+ Vùng đất phía Đông Rạch Bến Cát và dọc theo Kênh Tham Lương
Cao độ mặt đất thấp dƣới 2m. Có cấu tạo nền đất là phù sa mới. Địa hình thấp, bị

chia cắt bởi nhiều sông rạch, hƣớng đổ dốc không rõ rệt. Cao độ mặt đất thay đổi từ 0 0,07m. Đất ở khu vực này có khả năng chịu lực thấp và là vùng chịu ảnh hƣởng của
thủy triều, đƣợc bảo vệ khỏi ngập úng nhờ vào hệ thống mƣơng liếp và bờ bao cống
bọng do nhân dân xây dựng tự phát. Đây là khu vực thích hợp cho xây dựng nhà vƣờn
và nhà thấp tầng các khu du lịch sinh thái.
 Khí hậu
Quận 12 nằm trong khu vực khí hậu TPHCM là khí hậu nhiệt đới gió mùa cận
xích đạo, mang tính chất chung là nóng, ẩm với nhiệt độ cao và mƣa nhiều. Trong năm
có 2 mùa rõ rệt: mùa mƣa từ tháng 5 đến tháng 11, mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4
năm sau, hƣớng gió chủ yếu là Đông Nam và Tây Nam. Tốc độ gió trung bình là 3
m/s, gió mạnh nhất là 22,6 m/s, đổi chiều theo mùa. Với đặc điểm khí hậu nêu trên là
một lợi thế của Quận tạo điều kiện thuận lợi phát triển sản xuất kinh doanh, đời sống
kinh tế và văn hóa và xã hội của nguời dân.
 Thủy văn
- Chịu ảnh hƣởng trực tiếp chế độ bán nhật triều không đều trên sông Sài Gòn.
Sông Sài Gòn đi qua địa bàn có chiều rộng trung bình kho ảng 150m, sâu bình quân từ
10 - 15m, lƣu lƣợng kiệt nhất là tháng 4 (8m3/s) và cao nhất là tháng 10 (180m3/s).
- Sông Sài Gòn, sông Vàm Thuật, rạch Bến Cát, kênh Tham Lƣơng, kênh Tr ần
Quang Cơ và một số kênh rạch khác trên địa bàn Quận tạo tiền đề cho việc hình thành
một mạng lƣới giao thông thủy quan trọng, thuận lợi lƣu thông nối kết liên hoàn xuyên
suốt với các nơi, đồng thời đảm nhiệm tiêu thoát nƣớc cho cả địa bàn.

Trang 15