CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH , CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ KON TUM – TỈNH KON TUM TỪ NĂM 2003 ĐẾN NAY
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (44.01 MB, 67 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH , CÁ
NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ KON TUM –
TỈNH KON TUM TỪ NĂM 2003 ĐẾN NAY
SVTH: VŨ HẢI NGUYÊN
MSSV: 04124053
LỚP: DH05QL
KHÓA: 2005 – 2009
NGÀNH: Quản Lý Đất Đai
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT
VŨ HẢI NGUYÊN
CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH , CÁ
NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ KON TUM –
TỈNH KON TUM TỪ NĂM 2003 ĐẾN NAY
Giáo viên hướng dẫn: TS. Đào Thị Gọn
( Địa chỉ cơ quan: Trường Đại học Nông Lâm Tp. Hồ Chí Minh)
( Ký tên:………………………..……….)
Ngành: Quản Lý Đất Đai
SVTH: Vũ Hải Nguyên
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành bài báo cáo này đó là sự kết hợp giữa phần lý thuyết, phần
thực hành lẫn kinh nghiệm thực tế trong suốt quá trình học tập ở trường và thời gian
thực tập ở Phòng Tài nguyên và Môi trường TP. Kon Tum – tỉnh Kon Tum.
Có được kiến thức tương đối đầy đủ như ngày hôm nay đó là nhờ sự giảng
dạy nhiệt tình của quý Thầy cô trường Đại học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh. Đồng
thời cùng với sự giúp đỡ nhiệt tình của các cô, chú, anh, chị ở Phòng Tài nguyên và
Môi trường TP. Kon Tum đã giúp đỡ em làm quen thực tế qua đó làm sáng tỏ phần lý
thuyết đã học được ở trường.
Để có được kết quả như ngày hôm nay, đầu tiên em xin chân thành biết ơn
cha mẹ và những người thân trong gia đình, chính họ đã nuôi dưỡng và dìu dắt em
khôn lớn như ngày hôm nay.
Với tất cả lòng chân thành, em xin gởi lời cảm ơn đến Phòng Tài nguyên và
Môi trường TP. Kon Tum đã tạo điều kiện cho em hoàn thành tốt 3 tháng thực tập.
Đặc biệt là sự giúp đỡ của các cô chú, anh chị trong tổ cấp giấy đã nhiệt tình hướng
dẫn em trong suốt thời gian em thực tập.
Em cũng xin chân thành cảm ơn Ban Giám Hiệu trường Đại học Nông Lâm
TP. Hồ Chí Minh và quý Thầy cô trong Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản đã
tận tình giảng dạy cho em trong suốt 4 năm qua. Đặc biệt là cô Đào Thị Gọn đã
hướng dẫn nhiệt tình trong suốt thời gian em đi thực tập và giúp đỡ em hoàn thành bài
báo cáo này.
Xin chân thành cảm ơn tất cả bạn bè đã đóng góp ý kiến và giúp đỡ tôi trong
suốt thời gian qua.
Sau cùng em xin gởi lời chúc sức khoẻ các cô chú, anh chị trong Phòng Tài
nguyên và Môi trường TP. Kon Tum – tỉnh Kon Tum và toàn thể quý Thầy cô Khoa
Quản Lý Đất Đai và Bất Động sản.
TP. HCM, tháng 7 năm 2009
Sinh Viên
Vũ Hải Nguyên
i
Ngành: Quản Lý Đất Đai
SVTH: Vũ Hải Nguyên
TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Vũ Hải Nguyên, lớp DH05QL, trường Đại học Nông
Lâm, TP. Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2009.
Đề tài: “CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH , CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH
PHỐ KON TUM – TỈNH KON TUM TỪ NĂM 2003 ĐẾN NAY“.
Đơn vị thực tập: Phòng Tài nguyên và Môi trường TP. Kon Tum – tỉnh Kon
Tum.
Giáo viên hướng dẫn: TS. Đào Thị Gọn.
Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản, Trường Đại học Nông Lâm TP. Hồ
Chí Minh.
Công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một nội dung
quan trọng trong mười ba nội dung quản lý Nhà nước về đất đai. Nó luôn được Đảng
và Nhà nước cũng như người dân quan tâm. Để tìm hiểu kỹ hơn về công tác này chúng
tôi tiến hành nghiên cứu đề tài “Công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn Thành phố Kon Tum – tỉnh Kon
Tum từ năm 2003 đến nay”. Thành phố Kon Tum nằm về phía Nam tỉnh Kon Tum,
là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội của tỉnh; diện tích trên 43.000 ha; là nơi
hội tụ của nhiều dân tộc cùng cư trú, nơi mà hầu như người của nhiều tỉnh trong cả
nước cùng có mặt. Đề tài gồm những nội dung sau:
+ Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ trên
địa bàn Thành phố Kon Tum.
+ Đánh giá thực trạng,quy trình đăng ký, cấp GCNQSDĐ trên địa bàn TP.
Kon Tum từ năm 2003 đến năm 2008. Từ đó làm sáng tỏ các mặt đã đạt được và các
mặt hạn chế còn tồn tại trong thời gian qua để đề xuất các giải pháp nhằm đẩy nhanh
công tác cấp GCNQSDĐ cho người dân.
Đề tài đã vận dụng các phương pháp: phương pháp thu thập, phương pháp so
sánh và phân tích, phương pháp thống kê, phương pháp chuyên gia. Kết quả cho thấy
từ năm 2003 đến năm 2008, trên địa bàn TP đã cấp được7.341 GCN cho hộ gia đình,
cá nhân ( trong đó đất ở là 6.924 GCN, đất nông nghiệp là 417 GCN).với tổng diện
tích được cấp là 472,38ha ( trong đó đất ở là 256,32ha, đất nông nghiệp là 215,96ha).
Từ kết quả nghiên cứu, đề tài đã rút ra được những bất cập trong công tác
đăng ký cấp GCNQSDĐ trên địa bàn Thành phố Kon Tum và đề xuất nhũng giải pháp
nhằm hoàn thiện.
ii
Ngành: Quản Lý Đất Đai
SVTH: Vũ Hải Nguyên
MỤC LỤC
Trang
LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................i
TÓM TẮT ..................................................................................................................ii
ĐẶT VẤN ĐỀ ............................................................................................................1
PHẦN I TỔNG QUAN TÀI LIỆU............................................................................3
I.1. Cơ sở khoa học của công tác Đăng ký, cấp GCNQSDĐ............................................... 3
I.1.1. Khái niệm Quyền sử dụng đất.................................................................................... 3
I.1.2. Khái niệm về đăng ký đất........................................................................................... 3
I.1.3. Khái niệm về đăng ký quyền sử dụng đất.................................................................. 3
I.1.4. Khái niệm cấp GCNQSDĐ ......................................................................................... 4
I.1.5. Các đối tượng kê khai đăng ký đất, QSDĐ................................................................ 4
I.1.6. Quy định về xét duyệt cấp GCNQSDĐ ...................................................................... 4
I.1.7. Hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ cho người đang sử dụng đất được quy định (Theo Điều
136 Nghị định 181/2004/NĐ-CP) ......................................................................................... 5
I.1.8. Thẩm quyền cấp GCNQSDĐ (Theo Điều 52 Luật Đất đai 2003) ............................. 5
I.2. Cơ sở pháp lý ................................................................................................................. 5
I.3. Cơ sở thực tiễn ( sự cần thiết phải cấp GCNQSDĐ ). ................................................. 6
I.4. Sơ lược về Công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ trong nước và ngoài nước .................. 6
I.4.1. Công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ ở trong nước ...................................................... 6
I.4.2. Công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ ở một số nước.................................................. 10
I.5. Hệ thống quản lý đất đai và các hình thức đăng ký đất đai...................................... 11
I.5.1. Những nghiên cứu về hệ thống quản lý đất đai: ...................................................... 11
I.5.2. Các hình thức đăng ký đất đai. ................................................................................ 12
I.6. Khái quát vùng nghiên cứu ......................................................................................... 13
I.6.1. Điều kiện tự nhiên..................................................................................................... 13
I.6.2. Các nguồn tài nguyên ............................................................................................... 16
I.6.3. Điều kiện kinh tế – xã hội ......................................................................................... 17
I.6.4. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên – tài nguyên thiên nhiên, kinh tế - xã hội và
môi trường ......................................................................................................................... 20
I.7. Nội dung và phương pháp nghiên cứu........................................................................ 20
I.7.1. Nội dung .................................................................................................................... 20
I.7.2. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................................... 20
I.7.3. Quy trình thực hiện .................................................................................................. 21
PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .....................................................................22
II.1. Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai..................................................................... 22
II.1.1. Công tác đo đạc thành lập bản đồ địa chính .......................................................... 22
II.1.2. Tình hình hồ sơ địa chính ....................................................................................... 22
II.1.3. Công tác giải quyết khiếu nại, tranh chấp đất đai ................................................. 23
II.1.4. Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ...................................................... 24
II.1.5. Công tác chuyển nhượng......................................................................................... 25
II.1.6. Đánh giá chung về tình hình quản lý Nhà Nước về đất đai ................................... 25
II.2. Hiện trạng sử dụng đất TP. Kon Tum....................................................................... 26
II.2.1. Cơ cấu sử dụng đất.................................................................................................. 26
II.2.2. Đánh giá chung về tình hình sử dụng đất trên địa bàn TP.Kon Tum ................... 28
II.3. Tình hình biến động đất đai....................................................................................... 28
II.3.1. Biến động 3 nhóm đất chính ................................................................................... 28
II.3.2. Biến động nhóm đất nông nghiệp ........................................................................... 29
iii
Ngành: Quản Lý Đất Đai
SVTH: Vũ Hải Nguyên
II.3.3. Biến động nhóm đất phi nông nghiệp ..................................................................... 30
II.3.4. Biến động đất chưa sử dụng.................................................................................... 31
II.3.5. Đánh giá chung về tình hình biến động đất đai...................................................... 31
II.4. Tình hình đăng ký đất đai trên địa bàn TP.Kon Tum ............................................. 31
II.4.1. Kết quả đăng ký đất đai trên địa bàn TP.Kon Tum qua các năm ........................ 32
II.4.2. Đánh giá tình hình đăng ký đất đai trên địa bàn TP.Kon Tum. ........................... 37
II.5. Tình hình cấp GCNQSDĐ trên địa bàn TP.Kon Tum ............................................. 39
II.5.1. Giai đoạn Luật Đất đai 2003 chưa có hiệu lực ....................................................... 39
II.5.2. Giai đoạn Luật Đất đai 2003 có hiệu lực (từ 2005 đến hết 2006) .......................... 42
II.5.3. Giai đoạn từ 2007 đến nay ...................................................................................... 45
II.5.4. Đánh giá tình hình đăng ký cấp GCNQSDĐ trên địa bàn TP.Kon Tum giai đoạn
2003 – 2008 ......................................................................................................................... 47
II.6. Đánh giá việc ứng dụng hệ thống quản lý chất lượng theo tiêu chuẩn ISO 9001:2000
và cơ chế “một cửa” trong công tác cấp GCN QSDĐ ...................................................... 49
II.6.1. Cơ chế một cửa ....................................................................................................... 49
II.6.2. Tiêu chuẩn ISO 9001:2000 ..................................................................................... 50
II.7. Một số thuận lợi và khó khăn trong công tác đăng ký, cấp GCN QSDĐ trên địa bàn
TP. Kon Tum...................................................................................................................... 50
II.7.1. Thuận lợi ................................................................................................................. 50
II.7.2. Khó khăn ................................................................................................................. 51
II.8. Đề xuất một số giải pháp góp phần đẩy mạnh tiến độ cấp GCNQSDĐ tại địa bàn thị
xã ........................................................................................................................................ 52
II.8.1. Đối với chính quyền địa phương và cơ quan chuyên môn..................................... 52
II.8.2. Đối với người sử dụng đất .................................................................................. 52
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................54
Kết Luận ................................................................................................................. 54
Kiến Nghị ................................................................................................................ 55
TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................................56
Phụ lục......................................................................................................................57
iv
Ngành: Quản Lý Đất Đai
SVTH: Vũ Hải Nguyên
DANH SÁCH CÁC BẢNG
Trang
Bảng 1.Diện tích tự nhiên của thành phố Kon Tum theo đơn vị hành chính…...14
Bảng 2: Đặc trưng khí hậu thời tiết thị xã Kon Tum……………………………..16
Bảng 3. Diện tích các loại hình sử dụng đất theo mức độ thích nghi………….....17
Bảng 4. Tình hình dân số của thành phố Kon Tum qua các năm (2003-2008)...18
Bảng 5. Tình hình hồ sơ địa chính trên địa bàn…………………………………..23
Bảng 6. Kết quả giải quyết khiếu nại, tranh chấp trên địa bànThành phố Kon
Tum (2003-2008)…………………………………………………………………….24
Bảng 7. Kết quả giải quyết chuyển nhượng đất trên địa bàn Thành phố Kon
Tum (2003-2008)…………………………………………………………………….25
Bảng 8: Cơ cấu sử dụng 03 loại đất chính năm 2009………………………….27
Bảng 9: Cơ cấu sử dụng nhóm đất nông nghiệp năm 2009………………………27
Bảng 10: Cơ cấu sử dụng nhóm đất phi nông nghiệp năm 2009………………....27
Bảng 11 : Cơ cấu nhóm đất chưa sử dụng năm 2009…………………………….28
Bảng 12: Biến động đất đai trên địa bàn thành phố Kon Tum (2003 - 2009)…..29
Bảng 13: Biến động nhóm đất nông nghiệp………………………………………..30
Bảng 14: Biến động nhóm đất phi nông nghiệp…………………………………...30
Bảng 15: Biến động đất chưa sử dụng……………………………………………...31
Bảng 16: Tình hình đăng ký đất đai trên địa bàn TP.Kon Tum năm 2003……..32
Bảng 17: Tình hình đăng ký đất đai trên địa bàn TP.Kon Tum năm 2004……..33
Bảng 18: Tình hình đăng ký đất đai trên địa bàn TP.Kon Tum năm 2005……..34
Bảng 19: Tình hình đăng ký đất đai trên địa bàn TP.Kon Tum năm 2006……..35
Bảng 20: Tình hình đăng ký đất đai trên địa bàn TP.Kon Tum năm 2007……..36
Bảng 21: Tình hình đăng ký đất đai trên địa bàn TP.Kon Tum năm 2008……..37
Bảng 22: Tổng hợp đăng ký đất đai trên địa bàn TP.Kon Tum 2003 -2008……38
Bảng 23: Kết quả cấp GCNQSĐ năm 2003-2004………………………………….41
Bảng 24: Kết quả cấp GCNQSĐ năm 2005-2006………………………………….44
Bảng 25: Kết quả cấp GCNQSĐ năm 2007- 2008…………………………………47
Bảng 26: Tổng hợp kết quả cấp GCNQSĐ của TP. Kon Tum từ năm
2003-2008……………………………………………………………………………..48
DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 3. Kết quả cấp GCNQSĐ của TP. Kon Tum từ năm 2003- 2008……….26
Biểu đồ 2. đăng ký đất đai trên địa bàn TP.Kon Tum 2003 -2008……………….38
Biểu đồ 1: Biểu đồ về cơ cấu sử dụng đất TP. Kon Tum năm 2009………………48
DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ
Sơ đô 1. Quy trình cấp GCNQSDĐ giai đoạn Luật Đất đai 2003 chưa có
hiệu lực……………………………………………………………………………….40
Sơ đô 2 . Quy trình cấp GCNQSDĐ giai đoạn từ 2005 đến hết 2006…………….42
Sơ đô 3 . Quy trình cấp GCNQSDĐ Giai đoạn từ 2007 đến nay…………………46
v
Ngành: Quản Lý Đất Đai
SVTH: Vũ Hải Nguyên
DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
UBND
: Uỷ ban nhân dân
TNMT
: Tài nguyên môi trường
GCN
: Giấy chứng nhận
SDĐ
: Sử dụng đất
GCNQSDĐ
: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
VPĐKQSDĐ
: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
HĐND
: Hội đồng nhân dân
QLĐT
: Quản lý đô thị
TP
: Thành phố
vi
Ngành: Quản Lý Đất Đai
SVTH: Vũ Hải Nguyên
ĐẶT VẤN ĐỀ
Tính cấp thiết của đề tài:
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặt biệt, là
thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng và
phát triển dân sinh kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng, hơn nữa đất đai còn là cơ sở
để phát triển hệ sinh thái, là nơi duy trì sự sống cho con người và loài vật. Nhưng đất
đai lại là nguồn tài nguyên có hạn. Đất có vị trí cố định trong không gian, nhưng nó lại
luôn biến động theo thời gian về loại hình sử dụng, diện tích, hình thể và đối tượng sử
dụng. Do đó đất đai cần được thống nhất quản lý từ Trung ương đến địa phương, trên
từng thửa đất, từng chủ sử dụng cụ thể để việc quản lý được chặt chẽ, đảm bảo việc sử
dụng đất đúng mục đích, đúng quy hoạch và mang lại hiệu quả cao về mọi mặt
Thành phố Kon Tum nằm về phía Nam tỉnh Kon Tum, là trung tâm kinh tế,
chính trị, văn hóa, xã hội của tỉnh; diện tích trên 43.000 ha; là nơi hội tụ của nhiều dân
tộc cùng cư trú, nơi mà hầu như người của nhiều tỉnh trong cả nước cùng có mặt
Hiện nay công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ là để thực hiện các chính sách pháp
luật đất đai của Chính phủ, đồng thời để địa phương có cơ sở quản lý đất đai hợp lý
hơn. Cùng với sự đổi mới, phát triển của tỉnh và địa phương, dưới sự tác động của cơ
chế thị trường, sự gia tăng dân số đã gây ra một áp lực rất lớn đối với đất đai. Để làm
tốt công tác quản lý đất đai cần có một hệ thống hồ sơ làm cơ sở quản lý đó là giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ).
Từ thực tế trên việc đăng ký, cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình cá nhân và tổ
chức là rất cần thiết trong việc quản lý đất đai cũng như thực hiện mục tiêu tỉnh giao
đối với địa phương. Đồng thời GCNQSDĐ là một cơ sở pháp lí xác nhận quyền sử
dụng đất hợp pháp cho người sử dụng, để họ có cơ sở thực hiện các quyền và nghĩa vụ
sử dụng đất theo phápluật.GCNQSDĐ cũng là cơ sở giải quyết các vướng mắc, các
tranh chấp, phátsinh
Việc đăng ký, cấp GCNQSDĐ là cơ sở nắm chắc và quản lý quỹ đất của địa
phương thông qua đó đưa ra những chính sách, chỉ tiêu phát triển kinh tế, xã hội hợp
lý hơn. Để có một cái nhìn tổng quát về công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận đất
cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thị xã Kon Tum từ năm 2003 cho đến nay. Qua
đó để thấy được những vấn đề làm được và chưa làm được trong công tác đăng ký, cấp
giấy cũng như công tác quản lý Nhà nước về đất đai của thị xã Kon Tum. Từ những
vấn đề chưa làm được để tìm ra hướng hoàn thiện dần công tác cấp giấy trong thời
gian tới.
Xuất phát từ thực tế quản lí và sử dụng đất đai ở thị xã Kon Tum, chúng em
thực hiện đề tài “ Công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ
gia đình, cá nhân trên địa bàn Thành phố Kon Tum – tỉnh Kon Tum từ năm 2003
đến nay”
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài:
1
Ngành: Quản Lý Đất Đai
SVTH: Vũ Hải Nguyên
Nghiên cứu văn bản pháp lý có liên quan đến công tác đăng ký, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ).
Đánh giá thực trạng công tác đăng ký, cấp GCN QSDĐ trên địa bàn và
các yếu tố ảnh hưởng đến công tác đăng ký, cấp GCN QSDĐ.
Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác đăng ký, cấp GCN
QSDĐ
Đối tượng nghiên cứu:
Văn bản, quy định, quy trình hướng dẫn đăng ký, cấp GCN QSDĐ ở và
đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân.
Tình hình đăng ký, cấp GCN QSDĐ cho hộ gia đình và cá nhân trên địa
bàn thị xã Kon Tum từ năm 2003 đến 2008.
Phạm vi nghiên cứu:
Đánh giá công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho
hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Kon Tum - tỉnh Kon Tum từ năm 2003
đến 2008.
Thời gian thực hiện từ ngày 15 tháng 3 đến ngày 15 tháng 7 năm 2009.
2
Ngành: Quản Lý Đất Đai
SVTH: Vũ Hải Nguyên
PHẦN I
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
I.1. Cơ sở khoa học của công tác Đăng ký, cấp GCNQSDĐ
I.1.1. Khái niệm Quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất (QSDĐ) được hiểu là một chế định pháp lý và luôn được
nhìn nhận, xem xét dưới hai góc độ:
- Thứ nhất, dưới góc độ của năng lực chủ thể QSDĐ là quyền năng của chủ
thể. Theo nghĩa này, QSDĐ là khả năng của người sử dụng đất (SDĐ) được thực hiện
trong quá trình sử dụng đất mà pháp luật không cấm.
- Thứ hai, QSDĐ dưới góc độ pháp lý là một chế định, pháp luật quy định
cho người SDĐ là tổng hợp những quy phạm pháp luật và những bảo đảm pháp lý do
nhà nước ban hành nhằm tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân thực hiện các quyền
chủ thể khi có quyền sử dụng đất.
Tóm lại: “Từ sự xem xét QSDĐ trên cả hai phương diện kinh tế và pháp lý,
khái niệm QSDĐ được hiểu là những quyền năng sử dụng đất cụ thể được pháp luật
quy định và bảo đảm thực hiện đối với các chủ thể sử dụng đất trong quá trình khai
thác và sử dụng” (1a).
I.1.2. Khái niệm về đăng ký đất
Xuất phát từ mục đích đăng ký đất khác nhau, trên thế giới hình thành hai
quan điểm chính về đăng ký đất, và từ hai quan điểm này dẫn đến việc thiết lập và phát
triển hệ thống đăng ký đất khác nhau.
- Quan điểm thứ nhất cho rằng, đăng ký đất là việc thiết lập hồ sơ pháp lý về
đất đai nhằm một mục tiêu chủ yếu là bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu hoặc chủ sử
dụng đất, tạo điều kiện cho các giao dịch về đất đai được thuận lợi, an toàn và chi phí
thấp.
- Quan điểm thứ hai cho rằng, đăng ký đất là việc lập hồ sơ nhà nước về đất
đai nhằm cả hai mục đích là phục vụ lợi ích Nhà nước và bảo đảm quyền sở hữu
(QSH) hay QSDĐ của các chủ thể sở hữu, sử dụng.
Tóm lại: Từ hai quan điểm trên theo Nguyễn Văn Hồng (2007), “đăng ký đất
theo nghĩa rộng với ý nghĩa là hệ thống đăng ký đất, có nội hàm từ các quan điểm, các
điều luật về đăng ký, trình tự, thủ tục nghiệp vụ nhằm đạt được mục tiêu ghi nhận các
thông tin thửa đất vào hệ thống sổ bộ Nhà nước theo chuẩn mực nhất định, đồng thời
xác lập quyền sở hữu hoặc QSDĐ cho các chủ thể đủ điều kiện” (1b).
I.1.3. Khái niệm về đăng ký quyền sử dụng đất
Theo Khoản 19 Điều 4 Luật Đất đai 2003: “Đăng ký quyền sử dụng đất là
việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa
chính nhằm xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất “ (2a).
(1a), (1b) Đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nước ta lý luận và
thực tiễn – Luận văn Thạc sĩ Luật học của Nguyễn Văn Hồng (2007).
3
Ngành: Quản Lý Đất Đai
SVTH: Vũ Hải Nguyên
(2a) Luật đất đai năm 2003 – NXB Chính trị quốc gia Hà Nội năm 2007.
I.1.4. Khái niệm cấp GCNQSDĐ
- Theo Nguyễn Văn Hồng (2007): “Nếu xem xét cấp GCNQSDĐ theo khái
niệm rộng thì việc cấp GCNQSDĐ không chỉ là việc ký và trao GCN mà chính là quá
trình tổ chức triển khai trong thực tế cuộc sống các điều kiện công nhận vào các đơn
vị đăng ký đất cụ thể, gắn với chủ thể nhất định, việc làm này đòi hỏi tiến hành theo
một trình tự thủ tục nhất định; do những nhân viên Nhà nước tiến hành, kết hợp với sự
hợp tác của các chủ thể sử dụng và nguồn lực khác trong xã hội” (1c).
- Theo Khoản 20 Điều 4 Luật Đất đai 2003: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất là giấy chứng nhận do cơ quan có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo
hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất” (2b).
I.1.5. Các đối tượng kê khai đăng ký đất, QSDĐ
Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân SDĐ (dưới đây gọi chung là người sử dụng
đất) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, đang sử dụng vào các mục đích, được phép
thay đổi mục đích sử dụng, chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp
QSDĐ,… trên phạm vi hành chính của địa phương đã được cấp GCN tạm thời hoặc
chưa kê khai đăng ký.
I.1.6. Quy định về xét duyệt cấp GCNQSDĐ
1. Các trường hợp được cấp giấy chứng nhận QSDĐ
- Được UBND cấp huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giao đất.
- Người được Nhà nước giao đất trước 15/10/1993 đến 01/7/2004 mà chưa có
giấy chứng nhận.
- Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử
dụng đất đủ điều kiện cấp giấy nhưng chưa có giấy chứng nhận QSDĐ.
- Người chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho
QSDĐ phải có hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho và có xác nhận của Cơ
quan có thẩm quyền.
- Người sử dụng đất theo kết quả giải quyết tranh chấp đất đai đã có hiệu lực
thi hành án của Tòa án.
- Trúng đấu giá QSDĐ, trúng đấu thầu dự án và phải có văn bản công nhận
kết quả đấu giá.
- Người sử dụng đất thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao,
khu kinh tế.
- Mua nhà ở gắn liền với đất ở.
- Được Nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở.
2. Các trường hợp không được cấp giấy chứng nhận QSDĐ
- Người sử dụng đất được UBND xã, phường, thị trấn cho thuê đất nông
nghiệp.
- Người sử dụng đất do Nhà nước giao quản lý, tổ chức phát triển quỹ đất
công cộng, đất để phát triển dự án.
- Sử dụng đất do thuê lại đất của người khác (trừ trường hợp thuê lại đất trong
khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế).
4
Ngành: Quản Lý Đất Đai
SVTH: Vũ Hải Nguyên
- Đất nằm trong quy hoạch về mục đích sử dụng khác đã được Cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Thiếu các giấy tờ cần thiết theo quy định tại các khoản 1, 2, 5 Điều 50 của
Luật Đất đai.
I.1.7. Hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ cho người đang sử dụng đất được quy định (Theo
Điều 136 Nghị định 181/2004/NĐ-CP)
- Đơn xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ.
- Một trong các loại giấy tờ hợp lệ về QSDĐ được quy định tại các khoản 1,
2, 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có).
- Văn bản uỷ quyến cấp giấy chứng nhận QSDĐ (nếu có).
I.1.8. Thẩm quyền cấp GCNQSDĐ (Theo Điều 52 Luật Đất đai 2003)
- Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cấp GCN
QSDĐ cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá
nhân nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
- Uỷ ban Nhân dân cấp quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp GCN
QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư (sử dụng đất có các công trình:
Đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thời họ hoặc các công trình công cộng khác phục
vụ cho cộng đồng), người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với
quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
- Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định tại
khoản 1 Điều này được uỷ quyền cho cơ quan quản lý đất đai cùng cấp.
Chính phủ quy định điều kiện được uỷ quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất.
I.2. Cơ sở pháp lý
- Hiến pháp 1992 của Nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam.
- Luật Đất đai 1993.
- Luật Đất đai 2003.
- Nghị định 181/2004/NĐ–CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về
thi hành Luật Đất đai.
- Nghị định số 17/2006/NĐ–CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ về
sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và
Nghị định 187/2004/NĐ–CP về việc chuyển công ty Nhà nước thành công ty cổ phần.
- Thông tư số 01/2005/TT–BTNMT ngày 13 tháng 04 năm 2005 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường về hướng dẫn một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ–CP
ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai.
- Quyết định số 08/2006/QĐ–BTNMT ngày 21 tháng 07 năm 2006 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định về chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Quyết định số 24/2004/QĐ–BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ về quy định bổ
sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử
5
Ngành: Quản Lý Đất Đai
SVTH: Vũ Hải Nguyên
dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và
giải quyết khiếu nại về đất đai;
- Thông tư 06/TT-BTNMT ngày 15/6/2007 của Bộ Tài nguyên Môi trường về
hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của
Chính phủ về quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu
hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
I.3. Cơ sở thực tiễn ( sự cần thiết phải cấp GCNQSDĐ ).
Đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) là một đòi hỏi
tất yếu khách quan của Nhà nước và người sử dụng đất vì:
- Đăng ký, cấp GCNQSDĐ là cơ sở để Nhà nước nắm chắc, quản lý chặt chẽ
quỹ đất theo đúng pháp luật. Vì GCNQSDĐ cung cấp những thông tin về tự nhiên (vị
trí, hình thể, diện tích, loại đất), về kinh tế (hạng đất), về xã hội (tên chủ sử dụng, thời
hạn sử dụng đất, …), về tính pháp lý của thửa đất (ràng buộc quyền sử dụng đất, thay
đổi quyền sử dụng đất, …).
- GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý xác định quyền sử dụng đất hợp pháp của
người sử dụng đất, là sự ràng buộc về trách nhiệm pháp lý giữa Cơ quan quản lý Nhà
nước về đất đai và người sử dụng đất trong việc chấp hành pháp luật về đất đai. Nó
giúp người sử dụng đất yên tâm đầu tư sản xuất kinh doanh, nâng cao hiệu quả sản
xuất.
- GCNQSDĐ là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện các quyền: Chuyển đổi,
chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, ….
- Khi Nhà nước công nhận đất đai là một hàng hoá đặc biệt được tham gia
giao dịch trên thị trường bất động sản có sự quản lý của Nhà nước thì công tác cấp
GCNQSDĐ rất quan trọng. Nó là điều kiện giúp các giao dịch trên thị trường diễn ra
đúng pháp luật giúp Cơ quan Nhà nước quản lý được những biến động về đất đai.
- Cấp GCNQSDĐ làm tăng ngân sách Nhà nước thông qua các khoản thu:
Tiền sử dụng đất, thuế chuyển nhượng QSDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính,….
I.4. Sơ lược về Công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ trong nước và ngoài nước
I.4.1. Công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ ở trong nước
- Thời kỳ phong kiến: Lịch sử còn ghi nhận từ thế kỷ thứ sáu, nhà nước
phong kiến đã tổ chức việc đạc điền để quản lý điền địa; dưới triều đại nhà Lê (từ năm
1428 – 1788) đã ban hành Quốc triều hình luật (còn gọi là Luật Hồng Đức) quy định
rất cụ thể việc quản lý, bảo vệ nghiêm ngặt chế độ sở hữu đối với ruộng đất của công
và của tư nhân; giao cho quan lại có trách nhiệm đo đạc và lập sổ ruộng đất để quản lý
và thu thuế; người dân sở hữu ruộng đất, kể cả người sử dụng đất công điền đều có
trách nhiệm khai báo chính xác ruộng đất do mình sở hữu, sử dụng với nhà nước. Tuy
nhiên chứng tích của việc đăng ký đất trong lịch sử Việt Nam mà ngày nay còn lưu giữ
lại được chỉ còn hệ thống sổ địa bạ của triều Nguyễn (1802 – 1945).
6
Ngành: Quản Lý Đất Đai
SVTH: Vũ Hải Nguyên
- Thời kỳ Pháp thuộc: Việc đăng ký đất đai trên lãnh thổ Việt Nam được
thực hiện theo nhiều chế độ khác nhau cho từng miền như: Chế độ quản thủ địa bộ tại
Nam kỳ; chế độ bảo tồn điền trạch, sau đổi thành quản thủ địa chánh tại Trung kỳ; chế
độ bảo thủ để áp (còn gọi là “để đương”) áp dụng với bất động sản của người Pháp và
kiều dân kết ước theo luật của nước Pháp; chế độ điền thổ theo Sắc lệnh 29/3/1939 áp
dụng tại Bắc kỳ; chế độ điền thổ theo Sắc lệnh 21/7/1925 áp dụng tại Nam kỳ và các
nhượng địa của Pháp ở Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng.
- Thời kỳ Mỹ Ngụy ở Miền Nam 1954 – 1975: Việc đăng ký đất chủ yếu kế
thừa các hệ thống đăng ký đất đã được thực hiện theo 3 chế độ quản thủ điền địa được
thực hiện dưới thời Pháp thuộc trước đây ở Nam bộ gồm: Chế độ quản thủ địa chính
áp dụng ở một số địa phương thuộc Trung kỳ; chế độ quản thủ địa bộ ở những địa
phương thuộc Nam kỳ đã thực hiện từ trước năm 1925; tân chế độ điền thổ theo Sắc
lệnh 1925. Tuy nhiên từ năm 1962, Chính quyền Sài Gòn đã có Sắc lệnh 124/SL–
CTNT triển khai công tác kiến điền và quản thủ điền địa tại những địa phương chưa
thực hiện Sắc lệnh 1925.
- Giai đoạn 1975 – 1987: Trong giai đoạn này không thực hiện công tác đăng
ký đất đai, chỉ tổ chức các cuộc điều tra nhanh về ruộng đất để Nhà nước có các thông
tin về diện tích các loại đất phục vụ yêu cầu xây dựng kế hoạch phát triển sản xuất
nông nghiệp, xây dựng các hợp tác xã và tập đoàn sản xuất, khai hoang xây dựng vùng
kinh tế mới. Hồ sơ đất đai trong giai đoạn này chủ yếu gồm: Sổ mục kê đất và bản đồ
hoặc sơ đồ giải thửa ruộng đất (đo đạc bằng mọi công cụ hiện có: Thước vải, thước
thép, thước dây tre, bàn đạc cải tiến) hoặc chỉnh lý các bản đồ cũ. Thông tin đất đai
xác định trên sổ sách chủ yếu thông qua điều tra và xác định theo hiện trạng thực tế
gồm: Diện tích, loại đất và tên người sử dụng, không làm các thủ tục kê khai và xem
xét cơ sở pháp lý, lịch sử sử dụng đất như các chế độ trước vẫn làm.
Từ năm 1980 Nhà nước ban hành các văn bản pháp quy:
+ Quyết định 201/QĐ–CP ngày 1/7/1980 của Hội đồng Chính phủ về thống
nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước;
+ Chỉ thị 299/CT–TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác
đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước.
+ Quyết định số 56/QĐ-ĐKTK ngày 5/11/1981 của Tổng cục Quản lý Ruộng
đất quy định về thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước.
Từ đó, việc đăng ký đất đai mới bắt đầu được thực hiện trở lại ở Việt Nam.
Theo quy định này, việc đăng ký đất đai được thực hiện thống nhất trên cả nước theo
một trình tự thủ tục chặt chẽ. Hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai quy định khá đầy đủ và
chi tiết, trong đó bản đồ giải thửa và sổ đăng ký ruộng đất, sổ mục kê đất là tài liệu cơ
bản của hồ sơ thể hiện các nội dung đăng ký đất gồm: Hình thể đường ranh giới thửa
(trên bản đồ), tên chủ sử dụng ruộng đất (họ, tên, tuổi, chỗ ở), số hiệu thửa đất và tờ
bản đồ, xứ đồng, diện tích, sử dụng chính thức hay tạm giao, loại đất, loại thổ nhưỡng,
hạng đất, tình hình thủy lợi; các tài liệu này được lập thành 2 bộ lưu giữ ở 2 cấp xã,
huyện để theo dõi, quản lý biến động đất đai; sổ đăng ký ruộng đất và sổ mục kê đất
phải được Ủy ban Nhân dân xã và huyện phê duyệt mới chính thức có giá trị pháp lý.
- Giai đoạn 1988 – 1993: Từ khi Luật Đất đai 1988 được ban hành, việc đăng
ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính được ghi nhận
7
Ngành: Quản Lý Đất Đai
SVTH: Vũ Hải Nguyên
vào Luật Đất đai, trở thành một trong 7 nội dung của nhiệm vụ quản lý nhà nước về
đất đai thuộc trách nhiệm của chính quyền các cấp.
+ Thực hiện Chỉ thị 299/CT–TTg của Thủ tướng Chính phủ việc đo đạc và
đăng ký thống kê ruộng đất đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký ruộng đất cho toàn bộ
đất nông nghiệp và một phần đất thuộc khu dân cư nông thôn;
+ Tổng cục Địa chính đã ban hành Quyết định số 201/QĐ–ĐKTK ngày
14/7/1989 về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư số 302/TT–
ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định này đã tạo ra một sự chuyển
biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam.
- Giai đoạn 1993 – 2003: Từ khi Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực, Chính
phủ đã ban hành:
+ Nghị định số 60/NĐ-CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà
ở và quyền sử dụng đất ở đô thị; theo quy định này người sử dụng đất ở và sở hữu nhà
ở được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị.
+ Nghị định số 14/1998/NĐ–CP ngày 06/3/1998 của Chính phủ về việc quản lý tài sản
Nhà nước;
+ Bộ Tài chính đã ban hành Quyết định số 20/1999/QĐ–BTC ngày
25/02/1999 hướng dẫn thi hành Nghị định số 14/1998/NĐ–CP ngày 06/3/1998 của
Chính phủ về việc quản lý tài sản nhà nước; theo quy định này, tất cả mọi tổ chức đều
phải đăng ký đất đai, nhà và công trình xây dựng khác gắn liền với đất đai. Việc đăng
ký được thực hiện tại cơ quan quản lý công sản các tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung
ương và được cấp giấy chứng nhận quyền quản lý, sử dụng nhà đất trụ sở làm việc
thuộc sở hữu Nhà nước.
Như vậy với việc ban hành Nghị định số 60/CP ngày 5/7/1994 và Nghị định
số 14/1998/NĐ–CP ngày 06/3/1998 việc đăng ký đối với đất đai và tài sản gắn liền với
đất đã được triển khai thực hiện cho một số phạm vi đối tượng gồm: Đất có nhà ở tại
đô thị của các thành phần kinh tế; đất xây dựng trụ sở của các cơ quan, tổ chức thuộc
hệ thống chính trị.
+ Công văn 434/CV-ĐC tháng 7/1993 hướng dẫn hệ thống sổ sách địa chính
mới để áp dụng tạm thời thay thế cho các mẫu quy định tại Quyết định 56/QĐ-ĐKTK
năm 1981.
+ Quyết định 499/QĐ–ĐC ngày 27/7/1995 hướng dẫn hệ thống sổ sách địa
chính mới. Hệ thống đăng ký đất đã có sự thay đổi cơ bản trên phạm vi cả nước về nội
dung đăng ký, biểu mẫu sổ sách địa chính cho quản lý và hệ thống thông tin đất đai.
+ Thông tư 346/1998/TT–TCĐC hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ
địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thay thế hoàn toàn Quyết định
56/ĐKTK năm 1981; bổ sung, sửa đổi việc viết giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
theo Thông tư 302/TT–ĐKTK ngày 28/10/1989.
+ Thông tư số 1990/2001/TT–TCĐC ngày 30/11/2001 của Tổng cục Địa
chính về thủ tục đăng ký đất đã quy định rõ những thủ tục công việc có tính bắt buộc
phải thực hiện thống nhất, không hướng dẫn cách làm (như Thông tư 346/1998/TT–
TCĐC) để các địa phương tùy điều kiện nhân lực và công nghệ của mình có thể vận
dụng cho phù hợp; đặc biệt Thông tư này sửa đổi cơ bản thủ tục đăng ký biến động,
8
Ngành: Quản Lý Đất Đai
SVTH: Vũ Hải Nguyên
chỉnh lý hồ sơ địa chính đơn giản và dễ thực hiện hơn để đẩy mạnh việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất ở các địa phương.
+ Thông tư số 1442/2000/TTLT/BTC–CĐC (liên Bộ Tài chính và Tổng cục
Địa chính) hướng dẫn giải pháp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Chỉ thị
18/1999/CT–TTg của Thủ tướng Chính phủ;
- Giai đoạn từ năm 2003 đến nay: Sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu
lực, Chính phủ đã ban hành Nghị định 181/2004/NĐ–CP về thi hành Luật Đất đai
ngày 23/4/2004; Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành các văn bản hướng dẫn thi
hành Luật Đất đai liên quan đến đăng ký đất đai và bất động sản.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất theo
một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất. Trường hợp có tài sản gắn liền
với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chủ sở
hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký
bất động sản.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát
hành.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất.
Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng thì giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng.
Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử dụng thì
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho từng cá nhân, từng hộ gia đình, từng
tổ chức đồng quyền sử dụng.
Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân cư thì
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho cộng đồng dân cư và trao cho người
đại diện hợp pháp của cộng đồng dân cư đó.
Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cơ sở tôn giáo thì giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho cơ sở tôn giáo và trao cho người có trách
nhiệm cao nhất của cơ sở tôn giáo đó.
Chính phủ quy định cụ thể việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối
với nhà chung cư, nhà tập thể.
+ Trường hợp người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị thì không
phải đổi giấy chứng nhận đó sang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định
của của Luật này. Khi chuyển quyền sử dụng đất thì người nhận quyền sử dụng đất đó
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của của Luật này.
9
Ngành: Quản Lý Đất Đai
SVTH: Vũ Hải Nguyên
I.4.2. Công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ ở một số nước.
1. Hệ thống đăng ký đất ở Anh: Có ba hình thức đăng ký
+ Đăng ký văn tự giao dịch: Được áp dụng một cách hạn chế ở một số điạ
phương, với mục đích đảm bảo an toàn cho giao dịch về đất đai, trong đó có các giao
dịch vốn vay có đảm bảo bằng bất động sản. Bất động sản được đăng ký văn tự giao
dịch, quyền ưu tiên, thứ tự ưu tiên được xác định theo ngày đăng ký chứ không theo
ngày thực hiện giao dịch.
+ Đăng ký nghĩa vụ: Có mục đích bổ sung thông tin cần thiết cho đăng ký
văn tự giao dịch. Nếu bất động sản không có sự đăng ký này thì người mua có quyền
và nghĩa vụ phát sinh từ sự đăng ký nghĩa vụ đó, ví dụ quyền địa dịch của chủ sở hữu
mảnh đất bên cạnh.
+ Đăng ký quyền: Do lịch sử lâu đời nên hầu như không thể tìm lại chứng cứ
về chủ quyền gốc (chứng cứ đầu tiên chứng minh mảnh đất được phong cấp hay công
nhận từ đất công cho một chủ thể cụ thể). Khi xem xét một hồ sơ đã có chủ quyền xin
đăng ký lần đầu vào sổ phải xem xét hai khía cạnh chủ quyền (nội dung quản lý) và
ranh giới thửa đất (nội dung kỹ thuật).
2. Quy trình đăng ký ở Scotland:
+ Đăng ký thông tin khai báo: Các thông tin xác định về văn tự giao dịch như
ngày, giờ khai nộp hồ sơ, số thứ tự hồ sơ và một số thông tin khác được đăng ký vào
một cuốn sổ gọi là Sổ Khai Nhận, khi hồ sơ được phê chuẩn thì tại thời điểm này việc
đăng ký có hiệu lực pháp lý.
+ Lập biên bản và đăng ký vào sổ biên bản: Nhân viên nhà nước sẽ soạn thảo
biên bản, nội dung biên bản xác nhận thời điểm khai nhận hồ sơ, tin và chữ ký của các
bên giao dịch, nội dung của các giao dịch mô tả bất động sản, các quyền, các nghĩa vụ
và trách nhiệm để thông tin đó phải nghiên cứu hồ sơ và kết luận các vấn đề sau: việc
giao dịch đúng pháp luật không, người bán có quyền đối với tài sản theo đăng ký hoặc
theo quan hệ hợp lệ dẫn tới quyền đối với tài sản; việc đóng dấu có đúng thẩm quyền
không; khẳng định có sự mâu thuẫn với các quyền và nghĩa vụ theo các văn tự đã đăng
ký; khẳng định bất động sản đã được xác định chuẩn xác và mô tả đúng, sơ đồ (nếu có)
phù hợp với mô tả bằng lời trong văn tự; xác định rằng giao dịch đã được thực hiện
một cách hợp lý.
+ Hồ sơ gốc: Tập hợp bản sao tất cả các văn tự giao dịch đã đăng ký theo
trình tự thời gian.
+ Bảng tra cứu: Đây là một bộ hồ sơ được lập cho từng bất động sản, mỗi bất
động sản là một chương mục trong hồ sơ. Các thông tin giao dịch liên quan đến bất
động sản sẽ được ghi vào sổ theo trình tự thời gian phát sinh, nó phản ánh tất cả các
thông tin từ khi chủ sở hữu đầu tiên đến chủ sở hữu cuối cùng của bất động sản đó.
Bảng này góp phần quan trọng giảm bớt khó khăn trong việc điều tra lịch sử thửa đất
khi tiến hành giao dịch.
3. Đăng ký văn tự giao dịch ở Mỹ: Mục tiêu tránh những vụ chuyển nhượng có
tính gian lận, để đảm bảo cho bất kỳ người nào muốn thực hiện giao dịch cũng như có
thể biết có quyền tài sản và lợi ích nào thuộc về hoặc liên quan tới mảnh đất hoặc ngôi
nhà cụ thể. Các điều luật được chia thành 03 loại:
10
Ngành: Quản Lý Đất Đai
SVTH: Vũ Hải Nguyên
+ Theo nguyên tắc trình tự: Dành quyền ưu tiên cho giao dịch đăng ký trước,
tức là mộ giao dịch được đăng ký đúng sẽ thắng một giao dịch chưa được đăng ký dù
cho giao dịch chưa đăng ký được thực hiện trước.
+ Nguyên tắc nhận biết: Không dành quyền ưu tiên trên cho trình tự đăng ký,
người mua nếu không biết được (không được thông tin) về tranh chấp quyền lợi liên
quan đến bất động sản mà người ấy mua thì vẫn được an toàn pháp lý.
+ Nguyên tắc hỗn hợp cả hai nguyên tắc trên và là một bước phát triển logic
với các quy định, người mua sau được ưu tiên so với người mua trước nếu không biết
về vụ giao dịch trước và người mua sau phải đăng ký trước.
I.5. Hệ thống quản lý đất đai và các hình thức đăng ký đất đai
I.5.1. Những nghiên cứu về hệ thống quản lý đất đai:
1. Quản lý bằng hệ thống địa bạ:
Cho đến nay, trên thế giới có hai hệ thống hồ sơ quản lý đất đai: hệ thống địa bạ
(Deed system) và hệ thống bằng khoán (Title system). Hệ thống địa bạ được áp dụng
từ rất lâu đời, hệ thống địa bạ có hồ sơ bao gồm các sổ sách địa chính mô tả thửa đất
theo kiểu sơ đồ do chính quyền quản lý và các giấy tờ pháp lý dựa trên cơ sở các khế
ước, văn tự được pháp luật thừa nhận
2. Quản lý bằng hệ thống bằng khoán:
Khi các mối quan hệ đất đai trở nên phức tạp hơn, người ta sử dụng một hệ thống
đất đai hiện đại hơn gọi là hệ thống bằng khoán. Hệ thống hồ sơ này bao gồm: Bản đồ
địa chính, các hồ sơ đăng ký đất đai và giấy chứng nhận quyền của chủ sử dụng đất.
Về lý mặt lý luận cũng như thực tiễn, hệ thống bằng khoán cho phép chính quyền quản
lý cụ thể hơn, chặt chẽ hơn và thống nhất hơn. Mỗi thửa đất có số hiệu riêng, không
trùng nhau, kích thước rõ ràng, vị trí cụ thể, chứng lý thống nhất. Hiện nay một số
nước trên thế giới vẫn tiếp tục sử dụng hệ thống địa bạ, một số nước đã chuyển toàn bộ
hồ sơ địa chính sang hệ thống bằng khoán, Một số nước sử dụng cả hai hệ thống tuỳ
theo loại đất (hệ thống địa bạ sử dụng cho loại đất có giá trị sử dụng thấp, hệ thống
bằng khoán sử dụng cho loại đất có giá trị sử dụng cao). Các triều đại phong kiến ở
nước ta chỉ sử dụng hệ thống địa bạ (triều đại hậu Lê và triều đại nhà Nguyễn, trước
đó chưa có địa bạ). Trong thời gian đô hộ nước ta, thực dân Pháp đã sử dụng cả hai hệ
thống; hệ thống địa bạ được sử dụng cho đất thuộc khu vực nông thôn, đất đô thị được
chuyển từ hệ thống địa bạ sang hệ thống bằng khoán. Từ khi ban hành Luật Đất đai
năm 1998, chúng ta đã lựa chọn hệ thống bằng khoán thống nhất để quản lý đất đai
trên phạm vi cả nước.
11
Ngành: Quản Lý Đất Đai
SVTH: Vũ Hải Nguyên
3. Quản lý bằng hệ thống quản lý đất đai hiện đại:
Khi kinh tế thế giới chuyển sang giai đoạn công nghiệp, con người đã ý thức
được rõ hơn ý nghĩa của quan hệ đất đai ở tầm vĩ mô, từ đó xuất hiện khái niệm quản
lý đất đai hiện đại. Quản lý đất đai hiện đại bao gồm các nội dung sau:
- Điều tra khảo sát nắm vững được toàn bộ số lượng và chất lượng của tài nguyên
đất cả nước;
- Thành lập hệ thống hồ sơ địa chính để quản lý đến từng thửa đất về mặt tự
nhiên, kinh tế-xã hội và pháp lý làm cơ sở để giải quyết mối quan hệ dân sự và hành
chính về đất đai và xây dựng hiện trạng sử dụng đất chính xác;
- Xây dựng hệ thống pháp luật về đất đai, các chính sách đất đai để điều chỉnh
các mối quan hệ đất đai của từng thửa đất (vi mô) tới toàn bộ tài nguyên đất (vĩ mô);
- Xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo lãnh thổ, theo ngành và cả
nước để thiết lập mặt bằng sử dụng đất có lợi cho ổn định chính trị, công bằng xã hội
và phát triển kinh tế, trong đó có quyền lợi của người sử dụng đất;
- Phân tích các hiện tượng kinh tế-xã hội có nguồn gốc từ quan hệ đất đai trên
cơ sở hiện trạng sử dụng đất, để hoạch định và điều chỉnh các chính sách và pháp luật
về đất đai.
I.5.2. Các hình thức đăng ký đất đai.
Đăng ký đất đai gồm hai nội dung đó là: đăng ký ban đầu và đăng ký biến động :
- Đăng ký ban đầu đối với người được giao đất, cho thuê đất mới, người đang sử
dụng đất mà chưa được cấp GCNQSDĐ.
- Đăng ký biến động là đăng ký theo thửa đất đã có GCNQSDĐ nhưng biến động
trong qua trình thực hiện quyền và nghĩa vụ trong các trường hợp sau:
+ Đăng ký chuyển quyền sử dụng đất do chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế,
cho tặng quyền sử dụng đất;
+ Đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
+ Đăng ký thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất;
+ Đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất;
+ Đăng ký biến động đất đai do Nhà nước thu hồi đất;
+ Đăng ký biến động đất đai do thiên tai, đất bị sạt lở, cát bồi lấp không còn khả
năng sử dụng;
12
Ngành: Quản Lý Đất Đai
SVTH: Vũ Hải Nguyên
+ Đăng ký biến động trong trường hợp tách thửa, hợp thửa, thay đổi tên chủ sử
dụng đất;
+ Đăng ký biến động trong trường hợp đăng ký quyền sử dụng đất mới được Nhà
nước giao, cho thuê sử dụng;
+ Đăng ký biến động trong trường hợp cấp lại, cấp đổi GCNQSDĐ do bị thất lạc,
hư hỏng hoặc không chứng nhận biến động được, đổi GCNQSDĐ do cấp nhiều thửa
thành nhiều GCNQSDĐ cấp cho từng thửa đất.
I.6. Khái quát vùng nghiên cứu
I.6.1. Điều kiện tự nhiên
1. Vị trí địa lý
Thành phố Kon Tum là thành phố tỉnh lỵ của tỉnh Kon Tum, ranh giới như sau:
- Phía đông giáp huyện Kon Rẫy và tỉnh Gia Lai.
- Phía tây giáp huyện Sa Thầy.
- Phía nam giáp huyện ChưPăh (tỉnh Gia Lai).
- Phía bắc giáp huyện Đak Hà.
Thành phố Kon Tum nằm về phía nam tỉnh Kon Tum; có toạ độ địa lý là:
107o51’16”-108o05’33” kinh độ đông và 13o14’27”-14o26’57” vĩ độ bắc.
Bản đồ địa giới hành chính TP. Kon Tum
13
Ngành: Quản Lý Đất Đai
SVTH: Vũ Hải Nguyên
Bảng 1. Diện tích tự nhiên của thành phố Kon Tum theo đơn vị hành chính
STT
Tên đơn vị
Diện tích tự nhiên
Tỷ lệ
(xã, phường)
(ha)
(%)
01
Phường Quang Trung
359,57
0,83
02
Phường Duy Tân
550,13
1,27
03
Phường Quyết Thắng
120,07
0,28
04
Phường Trường Chinh
519,51
1,20
05
Phường Thắng Lợi
464,14
1,07
06
Phường Ngô Mây
623,02
1,44
07
Phường Thống Nhất
455,32
1,05
08
Phường Lê Lợi
387,16
0,89
09
Phường Nguyễn Trãi
480,23
1,11
10
Phường Trần Hưng Đạo
638,02
1,47
11
Xã Đak Cấm
4.350,74
10,05
12
Xã Kroong
3.288,30
7,59
13
Xã Ngok Bay
1.864,81
4,31
14
Xã Vinh Quang
2.144,41
4,95
15
Xã Đak Blà
4.197,56
9,69
16
Xã Ia Chim
6.681,00
15,43
17
Xã Đoàn Kết
2.269,55
5,24
18
Xã Chư Hreng
3.051,19
7,05
19
Xã Đak Rơ Wa
2.525,99
5,83
20
Xã Hoà Bình
6.030,51
13,93
21
Xã Đăk Năng
2.296,92
5,30
43.298,15
100
Cộng
(Nguồn: phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Kon Tum)
Thành phố Kon Tum có 21 đơn vị hành chính gồm 10 phường và 11 xã. với tổng
diện tích tự nhiên 43.240,29 ha. Nằm trong hệ thống các đô thị Tây Nguyên, thành
14
Ngành: Quản Lý Đất Đai
SVTH: Vũ Hải Nguyên
phố có vị trí giao thông thuận lợi, do đó có điều kiện giao lưu phát triển toàn diện về
chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội và an ninh quốc phòng.
2. Địa hình.
Thành phố Kon Tum nằm phía Đông Nam vùng trũng của tỉnh Kon Tum, xung
quanh là đồi núi thấp có độ cao 600-1000m, giữa là bậc thềm sông Đak BLa và sông
Pô Kô nên có ba dạng địa hình đặc trưng:
- Địa hình đồi núi thấp phân bố bao quanh thị xã nhưng chủ yếu là ở phía Bắc
và phía Đông gồm các xã Đak Cấm, Đak Blà với diện tích khoảng 13.279ha, chiếm
31% tổng diện tích tự nhiên, địa hình này là địa bàn chủ yếu của kinh tế lâm nghiệp.
- Bậc thềm đồi núi với độ cao 530-600m, nằm tiếp giáp xen kẽ với bậc thềm
thấp trũng, với diện tích khoảng 21.225ha, chiếm 49% tổng diện tích tự nhiên. Đây là
địa hình chủ yếu để phát triển cây công nghiệp dài ngày, ngắn ngày, cây lương thực,
cây ăn quả, đồng cỏ và nông - lâm kết hợp.
- Bậc thềm đồng bằng trũng có độ cao 500-530m, được phân bố dọc hai bên bờ
sông Đak Bla và hệ thống sông suối nhỏ ở các xã với diện tích khoảng 7.355 ha,
chiếm khoảng 17% tổng diện tích tự nhiên. Đây là địa bàn sản xuất cây ngắn ngày,
nhất là cây lương thực, đặc biệt là lúa nước và cũng là địa bàn thường bị ngập úng
trong mùa mưa.
3. Khí hậu, thủy văn.
Thành phố Kon Tum nằm trong khu vực khí hậu nhiệt đới - gió mùa cao nguyên
với các đặc trưng :
- Về nhiệt độ trung bình hàng năm 23,2oC, tổng tích ôn lớn hơn 8.500oC, ánh
sáng dồi dào có hai tháng từ tháng 12 đến tháng 1 (năm sau) nhiệt độ trung bình là
20oC, có tính chất khí hậu mùa đông.
- Về lượng mưa trung bình năm là 1.764mm, phân bố không đều. Mùa mưa từ
tháng 5 đến tháng 10 với 85 - 90% lượng mưa cả năm, mùa khô từ tháng 11 đến tháng
4 năm sau với 10 - 15% lượng mưa cả năm. Độ ẩm trung bình 78 - 80%. Mùa mưa
chịu ảnh hưởng của gió mùa Tây Nam nóng, thừa ẩm; mùa khô chịu ảnh hưởng của
gió mùa Đông Bắc lạnh, thiếu ẩm.
15
Ngành: Quản Lý Đất Đai
SVTH: Vũ Hải Nguyên
Bảng 2: Đặc trưng khí hậu thời tiết thị xã Kon Tum
Tháng
Tốc độ
Tốc độ
Lượng Nhiệt độ Độ ẩm Tổng số Tổng bốc
gió trung gió mạnh
mưa trung bình trung bình giờ nắng
hơi
bình
nhất
(mm)
(oC)
(%)
(giờ)
(mm)
(m/s)
(m/s)
1
0,0
20,5
70,0
293,0
159,2
2,0
8,0
2
6,8
24,1
70,0
262,0
165,2
2,0
7,0
3
4
5
4,4
120,8
172,4
24,3
26,1
26,6
71,0
69,0
75,0
245,0
245,0
210,9
191,1
156,4
117,5
3,0
2,0
1,0
10,0
7,0
7,0
6
151,1
25,7
79,0
154,5
81,0
1,0
5,0
7
8
9
466,3
465,2
393,3
24,5
23,9
24,6
81,0
86,0
85,0
128,6
95,2
122,0
65,5
55,8
59,5
1,0
1,0
1,0
7,0
5,0
6,0
10
11
90,4
76,9
24,3
23,4
77,0
75,0
172,4
204,9
109,0
110,8
2,0
2,0
6,0
9,0
12
5,6
21,7
71,0
178,6
137,5
3,0
10,0
1.953,2
289,7
909,0
2.312,1
1.408,5
21,0
87,0
Tổng
TB/năm
162,8
24,1
75,8
192,7
117,4
1,8
7,3
(Nguồn: Trung tâm Dự báo khí tượng thuỷ văn tỉnh Kon Tum)
I.6.2. Các nguồn tài nguyên
1. Tài nguyên đất
Thành phố Kon Tum có ba nhóm đất là:
+ Nhóm đất phù sa, diện tích 3.750ha, chiếm 8,8% diện tích đất tự nhiên với ba
loại đất: Phù sa được bồi, phù sa tầng loang lổ và phù sa ngòi suối. Phân bố chủ yếu ở
ven sông Pô Kô, Đak Bla và các ngòi suối, có địa hình tương đối bằng phẳng và thấp.
+ Nhóm đất đỏ vàng, diện tích 37.994ha, chiếm 89,1% diện tích tự nhiên với sáu
loại đất là: đất nâu vàng trên phù sa cổ, đất vàng nhạt trên đá cát, đất vàng đỏ trên đá
mác ma a xít, đất đỏ vàng trên đá biến chất, đất nâu đỏ trên đá ba zan, đất nâu tím trên
đá ba zan.
+ Nhóm đất mùn trên núi, diện tích 125ha, chiếm 0,3% diện tích tự nhiên với một
loại đất: Đất mùn vàng đỏ trên núi phân bố trên núi có độ cao trên 1.000m.
16
Ngành: Quản Lý Đất Đai
SVTH: Vũ Hải Nguyên
Bảng 3. Diện tích các loại hình sử dụng đất theo mức độ thích nghi
Loại hình
Diện tích
sử dụng đất
(ha)
Lúa
Diện tích đất theo mức độ thích nghi (ha)
Thấp
Trung bình
cao
2.110,47
21,35
530,29
1.558,83
14.608,40
5.125,30
3.465,14
6.017,96
77,01
0,00
34,34
42,67
Cà phê
787,00
0,00
787,00
0,00
Cao su
5.189,63
74,99
1.011,14
4.103,50
Cây lâm nghiệp
7.646,04
0,00
0,00
7.646,04
Hoa màu
Cây ăn quả
(Nguồn: Phòng Tài nguyên và môi trường thành phố Kon Tum)
2. Tài nguyên nước
+ Nguồn nước mặt: Thành phố Kon Tum có hệ thống nguồn nước mặt tương đối
thuận lợi với hệ thống sông suối, hồ đập phong phú thuận lợi cho việc xây dựng các
công trình thủy lợi vừa và nhỏ, phục vụ sinh hoạt và sản xuất của người dân.
+ Về nước ngầm: Theo tài liệu của Liên đoàn Địa chất thuỷ văn Miền nam thì nước
ngầm mạch sâu tập trung ở phía Tây và Tây Nam thành phố. Quan sát những giếng
khoan hiện có ở nội thị có độ sâu 50m, lưu lượng cấp 300m3/ngày đêm; độ sâu 62m,
lưu lượng cấp 400m3/ngày đêm.
3. Tài nguyên khoáng sản
Gồm có than bùn ở xã Ia Chim và Hòa Bình có trữ lượng lớn. Ngoài ra còn có các mỏ
sét làm gạch ngói và các mỏ cát sỏi, đá xây dựng phân bố trên địa bàn với trữ lựơng
không nhỏ.
4. Tài nguyên nhân văn
Tại thành phố Kon Tum gồm có chín dân tộc anh em, trong đó dân tộc kinh chiếm
69%, còn lại là dân tộc Ba na, Gia rai, Brâu, Rơ ngao, Rơ mâm, Trá, Xơ đăng, Giẻ
Triêng. Đa số bà con đồng bào dân tộc thiểu số tại đây sống bằng nghề sản xuất nông
nghiệp. Gần đây đã phát triển ngành nghề tiểu thủ công nghiệp như sản xuất hàng mây
tre, dệt thổ cẩm, rượu cần phục vụ nhu cầu sinh hoạt, dịch vụ du lịch địa phương, góp
phần tạo nên nền văn hóa phong phú, đậm đà bản sắc dân tộc.
I.6.3. Điều kiện kinh tế – xã hội
1. Dân số và lao động
Thành phố Kon Tum có mật độ dân số cao hơn bình quân chung toàn tỉnh. Tình
hình dân số của thành phố từ năm 2003 đến 2008 được thống kê như sau:
17
