ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CÔNG TÁC ĐĂNG ký cấp GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN sử DỤNG đất, QUYỀN sở hữu NHÀ ờ và tài sản KHÁC gắn LIỀN với đất tại THẠCH THẤT HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Sinh viên: Nguyễn Thị Hằng Ly

ĐỀ TÀI:
ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ờ
VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI HUYỆN THẠCH
THẤT, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành

: Quản lý đất đai

Khoa

: Quản lý đất đai

Giao viên hướng dẫn : Th.s Vũ Lệ Hà

Hà Nội - 2013


TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Sinh viên: Nguyễn Thị Hằng Ly

ĐỀ TÀI:
ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY

CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ờ
VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI HUYỆN THẠCH
THẤT, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Hà Nội - 2013


LỜI CAM ĐOAN
Tôi cam đoan nội dung đồ án tốt nghiệp do tôi trực tiếp làm, các thông
tin và số liệu được lấy từ nguồn cung cấp từ Phòng TNMT huyện Thạch Thất.
Các cơ sở khoa học, cơ sở thực tiễn được tham khảo tại các tài liệu được liệt
kê tại “Danh mục các tài liệu tham khảo” kem theo khóa luận. Bố cục trình
bày theo hướng dẫn của Trường Đại học TNMT Hà Nội và sự hướng dẫn trực
tiếp về nội dung của Th.s Vũ Lệ Hà.
Để hoàn thành tốt đồ án tốt nghiệp này, tôi xin chân thành cảm ơn sự
giúp đỡ của gia đình, người thân, bạn bè và đặc biệt là sự dạy bảo tận tình của
các thầy cô Trường Đại học TNMT Hà Nội. Đặc biệt, tôi gửi lời cảm ơn đến
cô giao, Th.s Vũ Lệ Hà đã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo và giúp tôi hoàn thành
khóa luận.
Để đồ án được hoàn thiện hơn và có thêm những bài học kinh nghiệm,
tôi mong các thầy cô có những đóng góp ý kiến để tôi hoàn thiện hơn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Sinh viên: Nguyễn Thị Hằng Ly


MỤC LỤC
1.3 Căn cứ pháp lý...........................................................................................7
1.3.1 Các văn bản pháp lý liên quan đến đăng ký, cấp GCN......................7
3.4.1. Tình hình quản lý đất đai...................................................................49
3.4.2. Nhận xét chung....................................................................................51

Hình 3.4 Sơ đồ bộ máy quản lý và trình tự cấp GCN lần đầu của huyện Thạch Thất54

3.5.1. Phòng Tài nguyên và Môi trường......................................................55
3.5.2. Cán bộ địa chính tại cấp xã................................................................56
3.6. Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, cấp GCN huyện Thạch Thất –
thành phố Hà Nội..........................................................................................56
3.6.1 Trình tự, thủ tục cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân đối với trường
hợp hợp thưc quyền sử dụng đất.................................................................57
3.6.2. Cấp GCN đất ở cho hộ gia đình, cá nhân trúng đấu giá QSDĐ.....58
3.6.3. Trình tự, thủ tục cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân được giao đất
và thuê đất......................................................................................................59
3.7.1 Kết quả đăng ký đất đai, cấp GCN đối với đất nông nghiệp cho hộ
gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Thạch Thất.....................................64
3.7.2. Kết quả đăng ký đất đai, cấp GCN đối với đất ở trên địa bàn huyện
Thạch Thất.....................................................................................................61
1. Kết luận...............................................................................................79
2. Đề nghị................................................................................................80
DANH SÁCH CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT
1. UBND

: Ủy bản nhân dân;

2. GCN

: Giấy chứng nhận;

3. QSD Đ

: Quyền sử dụng đất;

4. TNMT

: Tài nguyên môi trường;


5. ĐHQG

: Đại học Quốc gia;

6. CNC

: Công nghệ cao.


DANH MỤC CÁC BẢNG
1. Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất đai phân theo mục đích sử dụng;
2. Bảng 3.2: Kết quả đăng ký đất đai, cấp GCN đối với đất nông nghiệp
qua các năm trong giai đoạn năm 2008 – 2013;
3. Bảng 3.3 Kết quả đăng ký đất đai, cấp GCN đối với đất nông nghiệp
của các xã trên địa bàn huyện Thạch Thất;
4. Bảng 3.4 Kết quả cấp GCN đối với đất ở qua các năm trong giai
đoạn năm 2008 – 2013;
5. Bảng 3.5 Kết quả đăng ký đất đai, cấp GCN đối với đất ở của các xã
trên huyện Thạch Thất ( Tính đến hết 20130);
6. Bảng 3.6 Các trường hợp chưa đủ điều kiện cấp GCN đối với đất ở;
7. Bảng 3.7 Kết quả giao GCN đối với đât ở giai đoạn năm 2008-2013;


DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ
1. Hình 3.1 Vị trí địa lý huyện Thạch Thất;

2. Hình 3.2 Biểu đồ cơ cấu kinh tế huyện Thạch Thất;
3. Hình 3.3 Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất huyện Thạch Thất;
4. Hình 3.4 Sơ đồ bộ máy quản lý và trình tự cấp GCN lần đầu của
huyện Thạch Thất;


1
ĐẶT VẤN ĐỀ
1. Tính cấp thiết của đề tài:
Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá mà thiên nhiên
ban tặng cho loài người. Bằng lao động trí tuệ của mình, con người tác động
vào đất, tạo ra của cải vật chất nuôi sống bản thân mình. Trong sản xuất nông
nghiệp, ruộng đất là tư liệu sản xuất quan trọng nhất và là tư liệu sản xuất đặc
biệt không gì thay thế được. Đất đai còn phục vụ cho nhiều mục đích khác
nhau, trong cuộc sống con người đất đai còn là nền tảng cho mọi hoạt động
kinh tế, văn hoá, an ninh quốc phòng và các công trình công cộng,... Vì vậy
đất đai là cơ sở để con người tồn tại và là cơ sở để phát triển các ngành sản
xuất và các hệ thống sinh thái môi trường.
Trải qua ngàn đời dựng nước và giữ nước của dân tộc Việt Nam biết
bao thế hệ đã đổ mồ hôi, nước mắt thậm chí cả xương máu của mình để giành
và giữ lấy từng tấc đất thiêng liêng của tổ quốc cho đến hôm nay. Do vậy,
nhiệm vụ của chúng ta ngày nay là phải biết quản lý và sử dụng đất đai một
cách hợp lý trên cơ sở khoa học, biết bảo vệ và cải tạo đất, sử dụng đất tiết
kiệm và bền vững.
Vì đất đai là tài nguyên có hạn về số lượng cũng như nhu cầu của con
người về lương thực, thực phẩm, nguyên nhiên liệu,... ngày càng tăng, đòi hỏi
mỗi quốc gia sử dụng đất phải dựa trên cơ sở và những nguyên tắc đúng đắn,
hợp lý trong việc quản lý tài nguyên đất, nâng cao hiệu quả sử dụng, bảo vệ
đất, chống sói mòn, thoái hoá đất, giảm độ phì nhiêu của đất do quá trình sử
dụng đất gây ra.

Trong quá trình vận động và phát triển đời sống kinh tế, xã hội tất yếu
dẫn đến biến động đất đai ngày càng đa dạng dưới nhiều hình thức khác nhau
như: giao đất, thuê đất, chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp quyền
sử dụng đất,... Để quản lý đất đai được tốt thì phải đăng ký đất đai, cấp giấy


2
chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa
Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ
toàn bộ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử
dụng đất, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất yên tâm đầu
tư khai thác có hiệu quả trên mảnh đất được giao và chấp hành tốt pháp luật
đất đai.
Trong thời kỳ đổi mới ở nước ta tình hình phát triển kinh tế, xã hội diễn
ra mạnh mẽ, chính sách đất đai cũng có sự thay đổi, đã và đang tác động vào
sự vận động của quan hệ đất đai gắn với quá trình sản xuất hàng hoá, quá
trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, quá trình chuyển biến từ nền
kinh tế tập trung quan liêu, bao cấp sang cơ chế thị trường. Đất đai tham gia
vào nền kinh tế thị trường thì tình hình sử dụng đất ở nhiều địa phương có sự
biến động, nhất là khu vực đô thị ven đô.
Năm 1980 Chính phủ ban hành Quyết định số 201/CP ngày 01/7/1980
quy định nội dung quản lý Nhà nước đối với đất đai, tiếp đó là sự ra đời của
Luật đất đai năm 1988 đã đi vào cuộc sống của người dân nhưng đã bộc lộ
nhiều thiếu sót. Luật đất đai năm 1993 được ra đời trên nền tảng Hiến pháp
1992, nhằm đưa ra những biện pháp cụ thể, khắc phục những hạn chế của
Luật đất đai 1988 và phù hợp với công tác quản lý đất đai trong thời kỳ mới.
Việc đăng ký đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (goi chung là GCN) lập hồ sơ địa
chính (HSĐC) là việc làm hết sức quan trọng và cần thiết hiện nay khi Nhà
nước giao đất ổn định lâu dài cho các đối tượng sử dụng đất. Đây là một trong

13 nội dung quản lý nhà nước về đất đai, được ghi nhận tại Điều 6 của Luật
đất đai năm 2003 (được sửa đổi năm 2009), là cơ sở pháp lý để Nhà nước
nắm chắc, quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất đai của Quốc gia, để người
sử dụng đất yên tâm sử dụng đất và khai thác tiềm năng từ đất mang lại; Đất


3
đai được sử dụng tiết kiệm - hợp lý - hiệu quả đúng theo quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất của Nhà nước.
Mặc dù công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất và lập hồ sơ địa chính ở huyện Thạch Thất đã được các cấp, các
ngành quan tâm, song kết quả, chất lượng còn gặp nhiều những hạn chế
nhất định, do nhiều nguyên nhân khác nhau tác động. Việc tìm hiểu, đánh
giá nội dung kết quả đăng ký đất đai, cấp giấy chúng nhận quyền sử dụng
đất của huyện Thạch Thất nhằm giúp Nhà nước có những giải pháp hành
chính tốt hơn trong việc đẩy mạnh tiến độ cấp GCN, lập hồ sơ địa chính.
Từ thực tế trên, được sự phân công của Khoa Quản lý đất đai – Trường
Đại học Tài Nguyên và Môi trường Hà Nội và được sự đồng ý của Văn phòng
Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội, cùng với sự
hướng dẫn trực tiếp của cô giáo - Th.S Vũ Lệ Hà tôi tiến hành nghiên cứu đồ
án: “Đánh giá tình hình công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (GCN) của
huyện Thạch Thất, thành Phố Hà Nội”
2. Mục đích thực hiện đồ án:
- Áp dụng những kiến thức đã học vào thực tế
- Đánh giá tình hình về công tác kê khai đăng ký cấp GCN tại huyện
Thạch Thất, thành phố Hà Nội.
- Tìm hiểu những nguyên nhân làm hạn chế tiến độ cấp GCN của
huyện Thạch Thất.
- Đề xuất những phương hướng và giải pháp để giải quyết những tồn

đọng về công tác cấp GCN tại huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nôị.
3. Yêu cầu :
- Phải nắm được những quy định của pháp luật hiện hành về đăng ký
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính.


4
- Số liệu điều tra, thu thập được phải khách quan, trung thực, chính xác.
- Những đề xuất, kiến nghị đưa ra phải có tính khả thi và phù hợp với
điều kiện thực tế của địa phương.


5
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐĂNG KÝ CẤP GCN
1.1 Cơ sở khoa học
1.1.1 Khái niệm GCN
Ngày 18 tháng 6 năm 2009, Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ
sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản, gồm 7
Điều và có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 8 năm 2009; trong đó, nội dung
sửa đổi, bổ sung của Luật đất đai 2003 (bổ sung sửa đổi năm 2009) đã quy
định cấp một giấy cho Nhà và Đất gọi là: ”Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.”
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất (GCN) là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở
hữu tài sản khác gắn liền với đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của
người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác
gắn liền với đất.
1.1.2 Đăng ký đất đai
Luật đất đai năm 2003 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn

dân, do Nhà nước thống nhất quản lý và đại diện cho nhân dân nắm quyền sở
hữu nhưng Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà nhà nước giao đất cho
các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Để quản lý tốt quỹ đất đai của quốc
gia cũng như quản lý đầy đủ các chủ sử dụng Nhà nước cần thực hiện việc
đăng ký đất đai, cấp GCN. Đăng ký đất đai, cấp GCN là việc các cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền cấp chứng thư pháp lý cho người sử dụng đất, chính thức
xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Việc sử dụng đăng ký sử
dụng đất tuân thủ theo các văn bản luật và dưới luật.
Đăng ký quyền sử dụng đất có hai loại là: Đăng ký quyền sử dụng đất
lần đầu và đăng ký biến động về quyền sử dụng đất.


6
1.1.3. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Cấp GCN là một đòi hỏi có tính cấp thiết trong giai đoạn hiện nay để
xác định quyền và nghĩa vụ của các chủ sử dụng đất và quản lý chặt chẽ quỹ
đất đai của quốc gia. Luật đất đai năm 2003 ra đời là căn cứ pháp lý có tính
chủ đạo để thực hiện quá trình cấp GCN. Tại Điều 49 quy định về những
trường hợp được Nhà nước cấp GCN.
1.2 Cơ sở lý luận
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là thành phần quan trọng hàng đầu
của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế,
văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng và đặc biệt là tư liệu sản xuất không có gì
có thể thay thế được trong sản xuất nông nghiệp. Tuy nhiên tài nguyên đất đai
có hạn về diện tích và cố định trong không gian, trong khi nhu cầu và đất đai
của con người ngày càng tăng. Do vậy, bất kỳ quốc gia nào cũng đặt nhiệm
vụ quản lý việc sử dụng đất lên hàng đầu.
Ở nước ta, công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung, công tác
đăng ký đất đai, cấp GCN nói riêng giữ vai trò quan trọng. Đăng ký đất đai,
cấp GCN là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích

công đồng cũng như lợi ích công dân.
Đối với nhà nước và xã hội việc đăng ký, cấp GCN đem lại những lợi
ích đáng kể như sau:
- Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp,
thuế chuyển nhựơng.
- Cung cấp tư liệu các chương trình cải cách đất đai trong đó việc triển
khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một hệ thống pháp luật;
- Giám sát giao dịch đất đai;
- Phục vụ quy hoạch;
- Phục vụ quản lý trật tự trị an;…
Đối với công dân việc đăng ký đất đai, cấp GCN đem lại những lợi ích
như: tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với đất đai; khuyến khích đầu tư
cá nhân; mở rộng khả năng vay vốn; giảm tranh chấp đất đai…


7
Với lợi ích mà công tác đăng ký, cấp GCN đem lại đối với công dân, đối
với nhà nước và xã hội, chúng ta thấy rằng việc thực hiện đăng ký đất đai, cấp
GCN trên phạm vị toàn quốc đến từng thửa đất, mảnh đất ở các địa bàn là một
nhiệm vụ không thể thiếu được. Điều này giúp cho người sử dụng yên tâm
đầu tư khai thác những tiềm năng của đất và chấp hành đầy đủ những quy
định về đất đai. Việc đăng ký đất đai nhằm thiết lập hồ sơ, làm cơ sở để nhà
nước nắm chắc, theo dõi toàn bộ quỹ đất dựa trên nền tảng của pháp luật.
Như vậy, đăng ký đất đai, cấp GCN nhằm xác lập quyền sử dụng đất
có đủ cơ sở pháp lý để đầu tư sản xuất, khai thác mọi tiềm năng của đất.
Giấy chứng nhận là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ giữa nhà nước
với người sử dụng đất.
1.3 Căn cứ pháp lý
1.3.1 Các văn bản pháp lý liên quan đến đăng ký, cấp GCN.
Sau Cách mang tháng 8, kháng chiến chống thực dân Pháp thắng lợi,

cải cách ruộng đất thành công (1957), hình thức đưa ruộng đất vào sở hữu
tập thể phát triển nhanh chóng. Do điều kiện thiếu thốn, chiến tranh kéo
dài, hệ thống hồ sơ chế độ cũ để lại không được chỉnh lý và không sử
dụng được, hồ sơ đất đai trong giai đoạn này chủ yếu gồm có: Sổ mục kê
và bản đồ hoặc sơ đồ giải thửa ruộng đất. Chỉ từ sau khi Nhà nước ban
hành Hiền Pháp, Quyết định, Chỉ thị thì việc đăng ký đất đai mới được
bắt đầu thực hiện trở lại ở Việt Nam đó là:
- Quyết định 201/CP ngày 1/7/1980 của Hội Đồng Chính Phủ về
thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất
trong cả nước.
- Chỉ thị 299/TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ về công
tác đo đạc, phân hạng đất và đăng ký thống kê ruộng đất.


8
- Quyết định số 56/ĐKTK ngày 05/11/1981 của Tổng cục Quản lý
ruộng đất ban hành quy định về thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất trong
cả nước.
Đặc biệt Hiến pháp 1980 quy định: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước thống nhất quản lý ”. Đến năm 1988, trên cơ sở Hiến pháp 1980,
Luật Đất đai đầu tiên ra đời. Việc đăng ký, cấp giấy chứng nhân quyền sử
dụng đất, lập hồ sơ địa chính được ghi vào Luật Đất đai và trở thành một
trong 7 nội dụng quản lý nhà nước về đất đai. Công tác đăng ký đất đai vẫn
được triển khai thực hiện theo tinh thần Chỉ thị số 299/TTg năm 1980, Tổng
quản lý ruộng đất đã ban hành quyết định số 201/ĐKTK ngày 14/7/1989 về
việc cấp GCN và Thông tư 302/ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện
quyết định này. Quy định này đã tạo ra sự biến đổi lớn về chất cho hệ thống
đăng ký đất đai của Việt Nam.
Trước năm 1993, Nhà nước ta đã có những hệ thống văn bản pháp
luật về đăng ký đất đai để phù hợp với từng thời kỳ phát triển kinh tế xã

hội. Luật Đất đai năm 1993 ra đời ngày 14/7/1993 đã đánh dấu một mốc
quan trọng về sự đổi mới chính sách đất đai của nhà nước ta với những
thay đổi quan trọng như: Đất đai được khẳng định có giá trị; Ruộng đất
nông, lâm nghiệp được giao lâu dài cho các hộ gia đình, các nhân, người
sử dụng đất được hưởng các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế,
cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất…
Từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003, để phù hợp với chính
sách sửa đổi chính sách đất đai, nhà nước ta đã ban hành một hệ thống văn
bản bao gồm:
- Nghị định 64/CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ về việc giao đất
nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài vào mục
đích sản xuất nông nghiệp.
- Chỉ thị số 10/1998/CT – TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày
20/02/1998 về đẩy mạnh và hoàn thiện cấp GCN nông nghiệp.


9
- Luật sửa đổi một số điều của Luật đất đai 1993 ngày 02/12/1998.
- Nghị định số 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 của Chính phủ quy
định về lệ phí trước bạ.
- Thông tư số 1442/2000/TTLT/BTC-TCĐC của liên Bộ Tài chính và
Tổng cục Địa chính hướng dẫn giải pháp cấp GCN theo Chỉ thị 18/1999/CTTTg của Thủ tướng Chính phủ.
- Nghị định số 19/2000/ NĐ-CP ngày 08/06/2000 của Chính phủ quy
định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất.
- Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luất Đất đai 1993 ngày
29/06/2001.
- Thông tư số 1990/2001/TT- TCĐC ngày 30/11/2001 của Tổng cục
Địa chính hướng dẫn đăng ký, cấp GCN.
Trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993 đã xuất hiện nhiều vấn đề
bất cập, ra đời thay thế cho Luật đất đai 1993, trong đó có nêu 13 nội dung

quản lý nhà nước về đất đai và nội dụng đăng ký, cấp GCN là một nội dung
quan trọng được tái khẳng định;
Trong những năm qua, cùng với quá trình xây dựng, đổi mới chính
sách, pháp luật đất đai, các quy định về đăng ký, cấp GCN cũng ngày càng
được hoàn thiện. Đến nay, cùng với việc ban hành Luật Đất đai năm 2003 đã
có nhiều văn bản do các cơ quan có thẩm quyền ở Trung ương và địa phương
ban hành để làm cơ sở cho việc thực hiện đăng ký, cấp GCN:
Các văn bản do Quốc hội, Uỷ ban thường vụ Quốc hội ban hành có
quy định về đăng ký, cấp GCN như:
- Luật đất đai 2003 (bổ sung sửa đổi năm 2009) ngày 26/11/2003 có
hiệu lực thi hành vào ngày 01/07/2004, trong đó có quy định các vấn đề mang
tính nguyên tắc về cấp GCN; các trường hợp được cấp giấy chứng nhận, thực
hiện nghĩa vụ tài chính khi cấp giấy chứng nhận;
- Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121
của Luật Đất đai ngày 18 tháng 6 năm 2009.


10
Các văn bản thuộc thẩm quyền của Chính phủ, Thủ tướng chính phủ ban
hành có quy định đăng ký đất đai, cấp GCN cùng các vấn đề liên quan gồm:
-Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính Phủ về
hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003;
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về sửa đổi, bổ sung
một số điều của Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003 (bổ sung sửa
đổi năm 2009) và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà
nước thành công ty cổ phần. Trong đó sửa đổi bổ sung một số quy định về
việc thu tiền sử dụng đất khi cấp GCN, việc xác nhận hợp đồng chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ
cao;

- Nghị định 84/2007/NĐ- CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định
về việc cấp GCN, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước
thu hồi và giải quyết khiếu nại về đất đai;
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất;
- Chỉ thị số 1474/CT-TTg ngày 24 tháng 8 năm 2011 của Thủ tướng Chính
phủ về thực hiện nhiệm vụ, giải pháp cấp bách để chấn chỉnh việc cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và
xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai do Thủ tướng Chính phủ ban hành.
Các văn bản thuộc thẩm quyền của các Bộ, ngành ở Trung ương ban
hành có quy định về đăng ký, cấp GCN cùng các vấn đề liên quan gồm:
- Thông tư số 03/2003/TTLT/BTNMT- BTC ngày 04/07/2003 của Bộ
Tài nguyên và Mội trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về trình tự, thủ tục về
đăng ký và cung cấp thông tin về thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất,
tài sản gắn liền với đất.


11
- Quyết định số 24/2004/QĐ- BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường ban hành quy định về GCN.
-Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 181/2004/NĐCP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai. Trong đó hướng dẫn một số
vấn đề khi cấp GCN như việc xác định thời hạn sử dụng đất chính và mục
đích phụ trong một số trường hợp đang sử dụng đất, việc cấp giấy chứng nhận
cho cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất nông nghiệp, trình tự thủ tục, đăng ký
cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất gắn với kết cấu hạ tầng trong khu
công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
- Thông tư 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/06/2007 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số

84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung
về việc cấp GCN, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu
nại về đất đai.
- Thông tư liên tịch số 38/2008/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31/12/2008
của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ hướng dẫn về chức năng, nhiệm
vụ, quyền hạn và tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và tổ
chức Phát triển quỹ đất.
- Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Để Luật đất đai đáp ứng đựơc các yêu cầu của Nhà nước trong công
tác quản lý đất đai và đưa pháp luật ăn sâu vào đời sống thực tiễn của
nhân dân. Trong năm 2013 Quốc Hội đã dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung
Luật đất đai năm 2003 và tổ chức trưng cầu ý kiến của các cơ quan quản
lý, các cấp và toàn nhân dân.
1.3.2 Các qui định pháp lý trong đăng ký, cấp GCN.


12
a. Các đối tượng đăng ký quyền sử dụng đất
Các đối tượng phải đăng ký quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo Điều 09
và Điều 107 Luật Đất đai năm 2003 bao gồm:
- Các tổ chức trong nước;
- Hộ gia đình, cá nhân trong nước;
- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất (đối với đất nông nghiệp và công
trình tín ngưỡng);
- Cơ sở tôn giáo được nhà nước cho phép hạt động;
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà gắn liền với QSDĐ

ở;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức và cá nhân ở Nước ngoài
đầu tư vào Việt Nam (đăng ký theo tổ chức kinh tế là pháp nhân Việt Nam)
Các đối tượng sử dụng đất này thực hiện đăng ký trong các trường hợp:
- Người sử dụng đất chưa được cấp GCN;
- Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng thừa
kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
QSDĐ;
- Người nhận chuyển QSDĐ;
- Người sử dụng đất đã có GCN được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cho phép đổi tên, chuyển QSDĐ, thay đổi thời hạn sử dụng đất hoặc có thay
đổi ranh giới thửa đất;
- Người được sử dụng đất theo bản ản hoặc quyết định của Toà án nhân
dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết
tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước đã thi hành,


13
Riêng đối với trường hợp: Người thuê đất dành cho công ích xã, nhận
khoán các tổ chức, cộng đồng dân cư được giao đất để quản lý thì không thực
hiện đăng ký QSDĐ.
b. Người chịu trách nhiệm việc đăng ký QSDĐ
Theo quy định tại điều 2, khoản 1 điều 39 Nghị định 181 người chịu
trách nhiệm thực hiện việc đăng ký gồm có:
+ Người đứng đầu của tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài sử dụng đất;
+ Thủ trưởng đợn vị quốc phòng, an ninh (tại khoản 3 điều 81/NĐ);
+ Chủ tịch Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã đối với đất do UBND cấp
xã sử dụng;
+ Chủ hộ gia đình sử dụng đất;
+ Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, các nhân nước ngoài

sử dụng đất;
+ Người đại diện cho cộng đồng dân cư sử dụng đất được UBND cấp xã
chứng thực;
+ Người đứng đầu cơ sở tôn giáo sử dụng đất;
+ Người đại diện cho những người sử dụng chung thửa đất;
Những người chịu trách nhiệm đăng ký đều có thể uỷ quyền cho người
khác theo quy định của pháp luật.
c. Những trường hợp được cấp GCN
Người sử dụng đất sẽ được cấp GCN khi:
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đất
nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thi trấn;
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm
1993 đến trước ngày Luật đất đai 2003 (bổ sung sửa đổi năm 2009) có hiệu
lực thi hành mà chưa được cấp GCN;
- Người trúng đấu giá QSDĐ, trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất;


14
- Người mua nhà ở gắn liền với đất ở, hoặc được nhà nước thanh lý,
hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở;
- Người được chuyển đổi, chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho
QSDĐ, người nhận QSDĐ khi sử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ
để thu hồi nợ, tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới được hình thành do các
bên góp vốn bằng QSDĐ;
- Người sử dụng đất thuê, thuê lại đất của doanh nghiệp đầu tự xây
dựng, kinh doanh hạ tầng (Trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu
kinh tế);
- Người sử dụng đất xin tách thửa, hợp thửa đất mà pháp luật cho phép
( phù hợp với quy hoạch chi tiết);
- Người sử dụng đất đã được cấp GCN có biến động về ranh giới thửa đo.

+ Có quyết định hoà giải thành công;
+ Có quyết định về chia tách và sát nhập tổ chức;
+ Thoả thuận về sử lý nợ theo hợp đồng thế chấp, bảo lãnh;
+ Có quyết định hành chính giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai;
+ Bản án hoặc quyết định của toà án, quyết định của cơ quan thi hành án;
+ Có văn bản công nhận kết quả đấu giá quyềt sử dụng đất;
+ Có văn bản thoả thuận chia tách QSDĐ của hộ hoặc nhóm người sử
dụng đất;
+ Cấp đổi, cấp lại GCN đã cấp.
Người sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất được cấp GCN được qui
định tại Điều 8 Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009.
d. Thẩm quyền cấp GCN
Thẩm quyền cấp GCN được quy định tại Điều 52 Luật đất đai 2003
(bổ sung sửa đổi năm 2009) như sau:


15
- UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cấp GCN cho tổ chức, cơ
sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài;
- UBND huyện, quận thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp GCN cho hộ gia
đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua
nhà gắn liền với QSDĐ ở;
- UBND cấp tỉnh được uỷ quyền cho cơ quan quản lý cùng cấp trong
một số trường hợp cụ thể. Điều kiện được uỷ quyền cấp GCN được quy định
theo Điều 5 Nghị định 88/2009/NĐ - CP ngày 19/10/2009.
e. Mẫu giấy chứng nhận
“ Giấy chứng nhận là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cấp cho người sử dụng để bảo hộ cho quyền và lợi ích hợp pháp của
người sử dụng đất”, là chứng thư pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp pháp
giữa nhà nước và người sử dụng đất.

Giấy chứng nhận hiện nay tồn tại 4 loại:
- Loại thứ 1: Giấy chứng nhận QSDĐ được cấp theo Luật đất đai 1988
do Tổng cục Quản lý ruộng đất ( nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) phát
hành theo mẫu quy định tại Quyết định 201/QĐ/ĐK ngày 14/07/1989 của
Tổng cục Quản lý ruộng đất để cấp cho đất nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở
nông thôn có màu đỏ;
- Loại thứ 2: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở tại đô
thị do Bộ xây dựng phát hành theo mẫu quy định tại Nghị định số 60/CP ngày
05/07/1994 của Chính Phủ và theo luật đất đại 1993. Giấy chứng nhận có hai
bản: Bản màu hồng giao cho chủ sử dụng đất và màu Trắng lưu lại Sở Địa
chính – Nhà đất (Nay là Sở Tài nguyên và Môi trường);
- Loại thứ 3: Giấy chứng nhận QSDĐ theo quy định của Luật đất đai 2003
(bổ sung sửa đổi năm 2009), mẫu giấy theo Quyết định số 24/2004/BTNMT ngày
01/11/2004 và quyết định 08/2006/QĐ- BTNMT ngày 21/07/2006 sửa đổi quyết


16
định số 24/2004/BTNMT. Giấy có hai bản: Bản màu đỏ giao cho chủ sử dụng đất
và màu trắng lưu lai cơ quan Tài nguyên và Môi trường cấp huyện, tỉnh;
- Loại thứ 4: Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền trên đất quy định tại Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày
10/12/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Giấy màu hồng cánh sen có
nền hoa văn trống đồng.
Để tháo gỡ những vướng mắc chồng chéo giữa quy định của các Luật và
chồng chéo về chức năng nhiệm vụ của các bộ ngành, ngày 12/11/2007 Quốc
hội đó ban hành Nghị quyết 07/2007/QH12 chỉ đạo nghiên cứu hợp nhất các
loại mẫu GCN thành 1 mẫu lấy tên là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (goi chung là GCN), đơn giản
hoá hồ sơ thủ tục hành chính cấp GCN. Ngày 9/01/2008 Chính phủ đó ban
hành Nghị quyết số 02/2008/NQ-CP giao cho Bộ Tài nguyên & Môi trường

chủ trì phối hợp với Bộ Tư pháp và các Bộ, Ngành liên quan trình phương án
sửa đổi Luật Đất đai và các Luật có liên quan đến cấp GCN theo hướng thống
nhất cấp một loại giấy chứng nhận cả QSDĐ cùng với quyền sở hữu nhà ở và
các tài sản khác gắn liền với đất.
1.4 Cơ sở thực tiễn
1.4.1 Công tác đăng ký cấp GCN trên thế giới
Khi các cuộc cách mạng tư sản lần lượt nổ ra trên thế giới bằng các
phương thức khác nhau vào thế kỉ XVI, XVII, các nhà nước tư bản cũng lần
lượt thay thế các nhà nước phong kiến.
Với sự phát triển của quan hệ sản xuất tư bản chủ nghĩa, nhà nước tiến
hành xóa bỏ quan hệ sản xuất phong kiến về đất đai và đưa phần lớn diện tích
đất vào hệ thống đánh thuế. Ở các nước khác nhau và trong những giai đoạn
khác nhau, chức năng tiến hành địa chính do các cơ quan khác nhau đảm
nhiệm. Do vai trò chủ yếu của địa chính là cung cấp tư liệu để phục vụ cho


17
việc đánh thuế (địa chính mang đặc trưng thuế khóa) địa chính thuộc sự điều
hành của các tổ chức tài chính. Tuy nhiên cũng có những quốc gia đặt cơ
quan địa chính ở tổ chức tư pháp khi nhà nước quy định địa chính mang đặc
trưng pháp lý.
Sự phân biệt hai loại địa chính như trên là do quan niệm triết học về
quyền sở hữu và thái độ của nhà nước đối với những bằng chứng thể hiện
quyền này. Những điểm chính của các hệ thống này được tóm tắt như sau:
Trong các hệ thống địa chính với định hướng thuế, Nghị viện không
công nhân chính quyền có khả năng chứng minh quyền sở hữu đất đai và
cũng loại bỏ thẩm quyền của các chủ sở hữu về khả năng tự chứng minh. Hệ
thống địa chính tổ chức việc công bố đất đai để thông tin cho người thứ 3 về
các quyền liên quan đến sở hữu, xây dựng một bản đồ địa chính đủ sức thể
hiện các thửa đất một cách tin cậy nhất. Hai tài liệu này không có giá trị

chứng cứ pháp lý mà chỉ là những văn bản ghi nhận. Trong thực tế chính chủ
sở hữu phải tự chứng minh quyền sở hữu đó. Liên quan đến quan niệm này là
các hệ thống địa chính của Pháp, Bỉ, Tây Ban Nha, Luc Xăm Bua, Hà Lan.
Trong các hệ thống địa chính có định hướng pháp lý chính quyền can
thiệp trực tiếp vào việc xác định chứng cứ về quyền sở hữu đất đai bằng cách
sắp xếp một hệ thống công bố của đất đai và bản đồ địa chính sao cho chúng
tạo ra được một kết luận suy diễn không thể phủ nhận về quyền sở hữu được
nhà nước công nhận giá trị pháp lý. Hệ thống địa chính này được áp dụng ở
Cộng hòa Liên bang Đức, Kênya, Thụy Điển, Áo, Australia.
1.4.2 Hệ thống đăng ký đất đai tại một số nước trên thế giới
a. Hệ thống đăng ký đất đai tại Hoa Kỳ
Các bang ở Hoa Kỳ đều có luật đăng kí và hệ thống thi hành hoàn
chỉnh. Bất kì yếu tố nào về quyền sở hữu của một thửa đất ở một hạt nào đó
đều có thể tiến hành đăng kí ở hạt đó. Quy định này là để bảo vệ quyền lợi


18
cho người sở hữu đất đai. Mục đích đăng kí là nói cho người khác biết người
mua đất đã có quyền sở hữu đất đai. Nếu mua đất không đăng kí thì có thể bị
người bán đất thứ hai gây thiệt hại. Luật đăng kí bảo vệ quyền lợi người mua
đất cho quyền ưu tiên đối với người đăng kí. Ví dụ A chuyển nhượng miếng
đất cho B sau đó lại chuyển nhượng cho C, như vậy về mặt lí thuyết thì B có
quyền ưu tiên, tuy nhiên theo luật cộng đồng ai đăng kí trước người đó được
ưu tiên trớc. Nếu C đăng kí trước B thì C có quyền ưu tiên về khoảnh đất đó.
Luật đăng kí đất yêu cầu người mua đất lập tức phải tiến hành đăng kí để
chứng tỏ quyền sở hữu của đất đã thay đổi, đồng thời cũng để ngăn chặn
người đến mua sau tiếp tục mua, kể cả việc đi lấy sổ đăng kí trước. Yêu cầu
có liên quan về việc đăng kí là: Về nội dung, có thể đăng kí được bất kì các
yếu tố nào có liên quan như khế ước, thế chấp hợp đồng chuyển nhượng hoặc
yếu tố có ảnh hưởng đến quyền lợi đất đai; Phía bán đất phải thừa nhận hợp

đồng mua bán qua công chứng, cung cấp điều kiện để ngăn chặn giả mạo; về
mặt thao tác thì người mua đất hoặc đại diện của mình đưa hợp đồng, khế ước
nộp cho nhân viên đăng kí huyện để vào sổ đăng kí, tiến hành chụp khế ước
và xếp theo thứ tự thời gian.
Ở Mỹ, một số bang áp dụng Hệ thống đăng ký Torrens, theo đó QSH
đối với đất đất được đăng ký với một hộ tịch viên phụ trách việc cấp QSH đất,
thay vì được lưu lại. Theo quyền này thì những ai đã đăng ký đất trước thì có
quyền ưu tiên trong việc chuyển nhượng. Khi một người mua bất động sản
nên đăng ký ngay QSH của mình để ngăn người chủ trước tiếp tục chuyển
nhượng đất. Nội dung đăng ký bao gồm khế ước thế chấp, hợp đồng chuyển
nhượng có công chứng và các giấy tờ liên quan.
Đăng ký chứng thư của Mỹ có mục tiêu "tránh những vụ chuyển
nhượng có tính gian lận, để đảm bảo cho bất kỳ người nào muốn thực hiện
giao dịch cũng có thể biết có những quyền tài sản và lợi ích nào thuộc về hoặc