Đánh giá thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại văn quan lạng sơn

MỤC LỤC


2

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là thành
phần quan trọng của môi trường sống, là nguồn của cải vô tận của con người và là
phương tiện sống mà thiếu nó con người không thể tồn tại được. Chính vì vậy mà
đất đai có tầm quan trọng rất lớn, là vấn đề sống còn của mỗi dân tộc, mỗi quốc gia.
Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên có hạn về số lượng, cố định về vị trí, do vậy
việc sử dụng phải tuân theo quy hoạch cụ thể và có sự quản lý hợp lý.
Điều 17 Hiến pháp năm 1992 đã nêu rõ đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do
nhà nước thống nhất quản lý. Để đảm bảo tính thống nhất trong công tác quản lý đất
đai thì công tác đăng ký và cấp GCN phải được thực hiện nghiêm túc. Công tác này
không chỉ đảm bảo sự thống nhất quản lý mà còn bảo đảm các quyền lợi và nghĩa
vụ cho người sử dụng, giúp cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư, sản xuất, xây
dựng các công trình... Hiện nay vấn đề về đất đai là vấn đề được nhiều người quan
tâm, tranh chấp, khiếu nại, lấn chiếm đất đai thường xuyên xảy ra và việc giải quyết
vấn đề này cực kỳ nan giải do thiếu giấy tờ pháp lý. Cùng với quá trình công nghiệp
hoá, hiện đại hoá đất nước như ngày nay đã làm cho thị trường bất động sản trở nên
sôi động, trong đó đất đai là hàng hoá chủ yếu của thị trường này. Nhưng thực tế
trong thị trường này thị trường ngầm phát triển rất mạnh mẽ. Đó là vấn đề đáng lo
ngại nhất hiện nay. Để đảm bảo cho thị trường này hoạt động công khai, minh bạch
thì yêu cầu công tác đăng ký cấp GCN phải được tiến hành. Ngoài ra một vấn đề
quan trọng của việc cấp GCN là giúp cho nhà nước có cơ sở pháp lý trong việc thu
tiền sử dụng đất, tăng nguồn ngân sách cho nhà nước.
Công tác đăng ký đất đai và cấp GCN tại địa bàn huyện Văn Quan, tỉnh Lạng
Sơn đã được tiến hành đồng loạt, cùng với các địa phương khác trên địa bàn nói
riêng và địa bàn cả nước nói chung. Nó là cơ sở để đánh giá tình hình quản lý và sử

dụng đất trên địa bàn huyện, phân tích những nguyên nhân tồn tại từ đó định hướng
cho công tác phát triển kinh tế - xã hội, ổn định an ninh quốc phòng và bảo vệ môi
trường sinh thái.


3

Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn và nhận thức được tầm quan trọng của vấn đề
trên em đã tìm hiểu và đi sâu vào nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng công tác
đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất tại huyện Văn Quan, tỉnh Lạng Sơn”.
2. Mục đích và yêu cầu nghiên cứu
2.1. Mục đích nghiên cứu
- Nghiên cứu cơ sở khoa học, cơ sở lý luận, cơ sở thực tiễn của công tác
đăng ký đất đai, cấp GCN tại huyện Văn Quan, tỉnh Lạng Sơn
- Đánh giá thực trạng đăng ký đất đai, cấp GCN tại huyện Văn Quan, tỉnh
Lạng Sơn.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm đẩy mạnh công tác đăng ký, cấp GCN tại
huyện Văn Quan, tỉnh Lạng Sơn.
2.2. Yêu cầu nghiên cứu
- Nắm được hệ thống văn bản pháp luật đất đai và các văn bản có liên quan.
- Hiểu và vận dụng tốt các quy trình, quy phạm về văn bản đăng ký cấp GCN
trên địa bàn huyện Văn Quan, tỉnh Lạng Sơn.
- Thu thập đầy đủ tài liệu và số liệu về công tác cấp GCN trên địa bàn huyện
Văn Quan, tỉnh Lạng Sơn.
- Phân tích, đánh giá một cách khách quan đúng pháp luật các số liệu điều tra
thu thập được.
3. Cấu trúc của đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, đề tài gồm 3 chương:
Chương 1: Tổng quan về vấn đề nghiên cứu

Chương 2: Đối tượng, phạm vi, nội dung và phương pháp nghiên cứu
Chương 3: Kết quả nghiên cứu.


4

CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học
1.1.1. Khái niệm đăng ký quyền sử dụng đất
Đăng ký quyền sử dụng đất là thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước thực
hiện đối với các đối tượng là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất (gọi
chung là người sử dụng đất). Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận về quyền
sử dụng đất đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính và cấp GCN cho
những chủ sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa
Nhà nước với người sử dụng đất đồng thời nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa
vụ của người sử dụng đất. Đăng ký quyền sử dụng đất là cơ sở để Nhà nước nắm
chắc và quản lý chặt toàn bộ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp
của người sử dụng đất.
Trong quá trình sử dụng đất sẽ luôn có những thay đổi khi người sử dụng đất
thực hiện các quyền sử dụng đất của mình (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
thừa kế, thế chấp,…). Chính vì vậy, người sử dụng đất phải đến cơ quan Nhà nước
để đăng ký biến động về thửa đất mà mình đang sử dụng giúp Nhà nước quản lý tốt
hơn quỹ đất trong toàn quốc cũng như để bảo vệ các quyền lợi hợp pháp của mình.
1.1.2. Vị trí, vai trò, đặc điểm và ý nghĩa của đăng ký quyền sử dụng đất
Vai trò của việc đăng ký quyền sử dụng đất là một nội dung trong quản lý
Nhà nước về đất đai nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý về quyền sử dụng đất giữa
Nhà nước với người sử dụng đất đồng thời. Nhà nước thiết lập hồ sơ địa chính làm
cơ sở xác định các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất. Bảo vệ chế độ sở hữu
toàn dân về đất đai và giúp việc sử dụng quỹ đất quốc gia hợp lý. Đăng ký đất đai là
cơ sở thiết lập hệ thống thông tin đất đai và cung cấp tư liệu thực hiện việc lập quy

hoạch, kế hoạch sử dụng đất và giải quyết các khiếu nại tố cáo về đất đai.
1.1.3. Các hình thức đăng ký quyền sử dụng đất
Theo quy mô và mức độ công việc, đăng ký quyền sử dụng đất chia thành 2
loại: Đăng ký đất đai lần đầu và đăng ký biến động đất đai.


5

1.1.3.1. Đăng ký đất đai lần đầu
Đăng ký đất đai ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu trên phạm vi cả
nước hoặc một đơn vị hành chính cụ thể để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho
toàn bộ đất đai và cấp GCN cho tất cả các chủ sử dụng theo quy định của pháp luật.
Đặc điểm của đăng ký quyền sử dụng đất ban đầu:
- Việc tổ chức đăng ký quyền sử dụng đất ban đầu được thực hiện ở đơn vị
hành chính cấp xã. Những xã chưa có đủ điều kiện tổ chức kê khai đăng ký đồng
loạt thì tuỳ theo điều kện của địa phương có thể tổ chức trong phạm vi hẹp.
- Đăng ký đất đai ban đầu là một công việc phức tạp, tốn nhiều thời gian do
phải thu thập đầy đủ các thông tin cần thiết cho quản lý Nhà nước về đất đai và giải
quyết những tồn tại do lịch sử để lại.
- Việc tổ chức đăng ký quyền sử dụng đất ban đầu và xét duyệt quyền sử
dụng đất đòi hỏi phải có sự chỉ đạo của UBND các cấp, sự kết hợp của các ngành có
liên quan (môi trường, xây dựng giao thông…).
- Đăng ký quyền sử dụng đất ban đầu dựa trên cơ sở nhiều nguồn tài liệu
khác nhau về công tác điều tra, đo đạc, bản đồ… nên độ tin cậy phụ thuộc vào các
nguồn tài liệu này.
- Cần có Hội đồng tư vấn cấp cơ sở am hiểu tình hình sử dụng đất tại địa
phương giúp UBND cấp có thẩm quyền xét duyệt quyền sử dụng đất.
- Đăng ký quyền sử dụng đất ban đầu phải được hoàn thành trong thời gian
nhất định.
1.1.3.2. Đăng ký biến động đất đai

Đăng ký biến động đất đai chỉ được thực hiện đối với những người sử dụng
đất đã được cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất theo quy định tại Điều 50, Luật Đất đai 2003 ( sửa đổi bổ sung năm
2009 ) mà có sự thay đổi về tên chủ sử dụng, diện tích sử dụng đất, mục đích sử
dụng đất, hình thể thửa đất hoặc thay đổi GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã cấp.


6

Đặc điểm của đăng ký biến động quyền sử dụng đất:
- Đăng ký biến động quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện tại những địa
phương đã được thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất ban đầu và đối với những
người sử dụng đất đã được cấp có những thay đổi về nội dung đã được đăng ký.
- Kết quả đăng ký biến động quyền sử dụng đất được cập nhật, chỉnh lý vào
hồ sơ địa chính đã được thiết lập trong đăng ký quyền sử dụng đất ban đầu. Tại
những nơi chưa tổ chức đăng ký quyền sử dụng đất ban đầu nhưng có biến đọng về
quyền sử dụng đất hợp pháp thì vẫn phải cập nhật biến động đó để đảm bảo cho tài
liệu đất đai phản ánh đúng thực trạng sử dụng đất.
- Không cần thiết phải thiết lập Hội đồng đăng ký trong quá trình xét duyệt.
- Được tiến hành thường xuyên và tồn tại song song với quá trình sử dụng
đất.
1.1.4. Yêu cầu của việc đăng ký quyền sử dụng đất
Đăng ký quyền sử dụng đất là một thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ
pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng đất. Vì vậy nó là cơ sở để Nhà nước quản
lý đất đai và bảo hộ quyền sử dụng hợp pháp của người sử dụng đất. Nên đăng ký
quyền sử dụng đất phải đảm bảo các yêu cầu cơ bản sau:
- Đăng ký đúng đối tượng, diện tích, mục đích, thời hạn sử dụng và các
quyền lợi khác theo quy định của pháp luật.
- Phải thực hiện đầyđủ các thủ tục đăng ký theo quy định của ngành.

- Phải thiết lập đầy đủ các tài liệu và phải thống nhất nội dung thông tin theo
đúng quy cách từng tài liệu.
Tóm lại, yêu cầu của việc đăng ký quyền sử dụng đất là phải đảm bảo chặt
chẽ về pháp lý, chính xác về nội dung, đăng ký phải được thực hiện triệt để và kịp
thời.
1.1.5. Đối tượng đăng ký quyền sử dụng đất
Đối tượng kê khai đăng ký quyền sử dụng đất là những người đang sử dụng
đất có quan hệ trực tiếp với Nhà nước trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ sử
dụng đất theo quy định của pháp luật. Điều 46 Luật Đất đai 2003 ( sửa đổi bổ sung


7

năm 2009) quy định việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại
VPĐKQSDĐ trong các trường hợp sau:
1. Người đang sử dụng đất chưa được cấp GCN.
2. Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế,
tặng cho, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
3. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất.
4. Người sử dụng đất đã có GCN được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất hoặc
thay đổi đường ranh giới đất.
5. Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân,
quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất
đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
Những người chịu trách nhiệm kê khai đăng ký đất đai vừa nêu trên vừa chịu
trách nhiệm đăng ký đất đai vừa là người đứng tên trong toàn bộ giấy tờ có liên
quan của hệ thống hồ sơ địa chính.
1.1.6. Người chịu trách nhiệm thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất
Theo Khoản 1, Điều 39 Nghị định 181/2004/NĐ-CP người chịu trách nhiệm

thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối
với việc sử dụng đất quy định tại Điều 2 của Nghị định này:
1. Người đứng đầu tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài sử dụng đất.
2. Chủ tịch UBND cấp xã đối với đất do UBND cấp xã sử dụng.
3. Người đại diện của cộng đồng dân cư sử dụng đất được UBND cấp xã
chứng thực.
4. Người đứng đầu cơ sở tôn giáo sử dụng đất.
5. Chủ hộ gia đình sử dụng đất.
6. Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử
dụng đất.
7. Người đại diện cho những người chung thửa đất.


8

8. Đối với đơn vị thuộc lực lượng vũ trang nhân dân sử dụng đất thì người
chịu trách nhiệm đăng ký quyền sử dụng đất là Thủ trưởng đơn vị lực lượng vũ
trang nhân dân được xác định là người sử dụng đất theo quy định tại Khoản 3 Điều
83 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
Người chịu trách nhiệm đăng ký quyền sử dụng đất được uỷ quyền cho
người khác theo quy định của pháp luật.
1.2. Cơ sở pháp lý
1.2.1. Hệ thống các văn bản pháp luật có liên quan đến công tác cấp GCN
Ở Việt Nam công tác đạc điền và quản lý điền địa có từ thế kỷ thứ VI trở lại
đây. Nổi bật là sự ra đời của sổ địa bạ thời Gia Long, sổ địa bộ thời Minh Mạng,
dưới thời Pháp thuộc đã tồn tại nhiều chế độ địa điền khác nhau và khi kháng chiến
chống Pháp thắng lợi Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà được thành lập đã có
nhiều chính sách về thống nhất quản lý nguồn tài nguyên đất đồng thời bãi bỏ mọi
luật về đất đai của chính quyền trước đó. Ngày 14/12/1953 tại kỳ họp thứ III Luật
cải cách ruộng đất được Quốc hội thông qua với nội dung cơ bản là: "Thủ tiêu

quyền chiếm hữu ruộng đất của thực dân Pháp và đế quốc xâm lược khác ở Việt
Nam. Xoá bỏ chế độ chế độ phong kiến chiếm hữu ruộng đất của giai cấp địa chủ,
thực hiện chế độ sở hữu ruộng đất của nông dân".
Để bảo vệ thành quả cách mạng và từng bước đi lên CNXH ở miền Bắc,
Hiến pháp 1959 ra đời quy định 3 hình thức sở hữu ruộng đất: sở hữu toàn dân, sở
hữu tập thể và sở hữu tư nhân.
Đến năm 1975 kháng chiến chống Mỹ thắng lợi, đất nước thống nhất non
nước sông thu về một mối. Cả nước bước vào công cuộc xây dựng CNXH, Hiến
pháp 1980 ra đời quy định một hình thức sở hữu đối với đất đai, đó là đất đai thuộc
sở hữu toàn dân (Điều 19). Cũng chính từ đây thì việc đăng ký đất đai mới được bắt
đầu thực hiện ở Việt Nam trên cơ sở pháp lý là các Quyết định, Chỉ thị, Thông tư,
Hiến pháp và đặc biệt là Luật Đất đai ra đời và từng bước được đổi cho phù hợp với
bối cảnh đất nước, khu vực và quốc tế. Cụ thể:


9

- Quyết định 201/CP ngày 01/07/1980 của hội đồng Chính phủ về thống nhất
quản lý và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước.
- Chỉ thị 229/TTg ngày 10/11/1980 về công tác đo đạc, phân hạng đất và
đăng ký thống kê về ruộng đất.
- Quyết định số 56/ĐKTK ngày 05/ 11/1981 của Tổng cục quản lý ruộng đất
ban hành quy định về thủ tục đăng ký thống kê trong cả nước.
Đến ngày 19/12/1987, trên cơ sở Hiến pháp 1980, Luật Đất đai 1988 được
Quốc hội khoá VIII thông qua, cấp GCN trở thành một trong bảy nội dung quản lý
Nhà nước. Ngày 23/03/1989 Hội đồng Bộ trưởng đã ban hành Nghị định 30/HĐBT
quy định cụ thể về việc thi hành Luật Đất đai năm 1988, cùng ngày Hội đồng Bộ
trưởng ra chỉ thị 67/CT về một số việc cần tiếp tục triển khai để thi hành Luật Đất
đai. Công tác đăng ký đất đai vẫn được triển khai thực hiện theo tinh thần chỉ thị
299/TTg, Tổng cục Địa chính đã ban hành Quyết định 201-ĐKTK ngày 14/07/1989

về việc cấp GCN và Thông tư 302-ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thi hành
quyết định này. Quy định này đã tạo ra sự thay đổi lớn cho hệ thống đăng ký đất đai
của Việt Nam.
Năm 1992 do yêu cầu đổi mới về kinh tế nên công tác quản lý cũng đổi mới,
Hiến pháp 1992 ra đời. Hiến pháp 1992 quy định rõ ràng về chế độ sử dụng đất
cũng như phương thức quản lý sử dụng đất trong thời kỳ đổi mới nền kinh tế nước
ta. Theo đó, ngày 24/07/1993 Quốc hội khoá IX thông qua Luật Đất đai 1993, Luật
khẳng định và bổ sung thêm các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, đánh dấu
một mốc quan trọng về sự đổi mới chính sách đất đai của Nhà nước ta như: đất đai
được khẳng định có giá trị, ruộng đất nông, lâm nghiệp được giao ổn định lâu dài
cho các hộ gia đình, cá nhân; người sử dụng đất được hưởng các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất,...


10

Trong quá trình phát triển đất nước và các chính sách về đất đai cũng có
nhiều biến đổi với một hệ thống văn bản:
- Công văn 434/CV-ĐC do Tổng cục Địa chính đã xây dựng và ban hành hệ
thống sổ sách địa chính mới vào tháng 07/1993 để áp dụng tạm thời thay thế cho
các mẫu quy định tại Quyết định số 56/ĐKTK năm 1981.
- Nghị định 64/ NĐ-CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ về việc giao đất
nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài vào mục đích sản
xuất nông nghiệp.
- Nghị định 60/NĐ-CP ngày 05/07/1994 về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ở đô thị. Cùng ngày Chính phủ ban hành Nghị định 61/NĐ-CP về mua bán
và kinh doanh nhà.
- Quyết định số 449/QĐ-ĐC ngày 27/7/1995 đã sửa đổi và hoàn thiện sau hai
năm thử nghiệm theo công văn số 434/CV-ĐC của Tổng cục Địa chính về hệ thống
sổ sách địa chính.

- Thông tư số 346/1998/TT-TCĐC ngày 16/3/1998 của Tổng cục Địa chính
hướng dẫn thủ tục đăng ký, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận thay thế hoàn
toàn Quyết định số 56/QĐ-ĐKTK năm 1981.
- Chỉ thị số 10/1998/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 20/02/1998 về
đẩy mạnh và hoàn thiện cấp GCN quyền sử dụng đất nông nghiệp.
- Nghị định số 14/1998/NĐ-CP ngày 16/3/2998 về việc quản ký tài sản nhà
nước.
- Luật sửa đổi một số điều của Luật Đất đai 1993 được Quốc hội thông qua
ngày 02/12/1998.
- Quyết định số 20/1999/QĐ-BTC ngày 25/02/1999 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 14/1998/NĐ-CP.
- Chỉ thị số 18/1999/CT-TTg ngày 01/07/1999 của Thủ tướng Chính phủ về
một số biện pháp đẩy mạnh việc hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất ở nông thôn.


11

- Nghị định số 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 của Chính phủ quy định
về lệ phí trước bạ.
- Thông tư số1442/2000/TTLT/BTC-TCĐC của liên Bộ Tài chính và Tổng
cục Địa chính hướng dẫn giải pháp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo
Chỉ thị 18/1999/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ.
- Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/06/2000 của Thủ tướng Chính phủ
quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất.
- Luật sử đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993 ngày 29/06/2001.
- Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 20/11/2001 của tổng cục Địa chính
hướng dẫn đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993 đã xuất hiện nhiều vấn đề bất cập. Luật
đất đai 2003 ra đời thay thế cho Luật Đất đai 1993, trong đó có nêu 13 nội dung

quản lý nhà nước về đất đai và nội dung đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất và lập hồ sơ địa chính là một nội dung quan trọng được tái khẳng định.
Trong những năm qua, cùng với quá trình xây dựng, đổi mới chính sách,
pháp luật đất đai, các quy định về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
cũng ngày càng được hoàn thiện. Đến 31/12/2013, cùng với việc ban hành Luật Đất
đai năm 2003 đã có nhiều văn bản do các cơ quan có thẩm quyền ở Trung ương và
địa phương ban hành để làm cơ sở cho việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất.
Các văn bản do Quốc hội, Uỷ ban thường vụ Quốc hội ban hành có quy
định về đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất gồm:
- Luật Đất đai 2003 ngày 26/11/2003 có hiệu lực thi hành vào ngày
01/07/2004 ( sửa đổi bổ sung năm 2009 ), trong đó có quy định các vấn đề mang
tính nguyên tắc về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; các trường hợp được
cấp giấy chứng nhận, thực hiện nghĩa vụ tài chính khi cấp giấy chứng nhận; lập hồ
sơ địa chính và về việc xác định diện tích đất ở dối với các trường hợp thửa đất có


12

vườn, ao gắn liền với nhà ở; trình tự thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai để
cấp giấy chứng nhận hoặc chỉnh lý biến động về sử dụng đất trên giấy chứng nhận.
- Nghị quyết 775/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 02/04/2005 của Uỷ ban
thường vụ Quốc hội quy định giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về nhà,
đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã
hội chủ nghĩa trước ngày 01/07/1991 làm cơ sở xác định điều kiện cấp giấy chứng
nhận đối với trường hợp đang sử dụng nhà, đất thuộc diện thực hiện các chính sách
quy định tại điều 2 của Nghị quyết số 23/2003/QH 11 nhưng đến 31/12/2013 nhà
nước chưa có văn bản quản lý, hoặc đã có văn bản quản lý nhưng nhà nước chưa
quản lý, chưa bố trí sử dụng nhà đất đó.

- Nghị quyết số 1037/2006/NQ- UBTVQH11 ngày 27/7/2006 của Uỷ ban
thường vụ Quốc hội về giao dịch nhân sự về nhà ở được xác lập trước ngày
01/07/1991có người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia làm xác định đối
tượng được cấp giấy chứng nhận trong những trường hợp có tranh chấp.
Các văn bản thuộc thẩm quyền của chính phủ, Thủ tướng chính phủ ban
hành có quy định đăng ký, cấp GCN cùng các vấn đề liên quan gồm:
- Nghị định số 47/2003/NĐ- CP ngày 12/5/2003 sửa đổi bổ sung một số điều
của Nghị định số 176/1999/NĐ- CP.
- Nghị định số 164/2003/NĐ-CP ngày 22/12/2003 của Chính phủ quy định
chi tiết thi hành thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2003, trong đó có quy định việc
thu thuế thu nhập đối với tổ chức chuyển quyền sử dụng đất.
- Chỉ thị số 05/CT- TT ngày 09/02/2004 của Thủ tướng chính phủ về việc
triển khai thi hành Luật Đất đai 2003; Trong đó có chỉ đạo các địa phương đẩy
mạnh để hoàn thành cơ bản việc cấp giấy chứng nhận trong năm 2005.
- Nghị định số 152/2004/NĐ-CP ngày 06/08/2004 của Chính phủ về việc sửa
đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 164/2003/NĐ-CP.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về hướng dẫn
thi hành Luật Đất đai năm 2003. Trong đó quy định cụ thể hoá những quy định
trong Luật Đất đai.


13

- Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử
dụng đất, trong đó quy định cụ thể hoá Luật Đất đai về việc thu tiền sử dụng đất khi
cấp giấy chứng nhận.
- Nghị định số 142/2004/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền
thuê đất, trong đó quy định cụ thể hoá Luật Đất đai về việc thu tiền thuê đất khi cấp
giấy chứng nhận.
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về sửa đổi, bổ sung một số

điều của Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 và Nghị định số
187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần. Trong đó
sửa đổi bổ sung một số quy định về việc thu tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, việc xác nhận hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao.
- Chỉ thị số 05/2006/CT-TTg ngày 22/6/2006 của Thủ tướng chính phủ về
việc khắc phục yếu kém, sai phạm, tiếp tục đẩy mạnh tổ chức thi hành Luật Đất đai;
trong đó chỉ đạo các địa phương đẩy mạnh để hoàn thành cơ bản việc cấp giấy
chứng nhận trong năm 2006.
- Nghị quyết số 23/2006/NQ-CP ngày 07/09/2006 về một số giải pháp nhằm
đẩy mạnh tiến độ bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê theo quy
định tại Nghị định số 61/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ, trong đó việc thu tiền
sử dụng đất khi bán nhà ở cho người đang thuê.
- Nghị định 84/2007/NĐ- CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định về
việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái
định cư khi Nhà nước thu hồi và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy
chứng nhận quyến sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Các văn bản thuộc thẩm quyền của các Bộ, ngành ở Trung ương ban
hành có quy định về cấp giấy chứng nhận gồm:


14

- Thông tư số 03/2003/TTLT/BTNMT-BTC ngày 04/07/2003 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về trình tự, thủ tục về đăng ký và
cung cấp thông tin về thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền
với đất.
- Quyết định số 24/2004/QĐ- BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường ban hành quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về
thu tiền sử dụng đất.
- Thông tư liên tịch số 38/2008/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31/12/2008 của
Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ hướng dẫn về chứ năng, nhiệm vụ, quyền
hạn và tổ chức của Văn phòng ĐKQSDĐ và tổ chức Phát triển quỹ đất.
- Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/04/2005 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 181/2004/NĐ- CP ngày
29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai. Trong đó hướng dẫn một số vấn đề khi cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như việc xác định thời hạn sử dụng đất chính và
mục đích phụ trong một số trường hợp đang sử dụng đất, việc cấp giấy chứng nhận
cho cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất nông nghiệp, trình tự thủ tục, đăng ký cho thuê,
cho thuê lại quyền sử dụng đất gắn với kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, khu
công nghệ cao, khu kinh tế.
- Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/04/2005 của
Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của
người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTNMT-BTC ngày 16/06/2005 thay
thế thông tư số 03/2003/TTLT/BTNMT-BTC ngày 04/07/2003.
- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 sửa đổi quyết định
số 24/2004/QĐ-BTNMT.


15

- Thông tư số 70/2006/TT-BTC ngày 02/08/2006 của Bộ Tài chính gướng
dẫn sửa đổi, bổ sung Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài
chính.
- Thông tư 09/2006/TT-BTNMT ngày 25/09/2006 của Bộ Tài nguyên và Môi

trường hướng dẫn việc chuyển hợp đồng thuê đất và cấp giấy chứng nhận khi
chuyển công ty Nhà nước thành công ty cổ phần hoá; trong đó có hướng dẫn việc rà
soát, cấp giấy chứng nhận cho các công ty đã cổ phần hoá.
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 theo quy định về giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011 quy định sửa đổi, bổ sung
một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai.
1.2.2. Quy định chung về công tác cấp GCN
1.2.2.1. Khái niệm về GCN
GCN là giấy do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất
để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, để họ yên tâm đầu tư,
cải tạo và nâng cao hiệu quả sử dụng đất. GCN là chứng thư pháp lý xác nhận mối
quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất.
Quá trình tổ chức việc cấp GCN là quá trình xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ
nhất để giải quyết mọi vấn đề có liên quan đến quan hệ đất đai (giữa Nhà nước là
chủ sở hữu với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau) theo đúng
pháp luật hiện hành.
1.2.2.2. Mục đích cấp GCN
Cấp GCN để người sử dụng đất có căn cứ pháp lý thực hiện quyền và nghĩa
vụ của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Là căn cứ để Nhà nước bảo
hộ quyền sử dụng đất hợp pháp của chủ sử dụng giúp họ yên tâm sử dụng đất đồng
thời Nhà nước thực hiện tốt công tác quản lý đất đai.
1.2.2.3. Đối tượng được cấp GCN
Điều 49 Luật Đất đai 2003 ( sửa đổi bổ sung năm 2009 ) quy định Nhà nước
cấp GCN cho những trường hợp sau:


16

1. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đất nông

nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn;
2. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến trước
ngày 01/7/2004 mà chưa được cấp GCN;
3. Người đang sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 và Điều 51 của Luật
này mà chưa được cấp GCN;
4. Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp,
bảo lãnh bằng sử dụng đất để thu hồi nợ; tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới
được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
5. Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của toà án nhân dân,
quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh
chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
6. Người trúng đấu giá quyền sử, đấu thầu dự án có sử dụng đất;
7. Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh
tế;
8. Người mua nhà ở gắn liền với đất ở;
9. Người được Nhà nước thanh lý hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở.
Ngoài ra người sử dụng đất còn được cáp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong các trường hợp:
- Người sử dụng đất đã được cấp GCN có biến động về ranh giới thửa đất;
- Người sử dụng đất xin tách thửa, hợp thửa đất mà pháp luật cho phép (phù
hợp với quy hợp với quy hoạch chi tiết);
- Cấp đổi, cấp lại GCN đã cấp.
1.2.2.4. Phương thức cấp GCN
GCN được cấp theo từng thửa đất và theo một mẫu thống nhất trong toàn
quốc cho mọi loại đất. Có các phuơng thức cấp giấy chứng nhận sau:
- Cấp theo thửa đất (trường hợp mỗi thửa đất được cấp một GCN)
+ Đất sử dụng vào các mục đích thuộc nội thành phố, nội thị xã, thị trấn.

17

+ Đất sản xuất nông - lâm - ngư nghiệp có đủ các điều kiện (thửa đất đã ổn
định rõ ràng về ranh giới sử dụng, quy mô thửa đất lớn, số lượng thửa đất /hộ không
nhiều 3-5 thửa/hộ).
+ Hộ gia đình có yêu cầu cấp GCN theo thửa và chấp nhận thực hiện các
nghĩa vụ tài chính theo quy định của Nhà nước.
- Cấp theo hộ: Mỗi hộ gia đình được Nhà nước giao đất (đất ở, đất nông
nghiệp, đất lâm nghiệp, đất chuyên dùng), cấp một GCN ghi tất cả các thửa đất
được Nhà nước giao với trường hợp ở nông thôn số lượng thửa/hộ lớn. Trường hợp
này không phân biệt đã có bản đồ địa chính hay chưa mà đo bản đồ địa chính theo
ranh giới cấp xã.
1.2.2.5. Mẫu GCN
GCN được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả
nước đối với mọi loại đất. Nội dung trên giấy chứng nhận:
1. Tên cơ quan có thẩm quyền cấp GCN
2. Tên người sử dụng đất (cả vợ và chồng).
3. Các thông tin về thửa đất: thửa đất số, tờ bản đồ số, địa chỉ thửa đất, diện
tích, hình thức sử dụng, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, nguồn gốc sử dụng.
4. Tài sản gắn liền với đất: tài sản của người sử dụng đất bao gồm nhà ở,
công trình kiến trúc, cây lâu năm,...
5. Ghi chú: tình trạng của thửa đất (thửa đất hoặc một phần thửa đất thuộc
quy hoạch sử dụng đất mà phải thu hồi, được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt hay
chưa phê duyệt, thửa đất hoạec một phần thửa đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn...)
6. Sơ đồ thửa đất.
7. Ký GCN và đóng dấu.
8. Số vào sổ cấp GCN.
9. Những thay đổi sau khi cấp GCN, ghi thời điểm chỉnh lý biến động về
quyền sử dụng đất trên GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất; xác nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, nội dung thay đổi

và cơ sở pháp lý.


18

Hiện nay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang tồn tại 4 loại:
- Loại thứ nhất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo Luật Đất
đai năm 1993 và mẫu giấy được lập theo mẫu của Quyết định 201/QĐ/ĐKTK để
cấp cho đất nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở nông thôn có mầu đỏ.

Hình 1.1. Mẫu giấy chứng nhận theo quy định của Luật đất đai 1993
- Loại thứ hai: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở
tại đô thị được cấp theo Luật Đất đai 1993 và Nghị định 60/CP. Giấy chứng nhận lại
có hai mầu: Mầu hồng giao cho chủ sử dụng đất và mầu xanh lưu tại Sở Địa chính
trực thuộc.
- Loại thứ ba: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được lập theo hệ thống
Luật Đất đai năm 2003, mẫu giấy theo Quyết định 08/2006/QĐ-BTNMT ngày
21/07/2006. Giấy có hai mầu: mầu đỏ giao cho các chủ sử dụng đất và mầu trắng
lưu tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
được áp dụng thống nhất trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất và được cấp
theo từng thửa đất.


19

- Loại thứ tư: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo Nghị
định số 88/2009/NĐ - CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ.

Hình 1.2. Mẫu giấy chứng nhận theo quy định của Nghị định 88/2009/NĐ - CP

1.2.2.6. Thẩm quyền cấp GCN
Thẩm quyền cấp GCN được quy định tại Điều 52 Luật Đất đai 2003 ( sửa đổi
bổ sung năm 2009 ) và điều 56 Nghị định 181/2004/NĐ- CP như sau:
1. UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp GCN cho tổ chức, cơ sở
tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức, cá nhân nước ngoài;
2. UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp GCN cho hộ gia
đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở
gắn liền với quyền sử dụng đất ở;
1. UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương uỷ quyền cho Sở Tài
nguyên và Môi trường thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ


20

chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước
ngoài trong các trường hợp sau:
a. Người sử dụng đất đã có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; có
quyết định giao lại đất hoặc hợp đồng thuê đất của Ban Quản lý khu công nghệ cao,
Ban Quản lý khu kinh tế; có văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất
phù hợp với pháp luật, có kết quả hòa giải tranh chấp đất đai được UBND tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương công nhận; có quyết định của cơ quan, tổ chức có
thẩm quyền về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức; có văn bản về việc chia tách
hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật; có thỏa thuận về xử lý quyền
sử dụng đất đã thế chấp bảo lãnh để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật; có
quyết định hành chính về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai,
có bản án hoặc quyết định của toà án nhân dân, quyết định của cơ quan thi hành án
đã được thi hành.
b. Người sử dụng đất thực hiện đăng ký biến động về sử dụng đất khi hợp
thửa, tách thửa theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 7 của Nghị định này mà thửa

đất trước khi hợp thửa, tách thửa đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
c. Người sử dụng đất được cấp lại hoặc cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất thuộc trường hợp quy định tại điểm e khoản 5 Điều 41 của Nghị định này.
d. Cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các loại giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất đã cấp theo pháp luật về đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm
2004 quy định tại khoản 6 Điều 41 của Nghị định này.
1.2.2.7. Trình tự thủ tục công tác cấp GCN
Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
đã quy định cụ thể về hồ sơ và trình tự, thủ tục cấp GCN làm căn cứ cho Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện nhiệm vụ liên quan đến đất đai.
- Tiếp nhận hồ sơ và trao GCN


21

Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình, cá nhân
nộp hồ sơ và nhận GCN tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài
Nguyên và Môi Trường cấp huyện hoặc UBND xã, thị trấn, nơi có đất, tài sản gắn
liền với đất.
Văn phòng đăng ký cấp huyện, UBND xã, phường, thị trấn khi nhận hồ sơ có
trách nhiệm viết giấy biên nhận hồ sơ cho người nộp hồ sơ; trong thời hạn không
quá 3 ngày làm việc phải kiểm tra hồ sơ và thông báo bằng văn bản cho người nộp
hồ sơ nếu cần bổ sung, hoàn thiện hồ sơ.
- Thời gian giải quyết thủ tục cấp GCN
Thời gian thực hiện cấp GCN kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ được quy định
như sau:
+ Không quá 50 ngày làm việc đối với trường hợp cấp GCN lần đầu.
+ Không quá 30 ngày làm việc đối với trường hợp cấp đổi GCN quyền sử
dụng đất mà có nhu cầu bổ sung chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

hoặc cấp lại GCN đã bị mất.
+ Không quá 20 ngày làm việc đối với các trường hợp khác.
Thời gian quy định nêu trên không kể thời gian công khai kết quả thẩm tra,
thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính, thời gian trích đo địa chính thửa đất.
- Trình tự, thủ tục cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân.
Theo quy định của pháp luật hiện hành có nhiều trường hợp cấp GCN cho hộ
gia đình, cá nhân với những đặc thù riêng như: cấp GCN đối với trường hợp tài sản
gắn liền với đất mà chủ sở hữu không đồng thời là người sử dụng đất, hay cấp GCN
đối với trường hợp người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu nhà ở, công trình xây
dựng…
1.2.2.8. Điều kiện cấp GCN
Điều 50 và điều 51 Luật đất đai 2003 ( sửa đổi bổ sung năm 2009 )


22

* Ðiều kiện cấp GCN cho hộ gia ðình, cá nhân, cộng ðồng dân cý ðang sử
dụng ðất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được UBND xã, phường,
thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì
được cấp GCN và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm
1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của
Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà
miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy GCN tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có
tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn
liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất

ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận
là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của
pháp luật;
e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng
đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy
định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ
về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến
trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử
dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được UBND xã, phường, thị trấn xác
nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp GCN và không phải nộp tiền sử dụng
đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa
phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm


23

muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay được
UBND xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp
thì được cấp giấy GCN và không phải nộp tiền sử dụng đất.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định
tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10
năm 1993, nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh
chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy
hoạch sử dụng đất thì được cấp GCN và không phải nộp tiền sử dụng đất.
5. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của
Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải
quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì

được cấp GCN sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
6. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định
tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến
trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, nay được UBND xã, phường, thị trấn xác
nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét
duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp GCN và phải nộp tiền
sử dụng đất theo quy định của Chính phủ.
7. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà
chưa được cấp GCN thì được cấp GCN; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài
chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
8. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền, miếu,
am, từ đường, nhà thờ họ được cấp GCN khi có các điều kiện sau đây:
a) Có đơn đề nghị xin cấp GCN;
b) Được UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận là đất sử dụng
chung cho cộng đồng và không có tranh chấp.


24

* Ðiều kiện cấp GCN cho tổ chức, cõ sở tôn giáo ðang sử dụng ðất
1. Tổ chức đang sử dụng đất được cấp GCN đối với phần diện tích đất sử
dụng đúng mục đích, có hiệu quả.
2. Phần diện tích đất mà tổ chức đang sử dụng nhưng không được cấp GCN
được giải quyết như sau:
a) Nhà nước thu hồi phần diện tích đất không sử dụng, sử dụng không đúng
mục đích, sử dụng không hiệu quả;
b) Tổ chức phải bàn giao phần diện tích đã sử dụng làm đất ở cho UBND
huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh để quản lý; trường hợp doanh nghiệp nhà
nước sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối đã được Nhà

nước giao đất mà doanh nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng một phần quỹ
đất làm đất ở thì phải bố trí lại diện tích đất ở thành khu dân cư trình UBND tỉnh,
thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất xét duyệt trước khi bàn giao cho địa
phương quản lý.
3. Đối với tổ chức kinh tế lựa chọn hình thức thuê đất thì cơ quan quản lý đất
đai của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương làm thủ tục ký hợp đồng thuê đất
trước khi cấp GCN.
4. Cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp GCN khi có các điều kiện sau
đây:
a) Cơ sở tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động;
b) Có đề nghị bằng văn bản của tổ chức tôn giáo có cơ sở tôn giáo đó;
c) Có xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất về nhu cầu sử
dụng đất của cơ sở tôn giáo đó.
1.3. Cơ sở thực tiễn
1.3.1. Tình hình công tác cấp GCN ở Việt Nam từ khi thực hiện Luật đất đai năm
2003
Luật đất đai 2003( sửa đổi bổ sung năm 2009 ) ra đời và các văn bản qui định
chi tiết thi hành Luật đất đai có những bước cải cách quan trọng về thẩm quyền và
thủ tục cấp GCN. Việc cấp GCN được phân phối giữa UBND cấp tỉnh và UBND


25

cấp huyện, giữa UBND cấp tỉnh với cơ quan quản lý đất đai cùng cấp, thủ tục cấp
GCN có những đổi mới cơ bản, giảm phiền hà trong cấp GCN. Do vậy, tiến độ cấp
GCN được đẩy nhanh hơn.
Sau khi Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực, công tác cấp GCN được đẩy mạnh
hơn, đến 31/12/2013 cả nước đã có khoảng 32 tỉnh cấp giấy chứng nhận đạt trên
90% diện tích cần cấp đối với các loại đất chính (đất sản xuất nông nghiệp, đất ở
nông thôn, đất ở đô thị ), 15 tỉnh đạt từ 80%-90%, 10 tỉnh đạt từ 70% - 80%, còn lại

dưới 70%. Tiến độ cấp giấy chứng nhận đối với các loại đất đã được đẩy mạnh. Các
thủ tục cấp GCN cũng đã có 1 số điểm đổi mới.
Kết quả cấp GCN các loại đất của cả nước cho đến 31/12/2013 như sau:
- Đối với đất sản xuất nông nghiệp: đã cấp 14.428.824 giấy với diện tích
7.635.913 ha đạt 86,0% so với diện tích cần cấp, trong đó cấp cho hộ gia đình và cá
nhân là 13.681.327 giấy với diện tích 6.963.330ha, cấp cho tổ chức 5.024 giấy với
diện tích 552.313ha. Có 31 tỉnh trên 90%, 11 tỉnh đạt từ 80% đến 90%, 8 tỉnh đạt từ
70% đến 80%, 12 tỉnh đạt từ 50% đến 70%, 31 tỉnh đạt dưới 50%;
- Đất lâm nghiệp 1.212.832 GCN tương ứng với 993.195 hộ sản xuất lâm
nghiệp với diện tích 8.841.606 ha đạt 72,0% diện tích cần cấp GCN;
- Đất nuôi trồng thuỷ sản 642.545 GCN tương ứng với diện tích 478.225 ha
đạt 68,3% diện tích cần cấp GCN còn 10 tỉnh chưa triển khai cấp GCN đối với đất
nuôi trồng thuỷ sản;
- Đối với đất ở tại nông thôn: đã cấp 11.705.664 giấy với diện tích 409.374 ha,
đạt 81,0% diện tích cần cấp giấy. Có 19 tỉnh đạt trên 90%, 16 tỉnh đạt từ 80% đến
90%, 10 tỉnh đạt từ 70% đến 80%, 12 tỉnh đạt từ 50% đến 70%, 7 tỉnh còn lại đạt
dưới 50%. Từ ngày 01.07.2006 người sử dụng đất ở tại khu vực nông thôn cũng
được thực hiện việc cấp GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho
người có nhu cầu theo qui định của Luật nhà ở;
- Đối với đất ở tại đô thị: đã cấp 3.448.199 giấy với diện tích 69.916 ha đạt
71,5% diện tích cần cấp. Có 17 tỉnh đạt trên 90%, 6 tỉnh đạt từ 80% đến 90%, 6 tỉnh
đạt từ 70% đến 80%, 15 tỉnh đạt từ 50% đến 70%, 20 tỉnh còn lại đạt dưới 50% Từ