Thảo luận Dân sự 4 Bảo vệ quyền sở hữu

Buổi thảo luận thứ tư: Bảo vệ quyền sở hữu
Bài tập 1
*Đòi động sản từ người thứ ba
Câu 1: Trâu là động sản hay bất động sản? Vì sao?
Trâu là động sản.
Điều 174 BLDS 2005 và Điều 107 BLDS 2015 có quy định:
1 Bất động sản bao gồm:
a Đất đai
b Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai
c Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng
d Tài sản khác theo quy định của pháp luật
2 Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.
Trâu không là tài sản thuộc hạng mục các loại bất động sản được liệt kê ở khoản 1 nên
trâu là động sản.
Câu 2: Trâu có là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu không? Vì sao?
Trâu không phải là tài sản đăng ký quyền sở hữu
Vì khoản 2 Điều 106 BLDS 2015 quy định: “Quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là
động sản không phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật về đăng ký tài sản có quy định
khác.”
Câu 3: Đoạn nào của Quyết định cho thấy trâu có tranh chấp thuộc quyền sở hữu của
ông Tài?
Đoạn sau đây của Quyết định cho thấy trâu có tranh chấp thuộc quyền sở hữu của ông
Tài:
“Căn cứ vào lời khai của ông Triệu Tiến Tài (BL 06, 07, 08), lời khai của các nhân
chứng là anh Phúc (BL 19), anh Chu (BL 20), anh Bảo (BL 22), và kết quả giám định con
trâu đang tranh chấp (biên bản giám định ngày 16-8-2004, biên bản xác minh của cơ
quan chuyên môn về vật nuôi ngày 17-8-2004, biên bản diễn giải biên bản kết quả giám
định trâu ngày 20-8-2004), (BL 40, 41, 41a, 42) thì có đủ cơ sở xác định con trâu cái
màu đen 4 năm 9 tháng tuổi mới sấn mũi lần đầu và con nghé đực khoảng 3 tháng tuổi
là thuộc quyền sở hữu hợp pháp của ông Triệu Tiến Tài.”

1


Câu 4: Thế nào là chiếm hữu tài sản và ai đang chiếm hữu trâu trong hoàn cảnh như
hoàn cảnh có tranh chấp?
Theo khoản 1 Điều 179 BLDS 2015: “Chiếm hữu là việc chủ thể nắm giữ, chi phối tài
sản một cách trực tiếp hoặc gián tiếp như chủ thể có quyền đối với tài sản”.
Trong tình huống này, người đang chiếm hữu trâu là ông Dòn.
Câu 5: Việc chiếm hữu như trong hoàn cảnh của ông Dòn có căn cứ pháp luật
không? Vì sao?
Việc chiếm hữu của ông Dòn là không có căn cứ pháp luật. Vì ngay từ đầu việc chiếm
hữu của ông Thơ đã không có căn cứ pháp luật. Ông Thơ khai mua lại con trâu cái của
ông Phùng Văn Tài nhưng trong quyết định không có tài liệu chứng minh và thông qua
kết quả giám định của cơ quan chuyên môn thì có đủ cơ sở xác định con trâu cái và con
nghé đực thuộc quyền sở hữu hợp pháp của ông Triệu Tiến Tài . Theo khoản 2 Điều 165
BLDS 2015 có thể kết luận ông Thơ là người chiếm hữu, sử dụng tài sản không có căn cứ
pháp luật do đó ông Thơ cũng không có quyền bán con trâu cho ông Thi và ông Thi cũng
không có quyền đổi trâu với ông Dòn . Căn cứ vào mục c khoản 1 điều 165 BLDS 2015
về chiếm hữu tài sản có căn cứ pháp luật : thì tuy ông Dòn được chuyển giao tài sản
thông qua giao dịch dân sự với ông Thi nhưng thực chất ông Thi cũng là chiếm hữu
không có căn cứ pháp luật nên việc chiếm hữu con trâu của ông Dòn cũng không có căn
cứ pháp luật.
Câu 6: Thế nào là chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình? Nêu cơ sở
pháp lý khi trả lời.
Theo khoản 2 Điều 165 BLDS 2015: “Việc chiếm hữu tài sản không phù hợp với quy
định tại khoản 1 Điều này là chiếm hữu không có căn cứ pháp luật.”
Điều 180 BLDS 2015: “Chiếm hữu ngay tình là việc chiếm hữu mà người chiếm hữu có
căn cứ để tin rằng mình có quyền đối với tài sản đang chiếm hữu.”
Vậy chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình là khi người chiếm hữu
không biết hoặc không thể biết việc chiếm hữu của mình là không có căn cứ pháp luật.

Câu 7: Người như trong hoàn cảnh của ông Dòn có là người chiếm hữu ngay tình
không? Vì sao?
Người như hoàn cảnh của ông Dòn là người chiếm hữu ngay tình. Vì căn cứ vào Điều
180 BLDS 2015: "Chiếm hữu ngay tình là việc chiếm hữu mà người chiếm hữu có căn cứ
2


để tin rằng mình có quyền đối với tài sản đang chiếm hữu". Trường hợp của ông Dòn thì
ông mua lại trâu do ông Thi bán, ông hoàn toàn không biết về việc con trâu là của ông
Tài, ông có căn cứ tin rằng mình có quyền đối với tài sản đang chiếm hữu.
Câu 8: Thế nào là hợp đồng có đền bù và không có đền bù theo quy định về đòi tài sản
trong BLDS?
-

Hợp đồng có đền bù: là loại Hợp đồng mà trong đó mỗi bên chủ thể sau khi đã
thực hiện cho bên kia một lợi ích sẽ nhận được từ bên kia một lợi ích tương ứng.
Chúng ta biết rằng đặc điểm cơ bản của quan hệ tài sản trong giao dịch dân sự là
sự trao đổi ngang giá. Bởi thế, đa phần các hợp đồng dân sự là Hợp đồng có đền
bù. Tính chất đền bù trong hợp đồng áp dụng để thực hiện việc trao đổi với nhau
các lợi ích vật chất. Tuy nhiên, không nhất thiết nếu bên này hưởng lợi ích vật chất
thì nên kia cũng hưởng lợi ích vật chất mới được coi là “đền bù tương ứng”. Do
nhu cầu đa dạng, các bên có thể thỏa thuận để giao kết những Hợp đồng mà trong
đó một bên hưởng lợi ích vật chất nhưng bên kia lại hưởng một lợi ích về nhu cầu
tinh thần.

-

Hợp đồng không có đền bù: là những hợp đồng mà trong đó một bên nhận từ bên
kia một lợi ích nhưng không phải giao lại một lợi ích nào. Bên cạnh việc sử dụng
Hợp đồng làm phương tiện đẻ trao đổi những lợi ích, các chủ thể còn dùng nó làm

phương tiện giúp đỡ nhau. Vì vậy, Hợp đồng không có đền bù thường giao kết trên
cơ sở tình cảm và tinh thần tương thân, tương asi giữa các chủ thể. Có thể nói rằng
nếu tiền đề của Hợp đồng có đền bù là những lợi ích (mà đa phần là lợi ích vật
chất) thì tiền đề của Hợp đồng không có đền bù là mối quan hệ tình cảm sẵn có
giữa các chủ thể. Đây là một loại hợp đồng dân sự mà tính chất của nó đã vượt
ngoài tính chất của qui luật giá trị bởi sự chi phối của yếu tố tình cảm. Trên cơ sở
tình cảm, các bên thiết lập cá Hợp đồng không có đền bù đẻ giúp đỡ nhau.

Câu 9: Ông Dòn có được con trâu thông qua giao dịch có đền bù hay không có đền
bù? Vì sao?
Ông Dòn có được con trâu thông qua giao dịch có đền bù.
Bởi vì: Sau khi ông Thơ bán trâu mẹ cho ông Thi thì ông Thi đổi cho ông Dòn lấy con
trâu cái sổi, như vậy giữa ông Thi và ông Dòn tồn tại một giao dịch mà trong đó mỗi bên
chủ thể sau khi đã thực hiện cho bên kia một lợi ích sẽ nhận được từ bên kia một lợi ích
tương ứng. Do vậy ông Dòn có được con trâu thông qua giao dịch có đền bù.

3


Câu 10: Trâu có tranh chấp có phải bị lấy cắp, bị mất hay bị chiếm hữu ngoài ý chí
của ông Tài không?
Trâu có tranh chấp là tài sản bị lấy cắp, bị mất hay bị chiếm hữu ngoài ý chí của ông Tài.
Bởi vì: Không có căn cứ cho rằng ông Tài từ bỏ quyền sở hữu đối với con trâu mẹ và con
nghé. Dẫn chứng: Khi đẻ được một con nghé đực, hàng tháng ông vẫn lên xem. Khi ông
Hà Văn Thơ dắt một con trâu mẹ và một con nghé khoảng 3 tháng tuổi đi qua nhà ông,
ông nhận ra là trâu, nghé của ông và có nói với ông Thơ nhưng ông Thơ lại dắt trâu về
mổ thịt nghé và bán trâu mẹ cho ông Thi. Điều đó chứng tỏ ông Tài không hề mong nuốn
sự việc xảy ra, do đó trâu là tài sản bị chiếm hữu ngoài ý chí của ông Tài.
Câu 11: Theo Tòa án dân sự Tòa án nhân dân tối cao, ông Tài được đòi trâu từ ông
Dòn không? Đoạn nào của Quyết định cho câu trả lời?

Theo Tòa án dân sự Tòa án nhân dân tối cao, ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn.
Căn cứ vào đoạn: “Tòa án cấp phúc thẩm nhận định con trâu mẹ và con nghé con là của
ông Tài là đúng nhưng lại cho rằng con trâu cái đang do ông Nguyễn Văn Dòn quản lý
nên ông Tài phải khởi kiện đòi ông Dòn (…) là không đúng pháp luật.”
Câu 12: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án nhân
dân tối cao.
Theo tôi, hướng giải quyết của Toà án dân sự Toà án nhân dân tối cao là chưa thoả đáng.
Toà án quyết định ông Tài không có quyền đòi ông Dòn trả lại con trâu, nhưng theo quy
định tại Điều 257 BLDS 2015 "... trong trường hợp hợp đồng này hợp đồng có đền bù thì
chủ sở hữu có quyền đòi lại nếu động sản đó bị lấy cắp, bị mất hoặc trường hợp khác
ngoài ý chí của chủ sở hữu" thì ông Tài có quyền đòi vì hợp đồng giữa ông Thi và ông
Dòn là hợp đồng mua bán tức là hợp đồng có đền bù.
Câu 13: Khi ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn thì pháp luật hiện hành có quy
định nào bảo vệ ông Tài không?
Theo Điều 167 BLDS 2015: “Chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản không phải đăng kí
quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình trong trường hợp người chiếm hữu ngay tình
có được động sản này thông qua hợp đồng không có đền bù với người không có quyền
định đoạt tài sản; trường hợp hợp đồng này là hợp đồng có đền bù thì chủ sở hữu có
quyền đòi lại động sản nếu động sản đó bị lấy cắp, bị mất hoặc trường hợp khác bị chiếm
hữu ngoài ý chí của chủ sở hữu.”. Ở trường hợp này động sản chính là con trâu cái, chủ
sở hữu là ông Tài và người chiếm hữu ngay tình là ông Dòn, vì giao dịch của ông Thơ
4


với ông Dòn là hợp đồng có đền bù nên theo quy định trên ông Tài được quyền đòi con
trâu đó.
Câu 14: Khi ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn thì Tòa án đã theo hướng ông
Tài được quyền yêu cầu ai trả giá trị con trâu? Đoạn nào của Quyết định cho câu trả
lời?
-

Khi ông Tài không đòi được trâu từ ông Dòn thì Tòa án đã theo hướng ông Tài
được yêu cầu khởi kiện ông Thơ. Căn cứ theo Khoản 1 Điều 579 BLDS 2015 về
nghĩa vụ hoàn trả:” Người chiếm hữu, người sử dụng tài sản của người khác mà
không có căn cứ pháp luật thì phải hoàn trả cho chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác
đối với tài sản đó “

-

Đoạn cho thấy câu trả lời : “ Trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm
đã điều tra, xác minh, thu thập đầy đủ chứng cứ và xác định con trâu tranh chấp
giữa ông Tài và ông Thơ và đã quyết định buộc ông Thơ là người chiếm hữu tài
sản không có căn cứ pháp luật phải hoàn trả lại giá trị con trâu và con nghé cho
ông Tài là có căn cứ pháp luật.”

Câu 15: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án nhân
dân tối cao.
Tòa án quyết định buộc ông Thơ hoàn lại giá trị con trâu và con nghé cho ông Tài là hợp
lý. Ông Dòn có được tài sản bằng giao dịch đền bù nên nếu đòi từ ông Dòn thì ảnh hưởng
đến quyền lợi của ông Dòn. Trong trường hợp này đòi bồi thường từ ông Thơ, người đã
chiếm hữu không có căn cứ pháp luật con trâu là hợp lý nhất, như vậy các bên làm đúng
sẽ không phải chịu thiệt hại.

5


Bài tập 2
*Đòi bất động sản từ người thứ ba
Câu 1: Đoạn nào của Quyết định cho thấy quyền sử dụng đất tranh chấp thuộc sử
dụng hợp pháp của các con cụ Ba và đang được ông Vĩnh chiếm hữu?

Đoạn sau đây của Quyết định cho thấy quyền sử dụng đất tranh chấp thuộc sử dụng hợp
pháp của các con cụ Ba và đang được ông Vĩnh chiếm hữu:
“Nay vợ chồng cụ Ba đã chết thì các con của cụ Ba được thừa kế số tài sản này. Nhà của
cụ Ba, ông Vĩnh đã phá đi không còn, khi ông Vĩnh phá nhà, các con cụ Ba không chứng
minh được đã có khiếu nại, nên chỉ còn đất tranh chấp thuộc quyền sử dụng hợp pháp
của các con cụ Ba.”
Câu 2: Đoạn nào của Quyết định cho thấy Tòa án xác định ông Vĩnh chiếm hữu ngay
tình quyền sử dụng đất tranh chấp?
“ Khi ông Vĩnh mua nhà đất của vợ chồng bà Thu thì nhà đã được cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu, nên ông Vĩnh mua nhà đất này là hợp pháp. Nay ông Vĩnh cũng được cấp
giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở, nên xác định ông Vĩnh là
người mua bán tài sản tranh chấp ngay tình”
Câu 3: Suy nghĩ của anh/chị về việc Tòa án xác định ông Vĩnh là người ngay tình.
Việc Tòa án xác định ông Vĩnh là người ngay tình là hoàn toàn đúng với quy định của
pháp luật.Vì theo Điều 189, BLDS 2005: “Người chiếm hữu tài sản không có căn cứ
pháp luật nhưng ngay tình là người chiếm hữu mà không biết và không thể biết việc
chiếm hữu tài sản đó là không có căn cứ pháp luật.”
Lúc ông Vĩnh mua nhà của bà Thu thì nhà đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu
cho bà Thu, cho nên ông mua nhà hợp pháp và sau đó cũng được cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu cho ông nên việc ông không biết và không thể biết nhà đất ông mua có
tranh chấp cũng là hợp lí.
Câu 4: Trên cơ sở các quy định hiện hành, ông Vĩnh có phải hoàn trả quyền sử dụng
đất tranh chấp cho các con cụ Ba không? Vì sao? Nêu cơ sở pháp lý khi trả lời.
Trên cơ sở các quy định hiện hành, ông Vĩnh không phải hoàn trả quyền sử dụng đất
tranh chấp cho các con cụ Ba.

6


Vì theo Điều 168 BLDS 2015: “Chủ sở hữu được đòi lại động sản phải đăng kí quyền sở

hữu hoặc bất động sản từ người chiếm hữu ngay tình, trừ trường hợp quy định tại khoản
2 Điều 133 Bộ luật này.”
Khoản 2 Điều 133: “Trường hợp tài sản phải đăng kí mà chưa được đăng kí tại cơ quan
nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp
người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm
quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài
sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.”
Căn nhà này là tài sản phải đăng kí và ông Vĩnh đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở
hữu và ông Vĩnh sở hữu nhà đất một cách hợp pháp, ngay tình thông qua giao dịch dân sự
với bà Thu. Vì thế, ông phải được bảo vệ quyền sở hữu của chính mình.
Câu 5: Tòa án tối cao đã có hướng giải quyết bảo vệ các con cụ Ba như thế nào và
hướng giải quyết này đã được quy địn trong văn bản chưa? Vì sao?
Hướng giải quyết của Tòa án là không chấp nhận Tòa án sơ thẩm và phúc thẩm bác yêu
cầu của nguyên đơn, xác định ông Vĩnh là người tranh chấp tài sản tranh chấp ngay tình
và yêu cầu bồi thường thiệt hại do việc bán nhà trái pháp luật cho nguyên đơn.
Tuy nhiên hướng giải quyết này chưa được quy định rõ ràng trong văn bản. Vì Tòa án
chưa xác định được ai là người có nghĩa vụ bồi thường cho các con cụ Ba. Ông Vĩnh là
người chiếm hữu ngay tình nên cần phải xác định rõ ông Sơn hay ông Đạo là người đã
bán căn nhà đó và số tiền đó có phải được dùng để xây dựng trường mẫu giáo không, nếu
dùng cho việc xây nhà mẫu giáo thì nhà mẫu giáo hiện do ai quản lý, để từ đó mới xác
định được ai là người có nghĩa vụ bồi thường. Đồng thời cũng cần làm việc với Ủy ban
nhân dân thành phố Quy Nhơn, nếu có thể xem xét hỗ trợ cấp đất mới tương ứng giá trị
đất tranh chấp cho nguyên đơn để tập thể không phải bồi thường thiệt hại cho nguyên đơn
để giải quyết vụ án cho hợp lý.
Câu 6: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết bảo vệ các con của cụ Ba nêu trên.
Ông Lai và bà Nhân là chủ sở hữu hợp pháp căn nhà số 02 Nguyễn Thái Học, theo khẳng
định của bên nguyên đơn và thực tế tìm hiểu bản án, cho thấy họ chưa từng thực hiện
giao dịch mua bán căn nhà này cho UBND phường Lê Hồng Phong mà chỉ cho mượn để
làm nhà mẫu giáo và nơi hội họp của Khu vực 6. Do đó, việc Khu vực 6 tự ý bán căn nhà

này cho người khác đã vượt quá giới hạn với tư cách là đối tượng mượn, thuê. Sau đó
phát sinh thêm giao dịch mua bán nhà đất với bà Thu, sau là giao dịch mua bán với ông
Vĩnh, mà ông Vĩnh ngay tình nên không thể đòi lại nhà đất. Trong trường hợp này, căn
7


nhà này bị chiếm hữu ngoài ý chí của chủ sở hữu. Do đó quyết định theo hướng bảo vệ
quyền lợi cho các con của cụ Ba theo Quyết định của Tòa án là hợp tình hợp lý.

Bài tập 3
*Lấn chiếm tài sản liền kề
Câu 1: Đoạn nào của Quyết định số 23 cho thấy ông Hậu đã lấn sang đất thuộc quyền
sử dụng của ông Trê, bà Thi và phần lấn cụ thể là bao nhiêu?
Đoạn cho thấy ông Hậu đã lấn sang đất thuộc quyền sử dụng của ông Trê, bà Thi:
“Tòa án cấp phúc thẩm buộc ông Hậu trả 132,8m 2 đất đã lấn chiếm nhưng là đất trống
cho ông Trê và bà Thi, còn phần đất ông Hậu cũng lấn chiếm nhưng đã xây dựng nhà
(52,2m2) thì giao ông Hậu sử dụng nhưng phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho
ông Trê và bà Thi là hợp tình, hợp lý.
Tuy nhiên, ngoài diện tích 52,2m2 nêu trên, căn nhà của ông Hậu còn có hai máng xối đúc
bê tông chiếm khoảng không trên phần đất của ông Trê và bà Thi có diện tích 10,71m 2
(…)
Ngoài căn nhà nằm trên diện tích 52,2m 2 Tòa án các cấp giao cho ông Hậu sử dụng, còn
có một căn nhà phụ có diện tích 18,57m2 của ông Hậu xây dựng trên diện tích đất mà Tòa
án các cấp buộc ông Hậu trả lại cho ông Trê, bà Thi.”
Phần lấn cụ thể bao gồm:


132,8m2 đất trống
52,2m2 đất đã xây dựng nhà
10,71m2 diện tích hai máng xối đúc bê tông chiếm khoảng không

18,57m2 đất đã xây dựng căn nhà phụ
Tổng cộng là 214,28m2.

Câu 2: Đoạn nào của Quyết định số 617 cho thấy gia đình ông Hòa đã lấn sang đất
(không gian, mặt đất, lòng đất) thuộc quyền sử dụng của gia đình ông Trụ, bà
Nguyên?
“Quá trình giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xác định gia
đình ông Hòa làm 4 ô văng cửa sổ, 1 mảng bê tông chờm qua phần đất thuộc quyền sử
dụng của gia đình ông Trụ, bà Nguyên nên quyết định buộc gia đình ông Hòa phải tháo
dỡ là có căn cứ. Tuy nhiên , dưới lòng đất sát tường nhà ông Hòa còn ống nước do gia
8


đình ông Hòa chôn, nhưng Tòa án cấp sơ thẩm và cấp phúc thẩm không buộc gia đình
ông Hòa phải tháo dỡ là không đúng, không đảm bảo được quyền lợi của gia đình ông
Trụ.”
Câu 3: BLDS có quy định nào điều chỉnh việc lấn chiếm đất, lòng đất là không gian
thuộc quyền sử dụng của người khác không?
Có. Được quy định ở khoản 2 Điều 175 BLDS 2015: “ Người sử dụng đất được sử dụng
không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy
định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.
Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc
quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt
quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận
khác.”
Và Điều 176 BLDS 2015:
“1. Chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường
ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình.
2. Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thỏa thuận với nhau về việc dựng cột mốc,
hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các

bất động sản; những vật mốc giới này là sở hữu chung của các chủ thể đó.
Trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới và được chủ sở
hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó là sở hữu chung, chi phí để
xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; nếu chủ sở hữu bất
động sản liền kề không đồng ý mà có lý do chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc,
hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn phải dỡ bỏ.
3. Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ
cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở
hữu bất động sản liền kề đồng ý.
Trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu cũng chỉ được
đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của mình.
Đối với cây là mốc giới chung, các bên đều có nghĩa vụ bảo vệ; hoa lợi thu được từ cây
được chia đều, trừ trường hợp có thỏa thuận khác” và một số quy định liên quan ở Điều
177,178 BLDS 2015.”
Câu 5: Đoạn nào của Quyết định số 617 cho thấy Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao
theo hướng buộc gia đình ông Hòa tháo dỡ tài sản thuộc phần lấn sang không gian,
mặt đất và lòng đất của gia đình ông Trụ, bà Nguyên?

9


“Khi sửa chữa lại gia đình nhà ông Hòa có làm 4 ô văng cửa sổ, một máng bê tông và
chô dưới đất một ống thoát nước nằm ngoài phía tường nhà. Quá trình giải quyết vụ án,
Tòa án cấp sơ thẩm và Toàn án cấp phúc thẩm xác định gia đình ông Hòa làm 4 ô văng
cửa sổ, một máng bê tông chờm qua phần đất thuộc quyền sử dụng của ông Trụ, bà
Nguyên nên quyết định buộc gia đình ông Hòa tháo dỡ là có căn cứ”.

Câu 6: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án nhân
dân tối cao. Đoạn nào của Quyết định số 23 cho thấy Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối
cao.

Việc tòa án quyết định buộc gia đình ông Hòa phải tháo dỡ 4 ô văng cửa sổ, một máng bê
tông chờm qua phần đất thuộc quyền sử dụng của gia đình ông Trụ, bà Nguyên là hợp lí.
Còn việc gia đình ông Hòa có phải tháo dỡ ống nước hay không thì tùy thuộc vào việc
lắp đặt ống nước có nhất thiết phải lấn sang phần đất nhà ông Trụ hay không. Nếu có thì
chủ sở hữu bất động sản (gia đình ông Trụ, bà Nguyên) phải dành một lối cấp, thoát nước
thích hợp, không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy. Người sử dụng phải hạn
chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho gia đình ông Trụ, nếu gây thiệt hại thì phải bồi
thường, không nhất thiết phải tháo gỡ.
Câu 7: Đoạn nào của Quyết định số 23 cho thấy Tòa án không buộc ông Hậu tháo dỡ
nhà đã được xây dựng trên đất lấn chiếm (52,2 m2)?
Đoạn: “Buộc ông Hậu trả ông Trê, bà Thi giá trị quyền sử dụng phần đất lấn chiếm đã cất
nhà là 52,2 m2 bằng giá trị là 7,83 chỉ vàng 24K. Giữ nguyên phần đất có căn nhà cho
ông Hậu sử dụng”. (bỏ)
“Tòa án cấp phúc thẩm buộc ông Hậu trả 132,8m 2 đất đã lấn chiếm nhưng là đất trống
cho ông Trê và bà Thi, còn phần đất ông Hậu cũng lấn chiếm nhưng đã xây dựng nhà
(52,2m2) thì giao cho ông Hậu sử dụng nhưng phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất
cho ông Trê và bà Thi là hợp tình, hợp lí”.
Câu 8: Ông Trường, bà Thi có biết và phản đối ông Hậu xây dựng nhà trên không?
Ông Trường, bà Thi có biết việc ông Tận xây nhà nhưng hai ông bà không phản đối việc
xây nhà đó của ông Tận.
Câu 9: Nếu ông Trê, bà Thi biết và phản đối ông Hậu xây dựng nhà trên thì ông Hậu
có phải tháo dỡ nhà để trả lại đất cho ông Trê, bà Thi không? Vì sao?

10


Nếu ông Trê, bà Thi biết và phản đối ông Hậy xây dựng nhà trên thì ông Hậu phải tháo
dỡ nhà để trả lại đất cho ông Trê, bà Thi. Vì căn cứ vào Khoản 1 Điều 267 BLDS 2005
quy định: "Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu công trình phải tuân theo pháp luật về
xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách, không xâm

phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung
quanh" do đó nếu ông Trê, bà Thi phản đối thì ông Hậu phải tháo dỡ nhà vì ông đã lấn
sang phần đất thuộc quyền sử dụng của ông Trê, bà Thi.

Câu 10: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án liên quan đến
phần đất ông Tận lấn chiếm và xây nhà trên.
Cách giải quyết trên của Tòa án là hợp lý vì bảo đảm được quyền lợi nhất định cho cả
ông Hậu lẫn vợ chồng ông Trê bà Thi, tuy nhiên vẫn còn chưa triệt để vì bỏ sót chưa xử
lý hai máng xối đúc bê tông có diện tích 10,71m² và một căn nhà phụ có diện tích
18,57m² cũng nằm trên mảnh đất tranh chấp.
Câu 11: Theo Tòa án phần đất ông Hậu xây dựng không phải hoàn trả cho ông Trê,
bà Thi được xử lý như thế nào? Đoạn nào của Quyết định 23 cho câu trả lời?
Theo Tòa án phần đất ông Hậu xây dựng không phải hoàn trả chưa ông Trê, bà Thi, ông
Hậu phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trê và bà Thi.
Đoạn: “Tòa án cấp phúc thẩm buộc ông Hậu trả 132,8m 2 đất đã lấn chiếm nhưng là đất
trống cho ông Trê và bà Thi, còn phần đất ông Hậu cũng lấn chiếm nhưng đã xây dựng
nhà (52,2m2) thì giao cho ông Hậu sử dụng nhưng phải thanh toán giá trị quyền sử dụng
đất cho ông Trê và bà Thi là hợp tình, hợp lý.”
Câu 12: Đã có quyết định nào của Hội đồng thẩm phán theo hướng giải quyết như
Quyết định số 23 liên quan đến đất bị lấn chiếm và xây dựng nhà không? Nêu rõ
Quyết định mà anh/chị biết.
Quyết định số 02/2006/DS-GĐT ngày 21-2-2006 của HĐTP Tòa án nhân dân tối cao bà
Khanh lấn chiếm đất thuộc quyền sử dụng của ông Tùng
Bà Khanh được xây dựng nhà có chiều rộng mặt tiền là 7,4m nhưng thực tế bà Khanh đã
xây dựng chiều rộng mặt tiền là 7,63m, vượt quá diện tích đất mà gia đình bà Khanh
được quyền sử dụng là 23cm, bà Khanh đã xây kiềng móng nằm đè lên 20cm móng của
nhà ông Tùng. Về nguyên tắc bà Khanh phải tháo dỡ công trình để trả lại đất cho ông
Tùng tuy nhiên bà Khanh đã xây dựng hoàn thiện nhà cao tầng nếu buộc bà Khanh dỡ bỏ
11

sẽ gây thiệt hại rất lớn cho gia đình bà Khanh. Hội đồng thẩm phán không buộc bà Khanh
phải tháo dỡ mà chỉ bồi thường bằng tiền.
Câu 13: Anh/chị có suy nghĩ gì về hướng giải quyết trên của Hội đồng thẩm phán
trong Quyết định số 23 được bình luận ở đây?
Việc ông Hậu mua đất từ anh Kiệt không có giấy chứng nhận của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền không nêu tứ cận, mốc giới cụ thể chưa phù hợp với quy định của pháp luật.
Ông Hậu phải trả cho ông Trê và bà Thi 132.8m 2 đất trống. Phần đất ông Hậu xây dựng
nhà (52.2m2 ) buộc ông Hậu phải tháo dỡ lại không đảm bảo quyền lợi cho ông Hậu. Mặt
khác, điểm hai máng xối đúc bê tông chiếm khoảng không phần đất ông Trê có diện tích
là 10.71m2 và nhà phụ của ông Hậu có diện tích 18.57m 2 nhưng Tòa án các cấp chưa giải
quyết xem xét không đảm bảo quyền lợi cho ông Trê và bà Thi. Vì vậy, cách giải quyết
của Tòa án là hợp lý.
Câu 14: Đối với phần chiếm không gian 10,71m2 và căn nhà phụ có diện tích 18,57m2
trên đất lấn chiếm, Tòa án sơ thẩm và Tòa án phúc thẩm có buộc tháo dỡ không?
Trong Bản án sơ thẩm Tòa án quyết định:
“ Bác yêu cầu của ông Diệp Vũ Trê và bà Châu Kim Thi về việc kiện ông Nguyễn Văn
Hậu lấn chiếm đất đai; giữ nguyên hiện trạng việc sử dụng đát giữa ông Nguyễn Văn
Hậu và vợ chồng ông Trê – lấy phân nửa con kinh trở về phía đất vợ chồng ông Trê thì
vợ chồng ông Trê tiếp tục sử dụng, lấy phân nửa con kinh trở về phía đát ông Nguyễn
Văn Hậu , ông Hậu tiếp tục sử dụng.
Buộc ông Nguyễn Văn Hậu phải bồi thường cho ông Diệp Vũ Trê 1 gốc me, kiểng có uốn
5 tay đều thân cây, đường kính 5 phân, chiều cao 1 mét năm (1,5m) và 65 cây bông bụi
(loại bông bụi ĐL).”
Bản án của Tòa án sơ thẩm không nhắc đến phần đât không gian 10,71m 2 và căn nhà phụ
có diện tích 18,57m2 trên đất lấn chiếm nên Tòa không có buộc tháo dỡ.
Theo Bản án phúc thẩm Tòa án quyết định:
“ Buộc ông Nguyễn Văn Hậu phải trả cho ông Diệp Văn Trê 185m 2 đất theo giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất mà Ủy ban nhân dân huyện cấp cho gia đình Diệp Văn Trê.
Buộc ông Nguyễn Văn Hậu phải bồi thường cho ông Diệp Vũ Trê 610.000 đồng tiền ông

Nguyễn Văn Hậu chặt phá cây kiểng. Kể từ ngày ông Trê, bà Thi có đơn yêu cầu thi hành
án mà ông Hậu chưa thi hành số tiền nói trên còn phải chịu thêm tiền lãi suất nợ quá hạn
do Ngân hàng Nhà nước quy định tương ứng với thời gian chậm thi hành án.”
Bản án phúc thẩm của Tòa án cũng không có đề cập tới phần đất không gian 10,71m 2 và
căn nhà phụ có diện tích 18,57m2 trên đất lấn chiếm nên Tòa không có buộc tháo dỡ.

12


Câu 15: Theo anh/chị thì nên xử lý phần lấn chiếm không gian 10,71m 2 và căn nhà
phụ trên như thế nào?
Theo quyết định của Hội đồng thẩm phám Tòa án nhân dân tối cao thì phần diện tích đất
10,71 m2 là phần đất mà ông Hậu lấn chiếm không gian phần đất của ông Trê. Vì lẽ đó,
phần đất này là thuộc sở hữu hợp pháp của ông Trê nên lẽ ra nó phải được trả lại cho ông
Trê. Trong trường hợp này, để đảm bảo quyền sở hữu đất của ông Trê thì theo tôi, ông
Hậu phải tháo dỡ những công trình phụ trên phần lấn chiếm không gian đất của ông Trê
để trả lại nguyên hiện trạng phần đất của ông Trê.
Tuy nhiên, nếu đôi bên có thỏa thuận thì ông Hậu có thể thanh toán giá trị quyền sử dụng
đất này cho ông Trê, như thế cũng đảm bảo được quyền lợi hợp pháp của ông Trê.
Còn đối với căn nhà phụ được xây dựng trên đất của ông Trê thì như trên đã nói, để đảm
bảo quyền lợi hợp pháp của ông Trê, theo tôi, ông Hậu phải tháo dỡ căn nhà phụ và trả
lại nguyên hiện trạng đất cho ông Trê hoặc nếu có thỏa thuận thì quyền sử dụng căn nhà
đó sẽ thuộc về ông Trê với điều kiện ông Trê hoàn trả lại số tiền xây dựng căn nhà này lại
cho ông Hậu.
Điều này phù hợp với quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 267 BLDS 2005 về Nghĩa vụ
tôn trọng quy tắc xây dựng:
“1. Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu công trình phải tuân theo pháp luật về xây
dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về
xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu
bất động sản liền kề và xung quanh.

2. Khi có nguy cơ xảy ra sự cố đối với công trình xây dựng, ảnh hưởng đến bất động sản
liền kề và xung quanh thì chủ sở hữu công trình phải cho ngừng ngay việc xây dựng, sửa
chữa hoặc dỡ bỏ theo yêu cầu của chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh hoặc
theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nếu gây thiệt hại thì phải bồi
thường.”
Câu 16: Suy nghĩ của anh/chị về xử lý việc lấn chiếm quyền sử dụng đất và không
gian ở Việt Nam hiện nay.
Việc lấn chiếm sử dụng đất và không gian ở Việt Nam đã từng diễn ra rất nhiều, do chính
sách quản lý của nhà nước ta chưa thực sự chặt chẽ dễ dẫn đến những tình trạng: tự ý
chiếm nền móng nhà và đất của người khác, chiếm đất liền kề (tranh chấp ranh giới), lấn
chiếm không gian…Tuy vậy hiện nay ta đã áp dụng nhiều quy định mới cụ thể để khắc
phục những vấn đề này, với việc sửa đổi bổ sung thêm các điều khoản mới trong Bộ luật
Dân sự 2015 hy vọng trong tương lai sẽ giảm thiểu những vi phạm về việc lấn chiếm
quyền sử dụng đất và không gian ở nước ta.
13


Câu 17: Hướng giải quyết trên của Tòa án trong Quyết định số 23 có còn phù hợp với
BLDS 2015 không? Vì sao?
Hướng giải quyết trên của Toà án còn phù hợp với BLDS 2015 vì các điều luật có nội
dung không thay đổi so với BLDS 2005. Cụ thể như Khoản 1 Điều 267 BLDS 2005
tương tự như Điều 174 BLDS 2015 quy định về nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng,
Khoản 2 Điều 267 BLDS 2005 tương tự như Điều 177 BLDS 2015 quy định về bảo đảm
an toàn trong trường hợp cây cối, công trình có nguy cơ gây thiệt hại.

14