Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định tài sản bảo đảm nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng tại Ngân hàng thƣơng mại cổ phần Phát triển Tp Hồ Chí Minh (Luận văn thạc sĩ)

i

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƢƠNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ

GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƢỢNG THẨM ĐỊNH
TÀI SẢN BẢO ĐẢM NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ
HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI
CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Ngành: Tài chính - Ngân hàng - Bảo hiểm
Chuyên ngành: Tài chính - Ngân hàng
Mã số: 8340201

Họ và tên học viên: Nguyễn Thị Nga
Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Thục Anh

Hà Nội - 2018


ii

LỜI CAM ĐOAN
Tôi là Nguyễn Thị Nga, tôi xin cam đoan đề tài nghiên cứu: "Giải pháp nâng
cao chất lƣợng thẩm định tài sản bảo đảm nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động tín
dụng tại Ngân hàng thƣơng mại cổ phần Phát triển Tp Hồ Chí Minh" là công trình
nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong Luận văn là trung thực và
chƣa từng đƣợc ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này đã

đƣợc cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đã đƣợc chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày 29 tháng 3 năm 2018

Nguyễn Thị Nga


iii

LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian nghiên cứu và thực hiện luận văn này, tôi đã nhận đƣợc sự
giúp đỡ nhiệt tình từ các cơ quan, tổ chức cá nhân. Qua đây tôi xin gửi lời cảm ơn
sâu sắc đến các tập thể, các nhân đã tạo điều kiện và giúp đỡ tôi trong suốt quá trình
thực hiện đề tài
Trƣớc hết tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến các Thầy Cô giáo – Các nhà
khoa học đã trực tiếp hoặc gián tiếp giảng dạy truyền đạt những kiến thức khoa học
chuyên ngành bổ ích cho bản thân tôi những năm tháng qua.
Tôi xin chân trọng cảm ơn TS Nguyễn Thục Anh, ngƣời đã trực tiếp hƣớng
dẫn tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thiện đề tài.
Tôi xin gửi lời cảm ơn tới tập thể cán bộ nhân viên Phòng thẩm định giá Ngân hàng
HDbank đã giúp tôi thu thập thông tin và tổng hợp số liệu trong suốt quá trình
nghiên cứu này.
Do thời gian nghiên cứu và kiến thức còn hạn chế, luận văn đƣợc hoàn thiện
không thể tránh đƣợc những sai sót, rất mong nhận đƣợc các ý kiến góp ý từ các
thầy cô giáo và các bạn.
Xin trân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày 29 tháng 3 năm 2018
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Nga

iv

MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN .......................................................................................................... iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ............................................................................ viii
DANH MỤC BẢNG BIỂU ..................................................................................... ix
TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ...................................................................x
PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................1
CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHẤT LƢỢNG THẨM ĐỊNH TSBĐ VÀ
HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI VIỆT
NAM ...........................................................................................................................4
1.1.

TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG TẠI CÁC NGÂN HÀNG

THƢƠNG MẠI
1.1.1.

4

Khái niệm về hoạt động tín dụng.......................................................................... 4

1.1.1.1. Khái niệm. ............................................................................................................... 4
1.1.1.2. Các hình thức cấp tín dụng ................................................................................... 4
1.1.2.

Vai trò của hoạt động tín dụng của các NHTM .................................................. 5

1.1.2.1. Đối với nền kinh tế. ................................................................................................ 5

1.1.2.2. Đối với ngân hàng. ................................................................................................. 6
1.2.

THẨM ĐỊNH TSBĐ VÀ CHẤT LƢỢNG THẨM ĐỊNH TSBĐ

1.2.1.

7

Khái niệm về TSBĐ ............................................................................................... 7

1.2.1.1. Khái niệm. ............................................................................................................... 7
1.2.1.2. Vai trò của TSBĐ ................................................................................................... 9
1.2.2.

Thẩm định TSBĐ và vai trò của thẩm định TSBĐ........................................... 10

1.2.2.1. Khái niệm. ............................................................................................................. 10
1.2.2.2. Vai trò. ................................................................................................................... 10
1.2.2.3. Quy trình thẩm định TSBĐ .................................................................................. 12
1.2.3.

Nội dung thẩm định TSBĐ tại các NHTM........................................................ 12

1.2.4.

Chất lƣợng thẩm định TSBĐ tại các NHTM .................................................... 15

1.2.4.1. Quan niệm về chất lượng thẩm định TSBĐ ....................................................... 15
1.2.4.2. Các chỉ tiêu phản ánh chất lượng thẩm định TSBĐ ......................................... 16

v

1.2.4.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định TSBĐ ............................... 17
1.3.

MỐI QUAN HỆ GIỮA CHẤT LƢỢNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH TSBĐ

VỚI HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CỦA NGÂN HÀNG.

21

1.3.1.

Thẩm định TSBĐ giúp ngân hàng sàng lọc và nâng cao chất lƣợng khoản

vay.

22

1.3.2.

Thẩm định TSBĐ giúp ngân hàng hạn chế rủi ro rủi ro tín dụng. ................... 22

1.3.3.

Vì mục tiêu hoạt động tín dụng hiệu quả và hạn chế đƣợc rủi ro là động lực

thúc đẩy hiệu quả của hoạt động thẩm định TSBĐ......................................................... 23

TÓM TẮT CHƢƠNG I..................................................................................................... 24
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG CHẤT LƢỢNG THẨM ĐỊNH TSBĐ TẠI
NGÂN HÀNG TMCP PHÁT TRIỂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ..............25
2.1.

GIỚI THIỆU CHUNG VỀ NGÂN HÀNG TMCP PHÁT TRIỂN TP HỒ CHÍ

MINH

25

2.1.1.

Lịch sử hình thành phát triển ............................................................................... 25

2.1.2.

Tổng quan về tình hình hoạt động của Ngân hàng TMCP Phát triển TP Hồ

Chí Minh.............................................................................................................................. 27
2.2.

THỰC TRẠNG VỀ HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH TSBĐ TẠI NGÂN HÀNG

TMCP PHÁT TRIỂN TP HỒ CHÍ MINH

29

2.2.1. Quy trình thẩm định TSBĐ tại ngân hàng TMCP Phát triển Tp Hồ Chí Minh
..............................................................................................................................29

2.2.2.

Quy định về Điều kiện nhận làm TSBĐ và thẩm quyền định giá TSBĐ tại

HDbank................................................................................................................................ 32
2.2.2.1. Điều kiện nhận làm TSBĐ đối với BĐS ............................................................. 33
2.2.2.2. Điều kiện nhận làm TSBĐ đối với MMTB, PTVT............................................. 35
2.2.2.3. Điều kiện nhận làm TSBĐ đối với Giấy tờ có giá............................................. 36
2.2.3. Phân quyền thẩm định TSBĐ tại HDbank ....................................................... 36
2.2.4. Nội dung thẩm định TSBĐ tại ngân hàng TMCP Phát triển Tp Hồ Chí Minh
..............................................................................................................................39
2.2.4.1. Nội dung thẩm định TSBĐ là BĐS ..................................................................... 39


vi

2.2.4.2. Nội dung thẩm định TSBĐ là PTVT và MMTB (Động sản) ............................ 43
2.3.

ĐÁNH GIÁ CHẤT LƢỢNG THẨM ĐỊNH TSBĐ TẠI NGÂN HÀNG

TMCP PHÁT TRIỂN TP HỒ CHÍ MINH.
2.3.1.

47

Những kết quả đạt đƣợc....................................................................................... 47

2.3.1.1. Thực trạng xử lý hồ sơ thẩm định TSBĐ của ngân hàng HDbank ................. 47
2.3.1.2. Đánh giá chất lượng thẩm định tại ĐVKD và Công ty thẩm định giá liên kết.

..............................................................................................................................48
2.3.1.3. Đánh giá chất lượng thẩm định tại P.TĐG ....................................................... 49
2.3.1.4. Hạn chế rủi ro cho hoạt động tín dụng .............................................................. 55
2.3.2.

Những hạn chế, khó khăn .................................................................................... 59

2.3.3.

Nguyên nhân ......................................................................................................... 61

2.3.3.1. Nguyên nhân khiến nội dung thẩm định TSBĐ còn chưa chính xác ............... 61
2.3.3.2. Nguyên nhân chậm trễ trong công tác thẩm định TSBĐ tại Ngân hàng TMCP
Phát triển TP Hồ Chí Minh ............................................................................................... 64
TÓM TẮT CHƢƠNG 2 .................................................................................................... 65
CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƢỢNG THẨM ĐỊNH TSBĐ
NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG TẠI NGÂN
HÀNG TMCP PHÁT TRIỂN TP HỒ CHÍ MINH ..............................................66
3.1.

ĐỊNH HƢỚNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH TSBĐ CỦA NGÂN HÀNG

TMCP PHÁT TRIỂN TP HỒ CHÍ MINH TRONG THỜI GIAN TỚI.
3.2.

66

GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƢỢNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH

TSBĐ TẠI NGÂN HÀNG TMCP PHÁT TRIỂN TP HỒ CHÍ MINH

3.2.1.

67

Thu hút thêm nhân lực và nâng cao trình độ cán bộ trong công tác thẩm định

TSBĐ 67
3.2.2.

Nâng cao chất lƣợng thu thập và xử lý thông tin phục vụ cho hoạt động thẩm

định TSBĐ .......................................................................................................................... 69
3.2.3.

Nâng cao hiệu quả của các quy trình, quy định về thẩm định TSBĐ ............. 71

3.2.4.

Tăng cƣờng công tác kiểm tra, kiểm soát sau quy trình thẩm định TSBĐ tại

ĐVKD và tại phòng Thẩm định giá. ................................................................................ 73


vii

3.2.5.

Tăng cƣờng mối quan hệ hợp tác lâu dài và bền vững với các ngân hàng khác

và các tổ chức có liên quan ................................................................................................ 74

3.2.6.

Cần gắn chặt hoạt động thẩm định TSBĐ với các hoạt động khác của Ngân

hàng thƣơng mại. ................................................................................................................ 74
3.3.

MỘT SỐ KIẾN NGHỊ ĐỂ NÂNG CAO CHẤT LƢỢNGCÔNG TÁC

THẨM ĐỊNH TSBĐ TẠI NGÂN HÀNG TMCP PHÁT TRIỂN TP HỒ CHÍ MINH75
3.3.1.

Kiến nghị với Chính phủ và các cơ quan nhà nƣớc có liên quan .................... 75

3.3.2.

Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nƣớc Việt Nam ................................................. 79

3.3.3.

Kiến nghị với Bộ tài chính................................................................................... 79

3.3.4.

Kiến nghị tới các doanh nghiệp, cá nhân và tổ chức đi vay. ............................ 80

TÓM TẮT CHƢƠNG 3 .................................................................................................... 80
KẾT LUẬN ..............................................................................................................81
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ...............................................................82

viii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS

Bất động sản

CVĐG

Chuyên viên định giá

CLCL

Chất lƣợng còn lại

ĐVKD

Đơn vị kinh doanh

ĐS

Động sản

Hdbank

Ngân hàng thƣơng mại cổ phần phát triển Thành phố Hồ Chí Minh

HSĐC

Hệ số điều chỉnh

LO

Loan Origination

MMTB

Máy móc thiết bị

NHNN

Ngân hàng Nhà nƣớc

NHTM

Ngân hàng thƣơng mại

P.TĐG

Phòng thẩm định giá

PTVT

Phƣơng tiện vận tải

QSD

Quyền sử dụng

QSH

Quyền sở hữu

TMCP

Thƣơng mại cổ phần

TSBĐ

Tài sản bảo đảm

TSSS

Tài sản so sánh

TSTĐ

Tài sản thẩm định

TP

Thành phố


ix

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Nội dung

Tên hình
Bảng 2.1
Bảng 2.2
Bảng 2.3

Bảng 2.4

Bảng 2.5

Hình 2.6

Bảng 2.7

Quy trình thẩm định TSBĐ tại Ngân hàng TMCP Phát triển TP
Hồ Chí Minh
Thẩm quyền ĐVKD đƣợc tự thẩm định TSBĐ tại HDbank
Số lƣợng hồ sơ đã thực hiện và giá trị tài sản thẩm định tại ngân
hàng HDbank giai đoạn 2014 – 2017
Số lƣợng hồ sơ P.TĐG đã thực hiện bị kiến nghị về giá tại Ngân
hàng HDbank giai đoạn 2014 – 2017
Tổng số lƣợng hồ sơ thẩm định trễ tại HDbank giai đoạn 2014 –
2017
Tỷ lệ cho vay khách hàng có TSBĐ của HDbank năm 2014 –
2017
Tỷ lệ nợ quá hạn không bị giảm giá của HDbank tại thời điểm
31/12 năm 2014 – 2017
Đánh giá lƣợng hồ sơ thẩm định cho mục đích xử lý nợ tại TP Hà

Bảng 2.8

Nội và TP Hồ Chí Minh của ngân hàng HDbank năm 2016 và
2017

Bảng 2.9

Giá trị nợ khó đòi đã thu hồi của HDbank tại thời điểm 31/12 năm
2014 – 2017


x

TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
Hoạt động tín dụng là một trong những hoạt động xƣơng sống của các ngân
hàng thƣơng mại. Những năm qua hoạt động này đang ngày càng mở rộng, ngƣời
dân và doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn ngân hàng cũng thuận lợi hơn rất nhiều.
Nhận thấy hoạt động thẩm định TSBĐ có mối quan hệ mật thiết với hoạt động tín
dụng tại các ngân hàng, nhƣng vẫn chƣa đƣợc các ngân hàng quan tâm đúng mức.
Luận văn đã có những nghiên cứu về cơ sở lý luận của hoạt động thẩm định TSBĐ
và phân tích những ảnh hƣởng của hoạt động thảm định TSBĐ đến hoạt động tín
dụng trong ngân hàng. Cụ thể luận văn đã nghiên cứu thực trạng hoạt động thẩm
định đang diễn ra tại ngân hàng TMCP Phát triển TP Hồ Chí Minh, những thành tựu
đạt đƣợc, những hạn chế cần khắc phục. Từ đó làm cơ sở đƣa ra những giải pháp
hợp lý góp phần nâng cao chất lƣợng thâm định TSBĐ nhằm nâng cao hiệu quả
hoạt động tín dụng và hạn chế đƣợc rủi ro.


1

PHẦN MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Ngày nay thẩm định TSBĐ trong hoạt động cho vay tại các NHTM càng
đƣợc chú trọng khi mà rủi ro tín dụng luôn tiềm ẩn và khó lƣờng đối với bất cứ một
ngân hàng nào. Hơn nữa, kết quả thẩm định TSBĐ trong hoạt động cho vay còn là
cơ sở để ngân hàng quyết định cho vay, xác định mức cho vay tối đa, thời hạn cho
vay, vấn đề bảo đảm tiền vay, tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng sử dụng vốn
vay hiệu quả. TSBĐ không chỉđề phòng giúp ngân hàng thu hồi vốn khi khách hàng
xảy ra rủi ro, mà còn giúp khách hàng vay nâng cao ý thức trách nhiệm sử dụng vốn
có hiệu quả, ý thức trả nợ đúng hạn. Thẩm định TSBĐ trong cho vay tại Ngân hàng
TMCP Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian qua đã có nhiều cải tiến
xong vẫn còn bộc lộ nhiều bất cập. Khi mà hoạt động này vừa phải đảm bảo hiệu
quả hoạt động tín dụng, hạn chế rủi ro cho ngân hàng vừa phải đảm bảo tạo điều
kiện cho khách hàng tiếp cận nguồn vốn hiệu quả, từ đó giúp ngân hàng tạo đƣợc uy
tín và năng lực cạnh tranh với các Ngân hàng TMCP khác. Nhận thấy tầm quan
trọng của hoạt động thẩm định TSBĐ, ngân hàng thƣơng mại cổ phần Phát triển
Thành phố Hồ Chí Minh đã thành lập Phòng TĐG độc lập. Tuy nhiên, chất lƣợng
hoạt động thẩm định TSBĐ tại ngân hàngvẫn còn khá nhiều hạn chế. Do đó tôi
quyết định chọn đề tài “Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định TSBĐ nhằm nâng
cao hiệu quả hoạt động tín dụngtại ngân hàng TMCP Phát triển Thành phố Hồ Chí
Minh” để nghiên cứu.
2. Tình hình nghiên cứu
Trên thế giới hiện nay đã có một số công trình nghiên cứu liên quan đến
thẩm định. Tuy nhiên chủ yếu lại là liên quan đến thẩm định giá tài sản là bất động
sản cho các mục đích khác nhau. Ví dụ nhƣ nghiên cứu của Catherine Nind
(Australia – 2002) về “ Hệ thống quản lý môi trƣờng và đánh giá giá trị đất đai” của
Australia. Trong đó đã đến việc đánh giá giá trị đất đai có tính đến yếu tố môi
trƣờng. Một nghiên cứu khác của Aluko và Bioye Tajudeen về ảnh hƣởng của giá
tài sản bảo đảm (TSBĐ) là bất động sản (BĐS) đến hoạt động cho vay của các tổ
chức tín dụng ở Nigeria từ 1994-2000. Tác giả cũng chỉ ra rằng giá trị BĐS trên thị

2

trƣờng là một cơ sở căn cứ cho ƣớc lƣợng giá trị TSBĐ, giá trị cho vay phụ thuộc
nhiều vào sự phát triển của thị trƣờng BĐS tại thời điểm định giá và quan điểm của
ngƣời định giá. Bên cạnh đó tác giả Kwong Chaw, Wailai (2002) cũng đã có bài
nghiên cứu các phƣơng pháp định gia tài sản thế chấp ngân hàng và tổ chức tín
dụng của Trung Quốc. Các nghiên cứu này đề thực hiện trong điều kiện hệ thống
pháp luật hoàn chỉnh, thông tin khá đầy đủ. Tuy nhiên tất cả những nghiên cứu này
chỉ đề cập đến vấn đề thẩm định giá BĐS trong thế chấp tại ngân hàng mà chƣa
nghiên cứu đƣợc toàn diện một quy trình thẩm định TSBĐ đầy đủ (không chỉ là
thẩm định giá) và các loại tài sản thế chấp khác ngoài BĐS.
Tại Việt Nam hiện nay, cũng có khá nhiều bài viết, nghiên cứu đến hoạt
động thẩm định TSBĐ trong các Ngân hàng thƣơng mại, tuy nhiêu đều dừng ở thẩm
định giá, hoặc thẩm định giá BĐS. Bên cạnh đó cũng có khá nhiều bài viết trên các
tạp chí nhƣ “Vấn đề TSBĐ tại các NHTM Việt Nam hiện nay” Số 6(16) Tạp chí
Phát triển & Hội nhập tháng 9-10/2012 đã phân tích về vai trò của TSBĐ trong hoạt
động tín dụng. “Hoạt động thẩm định giá trong việc quảy lý nợ xấu tại hệ thống
NHTM Việt Nam hiện nay” in trên số 7(17) Tạp chí Phát triển & Hội nhập tháng
11-12/2012 tác giả đã đề cập thêm một vấn đề về nợ xấu trong mối quan hệ với
TSBĐ. Song, tất cả những nghiên cứu trên đều chƣa thể nghiên cứu một cách tổng
thế mọi vấn đề của thẩm định không chỉ riêng thẩm định giá và cho các loại TSBĐ
không chi riêng BĐS.
3. Mục tiêu nghiên cứu
Nghiên cứu đề tài nhằm đạt đƣợc những mục tiêu cơ bản sau:
-

Hệ thống lại cơ sở lý luận liên quan đến thẩm định TSBĐvà hoạt động tín

dụngtại các NHTM Việt Nam. Phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động thẩm định

TSBĐtrong mối quan hệ với hiệu quả hoạt động tín dụng của Ngân hàng thƣơng
mại cổ phần Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh.
-

Trên cơ sở lý luận và thực tiễn đã nghiên cứu, đề xuất một số giải pháp nhằm

nâng cao chất lƣợng thẩm định TSBĐ nhằm nâng cao hiệu quả tín dụng tại Ngân
hàng thƣơng mại cổ phần Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu


3

-

Đối tƣợng nghiên cứu: là hoạt động thẩm định TSBĐ trong mối liên hệ với

hiệu quảhoạt động tín dụng tại ngân hàng TMCP Phát triển Thành phố Hồ Chí
Minh
-

Phạm vi nghiên cứu: Về nội dung, đề tài tập trung nghiên cứu và đề ra các

giải pháp nhằm nâng cao chất lƣợng thẩm TSBĐ tại ngân hàng TMCP Phát triển
Thành phố Hồ Chí Minh. Về thời gian nghiên cứu, thu thập dữ liệu, từ thực tế
vềhoạt động thẩm định TSBĐ tại ngân hàng TMCP Phát triển Thành phố Hồ Chí
Minh trong khoảng thời gian từ năm 2014 đến năm 2016
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Luận văn sử dụng tổng hợp các phƣơng pháp duy vật biện chứng để giải quyết các
mục tiêu. Cụ thể: phân tích tổng hợp, logic và lịch sử, thống kê, so sánh…để nghiên

cứu và phân tích. Đó là quá trình tham chiếu thống kê, thu thập thông tin, số liệu từ
Ngân hàng thƣơng mại cổ phần Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh, kết hợp với
khảo sát thực tế và tƣ duy logic cùng với các kiến thức tổng hợp từ nhiều lĩnh vực
để đƣa ra phân tích và nhận xét đánh giá.
6. Bố cục đề tài
Chƣơng 1: Cơ sở lý luận về chất lƣợng thẩm định TSBĐ và hoạt động tín dụng tại
các Ngân hàng thƣơng mại Việt Nam
Chƣơng 2: Thực trạng chất lƣợng thẩm định TSBĐ tại ngân hàng TMCP Phát triển
Thành phố Hồ Chí Minh.
Chƣơng 3: Giải pháp nâng cao hiệu quả thẩm định TSBĐ nhằm nâng cao hiệu quả
hoạt động tín dụngtại ngân hàng TMCP Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh.


4

CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHẤT LƢỢNG THẨM ĐỊNH TSBĐ
VÀ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI
VIỆTNAM
1.1.

TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG TẠI CÁC NGÂN
HÀNG THƢƠNG MẠI

1.1.1. Khái niệm về hoạt động tín dụng.
1.1.1.1. Khái niệm.
Với sự phát triển của nền kinh tế trong nƣớc, hoạt động của các tổ chức tài
chính trong đó có các ngân hàng thƣơng mại (NHTM) đang ngày càng khẳng định
đƣợc vai trò quan trọng của mình. Tuy nhiên để tồn tại và phát triển bền vững các
ngân hàng trong nƣớc cần hoàn thiện và nâng cao chất lƣợng hoạt động của mình,
nhất là hoạt động tín dụng.

Theo khoản 8, khoản 10 Điều 20 Luật các tổ chức tín dụng năm 2004 thì
hoạt động tín dụng đƣợc định nghĩa“là việc tổ chức tín dụng sử dụng nguồn vốn tự
có, nguồn vốn huy động để thỏa thuận cấp tín dụng cho khách hàng”.
Cấp tín dụng là việc tổ chức tín dụng thỏa thuận để khách hàng sử dụng một
khoản tiền theo nguyên tắc hoàn trả bằng các nghiệp vụ nhƣ: cho vay, chiết khấu,
thuê tài chính, bảo lãnh ngân hàng và các nghiệp vụ khác… Hầu hết các thỏa thuận
giữa Ngân hàng và các chủ thể khác trong nền kinh tế đƣợc thể hiện thông qua các
Hợp đồng tín dụng.
1.1.1.2. Các hình thức cấp tín dụng
Có nhiều cách phân loại các loại hình cấp tín dụng tại NHTM dựa vào các căn cứ
khác nhau. Thực tế ngƣời ta thƣờng phân loại theo một số tiêu chí sau:
-

Theo thời gian sử dụng vốn vay, chia làm 3 loại:
 Tín dụng ngắn hạn: là loại hình tín dụng dƣới 1 năm, thƣờng phục vụ cho
việc huy động và bổ sung vốn lƣu động của doanh nghiệp hoặc phục vụ
cho nhu cầu tiêu dùng bức thiết của dân cƣ


5

 Tín dụng trung hạn: là loại tín dụng có thời hạn vay từ 1-5 năm, thƣờng
phục vụ cho nhu cầu mua sắm tài sản cố định mở rộng sản xuất quy mô
nhỏ, thu hồi vốn nhanh
 Tín dụng dài hạn: là loại tín dụng có thời hạn vay trên 5 năm trở lên,
thƣờng dùng để cấp vốn cho xây dựng cơ bản, cải tiến và mở rộng sản
xuất với quy mô lớn
-

Căn cứ vào mục đích sử dụng vốn, chia thành 2 loại:

 Tín dụng sản xuất: là loại hình cấp vốn cho doanh nghiệp tiến hành sản
xuất và kinh doanh
 Tín dụng tiêu dùng: là loại hình cấp vốn cho cá nhân để đáp ứng nhƣ cầu
tiêu dùng nhƣ: mua nhà, mua xe và các thiết bị gia đình…

-

Căn cứ vào tính chất bảo đảm khoản vay, chia thành 2 loại:
 Tín dụng có bảo đảm: là loại hình cho vay đều có tài sản tƣơng đƣơng thế
chấp. Bao gồm các hình thức: cầm cố, chiết khấu, thế chấp và bảo lãnh.
 Tín dụng không có bảo đảm (tín chấp): là loại hình cho vay không cần tài
sản thế chấp mà chỉ dựa vào lòng tin, sự tín nhiệm. Loại hình này thƣờng
áp dụng với khách hàng truyền thống, có lịch sử tín dụng tốt với ngân
hàng, khách hàng là cán bộ nhân viên của chính ngân hàng đó …

Việc phân loại các hình thức tín dụng chỉ mang tính chất tƣơng đối. Hiện nay các
hình thức tín dụng đã ngày càng đa dạng và phù hợp hơn nhằm đáp ứng đƣợc nhu
cầu của nền kinh tế.
1.1.2. Vai trò của hoạt động tín dụng của các NHTM
1.1.2.1. Đối với nền kinh tế.
Kinh tế là xƣơng sống của các quốc gia, muốn một nền kinh tế vững mạnh thì
cần có tiêm lực tài chính lớn, Các tổ chức trung gian tài chính làm tốt nhiệm vụ
trung chuyển và bơm vốn cho nền kinh tế có động lực phát triển. Một trong những
trung gian tài chính phố biến tại các quốc gia là NHTM đang ngày càng phát huy
đƣợc vai trò to lớn của mình đối với nền kinh tế.


6

-

Đáp ứng nhu cầu vốn trong nền kinh tế để duy trì quá trình sản xuất đƣợc
liên tục nhằm góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế.

Hoạt động tín dụng giúp điều hòa nguồn vốn trong nền kinh tế, đƣa vốn từ nơi
thừa đến nơi thiếu, các doanh nghiệp có vốn để thúc đẩy sản xuất kinh doanh, tạo
điều kiện cho quá trình sản xuất diễn ra liên tục, đẩy nhanh tiến bộ khoa học kỹ
thuật và quá trình tái sản xuất xã hội
-

Là công cụ chủ yếu đầu tƣ cho các ngành kinh tế then chốt và các ngành kém
phát triển.

Tín dụng là cầu nối giữa tiết kiệm và đầu tƣ, ngân hàng là nơi tập trung lƣợng
vốn nhàn rỗi trong xã hội của các tổ chức, cá nhân đề cho các các cá thể trong nền
kinh tế vay. Thông thƣờng để tránh rủi ro, các NHTM chỉ đầu tƣ cho vay các tổ
chức, cá nhân, doanh nghiệp có triển vọng trong nền kinh tế
Bên cạnh đó, do nền kinh tế còn nghèo, chủ yếu là sản xuất nông nghiệp mà những
năm qua Nhà nƣớc cũng tập trung vào phát triển nông nghiệp, giải quyết nhu cầu tối
thiểu của xã hội, đồng thời tạo điều kiện cho các ngành kinh tế khác
-

Là kênh chuyển tải tác động của Nhà nƣớc đến nền kinh tế vĩ mô

Mục tiêu của nền kinh tế vĩ mô là ổn định giá cả, tăng trƣởng kinh tế, tạo công
ăn việc làm, để đảm bảo hài hòa đƣợc các mục tiêu này thì Nhà nƣớc có các chính
sách tiền tệ để điều tiết nền kinh tế thông qua các công cụ lãi suất, tỷ lệ dự trữ bắt
buộc, các điều kiện tín dụng…để thay đổi quy mô tín dụng, hoặc chuyển hƣớng vận
động của nền kinh tế. Sự thay đổi của tổng cầu dƣới tác động của chính sách liên
quan đến tín dụng sẽ tác động ngƣợc lại với tổng cung và các điều kiện sản xuất.

Điểm cân bằng mới giữa tổng cầu và tổng cung dƣới tác động của chính sách tín
dụng sẽ cho phép đạt đƣợc mục tiêu vĩ mô cần thiết.
-

Thúc đẩy mở rộng giao lƣu quốc tế.

Hiện nay mối quan hệ kinh tế giữa các nƣớc trên thế giới và trong khu vực ngày
càng phát triển đa dạng. Hoạt động tín dụng của ngân hàng sẽ tạo điều kiện cho các
doanh nghiệp tăng cƣờng xuất nhập khẩu hàng hóa. Từ đó giúp các nƣớc trên thế
giới nhất là các nƣớc đang phát triển mở rộng sản xuất hàng hóa.
1.1.2.2. Đối với ngân hàng.


7

-

Giúp ngân hàng mở rộng hoạt động kinh doanh và tăng lợi nhuận

Hoạt động tín dụng là hoạt động sinh lời lớn nhất của ngân hàng với tỷ lệ
khoảng 70% tổng tài sản. Nhƣ vậy, nếu hoạt động này gặp vấn đề sẽ ảnh hƣởng trực
tiếp đến doanh thu của ngân hàng, gây ra khó khăn cho việc kinh doanh và ngƣợc
lại
-

Quyết định sự tồn tại của ngân hàng

NHTM có 3 hoạt động chính: là hoạt động huy động, hoạt động tín dụng, hoạt
động trung gian. Trong đó hoạt động tín dụng đƣợc coi là xƣơng sống của ngân
hàng. Ngân hàng chỉ tồn tại và phát triển tốt khi nó xác định đƣợc phạm vi giới hạn

và mức độ tín dụng phù hợp với khả năng quản lý và thực lực của ngân hàng. Bên
cạnh đó vẫn phải đảm bảo cạnh tranh trên thị trƣờng với nguyên tắc hoàn trả đúng
hạn và có lãi
-

Ảnh hƣởng đến vị thế của ngân hàng.

Vì là hoạt động quan trọng nhất của ngân hàng nên họat động tín dụng quyết
định đến cách thức và kết quả hoạt động kinh doanh của ngân hàng, từ đó ảnh
hƣởng đến uy tín của ngân hàng trong mắt các chủ thể của nền kinh tế.
Với những vai trò to lớn đã mang lại, hoạt động tín dụng xứng đáng nhận
đƣợc sự quan tâm nhiều nhất trong hoạt động của các NHTM, mọi thành bại đều
xuất phát từ hoạt động này. Nên các ngân hàng rất chú trọng nâng cao hiệu quả của
của hoạt động tín dụng và hạn chế rủi ro đến với hoạt động này. Ngày nay, một
trong những hoạt động phổ biến và hạn chế đƣợc rủi ro tín dụng là hoạt động cho
vay có TSBĐ tại các NHTM.
1.2. THẨM ĐỊNH TSBĐ VÀ CHẤT LƢỢNG THẨM ĐỊNH TSBĐ
1.2.1. Khái niệm về TSBĐ
1.2.1.1. Khái niệm.
Ngân hàng thƣơng mại là một tổ chức kinh tế lớn và quan trọng trong nền
kinh tế. Với vai trò là trung gian giúp thực thi các chính sách tiền tệ và thúc đẩy
hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp, giúp ngân hàng khẳng định và
chiếm giữ vai trò ngày càng quan trọng. Tuy nhiên trong nền kinh tế hiện nay, việc


8

thực hiện các nghiệp vụ của hệ thống ngân hàng hiện nay hết sức khó khan do
những trở ngại trong khâu huy động và cho vay, đặc biệt tỷ lệ nợ quá hạn và nợ xấu
vẫn đang gia tăng làm ảnh hƣởng trực tiếp đến nguồn vốn và lợi nhuận của ngân

hàng. Trƣớc thực tế đó các ngân hàng cần có các biện pháp nhằm bảo đảm nguồn
vốn của mình nhằm đạt tiêu chí: lợi nhuận – an toàn – lành mạnh. Bảo đảm tín dụng
bằng tài sản bảo đảm đƣợc các ngân hàng xem nhƣ một biện pháp an toàn cho phần
vốn vay. Vậy tài sản bảo đảm làm gì? Thẩm định tài sản bảo đảm nhƣ thế nào?
Tài sản bảo đảm (TSBĐ) là tài sản do các bên thoả thuận và thuộc sở hữu
của bên có nghĩa vụ hoặc thuộc sở hữu của ngƣời thứ ba mà ngƣời này cam kết
dùng tài sản đó để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên có
quyền. Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có, tài sản hình thành trong tƣơng lai
và đƣợc phép giao dịch. (Nghị định 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ về giao dịch
bảo đảm)
TSBĐ tồn tại dƣới ba hình thức chủ yếu là: vật, giấy tờ có giá và quyền tài
sản
 TSBĐ là vật: nhƣ phƣơng tiện vận tải (PTVT), kim khí đá quý, máy móc
thiết bị (MMTB), nguyên vật liệu, hàng hóa…
 TSBĐ là giấy tờ có giá: nhƣ trái phiếu, cổ phiếu, kỳ phiếu, chứng chỉ tiền
gửi, thƣơng phiếu, tín phiếu…
 TSBĐ là quyền tài sản: quyền phát sinh từ quyền tác giả, quyền góp vốn
kinh doanh, quyền khai thác tài nguyên, quyền phát sinh từ tài sản cầm cố …
Phân loại TSBĐ:
a. Phân loại theo hình thái vật chất
-

Bất động sản: là những tài sản không thể di dời đƣợc nhƣ: Đất đai, nhà ở,
công trình xây dựng gắn liền trên đất… Công trình xây dựng trên đất gồm:
Nhà ở, cửa hàng, nhà xƣởng, khách sạn, văn phòng…

-

Động sản gồm:

 Chứng từ có giá: Tín phiếu kho bạc, trái phiếu Chính Phủ, chứng khoán của
các Tổ chức tài chính và các công ty lớn…
 Máy móc thiết bị, phƣơng tiện vận tải và các tài sản cố định


9

 Hàng hóa trong kho: Nguyên vật liệu, sản phẩm…
 Các tài sản khác nhƣ: Vàng, ngoại tệ mạnh, các hợp đồng chi trả của bên thứ
ba nhƣ các khoản thu, hợp đồng bán hàng và một số quyền tác giả, quyền sở
hữu công nghiệp, quyền đòi nợ, quyền góp vốn trong doanh nghiệp, quyền
khai thác tài nguyên…
b. Phân loại theo nguồn hình thành
-

Tài sản hiện có: là những tài sản đã có sẵn, hình thành từ trƣớc khi vay

-

Tài sản hình thành từ vốn vay: là những tài sản chƣa có ở hiện tại, sẽ đƣợc
hình thành trong tƣơng lai từ chính nguồn vốn vay đƣợc.

c. Phân loại TSBĐ theo quyền sở hữu.
-

Tài sản thuộc sở hữu của khách hàng vay: là những tài sản hình thành từ
nguồn vốn của chính khách hàng và có từ trƣớc khi khách hàng đề nghị vay
vốn

-

TSBĐ thuộc sở hữu của bên bảo lãnh: đây là tài sản thuộc quyền sở hữu, sử
dụng của bên bảo lãnh đem làm TSBĐ cho khách hàng vay. Đây là hình thức
bảo đảm kép nhằm đề phòng khi ngƣời vay không thực hiện đƣợc nghĩa vụ
trả nợ thì ngân hàng sẽ xử lý TS kèm theo của bên thứ ba
Trong NHTM thì TSBĐ thƣờng đƣợc nhận thế chấp là: Động sản và Bất

động sản.
1.2.1.2. Vai trò của TSBĐ
 Tài sản bảo đảm góp phần bảo đảm an toàn cho hoạt động cho vay của
NHTM
Cho vay là hoạt động mang lại lợi nhuận chủ yếu của các NHTM, lợi nhuận
chỉ có đƣợc khi KH hoàn trả đƣợc vốn vay và lãi. Do đó, để hạn chế và phòng ngừa
rủi ro các ngân hàng buộc phải áp dụng các biện pháp bảo đảm tền vay, đó là cho
vay có TSBĐ. Trƣờng hợp KH mất khả năng trả nợ do hoạt động sản xuất kinh
doanh gặp thua lỗ hoặc KH quỵt nợ ngân hàng thì các NHTM vẫn có thể thu hồi
đƣợc vốn thông qua tài sản mà bên vay đã dùng để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ


10

 TSBĐ giúp hạn chế tranh chấp xảy ra, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các
bên, góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội
Khi tham gia vào các quan hệ tín dụng, các bên đều có những thỏa thuận với
nhau về TSBĐ theo quy định của pháp luật. Nhờ những thỏa thuận đó mà các
NHTM nắm quyền kiểm soát về tài sản của KH trong thời gian KH vay vốn. Nếu
một trong hai bên vi phạm cam kết vì một lý do gì đó thì bên còn lại vẫn có cơ sở
pháp lý để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, hạn chế xảy ra các tranh
chấp, bất lợi. Khi các quan hệ tín dụng này hoạt động theo hành lang pháp lý thì sẽ
tạo thuận lợi cho sự phát triển của nền kinh tế và của cả xã hội.

 TSBĐ kích thích hoạt động cho vay của các NHTM
Hoạt động cho vay có đảm bảo tạo ra cơ sở an toàn cho hoạt động tín dụng.
Bởi vì khi áp dụng các biện pháp cho vay này các NHTM vẫn có khả năng thu hồi
nợ ngay cả khi KH không có khả năng thanh toán. Do đó, các NHTM sẽ mạnh dạn
và tích cực trong hoạt động cho vay, tạo cơ hội cho dòng vốn trong nền kinh tế
đƣợc chu chuyển, từ đó góp phần thúc đẩy tăng trƣởng kinh tế và phát triển xã hội
Thực tế, trong hoạt động tín dụng của các NHTM thì vấn đề về TSBĐ không
còn là thứ yếu nữa mà đã trở thành một trong những vấn đề quan trọng để đảm bảo
tín dụng. Nhƣ đã biết TSBĐ gồm nhiều hình thức vật chất và từ các nguồn hình
thành khác nhau nên đòi hỏi các NHTM cần chú trọng cho công tác thẩm định
TSBĐ để đạt đƣợc các mục tiêu kinh doanh cũng nhƣ hạn chế đƣợc rủi ro tín dụng.
1.2.2. Thẩm định TSBĐ và vai trò của thẩm định TSBĐ.
1.2.2.1. Khái niệm.
Thẩm định TSBĐ là việc ngân hàng sử dụng các công cụ và phƣơng tiện kỹ
thuật nhằm đánh giá đƣợc giá trị thị trƣờng của tài sản đƣợc đem làm tài sản đảm
bảo tiền vay tại một thời điểm nhất định phục vụ cho mục đích bảo đảm nợ vay.
1.2.2.2. Vai trò.
Tại bất kỳ NHTM nào thì nghiệp vụ cho vay cũng ít nhiều liên quan đến việc thế
chấp cầm cố tài sản. Ngân hàng sẽ quyết định mức cho vay dựa trên giá trị TSBĐ


11

với tỷ lệ giới hạn theo quy định của Nhà nƣớc và của riêng từng ngân hàng. Do đó
thẩm định TSBĐ có vai trò cực kỳ quan trọng:
-

Kiểm soát rủi ro tín dụng.
Trong số những TSBĐ này có những loại dễ dàng xác định giá trị nhƣ vàng

bạc, đá quý, giấy tờ có giá… thì cũng có những loại tài sản khó xác định giá nhƣ:
Bất động sản, nhà xƣởng, dây chuyền máy móc thiết bị… ngoài ra còn một số động
sản nhƣ: nguyên vật liệu, hàng tồn kho, phƣơng tiện vận tải…. Tuy nhiên ở nƣớc ta
môi trƣờng pháp lý còn thiếu minh bạch, chế độ kế toán kiểm toán còn đang hoàn
thiện theo chuẩn quốc tế… thì tính trung thực trong các báo cáo tài chính và thông
tin khách hàng cung cấp nhiều khi chƣa đủ tin cậy theo đúng quy chế cho vay. Do
vậy, việc thẩm định tƣ cách khách hàng, năng lực tài chính, năng lực trả nợ và
TSBĐ là cực kỳ quan trọng với ngân hàng. Thực tế cho thấy nhiều khách hàng có
lịch sử tín dụng tốt, ngân hàng tiếp cận cho vay, nhƣng sau quá trình thẩm định thì
xác định mức cho vay thấp hơn mức cho vay tối đa trên giá trị TSBĐ và khách hàng
bỏ đi vay ngân hàng khác. Đó cũng chính là thách thức giữa việc tuân thủ quy chế
nghiệp vụ và yêu cầu phát triển thị phần tín dụng mà nguyên nhân chính là do môi
trƣờng pháp lý, thông tin còn chƣa chƣa hoàn thiện, minh bạch và sự cạnh tranh gay
gắt của các NHTM trong việc tìm kiếm khách hàng tốt.
Với nhiều loại TSBĐ khác nhau, mà mỗi loại tài sản thì có những đặc trƣng
khác nhau về tính thanh khoản, độ hao mòn và mức độ chịu ảnh hƣởng bởi các biến
động về giá trên thị trƣờng. Nên việc thẩm định tính thanh khoản, giá trị thanh
khoản củaTSBĐ là rất quan trọng trong hoạt động cho vay của ngân hàng.
-

Nâng cao chất lượng tín dụng, thúc đẩy hoạt động kinh doanh của ngân
hàng.
Tính đa dạng và phức tạp của những tài sản mà khách hàng đƣa vào ngân

hàng thế chấp đòi hỏi mỗi ngân hàng cần có một quy trình, phƣơng pháp thẩm định
TSBĐ một cách hợp lý nhằm đảm bảo quyền lợi cho khách hàng và của chính ngân
hàng. Nếu kết quả thẩm định chính xác, khách quan, đáng tin cậy và phù hợp với
giá trị TSBĐ sẽ giúp rút ngắn thời gian phê duyệt khoản vay tạo thuận lợi cho

12

khách hàng. Ngoài ra còn giúp cắt giảm đƣợc chi phí xử lý nợ xấu sau này (nếu có).
Có nhƣ vậy mới đẩy mạnh đƣợc hoạt động kinh doanh, thủ tục vay nhanh chóng,
thuận lợi là điểm cộng thu hút đƣợc khách hàng và nâng cao uy tín của ngân hàng.
Với 2 vai trò cực kỳ trọng với hoạt động tín dụng, hoạt động thẩm định
TSBĐ cần đƣợc chú trọng và quan tâm đúng mức. Nhằm hỗ trợ cho hoạt động tín
dụng nói riêng đƣợc hiểu quả hơn và hoạt động kinh doanh nói chung của các
NHTM đƣợc bền vững hơn.
1.2.2.3. Quy trình thẩm định TSBĐ
-

Bƣớc 1: Nhận hồ sơ TSBĐ từ khách hàng và cán bộ tín dụng cung cấp. Kiểm
tra tính hợp pháp của tài sản

-

Bƣớc 2: Hẹn khách hàng đi thẩm định thực tế tài sản (nhƣ chụp ảnh hồ sơ,
kiểm tra đặc điểm kỹ thuật của tài sản, tham khảo đơn giá thị trƣờng khu vực
đó…)

-

Bƣớc 3: Kiểm tra thông tin thu thập đƣợc bằng các nghiệp vụ riêng của các
cán bộ thẩm định và của ngân hàng quy định.

-

Bƣớc 4: Lập báo cáo, biên bản thẩm định TSBĐ

-

Bƣớc 5: Phê duyệt báo cáo thẩm định TSBĐ và sử dụng báo cáo để ra quyết
định vay.

Hiện nay, một số ngân hàng đã có phòng thẩm định giá. Bộ phận này độc lập với bộ
phận tín dụng, giúp các NHTM hạn chế rủi ro đạo đức đến từ việc cán bộ tín dụng
thẩm định vừa thẩm định TSBĐ vừa quyết định cho vay.
1.2.3. Nội dung thẩm định TSBĐ tại các NHTM
1.2.3.1. Thẩm định điều kiện của tài sản (tính pháp lý của tài sản).
Thẩm định pháp lý là thẩm định tính hợp pháp đƣợc nhận làm TSBĐ trong ngân
hàng theo quy định của Nhà nƣớc và theo quy định của từng ngân hàng.
Để trở thành tài sản vay thế chấp ngân hàng, các loại tài sản khách hàng đƣa
ra cần đảm bảo thỏa mãn đầy đủ các điều kiện sau:
-

Tài sản phải thuộc quyền sở hữu hoặc thuộc quyền sử dụng, quản lý của
khách hàng vay nhƣ: BĐS phải thuộc quyền của khách hàng theo quy định


13

của pháp luật về đất đai, ĐS phải đƣợc đăng ký hoặc có chứng từ hợp pháp
thể hiện quyền sở hữu, tài sản của doanh nghiệp nhà nƣớc phải là tài sản do
nhà nƣớc giao cho doanh nghiệp quản lý và sử dụng.
-

Tài sản đƣợc phép giao dịch: là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc không
cấm mua, bán, tặng, chuyển nhƣợng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh….

-

Tài sản không tranh chấp: là tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữu,
quyền sử dụng….

-

Tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm và khách hàng đã mua bảo
hiểm trong thời hạn đảm bảo tiền vay.

Ngoài ra tùy thuộc vào khẩu vị rủi ro của mỗi ngân hàng thì sẽ có nhƣng quy định
riêng cho từng loại tài sản nhận làm TSBĐ. Ví dụ nhƣ: quy định về thời gian còn lại
của đất thuê trả tiền một lần, quy định về đất có quy hoạch, về diện tích đất tối thiểu,
chiều rộng lối đi tối thiểu… thời gian khấu hao còn lại tối thiểu, nguồn gốc xuất xứ
của phƣơng tiên vận tải, máy móc thiết bị… nhận làm TSBĐ.
1.2.3.2. Thẩm định đặc điểm kỹ thuật của tài sản.
Đối với BĐS cần xem xét tính phù hợp về mục đích sử dụng, quy mô, hình
dáng, công trình xây dựng trên đất… giữa thực tế so với giấy chứng nhận quyền sử
dụng. Nếu có bất thƣờng và sai khác nhƣ: sử dụng sai mục đích sử dụng đất hay
nghi ngờ BĐS nằm trong khu vực quy hoạch… thì cần phƣơng án định giá phù hợp
hoặc cảnh báo, lƣu ý cho cấp phê duyệt khoản vay.
Đối với ĐS cần xem xét đặc điểm kỹ thuật, công năng sử dụng, nguồn gốc
xuất xứ… có phù hợp với đăng ký quyền sử dụng hay hồ sơ kỹ thuật, hóa đơn mua
bán đƣợc cung cấp hay không. Hiện trạng sử dụng và khấu hao nhƣ thế nào, có gì
đặc biệt nhƣ đã sửa chữa thay thế phụ tùng hay có tiến hành bảo trì bảo dƣỡng
thƣờng xuyên hay không để có cơ sở quyết định nhận hay không nhận làm tài sản
bảo đảm.
Hiểu và nắm rõ đƣợc những đặc điểm của TSBĐ sẽ giúp ngân hàng tiếp cận đƣợc
những khách hàng tốt và quản trị đƣợc những rủi ro tín dụng tiềm ẩn.
1.2.3.3. Thẩm định khả năng thanh khoản của tài sản.

14

Khả năng thanh khoản là: Khả năng có thể chuyển hóa thành tiền để bảo đảm
nghĩa vụ trả nợ của TSBĐ. Những giấy tờ có giá là tài sản có khả năng thanh khoản
cao hơn so với hàng hóa, động sản và bất động sản. Trong mỗi nhóm TSBĐ lại có
những loại tài sản có khả năng thanh khoản khác nhau nhƣ: trong nhóm ĐS thì các
phƣơng tiện vận tải đƣờng bộ phổ biến có khả năng thanh khoản cao hơn các dây
chuyền máy móc thiết bị chuyên dùng, trong nhóm BĐS thì căn hộ chung cƣ và nhà
ở/đất ở khu vực nội thành đông dân cƣ có khả năng thanh khoản tốt hơn khu vực
ngoại thành dân cƣ thƣa thớt… Ngoài ra còn có rất nhiều các yếu tố khác tạo nên
tính thanh khoản cho TSBĐ mà khi nhận thế chấp ngân hàng cần phải thẩm định và
đánh giá kỹ lƣỡng.
1.2.3.4. Thẩm định giá trị tài sản.
Một nội dung quan trọng cuối cùng cần đƣợc thẩm định đó là xác định giá trị
và giá trị còn lại của TSBĐ
Giá trị của TSBĐ tại thời điểm định giá phụ thuộc vào khả năng thanh khoản
và quan hệ cung cấu về tài sản đó trên thị trƣờng. Giá trị thị trƣờng của TSBĐ là
việc căn cứ vào giá trị của nó tai thời điểm hiện tại trên thị trƣờng mà cơ sở chính là
các tài sản cùng loại.
Giá trị thị trƣờng là giá trị thực ƣớc tính của một tài sản phải trao đổi vào
ngày thẩm định giá giữa ngƣời mua tự nguyện và ngƣời bán tự nguyện trong một
giao dịch bình thƣờng sau khi đã tiếp thị đúng cách. Ở nơi ấy các bên đã hành động
thận trọng, am tƣờng và không bị ép buộc.
Trong một số trƣờng hợp không thể tìm đƣợc giá trị thị trƣờng của tài sản, có
thế xem xét thông qua giá trị còn lại tính theo sổ sách:
Giá trị còn lại của TSBĐ đƣợc tính = Nguyên giá – Khấu hao
Trong đó:
-

Nguyên giá là toàn bộ các chi phí đã bỏ ra để có đƣợc tài sản tính đến thời
điểm đƣa tài sản đó vào sử dụng. Nguyên giá đƣợc tính theo giá trị sổ sách
(hóa đơn)

-

Hao mòn (khấu hao): bao gồm hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình. Việc
xác định hao mòn cho thấy sự giảm dần giá trị của tài sản khi đƣa vào sử


15

dụng. Bên cạnh việc xác định hao mòn hữu hình, thì xác định hao mòn vô
hình do tự nhiên hay do tiến bộ khoa học kỹ thuật thì ngân hàng cũng rất cần
chú ý.
Nhƣ vậy, việc xá định giá trị TSBĐ phù hợp với giá trị trƣờng là quan trọng.
Vì nếu TSBĐ đƣợc định giá quá cao ngân hàng sẽ gặp rủi ro trong xử lý khi khách
hàng không trả đƣợc nợ. Nếu định giá quá thấp ảnh hƣởng đến quy mô vay vốn của
khách hàng, khách hàng sẽ có xu hƣớng tìm đến những tổ chức tín dụng khác mà
TSBĐ đó vay đƣợc lƣợng vốn lớn hơn.
1.2.4. Chất lƣợng thẩm định TSBĐ tại các NHTM
1.2.4.1. Quan niệm về chất lượng thẩm định TSBĐ
Nhƣ chúng ta đã biết, hoạt động nhận tiền gửi và cho vay là 2 hoạt động chủ
yếu của ngân hàng, trong đó hoạt động cho vay tạo ra lợi nhuận chủ yếu. Vì vậy
mục tiêu hoạt động an toàn hiệu quả luôn đƣợc các NHTM đặt lên hàng đầu.
Cho đến nay vẫn chƣa có một định nghĩa cụ thể nào về chất lƣợng thẩm định
TSBĐ bởi lẽ chất lƣợng là một khái niệm trừu tƣợng, không dễ dàng để có thể định
lƣợng một cách chính xác, tùy theo đối tƣợng sử dụng mà từ “chất lƣợng” có ý
nghĩa khác nhau. Theo Tổ chức Quốc tế về Tiêu chuẩn hóa ISO đã đƣa ra định

nghĩa: “Chất lƣợng là khả năng tập hợp các đặc tính của một sản phẩm, hệ thống
hay quá trình để đáp ứng các yêu cầu của khách hàng và các bên liên quan”
Chất lƣợng thẩm định TSBĐ là chỉ tiêu tổng hợp phản ánh mức độ chính xác
của kết quả thẩm định dựa trên cơ sở sử dụng hệ thống quy trình, nội dung và
phƣơng pháp thẩm định có luận cứ khoa học từ đó đƣa ra kết luận chính xác về việc
TSBĐ có đủ bảo đảm nghĩa vụ vay vốn của NHTM.
Chất lƣợng thẩm định TSBĐ đƣợc đánh giá thông qua các đặc tính, giá trị,
quy trình, phƣơng thức thẩm định TSBĐ… có thể thỏa mãn đƣợc yêu cầu của cả
ngân hàng và khách hàng. Dƣới góc độ Ngân hàng thìthẩm định TSBĐ đƣợc coi là
có chất lƣợng nếu phản ánh đúng tính pháp lý, đặc điểm kỹ thuật của tài sản, nhận
xét đúng về khả năng thanh khoản và việc lựa chọn các phƣơng pháp thẩm định có
phù hợp, giá trị thẩm định của tài sản có phản ánh đúng thị trƣờng hay không?
Ngoài ra một số chỉ tiêu đi kèm nhƣ quy trình thẩm định có khoa học và toàn diện