Thẩm định giá bất động sản cho mục đích thế chấp vay vốn tại ngân hàng đầu tư phát triển bình thuận

Ngành Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Diệp Nguyên

ĐẶT VẤN ĐỀ
Cho vay là một nghiệp vụ tín dụng cơ bản nhất của các ngân hàng thương mại,
trong đó ngân hàng sẽ cấp cho người đi vay một số tiền để phục vụ sản xuất kinh
doanh, đầu tư hoặc tiêu dùng. Khi đến hạn người đi vay phải hoàn trả nợ gốc và lãi
vay. Để đảm bảo trả được nợ gốc và lãi vay, người đi vay phải sử dụng tiền vay một
cách hiệu quả nhất, đồng thời ngân hàng cũng tham gia kiểm sốt q trình sử dụng để
đảm bảo thu hồi nợ vay. Tuy vậy, hoạt động cho vay luôn chứa đựng nhiều rủi ro dễ
dẫn đến tình trạng khơng thu hồi được vốn vay hoặc trả khơng hết hoặc khơng đúng
hạn. Do đó, trong hoạt động cho vay, các ngân hàng phải sử dụng nhiều biện pháp bảo
đảm khác nhau để đảm bảo cho các khoản vay, chẳng hạn: thế chấp, cầm cố, ký quỹ,
bão lãnh… Trong đó, hình thức bảo đảm bằng thế chấp bất động sản là hoạt động
thường xuyên và phổ biến nhất của các ngân hàng thương mại.
Ở các nước phát triển, hoạt động thẩm định giá chuyên nghiệp đã có từ hàng
trăm năm nay cịn ở Việt Nam thì chỉ có khoảng 10 năm trở lại đây. Chính vì vậy, việc
thẩm định giá chính xác là điều khơng hề đơn giản bởi bất động sản là tài sản có giá trị
lớn, cung cầu mất cân đối, khó tiếp cận thơng tin, thông tin không đầy đủ và thiếu
minh bạch, giá cả luôn biến động theo xu thế thị trường là những nhân tố thường gặp
trong thị trường bất động sản. Điều này làm cho các ngân hàng gặp khá nhiều khó
khăn trong việc thẩm định giá bất động sản thế chấp để cho vay. Qua đây, chúng ta có
thể thấy được công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng giữ vai trò
hết sức quan trọng.
Xuất phát từ thực tế trên, tôi quyết định chọn đề tài “THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT
ĐỘNG SẢN CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP VAY VỐN TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ & PHÁT
TRIỂN BÌNH THUẬN” với mong muốn đưa ra một số đề xuất và giải pháp phù hợp

trong công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp nhằm đáp ứng một cách cao nhất
nhu cầu vay vốn của người đi vay nhưng cũng đảm bảo an toàn vốn ngân hàng. Như

vậy ngân hàng vừa có thể thu lợi nhuận tối đa nhưng vẫn đảm bảo được tính cạnh
tranh so với các ngân hàng khác trên địa bàn tỉnh Bình Thuận.
Mục tiêu nghiên cứu
Nguyên tắc, phương pháp, quy trình thẩm định giá bất động sản thế chấp tại
ngân hàng.
Thẩm định giá bất động sản thế chấp.
Đối tượng nghiên cứu
Giá trị thị trường của bất động sản thế chấp.
Quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng.
Phạm vi nghiên cứu
Không gian nghiên cứu: Đề tài được nghiên cứu tại ngân hàng Đầu tư & Phát
triển Bình Thuận.
Thời gian nghiên cứu: Đề tài được thực hiện từ ngày 15/03/2009 đến
15/07/2009.

Trang 1


Ngành Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Diệp Nguyên

PHẦN I
TỔNG QUAN
I.1 Cơ sở khoa học
I.1.1 Bất động sản

Khái niệm
Theo khoản 1 điều 174 Bộ luật dân sự Việt Nam (2005)
Bất động sản là các tài sản không thể di dời được, bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng

trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây
dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định

Phân loại
Nhóm 1: Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: Bất động sản nhà ở, bất động
sản nhà xưởng và công trình thương mại-dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ
thuật, hạ tầng xã hội) bất động sản là trụ sở làm việc … Trong nhóm bất động sản có
đầu tư xây dựng thì nhóm bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền
với đất đai) là nhóm bất động sản cơ bản, chiếm tỷ lệ rất lớn, tính chất phức tạp rất cao
và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động
rất lớn đến q trình cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước cũng như phát triển đô thị
bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm bất động sản này chiếm tuyệt đại đa số các
giao dịch trên thị trường bất động sản ở nước ta cũng như trên thế giới.
Nhóm 2: Bất động sản không đầu tư xây dựng: Bất động sản thuộc nhóm này
chủ yếu là đất nơng nghiệp bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng
thủy sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng,…
Nhóm 3: Bất động sản đặc biệt là những bất động sản như các cơng trình quốc
gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang… Đặc điểm
của nhóm này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.

Đặc điểm
 Tính cá biệt và tính khan hiếm
Đặc điểm này của bất động sản xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của
đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan
hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực,
vùng, địa phương, lãnh thổ… Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và khơng di dời
được của đất đai nên hàng hóa bất động sản có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực
nhỏ kể cả hai bất động sản cạnh nhau đều có những yếu tố khơng giống nhau. Trên thị
trường Bất động sản khó tồn tại hai bất động sản hồn tồn giống nhau vì chúng có vị
trí khơng gian khác nhau kể cả hai cơng trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế.

Ngay trong một tòa cao ốc thì các căn phịng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau.
Ngồi ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo
sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thỏa mãn sở thích cá nhân…

Trang 2


Ngành Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Diệp Nguyên

 Tính bền lâu
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như
khơng thể bị hủy hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc
và cơng trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được
cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu
của Bất động sản là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và cơng trình xây dựng.
Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của bất động sản. Tuổi thọ
kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi
phí sử dụng bất động sản lại ngang bằng với lợi ích thu được từ bất động sản đó. Tuổi
thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực
chủ yếu của vật kiến trúc và cơng trình xây dựng bị lão hóa và hư hỏng, khơng thể tiếp
tục an tồn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo,
nâng cấp bất động sản thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể
kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế. Thực tế, các nước trên
thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của bất động sản có liên quan đến tính chất sử
dụng của bất động sản đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là
trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thơng là trên 45
năm… Chính vì tính chất lâu bền của hàng hóa bất động sản là do đất đai không bị mất
đi, không bị thanh lý sau một q trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích

khác nhau, nên hàng hóa bất động sản rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn.
 Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau
Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một bất động sản
này có thể bị tác động của bất động sản khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước
đầu tư xây dựng các cơng trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị
sử dụng của bất động sản trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng bất động sản
này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của bất động sản khác là hiện tượng khá phổ
biến.
 Các tính chất khác
Tính thích ứng
Lợi ích của bất động sản được sinh ra trong quá trình sử dụng. Bất động sản
trong q trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc
trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc
thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất – kinh doanh và các hoạt động khác.
Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý
Hàng hóa bất động sản địi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các
hàng hóa thơng thường khác. Việc đầu tư xây dựng bất động sản rất phức tạp, chi phí
lớn, thời gian dài. Do đó, bất động sản địi hỏi cần có khả năng
Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội
Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng
hóa thơng thường khác.Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc
gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại

Trang 3


Ngành Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Diệp Ngun

đó.Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tơn giáo, tâm linh,… chi
phối nhu cầu và hình thức bất động sản.
I.1.2 Thị trường bất động sản

Khái niệm
Thị trường bất động sản là một mơi trường trong đó những người mua và người
bán tác động qua lại lẫn nhau, để thực hiện việc mua bán bất động sản thông qua cơ
chế giá. Giá cả bất động sản được xác định tại thị trường bất động sản.
Khái niệm đã chỉ ra rằng bất động sản có thể được mua bán giữa người mua và
người bán mà khơng có một sự hạn chế nào trong hoạt động của mình. Mỗi bên đều rất
nhạy cảm trước quan hệ cung cầu và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc định giá
cũng như khả năng, kiến thức và sự nắm bắt tính hữu dụng của bất động sản, về nhu
cầu và ước muốn của các bên.

Các đặc trưng
 Khơng có thị trường trung tâm
Hoạt động trong thị trường bất động sản khơng chỉ có người mua và người bán
mà giữa họ cịn có những tổ chức trung gian làm cầu nối. Bất động sản mang tính bất
động khơng thể di dời được và lại có giá trị cao, lợi nhuận mang lại lớn cho nhà đầu tư
do đó phải trải qua một quá trình giao dịch dài cần có tổ chức đứng ra làm cầu nối. Tuy
nhiên, thực tế hiện nay họat động của các tổ chức này cịn tự do chưa có sự quản lý
điều tiết của cơ quan Nhà nước (chưa thu thuế) hoạt động của họ là do nhu cầu thực tế
phát sinh nên hoạt động của họ chưa mang tính thống nhất, kém độ an toàn, chưa tạo
sự tin tưởng cho những người tham gia giao dịch.
 Thị trường mang tính chất địa phương nhất là thị trường nhà ở
Đặc tính của đất đai là bất động không thể thiêu hủy, chia cắt mang đi,… để đáp
ứng sự thiếu đất đai ở một địa phương khác làm cho thị trường bất động sản có đặc
tính địa phương và cần có sự can thiệp của Nhà nước thơng qua các chính sách thuế,
chính sách hỗ trợ nhà ở theo từng thời kì, địa phương cụ thể. Và thị trường nhà ở của
từng địa phương sẽ diễn biến theo sự tác động của các chính sách Nhà nước và theo

quy luật của thị trường ở mỗi địa phương khác nhau.
 Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo
Thị trường bất động sản là một thị trường đòi hỏi của sự can thiệp nhiều và trực
tiếp của Nhà nước nên mức độ hòan hảo của thị trường bất động sản thường thấp hơn
các thị trường hàng hóa tiêu dùng, thị trường tư liệu sản xuất khác.
Bên cạnh đó, do tính khơng tái tạo được hay do tính khan hiếm của đất nên thị
trường bất động sản mang tính độc quyền và các thơng tin về quy họach, về quản lý,
kinh tế xã hội liên quan đến đất đai chưa được phổ biến triệt để điều này làm cho thị
trường bất động sản có cạnh tranh nhưng là cạnh tranh ngầm, cạnh tranh khơng hồn
hảo.
 Có quan hệ mật thiết với các thị trường khác nhất là thị trường tài chính
tiền tệ và với sự phát triển kinh tế của một quốc gia
Với tư cách là một thị trường đầu vào của các ngành sản xuất – kinh doanh, thị
trường bất động sản chiếm vị trí độc tơn, chiếm vị trí chủ yếu trong việc điều hịa cung
Trang 4


Ngành Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Diệp Nguyên

cầu của các lọai hàng hóa trong nền kinh tế thị trường. Do quan hệ liên đới, nhân quả
thì ngồi sự vận hành của chính mình, thị trường bất động sản khơng những có mối
quan hệ mật thiết với các thị trường khác nhất là thị trường tài chính mà cịn có quan
hệ tác động đối với tổng thể nền kinh tế quốc dân.
Thực tế thị trường bất động sản là một thị trường có tiềm năng sinh lợi rất lớn
nên lãi suất tiền gửi thấp hơn đáng kể so với lợi nhuận từ việc kinh doanh thì các nhà
đầu tư khơng rút tiền gửi ngân hàng mà cịn đàm phán để có thêm vốn đầu tư cho việc
kinh doanh của họ, điều đó đã tác động đến thị trường tín dụng. Trong trạng thái bình
thường thì hai thị trường này nương tựa lẫn nhau để cùng phát triển do các tổ chức tài

chính ln đứng giữa người mua và bán để giúp họ thanh toán các khoản tài chính một
cách an tồn, hiệu quả.
I.1.3 Thẩm định giá bất động sản

Khái niệm
Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị cụ thể bằng hình thái tiền tệ
cho một mục đích được xác định rõ, trong những điều kiện của một thị trường nhất
định và những phương pháp phù hợp.
Thẩm định giá bất động sản là sự kết hợp tổng hợp của nghệ thuật và khoa học,
nó bao gồm sự nhạy cảm đối với thị trường và có kiến thức chun mơn, nghiệp vụ
vững vàng, phải có những thơng tin cần thiết.

Cơ sở giá trị của thẩm định giá
 Giá trị thị trường
Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị
trường vào thời điểm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là
người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong
điều kiện thương mại bình thường.
Trong đó:
- “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên
thị trường…” là số tiền ước tính để tài sản có thể được mua, bán trên thị trường trong
điều kiện thương mại bình thường mà sự mua bán đó thỏa mãn những điều kiện của thị
trường tại thời điểm định giá.
- “vào thời điểm định giá …” là ngày, tháng, năm cụ thể khi tiến hành định giá,
được gắn với những yếu tố về cung, cầu, thị hiếu và sức mua trên thị trường khi thực
hiện định giá trị tài sản.
- “giữa một bên là người mua sẵn sàng mua …” là người đang có khả năng
thanh tốn và có nhu cầu mua tài sản được xác định giá trị thị trường.
- “và một bên là người bán sẵn sàng bán…” là người bán đang có quyền sở hữu
tài sản (trừ đất), có quyền sử dụng đất có nhu cầu muốn bán tài sản với mức giá tốt

nhất có thể được trên thị trường.
- “điều kiện thương mại bình thường” là việc mua bán được tiến hành khi các
yếu tố cung, cầu, giá cả, sức mua không xảy ra những đột biến do chịu tác động của
thiên tai, địch họa; nền kinh tế khơng bị suy thối hoặc phát triển q nóng…; thơng
tin về cung, cầu, giá cả tài sản được thể hiện công khai trên thị trường.

Trang 5


Ngành Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Diệp Nguyên

 Giá trị phi thị trường
Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những
căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá
không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản trong quá trình sử dụng, giá trị
đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị
trường hạn chế, giá trị để tính thuế,…
Trong đó:
- Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng là giá trị phi thị trường được xem
xét từ giác độ một người sử dụng riêng biệt tài sản vào một mục đích riêng biệt.
- Giá trị tài sản có thị trường hạn chế là giá trị của tài sản do tính đơn chiếc,
hoặc do những điều kiện của thị trường, hoặc do những nhân tố khác tác động làm cho
tài sản này ít có khách hàng tìm mua, tại một thời điểm nào đó.
- Giá trị tài sản chuyên dùng là giá trị tài sản do có tính chất đặc biệt, chỉ được
sử dụng hạn hẹp cho một mục đích hoặc một đối tượng sử dụng nào đó nên có hạn chế
về thị trường.
- Giá trị thanh lý là giá trị ước tính thu được khi hết thời gian sử dụng hữu ích
của tài sản sau khi trừ chi phí thanh lý ước tính.

- Giá trị tài sản bắt buộc phải bán là tổng số tiền thu về từ bán tài sản trong
điều kiện thời gian giao dịch để bán tài sản quá ngắn so với thời gian bình thường cần
có để thực hiện giao dịch mua bán theo giá trị thị trường, người bán chưa sẵn sàng bán
hoặc bán không tự nguyện, bị cưỡng ép.
- Giá trị đặc biệt là giá trị tài sản được hình thành khi một tài sản này có thể gắn
liền với một tài sản khác về mặt kỹ thuật hoặc kinh tế và vì thế chỉ thu hút sự quan tâm
đặc biệt của một số ít khách hàng hoặc người sử dụng nên có thể làm tăng giá trị tài
sản lên vượt quá giá trị thị trường.
- Giá trị đầu tư là giá trị của một tài sản đối với một hoặc một nhóm nhà đầu tư
nào đấy theo những mục tiêu đầu tư đã xác định.
- Giá trị bảo hiểm là giá trị của tài sản được quy định trong hợp đồng hoặc
chính sách bảo hiểm.
- Giá trị để tính thuế là giá trị dựa trên các quy định của luật pháp liên quan đến
việc đánh giá giá trị tài sản để tính khoản thuế phải nộp.

Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá tài sản
 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng
tối đa trong những hồn cảnh kinh tế xã hội phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật,
về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản. Tuy nhiên, một tài sản
đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu
quả nhất của tài sản đó.
 Nguyên tắc cung-cầu

Trang 6


Ngành Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Diệp Nguyên

Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung cầu về tài sản đó
trên thị trường. Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài
sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch đối với cung về tài
sản.
 Nguyên tắc thay đổi
Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành nên giá
trị của nó. Trong thẩm định giá tài sản, thẩm định viên phải nắm được mối quan hệ
nhân quả giữa các nhân tố ở trạng thái động, phải phân tích q trình thay đổi nhằm
xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
 Nguyên tắc thay thế
Giá trị của tài sản được thẩm định giá thường có liên quan đến giá trị của các tài
sản khác có thể thay thế. Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán
ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước. Giới hạn trên của giá trị tài sản có
xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương,
với điều kiện khơng có sự chậm trễ q mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế. Một
người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng
một thị trường và một thời điểm.
 Nguyên tắc cân bằng
Các yếu tố cấu thành của tài sản cần phải cân bằng để tài sản đạt được khả năng
sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất. Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt nhất và
có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích xem liệu đã đạt tới sự cân bằng như
vậy hay không. Trong lĩnh vực bất động sản, giá bán đất ở một vị trí khơng chỉ ra rằng
vị trí đất kế cận cũng phải có cùng một mức giá trị như vậy.
 Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm
Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất
định, sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng độ lớn của thu nhập tăng thêm sẽ giảm
dần. Nguyên tắc này cũng hoàn toàn đúng đối với đầu tư vào lĩnh vực bất động sản.
 Nguyên tắc phân phối thu nhập
Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai,

vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho tùng yếu tố này. Nếu việc phân
phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập cịn lại sau khi
đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai.
 Nguyên tắc đóng góp
Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ tồn bộ tài
sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó. Giá trị của một tác nhân sản xuất hay
một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi
bao nhiêu giá trị của tồn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá
trị toàn bộ là bao nhiêu.
 Nguyên tắc tuân thủ
Tài sản cần phải phù hợp với mơi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối
đa hoặc mức hữu dụng cao nhất. Do đó, bộ phận định giá phải phân tích xem liệu tài

Trang 7


Ngành Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Diệp Ngun

sản đó có phù hợp với mơi trường với môi trường hay không khi bộ phận định giá xác
định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
 Nguyên tắc cạnh tranh
Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, ngược lại, cạnh tranh quá mức
có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể khơng cịn lợi nhuận. Đối với tài sản,
mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các tài sản với nhau và giữa tài sản
này với tài sản khác. Do đó, giá trị của tài sản được hình thành là kết quả của sự cạnh
tranh trên thị trường.
 Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai
Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi

trong tương lai. Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của
những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố
này cũng ảnh hưởng đến giá trị. Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các
triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người
mua.

Phương pháp thẩm định giá bất động sản
 Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh trực tiếp (phương pháp so sánh những vụ mua bán trên thị
trường có thể so sánh được) : là phương pháp sử dụng giá bán của các bất động sản đã
được giao dịch trên thị trường làm cơ sở để xác định giá cho bất động sản mục tiêu.
Cơ sở lí luận
Giá trị thị trường của bất động sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các
bất động sản tương tự có thể so sánh được, đã mua, bán trên thị trường.
Khơng có cơng thức hay mơ hình cố định, mà nó dựa trên các giao dịch thị
trường để cung cấp dấu hiệu của giá trị.
Nội dung của phương pháp so sánh là tìm kiếm các tài sản đã được giao dịch
trên thị trường tương tự với tài sản thẩm định giá, tiến hành thực hiện những điều
chỉnh thích hợp để phản ánh sự khác nhau giữa chúng và tìm ra giá trị cho tài sản thẩm
định giá .
Các trường hợp áp dụng
Định giá đất hoặc giá nhà đất cho các yêu cầu ( mục đích ): mua, bán, thế chấp,
góp vốn, phân chia quyền lợi về tài sản…Phương pháp này có thể áp dụng cho hầu hết
các loại bất động sản ngoại trừ các bất động sản đặc biệt như trạm xăng dầu, khách
sạn, hay các cao ốc thương mại.
Phương pháp này cũng có thể áp dụng để tính tiền thuê bất động sản. Tuy nhiên
khi xác định tiền cho thuê, người ta thường sử dụng phương pháp đầu tư để thực hiện.
Đặc biệt thích hợp thẩm định giá cho những bất động sản dân dụng, có tính
đồng nhất cao như đất trống, các căn hộ ở chung cư, các dãy nhà phố liên kế được xây
dựng cùng một kiểu, các bất động sản liên kế hoặc cùng khu vực. Các bất động sản

thương mại - dịch vụ; tức các bất động sản thường được mua bán phổ biến trên thị
trường.
Nguyên tắc áp dụng
Trang 8


Ngành Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Diệp Ngun

Ngun tắc thay thế: Một người có lí trí không trả giá cho một bất động sản
nhiều hơn chi phí để mua một bất động sản khác có cùng sự hữu ích như nhau.
Ngun tắc đóng góp: Q trình điều chỉnh có ước tính sự tham gia đóng góp
của các yếu tố hay bộ phận của bất động sản đối với tổng số giá thị trường của nó.

Các bước tiến hành
Bước 1: Tìm kiếm các những tài sản so sánh, đã được bán gần thời điểm thẩm
định giá, và có thể so sánh được với tài sản cần thẩm định giá về các mặt kiểu cách,
điều kiện, vị trí…
Bước 2: Tiến hành kiểm tra các tài sản có thể so sánh, để xác định giá trị của
các tài sản này có thể so sánh được.
Bước 3: Lựa chọn một số tài sản có thể so sánh được (ít nhất 3 bất động sản so
sánh)
Bước 4: Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau (tốt hơn và xấu
hơn) của mỗi một tài sản so sánh với tài sản mục tiêu và tiến hành điều chỉnh (tăng lên
hoặc giảm giá).
Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá trên cơ sở giá bán
có thể so sánh được sau khi đã điều chỉnh.
Chú ý: Các tài sản so sánh nên là các tài sản tương tự, trong cùng khu vực, lân cận với
tài sản thẩm định giá và các giao dịch bán mới được tiến hành. Trường hợp có ít

tài sản so sánh đáp ứng được yêu cầu trên, sẽ cho các kết quả có độ chính xác
kém hơn.
Các yếu tố so sánh tác động đến giá trị (các yếu tố điều chỉnh).
- Vị trí mặt bằng.
- Địa điểm.
- Tình trạng pháp lý của bất động sản.
- Quy hoạch.
- Các cơng trình xây dựng trên đất.
- Điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường.
Hạn chế
Cần thiết phải có thơng tin: nếu khơng có thơng tin thị trường về những giao
dịch tương tự thì sẽ khơng sử dụng được.
Các dữ liệu thường mang tính lịch sử: đây là điểu khơng thể tránh khỏi. Trong
điều kiện thị trường biến động, những thông tin này sẽ trở nên lạc hậu trong một thời
gian ngắn.
 Phương pháp chi phí
Cơ sở lí luận
Dựa trên nguyên tắc thay thế.
Dựa trên giả định rằng giá trị của bất động sản cần thẩm định giá có thể được
đo bằng chi phí làm ra một bất động sản tương tự.
Trang 9


Ngành Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Diệp Nguyên

Các trường hợp áp dụng
Thẩm định giá tài sản dành cho mục đích sử dụng riêng biệt: trường học, nhà
thờ, thư viện, nhà máy điện là các tài sản có ít những chứng cứ để so sánh thị trường.

Thẩm định giá cho các mục đích bảo hiểm.
Là phương pháp sử dụng cho người đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu.
Phương pháp chi phí cũng thường được sử dụng như là phương pháp kiểm tra
đối với các phương pháp thẩm định giá khác.
Nguyên tắc áp dụng
Nguyên tắc thay thế: giá trị của tài sản hiện có, có thể đo bằng chi phí làm ra
một tài sản tương tự như là một vật thay thế.
Các bước tiến hành
Bước 1: Ước tính giá trị của lô đất thẩm định giá, xem như lô đất trống. Giả sử
rằng sự sử dụng hiện tại là cao nhất và tốt nhất.
Bước 2: Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế những cơng
trình xây dựng hiện có trên lơ đất.
Bước 3: Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của các cơng trình xây dựng
hiện có trên miếng đất, xét trên tất cả mọi nguyên nhân (giảm giá tự nhiên, lỗi thời
chức năng và lỗi thời bên ngoài).
Bước 4: Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá.
Giá trị thị trường của tài sản = Giá trị thị trường của lơ đất trống + Chi phí hiện tại của
xây dựng (= Tổng giá trị của những xây dựng mới – Khấu hao tích tụ đối với những
xây dựng hiện có).
Các loại chi phí
Chi phí tái tạo: Là chi phí hiện hành của việc xây dựng một cơng trình xây dựng
thay thế giống hệt với cơng trình đang đuợc thẩm định giá, bao gồm cả những điểm đã
lỗi thời của cơng trình mục tiêu đó.
Chi phí thay thế: Là chi phí hiện hành của việc xây dựng một cơng trình có giá
trị tương đương, nhưng ngun vật liệu, các phương pháp và kĩ thuật hiện đại được sử
dụng trong việc xây dựng cơng trình và loại bỏ tất cả các bộ phận đã bị lỗi thời.
Các phương pháp xác định chi phí
Phương pháp thống kê chi tiết của người xây dựng: Phương pháp này được sử
dụng bởi các chun gia tính chi phí có kinh nghiệm khi ước tính chi phí của cơng
trình xây dựng có quy mơ lớn được hồn thành phù hợp với các kế hoạch và chi tiết

xây dựngTrong q trình thi cơng người xây dựng tổng kết các hạng mục đã thực hiện
bao gồm cả vật liệu, nhân công và máy xây dựng tạo nên giá trị cơng trình. Phương
pháp này nếu được làm cẩn thận sẽ cho kết quả chính xác tuy nhiên tốn nhiều cơng sức
và thời gian. Do đó, cần có các phương pháp khác thích hợp hơn để tính chi phí thay
thế.
Phương pháp khảo sát số lượng xây dựng: Các chi phí xây dựng được tổng hợp
từ các hạng mục cơng trình khốn cho các nhà thầu phụ thực hiện thi công. Phương
pháp này nếu áp dụng thành thạo sẽ cho kết quả khá chính xác và thường được khuyến
khích sử dụng cho nhiệm vụ định giá.
Trang 10


Ngành Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Diệp Nguyên

Phương pháp so sánh theo giá thị trường: Phương pháp này được các nhà xây
dựng và các nhà định giá sử dụng khi cần có kết quả nhanh chóng. Phương pháp này
có mức chính xác thấp.
Sự giảm giá tích lũy
Là sự mất mát giá trị vì bất kì lý do nào tạo ra sự khác nhau giữa chi phí thay
thế của một bất động sản so với giá trị thị trường của bất động sản tương tự tại thời
điểm thẩm định giá.
Các dạng giảm giá tích lũy
Hao mịn vật chất: Là hao mịn và hư hỏng của cơng trình do quá trình sử dụng,
thời gian, thời tiết và bảo dưỡng kém.
Cách tính:
- Căn cứ vào tuổi thọ và thời gian đã sử dụng để tính sự hao mịn từ đó tính
giảm giá của cơng trình.
- Căn cứ vào chất lượng cơng trình

Hao mịn chức năng: Giá trị sử dụng của cơng trình tương đối do thiết bị lạc
mốt hay thiết kế bị lỗi thời như trần quá cao hoặc q thấp, phịng ngủ, phịng tắm
khơng thích hợp…
Cách tính:
- Căn cứ vào chi phí để khắc phục lỗi thời chức năng cơng trình.
Hao mịn kinh tế: Giá trị bị mất do các yếu tố bên ngoài tài sản như sự sử dụng
khơng tương thích hoặc sự suy thối kinh tế
Cách tính:
- Trường hợp các quy định về xây dựng hoặc quy hoạch làm giảm sút tính hữu
ích của việc sử dụng và sở hữu cơng trình thì xem xét mức độ giảm sút này để tính sự
giảm giá.
Hạn chế
Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị tài sản và có những chi phí
khơng tạo ra giá trị.
Nhà thẩm định giá phải có kiến thức nhất định về xây dựng, về giá thành xây
dựng và phải có kinh nghiệm để có thể áp dụng được phương pháp này.
Khi áp dụng phương pháp so sánh thị trường để tính chi phí xây dựng sẽ có
những mặt hạn chế như vừa nêu trên.
 Phương pháp lợi nhuận
Cơ sở lý luận
Dựa vào sự phân tích khả năng sinh lợi ước tính của tài sản trừ các chi phí cho
hoạt động kinh doanh hợp lý, còn lại một khoản dư ra thể hiện thu nhập thục hàng năm
đặc trưng cho tài sản: thu nhập này, sau đó được chuyển hóa thành vốn theo đúng như
cách trong phương pháp đầu tư.
Các trường hợp áp dụng
Phương pháp lợi nhuận chỉ áp dụng đối với các tài sản có khả năng sinh lời.

Trang 11

Ngành Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Diệp Nguyên

Phương pháp lợi nhuận được sử dụng thẩm định giá cho các tài sản đặc biệt như
khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu bóng, hoặc là những tài sản khác mà việc so sánh với
các tài sản tương tự gặp khó khăn do giá trị của tài sản thẩm định chủ yếu phụ thuộc
vào khả năng sinh lời.
Nguyên tắc áp dụng
Sử dụng cao nhất và tốt nhất.

Các bước tiến hành
Bước 1: Ước tính tổng lợi nhuận rịng của bất động sản.
Bước 2: Ước tính các chi phí liên quan đến việc tạo ra lợi nhuận bao gồm khoản
lãi trên vốn tiền công cho nhà điều hành, tiền thưởng cho người lao động.
Bước 3: Xác định lãi suất vốn hóa.
Bước 4: Ước tính giá trị của tài sản theo cơng thức vốn hóa.
Giá trị tài sản Lợi nhuận rịng / Lãi suất vốn hóa
Những điều cần xem xét và hạn chế
Điều kiện cần xem xét
Cần phải có số liệu chính xác và phải xem xét hết sức cẩn thận nguồn gốc về
khoản thu và khoản chi, chủ yếu là xem xét ghi chép của các năm trước (ít nhất là 3 năm
liền gần thời điểm thẩm định giá), thì các khoản lợi nhuận và chi phí có khả năng chính
xác, trường hợp số liệu có chứa những khoản bất bình thường thì các khoản này cần phải
được xem xét kĩ và cần thiết thì loại bỏ.
Tỷ lệ phần trăm đối với phần của người hưởng dụng chưa có cách tính cụ thể,
theo kinh nghiệm thực tế: nên lấy mức trung bình của ngàng cơng nghiệp.
Xác định lãi suất vốn hóa cần thực hiện sau khi nghiên cứu thị trường, trường
hợp có tiềm năng tăng thu nhập thì lãi suất được sử dụng cũng cần phải phản ánh được
điều đó.

Hạn chế
Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản.
Khó khăn trong việc xác định lãi suất vốn hóa.
Chỉ áp dụng đối với tài sản hoạt động có tạo ra lợi nhuận.
Lợi nhuận ước tính có thể khơng phản ánh được mức độ thu nhập thực.
Địi hỏi nhà thẩm định phải có kiến thức về loại hình kinh doanh của tài sản
thẩm định.
 Phương pháp thặng dư
Cơ sở lý luận
Giá trị vốn hiện tại của bất động sản chính là giá trị cịn lại sau khi lấy giá trị
ước tính của sự phát triển giả định trừ tất cả các chi phí phát sinh tạo ra sự phát triển đó.
Giá trị của sự phát triển được biểu hiện dưới hình thái giản đơn, hồn tồn là
giá trị ước tính, trừ tất cả chi phí phát sinh. Phần dư ra thể hiện mức thặng dư mà trên đó
giá trị bất động sản được trả.
Trang 12


Ngành Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Diệp Nguyên

Các trường hợp áp dụng
Sử dụng để thẩm định giá đối với bất động sản có tiềm năng phát triển.
Một bất động sản có thể được coi là có tiềm năng phát triển khi một bộ phận giá
trị tiềm năng có thể được thể hiện bằng sự đầu tư vốn vào bất động sản đó.
Một bất động sản chưa phát triển, nhưng đã được phép hoặc có khả năng được
phép.
Một bất động sản hiện hữu có tiềm năng, để nâng cấp thông qua việc thay đổi
cải tạo.
Một bất động sản hiện hữu nhưng khơng có giá trị kinh tế, được phép phá hủy

và thay thế nó.
Trong thực tế tài sản thường bị phá hủy và được tạo dựng mới trong quá trình
phát triển nhằm đáp ứng những nhu cầu thay đổi của xã hội. Do đó, nhà thẩm định giá
thường được yêu cầu thẩm định giá trị đất đai, nhà cửa mà chúng có thể phát triển mới
hay tái phát triển.
Nguyên tắc áp dụng
Sử dụng cao nhất và tốt nhất.
Dự kiến lợi ích tương lai.
Các bước tiến hành
Bước 1: Xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản cần được thẩm
định có tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác: tỷ lệ sử dụng đất,
tầng cao, ngành nghề được phép hoạt động, mơi trường xung quanh.
Bước 2: Ước tính tồn bộ tổng giá trị của quá trình phát triển.
Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển bao gồm:
- Chi phí đầu tư vào đất: san lấp mặt bằng, chi phí đầu tư hạ tầng cơ sở.
- Chi phí xây dựng xưởng hoặc cải tạo nhà xưởng.
- Chi phí phá dỡ nhà, xưởng cũ khơng cị phù hợp với nhu cầu phát triển mới.
- Chi phí liên quan đến vấn đề bán hoặc cho thuê nền đất hoặc toàn bộ các cơng
trình đã đầu tư xây dựng trong khu đất: tiếp thị, quảng cáo,…
- Lãi vay ngân hàng: thông thường bằng chi phí bỏ ra trước thuế nhân lãi suất
ngân hàng gắn liền với chu kì đầu tư.
- Thuế.
- Lợi nhuận cho nhà đầu tư: lợi nhuận bình quân của ngành kinh doanh bất
động sản.
Bước 4: Lấy tổng giá trị phát triển trừ tổng chi phí phát triển để có được tổng
giá trị còn lại.
Giá trị thặng dư của bất động sản = Giá trị phát triển gộp của công trình phát triển dự kiến
– Chi phí phát triển bao gồm cả lợi nhuện của công ty phát triển (nhà đầu tư).
Cơng thức: Vtd = Vpt – Cpt
Trong đó:

- Vtd: Giá trị thặng dư

Trang 13


Ngành Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Diệp Nguyên

- Vpt: Giá trị phát triển dự kiến
- Cpt: Chi phí phát sinh dự kiến
Những điều cần xem xét và hạn chế
Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất.
Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể bi thay đổi tùy theo các điều kiện của
thị trường.
Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với việc ước tính các chi phí và giá bán.
Cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt để ước tính tất cả các khoản
mục khác nhau.
Phương pháp này chưa tính đến giá trị thời gian của dòng tiền, giả định tất cả
các dòng tiền xảy ra cùng một thời điểm, là không hiện thực.
 Phương pháp thu nhập
Cơ sở lý luận
Trong thẩm định giá phương pháp đầu tư là cách tính giá trị thị trường của dòng
tiền thu nhập thuần từ lợi tức hay tiền cho thuê chuyển hóa thành giá trị vốn.
Phương pháp thu nhập dựa trên cơ sở chuyển đổi một dòng thu nhập hàng năm
thành một tổng số vốn hiện tại được biết đến như là q trình vốn hóa.
Giá trị thị trường của một tài sản bao gồm giá trị hiện tại của tất cả các khoản
lợi nhuận tương lai có thể nhận được từ tài sản đó.
Q trình chuyển đổi các dòng thu nhập ròng tương lai thành giá trị vốn hiện tại
được biết như là quá trình vốn hóa và được thể hiện đơn giản như sau:

Giá trị vốn = Thu nhập thuần / Tỷ suất vốn hóa = Thu nhập thuần x 1/Tỷ suất vốn hóa.
Thu nhập rịng = Doanh thu – Chi phí – Thuế
Các trường hợp áp dụng
Phương pháp này thường dùng để tính giá trị bất động sản đang tạo ra lợi
nhuận.
Thẩm định giá đất hay cơng trình để cho th.
Thẩm định các dự án đầu tư, kinh doanh.
Thẩm định các tài sản sang nhượng không chuyển quyền sở hữu.
Nguyên tắc áp dụng
Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và cao nhất: Sử dụng ở mức cao nhất, tốt nhất một
tài sản để tạo ra lãi ròng hay giá trị hiện tại thuần lớn nhất vào ngày thẩm định giá.
Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai: Triển vọng mang lại lợi ích tương lai của
một tài sản là cơ sở cho phương pháp vốn hóa thu nhập.
Các bước tiến hành
Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm cho một tài sản có tính đến tất
cả các yếu tố liên quan, có tác động đến thu nhập.
Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí như sửa chữa, bảo hành, điều hành,…
Bước 3: Xác định lãi suất vốn hóa bằng cách phân tích doanh số các tài sản
tương tự.
Trang 14


Ngành Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Diệp Ngun

Bước 4: Áp dụng cơng thức vốn hóa để ước tính giá trị của tài sản.
Hạn chế
Địi hỏi phải xác định chính xác thu nhập qua các năm.
Thẩm định giá viên phải có kinh nghiệm về tài chính.

Khó tách biệt được giá trị thu được là từ bất động sản hay những yếu tố khác
cấu thành.
Quy trình thẩm định giá bất động sản
Bước 1: Xác định vấn đề
- Là bước đầu tiên và cũng là bước quan trọng giúp cho việc thẩm định giá đạt
kết quả cao, trong bước này cần phải:
- Nhận biết về bất động sản: Vị trí, kích thước của khu đất, đặc trưng và kiểu
cách của các cơng trình xây dựng trên khu đất, mật độ dân cư, phân vùng, tỷ lệ xây
dựng, môi trường xung quanh, các quyền về bất động sản,…
- Xác định mục tiêu, mục đích của việc thẩm định giá.
- Xác định các giá trị cần ước tính: Giá trị thị trường, giá trị mục tiêu, giá trị
phục hồi.
- Xác định phương pháp thẩm định và các tài liệu cần thiết.
- Thỏa thuận với khách hàng về phí và thời gian hoàn thành.
Bước 2: Lên kế hoạch thẩm định giá
- Nhận biết các yếu tố cung – cầu thích hợp với đặc tính và các quyền của tài
sản được mua bán và các đặc điểm của thị trường.
- Nhận biết tài liệu yêu cầu về thị trường tài sản và tài liệu dùng để so sánh.
- Nhận biết và phát triển các nguồn tài liệu (tài liệu phải đáng tin cậy, đúng đắn,
chính xác và phải được kiểm chứng).
- Thiết kế chương trình nghiên cứu: Xác định trình tự thu thập và phân tích số
liệu, phân biệt những việc nào có thể ủy nhiệm.
- Lập đề cương của báo cáo thẩm định giá: Hình thức, thời biểu cơng tác, thời
gian và trình tự các bước.
Bước 3: Thu thập tài liệu, số liệu.
- Phân biệt tài liệu, số liệu chủ yếu và thứ yếu.
- Các tài liệu, số liệu tổng hợp về kinh tế, xã hội, chính trị, mơi trường.
- Các tài liệu, số liệu chi tiết về đối tượng nghiên cứu và về đối tượng so sánh.
- Kiểm chứng số liệu thu thập được.
Bước 4: Vận dụng và phân tích tài liệu

- Phân tích thị trường: Xác định các lực lượng thị trường ảnh hưởng đến giá trị
của thị trường mục tiêu.
- Phân tích tài sản: Phân tích các tính chất và đặc điểm nổi bật của tài sản mục
tiêu ảnh hưởng đến giá trị của nó.
- Phân tích so sánh: Phân tích đặc điểm của các tài sản có thể so sánh được.
Trang 15


Ngành Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Diệp Nguyên

- Phân tích sự sử dụng cao nhất và tốt nhất.
- Từ những phân tích trên, lựa chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp nhất
để áp dụng.
Bước 5: Chuẩn bị báo cáo thẩm định giá
- Là bước cuối cùng để hoàn thành báo cáo thẩm định giá.
- Truyền đạt kết quả và kết luận của nhà thẩm định một cách có hiệu quả và có
sức thuyết phục đối với người sử dụng thông tin.
Bước 6: Báo cáo thẩm định giá
- Báo cáo thẩm định giá là sản phẩm cuối cùng của tồn bộ cơng việc thẩm định
giá.
- Nội dung của báo cáo thẩm định giá phụ thuộc vào bản chất và mục đích của
việc thẩm định giá.
- Báo cáo thẩm định giá được thể hiện bằng văn bản gồm các nội dung sau:
Tổng số giá trị bất động sản, các quyền liên quan tới bất động sản.
Mục đích, nhiệm vụ của thẩm định giá và nguồn gốc của các chỉ dẫn cho
nhà thẩm định giá.
Ngày thẩm định giá có hiệu lực.
Tình trạng pháp lý, sự bảo hộ, diện tích, các điều khoản và điều kiện cho

th (nếu có).
Miêu tả về tài sản.
Tóm tắt tài liệu và các dữ liệu thị trường.
Trình bày hợp lý và rõ ràng về phương pháp thẩm định.
Các giả thiết và điều kiện hạn chế liên quan đến kết luận của thẩm định
giá.
Nguồn gốc, chất lượng và tính chất của thơng tin.
Lưu ý:
Nếu khơng có khả năng để tiến hành bất kì điều tra hợp lý nào thì việc đó nên
cơng bố trong báo cáo.
Nếu nghi vấn có ẩn dấu các thiếu sót tồn tại làm ảnh hưởng đến giá trị tài sản
nhà thẩm định nên khuyến nghị điều tra kỹ hơn hoặc trì hoãn việc cung cấp thẩm định
cho đến khi biết rõ kết quả.
I.1.4 Thế chấp

Khái niệm
Dưới góc độ pháp luật: Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế
chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối
với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và khơng chuyển giao tài sản đó cho
bên nhận thế chấp.
Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật
phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp.
Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật
phụ thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.
Trang 16


Ngành Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Diệp Nguyên

Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai.
(Theo khoản 1 điều 342 Bộ Luật dân Sự năm 2005)
Trong quan hệ tín dụng: “Thế chấp là việc một bên (khách hàng vay, bên thứ
ba) dùng tài sản thuộc sở hữu và hoặc quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ trả nợ mà không chuyển giao tài sản cho ngân hàng quản lý. Trong
trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất
động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp.

Hình thức thế chấp tài sản
Việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản
riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính. Trong trường hợp pháp luật có quy định thì văn
bản thế chấp phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký (Điều 343 Bộ Luật Dân
Sự)

Thời hạn thế chấp
Các bên thỏa thuận về thời hạn thế chấp tài sản; nếu khơng có thỏa thuận thì
việc thế chấp có thời hạn cho đến khi chấm dứt nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp
(Điều 343 Bộ Luật Dân Sự quy định)

Nghĩa vụ và quyền của bên thế chấp tài sản
 Nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản (Điều 348 Bộ Luật Dân Sự quy định)
Bên thế chấp tài sản có các nghĩa vụ sau đây:
1. Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp;
2. Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai
thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy
cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị;
3. Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài
sản thế chấp, nếu có; trong trường hợp khơng thơng báo thì bên nhận thế chấp có
quyền huỷ hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp

đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp;
4. Không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định
tại khoản 3 và khoản 4 Điều 349 của Bộ luật này.
 Quyền của bên thế chấp tài sản (Điều 349 Bộ Luật Dân Sự quy định)
Bên thế chấp tài sản có các quyền sau đây:
1. Được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, trừ trường hợp
hoa lợi, lợi tức cũng thuộc tài sản thế chấp theo thoả thuận;
2. Được đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.
3. Được bán, thay thế tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hố ln chuyển
trong quá trình sản xuất, kinh doanh.
Trong trường hợp bán tài sản thế chấp là hàng hoá luân chuyển trong quá trình
sản xuất, kinh doanh thì quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được hoặc
tài sản hình thành từ số tiền thu được trở thành tài sản thế chấp thay thế cho số tài sản
đã bán.
4. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp khơng phải là hàng hóa ln
Trang 17


Ngành Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Diệp Nguyên

chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý.
5. Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên
thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và
phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết;
6. Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ, khi nghĩa vụ được bảo đảm
bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.

Nghĩa vụ và quyền của bên nhận thế chấp tài sản

 Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp tài sản (Điều 350 Bộ Luật Dân Sự quy định)
Bên nhận thế chấp tài sản có các nghĩa vụ sau đây:
1. Trong trường hợp các bên thỏa thuận bên nhận thế chấp giữ giấy tờ về tài sản
thế chấp thì khi chấm dứt thế chấp phải hoàn trả cho bên thế chấp giấy tờ về tài sản thế
chấp;
2. Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm xố
đăng ký trong các trường hợp quy định tại các điều 355, 356 và 357 của Bộ luật này.
 Quyền của bên nhận thế chấp tài sản (Điều 351 Bộ Luật Dân Sự quy định)
Bên nhận thế chấp tài sản có các quyền sau đây:
1. Yêu cầu bên thuê, bên mượn tài sản thế chấp trong trường hợp quy định tại
khoản 5 Điều 349 của Bộ luật này phải chấm dứt việc sử dụng tài sản thế chấp, nếu
việc sử dụng làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản đó;
2. Được xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp, nhưng không được cản trở
hoặc gây khó khăn cho việc sử dụng, khai thác tài sản thế chấp;
3. Yêu cầu bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp;
4. Yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản, giá
trị tài sản trong trường hợp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản
do việc khai thác, sử dụng;
5. Yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản đó
cho mình để xử lý trong trường hợp đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ
khơng thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ;
6. Giám sát, kiểm tra quá trình hình thành tài sản trong trường hợp nhận thế
chấp bằng tài sản hình thành trong tương lai;
7. Yêu cầu xử lý tài sản thế chấp theo quy định tại Điều 355 hoặc khoản 3 Điều
324 của Bộ luật này và được ưu tiên thanh toán.

Xử lý tài sản thế chấp (Điều 355 Bộ Luật Dân Sự quy định)
Trong trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ
khơng thực hiện hoặc thực hiện khơng đúng nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản thế chấp
được thực hiện theo quy định tại Điều 336 và Điều 338 của Bộ luật này.

Trang 18


Ngành Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Diệp Nguyên

I.2 Giới thiệu về ngân hàng Đầu tư & Phát triển Bình Thuận
I.2.1 Giới thiệu về ngân hàng Đầu tư & Phát triển Bình Thuận
I.2.1.1 Cơ cấu tổ chức
Phó
Giám đốc (2)

Giám đốc
(Phụ trách
chung)

Phòng Quan hệ
khách hàng

Phòng Quản lý
rủi ro

Phòng Giao
dịch Phan Thiết

Phịng Kế
hoạch-tổng hợp

Phó
Giám đốc (1)

Cơng tác tổ
chức cán bộ

Cơng tác Chi
tiêu nội bộ

Phịng Quản trị
tín dụng

Phịng Dịch vụ
Khách hàng

Phịng Quản lý
và d.vụ kho quỹ

Cơng tác hạch
tốn kế tốnhậu kiểm

Cơng tác hành
chính

Sơ đồ 1: Cơ cấu tổ chức của ngân hàng
I.2.1.2 Sản phẩm, dịch vụ

Tiền gửi.
- Ổ trứng vàng.
- Tiết kiệm rút dần.


Tiền vay.

Chuyển tiền.
- BIDV Homebanking.
- Western Union.
Trang 19


Ngành Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Diệp Nguyên

- Kiều hối.


Dịch vụ thẻ.
- Thẻ BIDV Precious (Thẻ tín dụng quốc tế).
- Thẻ eTrans 365+.
- Thẻ vạn dặm.
Dịch vụ thanh toán lương tự động.
Nạp tiền điện thoại qua ATM và tin



nhắn SMS.

Bảo hiểm.
Vấn tin tiền gửi và tiền vay trên mạng



Internet.


Dịch vụ tin nhắn BSMS.
I.2.2 Hoạt động cho vay bằng tài sản bảo đảm
I.2.2.1 Bảng thống kê giá trị tài sản đảm bảo của khách hàng
Hiện nay, hoạt động cho vay cấp tín dụng tại ngân hàng thường có tài sản đảm
bảo kèm theo. Tài sản đảm bảo cho khoản vay thông thường gồm bất động sản, động
sản, giấy tờ có giá và tài sản khác. Trong số các loại tài sản đảm bảo kể trên loại tài sản
nào chiếm ưu thế nhất được thể hiện cụ thể như sau:
Bảng 1: Tỷ lệ giá trị tài sản đảm bảo của khách hàng
ĐVT: %
Loại tài sản
Bất động sản

Năm 2006

Năm 2007

Năm 2008

71,31

73,56

78,65

Động sản

9,21

7,79

8,24

Giấy tờ có giá

0,62

2,52

0,42

18,85

16,13

12,69

100,00

100,00

100,00

Tài sản khác
Tổng cộng

(Nguồn: Báo cáo tài chính từ phịng kế tốn của ngân hàng)

Trang 20


Ngành Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Diệp Nguyên

Biểu đồ 1: Tỷ lệ giá trị tài sản đảm bảo của khách hàng

I.2.2.2 Nhận xét
Qua các bảng số liệu và biểu đồ trên cho thấy bất động sản là tài sản đảm bảo
chiếm tỷ lệ cao so với động sản; giấy tờ có giá và các loại tài sản khác bởi bất động
sản là tài sản thông thường nhất, có giá trị lớn, tính chuyển nhượng cao. Thường thì
người ta hay mua đất nếu có tiền chứ ít ai mua tài sản loại khác hoặc các động sản.
Mặt khác, bất động sản là tài sản có khả năng đảm bảo an toàn cao bởi bất động sản là
tài sản cố định, khơng thể di dời được. Đây chính là điểm khác biệt của bất động sản
so với hàng hóa thơng thường khác. Hàng hóa bất động sản hầu như có giá trị tăng chứ
ít khi giảm theo thời gian và thấp nhất là bị đứng giá. Bất động sản mà khách hàng thế
chấp tại ngân hàng thông thường là đất đai, nhà ở, nhà xưởng, nhà máy, khách sạn, các
cơng trình xây dựng. Các bất động sản này có thể là bất động sản hình thành từ khoản
vay (hình thành trong tương lai) hoặc có thể là bất động sản sẵn có (hiện hữu). Thiên
nhiên đã ban tặng cho vùng đất và con người Bình Thuận nơi đây một bờ biển đẹp,
những bãi cát dài và rộng chạy dọc theo bờ biển. Các nhà đầu tư trong và ngồi nước
đã khơng bỏ qua những gì có sẵn tiếp tục đầu tư để hình thành một làng du lịch nghỉ
mát tại Mũi Né. Du khách đến tham quan va nghỉ mát tại Bình Thuận vào các dịp lễ tết
ngày càng đơng. Chính lợi thế này đã thúc đẩy các nhà đầu tư trong và ngồi nước
hình thành ngày càng nhiều nhà nghỉ, biệt thự tại làng du lịch nhằm đáp ứng ngày càng
cao lượng du khách đến tham quan. Việc đầu tư trở nên có hiệu quả cần có sự trợ giúp

về nguồn vốn từ ngân hàng. Các khu du lịch, các resort, nhà nghỉ, biệt thự là các bất
động sản thế chấp tại ngân hàng nhằm bổ sung vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh,
các dự án đầu tư. Thực tế trên cho thấy được tỷ lệ bất động sản thế chấp tại ngân hàng
tăng dần qua các năm 2006 (71,31%), 2007 (73,56%) và 2008 (78,65%). Điều cần lưu
ý là tại ngân hàng Đầu tư & Phát triển Bình Thuận khơng nhận thế chấp đối với đất ở
nơng thơn vì rất khó trong việc xác định ranh giới, chỉ nhận thế chấp đất nông nghiệp
gần thị trấn, thị tứ, giao thông thuận lợi, khoảng cách tới các khu thuơng mại gần.
Khác với bất động sản thì động sản là tài sản chiếm tỷ lệ thấp sau giấy tờ có giá.
Thật vậy, tỷ lệ về động sản năm 2008 (8,24%) tăng so với năm 2007 (7,79%) và giảm
so với năm 2006 (9,21%). Sở dĩ mà tỷ lệ của động sản lại thấp hơn khá nhiều so với
bất động sản bởi động sản là tài sản mang lại rủi ro khá cao cho ngân hàng. Ngân hàng
chỉ nhận thế chấp động sản là máy móc thiết bị và dây chuyền công nghệ mới, hiện
đại; các phương tiện vận tải có giá trị lớn: xe ơ tơ đời mới và xe tải đời mới, hiện đại,
có giá trị lớn. Mặt khác, trong quá trình sử dụng động sản là tài sản rất khó quản lý và
khó kiểm sốt. Tài sản là động sản có giá trị giảm dần theo thời gian rất nhanh. Đối
với loại tài sản này khách hàng có thể thanh lý bất cứ lúc nào mà ngân hàng khơng thể
hay biết được. Chính vì vậy, ngân hàng chỉ nhận thế chấp động sản của những khách
hàng thân thuộc, có uy tín và có khả năng trả nợ cao. Theo cơ cấu của ngân hàng, hoạt
Trang 21


Ngành Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Diệp Nguyên

động cho vay thế chấp chủ yếu phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh là tài sản
hình thành trên đất như đã kể trên. Ngân hàng không nhận thế chấp cho mục đích đánh
bắt thủy hải sản, trồng trọt chăn ni. Chính vì vậy, tàu thuyền là phương tiện vận tải
mà ngân hàng không nhận thế chấp.
Động sản là tài sản chiếm tỷ lệ thấp nhưng giấy tờ có giá lại cịn chiếm tỷ lệ

thấp hơn. Tỷ lệ năm 2007 (2,52%) tăng so với 2 năm 2006 (0,62%) và năm 2008
(0,42%). Giấy tờ có giá gồm có sổ tiết kiệm, chứng chỉ tiền gửi có kỳ hạn, tiết kiệm có
kỳ hạn. Hiện tại, ngân hàng khơng nhận cầm cố cổ phiếu, thương phiếu và trái phiếu.
Sở dĩ mà giấy tờ có giá chiếm tỷ lệ thấp nhất vì như đã phân tích ở trên thơng thường
khi có tiền nhàn rỗi người ta thường thích đầu tư vào đất đai hơn là gửi tiết kiệm. Mà
nếu có gửi tiết kiệm thì khả năng cần tiền phải cầm cố sổ tiết kiệm cũng rất thấp. Thật
vậy, khách hàng cầm cố giấy tờ có giá chủ yếu cho mục đích vay tiêu dùng với khoản
vay nhỏ, có thể hồn trả cả vốn và lãi trong thời gian ngắn. Do đó, dư nợ loại tài sản
này thường chiếm tỷ lệ rất thấp. Trong các loại tài sản đảm bảo kể trên, tài sản khác
chiếm tỷ lệ cao sau bất động sản. Tỷ lệ tài sản khác có xu hướng giảm qua các năm:
năm 2006 (18,85%) đến năm 2007 thì giảm xuống chỉ cịn có 16,13% đến năm 2008
thì giảm xuống chỉ cịn 12,69%. Tài sản khác được biết đó là những tài sản khơng rõ
ràng, khó xác định, khơng thuộc bất động sản, động sản hay giấy tờ có giá. Ngồi ra,
ngân hàng cịn cấp tín dụng đối với một loại tài sản khơng hiện hữu mà có giá trị vơ
hình đó là uy tín của người đi vay hay cịn gọi là tín chấp. Tín chấp có thể liệt kê vào
loại tài sản khác.
I.2.3 Hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng
I.2.3.1 Phương pháp và quy trình thẩm định giá

Phương pháp thẩm định giá
Phương pháp so sánh.
Phương pháp chi phí.

Quy trình thẩm định giá
Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ vay vốn bằng thế chấp bất động sản từ khách hàng.
Bước 2: Xem xét hồ sơ, định hướng vị trí bất động sản tọa lạc trước khi khảo
sát hiện trường.
Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin.
Bước 4: Thẩm định giá bất động sản thế chấp.
Giá trị đất: Ngân hàng căn cứ trên cơ sở giá Nhà nước theo Quyết định số

01/2009/QĐ – UBND và tham khảo giá thị trường tại khu vực bất động sản tọa lạc.
Giá trị đất = Giá đất theo Nhà nước × Hệ số
Hiện nay, khơng có căn cứ hay cơ sở nào để xây dựng hệ số. Giá trị đất được
tính căn cứ vào:
- Giá Nhà nước
- Tham khảo giá từ người dân sống trong khu vực, giá bất động sản vừa mới
giao dịch trong khu vực có bất động sản cần định giá. Nếu trong khu vực có bất động
sản thẩm định khơng có giao dịch thì có thể tham khảo giá giao dịch ở các khu vực lân

Trang 22


Ngành Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Diệp Nguyên

cận. Đồng thời, có thể tham khảo từ các phương tiện thông tin đại chúng như báo, đài,
Internet, các sở, ban, ngành có liên quan: Sở xây dựng, sở tài ngun mơi trường.
- Độ an tồn của khoản vay.
Thơng thường, để an toàn cho khoản vay ngân hàng thường lấy hệ số là 1,5.
Đối với những vị trí tốt, bất động sản có tính chuyển nhượng cao, khách hàng có uy tín
thì hệ số này có thể dao động từ 2 – 3.

Giá trị tài sản gắn liền với đất được tính như sau:
Giá trị tài sản gắn liền với đất = Tổng diện tích xây dựng × Đơn giá xây dựng × Chất
lượng cịn lại của cơng trình (%).
Trong đó: Đơn giá xây dựng ngân hàng tính dựa vào Quyết định số
14/2008/QĐ – UBND.
Giá trị bất động sản thẩm định = Giá trị đất + Giá trị tài sản gắn liền với đất
Lưu ý:

Đối với tài sản thế chấp có giá trị lớn mà khoản vay nhỏ thì ngân hàng ước tính
giá trị đất dựa trên cơ sở giá Nhà nước theo Quyết định số 01/2009/QĐ – UBND tỉnh
Bình Thuận.
Ngồi việc định giá bất động sản, để an tồn cho khoản vay ngân hàng cịn cho
vay theo 1 tỷ lệ an toàn trên tổng giá trị bất động sản thường cao nhất là 80% giá trị
bất động sản.
Bước 5: Lập tờ trình trình lãnh đạo duyệt về kết quả thẩm định.
I.2.3.2 Một số kết quả định giá năm 2008
Thống kê sơ bộ số hồ sơ cho vay bằng thế chấp bất động sản cho thấy:
Bảng 2: Cơ cấu dư nợ phân theo đối tượng và thời hạn vay
Thời hạn vay
Ngắn hạn

Trung hạn & Dài
hạn

Đối tượng

Mục đích

Cá nhân

Bổ sung vốn lưu động

Doanh nghiệp

Vay tiêu dùng
Phục vụ kinh doanh

Cá nhân

Tỷ lệ (%)
0,21
44,79
1,85

Phục vụ kinh doanh
53,15
Đầu tư dự án
(Nguồn: Các cán bộ Quan hệ khách hàng tại ngân hàng)

Doanh nghiệp

Trang 23


Ngành Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Diệp Nguyên

Biểu đồ 2: Cơ cấu dư nợ phân theo đối tượng và thời hạn vay
Qua bảng thống kê và biểu đồ trên cho thấy, trong ngắn hạn đối tượng cá nhân
chiếm tỷ lệ 0,21% so với tổng dư nợ; doanh nghiệp chiếm tỷ lệ 44,79% so với tổng dư
nợ. Các đối tượng thế chấp bất động sản vay trong ngắn hạn nhằm mục đích bổ sung
vốn lưu động phục vụ hoạt động kinh doanh như thanh toán tiền hàng, tiền lương cho
nhân viên, chi phí hoạt động hàng ngày, hàng tháng: thanh toán tiền điện, tiền nước,
tiền điện thoại và những khoản phí phát sinh khác. Trong trung và dài hạn, khách hàng
cá nhân chiếm tỷ lệ 1,85% so với tổng dư nợ. Khách hàng cá nhân thường vay trung và
dài hạn cho mục đích tiêu dùng như sửa chữa nhà, mua nhà, mua ơ tơ. Ngồi ra, khách
hàng cá nhân còn dùng khoản vay trung hạn và dài hạn phục vụ cho kinh doanh. Còn

khách hàng là doanh nghiệp trong thời gian trung và dài hạn chiếm tỷ lệ là 53,15% so
với tổng dư nợ. Các khoản vay trung và dài hạn của khách hàng công ty và doanh
nghiệp nhằm hình thành tài sản cố định phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh và đầu
tư dự án. Chẳng hạn như xây dựng cơ sở hạ tầng (xây dựng nhà máy, nhà xưởng, khu
du lịch, resort) hoặc mua sắm máy móc thiết bị, phương tiện vận tải.
I.2.3.3 Nhận xét
Công tác thẩm định giá bất động sản cho mục đích thế chấp vay vốn tại ngân
hàng thật sự chưa tn thủ theo quy trình thẩm định giá thơng thường. Việc thẩm định
phần lớn dựa vào cảm tính và kinh nghiệm là chủ yếu chưa có cơ sở vững chắc. Chính
vì vậy, giá trị bất động sản ước tính thường thấp hơn so với giá thị trường.
Đa số các cán bộ quan hệ khách hàng tiến hành việc thẩm định là những cán bộ
có chun mơn về tín dụng nên chưa có nhiều kinh nghiệm trong nghiệp vụ thẩm định
giá. Và một phần do khối lượng công việc nhiều hàng ngày phải giải quyết khá nhiều
hồ sơ cho vay nên đôi khi đã bỏ qua một vài bước: khảo sát thực tế, thu thập thơng tin
thị trường hoặc nếu có khảo sát thì cũng rất sơ sài chưa quan tâm nhiều đến chất lượng
cơng trình. Do đó, địi hỏi ngân hàng cần thành lập một tổ thẩm định giá chuyên
nghiệp, riêng biệt độc lập với cơng tác tín dụng để minh bạch hóa tín dụng tránh tình
trạng nâng khống giá trị tài sản để cho vay.
Cho vay bằng thế chấp bất động sản chiếm tỷ lệ cao tại ngân hàng chủ yếu tập
trung vào đối tượng doanh nghiệp với thời hạn vay trung và dài hạn. Bất động sản mà
loại đối tượng này thế chấp thường có giá trị rất lớn. Do đó, cơng tác thẩm định giá bất
động sản thế chấp cho mục đích vay vốn tại ngân hàng rất cần thiết.
I.3 Nội dung nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu
I.3.1 Nội dung nghiên cứu
I.3.1.1 Xác định bất động sản thẩm định.
I.3.1.2 Khảo sát và phân tích thơng tin thị trường.
Trang 24


Ngành Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Diệp Nguyên

I.3.1.3 Phân tích các bất động sản.
I.3.1.4 Tính giá trị bất động sản cần thẩm định.
I.3.1.5 Những điều kiện, điều khoản gắn liền với kết quả thẩm định .
I.3.1.6 Nhận xét.

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp kế thừa: Tham khảo đề tài các năm trước và tiếp thu những kiến
thức về Bất động sản và thẩm định giá từ những người đi trước.
Phương pháp chuyên gia: Học hỏi kinh nghiệm của các chuyên gia trong lĩnh
vực thẩm định giá, đặc biệt là những cán bộ đã và đang làm công tác thẩm định giá bất
động sản phục vụ cho mục đích thế chấp tại các ngân hàng.
Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu: Điều tra, thu thập tài liệu, số liệu có liên
quan đến hoạt động thẩm định giá, đến bất động sản thẩm định, bất động sản so sánh
qua báo, đài, Internet và qua khảo sát thực tế làm cơ sở khoa học tiến hành đề tài.
Phương pháp thống kê: thống kê các tài liệu, số liệu thu thập được một cách
khoa học, thống kê theo những tiêu mục phù hợp với đề tài nghiên cứu.
Phương pháp phân tích: Từ những thơng tin, số liệu thu thập được tiến hành
chọn lọc những thơng tin, số liệu chính xác và phù hợp nhất rồi phân tích, so sánh.
Phương pháp tổng hợp: Kết hợp và sắp xếp các thông tin, số liệu đã phân tích
một cách khoa học rồi rút ra nhận xét.
Phương pháp thẩm định giá: Phương pháp so sánh trực tiếp; Phương pháp chi
phí.

Trang 25