Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại theo pháp luật hiện hành (luận văn thạc sĩ luật học)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

PHAN THỊ MINH HẢO

HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
THEO PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - NĂM 2016


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

PHAN THỊ MINH HẢO

HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
THEO PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Chuyên ngành : Luật dân sự và tố tụng dân sự
Mã số

: 60380103

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Đinh Văn Thanh

HÀ NỘI - NĂM 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi và được sự
hướng dẫn khoa học của PGS. Đinh Văn Thanh. Các nội dung nghiên cứu, kết
quả trong đề tài này là trung thực và chưa công bố dưới bất kỳ hình thức nào
trước đây. Những số liệu trong các bảng biểu phục vụ cho việc phân tích,
nhận xét, đánh giá được chính tác giả thu thập từ các nguồn khác nhau có ghi
rõ trong phần tài liệu tham khảo.
Ngoài ra, trong luận văn còn sử dụng một số nhận xét, đánh giá cũng
như số liệu của các tác giả khác, cơ quan tổ chức khác đều có trích dẫn và chú
thích nguồn gốc.
Nếu phát hiện có bất kỳ sự gian lận nào tôi xin hoàn toàn chịu trách
nhiệm về nội dung luận văn của mình. Trường Đại học Luật Hà Nội không
liên quan đến những vi phạm tác quyền, bản quyền do tôi gây ra trong quá
trình thực hiện (nếu có).


LỜI CẢM ƠN
Luận văn tốt nghiệp cao học được hoàn thành tại Đại học Luật Hà Nội.
Có được bản luận văn tốt nghiệp này, tác giả xin bày tỏ lòng biết ơn chân
thành và sâu sắc đến Đại học Luật Hà Nội, phòng đào tạo sau đại học, đặc
biệt là PGS.TS Đinh Văn Thanh đã trực tiếp hướng dẫn, dìu dắt, giúp đỡ tác
giả với những chỉ dẫn khoa học quý giá trong suất quá trình triển khai, nghiên
cứu và hoàn thành đề tài: “Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại theo pháp

luật hiện hành”.
Xin chân thành cảm ơn các Thầy Cô giáo – Các nhà nghiên cứu đã trực
tiếp giảng dạy truyền đạt những kiến thức khoa học chuyên ngành Luật dân
sự cho bản thân tác giả trong những năm tháng qua.
Một lần nữa tác giả xin chân thành cảm ơn các đơn vị và cá nhân đã hết
lòng quan tâm, giúp đỡ để tác giả hoàn thành luận văn. Tác giả rất mong nhận
được sự đóng góp, phê bình của quý Thầy cô, các nhà khoa học, độc giả và
các bạn đồng nghiệp
Xin chân thành cảm ơn!


MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU

1

CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
THƯƠNG MẠI

6

1.1. Các khái niệm chung

6

1.1.1. Khái niệm về Hợp đồng mua bán tài sản

6

1.1.2. Khái niệm về nhà ở thương mại

7

1.2. Khái niệm Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

12

1.2.1. Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở thương mại
1.2.2. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở thương mại
1.3. Ý nghĩa quy định của pháp luật về Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.

13
13
14

CHƯƠNG 2: CHẾ ĐỘ PHÁP LÝ VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
THƯƠNG MẠI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

18

2.1. Giao kết Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

18

2.1.1. Hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

18

2.1.2. Nội dung Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

21

2.1.3. Đặt cọc

40

2.2. Quyền và nghĩa vụ của các bên

41

2.2.1. Quyền và nghĩa vụ của bên bán
2.2.2. Quyền và nghĩa vụ của bên mua

41
49

2.3. Chấm dứt hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

54

2.3.1. Chấm dứt khi hợp đồng đã hoàn thành

54

2.3.2. Chấm dứt theo thỏa thuận của các bên

55

2.3.3. Chủ thể giao kết hợp đồng không còn tồn tại

55

2.3.4. Chấm dứt do đối tượng của hợp đồng không tồn tại

56

2.3.5. Chấm dứt do bị hủy bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện

57


CHƯƠNG 3: HOẠT ĐỘNG MUA BÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TRONG
THỰC TIỄN VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT

58

3.1. Hoạt động mua bán nhà ở thương mại trong thực tiễn

58

3.2. Một số vướng mắc trong hoạt động mua bán nhà ở thương mại

60

3.2.1. Giá nhà ở quá cao so với thu nhập của người dân
60
3.2.2. Hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai bộc lộ nhiều vấn
đề bất cập

65

3.2.3. Quyền và nghĩa vụ của các bên chưa tương xứng

67

3.3. Một số tranh chấp trong Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

72

3.3.1. Tranh chấp quyền sở hữu

72

3.2.2. Tranh chấp về hợp đồng góp vốn
3.2.3. Tranh chấp về tiến độ và bàn giao sản phẩm

73
75

3.3. Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về mua bán nhà ở thương mại

76

3.3.1. Khôi phục lại điều luật quy định về Hợp đồng mua bán nhà trong BLDS 2015 76
3.3.2. Bổ sung quy định hướng dẫn một số vấn đề còn bất cập

77

3.3.3. Cần quy định về căn cứ xác định năng lực tài chính của chủ thể hoạt
động kinh doanh nhà ở thương mại

77

3.3.4. Cụ thể hóa phạm vi trách nhiệm của chủ đầu tư trong hợp đồng mua bán
nhà ở thương mại

78

3.3.5. Tăng cường hoạt động thanh tra, giám sát của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền

79

3.3.6. Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật

80

KẾT LUẬN

81

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


7
LỜI MỞ ĐẦU
- Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài.
Vào thời điểm 0 giờ ngày 01 tháng 4 năm 2014, tổng số dân của Việt
Nam (trừ 5 huyện đảo nhỏ: Bạch Long Vĩ, Cồn Cỏ, Hoàng Sa, Trường Sa,
Côn Đảo) là 90.493.352 người. Dân số trung bình năm 2015 của cả nước ước

tính 91,70 triệu người, tăng 974,9 nghìn người, tương đương tăng 1,07% so
với năm 2014 (Thông cáo báo chí về tình hình kinh tế- xã hội năm 2015)1.
Với quy mô dân số trên 91 triệu người, vị trí của Việt Nam trong bảng xếp
hạng các nước đông dân trên thế giới và trong khu vực vẫn không thay đổi so
với năm 2009 (thứ 13 trên thế giới và thứ 3 trong khu vực Đông Nam Á).
Theo kết quả này, tỷ lệ tăng dân số bình quân trong 5 năm sau Tổng điều tra
là 1,06%/năm. Đây là thời kỳ có tỷ lệ tăng dân số thấp nhất trong vòng 35
năm qua. Với mật độ dân số 273 người/km2, Việt Nam là một trong những
nước có mật độ dân số cao trong khu vực cũng như trên thế giới. Mật độ dân
số Việt Nam đứng thứ ba ở khu vực Đông Nam Á, chỉ sau Philippin (307
người/km2) và Singapore (7.486 người/km2) và đứng thứ 16 trong số 51 quốc
gia và vùng lãnh thổ của khu vực Châu Á. Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh
là hai địa phương có số dân đông nhất cả nước. Mật độ dân số ở nơi này cao
gấp 7 đến 13 lần mật độ dân số toàn quốc (Tạp chí Con số và Sự kiện số
12/2014 (493))2.
Chính vì vậy mà tại Việt Nam, nhu cầu về nhà ngày càng tăng cao theo
nhịp độ dân số, tăng theo sự biến động của quan hệ kinh tế mới và vấn đề hội
nhập quốc tế. Hoạt động tạo lập nhà ở của cá nhân, các tổ chức ngày càng sôi
động, khẩn thiết hơn thông qua nhiều phương thức. Trong đó, mua bán nhà ở
thương mại là căn cứ phổ biến để xác lập quyền sở hữu nhà cho cá nhân và
các chủ thể khác.
1 TỔNG CỤC THỐNG
KÊ)
2 TỔNG CỤC THỐNG KÊ)


8
Cùng với quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước là quá trình
hội nhập khu vực và quốc tế đã tạo ra những điều kiện thuận lợi, thúc đẩy sự
phát triển kinh tế, chính trị, xã hội ở nước ta. Thực tế này đã đem đến sự

chuyển biến nhất định trên tất cả các lĩnh vực của đời sống xã hội nói chung
và “đời sống dân sự” nói riêng. Song, bên cạnh những thành tựu đã đạt được
thì vẫn còn tồn tại những vấn đề liên quan đến đời sống dân sự trong đó có
vấn đề về hợp đồng mua bán nhà ở thương mại. Để đáp ứng được những nhu
cầu điều chỉnh các quan hệ dân sự đồng thời tạo căn cứ đầy đủ và vững chắc
về mặt pháp lý cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh
chấp. Nhà nước đã rất chú trọng và quan tâm xây dựng một hệ thống văn bản
quy phạm pháp luật về lĩnh vực này. Đó là các văn bản: Pháp lệnh về nhà ở
1991, Bộ luật dân sự (BLDS) năm 1995, BLDS năm 2005, BLDS năm 2015,
Luật nhà ở 2005 sửa đổi, bổ sung năm 2008, Luật Nhà ở năm 2014, Luật kinh
doanh bất động sản (LKDBĐS) năm 2006, LKDBĐS năm 2014… và những
văn bản hướng dẫn thi hành. Các văn bản pháp luật này đã tạo ra khuôn mẫu
và cơ sở pháp lý cho chính các chủ thể ký kết và thực hiện hợp đồng mua bán
nhà. Tuy nhiên, các văn bản pháp luật về nhà ở hiện nay có tính ổn định
không cao, chưa đáp ứng được sự đa dạng, phong phú của thực tế về Hợp
đồng mua bán nhà ở thương mại, còn có sự chồng chéo, trùng lặp, mâu thuẫn
nhau ở rất nhiều nội dung.
- Mục đích nhiệm vụ của đề tài.
Mục đích: Mục đích của việc nghiên cứu đề tài là tìm hiểu các quy định
của BLDS 2005; BLDS năm 2015, Luật nhà ở 2014, Luật KDBĐS năm 2014
và các văn bản pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở thương mại. Thông qua
việc phân tích, đối chiếu, so sánh với thực tiễn mua bán nhà ở thương mại tại
Việt Nam, từ đó tìm ta những điểm hạn chế của pháp luật hiện hành về hợp
đồng mua bán nhà ở thương mại, chỉ ra những nguyên nhân của những hạn
chế trên và đưa ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật.


9
Nhiệm vụ: Làm rõ một số vấn đề lý luận, thực tiễn và nội dung của pháp
luật về hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.

Phân tích, đánh giá một số quy định của pháp luật hiện hành về Hợp đồng
mua bán nhà ở thương mại. Đánh giá thực trạng của pháp luật về Hợp đồng mua
bán nhà ở thương mại, từ đó đưa ra kiến nghị và giải pháp hoàn thiện.
- Phạm vi nghiên cứu của đề tài
Đề tài: “Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại theo pháp luật hiện
hành – Một số vấn đề lý luận và thực tiễn”. Trong giới hạn của một luận văn
thạc sỹ thì không thể trình bày hết tất cả các nội dung của Hợp đồng này, mà
chỉ tập trung vào một số nội dung chính như: Một số vấn đề lý luận về Hợp
đồng mua bán nhà ở thương mại; Một số nội dung chính của Hợp đồng mua
bán nhà ở thương mại như: Chủ thể, đối tượng, nội dung, hình thức… của
Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại; đồng thời chỉ ra những bất cập trong
các quy định của pháp luật và đưa ra một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp
luật về Hợp đồng mua bán nhà ở.
- Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu
Cơ sở lý luận:
Đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về chính sách
nhà ở của Nhà nước ta trong giai đoạn hiện nay.
Nội dung các quy định của pháp luật về Hợp đồng mua bán nhà ở của
Nhà nước ta trong giai đoạn hiện nay.
Phương pháp nghiên cứu: Trong luận văn này, tác giả đã sử dụng các
phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh, phương
pháp xã hội học để làm rõ những nội dung cơ bản, chủ yếu của Hợp đồng mua
bán nhà ở thương mại.
- Tình hình nghiên cứu
Do nhà ở là một loại tài sản đặc biệt, có giá trị lớn, có vai trò quan trọng
trong đời sống của con người nên đã có khá nhiều công trình nghiên cứu về


10
Hợp đồng mua bán nhà ở dưới dạng các bài báo hoặc khóa luận, luận văn

như: “Một số bất cập trong quy định của pháp luật về Hợp đồng mua bán nhà
ở” của tác giả Trần Thị Huệ và Nguyễn Văn Hợi đăng trên tập chí luật học số
12/2012; “Những vướng mắc khi giải quyết tranh chấp Hợp đồng mua bán
nhà ở” của tác giả Đoàn Đức Lương đăng trên tạp chí kiểm sát số 01/2008;
Luận văn thạc sỹ luật học năm 2005 của tác giả Nguyễn Văn Tùng, trường
Đại học Luật Hà Nội với đề tài: “Hợp đồng mua bán nhà ở trên địa bàn thành
phố Hà Nội theo quy định của BLDS năm 1995”; Luận văn thạc sỹ luật học
năm 2010 của tác giả Hoàng Thị Thùy, trường Đại học Luật Hà Nội với đề
tài: “Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư – Thực trạng và giải
pháp”; Luận văn thạc sỹ luật học năm 2006 của tác giả Hà Thị Thanh, trường
Đại học Luật Hà Nội với đề tài: “Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư – Một
số vấn đề lý luận và thực tiễn”;
Tuy nhiên các công trình trên hoặc phân tích Hợp đồng mua bán nhà ở
theo quy định của BLDS 1995 hoặc chỉ đánh giá được một phần quy định của
Hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật hiện hành và nội dung
về nhà ở nói chung. Vì vậy, mà đề tài: “Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại
theo quy định của pháp luật hiện hành – một số vấn đề lý luận và thực tiễn”
được nghiên cứu một cách cụ thể trên cơ sở quy định của BLDS 2005; BLDS
2015; Luật nhà ở năm 2014, Luật KDBĐS 2014 và các văn bản pháp luật có
liên quan là một đề tài mới và hoàn toàn độc lập với các công trình nghiên
cứu khoa học khác.
- Điểm mới của đề tài
Đây là luận văn đầu tiên ở bậc cao học của Trường Đại học Luật Hà Nội
nghiên cứu một cách cụ thể về hợp đồng mua bán nhà ở thương mại theo quy
định của BLDS năm 2005, BLDS năm 2015, luật nhà ở năm 2014 và các văn
bản pháp luật liên quan đến nhà ở thương mại.
Phân tích, đánh giá được các quy định về Hợp đồng mua bán nhà ở
thương mại, từ đó chỉ ra những hạn chế còn tồn tại, giúp các nhà lập pháp

11
hoàn thiện hơn các quy định của pháp luật thực định về Hợp đồng mua bán
nhà ở thương mại, đồng thời đưa ra các giải pháp nhằm nâng cao cơ chế giải
quyết các tranh chấp về Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.
Đề xuất được một số quan điểm nhằm hoàn thiện pháp luật về Hợp đồng
mua bán nhà ở
- Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của đề tài
Đề tài đã đưa ra được một cái nhìn tổng quát về Hợp đồng mua bán nhà
ở thương mại theo quy định của pháp luật hiện hành. Đồng thời phân tích,
đánh giá các quy định của pháp luật về Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại,
đưa ra được một số kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật về
Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.
Đề tài còn có giá trị là tài liệu tham khảo cho những bạn đọc có nhu cầu
quan tâm tới vấn đề này.
- Kết cấu của luận văn
Kết cấu của luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Khái quát chung về hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.
Chương 2: Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại theo pháp luật hiện hành
Chương 3: Hoạt động mua bán nhà ở thương mại trong thực tiễn và
hướng hoàn thiện pháp luật.


12
CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG
MUA BÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
1.1. Các khái niệm chung
1.1.1. Khái niệm về Hợp đồng mua bán tài sản
Trong lịch sử phát triển của nền sản xuất xã hội có hai hình thức kinh tế:
Kinh tế tự nhiên và kinh tế hàng hóa. Kinh tế tự nhiên là hình thức sản xuất
mà sản phẩm lao động chỉ dùng để thỏa mãn cho nhu cầu của người sản xuất.

Đối lập với hình thức này là hình thức kinh tế hàng hóa. Sản xuất hàng hóa là
sản xuất xã hội trong đó mối quan hệ kinh tế giữa những người sản xuất được
biểu hiện qua thị trường, qua việc mua bán trao đổi hàng hóa, tài sản với
nhau. Thông qua việc trao đổi hàng hóa với nhau con người có thể thỏa mãn
được các nhu cầu trong đời sống, sản xuất hàng ngày. Quá trình trao đổi hàng
hóa được thực hiện chủ yếu thông qua việc mua bán. Việc mua bán chỉ có thể
thực hiện nếu có sự thống nhất về ý chí giữa các bên.
Theo quy định tại Điều 430 BLDS 2015 quy định: “Hợp đồng mua bán tài
sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài
sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán”.
Như vậy, trong quan hệ mua bán này người bán có nghĩa vụ chuyển quyền
sở hữu tài sản về phương diện pháp lý cho người mua. Bản chất của việc mua
bán tài sản là làm chấm dứt quyền sở hữu tài sản đối với tài sản đem bán của
người bán, đồng thời làm phát sinh quyền sở hữu của người mua đối với tài
sản đó. Ngược lại, người mua muốn được sử dụng và sở hữu một tài sản thì
phải có nghĩa vụ trả cho bên bán một số tiền là giá trị của tài sản theo thỏa
thuận của các bên trong quá trình xác lập hợp đồng mua bán.
Hợp đồng mua bán tài sản có những đặc điểm cơ bản sau:
- Hợp đồng mua bán tài sản là một hợp đồng song vụ: Tính song vụ
của hợp đồng được thể hiện bởi nét đặc trưng là mỗi bên trong HĐ mua bán
tài sản đều bị ràng buộc bởi nghĩa vụ đối với bên kia, đồng thời lại cũng là


13
bên có quyền đòi hỏi bên kia thực hiện nghĩa vụ đối với mình. Trong HĐ mua
bán tài sản tồn tại hai nghĩa vụ chính mang tính chất qua lại và liên quan mật
thiết với nhau: nghĩa vụ của bên bán phải bàn giao tài sản cho bên mua và
nghĩa vụ của bên mua phải thanh toán tiền cho bên bán theo thỏa thuận. Bộ
luật Dân sự năm 2005 và BLDS 2015 đều quy định đối với hợp đồng song vụ,
khi các bên đã thỏa thuận thời hạn thực hiện nghĩa vụ thì mỗi bên phải thực

hiện nghĩa vụ của mình khi đến thời hạn, không được hoãn với lý do bên kia
chưa thực hiện nghĩa vụ đối với mình.

- Hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng ưng thuận: Sự ưng thuận là
một trong những đặc điểm pháp lý quan trọng của hợp đồng mua bán. Hợp
đồng được coi là đã xác lập kể từ khi các bên đã thỏa thuận và thống nhất ý
chí với nhau về những nội dung cơ bản của hợp đồng như: đối tượng, giá cả,
phương thức thanh toán... thời điểm có hiệu lực của HĐ không phụ thuộc vào
thời điểm bàn giao tài sản, việc bàn giao tài sản chỉ được coi là hành động của
bên bán nhằm thực hiện nghĩa vụ của HĐ mua bán đã có hiệu lực.

- Hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng chuyển giao quyền sở hữu có
đền bù. Nghĩa là khi bên mua đã nhận được một lợi ích vật chất nào từ bên bán
để đáp ứng nhu cầu của bản thân, thì bên mua phải có nghĩa vụ trả cho bên bán
một khoản tiền tương đương với giá trị vật đã mua. Tính chất đền bù trong quan
hệ mua bán thể hiện trong việc người bán nhận một khoản tiền nhất định theo
phương thức các bên đã thỏa thuận với nhau khi xác lập hợp đồng.
1.1.2. Khái niệm về nhà ở thương mại
1.1.2.1. Khái niệm nhà ở
Nhà ở là tư liệu sinh hoạt và là nhu cầu thiết yếu của mỗi cá nhân, mỗi gia
đình. Xã hội càng văn minh, hiện đại thì chỗ ở mà chính xác hơn là nhà ở
càng có vai trò quan trọng. Nhà ở không phải chỉ là một vật thể kiến trúc đơn
thuần đảm bảo nhu cầu ở của con người mà còn là một vật thể biểu thị các giá
trị văn hóa, lịch sử của một dân tộc, một quốc gia và cả nhân loại. Chính vì
thế nhà ở đã được nhiều ngành khoa học nghiên cứu dưới các góc độ khác


14
nhau. Theo phạm trù triết học thì nhà ở là lượng vật chất định hình kiến trúc,
đồng bộ và mang tính văn hóa; theo phạm trù xã hội học thì nó là phương tiện

đáp ứng nhu cầu ở của con người; theo phạm trù kinh tế thì nó là khối tài sản
thường có giá trị lớn trong tổng tài sản quốc gia; còn theo phạm trù pháp luật
thì nhà ở là đối tượng điều chỉnh của nhiều ngành luật, trong đó có ngành luật
dân sự.
Nhà ở có vai trò đặc biệt quan trọng đối với mỗi cá nhân trong xã hội,
quyền có nhà để ở được xem là một trong những quyền cơ bản của mỗi công
dân. Điều 22 Hiến pháp 2013 có ghi nhận như sau: “Công dân có quyền có
nơi ở hợp pháp”. Tại Điều 4 Luật nhà ở năm 2014, cũng có quy định: “Hộ
gia đình, cá nhân có quyền có chỗ ở thông qua việc đầu tư xây dựng, mua,
thuê, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi, mượn,
ở nhờ, quản lý nhà ở theo ủy quyền và các hình thức khác theo quy định của
pháp luật”.
Nhà ở được hiểu là công trình xây dựng hình thành một tổ hợp của những
không gian nhân tạo để phục vụ sinh hoạt và sản xuất của con người. Nhà có
thể làm bằng gỗ, bằng tranh, tre, nứa, lá, bằng gạch, bê tông cốt thép hoặc
bằng kim loại, chất dẻo... Tùy theo chức năng sử dụng, chia ra: Nhà ở, nhà
máy, nhà bảo tàng, nhà kho... Tùy theo số tầng mà chia ra nhà thấp tầng, nhà
cao tầng. Tùy theo loại kết cấu mà chia ra nhà khung, nhà tấm, nhà tường
gạch... mà trong đó kết cấu chịu lực chính là bê tông cốt thép (hoặc tấm tường
gạch có sườn bê tông cốt thép), tường gạch dọc và ngang3.
Theo khoản 1 điều 3 Luật nhà ở năm 2015 thì “Nhà ở là công trình xây
dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá
nhân” Theo đó, nhà ở phải đáp ứng các nhu cầu tối thiểu như phòng ngủ, nhà
bếp, nhà vệ sinh,… Phải đáp ứng các quy chuẩn về mặt kỹ thuật, nhằm đảm
bảo an toàn sinh mạng và sức khoẻ cho người sử dụng như: phòng chống
nước, hơi ẩm và các chất độc hại; bảo vệ khỏi ngã, xô và va đập; an toàn sử
3 Hội đồng quốc gia chỉ đạo biên soạn Từ điển Bách khoa Việt Nam, Từ điển Bách khoa Việt Nam 3, Nxb.
Từ điển bách khoa Hà Nội, năm 2003, tr. 207.

15
dụng kính; chiếu sáng; thông gió; chống ồn; đáp ứng khả năng chịu lực của
nhà ở và công trình công cộng; hệ thống thiết bị điện, thang máy; phòng
chống cháy nổ; hệ thống cấp thoát nước (theo QCXD 05/2008/BXD Phần 1.1
quy chuẩn xây dựng Việt Nam nhà ở và công trình công cộng- an toàn sinh
mạng và sức khoẻ).
Tóm lại, nhà ở là công trình xây dựng gắn liền với đất, được tạo lập từ quá
trình lao động của con người, có không gian làm nơi cư trú, sinh sống cho các
cá nhân, hộ gia đình. Nhà ở là loại tài sản bất động sản có giá trị lớn, nhà ở có
thể được phân thành nhiều loại trong đó có nhà ở thương mại.
1.1.2.2.Khái niệm nhà ở thương mại
Thực hiện các chính sách và mục tiêu phát triển nhà ở là đầu tư xây dựng
mới nhà ở, bảo đảm cho công dân có chỗ ở phù hợp với khả năng thu nhập
của từng đối tượng khác nhau và điều kiện kinh tế - xã hội của đất nước.
Từng bước cải thiện chỗ ở của các tầng lớp dân cư, thúc đẩy sự hình thành và
phát triển thị trường bất động sản nhà ở, góp phần phát triển đô thị và nông
thôn theo hướng văn minh, hiện đại và phù hợp với bản sắc văn hoá dân tộc.
Việc đầu tư tạo lập các công trình nhà ở thương mại đã thể hiện được các chủ
trương đó.
Theo khoản 4 Luật nhà ở năm 2014: “Nhà ở thương mại là nhà ở được
đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường”. Nhà
ở thương mại là nhà ở do các tổ chức, cá nhân đầu tư phát triển để bán, cho
thuê theo nhu cầu của thị trường. Không giống với các loại nhà ở khác, nhà ở
thương mại được đầu tư xây dựng là để kinh doanh (mua bán, cho thuê) nhằm
mục đích lợi nhuận. Tìm kiếm lợi nhuận là mục tiêu hàng đầu của các nhà đầu
tư khi bỏ vốn ra đầu tư phát triển nhà ở thương mại, nếu không xuất phát từ
mục tiêu đó nhà ở được tạo lập sẽ không được gọi là nhà ở thương mại mà sẽ
được gọi với một tên khác. Trong điều kiện hiện nay, Nhà nước khuyến khích
mọi tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế phát triển nhà ở thương
mại nhằm đáp ứng nhu cầu chỗ ở và chất lượng nhà ở ngày càng cao của nhân

dân. Đây là biện pháp quan trọng nhằm xóa bỏ bao cấp về nhà ở, thực hiện xã


16
hội hóa nhà ở. Tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế trong nước và
ngoài nước có đăng ký kinh doanh nhà ở hoặc có Giấy chứng nhận đầu tư đều
được quyền tham gia đầu tư phát triển nhà ở thương mại. Khi tham gia đầu tư
phát triển nhà ở thương mại, các tổ chức và cá nhân trên phải thực hiện các
quy định về phát triển nhà ở theo dự án, bảo đảm hoàn thành đúng tiến độ,
quy hoạch chi tiết của dự án, số lượng nhà ở bán, cho thuê; số lượng nhà ở đã
bán, cho thuê, số lượng nhà ở còn lại; giá bán, giá cho thuê; phương thức
thanh toán; thủ tục đăng ký mua, thuê nhà ở, điều kiện được mua, thuê nhà ở.
Đồng thời, phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người mua và bàn giao cho người mua
nhà ở các hồ sơ liên quan đến nhà ở đó, báo cáo kết quả thực hiện dự án cho
cơ quan có thẩm quyền phê duyệt dự án và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Mọi tổ
chức, cá nhân trong nước và nước ngoài được sở hữu hoặc được thuê nhà ở
tại Việt Nam đều được mua, thuê nhà ở thương mại theo phương thức trả tiền
một lần, trả chậm hoặc trả dần.
Trên thực tế, một số trường hợp người dân có điều kiện về vốn cũng tự ý
đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê hoặc khi xây dựng thì họ có ý định là
dùng để ở nhưng sau đó lại vì một lý do nào đó, vì lợi nhuận chẳng hạn họ
đem bán, cho thuê... Tuy nhiên, do các đối tượng này không có đăng ký kinh
doanh bất bất động sản cho nên nhà ở được tạo lập không được xem là nhà ở
thương mại. Tác giả sẽ không phân tích về hợp đồng mua bán nhà ở trong
trường hợp này mà chỉ tìm hiểu phân tích hợp đồng mua bán nhà ở thương
mại do các doanh nghiệp có đăng ký kinh doanh bất động sản đầu tư xây
dựng để bán, cho thuê nhằm mục tiêu lợi nhuận. Các loại nhà ở thương mại
được xây dựng bao gồm: Nhà ở riêng lẻ, nhà biệt thự và nhà chung cư.
Nhà ở riêng lẻ là: “Nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc

quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt
thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập”. Hiện nay, do giá đất đai tăng cao, người
dân khó có khả năng sở hữu nhà ở riêng lẻ theo nhu cầu. Mặt khác, thói quen
sở hữu riêng về nhà ở có thể gây nên tâm lý người dân chỉ lo tích lũy một


17
lượng lớn tiền cho việc mua nhà mà không xem xét đầu tư vào các lĩnh vực
khác, phần nào đó có thể gây lãng phí nguồn vốn của xã hội.
Để khắc phục hạn chế này các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
thường đầu tư xây dựng nhà ở riêng lẻ theo dạng tập trung thành các khu ở, có
hệ thống kỹ thuật hạ tầng đô thị hoàn chỉnh như cấp thoát nước, cấp điện,
thông tin liên lạc, truyền thanh, truyền hình, hệ thống đường giao thông, môi
trường và hệ thống các công trình dịch vụ phục vụ các nhu cầu về cuộc sống
vật chất và văn hoá, tinh thần của con người. Việc xây dựng nhà ở như thế
phần nào khắc phục được những hạn chế như đã nêu trên, mặt khác cũng tạo
cơ sở để Nhà nước dễ quản lý, qua đó nâng cao chất lượng cuộc sống của
người dân.
Nhà biệt thự: Là công trình xây dựng nhà ở có diện tích lớn, được xây
dựng trong khuôn viên sân vườn. Biệt thự còn là sự kết tinh của khoa học về
xây dựng và trang trí nội ngoại thất. Theo ghi nhận tại khoản 2 Điều 3 Luật
nhà ở năm 2014 thì “Nhà biệt thự tại đô thị là nhà ở riêng biệt (hoặc có
nguồn gốc là nhà ở đang được dùng vào mục đích khác) có sân, vườn, hàng
rào và lối ra vào riêng biệt, có số tầng chính không quá ba tầng (không kể
tầng mái che cầu thang, tầng mái và tầng hầm), có ít nhất ba mặt nhà trông
ra sân hoặc vườn, có diện tích xây dựng không vượt quá 50% diện tích khuôn
viên đất, được xác định là khu chức năng trong quy hoạch đô thị được cấp có
thẩm quyền phê duyệt”. Theo đó, thì nhà biệt thự là công trình nhà ở được xây
dựng riêng biệt, có nghĩa là nhà ở thuộc quyền sở hữu riêng biệt của các cá
nhân, hộ gia đình là chủ sở hữu biệt thự đó.

Nhà chung cư: “Là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối
đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống
công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao
gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được
xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh” (khoản 3 điều 3
Luật nhà ở 2014). Theo đó ta có thể hiểu nhà chung cư là một công trình xây
dựng nhà ở có nhiều tầng, bên trong nhà chung cư có thể chia làm nhiều căn


18
hộ khác nhau (gọi là căn hộ chung cư) để làm nơi sinh sống và phục vụ cho
nhu cầu trong đời sống của các cá nhân, hộ gia đình.
1.2. Khái niệm Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại
Trong phương diện pháp lý người ta quan niệm rằng tài sản là một loại
của cải được con người sử dụng. “Của cải” là một khái niệm luôn luôn biến
đổi và phát triển cùng với sự phát triển của quan niệm về giá trị vật chất. Ở xã
hội La Mã cổ xưa, nhắc đến tài sản người ta liên tưởng ngay đến những của
cải trong gia đình như ruộng đất, nhà cửa... Còn trong xã hội ngày nay, ngoài
của cải trong gia đình là tài sản, ta còn có các loại tài sản đặc biệt khác như
quyền sở hữu trí tuệ, năng lượng... Trong đời sống hàng ngày người ta quan
niệm rằng tài sản là một vật gì đó cụ thể mà con người có thể nhận biết bằng
các giác quan và được con người sử dụng trong đời sống hằng ngày.
Từ các cách hiểu đó ta có thể phân biệt tài sản thành hai loại, tài sản hữu
hình và tài sản vô hình. Hay nói cách khác đi, các tài sản đều hữu hình hoặc
có thể hữu hình hóa. Bởi lẽ một quyền gắn với tài sản (tài sản vô hình) có thể
trở thành tài sản hữu hình khi quyền đó được thể hiện bằng một vật thay thế
trong một giao dịch, hoặc khi quyền đó được định giá bằng tiền hay được
chuyển nhượng có đền bù... Cuối cùng dù vô hình hay hữu hình, thì của cải
hay vật chỉ có thể là tài sản nếu chúng được sở hữu, nghĩa là chúng phải thuộc
về một người nào đó4.

Luật dân sự Việt Nam 2005 quy định “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ
có giá và các quyền tài sản”5. Bộ luật dân sự năm 2015 khẳng định một lần
nữa: “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản. Tài sản bao
gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản
hiện có và tài sản hình thành trong tương lai”. Như vậy, tài sản có thể được
chia thành nhiều loại như, động sản và bất động sản, vật chính và vật phụ, vật
chia được và vật không chia được...

4 Nguyễn Ngọc Điện, Giáo trình Luật dân sự Việt Nam, Đại học Cần Thơ, năm 2007, tr. 99.
5 Điều 163 BLDS 2005


19
Theo đó ta thấy nhà ở cũng là một tài sản cho nên việc thực hiện các giao
dịch về nhà ở cũng tương tự như việc thực hiện các giao dịch về tài sản nói
chung.
1.2.1.

Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại là một dạng đặc biệt của hợp đồng
mua bán tài sản. Vì vậy, nó phải tuân thủ các nguyên tắc mà BLDS năm 2005
đã quy định đối với hợp đồng dân sự nói chung lại vừa phải tuân theo những
quy định riêng của Luật nhà ở về Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.
Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại có thể được xem xét dưới một khái
niệm rộng và mang tính học thuật như sau: Hợp đồng mua bán nhà ở thương
mại là phương tiện pháp lý quan trọng bảo đảm cho việc chuyển dịch quyền
sở hữu (QSH) nhà ở thương mại từ người bán sang người mua để thỏa mãn
nhu cầu xã hội về nhà ở thương mại dưới sự quản lý và giám sát của Nhà
nước về Nhà ở thương mại, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao nhà và chuyển

QSH nhà ở đã bán, bên mua trả tiền và nhận nhà đồng thời các bên phải
đăng ký chuyển QSH đối với nhà ở theo đúng trình tự thủ tục do luật định.
Còn dưới góc độ luật học thì có thể hiểu: Hợp đồng mua bán nhà ở
thương mại là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên mua và bên bán,. Theo
đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà và quyền sở hữu nhà ở thương mại
cho bên mua. Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa
điểm theo phương thức mà các bên đã thỏa thuận trong Hợp đồng mua bán
nhà ở thương mại.
Các bên trong Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thỏa thuận nội dung
của Hợp đồng trên cơ sở bình đẳng, tự do ý chí và nội dung đó không trái với
các quy định của pháp luật, không trái với đạo đức xã hội. Việc thỏa thuận
này phải được lập thành văn bản, công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm
quyền và phải tuân theo những thủ tục luật định.
1.2.2. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở thương mại
Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại có đối tượng là nhà ở, một loại tài
sản có vai trò quan trọng trong đời sống và được điều chỉnh bởi luật chuyên


20
ngành, nên nó mang những đặc điểm của Hợp đồng mua bán tài sản và đặc
điểm của hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.
- Tương tự như một hợp đồng mua bán tài sản thông thường hợp đồng
mua bán nhà ở thương mại cũng là một hợp đồng song vụ, nó làm phát sinh
quyền và nghĩa vụ của hai bên giao kết đối với nhau. Trong hợp đồng mua
bán nhà ở thương mại nếu bên bán có quyền nhận tiền bán nhà, thì cũng có
nghĩa vụ giao nhà và chuyển quyền sở hữu đối với nhà ở cho bên bán, ngược
lại nếu bên mua nhận được nhà ở và quyền sở hữu đối với nhà ở đó từ bên
bán thì cũng có nghĩa vụ trả cho bên bán một số tiền tương đương với giá trị
nhà ở đó.
- Mua bán nhà ở thương mại là một hợp đồng một chuyển giao quyền sở

hữu có đền bù, khi bên bán đã chuyển giao nhà cho bên mua thì bên mua phải
thanh toán tiền mua nhà cho bên bán theo thỏa thuận giữa các bên.
- Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại phải được lập thành văn bản.
Việc lập thành văn bản giúp cho các bên ghi nhận quyền và nghĩa vụ, thể hiện
ý chí và nguyện vọng của mình một cách chính xác, đầy đủ nhất, đó cũng là
một căn cứ pháp lý để giải quyết các tranh chấp giữa các bên khi có tranh
chấp xảy ra.
Trong mua bán nhà ở thương mại thì tổ chức kinh doanh bất động sản có
thể tổ chức mua bán nhà ở nhà ở có sẵn, hoặc đang được xây dựng hình thành
trong tương lai theo dự án thiết kế và tiến độ đã được phê duyệt.
1.3. Ý nghĩa quy định của pháp luật về Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.
Nhà ở là một vấn đề xã hội bởi nó là nhu cầu thiết yếu của con người.
Tuy nhiên, do giá của nhà ở ngày càng tăng, thu nhập của nhiều cá nhân
không đảm bảo có thể tạo lập được nhà ở. Đặc biệt, điều này càng thêm khó
khăn hơn trong việc mua nhà đối với những người có mức thu nhập thấp tại
các khu đô thị, các thành phố lớn. Khi mà hiện nay tốc độ đô thị hóa đang
diễn ra ngày càng mạnh mẽ, kéo theo sự gia tăng về dân số là sự gia tăng nhu


21
cầu về nhà ở. Cùng với đó các cá nhân, tổ chức trong và ngoài nước góp vốn
vào để đầu tư xây dựng, tạo lập nhà ở ngày càng nhiều, giải quyết được một
lượng lớn nhu cầu về chỗ ở cho người dân, mặt khác cũng đã góp phần tạo
nên một diện mạo mới cho cảnh quan đô thị ở Việt Nam. Bình quân mỗi năm,
cả nước xây dựng được hơn 70 triệu mét vuông nhà ở, với diện tích bình quân
đầu người là khoảng hơn 21,5m2/người. Bộ Xây dựng đặt ra mục tiêu Đến
năm 2020, đạt mức 25m2 sàn/người, nhà ở đô thị bình quân đạt 29m2
sàn/người, nhà ở nông thôn bình quân đạt 21m2 sàn/người6.
Một trong những mũi nhọn đột phá được Bộ đề ra liên quan đến giải
pháp quy hoạch phát triển nhà ở đô thị. Cụ thể, sẽ bổ sung quy định các dự án

phát triển khu nhà ở, khu đô thị mới có quy mô từ 50ha trở lên phải nằm trong
kế hoạch, quy hoạch phát triển nhà ở dài hạn (tối thiểu 5 năm) của đô thị, hạn
chế tuyệt đối tình trạng phát sinh, điều chỉnh quy hoạch nhỏ lẻ trừ trường hợp
các dự án nằm xen kẽ trong các khu dân cư, khu đô thị cũ. Tại các đô thị lớn,
các khu vực trọng điểm vùng, ưu tiên cho phép thực hiện các dự án nhà ở có
quy mô đủ lớn (trên 500ha) để đảm bảo hình thành các khu đô thị mới. Kết
hợp việc phát triển nhà ở đô thị với phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ
tầng xã hội, đặc biệt là hệ thống giao thông công cộng để giãn mật độ dân cư
tại các đô thị trung tâm7.
Do vậy nhà nước cần phải có những điều kiện cho người dân giải quyết
nhu cầu về nhà ở. Hợp đồng mua bán nhà ở chính là công cụ, phương tiện
pháp lý trong việc chuyển dịch quyền sở hữu và tạo dụng nhà ở, là bằng
chứng ghi nhận quyền và nghĩa vụ của các bên một cách cụ thể nhất. Hiện
nay, trong cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, những nhu cầu về
vật chất, văn hóa , tinh thần của con người được đáp ứng thông qua hình thức
mua bán giữa cá nhân với các tổ chức của các thành phần kinh tế khác nhau
thì Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại cũng là phương tiện pháp lý quan
6 Hồng quân tỷ lệ bình quân nhà ở />7 Hồng quân tỷ lệ bình quân nhà ở />

22
trọng có tác dụng thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế và ổn định các giao
dịch dân sự.
Tại Việt Nam, trong thời gian dài, các chính sách về nhà ở, đất đai có
những biến động theo các khuynh hướng khác nhau, có khi mâu thuẫn nhau
làm cho các tranh chấp về nhà ở diễn ra ngày càng gia tăng và phức tạp. Vì
vậy, pháp luật kịp thời có những quy định thống nhất về Hợp đồng mua bán
nhà ở thương mại đã giúp cho các vấn đề pháp lý liên quan đến Hợp đồng
mua bán nhà ở thương mại theo kịp được với tình hình phát triển của thực tế,
bảo vệ được quyền, lợi ích Hợp pháp của các bên và giúp cho các giao dịch
về nhà ở được diễn ra một cách ổn định.

Quy định của pháp luật về Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại giúp
các chủ thể khi tham gia xác lập cũng như thực hiện đúng về quyền và nghĩa
vụ của mình, hiểu đúng về hình thức của hợp đồng mà họ xác lập. Hạn chế
được những tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của họ, điều đó đồng nghĩa với
việc các giao dịch dân sự về mua bán nhà ở thương mại được ổn định và phát
triển.
Quy định về Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại là phương tiện pháp
lý giúp nhà nước kiểm soát việc chuyển dịch nhà ở, từ dó có những chính
sách quản lý và điều chỉnh cho phù hợp với điều kiện thực tế của đất nước.
Ngoài ra, Hợp đồng mua bán nhà ở còn là cơ sở pháp lý vững chắc trong
việc giải quyết tranh chấp của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi có xung
đột về lợi ích của các bên trong loại Hợp đồng này.
Nhà ở là một tài sản đặc biệt, có giá trị lớn. Cho nên khi thực hiện các
giao dịch về nhà ở nếu gặp phải rủi ro thì sẽ có ảnh hưởng rất lớn đến đời
sống của mỗi người dân cũng như tình hình phát triển kinh tế của đất nước.
Các quy định pháp luật về mua bán nhà ở thương mại ra đời là một điều rất
cần thiết tạo cơ sở pháp lý cho việc giao kết hợp đồng thuận lợi tránh những
rủi ro trong hoạt động kinh doanh, mua bán nhà ở. Mặt khác sẽ bảo vệ được
quyền lợi của các bên khi tham gia giao dịch này. Thêm vào đó, sự ra đời của
các quy định pháp luật về mua bán nhà ở thương mại đã góp phần hoàn thiện


23
hơn các quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng cũng như
hợp đồng mua bán tài sản nói chung, kịp thời khắc phục những thiếu sót, tồn
tại trong hoạt động mua bán nhà ở thời gian qua. Có thể nêu ra một số ưu
điểm của pháp luật về mua bán nhà ở như sau:
-

Pháp luật về mua bán nhà ở đã có những quy định về nguyên tắc đầu

tư, tạo lập nhà ở thương mại để bán. Đây là cơ sở pháp lý cần thiết để hướng
dẫn điều chỉnh hành vi của các chủ thể tham gia quan hệ mua bán nhà ở tuân
thủ đúng pháp luật và đảm bảo sự an toàn pháp lý về quyền lợi cho nhà đầu tư
và người dân khi mua bán nhà ở thương mại.
-

Pháp luật về mua bán nhà ở thương mại đã có những quy định cụ thể về

quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia mua bán. Tạo cơ sở pháp lý cho
việc xác lập trật tự ổn định trong hoạt động kinh doanh mua bán nhà, đảm bảo
cho hoạt động này được hoạt động thông suốt và an toàn về mặt pháp lý.


24
CHƯƠNG 2
CHẾ ĐỘ PHÁP LÝ VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN
NHÀ Ở THƯƠNG MẠI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM
2.1. Giao kết Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại
Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại là sự thỏa thuận nhằm xác lập,
thay đổi hay chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ mua bán.
Hợp đồng giao kết trên cơ sở có sự bàn bạc, thỏa thuận thống nhất ý chí của
các bên, nội dung thỏa thuận sẽ làm cơ sở cho việc giao kết và thực hiện hợp
đồng. Trường hợp, hợp đồng được giao kết do có sự nhầm lẫn, lừa dối hay đe
dọa, có nghĩa là hợp đồng được xác lập mà không theo ý chí chủ quan của
một bên nào đó, có thể do bên kia hoặc bên thứ ba lừa dối, ép buộc giao kết,
do tác động của một yếu tố khách quan thì đó có thể được xem là cơ sở để
tuyên bố hợp đồng vô hiệu.
Giống với hợp đồng mua bán tài sản nói chung, hợp đồng mua bán nhà ở
thương mại nói riêng, để có giá trị về mặt thực tiễn cũng như về mặt pháp lý

thì phải thoả các điều kiện cơ bản theo quy định của pháp luật bao gồm: điều
kiện về hình thức của hợp đồng và điều kiện về nội dung của hợp đồng.
2.1.1. Hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở thương mại
Hình thức của Hợp đồng chính là sự biểu hiện, sự vật chất hóa nội dung
của Hợp đồng. Tương tự như Điều 124 BLDS năm 2005 thì tại điều 119
BLDS năm 2015 quy định:
“Điều 119. Hình thức giao dịch dân sự
1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng
hành vi cụ thể.
Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông
điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao
dịch bằng văn bản.
2. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng
văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó”.


25
Theo quy định này thì hình thức của Hợp đồng dân sự rất đa dạng, tạo
điều kiện cho các chủ thể có thể lựa chọn một trong những hình thức thể hiện
các quyền và nghĩa vụ của họ trong hợp đồng. Tuy nhiên, sự lựa chọn hình
thức của hợp đồng còn phụ thuộc vào ý chí chủ quan của chính các chủ thể và
của Nhà nước; phụ thuộc vào tầm quan trọng của đối tượng mà các bên
hướng tới trong giao dịch dân sự.
Nhà ở với tư cách là loại tài sản đặc biệt có ảnh hướng lớn đến đời sống
của con người của xã hội. Vì thế các giao dịch lien quan đến nhà ở nói chung
và giao dịch mua bán nhà ở nói riêng theo quy định của luật thực định Việt
Nam và nhiều nước khác trên thế giới đều quy định hình thức của các giao
dịch này phải thể hiện bằng văn bản, có chứng nhận của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền.
Trong lịch sử lập pháp của Việt Nam, hình thức của hợp đồng mua bán

nhà ở phải được lập thành văn bản đã được pháp luật quy định từ thời LýTrần – Hồ (Từ thế kỷ XI đến thế kỷ XV). Trong đó lần đầu tiên ruộng đất tư
hữu được coi là đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản giữa tư nhân với
nhau. Hình thức của hợp đồng đã được quy định cụ thể: nếu ruộng đất mà bán
đoạn thì phải làm văn khế và có người làm chứng. Người bán điểm chỉ ở bống
hang sau, người mua điểm chỉ ở ba hang trước. Văn khế phải được lập thành
02 bản như nhau, mỗi bên giữ 01 bản.
Điều 366 Bộ luật Hồng Đức tếp tục quy định việc mua bán ruộng đất
phải được lập bằng văn khế và có xã trưởng chứng kiến, nếu không các văn
khế này không có giá trị, thậm chí họ còn bị phạt tiền tùy theo mức độ nặng
nhẹ. Đây là những quy định mang tính chất nền móng vững chắc cho các quy
định về hình thức của các giao dịch liên quan đến nhà ở, đất ở phải được thể
hiện bằng văn bản và phải có chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền trong pháp luật Việt Nam sau này.
Theo quy định tại Điều 450 BLDS năm 2005 thì “Hợp đồng mua bán
nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ
trường hợp pháp luật có quy định khác”. Hình thức văn bản có chứng thực