Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành

`

BỘ TƯ PHÁP
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI
……………******……………

BÀI TẬP LỚN HỌC KÌ
MÔN : LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM 2
Đề bài 14:
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo pháp luật
dân sự Việt Nam hiện hành

Hà Nội 2012

1


MỤC LỤC
MỞ BÀI
NỘI DUNG
I/ Lý luận chung về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong nhà chung cư
1. Khái niệm căn hộ chung cư
2. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong nhà chung cư
a. Hình thức của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong nhà chung
cư
b. Nội dung của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong nhà chung cư
c. Những loại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong nhà chung cư
d. Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong
nhà chung cư
e. Trường hợp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong nhà chung cư
vô hiệu

II. Thực trạng áp dụng và kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định về hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư trong nhà chung cư
1. Thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
trong nhà chung cư
2. Thực trạng tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong nhà
chung cư
a. Tranh chấp về giá cả và hệ số trượt giá trong hợp đồng mua bán căn
hộ chung cư trong nhà chung cư
b. Tranh chấp đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong
nhà chung cư
3. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định về hợp đồng mua

2


bán căn hộ chung cư trong nhà chung cư
KẾT LUẬN

MỞ BÀI
Thị trường mua bán nhà ở trong những năm gần đây diễn ra hết sức sôi
động. Đặc biệt khi mà tình trạng dân số của nước ta tăng nhanh, mà diện tích đất
thì không thay đổi.Vì thế mà một trong những đối tượng của hoạt động này
hướng tới chính là những căn hộ chung cư. Do nhu cầu nhà ở ngày càng tăng
cao, mạnh mẽ nhất ở các đô thị lớn như Hà Nội, Tp. Hồ Chí Minh nó đã tạo điều
kiện cho thị trường mua bán các căn hộ chung cư phát triển mạnh mẽ hơn bao
giờ hết. Tuy nhiên trên thực tế hoạt động mua bán các căn hộ chung cư trong nhà
chung cư diễn ra vô cùng phức tạp dưới nhiều hình thức khác nhau. Để có một
cái nhìn khái quát về vấn đề này sau đây em xin đi sâu phân tích đề tài “Hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư theo pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành”.

NỘI DUNG
I.

Lý luận chung về hợp đồng mua bán căn hộ trong nhà chung cư

1. Khái niệm căn hộ chung cư
Theo quy định tại điều 70 Luật nhà ở 2005 sửa đổi bổ sung 2009 “Nhà chung
cư là nhà ở có 2 tầng trở lên, có lối đi, hành lang và hệ thống các công trình hạ
tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở
hữu riêng của từng hộ gia đình cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ
gia đình cá nhân sử dụng nhà chung cư”. Với quy định này thì pháp luật đã thừa
nhận hai hình thức sở hữu đó là sở hữu chung và sở hữu riêng.
Căn hộ chung cư được hiểu là phần diện tích sở hữu riêng của từng hộ gia
đình, cá nhân trong nhà chung cư. Cũng theo điều 70 Luật nhà ở “Phần sở hữu
riêng trong nhà chung cư bao gồm: a/ Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm

3


diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó. b/ Phần diện tích khác trong
nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật; hệ
thống trang thiết bị kĩ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích
thuộc sở hữu riêng”.
Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm: a/ Phần diện tích nhà còn lại
của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 2
điều 70; b/ Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kĩ thuật dùng
chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà,
tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang
máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kĩ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện,
nước, gas, thông tin liên lạc, phát thanh truyền hình, thoát nước, bề phốt, thu lôi,

cứu hỏa và các thành phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào; c/ Hệ
thống hạ tầng kĩ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó”.
Căn hộ chung cư là bộ phận cấu thành và là các cấu thành cơ bản của nhà
chung cư. Căn hộ chung cư gồm một hay nhiều phòng độc lập thông nhau, đảm
bảo điều kiện để ở vối lối đi riêng.
Căn hộ chung cư dưới góc độ là đối tượng của giao dịch dân sự tồn tại ba
dạng: 1/ Chung cư dự án: Căn hộ chung cư mới chỉ đang ở giai đoạn dự án và
đang được xây dựng; 2/ Căn hộ chung cư đã bàn giao: Căn hộ chung cư đã được
xây xong, đã có biên bản bàn giao giữa chủ đầu tư (người bán) và người mua; 3/
Căn hộ chung cư đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.
2. Mua bán căn hộ chung cư trong nhà chung cư
Mua bán căn hộ chung cư phải được thực hiện thông qua hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư (là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên mua và bên bán, theo
đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao căn hộ nhà chung cư và quyền sở hữu căn
hộ cho bên mua. Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa
điểm theo phương thức mà các bên thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ
nhà chung cư).
a. Hình thức của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong nhà chung cư

4


Theo quy định tại điều 450 BLDS 2005 về hình thức của hợp đồng mua bán
nhà ở “ Hợp đồng mua bán nhà phải được lập thành văn bản có chứng nhận của
công chứng hoặc chứng thực trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Đối
với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo quy định tại điều 93 Luật nhà ở
2005 nếu bên bán nhà là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở thì hợp đồng
mua bán không bắt buộc phải công chứng chứng thực. Như vậy đối với bên bán
nhà (các chủ đầu tư dự án nhà chung cư) đáp ứng điều kiện quy định tại điều 8
Luật kinh doanh bất động sản: “Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất

động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng kí kinh doanh theo
quy định của pháp luật”. Bên cạnh hình thức pháp lí của hợp đồng, để tạo điều
kiện cho các giao dịch mua bán được dễ dàng hơn thì ngày 25/2/2009 Bộ xây
dựng ban hành thông tư số 01 hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán này trong mua
bán căn hộ nhà chung cư. Theo đó các tổ chức kinh doanh hợp đồng nhà ở phải
áp dụng mẫu hợp đồng này trong mua bán căn hộ nhà chung cư kể từ khi thông
tư này có hiệu lực. Đây là một công cụ pháp lý để Nhà nước quản lý hoạt động
mua bán bất động sản nói chung và căn hộ chung cư nói riêng.
b. Nội dung của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong nhà chung cư
Theo thông tư số 01 ngày 25/02/2009 của Bộ xây dựng hướng dẫn mẫu hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư, trong đó có quy định nội dung cơ bản của hợp
đồng:
- Phần sở hữu chung và sở hữu riêng: Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
phải nêu rõ diện tích thuộc sở hữu riêng của người mua, phần diện tích thuộc sở
hữu chung của nhà chung cư (quy định tại khoản 3 điều 70 Luật nhà ở 2005).
Trường hợp nhà chung cư có những công trình, diện tích thuộc sở hữu riêng của
chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu khác phải nêu rõ (như bể bơi, sân tennis, siêu thị,...).
Theo khái niệm mà công ty tư vấn quản lý bất động sản CBRE: “Khu vực chung
là những phần trong tòa nhà, đất và các diện tích thuộc sở hữu hoặc quản lý bởi
một hiệp hội nhà ở và các đồng sở hữu có thể dùng phải chịu các chi phí chung
cho công tác vận hành và bảo trì”. Đây là một khái niệm mang tính toàn diện để
phân biệt sở hữu chung và riêng trong nhà chung cư.

5


Để đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà Thông tư số 01 quy định “Khi
kí kết hợp đồng mua bán căn hộ trong nhà chung cư, chủ đầu tư phải đính kèm
bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư, bản nội quy này được pháp luật xem
như là một bộ phận không thể tách rời của hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung

cư”
- Về diện tích căn hộ nhà chung cư: Diện tích căn hộ chung cư (diện tích
sàn) là một chi tiết quan trọng trong thỏa thuận mua bán giữa các bên. Diện tích
sàn căn hộ quyết định đến phần giá cả và chất lượng của căn hộ chung cư. Thông
thường trong một nhà chung cư diện tích các căn hộ không giống nhau nên việc
quy định bắt buộc phải ghi diện tích sàn căn hộ là cần thiết. Hiện nay giá cả của
căn hộ phụ thuộc nhiều vào diện tích sàn của căn hộ vì thế mà pháp luật bắt buộc
các bên khi soạn thảo hợp đồng phải ghi rõ diện tích căn hộ và cách tính diện
tích sàn căn hộ. Cách tính diện tích sàn căn hộ chung cư quy định tại điều 2
thông tư 01/2009/TT – BXD ngày 25/02/2009 như sau: “Diện tích căn hộ nhà
chung cư được ghi theo diện tích sàn căn hộ, bao gồm diện tích lôgia, ban công
của căn hộ (nếu có). Diện tích sàn được tính theo kích thước thông thủy của căn
hộ hoặc tính theo kích thước từ tim tường chung và tim tường bao ngoài của căn
hộ (trong đó tường chung là tường ngăn chia giữa hai căn hộ, tường bao ngoài
là tường ngoài giữa hai căn hộ và hành lang, lối đi, mặt ngoài căn hộ). Diện
tích sàn căn hộ và cách tính diện tích này phải được ghi rõ trong hợp đồng mua
bán căn hộ nhà chung cư và bản vẽ sơ đồ nhà ở quy định tại tiết c điểm 2.1
khoản 2 điều 1 thông tư 01”.
- Về kinh phí bảo trì, vận hành nhà chung cư: Ngoài phần giá cả tính trên
từng m2 căn hộ để đảm bảo cho nhà chung cư được vận hành một cách bình
thường và góp phần khai thác có hiệu quả các tiện ích trong nhà chung cư, những
người mua nhà phải nộp một khoản phí dùng để bảo trì những phần sở hữu
chung trong nhà chung cư như: cầu thang máy, nơi để xe, hệ thống phòng cháy
nổ,...Khoản phí này chiếm 2% tổng số tiền bán căn hộ theo quy định điểm a
khoản 1 điều 54 nghị định 90/2006/NĐ – CP ngày 09/06/2006 của Chính phủ:
“Mức bảo trì phần sở hữu chung trong nhà chung cư có thể được điều chỉnh

6

trong trường hợp kinh phí thu ban đầu không đủ. Các chủ sở hữu căn hộ nhà
chung cư phải đóng góp thêm trên nguyên tắc tương ứng giữa số tiền góp và
phần sở hữu riêng trong nhà chung cư. Ngoài ra trong hợp đồng mua bán căn
hộ chung cư phải có điều khoản nêu rõ dự kiến về mức phí phải đóng góp dùng
cho công tác quản lý vận hành nhà chung cư. Mức phí này là mức phí phải trả
cho các dịch vụ như trông giữ xe, phí quản lý. Các khoản phí này được trả theo
tháng hoặc quý, mức phí này có thể được điều chỉnh phù hợp trên nguyên tắc
không vượt quá mức giá trần do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
nơi có nhà chung cư đó ban hành”
c. Các loại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong nhà chung cư
- Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án: Hợp đồng này được kí kết giữa
chủ đầu tư và người mua gốc. Theo điều 450 BLDS 2005 quy định “Hợp đồng
mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực,
trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Vì thế hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư trong nhà chung cư không phải là hợp đồng mua bán nhà ở vì nó không
đáp ứng được yêu cầu về hình thức của hợp đồng (vì hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư dự án không được công chứng hoặc chứng thực) vì có thể cho là vô
hiệu. Theo điều 429 BLDS 2005: “Đối tượng của hợp đồng mua bán là tài sản
được phép giao dịch. Trong trường hợp đối tượng của hợp đồng mua bán là vật
thì vật phải được xác định rõ. Trong trường hợp đối tượng của hợp đồng mua
bán là quyền tài sản thì phải có giấy tờ hoặc các bằng chứng khác chứng minh
quyền đó thuộc sở hữu của bên bán”. Như vậy hợp đồng mua bán căn hộ chung
cư là một dạng của hợp đồng mua bán tài sản. Điều 428 BLDS 2005 quy định
“Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán có
nghĩa vụ giao tài sản và chuyền quyền sở hữu tài sản đó cho bên mua và nhận
tiền, và bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền cho bên bán”. Tuy nhiên
cách hiểu này có thể mâu thuẫn với quy định của Luật nhà ở tại điều 38 “Nguồn
vốn để phát triển nhà ở thương mại” vẫn coi hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
dự án là hợp đồng mua bán nhà ở và tiền thanh toán theo hợp đồng được coi là
tiền ứng trước của bên có nhu cầu mua. Nếu coi như vậy, pháp luật phải có quy

7


định cụ thể rằng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án không cần phải công
chứng, chứng thực hoặc phải có quy định hướng dẫn việc công chứng, chứng
thực hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Theo quan điểm nhà làm luật Việt
Nam và quan điểm chung là coi hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án là hợp
đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai. Nó là phương tiện pháp lý quan
trọng đảm bảo cho việc chuyển dịch quyền sở hữu căn hộ chung cư dự án từ
người bán sang người mua để thỏa mãn nhu cầu xã hội về nhà ở dưới sự quản lý,
giám sát của nhà nước về nhà ở.
- Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã bàn giao – nghĩa là căn hộ chung cư
đã xây xong và có thể dùng vào mục đích chính là để ở nhưng chưa được cấp
giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã
bàn giao mang tính hiện thực hơn. Đối tượng của hợp đồng có thể được gọi là
bất động sản. Theo điều 174 bộ luật dân sự 2005 quy định: “Bất động sản là tài
sản không thể di dời được bao gồm: a/ đất đai; b/ Nhà, công trình gắn liền với
đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; c/ Các tài sản
khác gắn liền với đất đai; d/ Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Rõ ràng căn hộ chung cư đã giao này là bất động sản và hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư đã giao nhà hoàn toàn có thể được xếp vào dạng hợp đồng mua
bán nhà ở nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, hợp đồng
này không được công chứng chứng thực do đó có thể bị coi là vô hiệu. Vì thế để
khắc phục tình trạng này chúng ta nên đơn giản hóa thủ tục cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà để sớm đưa căn hộ chung cư đã giao nhà và đưa nhà vào giao
dịch dân sự hoặc công nhận căn hộ chung cư đã giao nhà và đưa nó vào giao
dịch dân sự. Hiện tại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã bàn giao do tính
chất pháp lý của nó vẫn chỉ được coi như hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự
án.

- Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà: Nó có thể áp dụng quy định đối với hợp đồng mua bán nhà ở vì nó có đầy
đủ những nét cơ bản của hợp đồng mua bán nhà ở, đồng thời có những đặc điểm
riêng.

8


d. Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong nhà
chung cư
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư chỉ có hiệu lực khi nó tuân thủ đầy đủ
các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư:
Thứ nhất, các bên tham gia hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải có năng
lực hành vi dân sự: Việc quy định về vấn đề này nhằm xác định nghĩa vụ phải
thực hiện và các quyền được thực hiện theo quy định của các chủ thể khi tham
gia. Mặt khác cũng ràng buộc trách nhiệm của người có đầy đủ năng lực hành vi
dân sự mà cố ý kí hợp đồng với người không có hoặc có năng lực hành vi dân sự
không đầy đủ thì họ phải gánh chịu tất cả những thiệt hại xảy ra. Hợp đồng đó bị
coi là không có hiệu lực.
Người chưa đủ 15 cho tới chưa đủ 18 tuổi có tài sản riêng đủ để đảm bảo thực
hiện nghĩa vụ thì có thể tự mình thực hiện giao dịch dân sự mà không cần có sự
đồng ý của người đại diện theo pháp luật, trừ trường hợp pháp luật có quy định
khác (điều 20 bộ luật dân sự 2005). Ngày nay trong giao dịch dân sự, pháp nhân
tham gia với tư cách chủ thể là rất phổ biến bởi trong nền kinh tế thì các tổ chức
kinh tế được thành lập rất nhiều, đa dang và các tổ chức đó tham gia vào hoạt
động mua bán nhà ở là rất phổ biến. Tuy nhiên pháp nhân tham gia vào việc mua
bán nhà phải thông qua người đại diện và người đại diện cho pháp nhân đó cũng
phải đảm bảo điều kiện về năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật.
Điều 92 luật nhà ở quy định cụ thể điều kiện của các bên tham gia giao dịch về
nhà ở (trong đó bao hàm cả giao dịch về căn hộ chung cư) “1. Bên bán, cho thuê,

tặng cho, đổi, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có
các điều kiện sau đây: a/ Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy định
của pháp luật về dân sự; b/ Cá nhân có năng lực hành vi dân sự; tổ chức bán, cho
thuê nhà ở phải có chức năng kinh doanh nhà ở, trừ trường hợp tổ chức bán nhà
không nhằm mục đích kinh doanh”.
Thứ hai, về sự tự nguyện của các bên khi tham gia kí kết hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư.

9


Sự tự nguyện của các bên là một trong các điều kiện mang tính nguyên tắc
của việc tham gia các giao dịch dân sự. Điều kiện này đặc biệt quan trọng trong
việc kí kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Nếu vi phạm điều kiện này thì
hợp đồng đã kí sẽ bị coi là vô hiệu. Sự tự nguyện được phản ánh thông qua các
hành vi cụ thể của các bên tham gia như: họ quyết định có tham gia kí kết hay
không, tham gia ở mức độ nào, phương thức nào và khả năng tự chịu trách
nhiệm khi tham gia hợp đồng đó. Trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì
sự tự nguyện còn biểu hiện ở sự cam kết của các bên về các quyền và nghĩa vụ
của họ được hưởng cũng như phải thực hiện. Trên thực tế không phải hợp đồng
nào được kí kết cũng xuất phát từ sự tự nguyện của một trong các chủ thể, mà họ
có thể bị ép buộc hoặc bị lừa dối. Trong trường hợp này hợp đồng đã kí được coi
là không có hiệu lực pháp luật. Sự lừa dối dẫn đến một bên tham gia kí kết hợp
đồng không đúng với ý chí của mình, hành vi lừa dối phải xảy ra trước hoặc
ngay khi giao kết. Thông thường người bị lừa dối sau này mới phát hiện ra sự lừa
dối của phía bên kia và họ có quyền kiện ra tòa để yêu cầu hủy bỏ hợp đồng đã
kí hoặc họ cũng có thể yêu cầu phía bên kia bồi thường thiệt hại nếu họ chứng
minh được bên kia có lỗi. Trên thực tế chứng minh sự tự nguyện hay không là rất
khó khăn bởi hành vi lừa dối thường được che dấu trước cơ quan có thẩm quyền
nhất là trong trường hợp cả hai bên tham gia hợp đồng mua bán giả tạo cùng

gian dối nhằm trốn tránh xử lý của cơ quan pháp luật.
Việc bảo đảm nguyên tắc tự nguyện trong giao kết hợp đồng mua bán nhà ở
tại cơ quan công chứng được thực hiện thận trọng. Thông qua các thủ tục để ký
kết hợp đồng mua bán nhà, các công chứng viên bao giờ cũng kiểm tra tư cách
chủ thể về sự tự nguyện, về mục đích của việc mua và bán căn hộ chung cư. Do
thực hiện không tốt công việc này không ít các trường hợp mua bán căn hộ
chung cư không đảm bảo nguyên tắc tự nguyện đã bị phát hiện và bản hợp đồng
đó không được chứng nhận.
Thứ ba, mục đích nội dung của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư không vi
phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội:

10


Khi các bên tham gia giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cả hai bên
xuất phát từ lợi ích của mình. Nó ghi nhận sự thỏa thuận giữa các bên, các quyền
và nghĩa vụ của họ. Thông qua việc kí kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
các bên thỏa mãn yêu cầu của mình, đạt được ý muốn của mình như bên bán
nhận được tiền, bên mua được căn hộ chung cư,...Tuy nhiên trên thực tế lại có
những trường hợp mua bán căn hộ chung cư chỉ là một hình thức giao dịch trá
hình che đậy bên trong một mục đích khác trái pháp luật, trái đạo đức xã hội.
Chẳng hạn như thông qua hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nhằm hợp thức
hóa tài sản phi pháp, trốn tránh nghĩa vụ thanh toán trong quan hệ vay – nợ, hay
trong việc chia tài sản khi vợ chồng ly hôn. Tất cả những nội dung bất hợp pháp
này đều bị coi là vô hiệu vì nó vi phạm đến lợi ích của người thứ ba, đến lợi ích
chung của xã hội. Trong quan hệ xã hội nói chung và quan hệ dân sự nói riêng
hoạt động của con người không những chịu sự điều chỉnh của các quy phạm
pháp luật mà còn bị chi phối bởi các chuẩn mực đạo đức xã hội thì bị coi là vô
hiệu ( điều 128 bộ luật dân sự 2005). Trong thực tiễn thì một bên lợi dụng hoàn
cảnh khó khăn, hoàn cảnh bị lệ thuộc, sự thiếu hiểu biết hoặc không có kinh

nghiệm của bên kia trong khi giao kết hợp đồng nhằm thu lợi quá cao cho mình,
không tương xứng với công sức quyền lợi và nghĩa vụ của mình phải thực hiện
và làm cho bên kia bị thiệt thòi vẫn xảy ra. Tuy vậy việc xác định mục đích đích
thực của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư không phải đơn giản bởi thái độ
tâm lý thường được che đậy rất khéo léo. Nó chỉ được phát hiện khi hợp đồng đã
kí kết hoặc khi có tranh chấp xảy ra. Khi một hợp đồng mua bán căn hộ chung
cư được kí kết thì nội dung của hợp đồng mới là vấn đề cơ bản. Nội dung đó
phải hợp pháp không trái đạo đức xã hội. Để xác định được sự hợp pháp ta căn
cứ vào quy định của pháp luật về đối tượng của hợp đồng, các quyền và nghĩa vụ
mà các bên tham gia để nhận diện hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có trái
pháp luật hay không?
Bộ luật dân sự 2005 và Luật nhà ở quy định tương đối chặt chẽ về những đối
tượng liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở nói chung và căn hộ chung cư nói
riêng. Trước hết là những nguyên tắc cơ bản của việc xác lập quyền và nghĩa vụ

11


dân sự như: tôn trọng lợi ích của nhà nước, lợi ích cộng đồng, lợi ích của người
khác, tuân thủ pháp luật, đạo đức,...Tiếp theo là những quy định về tài sản,
quyền sở hữu tài sản, bảo vệ quyền sở hữu,.. và các quy định về hợp đồng mua
bán nhà ở. Điều 427 bộ luật dân sự 2005 có quy định mới về thời hiệu khởi kiện
để yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng dân sự mà hai năm kể từ ngày
quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác bị vi phạm.
e. Trường hơp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong nhà chung cư vô
hiệu
Khi hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong nhà chung cư không tuân
thủ các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng trên thì hợp đồng đó vô hiệu. Cụ thể
khi nó vi phạm các yếu tố về chủ thể, nội dung, hình thức hợp đồng. Về nguyên
tắc khi giao kết hợp đồng, nếu hợp đồng vi phạm các quy định của pháp luật thì

hợp đồng đó sẽ bị vô hiệu. Tuy nhiên trên thực tế không phải các hợp đồng mua
bán căn hộ chung cư có vi phạm pháp luật đều bị vô hiệu vì có những vi phạm
không ảnh hưởng đến nội dung của phần khác hoặc có trường hợp hợp đồng tuy
có vi phạm pháp luật nhưng mức độ vi phạm không đáng kể, có thể khắc phục
được những vi phạm đó thì tòa án sẽ không tuyên hủy hợp đồng mà buộc các bên
sửa chữa hoặc chỉ xem xét quyền và nghĩa vụ của các bên có được thực hiện như
thỏa thuận không. Từ đó buộc bên vi phạm thực hiện nghĩa vụ của họ hoặc chỉ
bỏ phần vi phạm pháp luật. Căn cứ vào tính chất, mức độ vô hiệu của từng
trường hợp cụ thể, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có thể phân thành nhiều
trường hợp khác nhau.
Một là, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong nhà chung cư vô hiệu
tuyệt đối: là những hợp đồng vi phạm “những quy định của pháp luật có mục
đích bảo vệ lợi ích chung của nhà nước, của xã hội”. Có nghĩa là khi giao kết các
bên hoặc vi phạm điều cấm của pháp luật hoặc trái đạo đức xã hội. Những
trường hợp này về nguyên tắc sẽ đương nhiên vô hiệu và không làm phát sinh
quyền và nghĩa vụ giữa các bên kể từ thời điểm giao kết. Bất cứ bên nào đều có
quyền yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng trên là vô hiệu.

12


Hai là, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư vô hiệu tương đối: là những
hợp đồng giao kết vi phạm những quy định của pháp luật có mục đích bảo vệ
quyền lợi cá nhân. Dạng hợp đồng này chủ yếu khi giao kết một hoặc các bên
trong hợp đồng bị nhầm lẫn về nội dung, bị đe dọa, bị lừa dối làm cho thỏa thuận
là không tự nguyện, vi phạm nguyên tắc giao kết hợp đồng. Nếu họ chỉ yêu cầu
xem xét quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng thì tòa án chỉ xem xét quyền
của bên nào bị vi phạm và yêu cầu bên kia thực hiện đúng nghĩa vụ và bồi
thường thiệt hại. Nếu những người có quyền lợi bị vi phạm nhưng họ không yêu
cầu tòa án hủy hợp đồng thì hợp đồng đó vẫn được coi là có hiệu lực pháp luật

và phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên.
II/ Thực trạng áp dụng và kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định về hợp đồng
mua bán căn hộ chung cư trong nhà chung cư
1. Thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong
nhà chung cư
Hiện tại thị trường nhà ở của Việt Nam còn nhiều khó khăn khi nhà ở thuộc
sở hữu của tư nhân mà đất lại thuộc sở hữu của toàn dân. Trong khi đó nhà ở
luôn luôn gắn liền với đất và bị chi phối bởi thị trường đất ở. Hiện nay về mặt
pháp lý chủ nhà được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng
đất. Nếu chủ sở hữu nhà chưa có giấy chứng nhận kể trên việc chuyển nhượng
hợp pháp ngôi nhà trở nên khó khăn. Tuy nhiên do áp lực của cung cầu, người
mua và người bán nhà nói chung và căn hộ chung cư nói riêng vẫn giao dịch với
nhau để thực hiện việc chuyển nhượng mà không cần đến giấy chứng nhận kể
trên. Những giao dịch loại này đã tạo ra thị trường ngầm, thị trường phi chính
quy về nhà ở. Theo một số cuộc điều đã công bố thì thị trường phi chính quy về
nhà ở trong những năm gần đây chiếm tỷ trọng khá lớn (khoảng trên dưới 70%
tổng giao dịch của thị trường loại này).
Theo luật nhà ở thì các doanh nghiệp xây nhà để bán và cho thuê phải tiến
hành theo dự án. Vì vậy phần tăng về cung nhà ở, đặc biệt nhà cung về căn hộ
chung cư phụ thuộc chủ yếu vào việc hình thành và thực thi các dự án. Trên thực
tế ở các dự án, ngay từ khi chưa xây các căn hộ đã được đăng kí mua hết. Như

13


vậy dẫu chỉ có một tỷ lệ người muốn ở nhà chung cư nhưng số căn hộ chung cư
vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu. Cũng có thể giải thích nguyên nhân của thị
trường này là do việc mua bán nhà chung cư bị đầu cơ, gây căng thẳng về cung
cầu, đẩy giá lên cao. Trong nền kinh tế thị trường có sự quản lý của nhà nước
hoạt động của thị trường được điều chỉnh bởi pháp luật và pháp luật tạo môi

trường pháp lý cho sự phát triển lành mạnh, khắc phục các khuyết tật vốn có của
thị trường. Đối với thị trường bất động sản yếu tố pháp luật có tính chất quy định
sự hình thành và phát triển. Ngoài việc ban hành hệ thống pháp luật quy định các
điều kiện thực hiện, phạm vi, nội dung,... của các giao dịch mua bans, chuyển
nhượng bất động sản: hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng mua bán,.. cùng với
quy định các phương tiện, công cụ thực hiện các giao dịch đó. Nhà nước vừa tạo
lập môi trường, công cụ pháp lý cho thị trường bất động sản, vừa hướng dẫn cụ
thể việc thực hiện giao dịch trên thị trường, việc thực hiện đăng kí quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu tài sản. Thực tế cho thấy hầu hết các trường hợp mua bán
nhà ở đều lập thành văn bản, song đa số lại không thực hiện các thủ tục hình
thức trọn vẹn mà pháp luật quy định như: chỉ có giấy viết tay giữa hai bên, cùng
ký hoặc điểm chỉ hoặc cẩn thận hơn thì mời người làm chứng thì họ coi như đã
thực hiện xong hợp đồng.
2. Thực trạng tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong nhà
chung cư
a. Tranh chấp về giá cả và hệ số trượt giá trong hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư trong nhà chung cư
Trong hợp đồng này giá cả luôn giữ một vị trí quan trọng, là điều khoản
không thể thiếu của hợp đồng. Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư,
người mua nhà không chỉ phải thanh toán số tiền mua nhà tính trên từng m2 căn
hộ mà trong quá trình sử dụng nhà chung cư họ còn phải đóng góp nhiều khoản
phí khác để đảm bảo việc khai thác có hiệu quả đối với nhà chung cư. Theo quy
định của Luật nhà ở chủ đầu tư được phép huy động vốn từ tiền ứng trước của
khách hàng có nhu cầu mua căn hộ. Đây là hình thức giao dịch khá phổ biến hiện
nay, theo đó chủ đầu tư sẽ kí kết với khách hàng một hợp đồng vay vốn gồm các

14


điều khoản như số tiền góp, đặc điểm căn hộ, vị trí, diện tích, giá cả, thời hạn

giao nhà. Trong trường hợp này người mua ban đầu sẽ thu được lợi nhuận lớn
nếu việc đầu tư xuôn xẻ. Chủ đầu tư luôn mang lợi nhuận ảo này ra để khai thác
tâm lý của khách hàng. Ví dụ giữa năm 2008 nhiều khách hàng mua chung cư tại
dự án Horizon quận 1 tp.Hồ Chí Minh theo hình thức góp vốn. Bất ngờ nhận
được thông báo từ chủ đầu tư là công ty Fico nâng giá bán căn hộ lên 6 triệu
đồng/m2 do giá vật liệu tăng. Công ty Fico tuyên bố nếu khách hàng nào không
chấp nhận thì công ty thanh lý hợp đồng. Giá gốc vào thời điểm ban đầy Công ty
Fico bán cho khách hàng là 13 triệu đồng/m2, theo tính toán sơ bộ mức trượt giá
hợp đồng náy xấp xỉ 50% so với giá gốc.
Pháp luật nước ta đã có các văn bản quy định về yếu tố trượt giá trong lĩnh
vực xây dựng tuy nhiên còn thiếu tính đồng bộ. Ngoài ra việc thu các khoản phí
ở nhà chung cư hiện nay còn bộc lộ nhiều bất cập. Yêu cầu đặt ra với việc thu và
điều chỉnh mức phí hiện nay phải công khai, rõ ràng.
b. Tranh chấp về đối tượng trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong nhà
chung cư
Đối tượng của các hợp đồng mua bán căn hộ chung cư chính là các căn hộ
thuộc nhà chung cư. Các căn hộ đó phải thỏa mãn điều kiện là có giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên đối với các căn
hộ chung cư đã bàn giao nhưng chưa có giấy hồng hay các căn hộ chung cư trên
dự án vẫn có thể được giao dịch thông qua thỏa thuận bằng văn bản giữa các
bên. Các quy định của bộ luật dân sự 2005 đã mở rộng hơn khi quy định tài sản
hình thành trong tương lai là đối tượng của giao dịch. Nhưng pháp luật cũng yêu
cầu các bên thỏa thuận rõ ràng về đối tượng bởi giao dịch liên quan đến tài sản
hình thành trong tương lai rất dễ phát sinh tranh chấp nếu không thỏa thuận cụ
thể. Bên cạnh đó đối với khách hàng mua các căn hộ chung cư trên dự án bản
thân họ cũng không hình dung đươc căn hộ trong tương lai của mình. Hơn nữa
việc tiếp xúc với các văn bản liên quan về vấn đề này như thiết kế đã được phê
duyệt bởi cơ quan có thẩm quyền rất hạn chế nên việc miêu tả đối tượng cụ thể
của hợp đồng phụ thuộc vào chủ đầu tư. Đến thời điểm nhận nhà nhiều khách

15


hàng cho rằng mình nhận căn hộ không đúng chất lượng mà chủ đầu tư cam kết.
Ví dụ gần đây chung cư The Manor tp.Hồ Chí Minh, nhiều hộ dân đã khiếu nại
chủ đầu tư là Công ty Bitexco về việc chậm bàn giao nhà và bàn giao nhà không
đúng cam kết, chất lượng công trình không đảm bảo, các căn hộ đã bàn giao
nhưng chưa được chuyển quyền sở hữu.
3.Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định về mua bán căn hộ chung
cư trong nhà chung cư
Thứ nhất, theo quy định tại điều 174 bộ luật dân sự 2005 thì tài sản được
phân thành động sản và bất động sản dựa theo đặc tính có thể di dời. Theo tinh
thần của quy định trên nhà ở là một loại tài sản cụ thể là bất động sản bởi nhà ở
gắn liền với đất đai không thể di dời được. Các căn hộ chung cư trên dự án có
thể được xem là tài sản hình thành trong tương lai. Bởi vì vào thời điểm thỏa
thuận mua bán thì căn hộ chưa hiện hữu nhưng chúng chắc chắn sẽ có trong
tương lai. Theo quy định tại Điều 429 bộ luật dân sự 2005 “trong trường hợp đối
tượng của hợp đồng mua bán là vật thì vật phải được xác định rõ”. Trong quá
trình mua bán căn hộ chung cư trên dự án các bên sẽ thỏa thuận chất lượng, giá
cả, thời hạn thanh toán,...Tuy nhiên có một hạn chế trong quy định về tài sản của
bộ luật dân sự 2005 đó là không đề cập tới các tiêu chí xác định một vật hình
thành trong tương lai là đối tượng của giao dịch dân sự cũng như không đưa ra
các quy định cụ thể về nội dung, hình thức, điều kiện có hiệu lực của giao dịch
đối với vật là tài sản hình thành trong tương lai. Vì thế trong thời gian tới các
quy định của bộ luật dân sự 2005 cần phải được hoàn thiện thêm để bổ sung lỗ
hổng này. Đồng thời việc mua bán căn hộ chung cư trên dự án nếu coi đó là tài
sản hình thành trong tương lai thì pháp luật phải cá biệt hóa thành một dạng hợp
đồng cụ thể để khi có tranh chấp xảy ra tòa án có căn cứ để giải quyết.
Thứ hai, quy định chặt chẽ về diện tích sở hữu chung trong nhà chung cư.
Theo Thông tư số 01 năm 2009 trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải

liệt kê đầy đủ diện tích chung riêng. Nhưng thông tư này lại không quy định chế
tài xử phạt đối với chủ đầu tư khi vi phạm vấn đề này dẫn đến tính phiến diện
của quy định. Đặc biệt tại các đô thị, trong nhà chung cư có nhiều hình thức sở

16


hữu khác nhau cùng tồn tại có sự đối lập giữa các nhóm lợi ích của các hộ dân và
chủ đầu tư trong khi các hộ dân, khách hàng còn thiếu sự hiểu biết về pháp luật
nên tính cạnh tranh yếu so với chủ đầu tư. Hơn nữa vấn đề sở hữu chung, riêng
còn liên quan đến việc thu phí các phần sở hữu chung, việc bảo trì sửa chữa phần
diện tích này. Vì thế cần phải quy định rõ ràng
Thứ ba, cụ thể hóa phạm vi trách nhiệm của chủ đầu tư trong hợp đồng
mua bán căn hộ chung cư. Theo quy định của Luật nhà ở năm 2005 thì một trong
những nguồn vốn để phát triển nhà ở thương mại là vốn tiền ứng trước của khách
hàng có nhu cầu mua nhà. Như vậy pháp luật đã thừa nhận việc huy động vốn.
Vấn đề cần đặt ra là chủ đầu tư phải sử dụng vốn đúng mục đích. Nếu không
đúng mục đích thì chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm như thế nào? Hơn nữa trong
quá trình sử dụng nhà chung cư chủ đầu tư phải có trách nhiệm quản lý nhà
chung cư chưa có ban quản trị và trách nhiệm bảo trì theo quy định của pháp
luật. Trong nội dung của quy chế quản lý và sử dụng nhà chung cư có đề cập đến
trách nhiệm của chủ đầu tư nhưng lại không đề cập đến chế tài xử lý khi chủ đầu
tư có hành vi vi phạm.
Thứ tư cần xây dựng luật riêng về nhà chung cư: Qua các nghiên cứu ở
trên chúng ta thấy rằng nhà chung cư tồn tại nhiều vấn đề pháp lý phức tạp mà
trong phạm vi của luật nhà ở, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư không thể
giải quyết hết được. Vì thế cần phải có một văn bản pháp lý điều chỉnh hết
những vấn đề liên quan đến nhà chung cư để đảm bảo cho các giao dịch mua bán
nhà chung cư được thực hiện một cách hiệu quả.

KẾT BÀI
Hiện nay nhà chung cư đã và đang được hình thành tại các đô thị lớn của
Việt Nam như đô thị Nam Thăng Long, Mỹ Đình – sông Đà, Trung Hoà Nhân
Chính,...ở Hà Nội hay tại Tp.Hồ Chí Minh là các đô thị Phú Mĩ Hưng, Nam Sài
Gòn,...đang thực sự mang lại diện mạo mới về vẻ đẹp kiến trúc cũng như đáp
ứng nhu cầu về nhà ở của người dân ngày càng tăng cao ở Việt Nam. Với các
quy định hiện hành của pháp luật về vấn đề này đã giúp cho hoạt động này phát
triển hơn đặc biệt trong lĩnh vực mua bán căn hộ chung cư trong nhà chung cư.

17


DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Giáo trình Luật dân sự Việt Nam tập 2 – Nxb. Giáo dục
2. Giáo trình Luật dân sự Việt Nam tập 2 – Trường đại học luật Hà Nội
3. Bình luận những nội dung mới của bộ luật dân sự 2005 – Đinh Trung
Tụng chủ biên
4. Bình luận khoa học bộ luật dân sự tập 2 – Nxb. Chính trị quốc gia – Ts.
Hoàng Thế Liên, Nguyễn Đức Giao chủ biên
5. bộ luật dân sự 2005
6. Luật nhà ở năm 2005 sửa đổi, bổ sung năm 2009
7. Thông tư số 01/2009/TT-BXD ngày 25/02/2009 quy định một số nội dung
về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và hướng dẫn mẫu hợp đồng
mua bán căn hộ chung trong dự án đầu tư xây dựng của tổ chức kinh
doanh nhà ở
8. Luận văn thạc sĩ luật học trường đại học luật Hà Nội – Hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư, một số vấn đề lí luận và thực tiễn – Hà Thị Thanh (2006)
9. Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư – thực trạng và giải pháp,
Luận văn thạc sĩ luật học Hoàng Thị Thùy

18