Đồ án định giá đất trong BĐS

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA KIẾN TRÚC – XÂY DỰNG VÀ MÔI TRƯỜNG
---------------

BÁO CÁO ĐỒ ÁN
ĐỊNH GIÁ NHÀ ĐẤT TRONG QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
GIẢNG VIÊN
THS. VƯƠNG TUẤN HUY

Cần Thơ 2018


DANH SÁCH HÌNH
Tên Hình

Nội Dung Hình

Số
Trang

Hình 2.2.1

Hình ảnh thửa đất 1 được chụp khi khảo sát

14

Hình 2.2.2

Hình ảnh thửa đất 2 được chụp khi khảo sát

15

Hình 2.2.3

Hình ảnh thửa đất 3 được chụp khi khảo sát

16

Hình 2.2.4
Hình 2.2.5
Hình 2.2.6.
Hình 2.2.7.
Hình 2.2.8.

Hình ảnh thửa đất 1 nằm trong KDC 91B được chụp khi
khảo sát
Hình ảnh thửa đất 2 nằm trong KDC 91B được chụp khi
khảo sát
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần định giá
Hình ảnh thửa đất 1 nằm trong KDC 91B được chụp khi
khảo sát
Hình ảnh thửa đất 2 và 3 nằm trong KDC Metro được chụp
khi khảo sát

17
18
19
20
22

Hình 2.2.9.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần định giá

23

Hình 2.2.10.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần định giá

24

Hình 2.2.11.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần định giá

25

Hình 2.2.12.

đất cần định giá ở vị trí 1

25

Hình 2.2.13.

đất cần định giá ở vị trí 2

30

Hình 2.2.14.

đất cần định giá ở vị trí 3

35

Hình 2.2.15.

đất cần định giá ở vị trí 4

39

Hình 2.3

biểu đồ thể hiện giá trị nhà nước và giá thị trường

46

2


DANH SÁCH BẢNG
Tên Bảng

Nội Dung Bảng

Số
Trang

Bảng 2.2.1

Bảng Tiến hành thu thập các thông tin của 03 thửa đất so sánh nằm
ở vị trí 1

26

Bảng 2.2.2

Bảng Tiến hành thu thập các thông tin của 03 thửa đất so sánh nằm
ở vị trí 2

30-31

Bảng 2.2.3

Bảng Tiến hành thu thập các thông tin của 03 thửa đất so sánh nằm
ở vị trí 3

35-36

Bảng 2.2.4

Bảng Tiến hành thu thập các thông tin của 03 thửa đất so sánh nằm
ở vị trí 4

3

40


MỤC LỤ

DANH SÁCH HÌNH........................................................................................................ii
DANH SÁCH BẢNG.......................................................................................................iii
MỞ ĐẦU...........................................................................................................................3
Mục tiêu nguyên cứu......................................................................................................3
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu...................................................................................3
Phương pháp nguyên cứu...............................................................................................3
CHƯƠNG 1....................................................................................................................... 4
CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN...................................................4
1.1 BẤT ĐỘNG SẢN.....................................................................................................4
1.1.1 khái niệm và phân loại bất động sản......................................................................4
1.1.2. Đặc điểm của bất động sản...................................................................................4
1.1.3. Giá trị bất động sản và các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản................7
1.1.3.1. Giá trị bất động sản............................................................................................7
1.1.3.2. Giá cả bất động sản............................................................................................7
1.1.3.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá Bất động sản....................................................7
CHƯƠNG 2..................................................................................................................... 10
QUY TRÌNH HOẠT ĐỘNG ĐỊNH VÀ GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC THỬA ĐẤT
NẰM TRÊN ĐƯỜNG NGUYỄN VĂN LINH................................................................10
2.1 CÁC PHƯƠNG PHÁP CHÍNH ĐỂ ĐỊNH GIÁ ĐẤT............................................10
2.1.1Phương pháp so sánh trực tiếp..............................................................................10
2.1.2 Phương pháp chiết trừ..........................................................................................11
2.2. DÙNG CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỂ ĐỊNH GIÁ THỬA ĐẤT................................14
2.2.1 Dùng phương pháp chiết trừ để tính giá trị bất động sản với giá đất....................14
2.2.2 Dùng phương pháp so sánh với thửa đất cần được định giá.................................25
2.3 So sánh giá đất thị trường so với giá đất do nhà nước............................................43
2.3.1 So sánh giá đất thị trường so với giá đất do nhà nước ở vị trí 1..........................43
2.3.2 So sánh giá đất thị trường so với giá đất do nhà nước ở vị trí 2..........................44
2.3.3 So sánh giá đất thị trường so với giá đất do nhà nước ở vị trí 3..........................44

2.3.4. So sánh giá đất thị trường so với giá đất do nhà nước ở vị trí 4.........................45
3. KẾT LUẬN.................................................................................................................. 47
Phụ lục kèm theo khi đi khảo sát..................................................................................48
TÀI LIỆU THAM KHẢO................................................................................................49


MỞ ĐẦU
Cần Thơ là thành phố lớn, hiện đại và phát triển nhất ở Đồng bằng sông Cửu Long. Là
thành phố lớn thứ 4 cả nước, đồng thời là một đô thị loại 1, thành phố trực thuộc Trung
ương, nằm bên hữu ngạn của sông Hậu, thuộc vùng đồng bằng sông Cửu Long. Năm
1739, vùng đất Cần Thơ được khai phá và chính thức có mặt trên dư đồ Việt Nam với tên
gọi là Trấn Giang. Cùng phát triển với những thăng trầm của lịch sử dân tộc Việt Nam,
vùng đất Trấn Giang đã trải qua nhiều lần thay đổi tên gọi và địa giới hành chính.
Cần Thơ là thủ phủ và là đô thị hạt nhân của miền Tây Nam Bộ từ thời Pháp thuộc,
nay tiếp tục là trung tâm kinh tế của vùng Đồng bằng Sông Cửu Long. Ngoài đặc trưng
về địa lý là đầu mối giao thông quan trọng giữa các tỉnh trong khu vực, thành phố Cần
Thơ còn được biết đến như một "đô thị miền sông nước". Thành phố có hệ thống sông
ngòi chằng chịt, vườn cây ăn trái bạt ngàn, đồng ruộng mênh mông, nổi tiếng với Bến
Ninh Kiều, Chợ nổi Cái Răng một nét sinh hoạt đặc trưng văn hóa Nam Bộ.
Đường Nguyễn Văn Linh là một trục đường chính thuộc trung tâm TP. Cần Thơ trải
dài qua các phường An Khánh (Ninh Kiều), An bình (Ninh Kiều), Hưng lợi (Ninh
Kiều),.... ,Mặt lộ giới có chiều rộng 20m rất thuận lợi cho việc qua lại cho các phương
tiện giao thông từ đó thuận lợi cho việc giao thương buôn bán. Nằm trên trục đường có
các công trình như bệnh viện Đa Khoa Trung Ương, Các khu dân cư lớn như 91B, Metro,
... ,và nhiều công trình khác đang được triển khai xây dựng.
Mục tiêu nguyên cứu.
Nghiên cứu đề tài nhằm đạt được những mục tiêu sau đây :
Thứ nhất : là thu thập thông tin và khảo sát giá thị trường
Thứ hai : So sánh giá Nhà nước và giá thị trường

Thứ ba : Thực hiện các phương pháp So sánh và phương pháp chiết trừ
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.
Đề tài tập trung nghiên cứu thực tế công tác định giá đất tại thành phố cần thơ, trong
đó tập trung vào các phương pháp định giá mà chúng em đã học được.
Đề tài nguyên cứu giá bất động sản tại thành phố cần thơ năm 2018.
Phương pháp nguyên cứu.
Trong quá trình thực hiện đề tài, đã sử dụng các phương pháp : khảo sát thu thập
thông tin thực tế tại địa bàn, phỏng vấn, tổng hợp, phân tích, cùng với sử dụng phương
pháp so sánh trực tiếp giá trị bất động sản tại thành phố Cần Thơ.

3


CHƯƠNG 1
CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1 khái niệm và phân loại bất động sản.
Bất động sản là tài sản lớn đối với mỗi quốc gia, thường chiếm tỉ trọng trên dưới 40%
lượng cùa cải vật chất của các quốc gia. Không những chiếm giá trị lớn mà thị trường bất
động sản có ảnh hưởng mạnh mẽ đến các thị trường khác như : thị trường vốn, thị trường
hoàn hóa, dịch vụ,... nhưng do hệ thồng pháp luật và chế độ sở hữu khác nhau, nên mỗi
nước lại có một cách định giá riêng về bất động sản, điều 174 luật dân sự nước cộng hòa
xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định, bất dộng sản bao gồm :
- Đất ở
- Nhà ở, các công trình gắn liền với đất đai, kể các tài sản gắn liền với nhà ở, Các tài sản
gắn liền với đất đai
- Các tài sản do luật quy định
“ Bất động sản là những tài sản không thể di dời được bao gồm: đất đai, nhà
ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công
trình xây dựng đó; các tài sản khác găn liền với đất đai và các tài sản khác theo quy

định của pháp luật”
Một cách hiểu phổ biến về bất động sản là: Bất động sản là những tài sản vật chất
không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài. Như vậy, được coi là bất động sản khi có các
điều kiện sau:
Thứ nhất, phải là tài sản, tức phải là của cải vật chất, có thực và có ích cho con người
Thứ hai, không thể di dời, hoặc việc di dời rất khó khăn, có thể gây ảnh hưởng đến
tính chất, công năng và hình thái của nó
Thứ ba, nó phải tồn tại lâu dài
Thứ tư, nó phải được chiếm giữ bởi cá nhân hay cộng đồng người
Thứ năm, nó có thể đo lường được bằng giá trị
Định nghĩa trên đã bao trùm được hầu hết các loại Bất động sản, tạo ra sự thống nhất
trong cả nước, giúp cho người dân nhìn nhận một cách đúng đắn nhất về những tài sản
nào là Bất động sản cũng như góp phần giúp cho các cơ quan quản lý của nhà nước thống
nhất ý kiến trong việc đưa ra các chính sách đối với việc quản lý và thúc đẩy thị trường
Bất động sản trên cơ sở tuân theo các quy định về Bất động sản ở trên .

4


1.1.2. Đặc điểm của bất động sản
Thứ nhất, bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và khó có khả
năng di dời được. Đặc điểm này là do bất động sản luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai
có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích không gian. Chính vì vậy giá
trị và lợi ích của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể: yếu tố vị trí sẽ quyết định giá
trị và lợi ích mang lại của bất động sản. Yếu tố vị trí không phải chỉ xác định bằng các
tiêu thức đo lường địa lý thông thường mà nó còn được đánh giá bởi khoảng cách đến các
trung tâm, các điểm dịch vụ công cộng, các công trình công cộng như thương mại, văn
hóa, y tế, giáo dục và phụ thuộc vào khả năng tiếp cận với các trung tâm đó. Khi những
yếu tố này thay đổi thì tính vị trí của bất động sản sẽ thay đổ và do đó giá trị của bất động
sản sẽ thay đổi theo. Cũng do bất động sản có tính chất cố định về vị trí và gắn liền với vị

trí nhất định nên giá trị và lợi ích mang lại của bất động sản chịu tác động của yếu tố
vùng và khu vực rất rõ rệt. Những yếu tố đó là: những yếu tố tự nhiên; điều kiện kinh tế;
tính chất xã hội; điều kiện môi trường. Trong những yếu tố trên, có những yếu tố vùng
mang tính cố định song cũng có những yếu tố vùng thay đổi làm cho sự tác động của
chúng đến bất động sản thay đổi.
Thứ hai, bất động sản là hàng hóa có tính lâu bền. Tính lâu bền của hàng hóa bất động
sản gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thể
bị tiêu hủy (trừ một số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt lở...). Mặt khác, các
công trình xây dựng, công trình kiến trúc và vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có thể
hàng trăm năm. Ngay trong nông nghiệp bất động sản là vườn cây lâu năm cũng có thời
gian tồn tại lâu dài. Tuy nhiên tính lâu bền của hàng hóa bất động sản rất khác nhau, tùy
theo từng loại bất động sản cụ thể. Đặc điểm này ảnh hưởng lớn đến chiến lược kinh
doanh, đến đầu tư bất động sản cũng như công tác quản lý, sử dụng bất động sản.
Thứ ba, hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm. Sở dĩ như vậy là do sự khan
hiếm và tính có giới hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từng địa
phương, từng khu vực, từng thửa đất. Bất động sản là một tài sản có giới hạn về quy mô
quỹ đất dành cho mỗi dạng hoạt động phụ thuộc vào những vị trí nhất định nên không thể
mở rộng. Đất đai có diện tích giới hạn, đất đai dùng cho đầu tư phát triển các công trình
xây dựng lại càng giới hạn hơn. Do yếu tố vị trí nên người ta không thể mở rộng mãi
không gian bề rộng của các công trình bất động sản. Chính vì vậy, quan hệ cung cầu về
bất động sản luôn mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu dẫn đến tình trạng đầu
cơ về bất động sản, người đầu cơ về lâu dài thường có lợi do giá cả luôn có xu hướng
tăng lên. Vì vậy các chính sách điều tiết cân bằng cung cầu không thể sử dụng công cụ
giá cả mà quan trọng là phải có chính sách chống đầu cơ và hạn chế sở hữu bất động sản.
Thứ tư, tính dị biệt của bất động sản. Mỗi bất động sản là một tài sản riêng biệt, được
sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ một bất động
sản nào khác. Sự khác biệt của bất động sản trước hết là do sự khác nhau về vị trí lô đất;
khác nhau về cảnh quan và các ngoại cảnh. Do vậy trong đầu tư phát triển phải chú ý khai

5

thác tính dị biệt để làm tăng giá trị của các bất động sản, đồng thời phải đáp ứng nhu cầu
về tính dị biệt của người tiêu dùng. Xã hội càng phát triển yêu cầu tính dị biệt ngày càng
tăng. Khi đánh giá các bất động sản phải chú ý đến tính dị biệt, không thể so sánh dập
khuôn giữa các bất động sản với nhau. Vấn đề quản lý không gian kiến trúc phải đảm bảo
tính thống nhất khắc phục các nhược điểm do tính dị biệt tạo ra thuộc trách nhiệm của
người quản lý vĩ mô.
Thứ năm, hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.
Sở dĩ như vậy là vì nhu cầu về bất động sản ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc
chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội, thậm chí còn bao
gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của dân cư ở đó.
Thứ sáu, hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Giữa các hàng hóa bất động
sản có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự ra đời hay sự hoàn thiện của
hàng hóa bất động sản này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt
giá trị và giá trị sử dụng của hàng hóa bất động sản kia. Bất động sản là loại tài sản có
tính ảnh hưởng rất mạnh giữa các bất động sản liền kề và có tác động ảnh hưởng rất
mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan. Do vậy, khi đầu tư xây dựng các
công trình bất động sản phải tính đến yếu tố ảnh hưởng tới các công trình khác; khi đánh
giá bất động sản phải tính đến khả năng ảnh hưởng khi có các công trình bất động sản
khác sẽ ra đời. Cũng chính vì sự ảnh hưởng của bất động sản đến các hoạt động kinh tế
xã hội nên Nhà nước phải giữ vai trò quản lý và điều tiết thị trường bất động sản.
Thứ bảy, bất động sản là một tài sản có giá trị cao do giá trị của đất đai cao, chi phí
đầu tư xây dựng lớn, khả năng sinh lợi cao đồng thời có thể tạo vốn mới. Vì vậy, đầu tư
kinh doanh bất động sản phải có vốn lớn và vốn dài hạn, đồng thời phải biết khai thác đặc
tính tái tạo vốn để quay trở lại đầu tư cho kinh doanh. Cũng do đặc điểm này đòi hỏi nên
hoạt động kinh doanh bất động sản luôn cần đến sự tham gia của ngân hàng và các tổ
chức tín dụng.
Thứ tám, hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính
sách của Nhà nước. Bất động sản là loại tài sản quan trọng của mỗi một quốc gia, mỗi

dân tộc, mỗi cơ quan đơn vị cũng như mỗi người dân. Các quan hệ giao dịch về bất động
sản thường có tác động rất mạnh đến hầu hết những hoạt động kinh tế và xã hội. Để tăng
cường vai trò của mình, duy trì sự ổn định và khai thác có hiệu quả các nguồn lực cho
phát triển nhà nước phải quan tâm đến bất động sản và thị trường bất động sản, phải ban
hành các văn bản pháp luật, cac chủ trương, chính sách nhằm thực hiện vai trò và chức
năng quản lý đối với hoạt động của thị trường bất động sản. Mặt khác, bất động sản gắn
liền với đất đai mà đất đai về bản chất thuộc sở hữu toàn xã hội. Do vậy, bất động sản
chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và sự quản lý của Nhà nước.
Thứ chín, giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hóa bất động sản phụ thuộc
vào năng lực quản lý. Vì bất động sản thường có giá trị lớn, bao gồm nhiệu chủng loại
6


nên việc quản lý chúng khá phức tạp, do đó, đòi hỏi người quản lý phải có năng lực cao
và chi phí quản lý cũng phải cao hơn so với các hàng hóa thông thường. Đặc biệt vấn đề
đầu tư xây dựng các công trình xây dựng rất phức tạp, vấn đề kinh doanh hay cho thuê
đất đai, các công trình xây dựng, nhà ở, văn phòng... cũng đòi hỏi cần có những nghiên
cứu cụ thể và chi phí cho quản lý cũng rất cao.
1.1.3. Giá trị bất động sản và các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản
1.1.3.1. Giá trị bất động sản
Theo quan điểm cổ điển: giá trị hàng hóa là hao phí lao động kết tinh trong hàng hóa.
Đối với đất đai sử dụng trong nông nghiệp: giá đất chính là chi phí để bỏ ra cải tạo đất và
đưa đất vào sản xuất. Theo tiến trình phát triển của lịch sử, sự chuyển đổi mục đích sử
dụng đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp ngày càng tăng, đã làm mất một lượng tư
liệu sản xuất trong nông nghiệp; vậy giá đất phi nông nghiệp chính là lượng giá trị có thể
tạo ra một sản phẩm nông nghiệp tương đương với phần đất đai do chuyển sang mục đích
phi nông nghiệp. Ta thấy quan điểm cổ điển về giá đất tách rời với giá trị trường; lấy giá
trị sản phẩm trong nông nghiệp làm thước đo.
Theo quan điểm cổ điển: Giá trị Bất động sản là hao phí lao động xã hội kết tinh trong
Bất động sản.

Giá trị Bất động sản = Giá đất + Giá trị công trình xây dựng
Trong lĩnh vực nông nghiệp :
Giá trị = Chi phí bỏ ra để cải tạo đất + chi phí đưa đất vào sản xuất
Trong phi nông nghiệp:
Giá trị đất = Giá trị có thể tạo ra một sản phẩm nông nghiệp tương đương với
phần đất phải chuyển sang mục đích phi nông nghiệp.
Theo quan điểm của thị trường: Giá trị Bất động sản là phụ thuộc vào luồng thu nhập
mang lại cho người sỡ hữu. Luồng thu nhập tính cả luồng thu nhập hiện tại và luồng thu
nhập kỳ vọng.
1.1.3.2. Giá cả bất động sản.
Cũng như các hàng hoá thông thường khác, giá cả Bất động sản được hình thành trên
cơ sở quan hệ cung – cầu về Bất động sản trên thị trường.
Giá cả Bất động sản là biểu hiện bằng tiền giá trị của Bất động sản mà người mua trả
cho người bán để nhận được Bất động sản đó. Giá trị chính là cơ sở để hình thành giá cả
trên thị trường. Giá cả có thể dao động thấp hơn, ngang bằng hoặc cao hơn giá trị hàng
hóa Bất động sản nhưng theo qui luật chung thì đều xoay quanh giá trị. Giá cả càng có xu
hướng chuyển gần về với giá trị của nó khi tính phổ biến và khả năng cạnh tranh trên thị
trường của hàng hóa đó càng cao.

7


1.1.3.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá Bất động sản.
Giá cả Bất động sản tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị trường.
Khi cầu lớn hơn cung, giá Bất động sản thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp
hơn cung, giá Bất động sản có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc
vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như
“độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh”... có những yếu tố xuất phát từ sự
can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu
dân cư (đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện...), tăng hoặc miễn giảm thuế cho

các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản Bất động sản thuộc
sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp...; có những yếu tố bắt
nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà đất do cha ông để lại,
hoặc không thích ở nhà chung cư, hoặc ham muốn có nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh lộ... Có
3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá Bất động sản nói riêng cũng như đối với Bất
động sản nói chung, cụ thể là:
Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với Bất động sản:
Nhóm các yếu tố tự nhiên:
Vị trí của Bất động sản: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí Bất động sản mang lại càng
cao thì giá trị của Bất động sản càng lớn. Mỗi Bất động sản luôn đồng thời tồn tại 2 loại
vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí
nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của Bất động sản. Những Bất
động sản nằm tại trung tâm đô thị hay vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn ngoài ven trung
tâm.
Kích thước, hình thể, kích thước thửa đất hoặc lô đất : một kích thước và diện tích
thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một nhu cầu của đa số dân cư trong vùng
Địa hình bất động sản : địa hình nơi bất động sản tọa lạc cao hay thấp so với bất
động sản trong vùng lân cận có tác động đến giá trị bất động sản. ở khu vực thấp thường
bị ngập nước trong mùa mưa hay thủy triều thì giá bất động sản sẽ thấp, ngược lại sẽ cao.
Hình thức ( kiến trúc ) bên ngoài bất động sản : nếu hai bất động sản có già trị xây
dựng như nhau , bất động sản nào có kiến trúc phù hợp với thì trường thì giá sẽ cao,
ngược lại giá sẽ thấp.
Tình trạng môi trường : mội trường trong lành hay ô nhiễm nặng , yên tình hay ồn ào
điều ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.
Nhóm yếu tố kinh tế :
Khả năng mang lại thu nhập của bất động sản : mức thu nhập hàng năm của bất
động sản mang lại sẽ ảnh hưởng quan trọng đến giá trị bất động sản, khi khả năng bất sản
đó càn cào thí giá càn cao và ngược lại.

8

Những điện nghi gắn liền với bất động sản : như hệ thống điện, cống thoát nước,
thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càn đầy đủ và chất lượng càn tốt thì giá trị bất động
sản càn cao
Các yếu tố pháp lý liên quan đến bất động sản :
Tình trạng pháp lý của bất động sản : các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng
đất, sở hữu nhà ở, giấy phép xây dựng... hiện có.
Các quy định về xây dựng và kiến trúc với bất động sản,các hạn chế về quyền sử dụng
đất, sử dụng nhà ở công trình gắn liền với bất động sản : tình trạng cho thuê, thuế chấp
bất động sản, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, những hạn chế của bất
động sản.

9


CHƯƠNG 2
QUY TRÌNH HOẠT ĐỘNG ĐỊNH VÀ GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC
THỬA ĐẤT NẰM TRÊN ĐƯỜNG NGUYỄN VĂN LINH.
2.1 CÁC PHƯƠNG PHÁP CHÍNH ĐỂ ĐỊNH GIÁ ĐẤT.
2.1.1Phương pháp so sánh trực tiếp
Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp thực hiện theo
quy định sau đây:
1. Khảo sát, thu thập thông tin
a) Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất cần định giá.
b) Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất có đặc điểm tương tự với thửa
đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ
tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về
quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường,
trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời

điểm định giá đất. Nội dung thông tin thu thập bao gồm:
- Giá đất;
- Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố về hạ tầng kỹ
thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, thời điểm chuyển
nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin khác có ảnh hưởng đến giá đất.
c) Thông tin về giá đất của thửa đất so sánh được thu thập từ các nguồn sau đây:
- Giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
- Giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai;
- Giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản;
- Giá đất đã giao dịch thành công trên thị trường do người chuyển nhượng hoặc người
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cung cấp thông qua phỏng vấn trực tiếp.
Giao dịch thành công là giao dịch mà bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán cho bên
chuyển nhượng theo thỏa thuận và đã nhận quyền sử dụng đất.
d) Khi khảo sát, thu thập thông tin về giá đất ưu tiên lựa chọn các thông tin về giá
trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động
sản, giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai, các thông tin phát sinh gần nhất với
thời điểm định giá đất và tại khu vực định giá đất. Trường hợp tại khu vực định giá không
đủ thông tin về giá đất thì thu thập thông tin tại khu vực lân cận có điều kiện tương tự về
điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực
có thửa đất cần định giá.
Trong quá trình khảo sát, thu thập thông tin, không điều tra đối với thửa đất sẽ được
chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã

10


được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và thửa đất không đủ điều kiện chuyển
nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.
2. Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so
sánh với thửa đất cần định giá

a) Phân tích, so sánh để xác định các yếu tố giống nhau và khác biệt của thửa đất so
sánh với thửa đất cần định giá.
b) Điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất
cần định giá
Căn cứ vào các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá để
điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ phần trăm (%).
Việc điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh thực hiện theo nguyên tắc lấy thửa đất
cần định giá làm chuẩn; thực hiện điều chỉnh theo giá trị tuyệt đối trước, điều chỉnh theo
tỷ lệ phần trăm (%) sau; các yếu tố của thửa đất so sánh kém hơn so với thửa đất cần định
giá thì điều chỉnh tăng (cộng) mức giá của thửa đất so sánh; các yếu tố của thửa đất so
sánh tốt hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh giảm (trừ) mức giá của thửa đất
so sánh.
3. Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá
Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách điều chỉnh giá đất
của từng thửa đất so sánh do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất
cần định giá theo công thức sau:
Giá đất ước tính của
thửa đất cần định giá
=
theo từng thửa đất so
sánh

Giá đất của
từng thửa đất so
sánh

±

Mức điều chỉnh về giá
do các yếu tố khác biệt

của từng thửa đất so sánh
với thửa đất

Đối với trường hợp giá đất thị trường có biến động trong khoảng thời gian từ thời
điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời điểm
xác định giá đất thì phải thực hiện điều chỉnh mức giá đất của thửa đất so sánh về thời
điểm xác định giá đất theo chỉ số biến động giá đất thị trường do Sở Tài nguyên và Môi
trường công bố. Trường hợp Sở Tài nguyên và Môi trường chưa công bố thì chỉ số biến
động giá đất thị trường của từng loại đất được tính toán trên cơ sở các thông tin về giá đất
phổ biến trên thị trường đã thu thập được theo thời gian hoặc số liệu thống kê của cơ
quan thống kê (nếu có).
4. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá
Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy bình quân số học đối với các
mức giá ước tính của thửa đất cần định giá đã xác định tại Khoản 3 Điều này; giá đất của
thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch với từng mức giá đất ước tính
không quá 10%.

11


2.1.2 Phương pháp chiết trừ
Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp chiết trừ thực hiện theo quy
định sau đây:
1. Khảo sát, thu thập thông tin
a) Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất có tài sản gắn liền với đất (sau
đây gọi là bất động sản) cần định giá.
b) Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 bất động sản có đặc điểm tương tự với
thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu
hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về
quyền sử dụng đất (sau đây gọi là bất động sản so sánh) đã chuyển nhượng trên thị

trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính
đến thời điểm định giá đất. Nội dung thông tin thu thập bao gồm:
- Giá đất;
- Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố về hạ tầng kỹ
thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, thời điểm chuyển
nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin khác có ảnh hưởng đến giá đất;
- Thông tin về tài sản gắn liền với đất.
c) Nguồn thông tin thu thập thực hiện theo quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 3 của
Thông tư này.
d) Trong quá trình khảo sát, thu thập giá đất thị trường, người điều tra thực hiện theo
quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 3 của Thông tư này.
2. Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so sánh
Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh được xác định
theo công thức sau:
Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh = Giá trị xây dựng
mới tại thời điểm định giá đất
- Giá trị hao mòn
Trong đó:
- Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá đất là chi phí thay thế để đầu tư xây
dựng mới tài sản có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương hoặc chi phí tái tạo tài sản gắn liền
với đất đó. Giá trị xây dựng mới bao gồm các khoản chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp,
lợi nhuận hợp lý cho người đầu tư xây dựng và các khoản thuế, phí phải nộp theo quy
định của pháp luật.
- Giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất bao gồm: hao mòn hữu hình và hao mòn
vô hình (bao gồm hao mòn về mặt vật lý do hư hao dần trong quá trình khai thác sử dụng;
hao mòn do lạc hậu về chức năng; thay đổi quy hoạch, suy thoái kinh tế và do tác động
của các yếu tố bên ngoài).
Phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất
thực hiện theo quy định của pháp luật chuyên ngành. Trường hợp chưa có quy định hoặc
hướng dẫn về phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn thì việc tính toán

thực hiện căn cứ vào thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường.
3. Ước tính giá đất của bất động sản so sánh
12


Giá trị đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau:
Giá trị đất của bất động sản so sánh = Giá trị bất động sản so sánh
Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh
Việc ước tính giá đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau:
Giá đất của bất động sản so sánh = Giá trị của bất động sản so sánh
Diện tích thửa đất của bất động sản so sánh
4. Xác định giá đất của bất động sản cần định giá
Việc xác định giá đất của bất động sản cần định giá thực hiện theo quy định tại các
Khoản 2, 3 và 4 Điều 3 của Thông tư này.

13


2.2. DÙNG CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỂ ĐỊNH GIÁ THỬA ĐẤT.
2.2.1 Dùng phương pháp chiết trừ để tính giá trị bất động sản với giá đất.
Thửa đất khảo sát nằm ở vị trí 1:
Thời điểm xác định giá đất : tháng 5 năm 2018.
Khảo sát thị trường, thu thập được thông tin về giá đất của 03 thửa đất ở đường
Nguyễn Văn Linh – Ninh Kiều – thành phố Cần Thơ. (kí hiệu là thửa đất 1, 2 và 3) tại
cùng đô thị trên đã chuyển nhượng thành công trong khoảng thời gian 2 năm đến thời
điểm xác định giá.
Xác định vị trí giá thửa đất đất.
Thửa đất 1 : Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất

Hình 2.2.1 Hình ảnh thửa đất 1 được chụp khi khảo sát

Giá trị bất động sản
Diện tích
nhà
Ngôi nhà đã được sử dụng

5.400.000.000 đồng
112 m2
cấp 4
10 năm

tuổi đời kinh tế dự kiến là 40 năm
Bảng thể hiện thông tin thửa đất cần định giá
Xác dịnh giá nhà và giá đất :
Giá nhà : theo khảo sát chi phí xây dựng là 5.000.000 đồng/m2.


Tổng diện tích sàn xây dựng của ngôi nhà : 112 m2
Chi phí thay thế xây dựng mới ngôi nhà có diện tích và tiêu chuẩn kỹ thuật tương
đương:
Giá nhà = 5.000.000 * diện tích sàn xây dựng
= 5.000.000 * 112 = 560.000.000 đồng
Xác định giá trị hao mòn:
Tỷ lệ hao mòn: áp dụng phương pháp xác định tỷ lệ hao mòn theo tuổi đời kinh tế:
Tỷ lệ hao mòn của ngôi nhà = 1 - Số năm sử dụng còn lại/Tuổi đời kinh tế
= 1 – 10/40 = 25%
Giá trị hao mòn: 560.000.000 đồng x 25% = 140.000.000 đồng
Giá trị hiện tại của ngôi nhà: 560.000.000 - 140.000.000 = 420.000.000
Giá đất chuyển nhượng :
= giá bất động sản – giá nhà
= 5.400.000.000 - 420.000.000 = 4.980.000.000 đồng

Tính ra m2 : 44.500.000 đồng/m2. (=Giá đất chuyển nhượng/diện tích đất)
Thửa đất 2 : Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất

Hình 2.2.2. Hình ảnh thửa đất 2 được chụp khi khảo sát
Giá trị bất động sản
Diện tích

7.200.000.000 đồng
143.5 m2

nhà

cấp 4

Ngôi nhà đã được sử dụng

5 năm

tuổi đời kinh tế dự kiến là 40 năm
Bảng thể hiện thông tin thửa đất cần định giá
Xác dịnh giá nhà và giá đất :
Giá nhà : theo khảo sát chi phí xây dựng là 5.000.000 đồng/m2.
Tổng diện tích sàn xây dựng của ngôi nhà : 143.5 m2
Chi phí thay thế xây dựng mới ngôi nhà có diện tích và tiêu chuẩn kỹ thuật tương
đương:
Giá nhà = 5.000.000 * diện tích sàn xây dựng


Giá nhà = 717.000.000 đồng
Xác định giá trị hao mòn:

Tỷ lệ hao mòn: áp dụng phương pháp xác định tỷ lệ hao mòn theo tuổi đời kinh tế:
Tỷ lệ hao mòn của ngôi nhà = 1 - Số năm sử dụng còn lại/Tuổi đời kinh tế
= 1 – 5/40 = 12.5%
Giá trị hao mòn: 717.000.000 đồng x 12.5%= 89.500.000 đồng
Giá trị hiện tại của ngôi nhà: 717.000.000 - 89.500.000 = 627.500.000
Giá đất chuyển nhượng = Giá tri bất động sản - Giá nhà
=7.200.000.000 - 627.500.000 = 6.570.000.000
Tính ra m2 : 45.900.000 đồng/m2. (=Giá đất chuyển nhượng/diện tích đất)
Thửa đất 3 :

Hình 2.2.3 Hình ảnh thửa đất 3 được chụp khi khảo sát
Giá trị bất động sản
Diện tích

7.000.000.000 đồng
191 m2

nhà

cấp 4

Ngôi nhà đã được sử dụng

8 năm

tuổi đời kinh tế dự kiến là 40 năm
Bảng thể hiện thông tin thửa đất cần định giá
Xác dịnh giá nhà và giá đất :

Giá nhà : theo khảo sát chi phí xây dựng là 5.000.000 đồng/m2.
Tổng diện tích sàn xây dựng của ngôi nhà : 191 m2
Chi phí thay thế xây dựng mới ngôi nhà có diện tích và tiêu chuẩn kỹ thuật tương
đương:
Giá nhà = 5.000.000 * diện tích sàn xây dựng
Giá nhà = 955.000.000 đồng
Tỷ lệ hao mòn: áp dụng phương pháp xác định tỷ lệ hao mòn theo tuổi đời kinh tế:
Tỷ lệ hao mòn của ngôi nhà = 1 - Số năm sử dụng còn lại/Tuổi đời kinh tế
= 1 – 8/40 = 20%
Giá trị hao mòn: 955.000.000 đồng x 20%= 190.000.000 đồng
Giá trị hiện tại của ngôi nhà: 955.000.000 - 190.000.000 = 765.000.000 đồng
Giá đất chuyển nhượng = Giá tri bất động sản - Giá nhà = 6.230.000.000 đồng
Tính ra m2 : 32.600.000 đồng/m2. (=Giá đất chuyển nhượng/diện tích đất)
Thửa đất khảo sát nằm ở vị trí 2 :
Thời điểm xác định giá đất : tháng 5 năm 2018.
Khảo sát thị trường, thu thập được thông tin về giá đất của 03 thửa đất trong đó gồm
có 2 thửa đất nằm ở đường Nguyễn Hiền – KDC 91B – Ninh Kiều – thành phố Cần Thơ
và 1 thửa đất ở đường Ngô Sỹ Liêm – KDC Metro – Ninh Kiều – thành phố Cần Thơ (kí
hiệu là thửa đất 1, 2 Và 3) tại cùng đô thị trên đã chuyển nhượng thành công trong
khoảng thời gian 2 năm đến thời điểm xác định giá.
Xác định vị trí giá thửa đất đất.
Thửa đất 1 :
Nằm ở đường ở đường Nguyễn Hiền – KDC 91B – Ninh Kiều – thành phố Cần Thơ.
Cách đường Nguyễn Văn Linh khoảng 150m
Nằm gần giai đoạn 3 quy hoạch đường trần hoàng na nói dài

Hình 2.2.4 Hình ảnh thửa đất 1 nằm trong KDC 91B được chụp khi khảo sát
Giá trị bất động sản

22.000.000.000 đồng

Diện tích
nhà
Ngôi nhà đã được sử dụng

348.5m2
cấp 1
5 năm

tuổi đời kinh tế dự kiến là 40 năm
Bảng thể hiện thông tin thửa đất cần định giá
Xác dịnh giá nhà và giá đất : (bằng phương pháp chiết trừ)
Giá nhà : theo khảo sát chi phí xây dựng là 5.000.000 đồng/m2.
Tổng diện tích sàn xây dựng của ngôi nhà : 348.5 m2
Chi phí thay thế xây dựng mới ngôi nhà có diện tích và tiêu chuẩn kỹ thuật tương
đương:
Giá nhà = 5.000.000 * diện tích sàn xây dựng
= 5.000.000 * 1742.5 = 8.700.000.000 đồng
Tỷ lệ hao mòn: áp dụng phương pháp xác định tỷ lệ hao mòn theo tuổi đời kinh tế:
Tỷ lệ hao mòn của ngôi nhà = 1 - Số năm sử dụng còn lại/Tuổi đời kinh tế
= 1 – 5/40 = 12.5 %
Giá trị hao mòn: 8.700.000.000 đồng x 12.5 %= 1.100.000.000 đồng
Giá trị hiện tại của ngôi nhà: 8.700.000.000 - 1.100.000.000 = 7.600.000.000đồng
Giá đất chuyển nhượng :
= giá bất động sản – giá nhà
= 22.000.000.000 – 7.600.000.000 = 14.400.000.000
Tính ra m2 : 41.300.000 đồng/m2. (=Giá đất chuyển nhượng/diện tích đất)
Thửa đất 2 :
Nằm ở đường ở đường Nguyễn Hiền/A3 – KDC 91B – Ninh Kiều – thành phố Cần

Thơ.
Cách đường Nguyễn Văn Linh khoảng 250m
Nằm gần giai đoạn 3 quy hoạch đường Trần Hoàng Na

Hình 2.2.5 Hình ảnh thửa đất 2 nằm trong KDC 91B được chụp khi khảo sát
Giá trị bất động sản
Diện tích

3.850.000.000 đồng
81 m2


nhà
Ngôi nhà đã được sử dụng

Không có
Không có

tuổi đời kinh tế dự kiến là Không có
Bảng thể hiện thông tin thửa đất cần định giá
Xác dịnh giá nhà và giá đất :
Giá đất chuyển nhượng Tính ra m2 :
= giá đất bất động sản / diện tích
= 3.850.000.000 /81= 47.500.000 đồng/m2
Thửa đất 3 :
Nằm ở đường ở đường Ngô Sỹ Liêm – KDC Metro – Ninh Kiều – thành phố Cần
Thơ.
Cách đường Nguyễn Văn Linh khoảng 200m
Diện tích: 144 (9x16m)
- Thổ cư: 100%.

- Hướng: Tây Bắc.
- Lộ: 20m.

Hình 2.2.6. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần định giá
Giá trị bất động sản
Diện tích

6.000.000.000 đồng
144 m2


nhà
Ngôi nhà đã được sử dụng

Không có
Không có

tuổi đời kinh tế dự kiến là Không có
Bảng thể hiện thông tin thửa đất cần định giá
Xác dịnh giá nhà và giá đất :
Giá đất chuyển nhượng Tính ra m2 :
= giá đất bất động sản / diện tích
= 6.000.000.000 /144= 41.600.000 đồng/m2
Thửa đất khảo sát nằm ở vị trí 3 :
Thời điểm xác định giá đất : tháng 5 năm 2018.
Khảo sát thị trường, thu thập được thông tin về giá đất của 03 thửa đất trong đó
gồm có 1 thửa đất nằm ở đường A3 – KDC 91B – Ninh Kiều – thành phố Cần Thơ và 2
thửa đất ở đường Số 7 – KDC Metro – Ninh Kiều – thành phố Cần Thơ (kí hiệu là thửa
đất 1, 2 Và 3) tại cùng đô thị trên đã chuyển nhượng thành công trong khoảng thời gian 2
năm đến thời điểm xác định giá.

Xác định vị trí giá thửa đất đất.
Thửa đất 1 :
Nằm ở đường ở đường A3 – KDC 91B – Ninh Kiều – thành phố Cần Thơ.
Cách đường Nguyễn Hiền khoảng 50m
Cách đường Nguyễn Văn Linh khoảng 250m
Nằm gần giai đoạn 3 quy hoạch đường Trần Hoàng Na nói dài
Lộ giới : 8m

Hình 2.2.7. Hình ảnh thửa đất 1 nằm trong KDC 91B được chụp khi khảo sát
Giá trị bất động sản
Diện tích

1.800.000.000 đồng
64 m2


nhà
Ngôi nhà đã được sử dụng

cấp 4
4 năm

tuổi đời kinh tế dự kiến là 40 năm
Bảng thể hiện thông tin thửa đất cần định giá
Xác dịnh giá nhà và giá đất :
Giá nhà : theo khảo sát chi phí xây dựng là 5.000.000 đồng/m2.
Tổng diện tích sàn xây dựng của ngôi nhà : 64 m2
Chi phí thay thế xây dựng mới ngôi nhà có diện tích và tiêu chuẩn kỹ thuật tương
đương:
Giá nhà = 5.000.000 * diện tích sàn xây dựng

= 5.000.000 * 641 = 320.000.000 đồng
Tỷ lệ hao mòn: áp dụng phương pháp xác định tỷ lệ hao mòn theo tuổi đời kinh tế:
Tỷ lệ hao mòn của ngôi nhà = 1 - Số năm sử dụng còn lại/Tuổi đời kinh tế
= 1 – 4/40 = 10 %
Giá trị hao mòn: 320.000.000 đồng x 10%= 32.000.000 đồng
Giá trị hiện tại của ngôi nhà: 320.000.000 - 32.000.000 = 290.000.000
Giá đất chuyển nhượng :
= giá bất động sản – giá nhà
= 1.800.000.000 – 290.000.000 =
Tính ra m2 : 23.600.000 đồng/m2. (Giá đất chuyển nhượng/diện tích đất)
Thửa đất 2 :
Nằm ở đường ở đường Số 7 – KDC Metro – Ninh Kiều – thành phố Cần Thơ.
Cách đường Ngô Sỹ Liêm khoảng 50m
Cách đường Nguyễn Văn Linh khoảng 100m.
Giá trị bất động sản
Diện tích
nhà
Ngôi nhà đã được sử dụng

1.800.000.000 đồng
87 m2
không có
không có

tuổi đời kinh tế dự kiến là không có
Bảng thể hiện thông tin thửa đất cần định giá
Xác dịnh giá nhà và giá đất :
Giá đất chuyển nhượng Tính ra m2 :
= giá đất bất động sản / diện tích
= 1.800.000.000/87 = 20.600.000 đồng/m2

Thửa đất 3 :
Nằm ở đường ở đường Số 7 – KDC Metro – Ninh Kiều – thành phố Cần Thơ.
Cách đường Ngô Sỹ Liêm khoảng 50m


Cách đường Nguyễn Văn Linh khoảng 100m.
Giá trị bất động sản
Diện tích

2.200.000.000 đồng
87 m2

nhà

không có

Ngôi nhà đã được sử dụng

không có

tuổi đời kinh tế dự kiến là không có
Bảng thể hiện thông tin thửa đất cần định giá
Xác dịnh giá nhà và giá đất :
Giá đất chuyển nhượng tính ra m2 :
= giá đất bất động sản / diện tích
= 2.200.000.000/87 = 25.200.000 đồng/m2.

Hình 2.2.8. Hình ảnh thửa đất 2 và 3 nằm trong KDC Metro được chụp khi khảo sát
Thửa đất khảo sát nằm ở vị trí 4 :
Thời điểm xác định giá đất : tháng 5 năm 2018.

Khảo sát thị trường, thu thập được thông tin về giá đất của 3 thửa đất trong đó gồm có 2
thửa đất nằm ở Khu vực III – Ninh Kiều – thành phố Cần Thơ và 1 thửa đất ở sau KDC
91B – Ninh Kiều – thành phố Cần Thơ (kí hiệu là thửa đất 1, 2 Và 3) tại cùng đô thị trên
đã chuyển nhượng thành công trong khoảng thời gian 2 năm đến thời điểm xác định giá.
Xác định vị trí giá thửa đất đất.
Thửa đất 1 :
Nằm ở đường ở đường Khu vực III – An Khánh – Ninh Kiều – thành phố Cần Thơ
(sau lưng Bệnh Viện Đa Khoa Trung Ương, cạnh hồ Bún Xáng)
Nằm ở nhánh 3 hẻm tổ 11
Cách đường Nguyễn Văn Linh khoảng 350m
Giá trị bất động sản

1.290.000.000 đồng