CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG CỔ PHẦN HÓA DNNN

C S KHOA H C V NH GIÁ T TRONG C PH N HÓAƠ Ở Ọ Ề ĐỊ ĐẤ Ổ Ầ
DNNN.
1.1. Tổng quan về CPH và giá trị doanh nghiệp trong CPH
1.1.1. Khái niệm, vai trò CPH và các nội dung chủ yếu của CPH DNNN
1.1.1.1. Khái niệm CPH
Xét về mặt hình thức, cổ phần hoá các doanh nghiệp nhà nước là việc nhà
nước bán một phần hay toàn bộ vốn của mình trong các doanh nghiệp cho các đối
tượng tổ chức hoặc cá nhân.
Xét về mặt thực chất, cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước chính là phương
thức thực hiện xã hội hoá sở hữu, chuyển hình thái kinh doanh một chủ với sở hữu
Nhà nước thành công ty cổ phần với nhiều chủ sở hữu (Tư nhân hóa).
1.1.1.2. Vai trò của CPH DNNN
Cổ phần hóa là một bộ phận cấu thành quan trọng của quá trình cải cách
và cải tổ kinh tế ở nhiều nước có khu vực kinh tế nhà nước chiếm tỷ trọng lớn
trong nền kinh tế.
Quá trình cổ phần hóa đã thực sự đóng một vai trò quan trọng trong sự phát
triển kinh tế của mỗi quốc gia. Trong đó, cụ thể quá trình này đã có một số vai trò
chủ yếu sau:
- Nâng cao hiệu quả hoạt động của các DNNN.
- Giảm thâm hụt ngân sách Nhà nước đồng thời huy động được nguồn vốn
nhàn dỗi trong xã hội.
- Xóa bỏ độc quyền được Nhà nước quy định, tình trạng vô chủ của doanh
nghiệp buộc các doanh nghiệp này phải phát huy tính cạnh tranh để nâng cao hiệu
quả so với khu vực tư nhân. Từ đó, thu hút các nhà đầu tư tư nhân vào các ngành ,
các lĩnh vực mà lâu nay Nhà nước độc quyền.
- Thu hút các nhà đầu tư nước ngoài để đổi mới kỹ thuật và học tập quản lý,
tạo ra một nền kinh tế mở cửa để tăng sức cạnh tranh của các DNNN, nâng cao
chất lượng hàng hóa và dịch vụ.
- Tạo dựng và phát triển một thị trường tài chính (thị trường chứng khoán, tư
bản, tiền tệ) hoàn chỉnh.
Cổ phần hóa một bộ phận DNNN là giải pháp quan trọng được khẳng định

trong khuôn khổ cuộc cải cách cơ bản nhất – cải cách DNNN. Giải pháp này tạo
động lực nội tại mới trong các doanh nghiệp và tạo ra hiệu suất quản lý doanh
nghiệp tốt hơn.
Qua thời gian cổ phần hóa vừa qua, chương trình cổ phần hoá các doanh
nghiệp nhà nươcá đã thực sự cho thấy tầm quan trọng và vai trò to lớn của quá
trình này. Cổ phần hóa các DNNN đi kèm với sự thành lập nhiều công ty Cổ phần
mới sẽ đóng vai trò quan trọng xác lập nền kinh tế thị trường vững chắc ở Việt
Nam trong tương lai.
1.1.1.3. Các nội dung chủ yếu của quá trình CPH
Thứ nhất, xử lý tài chính khi cổ phần hoá
Đó là hoạt động kiểm kê, phân loại, đối chiếu, xử lí các loại tài sản của
doanh nghiệp trước khi thực hiện định giá doanh nghiệp. Tuỳ theo từng loại và tình
trạng các loại tài sản sau khi được kiểm tra đối chiếu, doanh nghiệp có thể xử lí
bằng các hình thức sau: kế thừa hay thanh lí các hợp đồng, thanh lí, nhượng bán,
tính vào giá trị doanh nghiệp, chuyển giao cho người lao động, thu hồi, xử lí các
khoản nợ phải thu,v.v. Đây là bước chuẩn bị cho công việc định giá doanh nghiệp
được rõ ràng, chính xác.
Thứ hai, xác định giá trị doanh nghiệp cổ phần hoá
Đây là quá trình ước tính giá trị thực tế của doanh nghiệp và giá trị phần vốn
của nhà nước tại thời điểm cổ phần hoá. Giá trị thực tế của doanh nghiệp được xác
định căn cứ vào số liệu trong sổ sách kế toán; số lượng và chất lượng thực tế của
tài sản; tính năng kĩ thuật, nhu cầu sử dụng, giá trị thị trường của tài sản; giá trị
quyền sử dụng đất, lợi thế kinh doanh của doanh nghiệp; khả năng sinh lời của
doanh nghiệp.
Thứ ba, bán cổ phần lần đầu và quản lý, sử dụng tiền thu từ cổ phần hoá
Sau khi việc định giá doanh nghiệp được hoàn thành, công việc tiếp theo
là xác định cơ cấu cổ phần lần đầu: số lượng cổ phần do nhà nước nắm giữ,
bán ưu đãi cho người lao động, bán cho các đối tác chiến lược, bán cho các đối
tượng ngoài doanh nghiệp. Số tiền thu được từ cổ phần hoá DNNN, sau khi trừ
chi phí cổ phần hoá được chuyển về các quỹ hỗ trợ sắp xếp doanh nghiệp

Thứ tư, chính sách đối với doanh nghiệp và người lao động khi cổ phần
hoá
Doanh nghiệp sau khi cổ phần hoá được hưởng các ưu đãi theo qui định của
pháp luật. Người lao động được hưởng ưu đãi thông qua việc được mua cổ phần
với giá ưu đãi, được giải quyết chính sách đối với lao động dôi dư.
Thứ năm, khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm trong quá trình cổ phần hoá
Trong quá trình cổ phần hoá doanh nghiệp có những thắc mắc, khiếu nại, tố
cáo gì thì gửi đơn tới các cơ quan có thẩm quyền để xử lý. Và nếu doanh nghiệp có
những vi phạm trong quá trình CPH thì sẽ bị sử phạt theo quy định của pháp luật.
Thứ sáu, tổ chức thực hiện
Xây dựng phương án cổ phần hoá, tổ chức bán cổ phần và xử lí các vấn đề
sau cổ phần hoá.
1.1.2. Giá trị doanh nghiệp trong cổ phần hóa
1.1.2.1. Doanh nghiệp và Giá trị doanh nghiệp
Theo Luật Doanh Nghiệp số 60/2005/QH11 khóa XI, kỳ họp thứ 8 do quốc
hội nước Cộng Hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 29/11/2005:
“Doanh nghiệp là một tổ chức có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định,
được đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm mục đích thực hiện
các hoạt động kinh doanh.”
Theo tiêu chuẩn thẩm định quốc tế 2005: “Doanh nghiệp là một tổ chức
thương mại, công nghiệp, dịch vụ hay đầu tư đang theo đuổi một hoạt động
kinh tế”.
Như vậy, doanh nghiệp cũng là một loại tài sản. Có thể coi cổ phần hoá là
quá trình bán tài sản đó. Cũng như việc bán tất cả các tài sản thông thường khác,
vấn đề quan trọng nhất trong cổ phần hoá một doanh nghiệp là xác định giá trị của
tài sản - doanh nghiệp đó.
Vậy giá trị doanh nghiệp là gì và căn cứ vào đâu để xác định giá trị doanh
nghiệp?
Để đưa ra được khái niệm về giá trị doanh nghiệp, chúng ta có những nhận
xét sau:

- Thứ nhất, doanh nghiệp là một tổ chức, một đơn vị kinh tế chứ không như
những hàng hoá thông thường. Nó là một thực thể hoạt động. Doanh nghiệp không
phải là một tập hợp các loại tài sản. Giá trị doanh nghiệp là một khái niệm chỉ được
sử dụng cho những doanh nghiệp đang hoạt động và sẵn sàng hoạt động.
- Thứ hai, doanh nghiệp là một tổ chức, đơn vị kinh doanh đồng thời là
một hàng hoá, cũng được trao đổi, mua bán như những hàng hoá thông thường
khác.
- Thứ ba, doanh nghiệp là một tổ chức, một hệ thống và là một phần tử
của một hệ thống. Giá trị của doanh nghiệp không những chỉ phụ thuộc vào
những yếu tố nội tại của bản thân doanh nghiệp mà còn phụ thuộc vào môi
trường nền kinh tế, mối quan hệ ra bên ngoài doanh nghiệp như quan hệ với nhà
cung cấp, khách hàng, chủ nợ,... Do đó, đánh giá doanh nghiệp phải đặt doanh
nghiệp trong môi trường và các mối quan hệ đó.
-Thứ tư, nhà đầu tư lập ra doanh nghiệp không nhằm mục đích sở hữu tài
sản cố định, tài sản lưu động hay một bộ máy sản xuất kinh doanh năng động mà vì
lợi nhuận, tìm kiếm thu nhập. Tiêu chuẩn định giá hiệu quả hoạt động, lợi ích của
doanh nghiệp là thu nhập từ doanh nghiệp.
Từ những nhận xét trên ta có thể nói, giá trị của doanh nghiệp là biểu hiện
bằng tiền về các khoản thu nhập mà doanh nghiệp mang lại cho nhà đầu tư trong
quá trình sản xuất kinh doanh.
Về mặt nguyên lí có hai cách tiếp cận để xác định giá trị doanh nghiệp. Thứ
nhất, tiếp cận qua đánh giá trực tiếp giá trị tài sản của doanh nghiệp. Thứ hai, tiếp
cận qua đánh giá thu nhập dự tính của doanh nghiệp.
Tương ứng với hai cách tiếp cận này, ở Việt Nam có hai phương pháp xác
định giá trị doanh nghiệp trong cổ phần hóa được sử dụng thông dụng là phương
pháp tài sản và phương pháp dòng tiền chiết khấu.
1.1.2.2. Phương pháp xác định giá trị DN cho DNNN CPH
a, Phương pháp tài sản là phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp trên cơ
sở đánh giá giá trị thực tế toàn bộ tài sản hiện có của doanh nghiệp tại thời điểm
xác định giá trị doanh nghiệp.

Theo phương pháp tài sản, giá trị thực tế của doanh nghiệp cổ phần hoá là
giá trị toàn bộ tài sản hiện có của doanh nghiệp tại thời điểm cổ phần hoá có tính
đến khả năng sinh lời của doanh nghiệp mà người mua, người bán cổ phần đều
chấp nhận được.
Theo đó, xác đinh giá trị thực tế của doanh nghiệp căn cứ vào:
- Số liệu theo sổ kế toán của doanh nghiệp tại thời điểm xác định giá trị
doanh nghiệp.
- Tài liệu kiểm kê, phân loại và đánh giá chất lượng tài sản của doanh nghiệp
tại thời diểm xác định giá trị doanh nghiệp.
- Giá thị trường của tài sản tại thời điểm tổ chức định giá.
- Giá trị QSDĐ được giao, được thuê và giá trị lợi thế kinh doanh của doanh
nghiệp.
b, Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) là phương pháp xác định giá
trị doanh nghiệp trên cơ sở khả năng sinh lời của doanh nghiệp trong tương lai.
Với phương pháp này các căn cứ để xác định giá trị doanh nghiệp là:
- Báo cáo tài chính của doanh nghiệp trong 5 năm liền kề trước khi xác định
giá trị doanh nghiệp.
- Phương án hoạt động sản suất kinh doanh của doanh nghệp cổ phần hoá từ
3 năm đến 5 năm sau khi chuyển thành công ty cổ phần.
- Lãi xuất của trái phiếu chính phủ có thời hạn 5 năm tại thời điểm gần nhất
với thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp và hệ số chiết khấu dòng tiền của
doanh nghiệp được định giá.
Ngoài hai phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp nêu trên, cơ quan
quyết định giá trị doanh nghiệp và tổ chức định giá được áp dụng các phương pháp
định giá khác để xác định giá trị doanh nghiệp cổ phần hoá, nhưng phải đảm bảo
tính khoa học, phản ánh thực chất giá trị doanh nghiệp và được quốc tế áp dụng
rộng rãi.
1.2. Cơ sở khoa học về định giá đất
1.2.1. Bản chất của giá đất và các nhân tố ảnh hưởng tới giá đất
1.2.1.1. Bản chất của giá đất

Đất đai với tư cách là một tài sản thì giá đất chính là “địa tô tư bản hoá”, tức
là giá trị hiện tại của các dòng thu nhập dự tính nhận được trong tương lai từ việc
sở hữu tài sản này. Một nhà đầu tư chỉ bỏ ra một khoản tiền nhất định để mua một
mảnh đất khi người đó kì vọng trong tương lai sẽ thu được những khoản thu nhập
từ nó. Giá trị của một lô đất không chỉ phụ thuộc vào độ lớn và thời điểm xuất hiện
các dòng thu nhập đó, mà còn phụ thuộc tỉ lệ lợi tức yêu cầu của nhà đầu tư. Giả sử
với một dòng thu nhập dự tính có độ lớn và thời điểm xác định, một nhà đầu tư có
tỉ lệ lợi tức yêu cầu thấp sẽ chấp nhận mua lô đất với giá cao hơn. Ngược lại, trong
một giai đoạn mà lãi suất ngân hàng rất cao, khiến cho nhà đầu tư cũng yêu cầu tỉ
lệ lợi tức cao tương xứng (nếu không anh ta sẽ gửi tiền vào ngân hàng để hưởng lãi
thay vì mua đất), khi đó giá của mảnh đất mà nhà đầu tư chấp nhận trả sẽ thấp hơn
một cách tương đối. Sự phụ thuộc của giá đất vào độ lớn và thời gian xuất hiện các
dòng tiền dự tính và tỉ lệ lợi tức yêu cầu của nhà đầu tư có thể biểu diễn bằng công
thức sau:
Giá trị
tài
sản đất
( )
n
n
r
T
r
T
r
T
)1(
...
1
)1(

2
21
+
++
+
+
+
=
Trong đó: T
1
, T
2
, …,T
n
là dòng tiền ròng năm thứ 1, 2, …, n từ lô đất.
r : là tỉ lệ lợi tức yêu cầu
Tóm lại, đất đai vốn không có giá trị, quá trình tác động của con người đã
chuyền tải một lượng giá trị vào đất đai. Giá của tài sản đất đai phụ thuộc vào khả
năng sinh lợi, tỉ lệ lợi tức yêu cầu của nhà đầu tư.
1.2.1.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất
* Nhóm các yếu tố tự nhiên:
Các yếu tố tự nhiên có mối liên hệ trực tiếp tới đất và quyết định rất nhiều
đến giá đất. Các yếu tố đó bao gồm:
- Vị trí mảnh đất: Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá
trị của mảnh đất càng cao – giá đất càng cao. Mỗi mảnh đất luôn đông thời tồn tại
hai loại vị trí: vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát cả
hai loại vị trí nói trên đều có vai trò vai trò ngang nahu trong việc tham gia đóng
góp vào giá trị mảnh đất. Tuy nhiên, trong mỗi trường hợp cụ thể, sự đóng góp vào
giá trị chung của mảnh đất có thể khác nhau giữa hai loại vị trí.
- Kích thước, hình thể, diện tích mảnh đất: Một kích thước và diện tích đạt

tối ưu khi nó thỏa mãn một laoi nhu cầu cụ thể của đại đa số dân cư trong vùng. Ví
dụ, một mảnh đất hình chữ nhật thì thường có giá cao hơn các mảnh đất không
vuông, nhiều góc cạnh; mảnh đất “nở hậu” cũng thường có giá cao hơn (do theo
tâm lý của người Việt).
- Ngoài ra còn các yếu tố về địa hình mảnh đất tọa lạc, hướng của mảnh đất
và tình trạng môi trường của mảnh đất cũng là các yếu tố tự nhiên có ảnh hưởng ít
nhiều đến giá trị của mảnh đất.
* Nhóm các yếu tố kinh tế:
- Khả năng mang lại thu nhập từ đất: Thuộc loại này gồm các yếu tố như
sau: thu nhập hàng năm của mảnh đất, thời gian sử dụng có hiệu quả.
- Các yếu tố kinh tế liên quan đến tình hình chung của kinh tế quốc tế,
quốc gia, khu vực, địa phương như giá lao động, giá cổ phiếu, giao dịch chứng
khoán...
- Tình hình cung cầu đất đai trong khu vực: Đối với các loại hàng hóa thông
thường sẽ tuân theo đúng quy luật của quan hệ cung cầu. Nhưng đất đai thì tuy có
phản ứng theo quan hệ cung cầu nhưng theo một cách đặc biệt. Trong điều kiện
phát triển thị trường bình thường, sự thay đổi về cung hay cầu không làm giá đất
biến động mạnh, nó sẽ giữ nguyên. Cung cầu về đất sẽ có ảnh hưởng rất mạnh đến
giá khi thị trường có sự tăng đột biến về cung hay cầu, nhưng chủ yếu là cầu tạo
nên những cơn “sốt giá” ở nước ta.
- Đặc điểm người tham gia thị trường đất đai: yếu tố này liên quan đến khả
năng thanh toán của các nhu cầu về đất.
* Nhóm các yếu tố về xã hội:
- Quá trình đô thị hóa: là quá trình hình thành và phát triển đô thị, là quá
trình tất yếu của mỗi quốc gia trong quá trình phát triển. Đó cũng là quá trình tập
trung dân số vào các đô thị tạo ra sự hình thành nhanh chóng các điểm dân cư đô
thị trên cơ sở phát triển sản xuất và đời sống. Quá trình đô thị hoá đặt ra nhu cầu sử
dụng đất ngày càng tăng lên trong khi khả năng cung về diện tích đất đô thị lại hữu
hạn. thực tế cho thấy quá trình đô thị hoá ảnh hưởng rất lớn đến giá đất, có thể thấy
ở đâu có quá trình đô thị hoá thì ở đó giá đất tăng và cao. Và ở đây có thể thấy rằng

đất đai được tăng giá tị về mặt vô hình (đây cũng chính là một phần của giá trị lợi
thế địa lý).
- Khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng:
+ Cơ sở hạ tầng kỹ thuật: Đường giao thông, hệ thống dịch vụ cấp
thoát nước, hệ thống dịch vụ đường sinh hoạt và chiếu sang, hệ thống thông tin liên
lạc…
+ Cơ sở hạ tầng xã hội: Trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí…
Mật độ phát triển của kết cấu hạ tầng có tác động rất lớn đến giá đất. Kết cấu
hạ tầng có tính đặc trưng khác nhau giữa thành thị và nông thôn. Có thể thấy cơ sở
hạ tầng ở đô thị có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định giá đất hơn so với cơ sở
hạ tầng ở nông thôn. Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị của
đất đai hiện có.
* Nhóm các yếu tố về mặt pháp lý:
- Quy hoạch sử dụng đất: Thực tế, có thể thấy hiện nay nơi nào có sự quy
hoạch của nhà nước, có các dự án quy hoạch thì nơi đó giá đất tăng cao. Việc có
quy hoạch đã ảnh hưởng rất lớn đến giá đất.
- Tình trạng pháp lý của mảnh đất: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên
chúng ta chỉ có quyền sử dụng mà không có quyền sở hữu. Quyền sử dụng này
được chứng nhận thông qua giấy chứng nhận QSDĐ. Vì vậy, một mảnh dất có
được giấy tờ đầy đủ về mặt pháp lý chắc chắn sẽ có giá cao hơn nhiều so với
các mảnh đất không có đầy đủ giấy tờ pháp lý. Thậm chí, mảnh đất không có đầy
đủ giấy tờ pháp lý còn không có giá trị.
- Các chính sách về đất đai của nhà nước: Nhà nước ban hành các quy định
về quyền sử dụng, thuê đất, chuyển nhượng đất…; các chính sách và nghĩa vụ tài
chính có liên quan đến QSDĐ (thuế, tiền thuê, tiền sử dụng đất…). Các chính sách
này có ảnh hưởng rất lớn và trực tiếp đến giá đất.
- Các chính sách khác của nhà nước có liên quan: chính sách thị trường bất
động sản, thị trường tiền tệ, thị trường chứng khoán… cũng có ảnh hưởng mạnh
đến giá đất.
1.2.2 Khái niệm và cơ sở khoa học của định giá đất.

Định giá đất là sự ước tính về giá trị của các quyền sử dụng đất cụ thể bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ, trong những điều kiện của
một thị trường nhất định và những phương pháp phù hợp.
Cơ sở khoa học cho định giá tài sản nói chung và định giá đất nói riêng là
giá trị thị trường và giá trị phi thị trường.
- Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên
thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua
và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và
độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường.
+ Mức giá ước tính: đây là yếu tố về lượng của số tiền sẽ được đưa ra trong
trao đổi để lấy tài sản.
+ Người mua sẵn sàng mua - người bán sẵn sàng bán: điều đó xó nghĩa là cả
hai bên đều có thể đưa ra sự lựa chọn và một quyết định khách quan để trao đổi và
giao dịch.
+ Khách quan và độc lập: Có nghĩa là không có mối quan hệ, liên hệ hoặc
phối hợp giữa các bên để ảnh hưởng đến sự cân nhắc về số tiền mua bán.
+ Điều kiện bình thường: có nghĩa là khi cung vf cầu của thị trường cân
bằng và khi sự trả giá không phản ánh một giá tăng cao do sự khan hiếm của cung,
hoặc không là một giá thấp do cung quá mức. Đồng thời giao dịch là chín muồi, có
thông tin tốt và không có bất kỳ sự cưỡng ép nào.
- Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo
những căn cứ khác với giá trị của tài sản hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo
các mức giá không phản ánh giá trị thị trường.
Một số khái niệm giá trị phi thị trường thường dùng là: Giá trị đang sử dụng,
giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị tính thuế, giá trị còn lại, giá trị tài sản bắt
buộc phải bán, giá trị đặc biệt…
Cơ sở của việc xây dựng khái niệm giá trị phi thị trường xuất phát trực tiếp
từ giá trị tài sản. Tuy nhiên, những lợi ích mà tài sản mang lại được các chủ thể
đánh giá rất khác nhau, nó tùy thuộc vào công dụng hay thuộc tính hữu ích của tài
sản đối với mỗi người, tùy thuộc vào giao dịch cụ thể của từng tài sản. Vai trò của

định giá viên là phải dựa vào các yếu tố đó để lựa chọn đúng khái niệm giá trị, đảm
bảo công việc định giá có thể được ước tính một cách hợp lý nhất giá trị của tài
sản.
1.2.3. Vai trò của định giá đất
Đất đai là tài sản có giá trị lớn, vấn đề định giá đất thực sự cần thiết trong
giai đoạn hiện nay. Đặc biệt trong quá trình phát triển của nền kinh tế đất nước giai
đoạn hiện nay, vấn đề định giá đất lại càng trở nên quan trọng và hữu hiệu trong
nhiều lĩnh vực.
- Việc định giá đất sát với giá thị trường giúp cho các giao dịch như đánh
thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất, thế chấp được thực hiện một cách trôi chảy.
(trong xác định giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hóa thì định giá đất lại càng quan
trọng , do trước đây giá trị của đất đai của các DNNN thường chưa được tính đến
hoặc nếu có thường ở mức thấp khác xa giá trị thị trường, vì vậy, nếu giá trị đất
đai trong quá trình cổ phần hóa không được đánh giá lại thì ngân sách nhà nước sẽ
bị thất thoạt lớn).
- Định giá đất không chỉ cần thiết cho việc định giá hàng loạt quy mô lớn
của nhà nước để hình thành các khung giá phục vụ cho quản lý nhà nước mà còn
cần thiết cho định giá đất riêng lẻ. Việc xác định giá đất đai riêng lẻ không chỉ
diễn ra trong khu vực tư nhân mà cả trong khu vực kinh tế nhà nước (ví dụ khi cổ
phần hóa một doanh nghiệp nhà nước nào đó, khi không có các doanh nghiệp
tương tự trong vùng...)
- Xác định chính xác giá đất sẽ tránh được các tranh chấp đất đai về giá và
có thể nói đây là một trong những vấn đề phổ biến nhất trong tranh chấp về giá trị
đất đai khi không có sự thống nhất giữa các bên.
- Một lý do quan trọng của việc xác định đúng giá trị đất đai là giúp cho việc
phân bố đất đai - như là một nguồn lực xã hội một cách hiệu quả. Nói một cách
khác, đất đai sẽ được phân bố vào người "sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất". Khi
tất cả nguồn lực đất đai đều được đánh giá theo giá trị thị trường và không có sự ưu