Hợp đồng mua bán nhà ở pháp luật việt nam (luận văn thạc sĩ luật học)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

LÊ HOÀNG ANH TUẤN

HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở THEO
PHÁP LUẬT VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2017


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

LÊ HOÀNG ANH TUẤN

HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở THEO
PHÁP LUẬT VIỆT NAM

Chuyên ngành: Luật Dân sự và Tố tụng Dân sự
Mã số: 60380103

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn: PGS.TS Trần Thị Huệ

HÀ NỘI - 2017


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của cá nhân tôi. Những số
liệu, trích dẫn trong luận văn là chính xác và trung thực. Các kết luận khoa học
trong luận văn chưa từng được công bố trong các công trình nghiên cứu khác. Tôi
xin chịu trách nhiệm hoàn toàn về công trình nghiên cứu của mình.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN


MỤC LỤC
LỜI NÓI ĐẦU ......................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài ..........................................................1
2. Tình hình nghiên cứu đề tài ...............................................................................2
3. Phạm vi nghiên cứu đề tài..................................................................................4
4. Phương pháp nghiên cứu ...................................................................................4
5. Mục đích, nhiệm vụ của việc nghiên cứu đề tài ................................................4
6. Những điểm mới của luận văn ...........................................................................5
7. Kết cấu của luận văn ..........................................................................................5
CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN
NHÀ Ở...................................................................................................................6
1.1 Khái niệm nhà ở và hợp đồng mua bán nhà ở .................................................6
1.1.1 Khái niệm nhà ở ............................................................................................6
1.1.2 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở............................................................7
1.2 Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở..............................................8
1.2.1 Đặc điểm chung ............................................................................................8
1.2.2 Đặc điểm riêng............................................................................................11

1.3 Ý nghĩa các quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở........................13
1.4 Sơ lược quá trình phát triển các quy định pháp luật Việt Nam về hợp đồng
mua bán nhà ở ......................................................................................................13
1.4.1 Giai đoạn trước năm 1995..........................................................................13
1.4.2 Giai đoạn từ năm 1995 đến năm 2005 .......................................................17
1.4.3 Giai đoạn từ năm 2005 đến nay .................................................................18
CHƯƠNG 2: CÁC YẾU TỐ PHÁP LÝ CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ
Ở THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH ..............................21
2.1. Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở .......................................................21
2.1.1. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch mua bán nhà ở...........................21
2.1.2. Một số loại nhà ở cụ thể ............................................................................24
2.2. Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở...........................................................27
2.2.1. Bên bán nhà ở ............................................................................................31
2.2.2. Bên mua nhà ở ...........................................................................................33
2.3. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở ..................35


2.3.1. Quyền và nghĩa vụ của bên bán nhà ở.......................................................35
2.3.2 Quyền và nghĩa vụ của bên mua nhà ở.......................................................38
2.4. Hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở .........................................................40
2.4.1. Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở .................................40
2.4.2. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở ................................51
2.4.3. Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và hậu quả pháp lý của hợp đồng mua
bán nhà ở vô hiệu .................................................................................................52
2.5. Thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán nhà ở ................52
CHƯƠNG 3: THỰC TIỄN ÁP DỤNG VÀ ĐỊNH HƯỚNG HOÀN THIỆN
QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở .................56
3.1. Những tranh chấp thường gặp và một số vụ án liên quan đến tranh chấp hợp
đồng mua bán nhà ở .............................................................................................56
3.1.1. Những tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thường gặp .........................56

3.2. Hạn chế trong quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở và những
nguyên nhân khác của việc tranh chấp ................................................................69
3.2.1. Hạn chế trong quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở ...............70
3.2.2. Một số nguyên nhân khác dẫn đến đến tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở
..............................................................................................................................73
3.3. Định hướng hoàn thiện quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở.....74
KẾT LUẬN .........................................................................................................78
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


1

LỜI NÓI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với mỗi con người, đồng thời là nơi
phục vụ nhu cầu thiết yếu của mỗi cá nhân, mỗi hộ gia đình, Nhà ở là một loại tài
sản có giá trị lớn, là một nhu cầu quan trọng và thiết thực đối với mọi chủ thể. Cha
ông ta thường nói “An cư mới lạc nghiệp” là sự đúc kết tâm lý, mong muốn chung
của mọi người.
Việt Nam là một quốc gia đang phát triển, cùng với sự biến động của tình
hình kinh tế, chính trị, xã hội và sự hội nhập quốc tế nên vấn đề nhà ở càng mang
tính xã hội và pháp lý sâu sắc. Nhu cầu nhà ở tăng cao khiến cho hoạt động tạo lập
nhà ở diễn ra ngày một khẩn thiết, sôi động bằng nhiều phương thức khác nhau.
Trong tình hình đó, nhất là ở các thành phố, đô thị lớn thì hoạt động mua bán nhà
ở diễn ra sôi động. Hợp đồng mua bán nhà là một căn cứ pháp lý thông dụng để
các bên chủ thể thực hiện việc dịch chuyển nhà và quyên sở hữu nhà từ chủ thể
này sang chủ thể khác, các giao dịch về nhà ở đặc biệt là nhà ở thương mại tăng
lên nhanh chóng. Nhưng xuất phát từ chính thực tế này, các tranh chấp từ việc
mua bán nhà xảy ra ngày một nhiều và khởi kiện kéo dài, đã trở thành một vấn đề
nóng bỏng.

Để đáp ứng được nhu cầu điều chỉnh các quan hệ dân sự đồng thời tạo ra
căn cứ đầy đủ và vững chắc về mặt pháp lý cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền
khi giải quyết tranh chấp về lĩnh vực nhà ở, Nhà nước đã rất chú trọng và quan
tâm xây dựng một hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về lĩnh vực này. Đó là
các văn bản: Pháp lệnh về nhà ở 1991, Bộ luật dân sự 1995, Luật Đất đai 2003,
2013, Luật Thương mại năm 2005, Bộ luật dân sự 2005, Luật nhà ở 2005, Luật
Nhà ở 2014, Luật kinh doanh bất động sản 2006, Luật Kinh doanh bất động sản
2014 và những văn bản hướng dẫn thi hành. Các văn bản pháp luật này đã tạo ra
khuôn mẫu và cơ sở pháp lý cho các chủ thể trong việc ký kết và thực hiện hợp
đồng mua bán nhà. Tuy nhiên, các văn bản pháp luật về nhà ở có tính ổn định
không cao, còn có sự chồng chéo, trùng lặp, mâu thuẫn nhau ở rất nhiều các nội
dung dẫn tới tồn tại nhiều bất cập và thiếu vắng của pháp luật ở một số nội dung
nhất định nên khi tranh chấp xảy ra, nhiều trường hợp Tòa án gặp phải khó khăn


2

trong việc giải quyết vì thiếu cơ sở pháp lý, dẫn đến tình trạng án kéo dài hoặc giải
quyết chưa thấu tình, đạt lý. Trước tình hình đó, việc nghiên cứu, tìm hiểu các quy
định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở là một công việc có ý nghĩa quan
trọng. Bên cạnh đó, có thể nhận thấy một thực tế rằng, dù Nhà nước đã có những
sự quan tâm nhất định đến các chính sách về nhà ở thông qua việc ban hành rất
nhiều văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến đối tượng đặc biệt này, nhưng
những tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở vẫn diễn ra rất nhiều trong thực tiễn,
tiềm ẩn những rủi ro nhất định cho các bên tham gia vào giao dịch. Việc nghiên
cứu các quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở, qua đó tìm ra được những
nguyên nhân của sự tranh chấp, và đề xuất hướng hoàn thiện quy định pháp luật để
giảm bớt những tranh chấp không đáng có là việc làm cấp bách cần nhận được sự
quan tâm kịp thời.
Thông qua việc nghiên cứu các quy định của pháp luật cũng như tìm hiểu

thực tiễn tranh chấp, các nguyên nhân dẫn đến sự tranh chấp trong các hợp đồng
mua bán nhà ở thương mại, luận văn sẽ có những luận giải về quy định của pháp
luật, tìm ra những bất cập trong các quy định đó để đưa ra hướng hoàn thiện pháp
luật về hợp đồng mua bán nhà ở nhằm tăng cường hiệu quả và chất lượng trong
việc giải quyết các tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở. Xuất phát từ thực trạng
trên, tôi đã chọn đề tài: “Hợp đồng mua bán nhà ở pháp luật Việt Nam” làm luận
văn tốt nghiệp Thạc sỹ của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Đã có rất nhiều công trình khoa học khác nhau nghiên cứu về hợp đồng
mua bán nhà ở, trong đó thể kể đến một số khóa luận, luận văn như: Luận văn thạc
sỹ luật học năm 2005 của tác giả Nguyễn Văn Tùng, trường đại học Luật Hà Nội
với đề tài ‘‘Hợp đồng mua bán nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội theo quy định
của BLDS năm 1995’’; Luận văn thạc sỹ luật học năm 2010 của tác giả Hoàng Thị
Thùy, trường Đại học Luật Hà Nội với đề tài ‘‘Tranh chấp hợp đồng mua bán căn
hộ chung cư – Thực trạng và giải pháp’’; Luận văn thạc sỹ luật học năm 2006 của
tác giả Hà Thị Thanh, trường đại học Luật Hà Nội với đề tài ‘‘Hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư – Một số vấn đề lý luận và thực tiễn’’; Luận văn thạc sỹ luật học
của tác giả Lê Thị Lan năm 2013 với đề tài "Hợp đồng mua bán nhà ở theo quy
định pháp luật hiện hành – Một số vấn đề lý luận và thực tiễn" …


3

Bên cạnh đó, rất nhiều các bài báo khoa học cũng đã nghiên cứu và đề cập
đến nội dung này. Có thể kể đến như : bài viết ‘‘Một số bất cập trong quy định của
pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở’’ của tác giả Trần Thị Huệ và Nguyễn Văn
Hợi đăng trên Tạp chí Luật học số 12/2012; ‘‘Những vướng mắc khi giải quyết
tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở’’ của tác giả Đoàn Đức Lương đăng trên Tạp
chí kiểm sát số 1/2008…
Những công trình nghiên cứu khoa học kể trên đều có một điểm chung là

được các tác giả nghiên cứu trong bối cảnh các văn bản pháp luật cũ còn hiệu lực:
Bộ luật dân sự năm 1995, Bộ luật dân sự năm 2005, Luật Nhà ở năm 2005… Là
một trong những nội dung pháp lý có tính ứng dụng khá cao. Vì thế, nội dung này
tiếp tục được nhiều tác giả nghiên cứu, trong đó phải kể đến các công trình sau
đây:
- Bàn về chủ thể được quyền yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán nhà
ở vô hiệu theo quy định tại Điều 141 Dự thảo Bộ luật Dân sự sửa đổi/ Nguyễn Thị
Minh Phượng// Nghề Luật. Học viện Tư pháp, Số 3/2015, tr. 57 - 59
- Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi hợp đồng mua bán nhà ở
bị vô hiệu/ Nguyễn Thị Minh Phượng // Kiểm sát. Viện Kiểm sát nhân dân tối cao,
Số 12/2016, tr. 46 - 51
- Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi hợp đồng mua bán nhà ở
bị vô hiệu theo Bộ luật Dân sự Việt Nam/ Nguyễn Thị Minh Phượng// Nghề Luật.
Học viện Tư pháp, Số 4/2016, tr. 71 - 74
- Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai - Một số vấn đề lý
luận và thực tiễn: Luận văn thạc sĩ luật học/ Nguyễn Thị Huyền Trang; PGS. TS.
Trần Thị Huệ hướng dẫn. - Hà Nội, 2015. tr. 70;
Đề tài “Hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật hiện hành –
Một số vấn đề lý luận và thực tiễn" là công trình đầu tiên nghiên cứu một cách
toàn diện quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở theo Luật Nhà ở năm
2014 và Bộ luật dân sự năm 2015, hoàn toàn độc lập so với những công trình khoa
học đã được công bố trước đây liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở.


4

3. Phạm vi nghiên cứu đề tài
Trong giới hạn của một luận văn thạc sĩ luật học, tác giả luận văn chỉ tập
trung nghiên cứu về một số nội dung cơ bản liên quan đến hợp đồng mua bán nhà
ở như: một số vấn đề lý luận liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở; phân tích

một số quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở (đối tượng, chủ thể, hình
thức…); tìm hiểu một số tranh chấp và nguyên nhân của việc tranh chấp, qua đó
có cơ sở để kiến nghị hoàn thiện những quy định pháp luật về nội dung này. Luận
văn tập trung nghiên cứu những quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 (sau đây
được gọi tắt là BLDS), và Luật Nhà ở năm 2014 về hợp đồng mua bán nhà ở, có
so sánh, đối chiếu với những quy định của BLDS năm 2005 và Luật Nhà ở năm
2005.
4. Phương pháp nghiên cứu
Đề tài được thực hiện trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật
biện chứng, chủ nghĩa duy vật lịch sử và phép biện chứng của chủ nghĩa Mác Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh về nhà nước và pháp luật.
Các phương pháp nghiên cứu cụ thể được sử dụng đó là phương pháp phân
tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh, phương pháp xã hội học để thể
hiện nội dung đề tài.
5. Mục đích, nhiệm vụ của việc nghiên cứu đề tài
Mục đích của việc nghiên cứu đề tài là tìm hiểu các quy định của BLDS
năm 2015; Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản pháp luật có liên quan về hợp
đồng mua bán nhà ở. Thông qua việc phân tích, đối chiếu, so sánh với thực tiễn
mua bán nhà ở tại Việt Nam, từ đó tìm ra những điểm hạn chế của pháp luật hiện
hành về hợp đồng mua bán nhà ở, chỉ ra những nguyên nhân của những hạn chế
trên và đưa ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật.
Để đạt được mục đích trên, luận văn cần thực hiện những nhiệm vụ sau:
- Làm rõ một số vấn đề khái quát chung về hợp đồng mua bán nhà ở.
- Phân tích, đánh giá một số quy định của pháp luật hiện hành về các yếu tố
pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở, có sự so sánh với quy định pháp luật về
cùng nội dung này tại BLDS năm 2005 và Luật Nhà ở năm 2005.
- Sưu tầm những tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thường gặp, rút ra được
những nguyên nhân của việc tranh chấp.


5

- Đề xuất những giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật về hợp đồng mua
bán nhà ở.
6. Những điểm mới của luận văn
Đề tài được nghiên cứu và hoàn thiện trong bối cảnh sự ra đời của Bộ luật
dân sự năm 2015, cùng với việc ban hành Luật Nhà ở mới thay thế Luật Nhà ở
năm 2005, một số điểm mới của luận văn đạt được so với các công trình nghiên
cứu khác như:
- Luận văn đã đưa ra được khái niệm riêng về Hợp đồng mua bán nhà ở
- Nghiên cứu một cách toàn diện quy định của Luật Nhà ở năm 2014, Bộ luật
dân sự năm 2015, và các văn bản pháp luật có liên quan về các yếu tố pháp lý của
hợp đồng mua bán nhà ở
- Sưu tầm được những tranh chấp thường gặp trong thời gian gần đây về hợp
đồng mua bán nhà ở
- Chỉ ra được những hạn chế của quy định pháp luật về hợp đồng mua bán
nhà ở và đưa ra được một số kiến nghị nhằm hoàn thiên quy định pháp luật hiện
hành về hợp đồng mua bán nhà ở.
7. Kết cấu của luận văn
Luận văn được kết thành 3 phần: Phần Lời mở đầu, Nội dung, và Kết luận.
Trong đó, Phần Nội dung của luận văn được kết cấu thành 03 chương:
Chương 1: Một số vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán nhà ở
Chương 2: Các yếu tố pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định pháp
luật hiện hành
Chương 3: Thực tiễn áp dụng và định hướng hoàn thiện quy định pháp luật về hợp
đồng mua bán nhà ở.


6

CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ

HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
1.1 Khái niệm nhà ở và hợp đồng mua bán nhà ở
1.1.1 Khái niệm nhà ở
“An cư, lạc nghiệp” là câu thành ngữ đã được đúc kết trong dân gian từ
nhiều đời nay. Theo đó có thể hiểu, trong mọi điều kiện, hoàn cảnh thì việc ổn
định nơi ăn, chốn ở có ý nghĩa hết sức quan trọng giúp cho những công việc khác
được thuận lợi, suôn sẻ. Vấn đề về nhà ở không chỉ trở thành sự quan tâm của cá
nhân mà còn là vấn đề cần được chú trọng của toàn xã hội. Trước đây vào thời
nguyên thủy, nhà ở mới chỉ đơn giản được hiểu là nơi che mưa, che nắng, tránh
thú dữ. Khi cuộc sống ngày càng phát triển cũng là lúc tầm quan trọng của ngôi
nhà được nâng lên. Nhà ở đã trở thành nơi diễn ra mọi sinh hoạt, nơi tái tạo sức
lao động và còn là một hàng hóa có những đặc điểm riêng nổi bật so với những
loại hàng hóa khác trong quá trình giao lưu dân sự.
“Nhà ở” đã được quan tâm, xem xét, và trở thành đối tượng nghiên cứu của
rất nhiều ngành khoa học khác nhau. Khái niệm về nhà ở được nhìn nhận dưới một
số góc độ khác nhau như:
Dưới góc độ triết học: nhà ở được hiểu là lượng vật chất định hình kiến trúc,
đồng bộ và mang tính văn hóa.
Dưới góc độ xã hội học: nhà ở là phương tiện đáp ứng nhu cầu ở của con người.
Dưới góc độ kinh tế học thì nhà ở là khối tài sản thường có giá trị lớn trong
tổng tài sản quốc gia
Theo định nghĩa trong Từ điển tiếng Việt thì nhà ở là “chỗ ở và sinh hoạt
của một gia đình”1
Còn dưới góc độ pháp luật thì theo khoản 1 Điều 3 Luật Nhà Ở năm 2014:
“Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh
hoạt của hộ gia đình, cá nhân”.
Như vậy, có thể thấy, dưới góc độ khoa học pháp lý hay góc độ xã hội thì
nhà ở vẫn được nhìn nhận là nơi phục vụ nhu cầu sinh hoạt của cá nhân, hộ gia
đình và là một trong những nhu cầu thiết yếu của con người. Việc quy định hành

Nguyễn Như Ý (chủ biên): Từ điển tiếng Việt, Nxb Giáo dục, Hà nội, năm 2001, trang 514.

1


7

lang pháp lý vững chắc liên quan đến các giao dịch về nhà ở là một xu thế tất yếu
trong quá trình xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật của Việt Nam.
Trong phạm vi công trình nghiên cứu này, nhà ở được nhìn nhận dưới góc
độ là đối tượng của hợp đồng – nói cách khác là một loại tài sản mà các bên của
hợp đồng tác động vào nó để thỏa mãn quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Với
tư cách đó, có thể đưa ra một số đặc điểm của nhà ở như sau:
- Nhà ở là công trình được tạo lập với mục đích để ở và phục vụ những nhu
cầu sinh hoạt khác của các chủ thể sống trong ngôi nhà đó. Do vậy, nhà ở không
chỉ mang ý nghĩa vật chất mà còn chứa đựng cả những ý nghĩa về mặt tinh thần.
- Nhà ở là một loại hàng hóa đặc biệt trong quá trình giao lưu dân sự, bởi lẽ:
+ Với quy định của BLDS nhà ở là tài sản gắn liền với đất – là một loại bất
động sản, do đó việc trao đổi, mua bán không dễ dàng như những loại tài sản
khác;
+ Nhà ở có tính bền vững, lâu dài, phục vụ được nhu cầu sinh hoạt của các
thế hệ trong một hay nhiều gia đình, trải qua hàng trăm năm lịch sử;
+ Do chi phí xây dựng lớn, giá thành nguyên vật liệu cao và quỹ đất xây
dựng luôn có giới hạn so với mức gia tăng của dân số nên giá nhà ở được xác định
đa dạng và phức tạp hơn so với giá của những loại tài sản khác.
+ Việc giao dịch liên quan đến nhà ở được thực hiện theo những quy định
pháp luật rất chặt chẽ do Nhà nước có những cơ chế nhất định để quản lý sự biến
động trên thị trường của loại tài sản này.
1.1.2 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở
Để tìm hiểu những nội dung khác liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở,

trước tiên cần làm rõ hợp đồng mua bán nhà ở là gì cũng như những đặc trưng
pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở.
Dưới góc độ pháp luật dân sự, hợp đồng mua bán nhà ở cũng được tiếp cận,
là một loại hợp đồng được hình thành dựa trên sự thỏa thuận của các bên. Việc các
bên trong hợp đồng đàm phán, thương lượng và đi đến quyết định xác lập hợp
đồng đều dựa trên sự tự do ý chí và tự định đoạt của các bên chủ thể, không hề có
sự tác động bởi những yếu tố bên ngoài. Nội dung này được nhìn nhận là bản chất
của hợp đồng nói chung cũng như của hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng. Sự


8

không tự nguyện khi xác lập hợp đồng sẽ là căn cứ để Tòa án tuyên bố hợp đồng
mua bán nhà ở vô hiệu trong những trường hợp nhất định.
Được nhìn nhận là phương tiện pháp lý quan trọng đảm bảo cho việc
chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở từ người bán sang người mua nhằm thỏa mãn nhu
cầu xã hội về nhà ở dưới sự quản lý và giám sát của Nhà nước, đồng thời dựa trên
nền tảng về hợp đồng mua bán tài sản nói chung, có thể đưa ra khái niệm về hợp
đồng mua bán nhà ở như sau:
“Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn bản của các bên về
việc chuyển quyền sở hữu nhà ở; theo đó bên bán có nghĩa vụ giao nhà và chuyển
quyền sở hữu nhà ở cho bên mua theo quy định của pháp luật về nhà ở; bên mua
có nghĩa vụ nhận nhà và thanh toán tiền cho bên bán theo quy định của pháp luật,
trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác”.
1.2 Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở
Như đã trình bày ở trên, hợp đồng mua bán nhà ở là một dạng cụ thể của
hợp đồng mua bán tài sản, do đó hợp đồng mua bán nhà ở mang những đặc điểm
chung của hợp đồng mua bán tài sản nói chung, đồng thời mang những đặc điểm
riêng do có đối tượng là nhà ở - một loại tài sản đặc biệt đã được phân tích ở phần
trên.

1.2.1 Đặc điểm chung
Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng song vụ
Căn cứ vào mối quan hệ về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng,
hợp đồng được phân loại thành hợp đồng song vụ và hợp đồng đơn vụ. Theo đó,
hợp đồng song vụ được hiểu là hợp đồng mà trong đó các bên tham gia xác lập và
thực hiện hợp đồng đều có quyền và nghĩa vụ đối với nhau, đồng thời các quyền
và nghĩa vụ của mỗi bên mang tính chất tương ứng. Yếu tố song vụ trong hợp
đồng mua bán nhà ở được thể hiện ở chỗ: bên bán có nghĩa vụ giao nhà và chuyển
giao quyền sở hữu nhà ở cho bên mua, bên mua có nghĩa vụ nhận nhà và thanh
toán tiền theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật cho bên bán. Đồng thời
cũng có thể hiểu: bên bán có quyền yêu cầu bên mua nhận nhà và thanh toán tiền
cho mình; còn bên mua có quyền yêu cầu bên bán giao nhà cho mình và thực hiện
việc chuyển quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật.


9

Việc xác định hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng song vụ có ý nghĩa
trong việc xác định trách nhiệm của các bên khi thực hiện nghĩa vụ của mình. Cụ
thể: trong hợp đồng song vụ, khi các bên đã thỏa thuận thời hạn thực hiện nghĩa vụ
thì mỗi bên phải thực hiện nghĩa vụ của mình khi đến hạn; không được trì hoãn
thực hiện với lý do bên kia chưa thực hiện nghĩa vụ đối với mình (trừ trường hợp
pháp luật có quy định khác). Trường hợp các bên không thỏa thuận bên nào thực
hiện nghĩa vụ trước thì các bên phải đồng thời thực hiện nghĩa vụ đối với nhau;
nếu nghĩa vụ không thể thực hiện được đồng thời thì nghĩa vụ nào khi thực hiện
mất nhiều thời gian hơn thì nghĩa vụ đó phải được thực hiện trước. Như vậy, đối
với các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở, khi bên mua và bên bán đã có sự thỏa
thuận về việc thực hiện nghĩa vụ thì phải thực hiện đúng như sự thỏa thuận đó; nếu
không có sự thỏa thuận rõ ràng về việc bên nào thực hiện nghĩa vụ trước, bên nào
thực hiện nghĩa vụ sau thì cả hai bên phải thực hiện nghĩa vụ đồng thời, hay nói

cách khác là bên bán giao nhà cho bên mua và bên mua thanh toán tiền cho bên
bán vào thời điểm nhận nhà. Thông thường, bên mua sẽ thanh toán hết tiền nhà
cho bên bán theo giá mà hai bên đã thỏa thuận sau khi việc chuyển quyền sở hữu
nhà ở cho bên mua được hoàn tất, bởi lẽ việc chuyển quyền sở hữu đối với nhà ở
cần thực hiện theo những trình tự, thủ tục nhất định do pháp luật quy định, nên
mất nhiều thời gian hơn. Về cơ bản, các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở không
được lấy lý do về việc bên kia chưa thực hiện nghĩa vụ với mình để hoãn việc thực
hiện nghĩa vụ, nhưng trường hợp ngoại lệ có thể xảy ra khi:
- Bên phải thực hiện nghĩa vụ trước thấy rằng khả năng thực hiện nghĩa vụ
của bên kia đã bị giảm sút nghiêm trọng đến mức không thể thực hiện được nghĩa
vụ như đã cam kết. (Trường hợp này có thể hoãn thực hiện nghĩa vụ cho đến khi
bên kia có khả năng thực hiện được nghĩa vụ hoặc có biện pháp bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ). Ví dụ: bên bán có thể dừng việc thực hiện những thủ tục chuyển quyền
sở hữu nhà ở cho bên mua khi nhận thấy khả năng kinh tế của bên mua giảm sút
một cách nghiêm trọng có thể kể đến như bên mua bị phá sản hoặc khánh kiệt về
tài sản.
- Bên phải thực hiện nghĩa vụ sau thấy rằng kỳ hạn phải thực hiện nghĩa vụ
của bên thực hiện nghĩa vụ đến trước, nhưng bên đó vẫn chưa thực hiện nghĩa vụ
với mình. Ví dụ: bên mua có thể có quyền hoãn việc thanh toán tiền cho bên bán


10

khi đến thời hạn thỏa thuận về việc giao nhà hoặc làm thủ tục chuyển quyền sở
hữu nhà nhưng bên bán không thực hiện được việc đó.
Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng ưng thuận
Sự phân loại hợp đồng thành hợp đồng ưng thuận và hợp đồng thực tế là sự
phân loại dưới góc độ nghiên cứu. Tiêu chí để phân loại hợp đồng trong trường
hợp này căn cứ vào thời điểm có hiệu lực của hợp đồng. Theo đó, hợp đồng thực
tế là hợp đồng có hiệu lực vào thời điểm các bên trong hợp đồng chuyển giao tài

sản là đối tượng của hợp đồng cho nhau. Ưng thuận là một trong những đặc điểm
của hợp đồng mua bán tài sản nói chung cũng như hợp đồng mua bán nhà ở nói
riêng bởi lẽ: hiệu lực của hợp đồng không phụ thuộc vào thời điểm bên bán đã
giao nhà cho bên mua hay chưa. Hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực từ thời điểm
các bên thỏa thuận xong với nhau về những nội dung cơ bản của hợp đồng và công
chứng bản hợp đồng đó tại cơ quan công chứng. Quyền và nghĩa vụ của các bên sẽ
bị ràng buộc kể từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực. Theo đó, bên bán và bên mua
phải thực hiện nghĩa vụ của mình đối với bên còn lại và sẽ chịu những hậu quả
pháp lý bất lợi nếu không thực hiện đúng nghĩa vụ làm ảnh hưởng đến lợi ích của
bên kia.
Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng có đền bù
Một trong những đặc trưng của quan hệ tài sản do luật dân sự điều chỉnh là
tính chất đền bù tương đương. Đa số các quan hệ tài sản thuộc đối tượng điều
chỉnh của luật dân sự đều mang đặc trưng này. Quan hệ nghĩa vụ được hình thành
từ hợp đồng mua bán tài sản là sự cụ thể hóa quan hệ tài sản đang được đề cập tới
ở đây. Tính chất đền bù được hiểu là: khi một bên trong quan hệ pháp luật trao đi
một lợi ích vật chất cho phía bên kia thì sẽ nhận lại được một lợi ích vật chất
tương ứng. Thật vậy, trong hợp đồng mua bán nhà ở, khi bên bán giao nhà ở cho
bên mua thì sẽ nhận được một khoản tiền nhất định từ bên mua trao ngược lại, số
tiền này chính là giá của nhà ở mà các bên đã thỏa thuận với nhau (tương ứng với
giá trị của nhà ở được đem ra giao dịch). Điều này vẫn hoàn toàn đúng khi đứng ở
vị trí của bên mua trong việc bỏ ra một khoản tiền để nhận lại một tài sản có giá
trị- chính là nhà ở. Tuy nhiên không phải mọi quan hệ tài sản do luật dân sự điều
chỉnh đều mang đặc trưng này. Quan hệ tặng cho, thừa kế, hay quan hệ cho vay


11

không tính lãi… là những quan hệ không có tính chất đền bù và không giống với
bản chất của quan hệ mua bán đang được nghiên cứu ở đây.

Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng có mục đích chuyển quyền sở hữu tài
sản từ bên bán sang bên mua
Hợp đồng mua bán tài sản nói chung được xem là một trong những căn cứ
xác lập quyền sở hữu theo thỏa thuận. Bởi lẽ thông qua hợp đồng, quyền sở hữu
tài sản được chuyển giao từ chủ thể này sang chủ thể khác. Có thể coi đây là một
căn cứ phái sinh trong việc xác lập quyền sở hữu đối với tài sản. Trong số những
hợp đồng có đối tượng là tài sản, không phải hợp đồng nào cũng có mục đích
chuyển quyền sở hữu tài sản. Đặc điểm này của hơp đồng mua bán tài sản nói
chung cũng như hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng để phân biệt với những hợp
đồng có đối tượng là tài sản khác như: hợp đồng thuê tài sản (hợp đồng thuê nhà
ở), hợp đồng mượn tài sản (hợp đồng mượn nhà ở)… nhưng không với mục đích
chuyển quyền sở hữu. Những hợp đồng này được xác lập chỉ với mục đích chuyển
quyền sử dụng tài sản, một trong ba quyền năng của chủ sở hữu mà thôi. Như đã
trình bày ở trên, nhà ở là một loại tài sản đặc biệt hơn những tài sản khác, do đó
việc chuyển quyền sở hữu cũng có những đặc trưng riêng. Cụ thể, do nhà ở là tài
sản pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, do đó việc chuyển quyền sở
hữu từ bên bán sang bên mua phải thực hiện theo những trình tự, thủ tục nhất định
theo quy định của pháp luật về nhà ở.
1.2.2 Đặc điểm riêng
Hợp đồng mua bán nhà ở chịu sự điều chỉnh của nhiều ngành luật khác nhau
Như đã phân tích về những đặc điểm của nhà ở với tư cách là đối tượng của
hợp đồng mua bán nhà ở trong những phần trên, có thể khẳng định lại nhà ở là một
lại tài sản đặc biệt. Do đó, quy chế pháp lý áp dụng để điều chỉnh những giao dịch
dân sự có đối tượng là nhà ở cũng sẽ phức tạp và chặt chẽ hơn sự điều chỉnh đối
với những loại tài sản khác.
Thật vậy, nhà ở dưới góc độ pháp luật dân sự được nhìn nhận là một loại bất
động sản, là tài sản gắn liền với đất đai. Do đó, bên cạnh sự điều chỉnh của Bộ luật
dân sự về những quy định chung về hợp đồng, hợp đồng mua bán tài sản nói
chung, thì hợp đồng mua bán nhà ở còn chịu sự điều chỉnh của các luật liên quan
khác, đặc biệt là pháp luật về đất đai và pháp luật về nhà ở. Trong rất nhiều trường

12

hợp thực tế, nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở kèm theo việc chuyển nhượng
quyền sử dụng đất chính là diện tích đất mà ngôi nhà là đối tượng của hợp đồng
mua bán nhà tọa lạc trên đó. Đây là một trong những lý do mà hợp đồng mua bán
nhà ở và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có mối quan hệ rất mật thiết
với nhau.
Bên cạnh sự điều chỉnh bởi BLDS, Luật Nhà ở, Luật Đất đai, hợp đồng mua
bán nhà ở có thể chịu sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản khi chủ thể
của hợp đồng đáp ứng những điều kiện nhất định của Luật này, đồng thời nhà ở là
đối tượng của hợp đồng thuộc loại nhà ở thương mại… Ngoài ra, với tính chất là
một loại tài sản có giá trị lớn, chịu sự quản lý của Nhà nước, hợp đồng mua bán
nhà ở còn chịu sự điều chỉnh của Luật Công chứng liên quan đến hình thức của
hợp đồng.
Tóm lại, do những đặc trưng của đối tượng của hợp đồng mà hợp đồng mua
bán nhà ở chịu sự chế ước của rất nhiều văn bản pháp luật khác nhau chứ không
chỉ chịu sự điều chỉnh của BLDS.
Đối với một số loại nhà ở nhất định, chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở phải
đáp ứng các điều kiện cụ thể theo quy định của pháp luật
Đây được coi là một đặc điểm riêng của hợp đồng mua bán nhà ở mà không
có ở những hợp đồng mua bán tài sản thông thường khác. Một số quy định tại
Chương IV Luật Nhà ở năm 2014 quy định về chính sách về nhà ở xã hội có thể
làm rõ thêm nội dung này. Hiện nay, căn cứ vào tình hình thực tế của đất nước,
Nhà nước ta đã có những chính sách tạo điều kiện cho người có thu nhập thấp có
thể mua được nhà ở. Chính sách này đã được cụ thể hóa trong quy định tại Điều
49 và Điều 51 Luật nhà ở năm 2014. Theo đó, những cá nhân có thu nhập thấp,
người lao động làm việc tại các doanh nghiệp và ngoài khu công nghiệp, cán bộ,
công chức, viên chức…. đảm bảo những điều kiện theo quy định của pháp luật

(Điều 51 Luật Nhà ở năm 2014) thì sẽ được hưởng những chính sách hỗ trợ về nhà
ở, ví dụ như có thể trở thành bên mua trong hợp đồng mua bán nhà ở xã hội…
Hợp đồng mua bán nhà ở được thể hiện dưới một hình thức nhất định theo quy
định của pháp luật
Vẫn xuất phát từ đặc trưng của nhà ở là một loại tài sản đặc biệt, có vai trò
quan trọng trong đời sống xã hội, lại có giá trị lớn, nên pháp luật quy định nó phải


13

được thực hiện dưới hình thức văn bản, có công chứng, chứng thực tại cơ quan có
thẩm quyền. Đây là một trong những điều kiện để có hiệu lực về hình thức của
hợp đồng mua bán nhà ở. Khi tham gia hợp đồng mua bán nhà, các chủ thể phải
tuân theo các quy định về mặt hình thức, nội dung, thủ tục, đây là những quy định
đặc thù của nhà nước chỉ áp dụng riêng đối với hợp đồng mua bán nhà ở, để thuận
tiện cho việc quản lý các giao dịch về nhà ở và hạn chế tới mức thấp nhất các
tranh chấp về nhà ở.
1.3 Ý nghĩa các quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở
Hiện nay, trong cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, những nhu
cầu về vật chất, văn hóa, tinh thần của con người được đáp ứng thông qua hình
thức mua bán giữa cá nhân với các tổ chức của các thành phần kinh tế khác nhau
thì hợp đồng mua bán nhà ở cũng là phương tiện pháp lý quan trọng có tác dụng
thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế và ổn định các giao dịch dân sự. Hợp đồng
mua bán nhà ở là phương tiện pháp lý hữu hiệu trong việc dịch chuyển tài sản và
quyền sở hữu tài sản từ bên bán sang bên mua. Việc xây dựng khung pháp lý vững
chắc liên quan đến giao dịch này giúp tạo ra một thị trường minh bạch về nhà ở,
giảm thiểu các tranh chấp không đáng có giữa các bên trong quá trình xác lập và
thực hiện hợp đồng.
Quy định về hợp đồng mua bán nhà ở là phương tiện giúp Nhà nước kiểm
soát việc chuyển dịch nhà ở, từ đó có những chính sách quản lý và điều chỉnh cho

phù hợp với điều kiện thực tế của đất nước, giải quyết hiệu quả vấn đề nhà ở của
người dân.
Ngoài ra, hợp đồng mua bán nhà ở còn là cơ sở pháp lý vững chắc trong
việc giải quyết tranh chấp của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi có sự xung đột
về lợi ích của các bên trong quá trình xác lập và thực hiện hợp đồng này.
1.4 Sơ lược quá trình phát triển các quy định pháp luật Việt Nam về hợp
đồng mua bán nhà ở
1.4.1 Giai đoạn trước năm 1995
Trong thời kỳ phong kiến, các quy định pháp luật tồn tại trong các Chiếu chỉ
của nhà vua và được người dân nghiêm túc thực hiện. Thời kỳ này những quy định
về hợp đồng mua bán nhà ở còn chưa nhiều, chỉ chủ yếu thể hiện dưới dạng những


14

quy định về đối tượng là ruộng đất. Cụ thể, trong Chiếu chỉ 1292 của nhà Trần quy
định như sau:
- Nếu ruộng đất mà bán đoạn thì phải làm văn khế và phải có người làm
chứng. Người bán điểm chỉ ở bốn hàng sau, người mua điểm chỉ ở ba hàng trước.
- Văn khế được lập thành 02 bản như nhau, mỗi bên giữ một bản.
- Nếu ruộng đất bán đoạn hoặc bán đứt thì không được chuộc lại.
Dưới thời nhà Lê, Bộ Quốc triều hình luật, bộ luật được đánh giá là tiến bộ
nhất trong thời kỳ phong kiến được ban hành, trong đó các quy định về hợp đồng
đã được hoàn thiện và phát triển hơn so với trước đây, cụ thể, pháp luật đã ghi
nhận được những nguyên tắc cơ bản nhất trong giao kết hợp đồng là: nguyên tắc
bình đẳng, tự nguyện khi mua bán ruộng đất. Mọi giao kết hợp đồng do bị ức hiếp
thì không có giá trị, Điều 355 quy định: “Người nào ức hiếp để mua ruộng đất
của người khác phải biếm hai tư và cho lấy lại tiền mua”. Đồng thời Điều 366
cũng quy định việc mua bán ruộng đất phải được lập thành văn khế và có xã
trưởng chứng kiến: “Những người làm chúc thư văn khế mà không nhờ quan

trưởng trong làng viết thật và chứng kiến thì phạt 80 trượng, phạt tiền theo tội
nặng nhẹ. Chúc thư văn khế ấy không có giá trị”
Những quy định này đã đặt nền móng sơ khai cho sự phát triển của chế định
về hợp đồng mua bán nhà ở của nước ta trong những giai đoạn sau này.
Đến thời kỳ thực dân Pháp đặt ách đô hộ lên nước ta, với chính sách “chia để
trị”, chính quyền thực dân đã xây dựng ba bộ dân luật áp dụng cho ba miền khác
nhau. Tuy nhiên, quy định về hợp đồng mua bán nhà ở trong ba bộ dân Luật này
chịu ảnh hưởng khá lớn từ Bộ Luật Dân sự của Pháp. Các quy định về sở hữu đất
đai, nguồn gốc, mua bán đều được quy định khá chặt chẽ, rõ ràng, chính xác, bảo
vệ quyền lợi của các bên. Cụ thể: các chủ thể khi tham gia ký kết hợp đồng mua
bán nhà ở phải xuất trình cả các tài liệu về bản thân lẫn các tài liệu về ngôi nhà tại
văn phòng trưởng kế và cho tới hiện nay các hợp đồng mua bán nhà ở lập từ thời
Pháp thuộc vẫn có giá trị sử dụng để chứng minh quyền sở hữu đối với tài sản để
mua bán hay thừa kế.
Sau thắng lợi của cách mạng tháng tám năm 1945, nhà nước Việt Nam Dân
chủ Cộng hòa được thành lập. Do phải tập trung chống thù trong giặc ngoài, chưa
tập trung xây dựng hệ thống pháp luật Xã hội chủ nghĩa nên ngày 10/10/1945, Chủ


15

tịch Hồ Chí Minh đã ký ban hành Sắc lệnh số 90/SL quy định giữ tạm thời các luật
lệ hiện hành ở ba miền Bắc, Trung, Nam cho đến khi ban hành các bộ luật thì mới
áp dụng trên phạm vi cả nước. Như vậy, về cơ bản, các quy định trong Bộ dân luật
Nam kỳ giản yếu, Bộ dân luật Bắc kỳ 1931, Bộ dân luật Trung kỳ 1936 vẫn được
áp dụng cho đến khi nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa ban hành bộ dân luật
mới. Theo nội dung của ba bộ dân luật này thì tất cả các hợp đồng mua bán nhà ở
đều được lập thành văn bản, phải được công chứng tại cơ quan nhà nước có thẩm
quyền và phải làm thủ tục trước bạ sang tên. Đây là những quy định hết sức cơ
bản, thể hiện trình độ lập pháp tiên tiến do được xây dựng trên tình thần của Bộ

Luật Dân sự Pháp.
Ngày 22/5/1952, nhà nước ta ban hành Sắc lệnh số 85-SL về thể lệ trước bạ
đối với việc mua bán, cho, đổi nhà cửa, ruộng đất, đánh dấu sự phát triển mới
trong các quy định về quản lý nhà nước đối với đất đai, nhà cửa. Điều 1 Sắc lệnh
quy định: “Các việc mua bán, cho và đổi nhà cửa, ruộng đất bắt buộc phải trước
bạ rồi mới được sang tên trong địa bộ và thuế. Việc chuyển dịch tài sản khác được
miễn trước bạ”. Cũng theo đó, người mua là người phải nộp thuế trước bạ với
mức trước bạ là 8% tính vào thời điểm nhà cửa được bán. Đồng thời văn tự phải
đem trước bạ trong thời hạn là 4 tháng kể từ ngày văn tự được lập.
Sau ngày 30/4/1975, đất nước hoàn toàn thống nhất, để quản lý nhà ở trên
phạm vi cả nước, ngày 4/1/1979, Hội đồng Chính phủ thông qua Nghị định số
02/NĐ-HĐCP ban hành Điều lệ thống nhất quản lý nhà cửa ở các thành phố, thị
xã. Nghị định này đã quy định về hợp đồng mua bán nhà ở. Cụ thể, Điều 16 của
Nghị định này quy định: việc mua bán nhà ở của nhân dân và việc chuyển dịch
nhà cửa của các cơ quan, xí nghiệp phải theo đúng nguyên tắc, thủ tục do pháp
luật quy định. Việc nhân dân mua bán nhà ở của nhau ở thành thị phải được ủy
ban nhân dân huyện, thị xã, quận, và cấp tương đương chứng nhận và phải trước
bạ, sang tên tại cơ quan quản lý nhà đất tỉnh, thành phố mới được coi là hợp pháp.
Đối với nhà cửa chưa đủ hồ sơ, chứng từ hợp pháp về quyền sở hữu và những nhà
cửa chờ xử lý đều chưa được phép chuyển dịch quyền sở hữu. Đồng thời, nhà
nước nghiêm cấm mọi hành vi đầu cơ, trục lợi, ăn hoa hồng trong việc thuê nhà,
mua bán, chuyển dịch nhà và các thủ đoạn lợi dụng nhà cửa làm phương hại đến
trật tự trị an. Người vi phạm sẽ bị phạt tiền và xử lý theo pháp luật (Điều18).


16

Nhìn chung, trong giai đoạn này, do ảnh hưởng của hoàn cảnh lịch sử nên các
quy định về hợp đồng mua bán nhà ở chưa hoàn chỉnh và cũng chưa được ghi
nhận trong các văn bản có hiệu lực pháp lý cao như Luật, Bộ luật mà còn nằm rải

rác trong các thông tư, nghị định.
Năm 1986, nước ta bước vào thời kỳ đổi mới, chuyển đổi từ cơ chế nền kinh
tế bao cấp sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Thực hiện theo
tinh thần Nghị quyết đại hội Đảng lần thứ VII, Nhà nước ta dần từng bước hoàn
thiện hệ thống pháp luật. Ngày 26/3/1991, Pháp lệnh về nhà ở được ban hành đã
đánh dấu bước quan trọng trong việc bảo vệ quyền sở hữu về nhà ở cho người dân,
trong đó Chương V của pháp lệnh đã có những quy định chi tiết về mua bán nhà ở.
Có thể nói đây là văn bản pháp quy có hiệu lực pháp lý cao nhất về hợp đồng mua
bán nhà ở tại thời điểm bấy giờ. Ngay tại Điều 1 của pháp lệnh đã quy định về
việc nhà nước công nhận và bảo vệ quyền sở hữu nhà ở hợp pháp của cá nhân và
các chủ sở hữu khác để tạo tiền đề, cơ sở pháp lý cho các quy định khác về hợp
đồng mua bán nhà ở, cũng tại Điều 15 của Pháp lệnh quy định: “Nhà nước, tổ
chức xã hội, tổ chức kinh tế, cá nhân có quyền sở hữu nhà ở được tạo lập hợp
pháp thông qua việc xây dựng, cải tạo, mua bán, nhận thừa kế, tặng, cho và các
hình thức khác theo quy định của pháp luật”. Điều 31 của pháp luật cũng quy
định: “Mua bán nhà ở thuộc mọi hình thức sở hữu đều phải thực hiện thông qua
hợp đồng mua bán nhà ở”. Hợp đồng mua bán nhà ở phải được ký kết bằng văn
bản giữa bên mua và bên bán, chỉ có chủ sở hữu mới có quyền bán nhà ở. Cá
nhân, cơ quan, tổ chức mua bán nhà ở phải có hợp đồng được công chứng tại
phòng công chứng nhà nước hoặc UBND cấp có thẩm quyền, đồng thời phải làm
thủ tục đăng ký, trước bạ, sang tên tại cơ quan quản lý nhà đất cấp được ủy quyền.
Để cụ thể hóa các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở, ngày 7/5/1994, chính phủ
đã ban hành Nghị định 60/CP về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất tại đô
thị. Các quy định trong nghị định này đã tạo cơ sở pháp lý cho hoạt động mua bán
nhà ở phát triển. Trong nghị định này, nhà ở với tư cách là đối tượng của hợp đồng
đã được phân chia theo các đối tượng, hình thức sở hữu, tạo điều kiện thuận lợi
cho việc áp dụng các quy định của pháp luật. Cụ thể tại Điều 3, Điều 5, Điều 6,
Điều 7 của nghị định đã đưa ra cách phân loại nhà ở dưới 3 hình thức sở hữu: Nhà
ở thuộc sở hữu nhà nước; nhà ở thuộc sở hữu của các tổ chức chính trị, xã hội, tổ

17

chức kinh tế; và nhà ở thuộc sở hữu tư nhân. Việc phân chia này cũng đảm bảo
cho việc thực hiện các thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu, đăng ký trước bạ
được thuận lợi hơn.
Một điểm mới trong nghị định 60/CP là đã công nhận quyền sở hữu của cá
nhân nước ngoài định cư tại Việt Nam. Tại Điều 18 quy định: “Cá nhân nước
ngoài định cư tại Việt Nam được sở hữu một nhà ở cho bản thân và các thành viên
trong gia đình họ trên đất thuê của nhà nước Việt Nam trong thời gian định cư tại
Việt Nam, trừ trường hợp trái với điều ước quốc tế mà Việt Nam đã tham gia hoặc
ký kết”
1.4.2 Giai đoạn từ năm 1995 đến năm 2005
Ngày 28/10/1995, tại kỳ họp thứ VIII, Quốc hội khóa IX đã thông qua BLDS
năm 1995 và Bộ luật này bắt đầu có hiệu lực từ ngày 1/7/1996. Bộ luật được xây
dựng trên cơ sở kế thừa và phát triển nội dung các quy định của pháp luật dân sự
Việt Nam từ trước đến nay, nó đánh dấu một bước phát triển mới, quan trọng
trong việc xây dựng hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật của nước ta. Các
quy định về hợp đồng mua bán nhà ở cũng đã được ghi nhận trong BLDS năm
1995 từ Điều 443 đến Điều 550.
Để giải quyết triệt để các giao dịch nhà ở phát sinh trước ngày Pháp lệnh nhà
ở năm 1991 có hiệu lực (ngày 1/7/1991), ngày 24/8/1998, Uỷ ban thường vụ Quốc
hội đã ban hành Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH10 quy định về giao dịch
dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01/7/1991 (có hiệu lực thi hành từ
01/01/1999). Tiếp đó, ngày 25/1/1999 Thông tư liên tịch số 01/1999/TTLTTANDTC-VKSNDTC của Toà án nhân dân tối cao và Viện kiểm sát nhân dân tối
cao hướng dẫn áp dụng một số quy định của Nghị quyết 58/1998/NQ-UBTVQH10
cũng được ban hành. Các giao dịch liên quan đến nhà ở nói chung và mua bán nhà
ở nói riêng được giải quyết dựa trên quy định của những văn bản pháp luật này.
Tiếp theo đó, nhằm tạo điều kiện cho người dân có nhiều cơ hội hơn trong
việc sở hữu nhà ở, ngày 3/3/1996, Thủ tướng chính phủ đã ban hành chỉ thị số

191/CT-TTg quy định về việc bán nhà thuộc sở hữu nhà nước đang cho thuê, cấp
giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất tại đô thị.
Bên cạnh các chính sách về nhà ở đối với cá nhân, tổ chức trong nước, nhà
nước ta cũng bắt đầu quan tâm tới đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước


18

ngoài. Ngày 5/10/2001, chính phủ đã ban hành Nghị định số 81/2001/NĐ-CP quy
định về người Việt Nam ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam. Tại Điều 4 của
Nghị định quy định rõ: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được
mua nhà ở theo quy định tại nghị định này, sau khi hoàn tất các thủ tục mua nhà ở
thì được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở”. Đây
là điểm khác biệt giữa người sở hữu nhà ở là người nước ngoài và người sở hữu
nhà ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, quy định này nhằm khuyến khích
những người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể đầu tư về trong nước để xây
dựng đất nước.
Trong giai đoạn này, do đã có những quy định về hợp đồng mua bán nhà ở
khá cụ thể, bên cạnh đó, đất nước ta bắt đầu bước vào giai đoạn phát triển, nên các
vụ tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở ngày càng nhiều. Vì vậy, ngày
16/4/2003, Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao đã ban hành Nghị quyết
số 01/2003/NQ-HĐTP hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số
loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình. Tại mục 2 của Nghị quyết có hướng
dẫn về điều kiện hợp đồng mua bán nhà ở, giải quyết một số trường hợp hợp đồng
mua bán nhà ở vô hiệu….
Tóm lại, trong giai đoạn từ năm 1995 đến năm 2005, Nhà nước ta ban hành
tương đối nhiều văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh về hợp đồng mua bán nhà
ở, góp phần giải quyết những tranh chấp trên thực tế về loại giao dịch này. Tuy
nhiên, do sự phát triển của kinh tế xã hội, một xu thế tất yếu là những quy định
này dần dần không còn phù hợp với thực tiễn nữa. Nhận thấy những vấn đề về nhà

ở rất phức tạp và sự cần thiết phải ban hành một văn bản luật điều chỉnh riêng về
đối tượng này, tránh tình trạng các quy định pháp luật nằm rải rác ở rất nhiều các
văn bản quy phạm pháp luật khác nhau, BLDS năm 2005 và Luật Nhà ở năm 2005
đã được ra đời thay thế cho BLDS năm 1995 và những văn bản về nhà ở trước
đây.
1.4.3 Giai đoạn từ năm 2005 đến nay
BLDS năm 2005 ra đời đã cụ thể hóa các quy định về hợp đồng mua bán nhà
ở từ Điều 450 đến 455. Nội dung chính quy định về hình thức của hợp đồng,
quyền và nghĩa vụ của các bên, còn các quy định khác, cụ thể hơn được quy định
trong Luật nhà ở năm 2005.


19

Luật Nhà ở năm 2005 cũng được ban hành để thay thế Pháp lệnh về nhà ở
năm 1991. Luật Nhà ở cũng đã quy định những nguyên tắc chung cũng như quy
định cụ thể về hợp đồng mua bán nhà ở như: điều kiện, đối tượng của hợp đồng,
điều kiện của các bên tham gia, trình tự, thủ tục, các điều khoản cần có trong hợp
đồng. Luật Nhà ở 2005 quy định các hình thức mua bán nhà ở đều phải tuân theo
hợp đồng mua bán nhà ở được quy định trong BLDS. Nhằm mục đích cụ thể hóa
các quy định trong Luật nhà ở năm 2005, ngày 6/9/2006, Chính phủ đã ban hành
Nghị định số 90/2006/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở
năm 2005. Nghị định này quy đinh nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở phải
phù hợp với BLDS năm 2005 và Luật nhà ở. Sau hơn bốn năm đưa vào thực hiện
trong thực tế, Nghị định 90/2006/NĐ-CP đã sớm bộc lộ những thiếu sót nhất định,
không còn phù hợp với tình hình thực tế, vì vậy mà ngày 23/6/2010, Chính phù đã
ban hành Nghị định 71/2010/NĐ-CP thay thế cho Nghị định 90/2006/NĐ-CP.
Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số nội dung về sở hữu nhà
ở, phát triển nhà ở, quản lý việc sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà
nước về nhà ở quy định tại Luật Nhà ở

Bên cạnh đó, nhằm đáp ứng yêu cầu của đất nước, ngày 3/6/2008 quốc hội đã
ban hành Nghị quyết số 19/2008/QH12 về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước
ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Ngày 3/6/2009, Chính phủ cũng đã ban
hành Nghị định 51/2009/NĐ-CP hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị quyết
số 19/2008/QH12. Sự ra đời của hai văn bản pháp luật trên cho thấy sự quan tâm
của Nhà nước ta về vấn đề mua bán và sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt
Nam, tạo điều kiện thuận lợi để họ đầu tư, làm ăn, sinh sống và học tập tại Việt
Nam, đồng thời cho thấy sự thay đổi trong chính sách về nhà ở của nhà nước ta,
nhằm khuyến khích đầu tư, phát triển đất nước. Tiếp đó, ngày 18/6/2009, Quốc
hội đã thông qua Luật sửa đổi bổ sung Điều 126 của Luật nhà ở, từ đó cho thấy sự
quan tâm của nhà nước đối với chủ thể là người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
người nước ngoài muốn mua nhà ở tại Việt Nam trong giai đoạn hiện nay.
Sau một thời gian dài thực hiện Luật Nhà ở năm 2005, nhằm khắc phục
những hạn chế còn tồn tại và để theo kịp sự phát triển của kinh tế và nhu cầu xã
hội, ngày 25/11/2014, Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở năm 2014 thay thế Luật
Nhà ở năm 2005. Nhìn chung, Luật Nhà ở năm 2014 thể hiện rõ sự quan tâm của


20

Nhà nước đến các chính sách nhà ở xã hội, quản lý nhà chung cư… phần nào đã
khắc phục được những hạn chế nhất định của Luật Nhà ở năm 2005. Tiếp theo sự
ra đời của Luật Nhà ở năm 2014 là một loạt những văn bản hướng dẫn thi hành
Luật Nhà ở như: Nghị định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ ngày 20/10/2015 quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở (sau đây được gọi
tắt là Nghị định 99/2015/NĐ-CP); Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015
về phát triển và quản lý nhà ở xã hội; Thông tư 19/2016/TTY-BXD ngày
30/6/2016 hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật Nhà ở và Nghị định số
99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn
thi hành một số điều của Luật Nhà ở…

Tóm lại, Nhà nước đã ban hành rất nhiều các văn bản quy phạm pháp luật
điều chỉnh toàn bộ các vấn đề liên quan đến nhà ở nói chung, cũng như những văn
bản pháp luật điều chỉnh về giao dịch liên quan đến nhà ở (trong đó có hợp đồng
mua bán nhà ở) nói riêng, tạo hành lang pháp lý vững chắc cho quá trình thực hiện
và giải quyết những tranh chấp phát sinh trong thực tiễn.