Nghiên cứu thực trạng và đề xuất một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn quận hà đông, thành phố hà nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
************

Vũ Minh Hƣờng

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP
PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN HÀ ĐÔNG THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

Hà Nội – 2018


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
--------******--------

VŨ MINH HƢỜNG
NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP
PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN HÀ ĐÔNG THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Chuyên ngành:Quản lý đất đai
Mã số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Đình Bồng

XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG

Giáo viên hướng dẫn

Chủ tịch hội đồng chấm luận văn
thạc sĩ khoa học

TS Nguyễn Đình Bồng

PGS.TS. Phạm Quang Tuấn

HÀ NỘI - 2018


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài luận văn ........................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................................2
3. Nhiệm vụ nghiên cứu...........................................................................................2
4. Phạm vi nghiên cứu .............................................................................................2
5. Phương pháp nghiên cứu .....................................................................................2
6. Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn ...................................................................3
CHƢƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN ................................................................................................................5
1.1. Cơ sở lý luận về thị trường bất động sản ..........................................................5
1.1.1. Bất động sản ...............................................................................................5
1.1.2. Thị trường bất động sản .............................................................................9
1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng tới thị trường bất động sản ...................................18
1.1.4. Vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản .......................20
1.2. Thị trường bất động sản Việt Nam .................................................................23
1.2.1. Chính sách phát triển thị trường bất động sản..........................................23
1.2.2. Cơ sở pháp lý hiện hành về thị trường bất động sản ................................25

1.2.3. Quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản .........................................27
1.2.4. Thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn hiện nay ...................30
1.3. Thị trường bất động sản của một số nước trên thế giới và kinh nghiệm phát
triển thị trường bất động sản Việt Nam .................................................................32
1.3.1 Thị trường bất động sản Mỹ ......................................................................32
1.3.2 Thị trường bất đống sản Ôxtrâylia ............................................................33
1.3.3 Thị trường bất động sản Trung Quốc ........................................................36
1.3.4 Kinh nghiệm quốc tế về chính sách phát triển thị trường bất động sản đối
với Việt Nam ......................................................................................................37


CHƢƠNG 2 THỰC TRẠNG THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN QUẬN HÀ
ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI ...............................................................................39
2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Hà Đông .................39
2.1.1. Đặc điểm về điều kiện tự nhiên ................................................................39
2.1.2. Đặc điểm về kinh tế xã hội .......................................................................42
2.2. Tình hình quản lý đất đai tại quận Hà Đông...................................................47
2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất ..............................................................................47
2.2.2. Tình hình biến động diện tích các loại đất năm 2016 so với năm 2014
(bảng 2.4 và hình 2.3) .........................................................................................49
2.2.3. Tình hình quản lý đất đai ..........................................................................51
2.3. Tình trạng quản lý thị trường bất động sản trên địa bàn quận Hà Đông ........52
2.4. Các nhân tố ảnh hưởng tới thị trường bất động sản quận Hà Đông ...............53
2.4.1. Cơ sở hạ tầng ............................................................................................53
2.4.2. Tốc độ đô thị hóa tăng cao .......................................................................54
2.4.3. Yếu tố tâm lý ............................................................................................55
2.5. Thực trạng thị trường bất động sản quận Hà Đông ........................................55
2.5.1. Thị trường bất động sản quận Hà Đông giai đoạn 2013 đến 2016 ..........55
2.5.2. Trực trạng thị trường bất động sản quận Hà Đông hiện nay ....................60
2.6. Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản quận Hà Đông ..........................78

2.6.1. Những mặt đã đạt được. ...........................................................................78
2.6.2. Những hạn chế ..........................................................................................79
2.6.3. Nguyên nhân của những hạn chế .............................................................80
2.7. Dự báo về thị trường bất động sản quận Hà Đông đến năm 2018 .................81
2.7.1. Giá trị bất động sản tăng ..........................................................................81
2.7.2. Tăng dân số tại quận dẫn tới tăng nhu cầu về nhà ở ................................81
2.7.3. Sự chuyển biến về cung cầu và phân khúc nhà ở .....................................82
CHƢƠNG 3 ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY SỰ PHÁT TRIỂN CỦA
THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN QUẬN HÀ ĐÔNG ........................................84
3.1. Định hướng phát triển kinh tế, xã hội của quận Hà Đông ..............................84


3.2. Giải pháp .........................................................................................................85
3.2.1. Kiện toàn tổ chức cán bộ ..........................................................................85
3.2.2. Đồng bộ pháp luật về đất đai xây dựng, nhà ở và kinh doanh bất động sản ...85
3.2.3. Giải pháp hỗ trợ đầu tư kinh doanh bất động sản ....................................85
3.2.4. Giải pháp hỗ trợ người mua .....................................................................86
3.2.5. Thanh tra kiểm tra xử lý vi phạm pháp luật .............................................86
3.2.6. Xây dựng hệ thống thông tin bất động sản...............................................86
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................87
1. Kết luận ..............................................................................................................87
2. Kiến nghị ...........................................................................................................87
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................89


DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1: Các chỉ tiêu kinh tế Quận Hà Đông giai đoạn 2010 - 2017......................44
Hình 2.2 Cơ cấu các ngành kinh tế quận Hà Đông giai đoạn 2010 - 2017 ...............45
Bảng 2.2: Dân số, Lao động quận Hà Đông qua các năm 2010-2017 ......................43
Bảng 2.3: Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 của quận Hà Đông ..............................48

Bảng 2.4: Biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng đất quận Hà Đông giai
đoạn 2014 - 2016 .......................................................................................................50
Bảng 2.5. Bảng chỉ số giá giao dịch BĐS căn hộ chung 2013 .................................55
Bảng 2.6 Giá thuê căn hộ tại quận Hà Đông .............................................................77
Bảng 2.7. Giá bán căn hộ chung cư tại quận Hà Đông .............................................77
Bảng 2.8 Bảng giá đất nền tại quận Hà Đông ...........................................................78


DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1 Mô hình thị trường bất động sản ................................................................10
Hình 2.1 Vị trí quận Hà Đông trên bản đồ địa giới hành chính Hà Nội ...................39
Hình 2.2 Cơ cấu các ngành kinh tế quận Hà Đông giai đoạn 2010 - 2017 ...............45
Hình 2.3 Biến động diện tích các loại đất giai đoạn 2014 - 2016 tại quận Hà Đông .......51
Hình 2.4. Nguồn cung căn hộ tại Hà Nội năm 2014 ................................................. 58
Hình 2.5. Nguồn cung căn hộ tại Hà Nội năm 2015 ..................................................57
Hình 2.6. Nguồn cung căn hộ tại Hà Nội năm 2016 .................................................59
Hình 2.7 Chỉ số giá thứ cấp liền kề, biệt thự năm 2016 tại Hà Nội ..........................60
Hình 2.8. Các dự án bất động sản tại quận Hà Đông ................................................61
Hình 2.9. Một số công trình đầu tư kinh doanh bất động sản của công ty cổ phần
đầu tư Hải Phát ..........................................................................................................64
Hình 2.10 Một số công trình đầu tư kinh doanh bất động sản và xây lắp
của công ty cổ phần đầu tư và xây dựng Xuân Mai ..................................................66
Hình 2.11 Một số công trình đầu tư kinh doanh bất động sản của Tập đoàn Nam
Cường........................................................................................................................67
Hình 2.12 Một số công trình ĐTKDBĐS của Tập đoàn Nam Cường tại Hà Đông .68
Hình 2.13 Quy trình làm việc tại GDBĐS Hải Phát .................................................70
Hình 2.14 Các dự án sàn GDBĐS Hải Phát phân phối .............................................71
Hình 2.15 Sơ đồ quy trình giao dịch tại sàn BĐS Xuân Mai ....................................73
Hình 2.16 Các dự án sàn GDBĐS Xuân Mai phân phối...........................................74
Hình 2.17 Sơ đồ quy trình giao dịch tại sàn BĐS Dreamhome ................................75

Hình 2.18 Các dự án sàn GDBĐS Dreamhome phân phối .......................................76


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài luận văn
Sự phát triển kinh tế của một quốc gia luôn đi cùng với sự phát triển của các
dự án bất động sản. Là một đất nước có nền kinh tế đang phát triển, Việt Nam lại càng
phải đặc biệt chú ý tới việc đẩy nhanh quá trình đô thị hóa, hiện đại hóa, phát triển cơ sở
hạ tầng, trong đó có các dự án bất động sản nhằm ổn định đời sống nhân dân, đồng thời
đẩy mạnh thu hút đầu tư nước ngoài và phát triển các nguồn lực trong nước.
Đối với thành phố Hà Nội nói chung và quận Hà Đông nói riêng trong những
năm gần đây đánh dấu sự xuất hiện ngày càng nhiều của những tòa nhà văn phòng,
khách sạn, căn hộ, TTTM, những công trình này làm thay đổi diện mạo của quận.
Và một điều rất dễ nhận thấy là sự gia tăng dân số tại các quận huyện giáp
trung tâm rất lớn đã đặt ra thách thức lớn về nhu cầu nhà ở cho người dân. Chính vì
thế mà thị trường bất động sản tại Hà Nội đã trở nên cực kì sôi động, trong đó có
quận Hà Đông, trung tâm kinh tế phía Tây Bắc của thành phố.
Sự hình thành của thị trường BĐS đã góp phần chuyển dịch cơ cấu đất đai
theo hướng tích cực và hiệu quả, thu hút được lượng vốn đáng kể đầu tư BĐS, tạo
đà cho các lĩnh vực liên quan như: kinh doanh xây dựng, phát triển giao thông vận
tải, tăng cường kết cấu hạ tầng, kinh tế xã hội. Tuy nhiên thị trường BĐS đã và
đang bộc lộ nhiều hạn chế, thiếu đồng bộ, chính sách và biện pháp tài chính của
nhà nước chưa đủ mạnh, chưa đáp ứng được yêu cầu ổn định và mở rộng thị trường
BĐS, quản lý Nhà nước về thị trường BĐS còn nhiều yếu kém. Thực tế là còn tồn
tại “thị trường ngầm”; giao dịch bất động sản nó chung và môi giới bất động sản nói
riêng hoạt động còn mang tính tự phát.
Những hạn chế đó đã và đang hạn chế đến nhiều mặt kinh tế, xã hội, và niềm
tin của người dân vào việc thực hiện chính sách pháp luật. Xuất phát từ thực tiễn
trên học viên đã chọn đề tài luận văn thạc sỹ: “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất
một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn quận Hà Đông,

thành phố Hà Nội”.

1


2. Mục tiêu nghiên cứu
Đánh giá thực trạng thị trường BĐS, làm cơ sở cho việc đề xuất giải pháp
phát triển thị trường BĐS tại quận Hà Đông thành phố Hà Nội
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Tổng quan những vấn đề liên quan đến thị trường BĐS tại quận Hà Đông
- Khảo sát điều tra số lượng các dự án, số lượng giao dịch của thị trường đầu
tư kinh doanh BĐS và thị trường kinh doanh dịch vụ BĐS tại quận Hà Đông.
- Phân tích, đánh giá thực trạng thị trường BĐS tại quận Hà Đông
- Đề xuất một số giải pháp có ý nghĩa khoa học, thực tiễn góp phần thúc đẩy
sự phát triển thị trường bất động sản tại quận Hà Đông.
4. Phạm vi nghiên cứu
- Thị trường bất động sản tại quận Hà Đông giai đoạn 2013 - 2016 và thực
trạng TTBĐS cụ thể là:
+ Thị trường đầu tư kinh doanh bất động sản quận Hà Đông
+ Thị trường kinh doanh dịch vụ bất động sản quận Hà Đông
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra, khảo sát: Điều tra thu thập các tài liệu, số liệu về
điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tại phòng kinh tế quận Hà Đông. Điều tra, khảo
sát số liệu các dự án nhà ở mà các công ty đầu tư kinh doanh BĐS, số lượng giao
dịch của các sàn kinh doanh dịch vụ BĐS, giá bán - thuê các dự án BĐS và tình
trạng hoạt động của các công ty đầu tư kinh doanh BĐS, sàn giao dịch trên địa bàn
quận Hà Đông.
- Phương pháp điều tra xã hội học về việc:
+ Xây dựng mẫu phiếu điều tra về các công ty đầu tư kinh doanh BĐS và
công ty kinh doanh dịch vụ BĐS.

+ Nội dung phiếu: thu thập thông tin cơ sở vật chất, tình hình tuân thủ quy
định pháp luật, tình hình hoạt động của các công ty đầu tư kinh doanh BĐS và công
ty kinh doanh dịch vụ BĐS tại quận Hà Đông.
+ Tổng số phiếu phát hành ra là 20 phiếu(trong đó 10 phiếu điều tra các công

2


ty đầu tư kinh doanh BĐS, 10 phiếu điều tra các công ty kinh doanh dịch vụ BĐS)
số phiếu cho kết quả là 18 phiếu.
- Phương pháp thống kê, tổng hợp: Trên cơ sở các số liệu, tài liệu thu thập
được, tiến hành thống kê, tổng hợp tài liệu theo các nội dung nghiên cứu qua các
các năm, tổng hợp số liệu thực tế các dự án, tổng mức đầu tư, giá bán - thuê và số
lượng giao dịch của các dự án BĐS trên địa bàn quận để thấy được sự biến động,
thay đổi về thị trường nhà đất tại quận Hà Đông.
- Phương pháp phân tích, so sánh:
Phân tích thực trạng số lượng dự án, tổng mức đầu tư, quy mô và tình hình
hoạt động các công ty đầu tư kinh doanh BĐS trên địa bàn quận.
Phân tích số lượng giao dịch thực của các sàn giao dịch tại các dự án, quy
mô hoạt động, lợi nhuận trong mỗi giao dịch tại các sàn.
Phân tích giá bán - thuê thực tế tại các dự án xây dựng trên địa bàn quận.
So sánh sự biến động về giao dịch, giá bán các dự án tại quận Hà Đông qua
giai đoạn 2013 – 2016 và đánh giá đúng thực trạng, làm rõ xu hướng phát triển của
TTBĐS quận Hà Đông.
- Phương pháp xử lý số liệu: Sử dụng phận mềm Exell để xử xử lý số liệu
6. Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn
- Luật Đất đai năm 2013; Luật Xây Dựng 2014, Luật Nhà ở 2014 Luật kinh
doanh bất động sản 2014.
- Các Nghị định của Chính phủ, Thông tư của các Bộ, ngành và các văn bản
của địa phương về hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai, Luật kinh doanh bất động sản,

Luật Xây Dựng, Luật nhà ở.
- Tài liệu chuyên ngành: giáo trình, sách, tạp chí khoa học liên quan
- Các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên, phát triển
kinh tế - xã hội, hiện trạng thị trường bất động sản tại quận Hà Đông.
- Tư liệu ghi chép thực tế trong quá trình khảo sát thực địa.
Cấu trúc luận văn
Mở đầu

3


Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn về thị trường bất động sản
Chương 2: Thực trạng thị trường bất động sản quận Hà Đông, thành phố Hà Nội
Chương 3: Đề xuất giải pháp thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản
quận Hà Đông, thành phố Hà Nội
Kết luận và Kiến nghị

4


CHƢƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ
THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Cơ sở lý luận về thị trƣờng bất động sản
1.1.1. Bất động sản
a. Khái niệm
Tài sản: Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ giá trị được xác định bằng
tiền và các quyền tài sản. Trong lĩnh vực kinh tế tài sản được chia thành 2 loại Bất
động sản (BĐS) và Động sản (ĐS). Bất động sản là các tài sản không di dời được.
Tuy tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS
bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Động sản là những tài sản

không phải là bất động sản.[8]
Bất động sản: Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có
nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải
trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người
trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây
trồng…và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật
trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản
(BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp
luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại
và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất
động sản và động sản”.
Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến
đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517,
518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật
Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang
Đức…). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải
là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận
của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.

5


Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền”
với đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa
gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”.
Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật
Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ.
Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác biệt
đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này một mặt,

liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái
niệm chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị
của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất
đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…”cũng là các BĐS. [11]
Bộ luật Dân sự năm 2015 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam tại Điều 107
quy định “Bất động sản bao gồm: Đất đai, Nhà, công trình xây dựng gắn liền với
đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác
theo quy định của pháp luật”. [13]
b. Phân loại bất động sản
Theo khái niệm đã nêu trên thì Bất động sản có thể có rất nhiều loại. Tùy
theo mục đích nghiên cứu và tiếp cận khái niệm BĐS, nhiều cách phân loại BĐS
Về mặt quản lý xây dựng và phát triển Bất động sản có thể chia BĐS
thành 3 loại:
+ Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và
công trình thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội),
BĐS là trụ sở làm việc,... Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất
(bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ
trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ
quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá,
hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là
nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta
cũng như ở các nước trên thế giới.

6


+ Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất
nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất
rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v..
+ Bất động sản đặc biệt: là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia,

di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang ... Đặc điểm
của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc
xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù
hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của nước ta. [11]
Về mặt kinh tế, nhiều luật gia, nhà kinh tế trên thế giới đã phân chia bất động
sản thành 5 loại chủ yếu theo lĩnh vực:
+ Nhà ở là loại BĐS được sử dụng làm nơi cư ngụ cho các gia đình, cá nhân.
+ BĐS Nông nghiệp bao gồm các đồn điền, trang trại, vườn cây lâu năm,
rừng lấy gỗ, trang trại chăn nuôi, đất canh tác, trại nuôi trồng thủy sản…
+ BĐS Công nghiệp gồm nhà làm việc cho các doanh nghiệp, nhà xưởng,
nhà kho, các nhà máy điện, nhà máy nước…
+ BĐS Thương mại bao gồm các tòa nhà văn phòng, trung tâm thương mại,
khách sạn, căn hộ cho thuê, bãi đỗ xe, các tiện ích công cộng, khu vui chơi, thể
thao…
+ BĐS sử dụng cho mục đích chuyên biệt gồm trường học, giảng đường,
BĐS thuộc nhà nước quản lý và sử dụng…
c. Đặc điểm bất động sản
- Tính cá biệt và khan hiếm:
Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan
hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực,
vùng, địa phương, lãnh thổ v.v... Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều
quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn
sở thích cá nhân...
-Tính bền lâu:

7


Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được

xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời,
các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một
thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu
hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công
trình xây dựng.
- Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau:
BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị
tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các
công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS
trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng
sở: Tầng 5, tòa CT2, đường Tô Hiệu, Hà Cầu, Quận Hà Đông). [31]

72


- Quy trình giao dịch tại sàn BĐS Xuân Mai có 7 bước như sau (hình 2.15)
NVKD đón tiếp khách
hàng

NVKD tư vấn dự án cho
khách hàng

NVKD đưa khách xem
dự án, căn hộ mẫu

Bộ phận hành chính trả
khách giấy tờ thủ tục

NVKD chuyển bộ phận
hành chính làm thủ tục

khi khách chốt giao dịch

NVKD tư vấn cho khách
lựa chọn BĐS

NVKD tiễn khách và
chăm sóc khách hàng

Hình 2.15 Sơ đồ quy trình giao dịch tại sàn BĐS Xuân Mai
Bước 1: Nhân viên kinh doanh đón tiếp khách hàng theo lịch trực của phòng
Bước 2: Nhân viên kinh doanh tư vấn dự án cho khách hàng
Bước 3: Nhân viên kinh doanh đưa khách xem thực tế dự án, xem căn hộ mẫu
Bước 4: Nhân viên kinh doanh tư ván cho khách chọn lựa bất động sản
Bước 5: Nhân viên kinh doanh chuyển bộ phận hành chính làm thủ tục khi khách
hàng chốt giao dịch
Bước 6: Bộ phận hành chính làm thủ tục và trả giấy tờ thủ tục cho khách hàng
Bước 7: Nhân viên kinh doanh tiễn khách ra về khi hoàn thành xong thủ tục.
bii. Tình hình, kết quả hoạt động của sàn GDBĐS Xuân Mai
Sàn giao dịch BĐS Xuân Mai là sàn của chủ đầu tư Xuân Mai nên chỉ phân
phối các sản phẩm do công ty xây dựng nên số lượng giao dịch tương đối ổn định.
Trung bình mỗi tháng sàn phát sinh 50 – 70 giao dịch. Các dự án mà sàn GDBĐS
Xuân Mai phân phối như dự án Xuân Mai Rivesise, Xuân Mai Complex, Xuân Mai
Comlex, CT2E Mễ Trì…(hình 2.16)
- Số lượng giao dịch của SGDBĐS Xuân Mai tại thời điểm hiện tại theo điều
tra ở 3 dự án sau:

73


+ Chung cư Xuân Mai Complex: Giao dịch 30 - 35 giao dịch/tháng

+ Chung cư Xuân Mai Riversise: 10 - 15 giao dịch/tháng
+ Chung cư Xuân Mai Spark Tower: 5 - 10 giao dịch/tháng

Tổ hợp dự án Xuân Mai Spark Tower

Dự án Xuân Mai Riversise

và Xuân Mai Complex
Hình 2.16 Các dự án sàn GDBĐS Xuân Mai phân phối
- Mức phí giao dịch
Khi khách hàngcó nhu cầu chuyển nhượng lại cho người khác bất động sản
thì sàn sẽ thu phí là 1% giá trị căn hộ để hỗ trợ thủ tục sang tên cho khách hàng.(
bao gồm việc xuất hóa đơn, phiếu thu, đổi tên hợp đồng).
Đối với mỗi hợp đồng môi giới BĐS thành công cho khách hàng thì sàn sẽ
trả mức hoa hồng thì 0,8 - 1,3% giá trị căn hộ căn cho nhân viên kinh doanh. Khách
hàng không phải trả bất kỳ một khoản phí nào cho nhân viên kinh doanh.
c. Sàn giao dịch bất động sản Dreamhome
ci. Giới thiệu về sàn giao dịch Bất động sản Dreamhome
Sàn Sàn bất động sản Dreamhome được thành lập năm năm 2016 với mong
muốn là đem đến cho khách hàng những sản phẩm, dịch vụ tốt nhất nhằm thực hiện
hóa ước mơ của mỗi khách hàng về một ngôi nhà riêng của mình. Nhân viên của
sàn đều là những người trẻ tuổi, nhiệt huyết trong công việc.
Sàn BĐS Dreamhome chủ yếu là đồng phân phối các dự án quanh khu vực
Hà Đông như dự án Hồ Gươm Plaza, Goldsilk Complex, Lộc Ninh Singashine…

74


Hiện tại sàn cũng đang mở rộng mạng lưới phân phối ra các quận khác như
Thanh Xuân, Hoàng Mai…

Địa chỉ trụ sở: Số 8 – 16B1, làng Việt Kiều Châu Âu, Quận Hà Đông. [29]
Công ty có tổng số CBCNV: 40 người
- Quy trình giao dịch tại sàn BĐS Dreamhome có 7 bước như sau: (hình 2.17)

Bước 1: Nhân viên kinh doanh đón tiếp khách hàng theo lịch trực của phòng
Bước 2: Nhân viên kinh doanh tư vấn dự án khách hàng quan tâm
Bước 3: Nhân viên kinh doanh giải đáp các thắc mắc của khách hàng
Bước 4: Nhân viên kinh doanh dẫn khách đi xem thực tế dự án, xem căn hộ mẫu
Bước 5: Khách hàng có nhu cầu chốt giao dịch thì NVKD kiểm tra lại bảng hàng
trên hệ thống của sàn
Bước 6: NVKD báo admin khóa căn hộ và làm thủ tục đặt mua cho khách hàng.
Bước 7: Nhân viên kinh doanh chuyển lại giấy tờ đặt mua cho bộ phận hành chính.
Bước 8: Nhân viên kinh doanh tiễn khách và tiếp tục chăm sóc khách hàng
NVKD đón tiếp khách
hàng

NVKD tư vấn về dự mà
khách hàng đang quan tâm

NVKD giải đáp các thắc
mắc của khách hàng

NVKD báo admin khóa
căn hộ cho khách

Khách hàng có nhu cầu
chốt giao dịch

NVKD dẫn khách đi
xem thực tế dự án, xem

căn hộ mẫu

NVKD chuyển lại giấy
tờ đặt mua cho bộ phận
hành chính

Nhân viên kinh doanh
tiễn khách và tiếp tục
chăm sóc khách hàng

Hình 2.17 Sơ đồ quy trình giao dịch tại sàn BĐS Dreamhome
cii. Tình hình, kết quả hoạt động của sàn GDBĐS Dreamhome
Sàn giao dịch BĐS Dreamhome hoạt động ở 3 lĩnh vực là thiết kế, thương
mại và dịch vụ bất động sản nhưng sàn chuyên phân phối chuyên phân phối các dự
án chung cư nên số lượng giao dịch phát sinh từ nhiều dự án điển hình như dư án

75


Hồ Gươm plaza, Lộc Ninh Singashine, The Golden Palm...(hình 2.18) Trung bình
mỗi tháng sàn phát sinh 30- 40 giao dịch
Số lượng giao dịch của SGDBĐS Dreamhome tại thời điểm hiện tại theo
điều tra ở 3 dự án sau:
+ Chung cư Hồ Gươm Plaza: Giao dịch 10 – 12 giao dịch/tháng
+ Chung cư Lộc Ninh Singashine: 15 – 20 giao dịch/tháng
+ Chung cư The Golden Palm: 5 – 10 giao dịch/tháng

Dự án Hồ Gươm Plaza - KĐT Mỗ Lao

Dự án Lộc Ninh Singashine TT Chúc Sơn,

Dự án The Golden Palm - Mặt đường Lê Văn Lương
Hình 2.18 Các dự án sàn GDBĐS Dreamhome phân phối
- Mức phí giao dịch: Đối với mỗi hợp đồng môi giới BĐS thành công cho
khách hàng thì sàn BĐS Dreamhome sẽ trả mức hoa hồng thì 1 - 1,3% giá trị căn hộ
căn cho nhân viên kinh doanh tùy vào từng dự án và lượng giao dịch của nhân viên
kinh doanh. Khách hàng không phải trả bất kỳ một khoản phí nào cho nhân viên
kinh doanh. Khi khách hàng có nhu cầu chuyển nhượng lại cho người khác bất động
sản thông qua sàn thì sàn BĐS Dreamhome sẽ thu phí là 1% giá trị căn hộ để hỗ trợ
thủ tục cho khách hàng.( bao gồm việc xuất hóa đơn, phiếu thu, đổi tên hợp đồng).

76


Bảng 2.6 Giá thuê căn hộ tại quận Hà Đông
Dự án

Nội thất

Diện tích (m2)

Giá cho thuê

Fadacon Bắc Hà

Đủ đồ

85

7.000.000đ

Huyndai

Đủ đồ

136

18.000.000

The Pride

Đủ đồ

146

8.000.000

Mulberry Land

Đủ đồ

90

11.000.000

(Nguồn: Số liệu điều tra của tác giả)
Bảng 2.7. Giá bán căn hộ chung cư tại quận Hà Đông
Bảng giá căn hộ chung cư quận Hà Đông
Dự án chung cư

Diện tích (m2)

Giá ( triệu/m2)

Xuân Mai riversise

45 - 91

22 – 24 triệu

FLC Star Tower

59 - 105

17 - 21

Tháp Doanh Nhân

57 - 142

17.5 - 24

FLC Garden city

48 - 105

17 - 21

The Vesta

48 - 69

13.5 - 16

Xuân Mai Spark

48 – 86

15

Thanh Hà Cienco5

45 - 92

9 - 12

Goldsilk Complex

68 - 128

24

Park View Risidence

57 - 111

19 - 21

HP Land Mark Tower

72 - 95

20 - 21

Hồ Gươm Plaza

73 - 146

27 - 31

Season Avenue

67 - 107

26 - 28
(Nguồn: Số liệu điều tra của tác giả)

77


Bảng 2.8 Bảng giá đất nền tại quận Hà Đông
BẢNG GIÁ ĐẤT NỀN
Đường > 10m

Đường > 17m

Đường > 30m

DỰ ÁN
LK

BT

LK

BT

LK

BT

Thanh Hà

15 - 19

18

22 - 27

19

29 - 38

21

Văn Phú

52

40

58

53.5

Phú Lương

27 - 29

23 - 24

34

24.5

37

Xa La

63 - 69

82 - 85

66 - 104

110

110

Văn Quán

73- 122

78 - 128

Park City

76 - 95

85.4 - 89

110

86 - 96

123

133

210

155

Làng Việt Kiều Châu Âu

(Nguồn: Số liệu điều tra của tác giả)
2.6. Đánh giá thực trạng thị trƣờng bất động sản quận Hà Đông
2.6.1. Những mặt đã đạt được.
- TTBĐS Hà Đông trong những năm gần đây ngày càng phát triển ổn định, môi
trường pháp lý và cơ chế quản lý được hình thành và hoàn chỉnh. Hà Đông đang được

đầu tư mạnh về hạ tầng với nhiều tuyến đường lớn được xây mới hoặc cải tạo mở rộng.
Nút giao Vạn Phúc - Lê Văn Lương kéo dài, hầm chui Khuất Duy Tiến, đường Lê
Trọng Tấn - Văn Phú, các cầu vượt, hầm chui… cũng liên tục được hoàn thành, tạo sự
thông suốt cho tam giác phía Tây là Hà Đông - Nam Từ Liêm - Cầu Giấy.
- Bên cạnh đó, đường sắt trên cao Cát Linh - Hà Đông sắp hình thành và
tuyến xe bus nhanh Yên Nghĩa - Kim Mã vừa đi vào hoạt động giúp tăng điểm cộng
cho các dự án cao tầng tại đây. Sự hoàn thiện về hạ tầng xã hội lẫn giao thông đô thị
là yếu tố giúp thị trường bất động sản quận Hà Đông phát triển.

78


- Về thị trường đầu tư kinh doanh bất động sản
Quận Hà Đông hiện đang quy tụ nhiều tên tuổi lớn trong lĩnh vực BĐS như
FLC, Nam Cường, TNR, Xuân Mai, Hải Phát.., đã mạnh tay mở rộng đầu tư, liên
tục thâu tóm và triển khai các dự án mới với tổng mức đầu tư lên tới hàng nghìn tỷ
đồng được triển khai bài bản, hoàn hảo các dịch vụ tiện ích đi kèm.
- Về thị trường kinh doanh dịch vụ bất động sản:
Hầu hết các sàn đều có đầy đủ tư cách pháp nhân có chức năng kinh doanh
dịch vụ bất động sản, có cơ cấu tổ chức, quy chế hoạt động phù hợp với nội dung
hoạt động của sàn. Nguồn nhân lực của sàn đa phần đã qua đào tạo nghiệp vụ về
môi giới, định giá và các chứng chỉ hành nghề theo quy định của nhà nước.
Các sàn GDBĐS đã cung cấp được thông tin BĐS tại sàn, trên báo, tạp chí,
internet…; cung cấp các dịch vụ tư vấn pháp luật, môi giới định giá BĐS góp phần
xây dựng TTBĐS minh bạch, thông thoáng và tuân thủ pháp luật
Các sàn GDBĐS đều cung cấp đủ các loại hình dịch vụ khác nhau để đáp
ứng nhu cầu của khách hàng tuy nhiên các loại hình không phát triển đồng bộ mà
chỉ tập trung vào việc phân phối sản phẩm, môi giới mua bán, cho thuê bất động
sản. Tỷ lệ giao dịch đạt hiệu quả thành công cao tại các dự án.
- Quận Hà Đông đã hình thành thị trường quyền sử dụng đất, thị trường thuê

nhà thuộc sở hữu tư nhân. Bước đầu phát huy được vai trò thúc đẩy kinh tế phát
triển nhiều mặt. Nhu cầu về đất tăng mạnh và thu hút được các thành phần kinh tế
trong và ngoài nước tham gia đầu tư vào TTBĐS quận Hà Đông.
2.6.2. Những hạn chế
Tuy nhiên, TTBĐS Hà Đông vẫn chưa thực sự phát triển cân bằng và ổn định.
Với những hạn chế cụ thể như sau:
a. TTBĐS Hà Đông còn mang nhiều tính chất của TTBĐS không chính thức
như tình trạng đầu cơ BĐS làm tăng nhu cầu ảo, tăng giá cả BĐS và giao dịch chi
phí chính thức chiếm tỷ lệ cao
b. TTBĐS Hà Đông còn chưa đồng bộ như trong công tác quy hoạch thì vấn đề
sử dụng đất được giao cho ngành tài nguyên môi trường, xây dựng giao cho ngành

79


xây dựng, quy hoạch giao thông giao cho ngành giao thông vận tải nên sự phối hợp
giữ các cơ quan còn chồng chéo chưa chặt chẽ, chưa đúng với thực tế.
c. TTBĐS có mối quan hệ mật thiết với các thành phần kinh tế như thị trường
vật liệu xây dựng, thị trường tiền tệ, thị trường lao động. TTBĐS hoạt động có
hiệu quả thì mới có cơ sở để huy động nguồn tài chính để phát triển nhưng
ngược lại thị trường vốn bị bó hẹp thì TTBĐS cũng khó phát triển được thậm chí
bất ổn, thị trường BĐS phụ thuộc hoàn toàn vào thị trường tiền tệ nên TTBĐS
quận Hà Đông đã hình thành phát triển nhưng chưa bình đẳng giữa các thành
phần kinh tế.
d. Chính sách và biện pháp tài chính của Nhà nước chưa đủ mạnh để phát triển
TTBĐS, quản lý Nhà nước về TTBĐS còn nhiều yếu kém.
e. Cung và cầu BĐS đang dần mất cân đối: Người có nhu cầu mua nhà thu nhập
thấp thì không có nhà để mua, còn sản phẩm cao cấp thì lượng cung dồi dào nhưng
người mua thì dần bão hòa và rất kén khách hàng.
2.6.3. Nguyên nhân của những hạn chế

Trước hết phải kể đến yếu tố về tài chính, tiền tệ, sự khó khăn của nền kinh
tế vĩ mô. Kinh tế Việt Nam nói riêng, kinh tế toàn cầu nói chung vẫn chưa ổn định
thực sự. TTBĐS có đặc điểm là cần nguồn vốn đầu tư rất lớn, thế nhưng lâu nay
nguồn vốn này lại chủ yếu dựa vào huy động của người dân hoặc vốn vay ngắn hạn
từ hệ thống ngân hàng, nguồn tín dụng trung và dài hạn để hỗ trợ doạnh nghiệp và
người dân trong việc tạo lập nhà ở còn nhiều hạn chế.
Thứ hai là do thủ tục hành chính còn rườm rà, phiền phức, mất nhiều thời
gian và tốn kém chi phí.
Thứ ba, việc cung cấp thông tin còn thiếu minh bạch, chưa công khai và tổ
chức dịch vụ cho thị trường còn nhiều hạn chế.
Thứ tư, cơ cấu hàng hóa trên TTBĐS chưa cân đối giữa các phân khúc và các
khu vực nên không đáp ứng được nhu cầu của xã hội, khiến cho chênh lệch cung cầu ngày càng gia tăng. Do sự phát triển, nên nhiều chủ đầu tư chỉ tập trung quan
tâm vào các dự án phân khúc cao cấp để bán cho những người có thu nhập cao,

80


khiến nguồn cung của phân khúc này bị dư thừa, dẫn đến tình trạng ế ẩm. Trong khi
đó, nhu cầu ở các phân khúc này bị dư thừa, dẫn đến tình trạng ế ẩm. Trong khi đó,
nhu cầu ở các phân khúc nhà ở giá trung bình, nhà giá rẻ và nhà ở cho thuê tại Hà
Đông là rất lớn nhưng lại bị bỏ ngỏ.
Thứ năm, công tác quy hoạch SDĐ, quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch
phát triển khu dân cư tại Hà Nội thực hiện còn dàn trải, mới tập trung làm quy
hoạch tổng thể, thiếu quy hoạch chi tiết và thường xuyên phải điều chỉnh.
Thứ sáu, nguyên nhân do bộ máy quản lý, hệ thống pháp luật và chính sách
còn nhiều hạn chế, thiếu sót. Dù các cơ quan hữu quan những năm gần đây đã rất
chú trọng tới TTBĐS nhưng những khó khăn vốn có của một nền kinh tế đang trong
giai đoạn bắt đầu phát triển ở Việt Nam mang lại những vấn đề không dễ giải quyết
trong một sớm một chiều.
2.7. Dự báo về thị trƣờng bất động sản quận Hà Đông đến năm 2018

2.7.1. Giá trị bất động sản tăng
Hà Đông là một trong hai quận của thành phố Hà Nội có tốc độ đô thị hoá cao
nhất cùng mức sống tăng nhanh. Sau khi phát triển hạ tầng giao thông và hệ thống tiện
ích đa dạng, giá trị bất động sản khu vực địa bàn quận chắc chắn sẽ tăng cao.
Một minh chứng sống động nhất là khu vực Mỹ Đình: nhờ sự phát triển của
các dự án bất động sản, cùng với hạ tầng giao thông được xây dựng, giá đất khu vực
Mỹ Đình đã tăng gấp nhiều lần so với trước đó.
Thời điểm hiện tại, giá trị bất động sản tại Hà Động chỉ bằng 1/3 khu vực Mỹ
Đình. Với vị thế tương đồng với Mỹ Đình, sự phát triển của các công trình giao
thông, dịch vụ công và chung cư chắc chắn sẽ giúp bất động sản địa bàn quận Hà
Đông tăng giá trong tương lai.
2.7.2. Tăng dân số tại quận dẫn tới tăng nhu cầu về nhà ở
Định cư tại các quận trung tâm thành phố liệu có còn là xu thế trong tương
lai khi mà quỹ đất tại các quận này đang dần cạn kiệt, dân cư quá đông đúc dẫn đến
quá tải các hệ thống dịch vụ công cũng như cơ sở hạ tầng, kéo theo tình trạng ô
nhiễm môi trường sống ngày càng trầm trọng

81


Trong khi đó, Thủ đô Hà Nội đang tập trung phát triển hệ thống hạ tầng giao
thông. Các tuyến đường được mở rộng, các cầu lớn được xây dựng, các tuyến giao
thông mới như tuyến bus nhanh BRT, tuyến cao tốc trên cao, tuyến đường sắt trên cao
đã hoặc đang được hoàn thiện, tạo điều kiện thuận lợi cho việc di chuyển. Kết nối giao
thông giữa các vùng sẽ trở nên dễ dàng hơn, khoảng cách không còn là vấn đề lớn, cư
dân Hà Đông có thể dễ dàng hơn trong việc di chuyển từ nhà tới cơ quan và nhiều địa
điểm khác trong trung tâm. Khi mà khu vực Hà Đông phát triển cùng sự tập trung dân
cư, hiển nhiên các văn phòng và công ty cũng sẽ dần tập trung về đây trong tương lai.
Đây là những lý do khiến xu hướng tìm nơi định cư lâu dài của người dân sẽ chuyển
sang khu vực các quận lân cận, trong đó Hà Đông là địa điểm lý tưởng.

2.7.3. Sự chuyển biến về cung cầu và phân khúc nhà ở
Hiện nay trên địa bàn quận thì nguồn cung căn hộ cao cấp chiếm tỷ lệ lớn
còn nguồn cung căn hộ cho người thu nhập thấp thì chỉ có một vài dự án xây dựng.
Giao dịch tại các dự án nhà ở cho người thu nhập cũng cao hơn hẳn so với
các phân khúc cao cấp khác như ở dự án The Vesta, dự án Xuân Mai The Spark…
Nhu cầu về nhà ở cho người thu nhập thấp rất lớn nên trong thời gian tới phân
khúc nhà ở thu nhập thấp sẽ là phân khúc được nhiều chủ đầu tư bất động sản xây dựng.

Chưa hết, tuyến Metro Nhổn - ga Hà Nội, Hà Đông Cát Linh cùng các công
trình hạ tầng khác đang đi vào hoàn thiện đã tạo nên “cú hích” giúp thị trường BĐS
khu vực thu hút đông đảo khách hàng có nhu cầu thực về chỗ ở cũng như đầu tư
chuyên nghiệp. Đặc biệt, mới đây thông tin đại gia bán lẻ Nhật Bản AEON Mall sẽ
xây dựng đại siêu thị AEON Mall thứ 2 tại Hà Đông, Hà Nội cũng đã khiến thị
trường BĐS khu vực phía Tây Hà Nội thêm phần sôi động.
Sự đô ̣t phá về ha ̣ tầ ng giao thông, dịch vụ…tại khu vực phía Tây đã trở thành
thỏi nam châm hút các “ông lớn” bấ t đô ̣ng sản hiê ̣n nay

. Lầ n lươ ̣t từ Vingroup ,

FLC, Bitexco…đã nhanh chóng công bố hàng loa ̣t dự án lớn ta ̣i các khu vực Hà
Đông và phía Tây thành phố với ý đồ “hưởng lơ ̣i” từ những thay đổ i về ha ̣ tầ ng

82

.