Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định hình thành giá đất tại thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM

---------------------------

LÊ NGỌC TÚ

CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH
HÌNH THÀNH GIÁ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ HỒ
CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên ngành : Quản trị kinh doanh
Mã số ngành: 60340102

TP. HỒ CHÍ MINH, tháng 02 năm 2015


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM

---------------------------

LÊ NGỌC TÚ

CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH
HÌNH THÀNH GIÁ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ HỒ
CHÍ MINH
LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên ngành : Quản trị kinh doanh
Mã số ngành : 60340102

HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:PGS.TS Phan Đình
Nguyên

TP. HỒ CHÍ MINH, tháng 02 năm
2015


CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH
TẠI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.
HCM

Cán bộ hướng dẫn khoa học : PGS.TS Phan Đình
Nguyên
(Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị và chữ
ký)

Luận văn Thạc sĩ được bảo vệ tại Trường Đại học Công nghệ TP.
HCM
ngày 08 tháng 02 năm 2015
Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ
gồm:
TT

Họ và tên

Chức danh Hội đồng

1

TS. Lưu Thanh Tâm

Chủ tịch

2

TS. Nguyễn Ngọc Dương

Phản biện 1

3

TS. Phan Thị Minh Châu

Phản biện 2

4

GS.TS. Hồ Đức Hùng

Ủy viên

5

TS. Phan Mỹ Hạnh

Ủy viên, Thư ký

Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận sau khi Luận văn đã
được sửa chữa (nếu có).

Chủ tịch Hội đồng đánh giá LV


TRƯỜNG ĐH CÔNG NGHỆ TP.

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA

HCM

VIỆT NAM

PHÒNG QLKH – ĐTSĐH

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
TP. HCM, ngày..… tháng….. năm 20..
…

NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ
Họ tên học viên: Lê Ngọc Tú

Giới tính: Nam

Ngày, tháng, năm sinh: 16/11/1983

Nơi sinh: Nghệ An

Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh

MSHV:

1341820095
I- Tên đề tài: Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định hình thành giá đất tại
thành phố Hồ Chí Minh
II- Nhiệm vụ và nội dung:
Hệ thống cơ sở lý thuyết về giá đất, các phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam
Khảo sát, nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định hình thành giá đất tại
thành phố Hồ Chí Minh
Đề xuất các giải pháp để công tác xác định giá đất phù hợp với thực tiễn và khoa học.
III- Ngày giao nhiệm vụ: 31/7/2014
IV- Ngày hoàn thành nhiệm vụ: 20/01/2015
V- Cán bộ hướng dẫn: PGS.TS. Phan Đình Nguyên
CÁN BỘ HƯỚNG DẪN
(Họ tên và chữ ký)

KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH
(Họ tên và chữ ký)


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi cam đoan rằng luận văn “ Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định hình thành
giá đất tại Thành phố Hồ Chí Minh ” là công trình nghiên cứu của riêng tôi.
Những số liệu, tài liệu được sử dụng trong luận văn có chỉ rõ nguồn trích dẫn
trong danh mục tài liệu tham khảo và kết quả khảo sát điều tra của cá nhân.
Kết quả nghiên cứu này chưa từng được công bố bất kỳ công trình nghiên
cứu nào từ trước đến nay.
Tp.HCM, Ngày……tháng 02 năm 2015
Tác giả

ii

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn thạc sỹ chuyên ngành quản trị kinh doanh này, tôi
chân thành gửi lời cảm ơn sâu sắc đến:
PGS.TS Phan Đình Nguyên – người thầy trực tiếp và nhiệt tình hướng dẫn
trong suốt quá trình thực hiện luận văn cũng như trong quá trình học tập.
Hội đồng khoa học – Viện đào tạo sau đại học trường Đại học Công nghệ TP.
HCM đã nhận xét và góp ý quý báu để luận văn hoàn chỉnh hơn.
Ban giám hiệu đã tạo môi trường học tập tốt nhất, các quý thầy cô nhiệt tình
giảng dạy, hướng dẫn và truyền đạt các kiến thức quý báu đến học viên.
Các anh chị học viên lớp cao học Quản trị kinh doanh nhiệt tình trao đổi, góp
ý trong quá trình thực hiện luận văn.
Gia đình, bạn bè đã động viên, ủng hộ và tạo mọi điều kiện để hoàn thành
khóa học.
Xin trân trọng
TP.HCM, Ngày……tháng 02 năm 2015
Tác giả


3

TÓM TẮT
Luận văn được thực hiện nhằm nghiên cứu khám phá các yếu tố ảnh hưởng
tới giá đất tại TP. HCM. Trên cơ sở lý thuyết và tổng quan nghiên cứu các công
trình liên quan trước đó, tác giả tham khảo ý kiến các chuyên gia để phân tích và
hình thành mô hình nghiên cứu, các nhân tố được đề xuất phân tích đó là: Khu vực;
Môi trường; Kinh tế; Xã hội; Điều kiện Pháp lý, cơ sở hạ tầng và sự Quyết định.
Luận văn thực hiện phương pháp: Nghiên cứu định tính và định lượng, với

31 biến quan sát và 269 mẫu được khảo sát tại TP. HCM, đo lường bằng thang điểm
Likert từ 1 đến 5 điểm. Phân tích và xử lý số liệu qua phần mềm SPSS, kiểm định
tính phù hợp của dữ liệu thu thập bằng hệ số Cronbach Alpha. Các kỹ thuật phân
tích số liệu như thống kê mô tả các biến, phân tích EFA, phân tích hồi quy, hệ thống
kiểm định, đánh giá được sử dụng trong mô hình. Từ kết quả phân tích nhân tố EFA
đã khám phá ra mô hình mới gồm 6 nhân tố và có sự thay đổi vị trí và đặt tên nhóm
mới cho phù hợp như: (1) Kinh tế, (2) Môi trường, (3) Pháp lý, (4) Khu vực , (5) Cơ
sở hạ tầng.(6) Xã hội.
Kết quả nghiên cứu có thể khẳng định 5 yếu tố có tầm quan trọng nhất ảnh
hướng tới giá đất tại TP. HCM và được xếp theo thứ tự lần lượt là: Kinh tế, Môi
trường, Pháp lý, Khu vực và Cơ sở hạ tầng. Khi đó, yếu tố Xã hội không có ý nghĩa
thống kê so với biến phụ thuộc QD. Đồng nghĩa với yếu tố này chính là điểm yếu
của thị trường. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường nhà đất rất phức tạp hiện nay,
cần xem xét nguyên nhân gây ra điểm yếu, nhằm có giải pháp làm phát triển thị
trường quyền sử dụng đất bền vững.
Luận văn nhận diện và đánh giá được các yếu tố nêu trên, trên cơ sở đó đề
xuất giải pháp, kiến nghị đối với nhà nước và các cơ quan có thẩm quyền xác định
giá đất tại TP. HCM, nhằm làm lành mạnh thị trường Bất Động Sản trong tương lai.
Từ khóa: Giá đất, nhân tố, biến quan sát, môi trường, pháp lý, Cơ sở hạ tầng.


4

ABSTRACT
Thesis research was conducted to explore the factors that influence the price of land
in HCM city. Based on theory and research overview of relevant previous work, the
authors consulted experts to analyze and establish a research model, the factor
analysis suggested that the Zone area; The environment; Economics; Social; Legal
terms and conditions, infrastructure and the Decision.
Thesis implementation methods: qualitative research and quantitative, with 31

variables and 269 observations sample surveyed in the city. HCM, measured by
Likert scale from 1 to 5 points. Analysis and processing of data through SPSS
software, testing the suitability of the data collected by Cronbach Alpha
coefficients. The data analysis techniques such as descriptive statistics of variables,
EFA analysis, regression analysis, system testing and evaluation used in the model.
From the results of factor analysis EFA has discovered new model includes seven
factors and change the location and name for the new group as appropriate: (1)
Economics (2) Environment (3 ) Legal (4) the area, (5) Infrastructure, (6) Social.
The research results can be confirmed six important factors most influence the price
of land in HCM city and are listed in the order respectively: Economic,
Environmental, Legal, Area and infrastructure. Meanwhile, Social factors no
statistically significant compared with the dependent variable QD. This means that
the main factor is the weakness of the market. However, in the context of the
housing market today is very complex, it is necessary to consider the cause of
weakness, in order to have the solution for market development of sustainable land.
Thesis identify and assess the factors mentioned above, on the basis that the
proposed solutions and recommendations to the state and the competent authorities
determine the price of land in HCM city, to make healthy real estate market in
future.
Keywords: land prices, factors, observed variables, environmental, legal,
infrastructure.


5

MỤC LỤC
Mục Lục

Trang

LỜI CAM ĐOAN.....................................................................................................I
LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................ II
TÓM TẮT ............................................................................................................. III
ABSTRACT..........................................................................................................
IV MỤC LỤC .............................................................................................................
V DANH MỤC BIỂU ĐỒ VÀ HÌNH .......................................................................
IX DANH MỤC CÁC BẢNG ....................................................................................
IX DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT .......................................................................
IX

CHƯƠNG

1.

GIỚI

THIỆU...................................................................................... 1
1.1 Tính cấp thiết của đề tài..................................................................................... 1
1.2.1 Mục tiêu tổng quát ...................................................................................... 2
1.2.2 Mục tiêu cụ thể ........................................................................................... 2
1.2.3 Câu hỏi nghiên cứu ..................................................................................... 2
1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu: ..................................................................... 2
1.3.1 Đối tượng nghiên cứu ................................................................................. 2
1.3.2 Phạm vi nghiên cứu .................................................................................... 2
1.4 Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 3
1.5 Ý nghĩa khoa học của đề tài ............................................................................... 3
1.6 Bố cục của luận văn........................................................................................... 4
CHƯƠNG 2. CƠ SỞ LÝ LUẬN ............................................................................. 5
2.1 Cơ sở lý luận về các yếu tố ảnh hướng tới giá đất .............................................. 5
2.1.1 Lý luận về thuyết tác động .......................................................................... 5

2.1.2 Lý thuyết Môi trường .................................................................................. 5
2.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất................................................................ 6
2.1.3.1 Các yếu tố khu vực ............................................................................... 6
2.1.3.2 Các yếu tố về môi trường ..................................................................... 7
2.1.3.3 Các yếu tố kinh tế. ................................................................................ 7


6

2.1.3.4 Các yếu tố xã hội................................................................................... 9
2.1.3.5 Các yếu tố về Pháp lý ............................................................................ 9
2.1.3.6 Các yếu tố về cơ sở hạ tầng ................................................................ 10
2.2 Khái niệm giá và những đặc trưng của giá đất ................................................. 10
2.2.1 Khái niệm giá và giá đất............................................................................ 10
2.2.2 Những đặc trưng của giá đất...................................................................... 12
2.2.3 Phương pháp xác định giá đất ................................................................... 13
2.2.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp........................................................... 13
2.2.3.2 Phương pháp thu nhập ....................................................................... 13
2.2.3.3 Phương pháp chi phí........................................................................... 13
2.2.3.4 Phương pháp thặng dư ....................................................................... 14
2.2.4 Nguyên tắc định giá đất............................................................................. 14
2.2.4.1 Theo mục đích sử dụng....................................................................... 14
2.2.4.2 Nguyên tắc sát giá thị trường ............................................................. 15
2.2.4.3 Nguyên tắc các thửa đất liền kề .......................................................... 15
2.2.4.4 Một số nguyên tắc quan trọng khác khi định giá đất .......................... 16
2.2.5 Các loại giá đất được hình thành trong điều kiện tại Việt Nam .................. 18
2.2.5.1 Giá nhà nước ...................................................................................... 18
2.2.5.2 Giá thị trường ..................................................................................... 18
2.2.6 Sự cần thiết xác định giá đất...................................................................... 19
2.3 Công trình nghiên cứu các yếu tố liên quan giá đất trước đó ............................ 20

2.3.1 Công trình nghiên cứu giá đất ở thị trường mới nổi Trung Quốc ............... 20
2.3.2 Công trình nghiên cứu các yếu tố ành hưởng giá đất ở Lagos metropolis,
Nigeria ............................................................................................................... 20
2.3.3 Công trình nghiên cứu các yếu tố giá đất ở Singapore ............................... 21
2.3.4 Công trình nghiên cứu về các yếu tố quyết định giá đất tại Czech ............. 21
2.3.5 Công trình nghiên cứu về quy định và giá trị của đất đai và nhà ở tại Mỹ.. 21
2.3.6 Công trình nghiên cứu về thị trường đất đai trong nước ............................ 22


vii

2.3.7 Công trình nghiên cứu về đánh giá các yếu tố đất ở Hải Phòng ................. 22
2.3.8 Tổng quan về giao dịch thị trường đất đai ................................................ 23
2.4 Giả thuyết nghiên cứu và mô hình kỳ vọng...................................................... 23
2.4.1 Cơ sở đề xuất mô hình nghiên cứu ............................................................ 23
2.4.2 Mô hình nghiên cứu .................................................................................. 24
CHƯƠNG 3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .................................................... 26
3.1 Quy trình nghiên cứu ....................................................................................... 26
3.2 Quy mô mẫu .................................................................................................... 28
3.3 Thang đo ......................................................................................................... 29
3.3 Đánh giá sơ bộ thang đo .................................................................................. 30
3.3.1 Phương pháp đánh giá ............................................................................... 30
3.3.2 Cơ sở lý luận phân tích hồi quy đa biến..................................................... 32
3.4 Thực trạng về giá đất tại Thành Phố Hồ Chí Minh........................................... 34
3.4.1 Khái quát về Thành phố Hồ Chí minh ....................................................... 34
3.4.1.1 Điều kiện tự nhiên .............................................................................. 34
3.4.1.2 Tình hình kinh tế - Xã hội .................................................................... 35
3.5 Phân tích hiện trạng sử dụng các loại đất. ........................................................ 39
3.5.1 Diện tích tự nhiên...................................................................................... 39
3.5.2 Nhóm đất phi nông nghiệp ........................................................................ 39

3.5.3 Đất chưa sử dụng ...................................................................................... 43
CHƯƠNG 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .............................................................. 44
4.1 Kết quả phân tích mô hình nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng giá đất ............... 44
4.1.1 Dữ liệu và nhập vào SPSS......................................................................... 44
4.1.2 Kết quả kiểm định chất lượng thang đo qua đánh giá Cronbach’s Alpha ... 44
4.1.3 Kết quả phân tích nhân tố khám phá EFA ................................................. 46
4.1.3.1 Hệ thống kiểm định cho EFA ............................................................... 46
4.1.3.2 Kết quả của mô hình phân tích nhân tố khám phá EFA ....................... 49
4.1.4 Kết quả phân tích hồi quy và các kiểm định .............................................. 51
4.1.4.1 Ước lượng mô hình hồi quy mẫu ........................................................ 51


8

4.1.4.2 Giải thích hệ số hồi quy chưa chuẩn hóa ............................................ 52
4.1.4.3 Kiểm định hệ số hồi quy ..................................................................... 53
4.1.4.4 Kiểm định mức độ phù hợp của mô hình ............................................ 53
4.1.4.5 Kiểm định tính dừng sử dụng phương sai phần dư không đổi ............ 54
4.1.5 Diễn giải kết quả hệ số hồi quy chuẩn hóa................................................. 56
4.2 Kết quả đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.......................................... 57
4.2.1 Kết quả xác định mô hình mới từ nghiên cứu ............................................ 57
4.2.2 Nhận xét kết quả từ mô hình nghiên cứu ................................................... 58
4.2.3 Kết quả các biến của các yếu tố đặc trưng ảnh hưởng tới giá đất ............... 59
CHƯƠNG 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.......................................................... 60
5.1 Giải pháp để thực hiện giá đất trên địa bàn TP. HCM ...................................... 60
5.1.1 Cơ sở đề xuất giải pháp................................................................................. 60
5.1.2 Nhận định về mối quan hệ của các yếu tố tại TP. HCM .......................... 60
5.2. Phân tích nguyên nhân dẫn đến giá đất tăng theo các yếu tố. ....................... 61
5.2.1 Yếu tố về kinh tế .................................................................................... 61
5.2.2 Yếu tố về môi trường ............................................................................ 62

5.2.3 Yếu tố về Pháp lý .................................................................................. 62
5.2.4 Yếu tố về khu vực .................................................................................. 63
5.2.5 Yếu tố Cơ sở hạ tầng............................................................................. 64
5.3 Đề xuất giải pháp ra quyết định giá đất tại TP. HCM ........................................ 65
5.4 Kết luận ........................................................................................................... 67
5.5 Kiến nghị......................................................................................................... 69
5.5.1 Kiến nghị với nhà nước ............................................................................. 69
5.5.2 Kiến nghị với Hiệp hội Bất Động Sản TP. HCM ....................................... 71
TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................................................... 73
PHỤ LỤC .................................................................................................................


ix

DANH MỤC BIỂU ĐỒ VÀ HÌNH
Hình 2. Mô hình nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ............................ 24
Hình 3.1 Quy trình nghiên cứu .............................................................................. 26
Hình 3.2. Biểu đồ tăng trưởng GDP của thành phố qua các năm (%) ..................... 37
Hình 3.3. Biểu đồ Dân số thành phố qua các năm .................................................. 38
Hình 3.4. Biểu đồ GDP theo đầu người tính đến năm 2013 (USD) ........................ 39
Hình 4. Mô hình từ kết quả nghiên cứu.................................................................. 57

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Thang đo các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ........................................... 29
Bảng 3.2. Diện tích và cơ cấu đất phi nông nghiệp năm 2010 ................................ 39
Bảng 4.12. Hệ thống tầm quan trọng của các biến trong Mô hình mới ................... 59
Bảng 4.2. Các biến đặc trưng được đưa vào phân tích nhân tố EFA....................... 46
Bảng 4.3. Kiểm định KMO & Bartlett ................................................................... 47
Bảng 4.4. Tổng phương sai được giải thích ........................................................... 48
Bảng 4.5 Ma trận nhân tố xoay .............................................................................. 49

Bảng 4.6. Mô hình điều chỉnh qua kiểm định Cronbach Alpha và EFA ................. 51
Bảng 4.7. Kết quả hệ số hồi quy - Coefficients ................................................... 51
Bảng 4.8. Tóm tắt mô hình – Model Summary ...................................................... 53
Bảng 4.9. Phân tích phương sai - ANOVA .......................................................... 54
Bảng 4.10 Phân tích tương quan, sử dụng kiểm định Spearman’s rho .................... 55
Bảng 4.11. Vị trí quan trọng của các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ........................ 56
Bảng 4.1. Thống kê mô tả tổng số biến.................................................................. 44


ix

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
TỪ VIẾT TẮT

Ý NGHĨA TIẾNG VIỆT

UBND

Ủy ban nhân dân

TP. HCM

Thành phố Hồ Chí Minh

NNMN

Nông nghiệp Miền nam

ĐBSCL

Đồng bằng sông Cửu Long

SDĐ

Sử dụng đất

CNQSDĐ

Chứng nhận quyền sử dụng đất

QSDĐ

Quyền sử dụng đất WTO
Tổ chức thương mại thế giới

AFTA
AEC

Hiệp định khu vực mậu dịch tự do
Cộng đồng kinh tế ASEAN


1

CHƯƠNG 1. GIỚI THIỆU
1.1 Tính cấp thiết của đề tài
Trong bối cảnh hội nhập Quốc Tế, Kinh tế Việt Nam đã và đang phát triển.
Đặc biệt, Thành phố Hồ Chí Minh có tốc độ đô thị hóa nhanh, với dân số khoảng
hơn 7 triệu người. Trong đó, người nhập cư từ các địa phương khác, các nhà đầu tư,
các doanh nghiệp nước ngoài và trong nước đang hoạt động trong lĩnh vực bất động

sản tại TP. HCM. Thành phố luôn chịu áp lực lớn ngày càng tăng về hạ tầng kỹ
thuật và xã hội. Đồng thời với việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu dân cư nhằm
thực hiện công nghiệp hóa hiện đại hóa. Để triển khai các dự án đầu tư, cải tạo,
nâng cấp đô thị, dự án về khu công nghiệp, về công trình giao thông, công trình
công cộng có khối lượng, quy mô và giá trị lớn. Thành phố phải thực hiện việc thu
hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái bố trí lại dân cư. Do đó, phải
đối mặt với giá cả đất đai trong đó có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.
Theo nghiên cứu Olayiwola, L. M., Adeleye, O. A., & Oduwaye, A. O. (2005)
[14]

cho rằng

: Thị trường đất đai có thể được hiểu theo hai nghĩa. Theo nghĩa rộng,

thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một
khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị
trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất
đai và về giá cả thị trường hợp lý.
Theo nghiên cứu Hiệp hội bất động sản TP. HCM

[11]

, thị trường bất động sản

đã bộc lộ nhiều yếu tố hạn chế tác động đến giá đất; đặc biệt là những cơn “sốt giá”,
tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo tạo ra giá ảo, giá nhà đất bị thả nổi, không
phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu trên thị trường. Thị trường bất động sản “đóng
băng”làm cho các đối tượng tham gia thị trường phải băn khoăn lo lắng, các nhà
hoạch định chính sách cũng phải lúng túng trong việc đề ra các chính sách quản lý
và định giá đất cho phù hợp. Thực tế đã tồn tại hai loại giá đất là giá giao dịch trên

thị trường và giá do Nhà nước quy định. Giá đất thi trường biến động liên tục và
chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố. Điều 56, Luật Đất đai 2003

[8]

đã ghi rõ giá đất do Nhà


2

nước quy định phải “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị
trường trong điều kiện bình thường“.
Tuy nhiên, để xác định giá của điều kiện bình thường khi giá đất thay đổi và
tính chất phức tạp của thị trường khi giá đất chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố
khác nhau. Cho nên, xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường là
vấn đề quan trọng của nhà nước nhằm xây dựng giá quy định cho phù hợp với cơ sở
khoa học và thực tiễn để điều tiết thị trường đất đai.
Chính vì lý do đó, tác giả chọn đề tài: “Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định
hình thành giá đất tại Thành phố Hồ Chí Minh” để làm luận văn tốt nghiệp thạc
sĩ, chuyên ngành Quản trị kinh doanh.
1.2 Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1 Mục tiêu tổng quát
Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định hình thành giá đất tại Thành
Phố Hồ Chí Minh.
1.2.2 Mục tiêu cụ thể
Tìm hiểu phương thức định giá đất, nhận diện giá và các yếu tố có ảnh hưởng
đến việc hình thành giá đất tại TP. HCM.
Từ kết quả nghiên cứu đề xuất các giải pháp hoàn thiện giá đất tại TP.HCM.
1.2.3 Câu hỏi nghiên cứu
Các nhân tố nào ảnh hưởng đến giá đất?

Các giải pháp tối ưu xác định được giá đất tại TP.HCM?
1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
1.3.1 Đối tượng nghiên cứu
Các yếu tố chính ảnh hưởng đến việc hình thành giá đất tại TP. HCM.
1.3.2 Phạm vi nghiên cứu
Không gian nghiên cứu: Khảo sát thực tiễn tại một số Quận trung tâm và
các Huyện đại diện khu vực ngoại thành TP. HCM.
Thời gian:
Dữ liệu thứ cấp: Từ năm 2000 đến 2013


3

Dữ liệu sơ cấp: Khảo sát trong năm 2014
Thời gian ứng dụng: Từ năm 2015 trở đi
1.4 Phương pháp nghiên cứu
Để thực hiện đề tài này, Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu định tính
kết hợp nghiên cứu định lượng.
Phương pháp nghiên cứu định tính: Được thực hiện nhằm tìm ra yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất thông qua kỹ thuật phân tích dữ liệu thứ cấp và thảo luận. Từ đó
xây dựng nên thang đo lường và bảng câu hỏi khảo sát. Dữ liệu được thực hiện
trong phương pháp này gồm cả dữ liệu thứ cấp và sơ cấp. Dữ liệu thứ cấp được thu
thập từ các nghiên cứu trước đây và báo cáo chuyên ngành để hình thành nên khung
lý thuyết cho đề tài nghiên cứu. Dựa trên khung lý thuyết này, các dữ liệu sơ cấp
được thu thập từ việc thảo luận nhóm và lấy ý kiến chuyên gia để xây dựng nên
thang đo sơ bộ cho vấn đề nghiên cứu.
Phương pháp nghiên cứu định lượng: Được thực hiện nhằm đo lường các yếu
tố chính ảnh hưởng tới việc hình thành giá đất. Dữ liệu được thực hiện trong
phương pháp là dữ liệu sơ cấp được thu thập thông qua bảng câu hỏi điều tra. Các ý
kiến được đo lường bằng thang điểm Likert từ 1 điểm đến 5. Thang đo sẽ được

kiểm định dữ liệu thu thập qua hệ số Cronbach Alpha. Dữ liệu sẽ được phân tích và
xử lý số liệu qua phần mềm SPSS, qua các kỹ thuật phân tích số liệu như thống kê
mô tả các biến, phân tích EFA, phân tích hồi quy, kiểm định sự khác biệt trung
bình các biến. Từ kết quả nghiên cứu có thể đánh giá, khẳng định các yếu tố có tầm
quan trọng nhất và làm cơ sở đề xuất các giải pháp và kiến nghị.
1.5 Ý nghĩa khoa học của đề tài
Luận văn đã hệ thống hoá khung lý thuyết về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
tại TP. HCM. Đồng thời tổng hợp các phương pháp đo lường, Khảo sát thực tế trên
địa bàn khu vực mà đề tài quan tâm, chẳng hạn như TP. HCM.
Thứ nhất, Luận văn đã sử dụng phương pháp định tính và định lượng, kết hợp
phương pháp lịch sử, thống kê, phân tích dữ liệu và tổng hợp. Hơn nữa còn sử dụng
phương pháp luận suy diễn, nhằm lượng hóa các nhân tố.


4

Thứ hai sử dụng phần mềm SPSS là một công cụ rất khoa học, đốt ngắn được
quá trình tính toán, nhưng người sử dụng phải tư duy và kết hợp linh hoạt các
phương pháp đã nêu, thông qua đó sẽ tìm ra được kết quả rất xác thực.
Kết quả của công trình nghiên cứu này đã tìm ra các nhân tố có tầm quan trọng
nhất, có mối tương quan luôn có ý nghĩa khoa học trong việc đánh giá và ra quyết
định về giá đất tại TP. HCM. Các yếu tố đó là: Kinh tế, Môi trường, Pháp lý, Khu
vực và cơ sở hạ tầng của đất đai. Căn cứ vào các yếu tố này để làm cơ sở cho việc
tính toán ra quyết định về giá đất, đó là ý nghĩa khoa học mà đề tài đả nghiên cứu.
1.6 Bố cục của luận văn
Ngoài phần mở đầu, phụ lục và tài liệu tham khảo, luận văn gồm bảng biểu,
hình vẽ đồ thị và được tổ chức thành chương sau đây:
Chương 1. Giới thiệu
Chương 2. Cơ sở lý luận
Chương 3. Phương pháp nghiên cứu

Chương 4. Kết quả nghiên cứu
Chương 5. Kết luận, các giải pháp và kiến nghị


5

CHƯƠNG 2. CƠ SỞ LÝ LUẬN
2.1 Cơ sở lý luận về các yếu tố ảnh hướng tới giá đất
2.1.1 Lý luận về thuyết tác động
[4]

Theo từ điển Xã hội học , khái niệm thuật ngữ: “Tác động là kết quả đo được
của một hành động đối với môi trường xã hội”. Thuật ngữ Tác động chỉ kết quả, hệ
quả của một hành động, một quyết định một thông điệp, một chính sách, một
chương trình vv…đối với cá nhân, môi trường tự nhiên và môi trường xã hội. Trong
Xã hội học, thuật ngữ này được dùng để đo những hệ quả, phức hợp do con người
cảm nhận trực tiếp hay gián tiếp, trước mắt hay lâu dài của một hành động. Như
vậy, những tác động cải thiện môi trường cũng là một hành động. Để đo những cảm
nhận và biến đổi của con người nhận thức về nơi sinh sống, trong đó đất đai được
mọi người quan tâm. Cho nên luôn có những tác động vào tài nguyên thiên nhiên,
Chẳng hạn như việc di cư từ nơi này đến nơi khác trên vùng đất nào đó, nói lên sự
tác động đến đất đai. Hệ quả của hoạt động di cư được đánh giá và đo ở bốn khía
cạnh: Kinh tế, Văn hóa, Xã hội và Môi trường.
2.1.2 Lý thuyết Môi trường
Trong “Luật Bảo vệ Môi trường” đã được Quốc hội Nước Cộng hòa Xã hội
Chủ nghĩa Việt Nam khóa IX, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 27 tháng 12 năm 1993
[5]

định nghĩa khái niệm môi trường như sau : Môi trường bao gồm các yếu tố tự
nhiên và yếu tố vật chất nhân tạo, quan hệ mật thiết với nhau, bao quanh con người,

có ảnh hưởng tới đời sống, sản xuất, sự tồn tại, phát triển của con người và thiên
nhiên” (Điều 1. Luật bảo vệ môi trường của Việt Nam).Ở đây tác giả sử dụng khái
niệm môi trường để đo sự biến đổi trong đời sống người dân tái định cư cùng với
các mặt như xã hội và văn hóa trước và sau khi thực hiện dự án ADB tại vùng dự
án như là một thước đo mức chất lượng cuộc sống của cộng đồng và đánh giá tính
bền vững của hoạt động tái định cư của dự án ADB.


6

2.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
2.1.3.1 Các yếu tố khu vực
Vị trí: Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị của đất
đai càng lớn. Mỗi bất động sản luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và
vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai
trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của bất động sản. Những bất động sản nằm
tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản
nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những bất động
sản nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị
cao hơn những bất động sản nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Việc xem xét đánh
giá ưu thế về vị trí bất động sản là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác
định giá đất. Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: Một kích thước và
diện tích thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư.
Địa hình: Địa hình nơi đất đai tọa lạc cao hay thấp so với đất đai trong vùng
lân cận có tác động đến giá trị đất đai. Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập
nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của đất đai sẽ thấp, ngược
lại giá của nó sẽ cao hơn. Hình dáng mảnh đất đẹp nhất là vuông vức, còn các dạng
như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc.. đều không thuận lợi
cho việc sử dụng nên ảnh hưởng đến giá đất; Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc
giá thành phát triển quá cao nên ảnh hưởng đến giá đất.

Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ
nhưỡng, tính chất vật lý…). Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của
đất đai tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: Độ màu mỡ của đất có thể rất
quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại
không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng.
Khoảng cách đến các vị trí trung tâm khác: thửa đất nằm tại địa điểm nào cụ
thể trong khu đất, cách bao xa để đến bến xe, trường học, bệnh viện, công viên,bách
hóa...Thửa đất nằm đầu đường hay góc phố đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất.


7

2.1.3.2 Các yếu tố về môi trường
Tình hình an ninh: là trạng thái tốt xấu của trật tự xã hội, yếu tố này ảnh
hưởng đến giá đất rất rõ và dễ thấy. Bất luận là khu nhà ở hay khu thương nghiệp,
trật tự xã hội tốt, thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn, vì vậy họ sẵn sàng đầu tư, mua
bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên. ở mức độ nào đó mà nói, đây cũng là
mối tương quan với tình trạng ổn định cục diện chính trị. Tình trạng ổn định chính
trị: cục diện chính trị trong nước ổn định, thì việc đầu tư vào tài sản nhà đất sẽ được
vận hành bình thường, rủi ro ít. Vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời hạn cùng với lợi
nhuận, vì vậy lòng tin của nhà đầu tư lớn kéo theo giá đất tăng lên. Ngược lại thì giá
đất sẽ rớt xuống.
Chất lượng môi trường: chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ
yếu bao gồm, môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên, bao gồm các điều kiện
môi trường tự nhiên như: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô
nhiễm tiếng ồn, tình hình an ninh và hiện trạng vùng đất lân cận. cho đến các điều
kiện môi trường nhân văn như loại hình nghề nghiệp của dân cư.
2.1.3.3 Các yếu tố kinh tế.
Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác động quan trọng và ảnh hưởng đến
mỗi quốc gia. Trong quá trình Chính phủ tích cực điều tiết sự tăng trưởng và ổn

định kinh tế, nhất là thông qua chính sách kinh tế để ổn định giá cả trên thị trường
bất động sản. Một trong những chỉ tiêu trọng yếu để đánh giá trạng thái phát triển
kinh tế là thu nhập quốc dân tăng, cho thấy trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh,
kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật giá tiền lương nằm trong trạng thái
có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư xã hội tăng, tổng yêu cầu về đất không
ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên.
Từ sự phát triển kinh tế của các nước, các khu vực và sự biến động về yêu
cầu đối với đất, đại thể là thống nhất với xu thế của chu kỳ kinh tế. Mức độ dự trữ
và đầu tư trong đất đai là tương quan thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì
đầu tư cũng tăng tương ứng đối với giá đất. Nhìn từ góc độ tích lũy tư bản, giá cả tài
sản nhà đất là lớn hơn tổng lượng giá cả các tài sản khác, cho nên khi các gia đình


8

thông thường mua đất phải qua một thời kỳ tích cóp khá dài. Cho nên, mức độ dự
trữ nhiều hay ít của mỗi gia đình và sự biến động giá cả trong thị trường nhà đất là
liên quan mật thiết với nhau. Trong khi tỷ lệ dự trữ đang cao liên tục, nếu đột nhiên
xuống thấp, đó là thời kỳ nóng bỏng về tài sản nhà đất, lúc đó giá đất sẽ tăng vọt.
Tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ: là phản ánh thực lực kinh tế tổng hợp
quốc gia, lượng cung cấp tiền mặt gia tăng, là biểu thị gia tăng vốn lưu động trên thị
trường, tức là tiền nhàn rỗi của xã hội tăng. Vốn lưu thông quá thừa sẽ dẫn đến
tranh mua số ít hàng hóa, đặc biệt việc mua nhà đất có thể bảo tồn được giá trị, nên
nó tạo thành nhu cầu về nhà đất tăng lên, thúc đẩy giá đất tăng lên không ngừng.
Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư: theo đà gia tăng thu nhập của dân
cư, sau khi giải quyết vấn đề ăn no mặc ấm, con người sẽ có nhu cầu tiêu dùng mới,
biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lượng, diện tích nhà ở. Cho nên khi
xem xét thị trường đất từ sự thay đổi mức độ thu nhập và mức độ tiêu dùng có thể
cho thấy: Tỷ lệ số gia đình có thu nhập cao có nhà chuyên dụng, nhà mới xây dựng
là tương đối cao; Còn người thuê nhà thì thu nhập là tương đối thấp; Bình quân diện

tích nhà ở tính theo đầu người trong gia đình thường tỷ lệ thuận với bình quân mức
thu nhập tính theo đầu người.
Biến động vật giá: sự biến động của vật giá ảnh hưởng thiết thực đến từng
người. Nhà đất trong thời kỳ vật giá biến động càng thể hiện được tính bảo đảm giá
trị, cho nên biến động vật giá là tỷ lệ thuận với ảnh hưởng của thị trường nhà đất, có
nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá đất cũng càng cao. Điều cần nói rõ là: giá nhà
đất tăng vọt thường phát sinh ở khu vực thành thị; còn khu vực nông thôn chịu ảnh
hưởng tương đối ít, thậm chí có nơi nhân khẩu bỏ đi ra ngoài một cách nghiêm
trọng thì giá đất còn xuống thấp. Mặt khác, nói lên ảnh hưởng của cung không đủ
cầu trên thị trường nhà đất đô thị đối với giá đất.
Mức lãi suất ngân hàng: một trong những đặc điểm chủ yếu của giao dịch nhà
đất là hạn ngạch lưu thông lớn, cho nên việc đầu tư hoặc mua bán nhà đất có liên
quan đến tỉ lệ thuế và đồng vốn có thể sử dụng. Do thu nhập của nhà đầu tư thông
thường không thể có khả năng chi trả ngay một khoản lớn, nên phải trực tiếp vay


9

ngân hàng hoặc đem tài sản nhà đất thế chấp để có khoản vay. Đặc biệt là tình hình
về biến động mức lãi suất ngân hàng. Những yếu tố chung nói trên thường là ở tầm
vĩ mô phát sinh ảnh hưởng đến giá đất.
2.1.3.4 Các yếu tố xã hội
Yếu tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là Mật độ dân số,
Cơ sở dịch vụ Y tế và hệ thống Giáo dục, Yếu tố phong thủy và đầu cơ vào nhà đất
trong thị trường Bất động sản.
Mật đô dân số trong tiến trình đô thị hóa: một trong những kết quả của phát
triển công nghiệp hóa là thúc đẩy quá trình đô thị hóa. Những khu vực có trình độ
công nghiệp hóa hoặc đô thị hóa càng cao, mà tổng diện tích đất của thành phố nói
chung là không đổi, cho nên ảnh hưởng đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây:
một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao; hai

là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hóa có tốc độ nhanh. Vì vậy, mật
độ dân số tăng cao thì mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao.
Cơ sở dịch vụ Y tế, Giáo dục: là những điều kiện hỗ trợ quan trọng và cần
thiết cho tổng mọi người trong khu vực. Có điều kiện chăm sóc sức khỏe, tiện lợi
cho việc trau giồi kiến thức, đảm bảo sự tiện lợi trong lưu thông.
Phong thủy khu vực: là tập hợp mọi yếu tố thông thoáng về khí, kể cả các yếu
tố địa lý, cảnh quang tươi đẹp, cây xanh, nắng gió hài hòa thì khu vực đất sẽ có sinh
khí và thu hút nhiều thành phần đến để mưu sinh, nên cũng tác động đến giá đất.
Đầu cơ nhà đất: hy vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu
được siêu lợi nhuận. Yếu tố này có ảnh hưởng đột xuất đến mức giá đất, đặc biệt là
mức giá đất thị trường nhà đột biến. Khi đất cung không đủ cầu, do người đầu cơ
tranh mua mà đợi giá lên cao, khi đất cung nhiều hơn cầu, do người đầu cơ bán tháo
làm cho đất rớt giá.
2.1.3.5 Các yếu tố về Pháp lý
Chính sách về giá đất có ảnh hưởng lớn đến xu thế của giá cả đất:
Chính sách giá đất tăng cao tức là Chính phủ nới lỏng quản lý đối với giá đất,
thúc đẩy giá đất tăng lên.


10

Chính sách giá đất thấp là Chính phủ dùng nhiều biện pháp để khống chế tăng
giá của đất, từ đó làm cho mức giá đất hạ xuống hoặc ngưng trệ lại.
Đồng thời, chính sách quản lý giá đất cũng ảnh hưởng đến tâm lý đầu tư của
nhà đầu tư vào nhà đất, từ đó, ảnh hưởng đến giá đất cao thấp.
Qua kết quả điều tra cho thấy chính sách về sử dụng đất có ảnh hưởng lớn đến
giá đất tại thành phố HCM hiện nay. Chiếm tỷ lệ 71% mức độ rất quan trọng qua đó
phản ánh, giá đất chịu sự tác động rất lớn từ các chính sách của nhà nước về đất đai
như: giá cả, thuế, pháp luật trong đất đai.
2.1.3.6 Các yếu tố về cơ sở hạ tầng

Cơ sở hạ tầng bao gồm nền móng và các điều kiện kèm theo liên quan trên
khu vực đất dai và nhà cửa. Nó bao gồm 4 hệ thống quan trọng:
Hệ thống đường sá giao thông trong khu vực và vùng lân cận.
Có trang bị hệ thống điện lực công cộng và dân dụng.
Các hệ thống cấp nước toàn diện trên khu vực.
Hệ thống thông tin như Bưu điện, mạng lưới cáp và các trung tâm truyền
thông, nhà sách, thư viện,...
Điều quan trọng nhất là hệt thống cống rãnh thoát nước bẩn và nước mưa
trong khu vực. Bởi vì TP. HCM bị ngập lụt mỗi khi triều cường lên và các cơn mưa
lớn. Ảnh hưởng của cơ sở hạ tầng cũng là yếu tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh
hưởng đến giá cả của từng thửa đất của mỗi loại.
2.2 Khái niệm giá và những đặc trưng của giá đất
2.2.1 Khái niệm giá và giá đất
Giá là biểu hiện bằng tiền của giá trị trao đổi hàng hoá, hiểu theo nghĩa rộng
đó là số tiền phải trả cho một hàng hoá, một dịch vụ hay một tài sản nào đó

[18]

.

Giá cả bất động sản: là khoản tiền yêu cầu, chào bán hoặc trả cho một bất
động sản. Do các động cơ và mối quan tâm đặc biệt của một người mua và người
bán nhất định, mức giá được trả cho bất động sản có thể có hoặc không có sự liên
hệ nào với giá trị có thể được quy cho bất động sản bởi những người khác.


11

Mối quan hệ giữa giá cả, giá trị và giá trị kinh tế có một mối liên hệ nhất định.
Giá trị và giá trị kinh tế là cơ sở quyết định giá cả sản phẩm và khi giá trị và giá trị

kinh tế biến đổi thì giá cả cũng biến đổi theo. Tuy nhiên, giá cả cũng có sự độc lập
tương đối so với giá trị và giá trị kinh tế, bên cạnh còn có những nhân tố khác ảnh
hưởng và hình thành nên giá cả.
Giá trị quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do
Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất,
Giá đất là một phạm trù kinh tế mang tính khoa học, vì vậy nó không thể được hình
thành và tác động bằng ý thức chủ quan, bằng mệnh lệnh hành chính ý chí. Chỉ trên
cơ sở nắm vững các yếu tố cấu thành giá của mỗi loại đất, chúng ta mới có thể xây
dựng được một mức giá phù hợp, khách quan và có được cách thức tác động vào đất
theo các mục tiêu kinh tế-xã hội.
Đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do lao động
làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hóa, trở
thành sử dụng vào đa mục đích (đặc điểm này ảnh hưởng rất lớn đến giá đất). Đất
đai được coi là tài sản đặc biệt của mỗi quốc gia, của mỗi gia đình và chuyển tiếp
qua các thế hệ, là một trong những phương thức tích lũy của cải, vật chất và được
thừa kế hoặc trao đổi. Chính vì vậy, Nhà nước ngày càng chú trọng đến các nguồn
thu từ đất đai nhằm quản lý có hiệu quả hơn nguồn tài sản này. Tại khoản 23, Điều
4 Luật Đất đai năm 2003 có quy định “Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá
đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được
hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”. T h e o Đ i ề u 5 6 L u ậ t Đ ấ t
đ a i n ă m 2 0 0 3 q u y đ ị n h g iá đất được hình thành trong các trường hợp sau
[6}

đây :
Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo
quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này; Do đấu giá quyền sử dụng
đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất
với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.