Bai giang dat dai HLU

Đại học Luật Hà Nội
Lớp: K14CCQ

BÀI GIẢNG LUẬTĐẤT ĐAI
Thời lượng: 30 tiết
Ngày 24/03/2016
Giảng viên: cô Dung
Tài liệu:
-

Luật Đất đai 2013
Luật Nhà ở
Luật Kinh doanh bất động sản
Nghị định 43 ngày 15/05/2014 hướng dẫn thi hành luật Đất đai
Nghị định 44 ngày 15/05/2014 quy định về giá đất
Nghị định 45 ngày 15/05/2014 quy định về tiền thuê
Nghị định 46 ngày 15/05/2014 quy định về quyền sử dụng đất
Nghị định 47 ngày 15/05/2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi NN thu hồi đất
Nghị định 102/2014 quy định về xử lý vi phạm trong lĩnh vực đất đai

Chương 1: Những vấn đề lý luận chung về ngành luật đất đai
I. Khái niệm
1. Định nghĩa
a. Định nghĩa luật Đất đai
- Luật Đất đai là 1 ngành luậttrong hệ thống PL VN, gồm tổng hợp các quy phạm điều chỉnh các quan hệ XH
phát sinh trong quá trình sở hữu, quản lý, và sử dụng đất đai.
b. Đối tượng điểu chỉnh
- Là những quan hệ phát sinh trực tiếp từ quá trình chiếm hữu, sử dụng, định đoạt số phận pháp lý của đất đai
- Thế nào là Quan hệ phát sinh trực tiếp ?
VD: UBND huyện X giao đất cho ông A để thực hiện sản xuất kinh doanh, khi đó ông A có nghĩa vụ nộp thuế
sử dụng đất ==> trong quan hệ này có những quan hệ trực tiếp phát sinh từ quan hệ đất đai (tức là những quan

hệ được điều chỉnh bởi luật đất đai):
+ ông A sử dụng đất được UBND X cấp, tức là đã loại trừ việc sử dụng mảnh đất đó của các chủ thể khác
==> ông A trực tiếp sử dụng đất, trực tiếp có mối quan hệ pháp lý về đất đai đối với NN
+ ông A nộp thuế sử dụng đất cho NN
VD: quan hệ tranh chấp quyền sử dụng đất:
+ khi có tranh chấp về quyền sử dụng đất của các cá nhân, tổ chức sẽ do Tòa án hoặc UBND giải quyết ==>
đây vẫn là quan hệ trực tiếp
+ với tranh chấp về địa giới hành chính giữa các địa phương thì thẩm quyền xử lý sẽ do Quốc hội và Chính
phủ quyết định ==>đây là quan hệ không trực tiếp (tức là do ngành luật khác quy định)
- Ý nghĩa của việc xác định quan hệ trực tiếp và không trực tiếp: xác định các đối tượng trực tiếp để xây dựng
và áp dụng được các quy phạm PL một cách phù hợp
c. Phương pháp điều chỉnh
- Là cách thức NN quy định các chủ thể trong quan hệ PL đất đai sẽ hành xử như thế nào, có 2 phương pháp:

1


+ Phương pháp hành chính - mệnh lệnh: được sử dụng để điều chỉnh mối quan hệ giữa NN với người sử
dụng đất,về bản chất phương pháp này đảm bảo cho việc thực thi yếu tố quyền lực phục tùng của NN, thể hiện
qua việc NN ban hành cách luật, quy định về đất đai và áp đặt lên người sử dụng đất
+ Phương pháp bình đẳng thỏa thuận: được sử dụng khi điều chỉnh mối quan hệ giữa những người sử dụng
đất với nhau ===> tạo ra sự bình đẳng về địa vị pháp lý, thể hiện trong sự giao dịch quyền sử dụng đất
2. Những nội dung chủ yếu của PL đất đai
- Hiến pháp 1946: không quy định vấn đề sở hữu đất đai. Lý do: muốn tranh thủ sự ủng hộ của những người có
nhiều tài sản trong XH, mà phần đông là địa chủ
- Năm 1953: trao quyền sở hữu đất cho người nông dân
Ngay sau đó, vì tiến lên XHCN nên NN đã yêu cầu người nông dân góp đất đai của mình vào các hợp tác xã
- Hiến pháp 1959: xác lập chế độ sở hữu đất đai tồn tại dưới 3 hình thức là sở hữu NN, sở hữu tập thể, và sở
hữu cá nhân. Tuy nhiên thực tế thì sở hữu NN và sở hữu tập thể đã chiếm trên 90% quỹ đất
- Hiến pháp 1980: chấm dứt 3 hình thức sở hữu đất đai, coi đất đai thuộc sở hữu toàn dân do NN thống nhất

quản lý, nền kinh tế được quản lý theo kế hoạch, và đất đai cũng được quản lý theo kế hoạch ==> gây ra sự trì
trệ của cả nền kinh tế ==> đã gây ra cuộc khủng hoảng lương thực, khủng hoảng kinh tế trên toàn quốc
- Hiến pháp 1992: quy định NN quản lý đất đai theo quy hoạch và PL (không còn kế hoạch). Tuy nhiên việc
quá coi trọng quy hoạch mà coi nhẹ PL (tức là đặt quy hoạch lên trên PL) đã dẫn đến nhiều hậu quả to lớn:
việc quy hoạch chỉ do 1 nhóm người thực hiện ==> lợi ích nhóm quá lớn
- Hiến pháp 2013: quy định NN thống nhất quản lý đất đai theo PL, đặt quy hoạch dưới sự điều chỉnh của PL
------------------------------------------------------------------------------------------------Ngày 26/03/2016
Giảng viên: cô Dung
(tiếp bài trước)

II. Những nguyên tắc cơ bản của luật Đất đai
1. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do NN làm đại diện chủ sở hữu(bắt đầu quy định từ Luật đất đai 2003)
- Trong xã hội VN chỉ tồn tại 1 hình thức sở hữu duy nhất là sở hữu toàn dân về đất đai và NN giữ vai trò là
người đại diện cho chủ sở hữu.
- Với vai trò là người đại diện, NN phải thực hiện có hiệu quả quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai, đảm bảo
công bằng và linh hoạt trong việc điều tiết các quan hệ đất đai và điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất.
- NN cần bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai cả về nội dung và hình thức, đặc biệt là bảo vệ có hiệu
quả quyền và lợi ích chính đáng của người sử dụng đất.
2. NN thống nhất quản lý đất đai theo PL(từ Hiến pháp 2013 và Luật đất đai 2013)
- NN quản lý đất đai theo PL.
Bởi vì việc tuân thủ PL chính là yêu cầu sơ đẳng và tối thượng nhất của nguyên tắc pháp chế và là điều kiện
quan trọng để giữ vững trật tự ổn định XH 1 cách minh bạch và hiệu quả
3. NN bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất
- Động lực phát triển XH là lợi ích trực tiếp của người lao động. Vì vậy, trong mối quan hệ giữa NN với người
sử dụng đất, NN không thể trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai, mà phải trao những quyền năng này cho người sử
dụng đất. Do đó, để đảm bảo đất đai được sử dụng thực sự có hiệu quả, thì những lợi ích chính đáng của người
sử dụng đất cần phải được tôn trọng.
- Việc tôn trọng lợi ích của người sử dụng đất được thể bằng cách NN quy định:
+ những quyền và lợi ích mà người sử dụng đất được hưởng,
+ những nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải thực hiện

4. Nguyên tắcđặc biệt ưu tiên bảo vệ đất nông nghiệp
2


- Bảo vệ đất nông nghiệp là điều kiện quan trọng để đảm bảo an ninh lương thực quốc gia, bảo đảm việc làm
cho người nông dân và là vấn đề mang tính toàn cầu.
- Bảo vệ đất nông nghiệp có 2 vấn đề:
+ bảo vệ diện tích đất nông nghiệp
+ bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất nông nghiệp
- Do đó, phải hạn chế đến mức thấp nhất việc chuyển đất nông nghiệp sang mục đích khác, và phải ưu đãi
quyền lợi cho người sử dụng dụng đất nông nghiệp (như ưu đãi về thực hiện nghĩa vụ tài chính, mở rộng quyền
cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp)
5. Sử dụng đất đai một cách hợp lý, tiết kiệm
- Cần bảo vệ, bồi bổ, cải tạo đất đai

III. Nguồn của luật đất đai
- Hiến pháp 2013
- Luật đất đai 2013
- Luật kinh doanh bất động sản
- Luật nhà ở
- Luật dân sự
- Luật hình sự
- Một số Nghị định:







Nghị định 43 ngày 15/05/2014 hướng dẫn thi hành luật Đất đai
Nghị định 44 ngày 15/05/2014 quy định về giá đất
Nghị định 45 ngày 15/05/2014 quy định về tiền thuê đất
Nghị định 46 ngày 15/05/2014 quy định về quyền sử dụng đất
Nghị định 47 ngày 15/05/2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi NN thu hồi đất
Nghị định 102/2014 quy định về xử lý vi phạm trong lĩnh vực đất đai

IV. Quan hệ pháp luật đất đai
1. Định nghĩa
- Là các quan hệ XH phát sinh trong lĩnh vực đất đai và được các quy phạm PL đất đai điều chỉnh
- Quan hệ đất đai gồm 2 nhóm chính:
+ quan hệ giữa NN với người sử dụng đất
+ quan hệ giữa những người sử dụng đất với nhau
2. Các yếu tố cấu thành quan hệ PL đất đai
a. Chủ thể của quan hệ PL đất đai
- Là các bên tham gia vào quan hệ PL đất đai trên cơ sở các quyền và nghĩa vụ mà PL quy định, gồm 3 nhóm:
+ NN
+ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước
+ tổ chức, cá nhân nước ngoài, người VN định cư ở nước ngoài
- Điều kiện để trở thành chủ thể của quan hệ PL đất đai (trừ NN): là cá nhân, tổ chức:
+ có năng lực PL đất đai: là khả năng pháp lý mà NN cho phép 1 chủ thể có thực hiện các quyền và nghĩa vụ
một cách độc lập
+ có năng lực hành vi đất đai: là khả năng của 1 chủ thể được NN thừa nhận rằng chủ thể đó có thể tự mình
thực hiện các quyền và nghĩa vụ pháp lý về đất đai
3


+ có sự tham gia trực tiếp vào quan hệ PL đất đai: “trực tiếp” thể hiện trong mối quan hệ pháp lý, thể hiện
việc xác lập mối quan hệ giữa NN với người sử dụng đất và thể hiện quyền và trách nhiệm của các chủ thể đó
trong quan hệ đất đai

Bằng chứng thể hiện có sự tham gia trực tiếp vào quan hệ PL đất đai: chính là các giấy tờ mà NN cấp cho
người sử dụng đất, có 3 cấp độ:
 chủ thể có giấy tờ hợp pháp: có 1 trong các loại giấy tờ sau:
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất
Ba loại giấy tờ ngày có giá trị pháp lý ngang nhau, khi có loại giấy tờ này, người sử dụng đất sẽ
nhận được sự bảo đảm từ NN về quyền và nghĩa vụ, đồng thời đủ điều kiện để thực hiện các giao
dịch về quyền sử dụng đất.
 chủ thể có giấy tờ hợp lệ (Điều 100): có 1 trong các loại giấy tờ được NN thừa nhận là các loại giấy tờ
đó là cơ sở để xác nhận tính hợp lệ về quyền sử dụng đất để được NN cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất. VD quyết định giao đất, Quyết định cho thuê đất, Giấy chứng nhận được chia đất trong thời
kỳ cải cách ruộng đất, Giấy tờ thanh lý hóa giá nhà đất, ...
Luật đất đai 2013 quy định chủ thể có giấy tờ hợp lệ có quyền khởi kiện với tư cách chủ sở hữu quyền
sử dụng đất trong các tranh chấp đất đai
 chủ thể sử dụng đất không có giấy tờ nhưng có đủ điều kiện để được NN công nhận quyền sử dụng đất
và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Điều 101 luật Đất đai): VD hộ gia đình, cá nhân sử dụng
đất nông nghiệp có hộ khẩu thường trú tại địa phương, trực tiếp sản xuất nông nghiệp (lâm nghiệp, ngư
nghiệp, làm muối) tại vùng kinh tế khó khăn, được UBND xã xác nhận đã sử dụng đất ổn định, không
có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Ý nghĩa của việc xác định là chủ thể của quan hệ PL đất đai: là xác định chủ thể có sử dụng đất một cách hợp
pháp hay không, từ đó có quyền và nghĩa vụ đối với việc sử dụng đất.
VD:
+ trước 1/7/2004 (thời điểm Luật đất đai 2003 có hiệu lực) thì khi thu hồi đất thuộc trường hợp không có
giấy tờ, nếu là đất có nguồn gốc nông nghiệp thì tại thời điểm thu hồi sẽ được định giá theo đất nông nghiệp
(thường tính giá trị theo “sào”) để bồi thường, cho dù lúc thu hồi khu đất đó đã là khu đô thị
+ với luật đất đai 2013 thì cho dù nguồi gốc khu đất đó là đất nông nghiệp, nhưng nếu đã xây nhà ở và sử
dụng ổn định trong khu dân sự trước ngày 1/7/2004 và không có tranh chấp, thì khi thu hồi sẽ được bồi thường
theo giá đất nhà ở. (cao hơn rất nhiều so với giá đất nông nghiệp) ==> tức là nguyên tắc xác định giá đất sẽ
theo mục đích sử dụng hợp pháp tại thời điểm định giá

b. Căn cứ làm thay đổi quan hệ PL đất đai
- Là các trường hợp mà NN cho phép người sử dụng đất được thay đổi hình thức sử dụng đất, thay đổi mục
đích sử dụng đất, hoặc thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất (chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cho
thuê, thế chấp...)
- Thay đổi quan hệ PL đất đai tức là thay đổi về nội dung và thay đổi về chủ thể:
+ thay đổi về nội dung: thay đổi hình thức sử dụng đất (chuyển đổi mục đích sử dụng đất, VD đất nông
nghiệp sang đất ở ==> đã thay đổi về nội dung: từ việc chỉ có quyền sử dụng đất trong tối đa 50 năm sang có
quyền sử dụng đất lâu dài); hoặc thay đổi từ hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang hình thức thuê đất trả
tiền 1 lần ==> đã thay đổi về nội dung: nếu thuê đất trả tiền hàng năm thì không được thực hiện giao dịch về
quyền sử dụng đất mà chỉ được giao dịch về tài sản ở trên đất, nếu thuê đất trả tiền 1 lần thì sẽ được giao dịch
về quyền sử dụng đất (trong thời gian thuê đất)
c. Căn cứ làm chấm dứt quan hệ PL đất đai
- Là quyết định thu hồi đất của cơ quan NN có thẩm quyền.

4


Trong mọi trường hợp, việc chấm dứt quan hệ PL đất đai chỉ chấm dứt khi có Quyết định thu hồi đất của cơ
quan NN có thẩm quyền. Tức là dù có sử dụng đất không có giấy tờ hợp pháp, hợp lệ, thì NN vẫn phải ra
Quyết định thu hồi đất để thu hồi đất.
Vấn đề: Những người không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất thì đã có quyền năng pháp lý đâu mà
chấm dứt bằng Quyết định thu hồi ?
==> ở đây, dù quan hệ pháp lý chưa có, nhưng quan hệ thực tế đã có, họ đã thực tế sử dụng đất, thậm chí đã
nộp thuế cho NN
3. Nội dung quan hệ PL đất đai
- Là các quy định của PL về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể:
+ quyền và nghĩa vụ của NN
+ quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất (Điều 166, 170)

Chương II. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai

I. Cơ sở lý luận và thực tiễn của việc xây dựng chế độ sở hữu toàn dân về đất đai
1. Cơ sở lý luận
- Cơ sở lý luận là Học thuyết Mác-Lênin về quốc hữu hóa đất đai:
+ Khi nghiên cứu về lịch sử quan hệ đất đai, Mác cho rằng sở hữu tư nhân về đất đai có thể làm cản trở quy
hoạch đất đai, cản trở hiện đại hóa nền sản xuất nông nghiệp. Vì vậy phải xác lập chế độ sở hữu toàn dân về
đất đai bằng cách quốc hữu hóa đất đai.
+ Quốc hữu hóa đất đai: là việc chuyển toàn bộ đất đai vào sở hữu NN. Quyền sở hữu đó được thực hiện
bằng quyền thu thuế sử dụng đất, quyền quy định những luật lệ về sở hữu, quản lý và phân phối đất đai
- Theo pháp luật VN hiện hành, NN có quyền:
+ thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích quốc phòng an ninh, mục đích phát triển kinh tế XH vì lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng
+ thu hồi đất khi người sử dụng đất chết mà không có người thừa kế
+ thu hồi đất khi người sử dụng đất vi phạm PL
+ thu thuế sử dụng đất
+ hạn chế người sử dụng đất thực hiện 1 số quyền
+ ...
- Ở tất cả các nước trên thế giới, dù có chế độ sở hữu NN hay chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, thì NN luôn
giữ quyền chi phối, kiểm soát trong quan hệ sở hữu và sử dụng đất
==> phù hợp với nhận định của Mác: “Đất đai là tài sản của mẹ thiên nhiên ban tặng cho con người, vì vậy
việc sở hữu tư nhân tài sản này là vô lý”
- Về chế độ sở hữu toàn dân về đất đai của VN:
+ VN đang hướng đến nền kinh tế thị trường, mà kinh tế thị trường là đỉnh cao của kinh tế hàng hóa, mà nền
kinh tế hàng hóa có 2 đặc trưng:
 Sở hữu tư nhân về tư liệu sản xuất
 Có sự phân công lao động trong XH
+ đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, nên NN VN đã tạo ra thứ “gần giống” với sở hữu tư nhân, đó là sự tách
biệt tương đối về mặt chủ thể: mỗi chủ thể có quyền quyết định một cách tương đối độc lập vào quá trình hoạt
động, tức là chỉ cần chủ thể có quyền tương đối độc lập là đã thỏa mãn điều kiện thứ 1 của nền kinh tế hàng
hóa (là Sở hữu tư nhân về tư liệu sản xuất)

5


==> đây là nền tảng, là căn cứ để PL VN sáng tạo ra “quyền sử dụng đất” gắn liền với đất đai, nếu đất đai là
tài sản do thiên nhiên tạo ra thì quyền sử dụng đất là tài sản do PL tạo ra. Quyền sử dụng đất chínhlà thứ “gần
giống” với quyền sở hữu tư nhân về đất đai, hoàn toàn thỏa mãn để tham gia vào nền kinh tế thị trường.
==> chế độ sở hữu toàn dân về đất đai vẫn phù hợp với nền kinh tế thị trường. Bằng chứng là trong các hiệp
định thương mại, các nước không yêu cầu VN phải thay đổi chế độ sở hữu toàn dân về đất đai.
- Trên thực tế VN, người dân có gần như đầy đủ các quyền của chủ sở hữu khi nắm quyền sử dụng đất, đó là
các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt. Chỉ bị hạn chế một số quyền là không được tùy ý chuyển đổi mục
đích sử dụng đất, hạn điền, phải giao lại đất cho NN để sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng và mục đích
công cộng.
------------------------------------------------------------------------------------------------Ngày 29/03/2016
Giảng viên: cô Dung
(tiếp bài trước)
2. Cơ sở thực tiễn
- Xuất phát từ sự kế thừa quá trình thực hiện chế độ sở hữu đất đai ở VN trong lịch sử:
+ trong lịch xử VN, luôn tồn tại chế độ sở hữu tối cao của NN về đất đai: dân gian có câu “đất của Vua, chùa
của làng”, và câu “phép Vua thua lệ làng”, đây chính là những đúc kết về cách cai trị, quản lý đất đai trong
XH. Khác với các NN phong kiến của các nước khác mà ở đó nhà Vua sở hữu những vùng đất đai rộng lớn,
nhà Vua ở VN chỉ là người đại diện cho NN để quản lý toàn bộ đất đai
+ lịch sử nền kinh tế VN chủ yếu là nông nghiệp, mà trong nông nghiêp thì người nông dân cần hợp sức lại
với nhau để chống lại thiên tai, ngoại xâm, do đó tư liệu sản xuất quan trọng nhất là đất đai được coi là tài sản
công của làng xã, và khi NN ra đời giúp người dân chống lại thiên tai, ngoại xâm, thì người dân rất tự nhiên
coi việc quản lý tối cao về đất đai của NN là đương nhiên
+ năm 1092, nhà Lý đưa ra quy định buộc các làng xã VN phải lập ra “sổ địa bạ”, mục đích là để NN đánh
thuế ==> thể hiện đất đai là của NN, và người sử dụng đất đai phải nộp thuế cho NN
+ năm 1397, Hồ Quý Ly đưa ra chính sách hạn điền, thể hiện NN khống chế việc tư hữu đất đai, mục đích để
đảm bảo sức mạnh của NN trung ương tập quyền
+ thời kỳ Lê sơ, từ năm 1428 đến năm 1722, NN đưa ra chính sách quân điền, theo đó buộc làng xã phải

phân chia đất đai một cách định kỳ theo quy định của NN ==> loại bỏ chế độ tư hữu về đất đai
+ từ đầu những năm 1700 (cuối triều Lê sơ), quy định về phép quân điền đã dần lùi bước cho lệ làng trong
việc quản lý và sử dụng đất đai: trong làng chia ra các thứ bậc (thường là 5 bậc), người ở bậc càng cao thì sẽ
được hưởng nhiều đất đai và được chia những mảnh đất tốt, bậc thang cuối cùng là “dân đen” chỉ được nhận
những mảnh đất xấu, ở xa mà các tầng lớp trên không nhận (dân gian gọi là hạng “cùng đinh”, tức là suất đinh
phải nhận mảnh đất cuối cùng còn lại, đương nhiên là đất xấu ==> nghèo đến tận cùng trong nền kinh tế nông
nghiệp)
+ năm 1839, nhà Nguyễn kế thừa chính sách hạn điền của Hồ Quý Ly, đưa ra chính sách hạn điền lần thứ 2
trong lịch sử VN
+ năm 1993, NN CHXHCN VN đã đưa ra chính sách hạn điền lần thứ 3 (thông qua Luật đất đai 1993)
- Xuất phát từ đặc thù của nền kinh tế VN hiện nay:
+ là nền kinh tế thị trường theo định hướng XHCN, mà chế độ XHCN tồn tại được trên nền công hữu về tư
liệu sản xuất, vì vậy sở hữu toàn dân về đất đai là 1 điều kiện quan trọng để đảm bảo cho định hướng XHCN
sau này.

II. Khái niệm chế độ sở hữu toàn dân về đất đai
1. Khái niệm
6


- Theo nghĩa khách quan, chế độ sở hữu đất đai là toàn bộ các quy phạm PL điều chỉnh những quan hệ phát
sinh trong việc xác lập và vận động của quan hệ sở hữu đất đai
- Theo nghĩa chủ quan, chế độ sở hữu đất đai được hiểu là các quyền năng của chủ sở hữu, gồm quyền chiếm
hữu, sử dụng và định đoạt
- Sở hữu toàn dân về đất đai: là 1 phạm trù, 1 thuật ngữ để chỉ chế độ sở hữu, trong đó toàn dân là chủ thể,
nhưng toàn thể nhân dân không thể đứng ra thực hiện các quyền năng của chủ sở hữu, gồm chiếm hữu, sử
dụng và định đoạt, mà phải thông qua 1 chủ thể đại diện cho mình, đó là NN.
==> quyền đại diện cho chủ sở hữu đất đai của NN chính là khả năng thực hiện quyền chiếm hữu, sử dụng,
định đoạt đất đai, nhằm duy trì và bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai
2. Những đặc trưng cơ bản của chế độ sở hữu đất đai của VN

- Quyền sở hữu toàn dân về đất đai được thực hiện thông qua cơ chế đại diện của NN với nhiều tầng nhiều cấp,
phương thức đa dạng, theo đó NN trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất trên cơ sở có giá và quy định
những quyền năng cần thiết. Người sử dụng đất dùng những quyền năng này để trao đổi và chuyển dịch trên
thị trường. Đó chính là con đường vận động của các quan hệ đất đai trong chế độ sở hữu toàn dân.
- Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai dẫn đến sự thiếu linh hoạt, vì nó luôn vận động theo cơ chế “xin phép” và
“trao quyền”, dễ dẫn đến sự thất thoát nguồn thu từ đất đai, do cơ chế thực hiện tồn tại từ nhiều tầng nhiều lớp
khác nhau (tạo điều kiện cho tham nhũng phát triển).
III. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thông qua quyền của đại diện chủ sở hữu
- NN giữ vai trò định đoạt đất đai thông qua:
+ quyết định quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng đất,
+ quy định hạn mức đất và thời hạn sử dụng đất,
+ quyết định thu hồi và trưng dụng đất,
+ quyết định giá đất
+ quy định trao quyền cho người sử dụng đất thông qua việc giao đất có / không thu tiền sử dụng đất,
+ quyết định cho thuê đất,
+ công nhận quyền sử dụng đất
+ quyết định chính sách tài chính về đất đai,
+ quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất phù hợp với từng hình thức giao đất và cho thuê đất
- Cơ chế bảo đảm thực hiện quyền đại diện: thể hiện qua
+ Quốc hội ban hành luật, nghị quyết về đất đai
+ HĐND các cấp thực hiện thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương
+ HĐND cấp tỉnh thông qua bảng giá đất và thông qua việc thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh
tế XH vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và thực hiện giám sát thi hành việc thực hiện các quy định về đất
đai tại địa phương
+ Chính phủ và UBND các cấp thực hiện quyền đại diện cho chủ sở hữu
- Trách nhiệm của NN:
+ với đất ở, đất sản xuất nông nghiệp của đồng bào dân tộc thiểu số: NN đảm bảo điều kiện đồng bào thiểu
số có đất nông nghiệp để trực tiếp sản xuất==>thể hiện ở việc NN tạo điều kiện về sở hữu quyền sử dụng đất ở
và đất sản xuất, và tạo điều kiện về nghĩa vụ tài chính (như miễn, giảm thuế, lệ phítrong quá trình sử dụng đất)
(NN có chính sách để đảm bảo đồng bào dân tộc thiểu số không vì lợi trước mắt mà bán đất sản xuất của

mình, ví dụ như quy định đồng bào không được chuyển nhượng đất trong vòng 10 năm kể từ khi được giao
đất)
+ NN có trách nhiệm xây dựng và cung cấp thông tin về đất đai:
7


 Xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, đảm bảo quyền tiếp cận thông tin của tổ chức, cá nhân đối với
hệ thống thông tin về đất đai
 Công bố kịp thời, công khai thông tin đất đai cho tổ chức, cá nhân, trừ các thông tin bí mật theo quy
định của PL
 Thông báo về các Quyết định hành chính và hành vi hành chính trong lĩnh vực quản lý hành chính đất
đai cho các tổ chức, cá nhân bị ảnh hưởng quyền và lợi ích hợp pháp
 Cơ quan NN, người có thẩm quyền quản lý có trách nhiệm tạo điều kiện để cung cấp thông tin cho các
tổ chức, cá nhân theo quy định của PL
 Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm cung cấp thông tin cho các cá nhân, tổ chức
 UBND cấp tỉnh có trách nhiệm thông báo công khai trên trang thông tin điện tử của ủy ban
+ NN có trách nhiệm cung cấp báo cáo tiếp thu tổng hợp và giải trình ý kiến của người dân về quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất và thông báo công khai trên:
 trang thông tin điện tử của Tổng cục quản lý đất đai - Bộ Tài nguyên môi trường: đối với quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia
 trang thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh
 trang thông tin điện tử của UBND cấp huyện đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện
- Vấn đề xử lý vi phạm: tình trạng vi phạm và kết quả xử lý vi phạm PL về đất đai phải được:
+ công bố trên trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên Môi trường, Tổng cục quản lý đất đai
+ UBND cấp tỉnh có trách nhiệmcông bố công khai trên trang thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh về các
dự án đầu tư không đưa đất vào sử dụng trong vòng 12 tháng liên tục và trong vòng 24 tháng so với tiến độ ghi
trong dự án đầu tư;công bố các dự án được gia hạn, các dự án chậm tiến độ vì lý do bất khả kháng
+ hàng năm, doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm
công nghiệp có trách nhiệm báo cáo UBND cấp tỉnh và công bố công khai diện tích chưa cho thuê, cho thuê lại
trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp và của

địa phương
+ UBND cấp tỉnh / huyệncó trách nhiệm thông báo việc thu hồi đất cho người sử dụng đất và đăng trên trang
thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh / huyện
------------------------------------------------------------------------------------------------Ngày 31/03/2016
Giảng viên: cô Dung

Chương III. Chế độ quản lý Nhà nước về đất đai
I. Quản lý NN về đất đai thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
1. Khái niệm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
- Quy hoạch sử dụng đất là việc khoanh vùng đất theo không gian, sử dụng đất cho mục tiêu phát triển kinh tế
XH, an ninh quốc phòng, bảo vệ môi trường và thích ứng với sự biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai
và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế XH và đơn vị hành chính trong
khoảng thời gian xác định
- Kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch
- Hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:
+ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện
+ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thuộc quốc phòng an ninh
2. Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
- Nguyên tắc lập quy hoạch cấp quốc gia: phải đảm bảo tính đặc thù, tính liên kết giữa các vùng kinh tế, XH
- Nguyên tắc quy hoạch cấp huyện: phải thể hiện được nội dung sử dụng đất của cấp xã (vì cấp xã không được
xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất)
8


- Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải đảm bảo yếu tố không chỉ khai thác hợp lý tài nguyên thiên
nhiên và bảo vệ môi trường mà còn phải thích ứng với sự biến đổi khí hậu
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của ngành, lĩnh vực, địa phương phải đảm bảo phù hợp với quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đã được cơ quan NN có thẩm quyền quyết định xét duyệt
- Kỳ kế hoạch sử dụng đất:
+ đối với cấp quốc gia, cấp tỉnh, an ninh quốc phòng: 10 năm

+ đối với cấp huyện: thực hiện hàng năm
- Quy định về căn cứ, nội dung lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của từng cấp nhằm đáp ứng yêu cầu quản
lý đất đai của mỗi cấp và lồng ghép nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các vùng kinh tế XH vào
quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, để đảm bảo tính liên kết giữa các tỉnh, các vùng, đặc biệt là quy định cụ
thể về nội dung kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được sử dụng để làm căn cứ cho việc giao đất,
cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, và thu hồi đất, nhằm đảm bảo tính khả thi vàsự phù hợp khả năng
đầu tư, huy động nguồn lực của các đầu tư (nếu cần sẽ sử dụng Điều 38, 39, 40)
- Quy định trách nhiệm, nội dung thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (Điều 44):
+ Thủ tướng Chính phủ thành lập Hội đồng thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia
+ Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường thành lập Hội đồng thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
quốc phòng, an ninh và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh
+ Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập Hội đồng thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp
huyện
- Về tư vấn quy hoạch, luật Đất đai 2013 đã bổ sung quy định về tổ chức tư vấn quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất nhằm chuyên nghiệp hóa việc lập quy hoạch, nâng cao chất lượng, tính khả thi của quy hoạch sử dụng đất
- Thủ tướng Chính phủ có trách nhiệm trong việc phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất của quốc gia đã được Quốc hội
thông qua cho các tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ, bộ Quốc phòng, bộ Công an
- Quy định về việc lấy ý kiến nhân dân từ khâu lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thể hiện yếu tố dân chủ,
công khai trong hoạt động quy hoạch.
(tuy nhiên thực tế rất khó để nhân dân góp ý cho quy hoạch, kế hoạch do việc đóng góp ý kiến phải là chuyên
gia có trình độ. Hơn nữa cũng chưa có quy định là nếu ý kiến phản đối thì có xem xét sửa đổi quy hoạch
không, và chế tài như thế nào)
- Quy định về quy hoạch đã đảm bảo cho quyền lợi của người dân sống trong vùng quy hoạch nếu chưa có kế
hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì họ vẫn được thực hiện các quyền của người sử dụng đất (nhằm
loại trừ yếu tố lạm quyền của cơ quan lập quy hoạch. Trước đây cứ lập quy hoạch rồi để đất hoang, gây lãng
phí). Nếu sau 3 năm mà kế hoạch sử dụng đất cấp huyện không được thực hiện thì kế hoạch đó sẽ bị hủy bỏ
hoặc điều chỉnh.
II. Quản lý NN về đất đai thông qua hoạt động giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
- Nội dung quan trọng nhất của việc quản lý đất đai là quyết định phân bổ và quyết định sử dụng đất như thế
nào. Việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất chính là biện pháp cụ thể để triển khai thực hiện

quy hoạch. Do đó yếu tố quy hoạch luôn là yếu tố ràng buộc giá trị pháp lý của quyết định giao, cho thuê, hoặc
chuyển mục đích sử dụng đất.
1. Căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
- Phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan NN có thẩm quyền phê
duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong các dự án đầu tư trong Đơn xin giao đất / cho thuê đất
- Đối với việc giao đất, cho thuê đất trồng lúa, rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, để sử dụng vào mục đích khác
thì còn phải căn cứ vào sự chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ và Nghị quyết của HĐND cấp tỉnh
2. Điều kiện
- Để thực hiện dự án đầu tư:
9


+ chủ đầu tư có năng lực tài chính: phải ký quỹ theo quy định của PL về đầu tư
+ không vi phạm PL đốivới đất được NN giao / cho thuê với những dự án trước đó, đặc biệt đối với khu vực
biên giới, hải đảo thì khi giao / cho thuê phải có ý kiến bằng văn bản của các bộ ngành liên quan
3. Đối tượng giao đất, cho thuê đất
- Luật đất đai 2013 thu hẹp trường hợp được giao đất (Điều 54, 55), và mở rộng những trường hợp được giao
quyền theo hình thức thuê đất (Điều 56)
------------------------------------------------------------------------------------------------Ngày 02/04/2016
Giảng viên: cô Nguyễn Thị Nga (PGS, TS)
(tiếp bài trước)
Những điểm mới của luật Đất đai 2013:
- Thay đổi căn bản việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: từ căn cứ lập, nguyên tắc sử dụng đất, đến hệ
thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:
+ bỏ hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp xã, và lồng ghép vào cấp huyện.
Lý do: quy hoạch phải đạt đủ 42 chỉ tiêu, mà cán bộ cấp xã không đủ trình độ đáp ứng, thực tế 10 năm áp
dụng (từ luật Đất đai 2003 đến 2013) cấp xã hầu hết dựa vào chỉ đạo của cấp huyện trong việc lập quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất ==> hiện trạng dự án treo, quy hoạch treo
+ tương ứng với mỗi cấp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì đều có căn cứ riêng cho việc lập quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất, định mức riêng, chỉ tiêu riêng cho từng cấp (Điều 35 đến Điều 52) (khác với luật đất đai

2003 là các cấp có chung định mức, chỉ tiêu quy hoạch) ==>sát với nhu cầu thực tế hơn, hạn chế việc quy
hoạch treo do thiếu tính khả thi
+ đảm bảo tính kết nối liên thông giữa các loại quy hoạch:
 quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế XH
 quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
 quy hoạch ngành: VD quy hoạch đất dành cho giao thông vận tải
+ quy trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: sau khi cơ quan có thẩm quyền lập, phải đưa ra lấy ý kiến
của người dân trong thời hạn 30 ngày, luật 2013 quy định rõ quy trình đưa ra lấy ý kiến người dân, quy trình
tiếp thu ý kiến từ người dân, công bố công khai ý kiến tiếp thu giải trình qua cổng thông tin điện tử ==> đảm
bảo tính dân chủ, minh bạch, công khai trong quy hoạch, là 1 trong các yếu tố góp phần đảm bảo quy hoạch có
tính khả thi.
+ quy định rõ điều kiện làm cơ sở cho việc thay đổi, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: chỉ khi có
sự thay đổi về chỉ tiêu phát triển kinh tế XH thì mới là cơ sở cho sự thay đổi, điều chỉnh ==> để tránh sự lạm
quyền, tùy tiện trong việc thay đổi, bổ sung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
- Vì sao có sự ra đời của luật Đất đai 2013 ? Là để giải quyết các vấn đề:
+ giải quyết tình trạng quy hoạch treo
+ giải quyết được vấn đề chắp vá., tính mâu thuẫn giữa các loại quy hoạch với nhau
+ giải quyết vấn đề lạm quyền của các cơ quan khi lập, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (đã gây ra
việc giảm sút nghiêm trọng đất nông nghiệp trong 10 năm trước đó)

III. Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
1. Khái niệm
- Là việc NN trao quyền sử dụng đất cho các chủ thể
- Hình thức giao đất:
10


+ bằng quyết định giao đất
+ hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất
- Về quyết định giao đất:

+ UBND cấp tỉnh: có quyền giao đất cho tổ chức trong nước, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người
VN định cư ở nước ngoài
+ UBND cấp huyện: có quyền giao đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất
- Về hợp đồng cho thuê đất:
+ sở Tài nguyên môi trường (cấp tỉnh): cho thuê đất đối với tổ chức trong nước, doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài, tổ chức nước ngoài (thuê đất để xây dựng trụ sở cơ quan ngoại giao, lãnh sự), người VN định cư ở
nước ngoài
+ phòng Tài nguyên môi trường (cấp huyện): cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân
- Hợp đồng thuê đất giữa những người sử dụng đất với nhau: bản chất là giao dịch dân sự, là hợp đồng song vụ
(khác với hợp đồng giao đất, cho thuê đất không phải hợp đồng song vụ, vì bên được giao, được thuê đất
không thể thỏa thuận với cơ quan NN)
2. Các hình thức sử dụng đất
- Căn cứ vào chủ thể sử dụng đất và mục đích sử dụng đất, có 4 hình thức sử dụng đất:
+ giao đất không thu tiền (Điều 54)
+ giao đất có thu tiền (Điều 55)
+cho thuê đất thu tiền hàng năm (Điều 56)
+ cho thuê đất thu tiền 1 lần (Điều 56)
- Nguyên tắc xây dựng quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất:
+ căn cứ vào mục đích sử dụng đất: mục đích sử dụng đất sẽ quyết định hình thức sử dụng đất
+ căn cứ vào phương thức thực hiện nghĩa vụ tài chính: càng có nghĩa vụ tài chính thì sẽ có càng nhiều
quyền, VD nếu đối tượng sử dụng đất không phải trả tiền cho NN thì trong quá trình sử dụng chỉ được sử dụng
đúng mục đích được giao, không được thực hiện bất kỳ giao dịch nào đối với quyền sử dụng đất. Nếu thực
hiện nghĩa vụ tài chính càng nhiều thì NN sẽ trao cho chủ thể đó càng nhiều quyền, ví dụ quyền giao dịch
quyền sử dụng đất, quyền giao dịch tài sản trên đất.
3. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất (Điều 59)
- UBND cấp tỉnh có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất đối với:
+ tổ chức trong nước
+ cơ sở tôn giáo
+ chủ thể có yếu tố nước ngoài (người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao)

- UBND cấp huyện có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất đối với:
+ hộ gia đình
+ cá nhân
+ cộng đồng dân cư
- UBND cấp xã có thẩm quyền cho thuê đất đối với: quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của
xã, phường, thị trấn (đất thuộc quỹ 5%)
Chú ý: về cơ chế ủy quyền trong giao đất, cho thuê đất:
+ UBND cấp tỉnh có thể ủy quyền cho Sở Tài nguyên môi trường
+ UBND cấp huyện không thể ủy quyền cho phòng Tài nguyên môi trường

IV. Thu hồi đất
11


1. Khái niệm
- Là việc bằng 1 quyết định hành chính của cơ quan NN có thẩm quyền nhằm chấm dứt quan hệ PL đất đai,
chấm dứt quyền và lợi ích của chủ thể đang sử dụng đất, nhằm để phục vụ cho lợi ích của NN, của XH, hoặc
để xử lý hành vi vi phạm PL đất đai.
2. Các trường hợp thu hồi đất
- NN thu hồi đất do nhu cầu của NN: để sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế XH, vì
lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mà quy định trong Điều 61, 62
Lưu ý: NN thu hồi đất do nhu cầu của NN tại Điều 61, 62 thì phải đảm bảo dựa trên căn cứ quy định tại Điều
63:
+ căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm đã được cơ quan NN có thẩm quyền phê duyệt
+ căn cứ vào tiến độ sử dụng đất trong thực hiện dự án
NN thu hồi đất do nhu cầu của NN thể hiện bằng quyết định hành chính thu hồi đất và NN thực hiện bồi
thường hỗ trợ tái định cư cho người có đất bị thu hồi nếu người có đất bị thu hồi đáp ứng đủ điều kiện theo quy
định của PL
- NN thu hồi đất với những điều kiện khách quan hoặc chấm dứt quyền sử dụng đất theo quy định của PL
(Điều 65):

+ thời hạn sử dụng đất đã hết
+ cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế
+ ...
Lưu ý: khi thu hồi đất vì những lý do nêu trên thì không đặt ra vấn đề bồi thường
- NN thu hồi đất do người sử dụng đất vi phạm PL đất đai (Điều 64)
Lưu ý: thu hồi đất mà nguyên nhân do lỗi vi phạm của người sử dụng đất thì người có đất bị thu hồi sẽ không
được bồi thường. Tuy nhiên, cơ quan NN có thẩm quyền chỉ có quyền ra Quyết định thu hồi khi có đầy đủ căn
cứ xác định hành vi vi phạm.
------------------------------------------------------------------------------------------------Ngày 05/04/2016
Giảng viên: thầy Trọng
(tiếp bài trước)
- Hai cơ chế thu hồi đất:
+ cơ chế hành chính: NN ra quyết định thu hồi (nếu không bàn giao thì có thể bị cưỡng chế)
+ cơ chế dân sự: khi đất thuộc quy hoạch và NN giao cho chủ đầu tư trực tiếp thương lượng với người có đất
(nếu người có đất không chịu giao đất thì không thể thực hiện cưỡng chế)
- Khi NN thu hồi đất, có 2 loại tài sản sẽ được xem xét để bồi thường:
+ quyền sử dụng đất
+ tài sản gắn liền với đất
- Điều kiện để được bồi thường đối với quyền sử dụng đất:
+ có giấy tờ hợp pháp: là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc
+ có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất: giấy tờ không phải giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy
định tại Điều 100, hoặc
+ không có giấy tờ hợp pháp và không có giấy tờ hợp lệ: phải đáp ứng đồng thời 3 điều kiện:
 Đất đó phải là đất đã được sử dụng ổn định, lâu dài: ổn định tức là sử dụng cho cùng 1 mục đích, lâu
dài tức là theo các mốc thời gian:
• Mốc 18/12/1980: Hiến pháp 1980 có hiệu lực, xác lập chế độ sở hữu toàn dân về đất đai
12


•

•
•

Mốc 15/10/1993: Luật đất đai 1993 có hiệu lực
Mốc 01/07/2004: Luật đất đai 2003 có hiệu lực
Mốc 01/07/2014: Luật đất đai 2013 có hiệu lực

==> xem xét các quy định của PL theo từng mốc thời gian trên (nguyên tắc là khi 1 luật mới ra đời thì
sẽ coi hành vi “lấn chiếm đất” là vi phạm PL kể từ ngày luật đó có hiệu lực, và thường sẽ hợp pháp
hóa những hành vi “đã thực hiện” trước đó.
 Đất đó không có tranh chấp: tại thời điểm thu hồi không có tranh chấp, hoặc tranh chấp đã được giải
quyết trước đó
 Đất đó phải thuộc quy hoạch: tại thời điểm lấn chiếm đất chưa có quy hoạch chi tiết
- Điều kiện để được bồi thường đối với tài sản gắn liền với đất:
+ tài sản đó phải được tạo lập hợp pháp: phải được tạo lập trên đất hợp pháp, có mục đích sử dụng đất phù
hợp (VD nhà ở thì phải được xây dựng trên đất ở, không thể xây dựng trên đất nông nghiệp)
+ tài sản đó phải có trước khi ban hành quyết định thu hồi, trước khi phê duyệt kế hoạch
- Thẩm quyền thu hồi đất:
Câu hỏi: Các khẳng định sau là Đúng / Sai, tại sao?
(1) Cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất nào thì có thẩm quyền thu hồi đất đó
(2) Cơ quan nào có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất thì có thẩm quyền thu hồi đất.
(3) Chỉ ra sự khác biệt về thẩm quyền thu hồi đất của Luật Đất đai 2013 so với Luật Đất đai 2003
------------------------------------------------------------------------------------------------Ngày 07/04/2016
Giảng viên: thầy Trọng
(tiếp bài trước)

Chương IV. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1. Khái niệm
- Tên đầy đủ là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, và tài sản khác gắn liền với đất”
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Điều 3): là chứng thư pháp lý để NN xác nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Chú ý: có giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất cũng chưa thể hoàn toàn chắc chắn đã sở hữu quyền sử dụng
đất, mà phải xem xét tính hợp pháp của quá trình cấp giấy Chứng nhận đó.
2. Cách thức cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo mẫu chung, thống nhất trên phạm vi toàn quốc: màu
hường
- Khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà có tài sản trên đất thì sẽ ghi cả tài sản trên đất vào giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất
- Nếu quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng thì khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ ghi
tên của cả vợ và chồng.
+ nếu vợ hoặc chồng muốn đứng tên 1 mình trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cần chứng minh đó
là tài sản riêng, hoặc theo thỏa thuận của cả 2 vợ chồng (phải bằng văn bản)
+ trường hợp nếu quyền sử dụng đất là tài sản riêng của chồng, còn nhà xây trên đất đó là tài sản chung của
hai vợ chồng, thì khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng sẽ ghi tường minh tương ứng: quyền sử
dụng đất ghi tên chồng, quyền sở hữu tài sản trên đất ghi tên 2 vợ chồng.
- Khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo thì là cấp chung của cộng
đồng đó và người đại diện sẽ được giữ giấy chứng nhận
13


3. Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Có một trong các giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 3 điều 100 thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất. Ngoài ra ở một số địa phương có thể quy định diện tích tối thiểu, chiều dài các chiều tối thiểu để được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (tránh xây nhà quá nhỏ, nhà méo, siêu mỏng, ...), VD ở Hà Nội quy định
diện tích tối thiểu 30 m2, mỗi chiều mỗi cạnh phải tối thiểu 3 m
- Nếu không có giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 3 điều 100 thì sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
nếu đáp ứng được đồng thời 3 điều kiện:
+ sử dụng đất ổn định, lâu dài
+ không có tranh chấp

+ phù hợp với quy hoạch
- Chú ý: nếu có giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 3 điều 100 thì không phải nộp tiền sử dụng đất. Trường hợp
không có giấy tờ thì việc có phải nộp tiền sử dụng đất hay không sẽ tùy thuộc vào mốc thời gian bắt đầu sử
dụng đất để xác định cụ thể (xem Điều 6,7,8 Nghị định 45 về thu tiền sử dụng đất)
4. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Câu hỏi:
(1) Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được ủy quyền cho cơ quan quản lý đất
đai cùng cấp để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
(2) Gia đình ông A đang ở thị xã trên đất của ông bà để lại từ những năm kháng chiến (trước 1975), gia đình
ông A không có giấy tờ gì, hàng năm vẫn nộp thuế sử dụng đất cho NN. Nay có được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất không? Giấy tờ về nộp thuế sử dụng đất có được coi là giấy tờ hợp pháp về
quyền sử dụng đất không ?
------------------------------------------------------------------------------------------------Ngày 09/04/2016
Giảng viên: cô ...
(tiếp bài trước)
- Mục đích của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Ý nghĩa lớn nhất là cho phép quyền sử dụng đất
trở thành tài sản có khả năng giao dịch trên thị trường.
- Vấn đề để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: người bán phải nộp thuế thu nhập cá nhân = 2% giá
trị hợp đồng, nếu giá hợp đồng thấp hơn giá theo quy định của NN thì sẽ lấy theo giá NN
- Chú ý: giao dịch tặng cho vẫn bị đánh thuế, người được tặng cho sẽ bị đánh thuế 10% giá trị của quyền sử
dụng đất theo mức giá quy định của NN.
Trường hợp tặng cho không phải nộp thuế: những người thân tặng cho nhau, gồm bố mẹ với con (kể cả
con dâu, con rể), anh chị em với nhau, vợ với chồng, ông bà với cháu.
- Dòng họ là 1 chủ thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (cùng khái niệm với “cộng đồng dân cư”)
(theo Điều 105)
3. Các trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Chú ý: Khái niệm “Người sử dụng đất” theo Điều 5 là người (có thể) đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, chứ không phải là người thuê đất để sử dụng.
- Với cá nhân: Điều 99, 100, 101
- Với tổ chức: Điều 102

- Chú ý: việc xác nhận thời gian sử dụng đất do UBND cấp xã xác nhận dựa trên thực tế tại địa phương
- UBND cấp xã không được giao đất, mà chỉ được quyền cho thuê đất thuộc quỹ đất công ích (5% quỹ đất
nông nghiệp). Với huyện không có xã như huyện đảo Bạch Long Vĩ, huyện đảo Côn Đảo, huyện đảo Cồn Cỏ
thì quỹ đất công ích 5% sẽ do tỉnh quản lý.
14


- Trường hợp đất được giao trái thẩm quyền: ví dụ UBND xã giao đất (xã không có thẩm quyền giao đất),
nhưng nếu UBND xã giao đất trước ngày 01/07/2014 (ngày luật Đất đai 2013 có hiệu lực) thì vẫn được cấp
giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất (xem Điều 23 Nghị định 43/2014)
- Những trường hợp sử dụng đất hợp pháp nhưng không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: điều 19
Nghị định 43/2014
4. Trình tự thủ tục
- Nghị định 43/2014: quy định chi tiết 18 trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Thông tư 24/2014 của Bộ Tài nguyên môi trường: quy định về hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
(tuy nhiên ở từng địa phương có thể có quy định riêng)
- Thông tư 23/2014 của Bộ Tài nguyên môi trường: hướng dẫn kê khai tình trạng nhà ở khi xin cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất
------------------------------------------------------------------------------------------------Ngày 12/04/2016
Giảng viên: thầy Trọng

Chương V. Chính sách tài chính về đất đai và giá đất
1. Chính sách tài chính về đất đai
- Chính sách tài chính về đất là chính sách về thuế, phí, lệ phí trong lĩnh vực sử dụng đất
- Từ 1993 quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới được công nhận, được coi là 1 tài sản để có thể tự do
giao dịch trên thị trường
- Mục đích, ý nghĩa của chính sách tài chính về đất đai:
+ với cơ quan NN:
 Tạo nguồn thu cho ngân sách
 Tạo ra sự bình đẳng cho chủ thể sử dụng đất: khi đã thực hiện nghĩa vụ tài chính với NN thì chủ thể có

quyền sử dụng diện tích đất đó (không lo bị NN thu hồi như trước năm 1993)
 Điều tiết thu nhập của người sử dụng đất: tạo ra công cụ để quản lý đất đai chặt chẽ hơn (so với việc
chỉ dùng biện pháp hành chính trước 1993)
+ với người sử dụng đất:
 Việc phải trả tiền để sử dụng đất đã tác động đến ý thức sử dụng đất, trách nhiệm sử dụng đất hiệu quả
của các chủ thể (so với việc không phải trả tiền để sử dụng đất trước 1993)
 Tạo ra sự công bằng giữa các chủ thể sử dụng đất: sử dụng đất ở vị trí “đẹp” sẽ phải tốn chi phí hơn sử
dụng đất ở vị trí “không đẹp”, sử dụng đất ở thành phố sẽ phải trả tiền cao hơn sử dụng đất ở nông
thôn
- Chính sách tài chính cụ thể:
+ tiền sử dụng đất: là khoản tiền phải trả cho NN để được giao đất , cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất
(Điều 55, 56)
+ thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 2% trên giá trị giao dịch
+ thuế sử dụng đất nông nghiệp / phi nông nghiệp,
+ thuế tài nguyên
+ lệ phí trước bạ: 0.5% giá trị diện tích đất theo quy định của NN (không phải theo giá giao dịch)
Chú ý: nói “thuế trước bạ” là sai
2. Giá đất
- Giá đất do NN quy định: UBND tỉnh xây dựng khung giá đất của địa phương mình dựa trên khung giá đất do
Chính phủ quy định, cứ 5 năm Chính phủ lại xây dựng khung giá đất mới
15


- Giá thị trường: là giá giao dịch trên thị trường
- Giá hình thành từ hoạt động đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất
- Giá cụ thể: là giá đất xác định cho từng vị trí cụ thể tại thời điểm cụ thể, do tổ thẩm định giá xác định, và
được hội đồng thẩm định giá phê duyệt. Đây là điểm mới của luật Đất đai 2013, được kỳ vọng sẽ đưa mức giá
quy định của NN về sát với giá thị trường, nhằm giảm thiểu thất thoát cho ngân sách NN.

Chương VI. Địa vị pháp lý của người sử dụng đất

1. Khái niệm
- Địa vị pháp lý của người sử dụng đất là quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
- Chủ thể sử dụng đất: gồm 7 nhóm (Điều 5):
+ Tổ chức
+ Hộ gia đình, cá nhân
+ Cộng đồng dân cư
+ Cơ sở tôn giáo
+ Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài
+ Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
2. Những đảm bảo cho người sử dụng đất
NN đảm bảo cho người sử dụng đất:
- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đủ điều kiện theo quy định của PL
- Được khai thác, sử dụng đất theo đúng mục đích
- Đối với đất nông nghiệp thì người sử dụng đất còn được NN hướng dẫn cải tạo, bồi bổ đất
3. Nguyên tắc sử dụng đất (Điều 6)
- Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.
- Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất
xung quanh.
- Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật
này và quy định khác của pháp luật có liên quan.
4. Thời hạn sử dụng đất (Điều 125 - Điều 128)
- Đất ổn định sử dụng lâu dài (Điều 125)
- Đất sử dụng có thời hạn (Điều 126)
- Thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 127)
- Thời hạn sử dụng đất khi chuyển quyền sử dụng đất (Điều 128)
5. Quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất
- Quyền chung (Điều 166):
+ Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
+ Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.

+ Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.
+ Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.
+ Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.
+ Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định.
+ Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những
hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
16


- Nghĩa vụ chung (Điều 170):
+ Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và
chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp
luật có liên quan.
+ Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp
luật.
+ Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
+ Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.
+ Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng
đất có liên quan.
+ Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất.
+ Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.
6. Quyền về chuyển quyền sử dụng đất (Điều 167)
Bài tập:
Câu 1: Ông A một nông dân sống độc thân có 1,5 hecta đất trồng lúa đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất thời hạn còn lại 13 năm. Nay do tuổi già sức yếu ông không tiếp tục sản xuất nông nghiệp nữa. Ông
muốn cho thuê phần diện tích đất này để lấy tiền trang trải tuổi già. Hỏi việc cho thuê có hợp pháp không?
Trả lời: việc cho thuê lại là hợp pháp theo luật Đất đai, vì đất của ông A được NN giao, người thuê lại đất phải
đảm bảo sử dụng đất đúng với mục đích mà NN đã giao đất cho ông A

Câu 2: Ông An có 2 hecta đất nuôi trồng thủy, hải sản từ việc thuê đất của ông Bình . Trong thời hạn hợp đồng
còn hiệu lực và do gặp nhiều rủi ro thua lỗ ông muốn cho ông Sáu là người cùng thôn thuê lại diện tích đất này.
Hỏi theo quy định pháp luật đất đai hiện hành việc cho thuê đất này có hợp pháp không? Tại sao?
Trả lời: Luật đất đai không điều chỉnh quan hệ cho thuê này, mà phải áp dụng luật Dân sự, ở đây việc ông An
muốn cho ông Sáu thuê lại phải dựa trên cơ sở thỏa thuận dân sự giữa ông An và ông Bình, hoặc cơ sở là hợp
đồng thuê đất giữa ông An với ông Bình
Câu 3: Năm 2004, công ty TNHH Minh Quân được nhà nước cho thuê 5 hecta đất để xây dựng nhà máy thức
ăn chăn nuôi. Thời gian thuê là 50 năm. Công ty TNHH Minh Quân đã trả tiền thuê đất 20 năm và nhận đất
thuê. Trong quy hoạch mặt bằng, có 2 hecta đất để xây kho chứa nguyên liệu. Tuy nhiên công ty không trực
tiếp đầu tư mà thực hiện cho công ty Ái Quốc thuê lại 2 hecta đất để đầu tư xây dựng nhà kho chứa hàng điện
tử. Hỏi việc cho thuê đất công ty Minh Quân hợp pháp không?
Câu 4: Phân biệt quyền cho thuê quyền sử dụng đất và quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất (Đ167)
Câu 5: Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất là gì? Cho ví dụ.
------------------------------------------------------------------------------------------------Ngày 19/04/2016
Giảng viên: thầy Trọng
Câu hỏi:
(1) Cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất chính là cơ quan NN có thẩm quyền chung
Theo Điều 59, cơ quan có thẩm quyền chung là UBND cấp tỉnh, huyện có quyền giao và cho thuê đất,
UBND cấp xã chỉ có quyền cho thuê đất. Như vậy câu trả lời là “Đúng” nếu hiểu là có quyền giao đất
hoặc cho thuê đất. Câu trả lời là “Sai” nếu hiểu là vừa có quyền giao đất, vừa có quyền cho thuê đất
(2) UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho UBND cấp huyện thực hiện thu hồi đất
17


Sai. Theo điều 66, UBND cấp tỉnh chỉ được ủy quyền cho UBND cấp huyện thực hiện thu hồi đất khi
trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 66 thì UBND cấp tỉnh
có thể ủy quyền cho UBND cấp huyện thu hồi đất
(3) Người sử dụng đất được NN giao đất, cho thuê đất phải chịu trách nhiệm trước NN về việc sử dụng đất
Đúng. Theo 5, Điều 7, Điều 170. Trường hợp người được NN giao đất, cho thuê đất mà cho người
khác thuê lại, thì người phải chịu trách nhiệm trước NN về việc sử dụng đất vẫn là người được NN

giao đất, cho thuê đất (việc cho thuê lại là hợp đồng dân sự, người thuê lại không phải chịu trách
nhiệm trước NN)

Chương VII. Chế độ pháp lý các nhóm đất
VN hiện có 33.7 triệu hec-ta đất, luật đất đai 2013 quy định có 3 nhóm đất (Điều 10):
+ nhóm đất nông nghiệp
+ nhóm đất phi nông nghiệp
+ nhóm đất chưa sử dụng
1. Chế độ pháp lý nhóm đất nông nghiệp
- Khái niệm đất nông nghiệp: Điều 10, khoản 1
- Thời hạn sử dụng đất (Điều 126, 127, 128): không quá 50 năm: với hộ gia đình, cá nhân
- Hạn mức sử dụng đất (Điều 129):
+ với giao đất
+ với chuyển quyền sử dụng đất
- Quỹ đất công ích 5% tại địa phương:
+ khái niệm quỹ đất công ích 5%
+ mục đích, ý nghĩa của quỹ đất công ích
+ hiện trạng quản lý sử dụng quỹ đất công ích 5% tại địa phương
2. Chế độ pháp lý nhóm đất phi nông nghiệp
- Khái niệm đất phi nông nghiệp: Điều 10 khoản 2
- Thời hạn sử dụng đất phi nông nghiệp:
- Hạn mức: chỉ quy định với đất ở
- Cách thức xác định diện tích đất ở có bờ ao liền kề (Điều 103)

Chương VIII. Giải quyết tranh chấp đất đai
Câu hỏi: các khẳng định sau đây Đúng / Sai, tại sao:
1. UBND cấp xã là cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
2. Hòa giải là 1 thủ tục bắt buộc trong giải quyết tranh chấp đất đai
3. Mọi tranh chấp về đất mà các bên không có bất kỳ giấy tờ nào đều thuộc UBND cấp huyện trở lên giải
quyết

18