Phân tích các yếu tố tác động lên giá đất ở quận 9, Tp Hồ Chí Minh

LỜI CAM ĐOAN

Đề tài nghiên cứu “Phân tích các yếu tố tác động đến giá đất ở đô thị Nghiên cứu điển hình tại Quận 9, thành phố Hồ Chí Minh” là kết quả quá trình
nghiên cứu của học viên.
Số liệu, hình ảnh và nội dung phân tích tại đề tài là hoàn toàn trung thực và
chưa công bố trong bất kỳ đề tài nghiên cứu nào.
Tôi cam đoan chịu trách nhiệm về nội dung trên.

Tp. HCM, ngày

tháng

năm 2017

Người cam đoan

Nguyễn Thị Phương Thuý


MỤC LỤC
TRANG PHỤ BÌA

MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
DANH MỤC CÁC BẢNG
DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ, HÌNH
CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI..................................1
1.1 Vấn đề nghiên cứu...................................................................................1
1.2 Mục tiêu nghiên cứu................................................................................3
1.3 Câu hỏi nghiên cứu..................................................................................3
1.4 Phương pháp nghiên cứu.........................................................................3

1.5 Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu.........................................4
1.6 Ý nghĩa thực tiễn của nghiên cứu............................................................4
1.7 Cấu trúc bài luận văn...............................................................................5
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU..............6
2.1 CƠ SỞ LÝ THUYẾT............................................................................6
2.1.1 Tổng quan về đất đai.........................................................................6
2.1.1.1 Khái niệm và phân loại đất đai..........................................................6

Khái niệm đất đai....................................................................................6

Phân loại đất đai......................................................................................7
2.1.1.2 Khái niệm và vai trò của giá đất.......................................................8
2.1.1.3 Các quan điểm về giá trị của đất đai.................................................8
2.1.1.4 Cơ sở khoa học xác định giá đất.....................................................10

Địa tô:....................................................................................................10

Lãi suất ngân hàng.................................................................................11

Quan hệ cung cầu..................................................................................12
2.1.2 Các yếu tố tác động đến giá trị lô đất..............................................13
2.1.3 Các lý thuyết có liên quan...............................................................19
2.2 KHẢO LƯỢC NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN.............................26
2.2.1 Các nghiên cứu trên thế giới...........................................................26
2.2.2 Các nghiên cứu tại Việt Nam..........................................................31
2.3 KHUNG PHÂN TÍCH.........................................................................36
CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP VÀ DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU.....................38
3.1 QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU.............................................................38

3.2 CÁC PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.............................................39
3.2.1 Phương pháp phân tích tổng hợp....................................................39
3.2.2 Phương pháp chuyên gia.................................................................39
3.2.3 Phương pháp thống kê mô tả..........................................................40
3.2.4 Phương pháp phân tích định lượng.................................................40
3.3 MÔ HÌNH ĐỀ XUẤT..........................................................................41
3.3.1 Khảo lược các mô hình nghiên cứu trong các nghiên cứu liên quan:
........................................................................................................41
3.3.2 Dạng mô hình hồi quy vận dụng:....................................................41
3.3.3 Các giả định hồi quy.......................................................................42
3.3.4 Mô hình nghiên cứu của bài luận văn.............................................42
3.4 CÁC GIẢ THUYẾT NGHIÊN CỨU.................................................51
3.4.1 Các giả định của mô hình:..............................................................51
3.4.2 Các giả thiết khác:...........................................................................52
3.5 DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU...................................................................53
CHƯƠNG 4: THẢO LUẬN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU...............................55
4.1 TỔNG QUAN VỀ KHU VỰC NGHIÊN CỨU..................................55
4.2 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU..................................................................56
4.2.1 Thống kê mô tả dữ liệu khảo sát:....................................................56
4.2.2 Kết quả hồi quy...............................................................................60
4.2.3 Thảo luận kết quả............................................................................67
CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý CHÍNH SÁCH.................................70
5.1 KẾT LUẬN..........................................................................................70
5.2 Ý NGHĨA THỰC TIỄN......................................................................70
5.3 CÁC HẠN CHẾ CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU................................71
5.3.1 Hạn chế về mô hình........................................................................71
5.3.2 Hạn chế về dữ liệu..........................................................................72
5.3.3 Định hướng nghiên cứu tiếp theo....................................................73
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Viết tắt

Diễn giải

ANN

Artificial Neural Network - Mô hình mạng thần kinh nhân tạo

BĐS

Bất động sản

DA

Dự án

DT

Diện tích

GD

Giá đất

HC

Hướng chính

HD

Hình dáng

HPM
HT

Hedonic Pricing Model – Mô hình định giá thụ hưởng
Hạ tầng

KCMT

Khoảng cách mặt tiền

KCTT

Khoảng cách trung tâm

KDC

Khu dân cư

LG
MRA
NĐ

Lộ giới
Multiple Regression Analysis - Phân tích hồi quy đa biến

Nghị định

ODA
OLS

Official Development Assistance - Hỗ trợ phát triển chính thức.
Ordinary Least Square - Phương pháp bình phương nhỏ nhất

SLMT

Số lượng mặt tiền

TC
Tp HCM
UBND
VT

Trục chính
Thành phố Hồ Chí Minh
Uỷ ban nhân dân
Vị trí


DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng

Diễn giải

Bảng 3.4

Bảng mô tả biến

Bảng 4.1

Kết quả bảng thống kê đất ở tại Quận 9

Bảng 4.2

Kết quả thống kê mô tả biến (1)

Bảng 4.3

Kết quả thống kê mô tả biến (2)

Bảng 4.4

Mô hình hồi quy mô hình log-lin lần đầu

Bảng 4.5

Mô hình sau khi loại các biến DA, SLMT, HC

Bảng 4.6

Mô hình sau khi loại các biến không có ý nghĩa thống kê

Bảng 4.7

Kiểm định đa cộng tuyến

Bảng 4.8

Kiểm định phương sai thay đổi

Bảng 4.9

Kiểm định dạng mô hình

Bảng 4.10

Kiểm định sự cần thiết của biến trong mô hình

Bảng 4.11

Kiểm định phân phối chuẩn của phần dư

Bảng 4.12

Vị trí quan trọng của các yếu tố


DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ, HÌNH

Sơ đồ

Diễn giải

Sơ đồ 2.1

Mối quan hệ giữa giá trị hữu hình và giá trị vô hình

Sơ đồ 2.2

Sơ đồ mối quan hệ giữa chất lượng và vị thế

Sơ đồ 2.3

Khung phân tích

Sơ đồ 3.1

Quy trình nghiên cứu


1

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI
1.1 Vấn đề nghiên cứu
Thị trường bất động sản (BĐS) là một trong những thị trường đặc biệt quan
trọng của nền kinh tế vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản rất
lớn cả về mức độ quy mô, tính chất cũng như giá trị trong nền kinh tế quốc dân.
BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, chiếm tỷ trọng khoảng 40% lượng của
cải vật chất của mỗi nước và các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng
hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá thì tổng giá trị vốn chưa được khai thác
đối với BĐS ở các nước đang phát triển là rất lớn, lên tới hàng nghìn tỷ Đô la Mỹ,
gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước này
trong vòng 30 năm qua. BĐS còn là tài sản có giá trị lớn của mỗi tổ chức, mỗi hộ
gia đình và cá nhân, đặc biệt là BĐS nhà đất. Trong nền kinh tế thị trường, BĐS nhà
đất ngoài chức năng là nơi để ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế còn là nguồn vốn để

phát triển kinh tế thông qua hoạt động thế chấp (Nguyễn Mạnh Hùng, 2016). Trong
đó thị trường đất ở là thị trường có giá trị nhất, là điều kiện tối thiểu đảm bảo cho
quá trình tái sản xuất giúp xã hội không ngừng phát triển.
Thị trường BĐS Việt Nam nói chung và Tp HCM nói riêng đã phải chống chọi
với những khó khăn do sự sụt giảm của giá nhà đất từ cuối năm 2008, các doanh
nghiệp BĐS thì phá sản dần vì nợ ngân hàng quá cao, trong khi hàng tồn kho quá
lớn không thể thanh khoản. Tuy nhiên tình hình đã thay đổi nhiều, giá đất vùng ven
Tp HCM tăng trưởng tốt trong 3 năm qua, đặc biệt là giá đất tại Quận 9. Điều này
tạo điều kiện cho sự phát triển kinh tế tại Tp HCM hiện nay.
Trong những năm gần đây, tốc độ đô thị hóa của Tp HCM diễn ra rất nhanh,
bộ mặt đô thị thành phố ngày càng thay đổi theo hướng văn minh hiện đại. Từ sức
hút mạnh mẽ của chức năng đô thị, dân số gia tăng nhanh chóng, dẫn đến sự thay
đổi về quy mô của các hộ gia đình, kéo theo sự gia tăng các nhu cầu trong cuộc
sống, trong đó có nhu cầu nhà ở, đây là yếu tố căn bản trong quan hệ cung - cầu của
thị trường BĐS nhà ở. Việc mở rộng và thu hút đầu tư phát triển kinh tế làm cho thu


2

nhập dân cư, người lao động tại thành phố luôn gia tăng. Hiện nay dân số Tp HCM
ước tính khoảng 13 triệu người (theo báo cáo Sở Nội vụ Tp HCM). Nhu cầu về nhà
ở sẽ tăng lên tương ứng với mức tăng của thu nhập, qua đó cũng tác động đến loại
hình BĐS. Bên cạnh đó, kế hoạch phát triển đô thị của thành phố theo hướng đô thị
hóa nhanh dẫn đến sự phát triển của hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các
khu dân cư là tất yếu và đây cũng là một yếu tố quan trọng tác động đến cung cầu,
đặc biệt là giá cả BĐS trên thị trường. Các cơ chế quản lý và phát triển nhà ở của
thành phố như phát triển nhà ở xã hội đối với chủ đầu tư cũng như các hộ gia đình,
đối tượng thuộc diện giải quyết nhà ở xã hội được vay vốn ưu đãi để tạo lập nhà ở
cũng tác động đến nguồn cung và sức cầu của thị trường nhà ở.
Thị trường BĐS có tính chất khu vực, việc nghiên cứu nắm rõ xu hướng tác

động lên giá đất ở theo đặc thù của của địa phương nhằm phát triển thị trường lành
mạnh là điều cần thiết, góp phần quan trọng trong việc ban hành các chính sách của
nhà nước về BĐS và sự ổn định của các thị trường BĐS có liên quan đến sự ổn định
của thị trường tín dụng, thị trường lao động, thị trường nhà ở, thị trường tiêu dùng
hàng hóa…
Thị trường BĐS khu vực Quận 9 trong năm 2016 và 2017 vừa qua có sự tăng
trưởng rất mạnh, đặc biệt về phân khúc đất nền. Nguyên nhân là do chính sách phát
triển hạ tầng của thành phố hướng mạnh vào khu vực phía Đông với loạt dự án đầu
tư trọng điểm như cầu Thủ Thiêm, hầm Thủ Thiêm, đại lộ Võ Văn Kiệt, cầu Sài
Gòn 2… Hàng loạt các tuyến đường giao thông mang tính quyết định như cao tốc
Long Thành – Dầu Giây, Vành đai 2, Cầu Phú Mỹ, đường Song Hành, Xa Lộ Hà
Nội, Metro, Đỗ Xuân Hợp, Nguyễn Duy Trinh… được khai thông, mở rộng. Khi
giao thông, cơ sở hạ tầng phát triển, Quận 9 dần trở thành cửa ngõ giao thông của
thành phố, là con đường dẫn về các tỉnh miền Trung, miền Bắc Việt Nam. Quận 9
cũng là cửa ngõ du lịch với các địa điểm du lịch nổi tiếng như Vũng Tàu, Nha
Trang, Đà Lạt, Phan Thiết… Ngoài sự phát trển cơ sở hạ tầng, bất động sản quận 9
cũng nóng từng ngày nhờ sự hỗ trợ tích cực của các cơ quan quản lý về vấn đề pháp
lý. Do đó sức mua của các dự án bất động sản tại đây cũng tăng theo. Sự tăng


3

trưởng quá nhanh của giá đất tại Quận 9 sẽ kéo theo dòng tiền trong nền kinh tế tập
trung vào thị trường BĐS, dễ dẫn đến tình trạng “bong bóng BĐS” gây ảnh hưởng
lớn đến nền kinh tế.
Đó là lý do học viên chọn chủ đề nghiên cứu là: “Phân tích các yếu tố tác
động đến giá đất ở đô thị - Nghiên cứu điển hình tại Quận 9, Tp HCM” với việc
sử dụng mô hình Hedonic nhằm đưa ra nhận định tổng quan về các yếu tố tác động
lên giá đất ở đô thị và yếu tố có tác động mạnh nhất tới giá trị lô đất trên địa bàn
Quận 9 nói riêng và địa bàn Tp HCM nói chung.

1.2 Mục tiêu nghiên cứu
Phân tích các yếu tố tác động đến giá đất ở đô thị và lượng hóa mức độ tác
động của các yếu tố đó đến giá đất ở đô thị trên địa bàn Quận 9, Tp HCM.
Đề xuất các kiến nghị nhằm giúp phát triển thị trường BĐS lành mạnh, góp
phần quan trọng trong việc ban hành các chính sách của nhà nước về đất ở.
1.3 Câu hỏi nghiên cứu
-

Những yếu tố nào tác động đến giá trị đất ở trên địa bàn Quận 9, Tp HCM?

-

Mức độ tác động của các yếu tố đến giá đất ở đô thị ra sao?

-

Hàm ý chính sách nào nhằm khai thác sử dụng hiệu quả hơn tài nguyên đất ở
trên địa bàn quận 9 Tp HCM?

1.4 Phương pháp nghiên cứu
-

Phương pháp phân tích tổng hợp trong việc thu thập các dữ liệu thứ cấp từ các
tài liệu là báo cáo, số liệu thống kê, các nghiên cứu khoa học đã được công bố
trong và ngoài nước từ đó làm sáng tỏ mục tiêu nghiên cứu, lựa chọn các
phương pháp nghiên cứu, khung phân tích phù hợp với chủ đề nghiên cứu và
đảm bảo được mục tiêu nghiên cứu đã đề ra.


4

-

Phương pháp chuyên gia trong việc thu thập các ý kiến của chuyên gia về vấn đề
cần nghiên cứu hay khẳng định tính đúng đắn của mô hình: Các yếu tố được sử
dụng trong mô hình nghiên cứu đều được nhận định bằng ý kiến chuyên gia.

-

Phương pháp thống kê mô tả được dùng trong việc mô tả các kết quả thống kê
sơ bộ từ các mẫu khảo sát, nhằm làm rõ nội dung nghiên cứu.

-

Phương pháp phân tích định lượng dùng để phân tích các yếu tố tác động đến
giá đất ở đô thị, tiến hành xác định các biến, xây dựng hàm và tiến hành hồi quy
sau đó kiểm định mô hình. Nhằm lượng hóa mối quan hệ giữa giá đất và các
yếu tố tác động đến giá đất ở.

1.5 Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu
-

Đối tượng:
• Đối tượng khảo sát: Luận văn chỉ khảo sát đất ở đô thị tại khu vực Quận 9,
Tp HCM.
• Đối tượng nghiên cứu: Các yếu tố và mức độ tác động đến giá đất ở đô thị tại
khu vực Quận 9, Tp HCM: Vị trí, an ninh, môi trường, hình dáng, diện tích
đất, đầu tư hạ tầng, …

-

Phạm vi nghiên cứu:
• Phạm vi không gian: Nghiên cứu này chỉ phân tích các yếu tố tác động đến
giá đất ở đô thị tại khu vực Quận 9, Tp HCM.
• Phạm vi thời gian: Đánh giá các yếu tố tác động đến giá đất ở đô thị tại khu
vực Quận 9, Tp HCM vào giai đoạn từ tháng 02/2017 đến tháng 04/2017.

1.6 Ý nghĩa thực tiễn của nghiên cứu
Kết quả nghiên cứu có thể là tài liệu tham khảo cho các nghiên cứu tiếp theo
liên quan đến đánh giá tác động lên giá đất ở đô thị.


5

Kết quả phân tích là tài liệu tham khảo cho cơ quan quản lý trong việc ban
hành các chính sách về giá đất ở trên địa bàn Quận 9 nói riêng và các quận ngoại
thành khác của thành phố như Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh.
1.7

Cấu trúc bài luận văn.
Bài nghiên cứu gồm có 05 chương, trong đó chương 1 nêu rõ lý do chọn đề

tài, xác định mục đích nghiên cứu, câu hỏi nghiên cứu và đối tượng nghiên cứu và ý
nghĩa thựa tiễn của đề tài. Chương 2 bài nghiên cứu cung cấp cơ sở lý thuyết về thị
trường đất đai và các nghiên cứu thực nghiệm có liên quan. Chương 3 sẽ trình bày
phương pháp nghiên cứu và mô hình nghiên cứu, chương 4 trình bày kết quả
nghiên cứu và cuối cùng chương 5 là những kết luận và hàm ý chính sách rút ra từ
mô hình.

TÓM TẮT CHƯƠNG 1

Nội dung của chương này học viên làm rõ lý do chọn đề tài, tóm lược các
phương pháp nghiên cứu về các yếu tố tác động đến giá đất ở đô thị. Từ đó xác
định mục tiêu nghiên cứu và được cụ thể bằng ba câu hỏi nghiên cứu. Số liệu được
sử dụng để phục vụ nghiên cứu là nguồn số liệu sơ cấp. Học viên cũng nêu rõ ý
nghĩa thực tiễn của đề tài và kết cấu chính của bài nghiên cứu.


6

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU
2.1

CƠ SỞ LÝ THUYẾT

2.1.1 Tổng quan về đất đai
2.1.1.1 Khái niệm và phân loại đất đai
 Khái niệm đất đai
Theo bách khoa toàn thư mở Wikipedia: Trong kinh tế học, đất bao gồm tất cả
các tài nguyên có nguồn gốc tự nhiên, chẳng hạn như vị trí địa lý của khu vực đất đai,
các tài nguyên khoáng sản dưới lòng đất, và thậm chí các thành phần của phổ điện từ.
Trong kinh tế học cổ điển nó được coi là một trong các yếu tố sản xuất, các yếu tố
khác là tư bản và sức lao động.
Theo Lê Quang Trí (1998): Đất đai là một thực thể tự nhiên dưới đặc tính không
gian, địa hình và thường được kết hợp với một giá trị kinh tế được diễn tả dưới dạng
giá đất/ha khi chuyển quyền sử dụng. Rộng hơn, trên quan điểm tổng hợp và tổng thể
thì đất đai cũng bao gồm cả tài nguyên sinh vật và kinh tế - xã hội của một thực thể tự
nhiên.
Theo Brikman và Smyth (1976): Đất đai về mặt địa lý là vùng đất chuyên biệt
trên bề mặt của trái đất, có những đặc tính mang tính ổn định hay có chu kỳ dự đoán
được, trong khu vực sinh khí quyển theo chiều thẳng từ trên xuống dưới trong đó bao

gồm: không khí, đất và lớp địa chất, nước, quần thể thực vật và động vật và kết quả
của những hoạt động bởi con người trong việc sử dụng đất đai ở quá khứ, hiện tại và
trong tương lai. (Lê Quang Trí, 1998)
Trong nghiên cứu này đất đai được hiểu là bao gồm các vật thể được gắn liền
trực tiếp với bề mặt đất, kể cả những vùng bị nước bao phủ. Nó bao gồm vô số các
tính chất tự nhiên là các đặc điểm về không gian, địa mạo, địa hình, địa chất và địa
chấn, cũng như các đặc điểm lí hóa sinh của môi trường đất, từ các quyền lợi đối
với sự phát triển hay xây dựng trên đất và các quyền lợi liên quan đến việc sử dụng
và khai thác chúng.


7

 Phân loại đất đai
Theo Điều 10 Luật đất đai năm 2013, căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được
phân loại như sau:
- “Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây: Đất trồng cây hàng
năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất trồng cây hàng năm
khác; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc
dụng; đất nuôi trồng thuỷ sản; đất làm muối; đất nông nghiệp khác gồm mục đích
sử dụng để xây nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các
hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; chăn nuôi gia súc gia cầm và các loại
động vật khác được pháp luật cho phép…”
- “Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất: Đất ở gồm đất ở tại nông
thôn, đất ở tại đô thị; đất xây dựng trụ sở cơ quan; đất sử dụng vào mục đích quốc
phòng, an ninh; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất xây dựng khu
công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng
cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất sử dụng
vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các công trình
văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất

có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công
cộng khác theo quy định của Chính phủ; đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; đất có
công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất làm nghĩa trang, nghĩa
địa; đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; đất phi nông nghiệp
khác theo quy định của Chính phủ”.
- “Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng”
Trong nghiên cứu này đất ở hay đất thổ cư được hiểu là đất để xây dựng nhà ở,
xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống; đất vườn ao gắn liền với nhà ở trong
cùng một lô đất thuộc khu dân cư (kể cả trường hợp vườn, ao gắn liền với nhà ở
riêng lẻ) đã được công nhận là đất ở.


8

2.1.1.2 Khái niệm và vai trò của giá đất
Giá đất – giá trị quyền sử dụng đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được
từ đất đai được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm
nhất định, cho một mục đích sử dụng nhất định (Cục Kinh tế và Phát triển quỹ đất –
Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2009). Giá đất được hiểu là biểu hiện tiền mặt giá trị
của quyền sử dụng đất đai, hay giá đất là giá bán quyền sử dụng đất ở tại hầu hết
những nước có nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, giá trị của đất đai khác với mọi
loại hàng hoá khác vì nó không phải là giá trị của vật chất, của tài sản, mà giá trị
của đất đai là do những thuộc tính tự nhiên và thuộc tính xã hội cấu thành.
Trên thực tế tại nhiều quốc gia luôn tồn tại 2 loại giá đất và hai loại giá đất này
có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất
hình thành trên thị trường. Giá đất trên thị trường được hình thành trên cơ sở thỏa
thuận giữa bên sở hữu quyền sử dụng đất và các bên có liên quan; giá đất do Nhà
nước ban hành trên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ mục đích của Nhà nước.
Ở nước ta, giá đất được quy định là giá trị quyền sử dụng đất. Theo khoản 20,
điều 3 Luật đất đai 2013 nêu: “Giá trị quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là

giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích xác định trong thời
hạn sử dụng đất xác định”. Giá quyền sử dụng đất trên thị trường (giá đất thị
trường) là giá quyền sử dụng đất được hình thành từ nhiều giao dịch trên thị trường
mà không bị chi phối bởi các yếu tố phi thị trường.
2.1.1.3 Các quan điểm về giá trị của đất đai
Trong thị trường, giá cả của hàng hóa nói chung được hình thành thông qua
quan hệ cung cầu. Khi có sự cân bằng cung cầu trên thị trường hình thành giá cả
cân bằng thị trường của hàng hóa. Giá cả cân bằng này sẽ thay đổi khi có sự mất
cân đối cung cầu, giá giảm khi cung lớn hơn cầu và tăng khi cung nhỏ hơn cầu
trong điều kiện các yếu tố khác là không thay đổi. Giá cả là hình thức biểu hiện
bằng tiền của giá trị.


9

Theo quan điểm kinh tế thị trường, đất đai có giá trị sử dụng và được trao đổi
trên thị trường thì có giá trị trao đổi. Có thể thấy rằng, quan điểm về giá trị đất đai
này là khá đơn giản, dễ hiểu, nhưng không có sức mạnh mô tả bởi tính đơn giản của
nó. Hơn nữa dễ dẫn đến sự nhầm lẫn giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện bằng tiền
của giá trị sử dụng, giá trị sử dụng lớn thì giá trị trao đổi lớn và ngược lại.
Quan điểm giá trị trong các lý thuyết marketing hiện đại, xem xét ở một mức
độ khái quát hơn, giá trị trao đổi của sản phẩm bao gồm giá trị hữu hình và giá trị
vô hình. Giá trị hữu hình ứng với chất lượng vật lý của sản phẩm hàng hóa, còn giá
trị vô hình ứng với vị thế thương hiệu ngự trị trong tâm tư, nguyện vọng và ước
muốn của con người (Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005). Giá trị đất đai bao gồm giá
trị hữu hình tương ứng với chất lượng tự nhiên và giá trị vô hình ứng với vị thế xã
hội của đất đai: (1) Giá trị hữu hình của đất đai là giá trị của các yếu tố đặc điểm
chất lượng tự nhiên (diện tích, độ phì,...), cùng với các giá trị đầu tư cải tạo và xây
dựng hạ tầng trên đất đai; (2) Giá trị vô hình của đất đai là giá trị của các yếu tố đặc
điểm vị thế xã hội. Bản chất “vô hình” của giá trị đất đai đến từ vị thế, mà nó “ngự

trị” trong tâm tưởng, có nghĩa là trong tâm tư, nguyện vọng, tình cảm – của cá nhân
con người nói riêng và xã hội nói chung.
Giá trị trao đổi của đất đai phụ thuộc vào vị thế xã hội của nó. Sự thay đổi của
giá trị trao đổi gắn liền với sự thay đổi của vị thế xã hội của đất đai. Nếu vị thế đất
đai không khác nhau thì giá trị trao đổi của đất đai phụ thuộc vào giá trị hữu hình
của nó, tức là giá trị sử dụng của đất đai. Như vậy, có thể khẳng định: Giá trị trao
đổi BĐS = {giá trị sử dụng (do chất lượng tạo ra); giá trị (do vị thế tạo ra)}. (Hoàng
Hữu Phê và cộng sự, 2009).
Tỷ lệ kết hợp giữa chất lượng và vị thế trong một đơn vị BĐS cụ thể bị chi
phối bởi quy luật hữu ích biên giảm dần, tương tự như tỷ lệ kết hợp giữa hai nhân tố
sản xuất đầu vào tư bản (K) và lao động (L) trong một quy trình sản xuất xác định.
Quỹ tích các điểm kết hợp tối ưu giữa chất lượng và vị thế tạo thành đường ngưỡng


10

chất lượng BĐS ứng với một vị thế đất đai xác định, đường ngưỡng này chính là
đường giá trị trao đổi. (Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, 2000).
Hình 2.1. Mối quan hệ giữa giá trị hữu hình và giá trị vô hình

(Nguồn: Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, 2000)
2.1.1.4 Cơ sở khoa học xác định giá đất.
Theo Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân (2006) thì giá đất có những cơ sở
xác định sau:
 Địa tô:
Đất đai tự nó không tạo ra giá trị, chính dòng thu nhập từ đất mang lại giá trị
cho đất đai. Do vậy, về bản chất giá trị đất đai là giá trị địa tô tư bản hóa. Nói đơn
giản địa tô thực chất là sự chi trả cho việc sử dụng bản thân đất đai, thể hiện khả
năng sinh lợi của đất. Khả năng sinh lợi càng cao thì giá đất càng cao. Căn cứ vào
nguyên nhân và điều kiện sản sinh ra địa tô, Mác chia địa tô ra thành 2 loại: địa tô

chênh lệch và địa tô tuyệt đối. Đây là 02 hình thức cơ bản của địa tô tư bản chủ nghĩa.
Địa tô chênh lệch có bản chất là lợi nhuận siêu ngạch, là sự chênh lệch giữa
giá cả sản xuất chung của nông phẩm được quyết định bởi điều kiện sản xuất trên
ruộng đất xấu nhất và giá cả sản xuất cá biệt của nông phẩm trên ruộng đất trung
bình và tốt, có 02 loại địa tô chênh lệch:


11

- Địa tô chênh lệch I tạo thành do sự chênh lệch về độ phì nhiêu và sự khác
nhau về vị trí giữa các lô đất nên hình thành giá đất khác nhau. Giá trị đất đai ở
những vị trí và điều kiện thuận lợi cao hơn là do địa tô chênh lệch I của đất đai tại vị
trí đó cao hơn. Sự thay đổi các yếu tố làm thay đổi giá trị địa tô chênh lệch I thường
do xã hội mang lại như: cải tạo, xây dựng cơ sở hạ tầng, cải thiện các điều kiện môi
trường, phát triển các hoạt động kinh tế xã hội. Ví dụ như ở vùng đồng bằng giá đất
thường cao hơn so với khu vực miền núi.
- Địa tô chênh lệch II tạo thành do sự chênh lệch về độ phì nhiêu nhân tạo mà
người sử dụng đầu tư trên việc kinh doanh sử dụng đất. Cùng một vị trí và điều kiện
tương đồng, những chủ đầu tư có kinh nghiệm, uy tín và trình độ sẽ tạo ra luồng thu
nhập từ đất đai cao hơn, làm cho giá trị đất đai cao hơn.
Địa tô tuyệt đố tạo thành do sự chênh lệch giữa giá cả sản xuất cá biệt các sản
phẩm có liên quan đến đất với giá cả thị trường. Địa tô tuyệt đối được hình thành do
quan hệ cung - cầu sẽ quyết định cơ cấu đầu tư vào các mục đích sử dụng khác nhau
trong quá trình sản xuất xã hội. Địa tô tuyệt đối không phụ thuộc vào điều kiện vị trí
đất đai, không phụ thuộc vào trình độ của người sử dụng, mà tùy thuộc vào vai trò
của đất đai trong mỗi hoạt động kinh tế xã hội.
Trong các loại địa tô trên thì sự tồn tại của hình thức địa tô chênh lệch chính là
yếu tố quyết định giá cả đất đai cao hay thấp.
 Lãi suất ngân hàng
Quan điểm của Mác về giá đất thì lãi suất ngân hàng là một trong những yếu

tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi tăng hay giảm. Vì địa tô vận động một
cách độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để
xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi yếu tố nào.
Có thể thấy rằng lãi suất ngân hàng mà tăng lên thì số tiền mua đất phải giảm
đi, nếu không việc mua đất để có địa tô sẽ không thể có lợi bằng gửi ngân hàng.
Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên


12

do nếu bán đất với giá thấp thì người bán sẽ không có lợi bằng việc có địa tô từ việc
sở hữu thửa đất.
Vì vậy nếu việc xác định đúng giá cả của đất thì nhà tư bản kinh doanh đất đai
sẽ luôn có lãi. Bởi vì cùng với đà đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có
xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng lên. Người bán quyền sử dụng đất căn
cứ vào lãi suất ngân hàng (là lãi suất phổ biến và bình quân trong một khoảng thời
gian để loại bỏ cá biệt) để xác định giá đất. Hầu hết hiện nay các ngân hàng đều ban
hành lãi suất như nhau tại nông thôn và thành thị, nếu có chênh lệnh thì cũng không
đáng kể.
Như vậy, lãi suất ngân hàng không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất
nông nghiệp mà chỉ quyết định giá đất đai nói chung. Trong thực tế giá cả đất đai bị
chi phối bởi nhiều yếu tố và mức độ chi phối giữa các yếu tố là khác nhau nên việc
xác định giá đất phức tạp hơn nhiều.
 Quan hệ cung cầu
Trong thị trường cạnh tranh tự do thì giá cả hàng hoá được xác định tại điểm
cân bằng của cung và cầu. Khi cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, và ngược lại khi
cung vượt cầu thì giá cả phải giảm xuống, đó là nguyên tắc cân bằng cung cầu.
Trong thị trường đất đai thì giữa cung và cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh
hưởng trực tiếp đến giá đất và làm cho giá đất luôn biến động. Tuy nhiên mối quan
hệ cung cầu của thị trường đất đai có phần khác với quan hệ cung cầu trong thị

trường hàng hoá thông thường, bởi đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước và Nhà nước
chỉ cấp cho người dân quyền sử dụng đất trong một khoảng thời gian nhất định do
đó ảnh hưởng đến giá cả đất đai.
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng thông qua việc điều chỉnh cơ
cấu giữa các loại đất mà lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một loại hình
sử dụng đất có thể thay đổi. Để điều tiết về số lượng cung đất đai tham gia vào thị
trường, thông qua quy hoạch sử dụng đất Nhà nước cho chuyển mục đích từ loại đất


13

này sang loại đất khác, sao cho vừa đảm bảo cung về đất đai phục vụ phát triển kinh
tế - xã hội, vừa đảm bảo cân bằng hợp lý cơ cấu giữa các loại đất.
Theo Luật đất đai 2013 thì Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên
một đơn vị diện tích đất. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền
sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất và mục
đích sử dụng đất xác định. Trong phạm vi bài nghiên cứu, học viên sử dụng giá đất
là giá trị thị trường của lô đất đó.
2.1.2 Các yếu tố tác động đến giá trị lô đất
Bản chất của giá đất là giá trị đất đai. Theo nghĩa rộng đất là vô giá vì đất
không có khấu hao, vô hạn về thời gian sử dụng và nếu sử dụng một cách thông
minh sáng tạo thì sức sản xuất không ngừng được tăng lên. Do đó, giá đất là một
“ước lệ” để điều chỉnh mối quan hệ giữa những người đang có quan hệ kinh tế trực
tiếp với nó tại một thời điểm, trong một hoàn cảnh kinh tế xã hội nhất định mà khó
có thể tính đúng, tính đủ, tính hết giá trị của nó.
Để xác định giá đất phù hợp thì việc quan trọng là phân tích các yếu tố ảnh
hưởng tới giá đất. Có thể theo mối quan hệ giữa các yếu tố đó với đất và phạm vi
ảnh hưởng để phân thành yếu tố thông thường, yếu tố khu vực và yếu tố cá biệt.
Theo Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân (2006) các yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất bao gồm:

2.1.2.1 Nhóm các yếu tố thông thường:
Yếu tố thông thường là nói về những yếu tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến
đến giá đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để
quyết định giá cụ thể cho từng loại đất.
- Yếu tố hành chính: Chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá cả đất.
Nhà nước xuất phát từ lợi ích toàn xã hội và từ góc độ phát triển kinh tế vĩ mô định
ra chính sách hữu quan hoặc thúc đẩy chuyển dịch đất hoặc hạn chế việc sử dụng
một loại đất nào đó... Từ đó đạt được mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng


14

thể. Sự can thiệp này có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất. Bao gồm: Chế độ đất; chế độ
nhà ở; chính sách giá đất; chính sách thuế; quy hoạch đô thị; chế độ quản lý giao
thông và sự biến đổi về hành chính...
- Yếu tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là yếu tố chủ yếu nhất của kinh tế
và xã hội.


Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu gia tăng thì nhu cầu đối với đất tăng vì

vậy giá đất cũng tăng lên.


Tố chất nhân khẩu: Thường có tương quan với trình độ được giáo dục và tố

chất văn hóa của nhân khẩu. Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao thường là xã
hội văn minh, môi trường tốt đẹp, do đó về tâm lý tạo được ấn tượng tốt đẹp cho
mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu khu này và thúc đẩy giá đất tăng lên.


Cấu thành nhân khẩu gia đình: Do sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền

thống và ảnh hưởng của đô thị hóa nên kết cấu gia đình ngày càng nhỏ. Chính điều
này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở một cách tương ứng và làm giá đất dùng để
xây nhà cũng tăng lên.
- Yếu tố xã hội: Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá
đất. Có bốn mặt chủ yếu mà yếu tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất là: Trạng thái ổn
định chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa.
- Yếu tố quốc tế: Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không
thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế. Ảnh hưởng của tình hình chính trị,
kinh tế thế giới tới giá đất được phản ánh gián tiếp thông qua ảnh hưởng đến tình
hình kinh tế, chính trị trong nước.
- Yếu tố kinh tế: Sự diễn biến của tình hình kinh tế của mỗi quốc gia có tác
dụng quan trọng đối với dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế. Các yếu tố kinh
tế bao gồm: Tình trạng phát triển kinh tế; mức độ dự trữ và đầu tư; tình trạng chi
thu tài chính và tiền tệ; trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư; biến động vật giá,
lãi suất ngân hàng.


15

Những yếu tố chung nói trên thường là ở tầm vĩ mô phát sinh ảnh hưởng với
mức giá đất của toàn bộ khu vực, dưới ảnh hưởng của những yếu tố đó phát sinh sự
khác nhau giữa các địa phương và các quốc gia về mức giá đất. Còn sự khác nhau
về giá đất giữa các khu vực trong cùng một địa phương, giữa các thửa đất, lại chịu
ảnh hưởng của yếu tố khu vực và yếu tố cá biệt.
2.1.2.2 Nhóm các yếu tố khu vực:
Yếu tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội của nơi có
đất, do sự liên kết của các yếu tố này đã tạo ra có ảnh hưởng quyết định đến mức

giá cả đất đai trong địa phương đó. Gồm:
- Vị trí của lô đất: Vị trí lô đất là yếu tố đặc biệt quan trọng đóng góp rất lớn
vào giá trị lô đất. Mỗi lô đất có hai loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét
trên phương diện tổng quát cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong
việc xác lập giá trị của lô đất. Những lô đất nằm tại trung tâm khu vực sẽ có giá trị
lớn hơn những lô đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối).
Những lô đất nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại
có giá trị cao hơn những lô đất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Lô đất tọa lạc tại
vị trí mặt tiền luôn luôn có giá cao hơn các lô đất trong hẻm. Lô đất tại hẻm thường
tỷ lệ nghịch với chiều sâu so với mặt tiền đường và tỷ lệ thuận với độ rộng hẻm.
- Điều kiện giao thông: Có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu qua kết cấu tổng
thể của mạng lưới giao thông, hiện trạng đường, tình trạng giao thông công cộng và
mật độ lưới giao thông:


Khoảng cách từ lô đất tới trung tâm thành phố: Các khu đất nằm càng gần

trung tâm thành phố thì giá trị càng cao hơn. Do các công ty, văn phòng, các khu
trung tâm thương mại, trung tâm giải trí có xu hướng nằm trong trung tâm thành
phố, vì vậy việc đi lại sẽ thuận tiện hơn nếu lô đất ở gần trung tâm.


Độ rộng của đường (hẻm) của lô đất: Trong vị trí lô đất thì động rộng đường

(hẻm) có quyết định lớn vào giá trị lô đất. Đường rộng sẽ giúp lưu thông qua lại dễ


16

dàng, kinh doanh buôn bán sẽ thuận lợi hơn. Thông thường độ rộng đường (hẻm)

càng lớn thì giá trị lô đất càng cao và ngược lại.


Trục đường giao thông chính: Các lô đất nằm tại các trục đường chính hoặc

là hẻm của các trục đường này sẽ có mức giá cao hơn các lô đất nằm tại các trục
đường nhánh hoặc đường nội bộ, do thuân lợi trong lưu thông hơn.


Khoảng cách từ lô đất tới mặt tiền đường: Các lô đất ở hẻm mà có khoảng

cách đến mặt tiền đường càng ngắn thì có giá trị càng cao do thuận lợi lưu thông.


Khoảng cách tới các tiện ích: Khoảng cách từ lô đất tới các dịch vụ tiện ích

như trường học, bệnh viện, siêu thị, chợ, công viên hay nhà chờ xe buýt cũng có
ảnh hưởng đến giá trị lô đất. Các lô đất càng gần các tiện ích thì càng có giá cao.


Số lượng mặt tiền tiếp giáp đường (hẻm): Yếu tố số lượng mặt tiền đường

hẻm tiếp giá có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị lô đất. Nếu lô đất tiếp giáp đường
(hẻm) càng nhiều thì càng có lợi thế về kinh doanh và giao thông. Thông thường thì
càng tiếp giá số mặt tiền đường (hẻm) càng tăng thì giá trị lô đất càng tăng.
- Hạ tầng tại khu vực: Điều kiện hạ tầng ảnh hưởng tới giá đất là: hệ thống
dẫn nước, dẫn điện, điện thoại, internet, khí đốt, trường học, công viên, bệnh viện,
rạp chiếu phim... Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng công trình, kết cấu công trình,
hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ hạ tầng và cự li...
- Tình trạng môi trường: Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất bao

gồm các điều kiện môi trường tự nhiên như địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió,
không khí, độ ô nhiễm, tiếng ồn... và các điều kiện môi trường nhân văn như loại
hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập ở khu vực.
- Quy hoạch đô thị: Yếu tố quy hoạch đô thị ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có
tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử
dụng đất, chế độ quản lý giao thông khu vực... Ngoài ra còn có tỷ lệ dung tích của
loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất...


17

Mức độ tác động đến giá đất trong khu vực có liên quan trực tiếp với tính chất
phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị. Ví
dụ khu nhà ở thì yếu tố môi trường sống rất được quan tâm, khu công nghiệp thì
yếu tố vị trí giao thông và cung ứng điện nước, còn khu thương nghiệp thì quan
trọng là môi trường kinh doanh...
2.1.2.3 Nhóm các yếu tố cá biệt
Yếu tố cá biệt là những yếu tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân lô đất.
Ảnh hưởng của yếu tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng lô
đất.
- Diện tích của lô đất: Thông thường đối với lô đất ở thì diện tích khuôn viên
giao động trong khoảng (50 – 120) m2 là diện tích tương đối phù hợp với mục đích
ở, quy mô được đa số người mua lựa chọn. Diện tích càng lớn thì giá trị càng giảm.
Tuy nhiên, việc lựa chọn yếu tố quy mô diện tích cũng tùy thuộc vào nhu cầu và
quyết định của người mua và quy luật phân phối chuẩn nên khó xác định được giá
đất tăng giảm theo quy mô như thế nào.
- Kích thước lô đất (rộng x dài): Thể hiện bởi chiều rộng và chiều dài của lô
đất. Tùy theo mục đích sử dụng khác nhau thì yếu tố này góp phần ảnh hưởng đến
giá trị của lô đất sẽ khác nhau. Thông thường, hai lô đất có cùng quy mô diện tích
thì lô đất có chiều rộng tiếp giáp mặt tiền đường rộng hơn thì có lợi thế kinh doanh

hơn và giá trị cao hơn hoặc lô đất có chiều rộng và chiều dài không lệch nhau quá
nhiều thì cũng có giá cao hơn. Ví dụ: Tại TP HCM, với nhu cầu để ở, thì loại kích
thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền lô đất từ 4m-5m và chiều sâu lô đất là từ 15m20m. Tuy nhiên khi chiều dài và chiều rộng tỷ lệ thuận với diện tích, do đó kích
thước thường ít được nhắc đến trong các nghiên cứu, thay vào đó là yếu tố diện tích.
- Hình dáng lô đất: Lô đất thường có các dạng hình dáng “chuẩn tắc” là hình
dáng vuông vức hoặc hình chữ nhật và nở hậu nhưng cân đối; ngược lại hình dáng
không “chuẩn tắc” là hình dáng méo mó, tóp hậu, chữ L và các hình dáng còn lại
khác. Thông thường, theo phong thuỷ hay tâm lý người mua nhà thì lô đất có hình


18

dáng nở hậu sẽ có giá cao hơn lô đất có hình dáng cân đối, tóp hậu hay méo mó;
nhưng với điều kiện các lô đất có hình dáng nở hậu phải cân đối thì mới đem lại giá
trị cao cho khu đất.
- Địa hình lô đất toạ lạc: Địa hình nơi lô đất toạ lạc cao hay thấp so với các lô
đất khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị lô đất. Ở những khu vực thấp,
thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của lô
đất sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.
- Hướng chính của lô đất: Hướng của lô đất cũng ảnh hưởng đến giá trị BĐS.
Các lô đất có hướng chính là hướng Đông Nam, Nam, Tây Nam thường thanh
khoản tốt và giá cao hơn những hướng còn lại do hướng này thường không bị mặt
trời chiếu trực tiếp gây khó chịu và có không khí dễ chịu hơn. Các hướng còn lại thì
chỉ khi chủ nhà mua hợp hướng đó thì mới đem lại giá trị cho BĐS. Ở đây học viên
loại trừ yếu tố phong thủy là hướng hợp tuổi chủ nhà.
- Thời gian sử dụng đất: Yếu tố này quyết định thời gian được sử dụng và thu
lợi từ lô đất đó nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất.
- Tình trạng pháp lý của lô đất: Các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử
dụng đất, giấy phép xây dựng .... hiện có. Các lô đất có pháp lý đầy đủ thì có giá
cao hơn các lô đất chưa có pháp lý đầu đủ.

- Các quy định về xây dựng và kiến trúc, các hạn chế về quyền sử dụng đất,
sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với lô đất: Tình trạng cho thuê, thế
chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền
sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lên xuống của máy
bay không được cao quá 3 tầng, các lô đất có diện tích nhỏ dưới 30m 2 cũng bị giới
hạn chiều cao xây dựng...).
Ngoài ra, theo học viên nhận thấy thì giá trị lô đất còn bị tác động bởi các
sau:


19

- Khả năng mang lại thu nhập từ lô đất: Mức thu nhập hàng năm từ lô đất
mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của lô đất đó. Khi khả năng tạo ra
thu nhập từ lô đất càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.
- Lô đất thuộc hoặc không thuộc dự án phân lô bán nền: Các lô đất toại lạc
tại các dự án phân lô thì đường xá và hạ tầng được xây dựng mới hoàn toàn, quy
hoạch đồng bộ và tập trung nhiều tiện ích trong khu vực. Vì vậy thông thường các
lô đất thuộc dự án phân lô bán nền sẽ có giá cao hơn lô đất có vị trí độ rộng đường
(hẻm) tương đương mà không thuộc dự án phân lô trong khu vực.
- Khả năng thanh toán: Khả năng thanh toán cũng ảnh hưởng lớn đến giá trị
lô đất. Các lô đất được trả tiền nhanh một lần thường có giá thấp hơn các lô đất
được trả chậm nhiều lần do ảnh hưởng bởi lãi vay ngân hàng, bởi chiết khấu của
chủ đầu tư dự án.
- Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát
nước, cấp điện, thông tin liên lạc...): Khu vực lân cận hoàn thiện cơ sở hạ tầng thì
khu vực lô đất tọa lạc cũng sẽ có giá tốt hơn. Ví dụ khu vực lân cận như Quận 2, Tp
HCM đã hoàn thiện cơ sở hạ tầng cũng góp phần rất lớn vào sự gia tăng giá trị đất ở
tại khu vực Quận 9, Tp HCM.
- Yếu tố tâm lý: Hiện nay tại Quận 9 và các quận vùng ven khác của Tp HCM

giá đất bị ảnh hưởng bởi tâm lý người đầu tư. Người đầu tư lo ngại giá đất còn lên
giá nữa và lo hết cơ hội sở hữu nếu không mua ngay đã tạo nên phản ứng dây
chuyền khiến gia tăng nhu cầu mua đất. Yếu tố này chính là nguyên nhân đẩy giá
đất lên cao.
- Yếu tố phong thuỷ: Yếu tố này có ý nghĩa đặc biệt trong xã hội Phương
Đông, nó cũng có tác động đến giá đất trên thị trường. Chẳng hạn, nếu ta mua một
ngôi nhà tóp hậu thì chắc chắn giá trị sẽ thấp hơn nhiều so với nhà nở hậu vì người
dân cho rằng nở hậu sẽ làm ăn tốt hơn.
2.1.3 Các lý thuyết có liên quan