Thế chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại các ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam hiện nay từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh (Luận văn thạc sĩ)

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

HÀ THỊ CẨM VÂN

THẾ CHẤP DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY TỪ THỰC
TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ

HÀ NỘI, năm 2018


VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

HÀ THỊ CẨM VÂN

THẾ CHẤP DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY TỪ THỰC
TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 83 80 107

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

PGS.TS. TRẦN ĐÌNH HẢO

HÀ NỘI, năm 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của cá nhân tôi. Các số liệu

nêu trong luận văn là có thực, có nguồn gốc rõ ràng và được trích dẫn đầy đủ
theo quy định.

Tác giả

Hà Thị Cẩm Vân


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP DỰ ÁN ĐẦU
TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG
THƯƠNG MẠI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM ..................................... 6

1.1. Khái quát về dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.............................. 6
1.2. Vai trò của biện pháp bảo đảm thế chấp dự án đầu tư kinh doanh bất
động sản ....................................................................................................... 13

1.3. Trình tự, thủ tục thế chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại các
ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam ......................................... 15
Chương 2: THỰC TRẠNG THẾ CHẤP DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH

DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ............................................................ 38
2.1. Hoạt động cho vay dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của các ngân
hàng thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh ............................................. 38

2.2. Khó khăn vướng mắc trong quá trình nhận tài sản bảo đảm là dự án
đầu tư kinh doanh bất động sản ................................................................... 43

2.3. Trình tự, thủ tục giải chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại các
tổ chức tín dụng thương mại. ....................................................................... 50
Chương 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP ĐẢM BẢO HIỆU LỰC,

HIỆU QUẢ THẾ CHẤP DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG
SẢN TẠI CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG THƯƠNG MẠI TẠI THÀNH
PHỐ HỒ CHÍ MINH .................................................................................... 54
3.1. Quản lý vĩ mô của nhà nước đối với hoạt động cho vay có biện pháp
bảo đảm là thế chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ........................ 55
3.2. Xây dựng cơ chế cấp tín dụng phù hợp với thị trường kinh doanh bất
động sản ....................................................................................................... 60

KẾT LUẬN .................................................................................................... 76
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Ngành kinh doanh bất động sản ở Việt Nam có thời gian phát triển
khoảng 25 năm, bắt đầu từ năm 1991 đến nay. Mặc dù vậy ngành kinh doanh

này đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế và đáp ứng nhu cầu thực tiễn về

chổ ở, là tài sản trong chu trình sản xuất kinh doanh. Hiện nay, ngành kinh
doanh bất động sản chiếm khoảng 6,5% tổng nguồn lực đầu tư của toàn xã hội
và chiếm khoảng 8% tổng dư nợ của toàn hệ thống các tổ chức tín dụng tại
Việt Nam.
Trong những năm gần đây, sự phát triển của ngành kinh doanh bất
động sản phụ thuộc vào rất nhiều các yếu tố trong và ngoài nước như: Chính
sách quản lý của Nhà nước đối với ngành, các gói hỗ trợ cho ngành, chính
sách tín dụng đối với ngành, số vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài FDI vào
ngành, lượng kiều hối gửi về nước hàng năm, nhu cầu mua nhà ở của người
nước ngoài tại Việt Nam, sự phát triển kinh tế của khu vực địa phương,….

Hiện tại, lĩnh vực này cần có lượng vốn đầu tư cao, nhưng lượng vốn này phụ
thuộc rất nhiều vào nguồn vốn tín dụng. Theo Hiệp hội bất động sản Việt
Nam, quy mô thị trường kinh doanh bất động sản Việt Nam hiện nay còn rất
khiêm tốn, khoảng 21 tỷ USD, trong đó quy mô dư nợ khoảng 16 tỷ USD. Và
tập trung chủ yếu tại 2 thành phố lớn là Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội,
chiếm khoảng 80% thị phần bất động sản trong cả nước.
Trong những năm gần đây, việc nghiên cứu các quy định của pháp luật
về thế chấp các dự án kinh doanh bất động sản tại các các ngân hàng thương
mại nhằm đảm bảo cho nhu cầu nguồn vốn tín dụng, vừa đảm bảo an toàn
trong hoạt động tín dụng, vừa đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các chủ thể

liên quan là các tổ chức tín dụng, chủ đầu tư và người mua nhà, tránh tình
trạng nguồn vốn tín dụng không khơi thông hoặc tiềm ẩn những rủi ro bất ổn

1


cho các hoạt động của các tổ chức tín dụng . Đến nay, có một số công trình
nghiên cứu đề cập đến hoạt động của các dự án kinh doanh bất động sản, thế

chấp tài sản nhưng mỗi công trình nghiên cứu nêu lên một khía cạnh trong hệ
thống bao quát và toàn diện của hệ thống pháp luật Việt Nam về thế chấp. Vì
vậy, tác giả chọn đề tài “Thế chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại

các ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam hiện nay từ thực tiễn
Thành phố Hồ Chí Minh” làm đề tài nghiên cứu cho luận văn khoa học thạc sĩ
của mình góp phần nghiên cứu các quy định pháp luật về thế chấp tài sản để
đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự của các chủ thể.

2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Trong lĩnh vực bất động sản nói chung, thế chấp dự án đầu tư kinh
doanh bất động sản nói riêng, trong thời gian vừa qua, đã có nhiều công trình
khoa học nghiên cứu và rất nhiều bài báo khai thác về vấn đề này, và cũng đã
góp phần quan trọng trong việc hoàn thiện pháp luật. Có thể kể đến các đề tài
liên quan như sau:

Bùi Thị Duyên (2014), Pháp luật về thế chấp tài sản để bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ dân sự - thực trạng và phương hướng hoàn thiện, Luận văn
Thạc sĩ Luật học, Đại học quốc gia Hà Nội;
Lê Nguyên Thanh Thúy (2014), Cho vay dự án bất động sản tại ngân
hàng ngoại thương Việt nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học
Luật Thành phố Hồ Chí Minh;
Trân Thị Kim Đào (2015), Cho vay kinh doanh bất động sản tại các
ngân hàng thương mại thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn Thạc sĩ Kinh tế;

Tô Thị Hoa Lư (2014), Kinh doanh bất động sản ở Việt Nam, Luận văn
tốt nghiệp khoa Luật, Trường Đại Luật Cần Thơ.
Tuy nhiên, một lần nữa, việc đi sâu nghiên cứu thực tiễn thế chấp dự án
kinh doanh bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh từ việc xem xét quy định
của pháp luật, thu thập số liệu, …về vấn đề có liên quan, cũng như thực tiễn

2


áp dụng pháp luật,…. để thấy được những vấn đề còn bất cập, hạn chế và từ
đó đưa ra những kiến nghị hoàn thiện. Vì vậy, có thể nói đề tài “Thế chấp dự
án đầu tư kinh doanh bất động sản tại các ngân hàng thương mại theo pháp
luật Việt Nam hiện nay từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh” là đề tài mới,
chưa có công trình khoa học pháp lý nghiên cứu về đề tài này. Do đó, việc đi

sâu nghiên cứu đề tài trong khuôn khổ luận văn thạc sĩ luật học “Thế chấp dự
án đầu tư kinh doanh bất động sản tại các ngân hàng thương mại theo pháp
luật Việt Nam hiện nay từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh” là một công

việc có ý nghĩa cả về mặt lý luận lẫn thực tiễn áp dụng pháp luật. Việc lựa
chọn đề tài nêu trên để làm luận văn thạc sỹ luật học là không trùng lặp với
các công trình khoa học đã được công bố.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
Trên cơ sở nghiên cứu những vấn đề lý luận về thế chấp dự án đầu tư

kinh doanh bất động sản tại các tổ chức tín dụng thương mại, Tác giả đánh giá
thực trạng thế chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại các tổ chức tín
dụng thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh, từ đó đề ra định hướng và giải
pháp đảm bảo hiệu lực, hiệu quả của việc thế chấp dự án đầu tư kinh doanh
bất động sản tại các tổ chức tín dụng thương mại.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiện cứu: Luận văn tập trung nghiên cứu các vấn đề liên
quan đến quy định của Pháp luật thế chấp dự án kinh doanh bất động sản,
điều kiện để chủ đầu tư được đầu tư kinh doanh bất động sản và điều kiện để

dự án được thế chấp, trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp.

Phạm vi nghiên cứu: Luận văn đi vào nghiên cứu những vấn đề cơ bản
về quyền và nghĩa vụ cụ thể của các bên tham gia quan hệ thế chấp, cơ chế
kiểm soát cho vay đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (Chủ đầu tư)
để đầu tư xây dựng và kinh doanh các dự án bất động sản; việc nhận và kiểm

3


soát tài sản hình thành từ vốn vay đối với dự án bất động sản, người mua nhà
và những kiến nghị hoàn thiện quy định của Pháp luật.
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình nghiên cứu, luận văn được thực hiện trên cơ sở lấy chủ
nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử làm phương pháp luận

cho quá trình nghiên cứu. Đề tài nghiên cứu sử dụng các phương pháp nghiên
cứu mang tính xã hội pháp lý: phân tích và giải thích các quy định pháp luật
hiện hành; thống kê, tổng hợp; vận dụng vào thực tiễn và nhiều phương pháp
nghiên cứu của các ngành Khoa học xã hội nói chung cũng như của ngành
Luật học nói riêng để làm sáng tỏ vấn đề nghiên cứu.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn

Với việc tập trung phân tích quy định của pháp luật kinh doanh bất
động sản, quy định thế chấp và thực trạng thế chấp các dự án đầu tư kinh

doanh bất động sản tại các tổ chức tín dụng thương mại. Trong đó, trú trọng
nghiên cứu việc áp dụng các quy định về điều kiện, trình tự, thủ tục thế chấp
dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại các tổ chức tín dụng thương mại,
đồng thời phân tích những khó khăn, vướng mắc trong quá nhận thế chấp, để

từ đó đề xuất phương hướng, giải pháp trong việc áp dụng pháp luật để tạo
điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp (chủ đầu tư), người mua nhà và các

tổ chức tín dụng thương mại. Công trình luận văn thạc sĩ có một số ý nghĩa
khoa học và giá trị ứng dụng nhất định như sau:
Thứ nhất, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự nói chung
và thế chấp dự án kinh doanh bất động sản nói riêng là vấn đề được rất nhiều
chủ đầu tư, các tổ chức tín dụng quan tâm. Các vấn đề tác giả đưa ra trong
luận văn này nhằm đưa đến một cái nhìn tổng quan nhất về thế chấp tài sản để
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự trên cơ sở phân tích những quy định của
pháp luật Việt Nam hiện hành. Với tính mới này, đề tài sẽ là nguồn tư liệu

4


tham khảo có giá trị khi thực hiện các công trình khoa học pháp lý có liên
quan;
Thứ hai, ý nghĩa thực tiễn: đề tài cung cấp những kiến thức nhất định
về các điều kiện, trình tự thủ tục thế chấp dự án kinh doanh bất động sản và
định hướng giải pháp bảo đảm, hiệu quả của thế chấp dự án kinh doanh bất
động sản tại các tổ chức tín dụng thương mại hiện nay.

7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung
của luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về thế chấp dự án đầu tư kinh doanh

bất động sản tại các tổ chức tín dụng thương mại theo pháp luật Việt Nam.
Chương 2: Thực trạng thế chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

tại các ngân hàng thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh.
Chương 3: Định hướng và giải pháp đảm bảo hiệu lực, hiệu quả của

thế chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại các tổ chức tín dụng thương
mại tại thành phố Hồ Chí Minh.

5


Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH
DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

1.1. Khái quát về dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
1.1.1. Khái niệm dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
Hầu hết các quốc gia trên thế giới đều phân loại tài sản theo Luật La
Mã, tức là phân loại tài sản thành “Động sản” và “Bất động sản”. Ở Việt
Nam, Bộ luật dân sự 2015 phân chia tài sản như sau:“Tài sản là vật, tiền, giấy
tờ có giá và quyền tài sản; tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất
động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong
tương lai”. Trong đó,“Bất động sản bao gồm đất đai; nhà, công trình xây

dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình
xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật”, “Động sản là những tài
sản không phải là bất động sản”.
Bất động sản, theo quy định tại khoản 2 điều 105 và khoản 1 điều 107
Bộ luật dân sự 2015 thì bất động sản là các tài sản không di dời được. Bao
gồm đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, tài sản khác gắn
liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng, tài sản khác theo quy định của pháp

luật.
Kinh doanh bất động sản, theo khoản 1 điều 3 Luật kinh doanh bất
động sản 2014, là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua,

nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê
mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao
dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản
nhằm mục đích sinh lợi.
Dự án đầu tư là một tập hợp các hoạt động có liên quan với nhau được
kế hoạch hoá nhằm đạt được các mục tiêu đã định bằng việc tạo ra các kết quả
6


Luận văn đầy đủ ở file: Luận văn Full