Tìm hiểu hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản tại các Ngân hàng thương mại trong năn 2011 - 2012.

TRƯỜNG ĐẠI HỌC HOA SEN
KHOA KINH TẾ THƯƠNG MẠI
NGÀNH TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG

BÁO CÁO ĐỀ ÁN MÔN HỌC
Tên đề tài:
Tìm hiểu hoạt động
cho vay kinh doanh bất động sản
tại các Ngân hàng thương mại
trong năm 2011-2012
Tên môn học : Tín dụng ngân hàng
Giảng viên hướng dẫn : Tô Thị Tú Trang
Nhóm sinh viên thực hiện :
1. Bùi Thị Thanh Nga 090098 Nhóm trưởng
2. Lê Công Kỳ 092068 Thành viên
3. Nguyễn Thị Kim Hương 091843 Thành viên
4. Lưu Gia Tín 093434 Thành viên
Tp Hồ Chí Minh, tháng 12/2012
TRƯỜNG ĐẠI HỌC HOA SEN
KHOA KINH TẾ THƯƠNG MẠI
NGÀNH TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG
ĐỀ ÁN MƠN HỌC
Tên đề tài:
Tìm hiểu hoạt động
cho vay kinh doanh bất động sản
tại các Ngân hàng thương mại
trong năm 2011-2012
Tên mơn học : Tín dụng ngân hàng
Giảng viên hướng dẫn : Tơ Thị Tú Trang
Nhóm sinh viên thực hiện :
1. Bùi Thị Thanh Nga 090098 Nhóm trưởng

2. Lê Cơng Kỳ 092068 Thành viên
3. Nguyễn Thị Kim Hương 091843 Thành viên
4. Lưu Gia Tín 093434 Thành viên
Phần dành riêng Khoa:
Ngày nộp báo cáo: _ _/ _ _/ 2012
Người nhận báo cáo (ký tên và ghi rõ họ tên):
______________ ________________________
Đ/A Tín dụng ngân hàng
NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN

3
Đ/A Tín dụng ngân hàng
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập, triển khai nghiên cứu đề tài chúng tôi không thể
nào quên được công lao hướng dẫn và hỗ trợ của Cô Tô Thị Tú Trang – Cô đã
hướng dẫn giúp chúng tôi có những kiến thức vững vàng để có thể hoàn thành đề án
“Tìm hiểu hoạt động vay kinh doanh bất động sản tại các Ngân hàng thương
mại trong năm 2011-2012”một cách thật xuất sắc.
Tập thể nhóm
4
Đ/A Tín dụng ngân hàng
MỤC LỤC
5
Đ/A Tín dụng ngân hàng
LỜI MỞ ĐẦU
Bất động sản là hàng hoá đặc biệt, có giá trị rất lớn và ảnh hưởng trực tiếp đến
đời sống kinh tế- xã hội. Lĩnh vực kinh doanh bất động sản dù mang lại nhiều lợi
nhuận nhưng vẫn là một ngành kinh tế nhạy cảm và chứa đựng nhiều rủi ro tiềm ẩn,
mức độ rủi ro phụ thuộc nhiều vào sự biến động giá cả trên thị trường bất động sản.
Đối với các ngân hàng thương mại trên thế giới, cho vay trong lĩnh vực bất
động sản hoặc cho vay thế chấp bằng bất động sản, nhìn chung là nghiệp vụ phổ

biến. Ở Việt Nam, do thị trường tài chính chưa phát triển nên nguồn vốn trong thị
trường bất động sản phụ thuộc hoàn toàn vào hệ thống ngân hàng thương mại. Tỷ
trọng dư nợ tín dụng đối với cho vay trong lĩnh vực bất động sản và cho vay có bảo
đảm bằng tài sản là bất động sản chiếm đa số trong nghiệp vụ tín dụng của ngân
hàng thương mại. Do đó tác động của thị trường bất động sản có ảnh hưởng rất lớn
đến hoạt động của các ngân hàng thương mại. Đó cũng là lý do mà nhóm đã lựa
chọn đề tài: “Tìm hiểu hoạt động vay kinh doanh bất động sản tại các Ngân
hàng thương mại trong năm 2011-2012”. Trên cơ sở nghiên cứu lý luận và đánh
giá thực tế, tác giả đã đề xuất một số biện pháp nhằm kiểm soát rủi ro tín dụng đối
với lĩnh vực kinh doanh bất động sản, góp phần ổn định hiệu quả hoạt động của hệ
thống ngân hàng thương mại tới năm 2020.
Báo cáo sẽ gồm các nội dung sau:
Chương 1: Cơ sở lý luận về cho vay kinh doanh bất động sản.
Chương 2: Thực trạng cho vay kinh doanh bất động sản tại một số ngân hàng
thương mại
Chương 3: Các giải pháp cho hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản.
6
Đ/A Tín dụng ngân hàng
CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHO VAY KINH DOANH
BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 Thị trường bất động sản:
1.1.1 Khái niệm và đặc trưng của hàng hóa bất động sản
1.1.1.1 Khái niệm
Theo Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội
chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 thì: “Bất động sản là các tài sản
bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản
gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và
các tài sản khác do pháp luật quy định”
Hàng hóa bất động sản là các bất động sản được đưa ra giao dịch trên thị
trường.

1.1.1.2 Đặc trưng của hàng hóa bất động sản:
-Bất động sản là hàng hóa gắn liền với một vị trí nhất định, một không gian
nhất định không thể di chuyển được. Chính đặc điểm này làm cho giá của bất động
sản chịu ảnh hưởng lớn của yếu tố vị trí, ví dụ như: các bất động sản nằm càng gần
trung tâm đô thị, dân cư đông đúc thì giá càng cao và ngược lại.
- Bất động sản có tính lâu bền: điều này thể hiện rõ nhất ở chỗ đất đai không bị
hao mòn và giá có thể ngày càng tăng. Các công trình kiến trúc, vật kiến trúc được
xây dựng trên đất có thể tồn tại từ hàng chục năm và hơn thế nữa.
- Bất động sản là loại hàng hóa cần nhiều vốn và thời gian đầu tư nên thường có
giá trị cao.
- Khả năng co giãn của cung bất động sản rất kém so với những thay đổi của
giá cả do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai, thể hiện trên các khía
cạnh sau:
• Tổng quan toàn bộ về đất đai là gần như cố định hay nói cách khác quỹ đất luôn
luôn không thay đổi.Cung đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới
hạn.
• Các hạn chế về mặt qui hoạch, đây là mặt hạn chế nổi bật nhất vì: việc phân bổ đất
đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sửdụng đất trong
từng thời kỳ nên thông thường không thể tùy tiện chuyển mục đích sử dụng đất trái
với quy hoạch. Những thay đổi về cao độ, diện tích xây dựng cũng phải đảm bảo
tuân theo quy hoạch và quy định về xây dựng của chính quyền địa phương.
7
Đ/A Tín dụng ngân hàng
- Thời gian mua, bán giao dịch dài; chi phí mua, bán giao dịch cao: do bất động
sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao nên việc mua, bán bất động sản phải
được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường dài hơn so
với các tài sản khác, điều này dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao. Mặt khác,
giao dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp, phải qua môi giới (có thể là
cá nhân hoặc tổ chức) nên đẩy chi phí giao dịch cao lên
- Khả năng chuyển đổi thành tiền mặt kém linh hoạt: bất động sản là một hàng

hóa đặc biệt, quan trọng, không thể di dời và có giá trị cao do đó việc chuyển đổi
thành tiền mặt kém linh hoạt. Hơn nữa khi chuyển nhượng bất động sản nhà nước
yêu cầu các bên giao dịch thực hiện một số thủ tục chuyển quyền nên mất một
khoảng thời gian đáng kể.
- Sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước: vì bất động sản có tầm quan
trọng rất lớn với nền kinh tế, xã hội và chính trị của một quốc gia nên Nhà nước
luôn có những quy định để điều tiết, quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và
chuyển dịch bất động sản vì vậy bất động sản chịu sự can thiệp trực tiếp của Nhà
Nước.
1.1.2 Khái niệm thị trường bất động sản:
1.1.2.1 Khái niệm
Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hóa bất động sản giữa các
bên có liên quan, là nơi diễn ra các hoạt động, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê,
thế chập và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn… giữa các
chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý của Nhà nước có tác động quyết định
đến sự thúc đẩy hay phát triển hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản.
1.1.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản
Không có thị trường trung tâm: thị trường bất động sản chưa hình thành được
thị trường trung tâm mà tại đó người mua và người bán có thể trực tiếp gặp nhau và
tác động trực tiếp qua lại lẫn nhau. Gần như tất cả các giao dịch được thực hiện chủ
yếu thông qua trung gian là các tổ chức môi giới bất kinh doanh động sản, qua báo
chí, hoặc thông qua các cá nhân môi giới. Do không có thị trường trung tâm nên các
thông thi về thị trường khó thu thập và có độ tin cậy thấp tạo nên tính thiếu hiệu quả
của thị trường này. Gần đây tại Việt Nam, các Công ty kinh doanh địa ốc và các
Công ty môi giới bất động sản đã hình thành và phát triển rất nhanh đã tạo điều kiện
cho các giao dịch trên thị trường diễn ra dễ dàng, thuận lợi, an toàn và hiệu quả hơn.
Mới đây Bộ Xây Dựng đã ban hành Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng
5 năm 2008, theo đó: “Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện việc
bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch bất
động sản (trừ các dự án nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở)”, điều này sẽ thúc đẩy hơn sự

phát triển của thị trường bất động sản.
8
Đ/A Tín dụng ngân hàng
-Thị trường bất động sản mang tính khu vực và địa phương sâu sắc: đặc
tính của bất động sản là không thể thiêu hủy và khó chia cắt, không thể di dời; sự
thừa thải ở nơi này không thể bù đắp sự thiếu hụt ở nơi khác làm cho thị trường bất
động sản mang tính chất địa phương. Mặt khác, sự khác nhau về trình độ phát triển
kinh tế, văn hóa, xã hội và mật độ dân số làm cho nhu cầu về bất động sản cũng sẽ
khác nhau về số lượng, hình dạng, chất lượng và từ đó dẫn đến sự khác nhau về
mức độ phát triển của thị trường bất động sản của từng địa phương.Thị trường bất
động sản là thị trường không hoàn hảo: thị trường bất động sản là một thị trường
đòi hỏi sự can thiệp nhiều và trực tiếp của Nhà Nước nên mức độ hoàn hảo của thị
trường bất động sản thấp hơn các thị trường hàng hóa tiêu dùng, thị trường tư liệu
sản xuất và các thị trường khác. Bên cạnh đó, do không tái tạo được hay tính khan
hiếm của đất nên thị trường mang tính độc quyền. Các thông tin về quy hoạch, về
quản lý, kinh tế xã hội liên quan đến đất đai chưa được phổ biến triệt để điều này
làm cho thị trường bất động sản có cạnh tranh nhưng là cạnh tranh ngầm, cạnh tranh
không hoàn hảo.
- Thị trường bất động sản là thị trường có mối liên hệ mật thiết với các thị
trường khác nhất là thị trường tài chính tiền tệ, tín dụng và với sự phát triển kinh tế
của một quốc gia: Hầu hết các khoản đầu tư đều đi vào hai luồng là đầu tư vào các
tài sản hoặc là đầu tư trên thị trường tài chính tiền tệ. Trong mọi thời điểm người ta
luôn có nhu cầu chuyển dịch một lượng tiền bạc sang tài sản hoặc ngược lại. Mặt
khác, bản thân các giao dịch về bất động sản thường có nhu cầu rất lớn về vốn. Điều
đó cho thấy, thị trường bất động sản của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành
mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định.
1.1.3 Phân loại thị trường bất động sản
 Phân loại dựa vào hàng hoá trên thị trường, gồm:
- Thị trường đất đai, nhà ở
- Thị trường bất động sản dịch vụ

- Thị trường bất động sản văn phòng, cho thuê
- Thị trường bất động sản công nghiệp
- Thị trường bất động sản du lịch
 Phân loại theo trình tự tham gia thị trường
- Thị trường sơ cấp (Nhà nước giao đất, cho đất tạo nguồn cung đầu vào về đất
đai bất động sản cho doanh nghiệp, người dân)
- Thị trường thứ cấp (nơi diễn ra các giao dịch của các bên về mua bán…)
 Phân loại theo mức độ đầu tư
9
Đ/A Tín dụng ngân hàng
- Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: bất động sản nhà ở, bất động sản nhà
xưởng và công trình thương mại- dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ
tầng xã hội), bất động sản là trụ sở làm việc v.v Trong bất động sản có đầu tư xây
dựng thì nhóm bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất)
là nhóm bất động sản cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, mang tính chất phức tạp và
chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động
rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô
thị bền vững. Nhóm bất động sản này chiếm đại đa số các giao dịch trên thị trường
bất động sản.
- Bất động sản không đầu tư xây dựng: chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng
tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ
sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v
- Bất động sản đặc biệt là những bất động sản như các công trình bảo tồn quốc
gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v Đặc
điểm của loại bất động sản này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
 Phân loại theo mục đích sử dụng:
- Bất động sản xây dựng cơ sở hạ tầng: bao gồm đầu tư các hạng mục cầu
đường
- Bất động sản dự án nhà ở, bao gồm dự án đầu tư khu dân cư, khu căn hộ…
- Bất động sản sản xuất thương mại bao gồm đầu tư nhà xưởng, khu công

nghiệp, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê…
- Bất động sản du lịch bao gồm đầu tư nhà hàng khách sạn, khu nghỉ dưỡng,
resort…
Việc phân chia bất động sản theo các hình thức trên đây là rất cần thiết bảo đảm
cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động
sản phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội.
1.1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản
Cũng như các thị trường khác, sự hình thành và phát triển của thị trường bất
động sản cũng chịu sự ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội, dân cư…
Tuy nhiên, do bất động sản là những hàng hóa đặc biệt nên sự ảnh hưởng của các
yếu tố này đến thị trường bất động sản lại có những đặc điểm, biểu hiện riêng, cụ
thể:
-Sự phát triển kinh tế: Phát triển kinh tế của một nước tất yếu làm gia tăng các
nhu cầu sử dụng đất trong các lĩnh vực sản xuất, nhất là lĩnh vực sản xuất phi nông
nghiệp, vấn đề này đòi hỏi phải có quá trình chuyển dịch đất sử dụng trong hoạt
động sản xuất nông - lâm nghiệp sang sử dụng vào mục đích công nghiệp - thương
10
Đ/A Tín dụng ngân hàng
mại - dịch vụ, động thái này đã làm gia tăng các giao dịch về bất động sản và tạo sự
phát triển cho thị trường bất động sản. Mặt khác, sự phát triển kinh tế cũng đồng
thời là quá trình phát triển của khoa học, kỹ thuật và công nghệ tác động trực tiếp
vào việc tạo lập, thay thế, cải tạo hàng hoá bất động sản phù hợp với yêu cầu mới
của nền kinh tế và xã hội.
-Dân số: Tăng dân số cũng đồng nghĩa với tăng các nhu cầu về các loại hàng
hoá trên thị trường, để đáp ứng nhu cầu các ngành sản xuất phải mở rộng, phát triển
về quy mô từ đó làm tăng nhu cầu về sử dụng đất. Tuy nhiên, do diện tích đất đai
giới hạn và tồn tại quá trình dịch chuyển đất sản xuất nông nghiệp sang sử dụng vào
các mục đích phi nông nghiệp khác nên luôn có những sức ép nhu cầu lớn đòi hỏi
thị trường bất động sản phải tự sắp xếp lại cho phù hợp với nhu cầu của thị trường,
và sức ép đó cũng phải giải quyết thông qua thị trường là chủ yếu từ đó đẩy thị

trường bất động sản phát triển hơn.
Thêm vào đó, sự gia tăng dân số là một áp lực lớn làm tăng nhu cầu sử dụng
nhà ở, đất ở, đồng thời cũng làm tăng các nhu cầu về hoạt động xã hội, dịch vụ,
thương mại, nhu cầu khám chữa bệnh, giáo dục, các hoạt động vui chơi, giải trí, thể
dục thể thao…, những nhu cầu này đều là những nhân tố làm gia tăng cầu về bất
động sản, nhất là các bất động sản tại các khu vực dân cư, trung tâm thương mại,
dịch vụ.
-Pháp luật: Pháp luật có thể được xem là yếu tố tác động quan trọng đến sự
hình thành và phát triển của thị trường bất động sản biểu hiện qua những quy định
pháp luật về quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh…. bằng bất
động sản. Thực tế cho thấy, yếu tố này có thể thúc đẩy, hạn chế hoặc có thể xóa bỏ
sự tồn tại của thị trường bất động sản do tính chất đặc biệt của hàng hóa bất động
sản là gắn liền với đất đai, mà điều này luôn được Nhà nước ở mọi thời kỳ (trừ công
xã nguyên thủy) nắm quyền điều chỉnh.
-Chính sách kinh tế, tài chính – tiền tệ của Nhà nước: chính sách kinh tế của
Chính phủ Trung ương và Chính quyền Địa phương cũng là nhân tố nhạy cảm ảnh
hưởng đến thị trường bất động sản.
Trước hết, những chính sách khuyến khích sản xuất theo vùng, khu vực kinh tế
sẽ đi kèm với kế hoạch quy hoạch phát triển vùng, các quy hoạch này thực chất sẽ
xác định và xác định lại mục đích sử dụng đất từ đó những khu vực, vùng nào nằm
trong quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất từ sản xuất nông nghiệp sang sản
xuất và hoạt động công nghiệp hoặc nằm trong quy hoạch xây dựng khu đô thị mới,
các khu trung tâm thương mại, dịch vụ,…sẽ đồng thời làm gia tăng các đơn vị sản
xuất kinh doanh, gia tăng dân số từ đó làm tăng nhu cầu về bất động sản, thúc đẩy
tăng các chủng loại hàng hóa và giao dịch bất động sản trên thị trường. Ngược lại,
những vùng, khu vực không được Chính phủ Trung ương, Chính quyền Địa phương
chú trọng đầu tư phát triển kinh tế do yếu tố vùng không thích hợp cho mục tiêu
11
Đ/A Tín dụng ngân hàng
phát triển kinh tế thì nhìn chung cầu bất động sản cho hoạt động sản xuất kinh

doanh, cho nhu cầu nhà ở, đất ở của dân cư không được kích thích, đồng nghĩa với
giao dịch trên thị trường bất động sản sẽ trầm lắng, ảnh hưởng đến tốc độ phát triển
của thị trường bất động sản tại khu vực, vùng tương ứng.Bên cạnh đó các chính
sách về tài chính và tiền tệ của nhà nước ảnh hưởng rất lớn đến sự phát triển của thị
trường bất động sản. Khi Nhà nước áp dụng chính sách thắt chặt tiền tệ làm cho thị
trường bất động sản gần như chững lại và đóng băng, có những thời điểm gần như
không có giao dịch mua bán bất động sản. Ngược lại, khi Nhà nước áp dụng chính
sách tiền tệ mở rộng thì theo đó thị trường bất động sản sôi động trở lại, các giao
dịch về bất động sản tăng lên rõ rệt.
- Tập quán, truyền thống và thị hiếu: Tập quán, truyền thống là những yếu tố mang
tính nhân văn của thị trường bất động sản. Tập quán, truyền thống ảnh hưởng trực
tiếp vào cách tiến hành thực hiện các giao dịch mua, bán, thuê mướn, thế chấp…
trên thị trường bất động sản, nó có tác dụng đẩy nhanh hoặc làm hạn chế các vụ
giao dịch, nó đảm bảo độ tin cậy giữa các bên mua-bán, thuê-cho thuê,…; nó cũng
có tác dụng làm đẩy nhanh hoặc chậm tiến trình thanh toán giữa các bên với
nhau.Trong khi đó, thị hiếu lại tác động đến thị trường bất động sản trên hai khía
cạnh chủ yếu sau, thứ nhất là, thị hiếu về vị trí bất động sản, hình dạng, phương
hướng của bất động sản phù hợp với tính chất sử dụng cụ thể của người có nhu cầu;
thứ hai, thị hiếu về kiến trúc, kiểu dáng, tính hiện đại, cổ điển… cũng là những nhân
tố trực tiếp làm ảnh hưởng đến cung và cầu hàng hoá trên thị trường bất động sản.
1.1.5 Rủi ro thuộc thị trường bất động sản
Xuất phát từ bản chất của hàng hóa bất động sản làm cho hị trường bất động sản
là một thị trường đầy rủi ro:
- Sự phát triển bong bóng của thị trường BĐS: thông tin về các dự án bất
động sản trên thường được cung cấp rất mơ hồ và chưa có tính chuyên nghiệp cao.
Thậm chí nhiều công ty kinh doanh bất động sản đưa ra thông tin liên quan đến
những dự án đầu tư mà họ chỉ mới thoả thuận mua đất, hoặc chỉ mới được chấp
thuận về chủ trương đầu tư, v/v. Những động thái này tạo nên "cầu ảo" của thị
trường và góp phần đưa đến những cơn "sốt" đất khiến cho các dự án bất động sản
có sự chênh lệch rất lớn về giá so với giá trị thực tế của nó.

- Hiện tượng đầu cơ trên thị trường này là rất nhiều. Chính sự tham gia của các
nhà đầu cơ làm cho giá cả BĐS đẩy lên một cách nhanh chóng, tạo giá ảo. Đây
chính là nguyên nhân dẫn đến bong bóng thị trường, tạo ra những cơn sốt nóng lạnh
trên thị trường.
-Thị trường bất động sản là một thị trường không hoàn hảo, nhất là các
thông tin về phát triển và quy hoạch không được công khai rỏ ràng làm cho các đối
12
Đ/A Tín dụng ngân hàng
tượng tham gia vào thị trường có những quyết định không đúng. Điều này làm cho
tính minh bạch cả thi trường này thấp hơn các thi trường khác.
- Sự thiếu chuyên nghiệp trong quản lý của Nhà Nước: đã khiến thị trường
này hoạt động mang nhiều tính tự phát và dễ tổn thương, thể hiện nhiều khuyết tật:
hệ thống pháp luật chưa đồng bộ; hệ thống thuế chưa được đổi mới; hệ thống đăng
ký bất động sản đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để có hệ thống quản lý công
khai, minh bạch; chưa đủ dễ dàng trong thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp
vốn bằng bất động sản tăng nguồn vốn đầu tư phát triển từ chính vốn tiềm ẩn trong
bất động sản; quy hoạch sử dụng đất còn nhiều yếu kém; hệ thống cơ quan quản lý,
cán bộ quản lý còn nhiều bất cập; còn nhiều sai phạm trong áp dụng pháp luật mới
về đất đai
- Năng lực của các doanh nghiệp bất động sản: thị trường bất động sản vẫn
rất hấp dẫn do chênh lệch cung cầu quá lớn. Do đó, hiện nay không ít các doanh
nghiệp không chuyên cũng tham gia kinh doanh bất động sản, hoạt động với tính
chuyên nghiệp không cao. Ngoài ra, quy mô vốn nhỏ không phù hợp với yêu cầu
của thị trường cũng là điều rất đáng quan tâm. Năng lực yếu kém khiến cho nhiều
doanh nghiệp không có được chiến lược kinh doanh thích hợp, góp phần gây ra tình
trạng hỗn loạn cho thị trường bất động sản, và tác động xấu đến hiệu quả đầu tư.
- Quy hoạch tổng thể: việc thiếu nhất quán trong công tác quy hoạch đã gây ra
những khó khăn nhất định cho các chủ đầu tư trong việc phát triển và triển khai các
dự án bất động sản, làm giảm giá trị của các dự án đầu tư.
1.2 Thị trường tín dụng bất động sản:

1.2.1 Khái niệm và đặc trưng của thị trường bất động sản
1.2.1.1 Khái niệm
Tín dụng bất động sản là hoạt động tín dụng liên quan đến việc mua sắm và xây
dựng bất động sản, nhà ở, đất đai, bất động sản trong lãnh vực công nghiệp,
thương mại và dịch vụ.
1.2.1.2 Đặc trưng của thị trường tín dụng bất động sản
Ngoài những đặc điểm của thị trường tín dụng thông thường thì tín dụng bất
động sản có những đặc trưng, do tính chất đặc biệt của hàng hóa bất động sản mang
lại, như sau:
- Thị trường tín dụng bất động sản thường là thị trường tín dụng dài hạn:
do bất động sản là những hàng hóa thời gian hình thành dài. Theo phân tích của các
chuyên gia bất động sản, quá trình hình thành một dự án đòi hỏi trung bình từ 5 năm
trở lên. Mặt khác, bất động sản là những hàng hóa có giá trị lớn do vậy tín dụng bất
13
Đ/A Tín dụng ngân hàng
động sản thường là các khoản tín dụng có giá trị lớn nên việc hoàn tín dụng trong
một thời gian ngắn mang tính khả thi thấp.
- Người đi vay thường huy động theo tiến độ của dự án: Vốn đầu tư cho dự
án bất động sản cần vốn lớn nhưng vốn đầu tư sẽ dàn trải theo từng giai đoạn: đền
bù giải tỏa đất, xây dựng hạ tầng, nền móng, xây thồ và hoàn thiện…. Thế nên, nhà
đầu tư cần khoản tiền lớn cho dự án , nhưng những khoản tiền này cần theo từng
giai đoạn khác nhau do vậy nếu huy động theo từng giai đoạn sẽ giảm áp lực về lãi
suất. Còn nếu huy động vốn một lần thì vốn không được sử dụng ngay một lúc
nhưng vẫn phải trả lãi cho người cho vay dẫn đến việc sử dụng vốn không hiệu quả.
- Là thị trường có độ rủi ro cao: điều này xuất phát từ bản thân thị trường bất
động sản là một thị trường tiềm rủi ro như: đầu cơ, tăng giá ảo, mất cân đối cung
cầu … Một khi, thị trường bất động sản chuyển từ tăng nóng sang đóng băng, giá
bất động sản sẽ nhanh chóng bị điều chỉnh giảm, các giao dịch về bất động sản gần
như không xãy ra làm cho các nhà đâu tư gặp rất nhiều khó khăn về tài chính thậm
chí có thể bị phá sản. Điều này làm cho khả năng thanh toán của các khoản tín dụng

của người đi vay gặp rất nhiều khó khăn có thể mất luôn khả năng thanh toán. Do
vậy, việc thu hồi các khoản tín dụng là một vấn đề nan giải, nợ xấu tăng lên một
cách nhanh chóng, nguy cơ đổ vỡ tín dụng là rất cao.
1.2.2 Các hình thức phát triển của thị trường tín dụng bất động sản
1.2.2.1 Thị trường trực tiếp (hay thị trường cầm cố sơ cấp)
Đây là hình thức cho vay trực tiếp của tổ chức tín dụng đến người mua hoặc
doanh nghiệp đi vay. Nghiệp vụ tín dụng này được bảo đảm bởi chính các tài sản là
nhà ở đã hình thành hoặc chắc chắn sẽ hình thành trong tương lai nhằm tạo ra các
nguồn tài chính phục vụ cho mục đích tiêu dùng, mua sắm, sửa chữa hoặc xây
dựng, mua nhà ở (đối với cá nhân); hoặc cho các doanh nghiệp vay sản xuất kinh
doanh đầu tư tài sản cố định, bổ sung vốn lưu động; hoặc cho vay để thực hiện các
dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. Trong quá trình trả nợ, nếu người vay mất
khả năng thanh toán, tổ chức tín dụng sẽ phát mãi tài sản thế chấp để thu hồi gốc và
lãi vay.
Tại thị trường này có thể xảy ra rủi ro về tính thanh khoản cho các tổ chức tín
dụng khi người vay trả lãi - gốc không đúng hạn, hoặc khi tổ chức tài chính cần
tiền cho mục đích kinh doanh khác nhưng các khoản cho vay thì chưa đến hạn trả,
khi đó tổ chức tín dụng sẽ bị thiếu tiền mặt.
1.2.2.2 Thị trường cầm cố thứ cấp
Là thị trường mà tại đây, các tổ chức tín dụng có thể mua bán những khoản cho
vay cầm cố sơ cấp để tạo tính thanh khoản cho các khoản tín dụng này theo hình
thức chiết khấu và tái chiết khấu dựa trên các khoản lãi do cầm cố và thời gian đáo
14
Đ/A Tín dụng ngân hàng
hạn nợ cầm cố của người chủ tài sản. Thị trường cầm cố thứ cấp càng phát triển thì
nguồn tài chính dành cho vay đầu tư, kinh doanh và tiếp thị sản phẩm nhà ở càng
dồi dào.
1.2.3 Nghiệp vụ cho vay kinh doanh bất động sản
1.2.3.1 Các tiêu chí thẩm định cho vay bất động sản
Trên thế giới, nghiệp vụ cho vay bất động sản (cùng với nghiệp vụ cho vay tiêu

dùng) là những dịch vụ tài chính phổ biến nhất của ngân hàng. Những ngân hàng có
khả năng cho vay bất động sản thường là các ngân hàng có nguồn tiền gửi dài hạn
và có một đội ngũ nhân viên thông thạo trong việc đánh giá giá trị tài sản và am
hiểu luật pháp về bất động sản.
Khi thẩm định đối với các khoản cho vay bất động sản, ngân hàng thường dựa
trên các tiêu chí sau:
Đối tượng khách hàng: cá nhân, hộ kinh doanh, doanh nghiệp tư nhân, Công ty,
tổ chức…có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự, có uy tín trong kinh
doanh và trong lịch sử tín dụng (chưa từng phát sinh nợ quá hạn)
Mục đích vay vốn: nhằm bổ sung vốn kinh doanh, đầu tư dự án, hay cho vay
tiêu dùng hay cho các mục đích khác không trái với quy định của pháp luật. Đối với
các dự án đầu tư bất động sản, ngoài việc đáp ứng các quy định tín dụng ngân hàng,
dự án còn phải đáp ứng các quy định pháp luật về đất đai, đầu tư và xây dựng. Hiệu
quả của phương án/dự án vay vốn: Đây là nguồn trả nợ quan trọng của dự án, ngân
hàng chỉ xem xét cho vay đối với những kế hoạch kinh doanh khả thi, các rủi ro ở
mức có thể kiểm soát.
Khả năng tài chính hiện tại và trong tương lai của khách hàng. Mức độ ổn định
nguồn thu nhập (từ lương, từ cho thuê nhà, từ tính khả thi của phương án kinh
doanh )
Thời hạn cho vay được ngân hàng xác định phù hợp với chu kỳ sản xuất kinh
doanh, đặc điểm kinh doanh, khả năng trả nợ của khách hàng và nguồn vốn cho vay
của ngân hàng
Tài sản thế chấp là bất động sản thuộc sở hữu hợp pháp của người vay hoặc
được bảo lãnh của bên thứ 3 (cha, mẹ, anh chị em ruột, hoặc người hôn phối) và tài
sản hình thành từ vốn vay. Tài sản đảm bảo có thể là nhà ở, nhà xưởng, nhà văn
phòng, quyền sử dụng đất…
Giá trị tài sản đảm bảo do ngân hàng định giá hoặc thông qua cơ quan định giá
độc lập. Tùy theo chính sách khách hàng, ngân hàng sẽ quyết định tỷ lệ cho vay so
với giá trị tài sản đảm bảo.
15

Đ/A Tín dụng ngân hàng
1.2.3.2 Rủi ro tín dụng đối với cho vay kinh doanh bất động sản
Về lý luận, rủi ro tín dụng, là khả năng khách hàng vay vốn không thực hiện,
hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ đối với ngân hàng, gây tổn thất cho ngân
hàng. Hay nói cách khác, đó là khả năng khách hàng không trả hoặc trả không đầy
đủ, đúng hạn cả gốc và lãi cho ngân hàng. Về cơ bản, rủi ro tín dụng gồm những
loại sau:
1.2.3.2.1 Rủi ro kỳ hạn
Cho vay đầu tư BĐS là những khoản cho vay trung, dài hạn và kỳ hạn điều
chỉnh lãi suất thường từ 6 tháng đến 1 năm. Trong khi đó, phần lớn nguồn vốn huy
động của các ngân hàng là nguồn vốn ngắn hạn và lãi suất khá linh hoạt theo thị
trường. Sự chênh lệch về kỳ hạn và lãi suất giữa nguồn vốn huy động và cho vay là
vấn đề nan giải nhất mà các ngân hàng phải tính toán và cân đối trong cho vay
BĐS.
Rủi ro được đẩy lên cao, khi trong đợt sốt BĐS vừa qua, các ngân hàng cho vay
đầu cơ BĐS kỳ hạn 12 tháng với nguồn trả nợ từ việc bán chính BĐS hình thành từ
vốn vay đồng thời là tài sản bảo đảm. Trong thời gian đầu, giao dịch nhà đất diễn ra
sôi động, khách hàng thanh toán đúng hạn đã khiến nhiều ngân hàng mạnh tay thực
hiện hình thức này, tuy vậy khi chính sách thắt chặt tiền tệ được áp dụng và khuyến
cáo từ Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước (NHNN) về hạn chế cho vay BĐS, thị
trường đóng băng và nợ quá hạn, nợ xấu tăng nhanh ở nhiều ngân hàng.
1.2.3.2.2 Rủi ro từ năng lực thẩm định và xét duyệt khoản vay
Việc giành giật nhân sự trong thời kỳ mở rộng đã tạo điều kiện cho một bộ phận
đông đảo nhân sự gia nhập ngành Ngân hàng, trong đó nhiều nhân sự chưa có kinh
nghiệm và không đúng chuyên môn được đào tạo. Sau thời gian thử việc ngắn ngủi,
họ được giao công tác thẩm định (có ngân hàng còn phải kiêm luôn việc định giá tài
sản) đã dẫn đến những khoản vay chứa đựng nhiều rủi ro.
Ở Việt Nam, ngành Ngân hàng vẫn còn non trẻ, lao động trong ngành càng ít
kinh nghiệm. Tuy vậy, một nhân viên vào làm việc ở ngân hàng nếu không giao cho
họ một chức vụ “quan trọng” nào đó sau 2-3 năm làm việc thì có thể họ sẽ “nhảy

việc”. Còn non kém kinh nghiệm nhưng được giao những trọng trách lớn, đặc biệt
là quyết định cho vay đã dẫn đến những rủi ro khó lường.
Những dự án BĐS thường có mức vốn đầu tư lớn mà việc thẩm định đòi hỏi
trình độ chuyên môn rất cao, yêu cầu cán bộ tín dụng (CBTD) phải nắm vững các
qui định pháp lý, hành chính, định mức xây dựng, đơn giá vật liệu, dòng tiền và
nhiều những vấn đề khác liên quan đến dự án. Điều này phần lớn vượt quá khả
16
Đ/A Tín dụng ngân hàng
năng, kinh nghiệm và năng lực giám sát của CBTD, những người có vai trò quyết
định khoản vay trong ngân hàng.
Các ngân hàng hiện nay đều giao chỉ tiêu hoạt động nói chung và chỉ tiêu tăng
trưởng tín dụng nói riêng kèm theo những qui định về xếp loại cá nhân, xếp loại
đơn vị và những khoản thưởng. Những lợi ích nhận được trong ngắn hạn là “động
lực” để lãnh đạo và nhân viên tại các đơn vị lách qui định, thực hiện những khoản
cho vay chứa đựng rủi ro trong dài hạn. Bên cạnh đó, nhiều cá nhân có trách nhiệm
trong việc ra quyết định cho vay đã xem thường rủi ro, bất chấp hậu quả vì tin vào
khả năng “nhảy việc” dễ dàng.
1.2.3.2.3 Rủi ro từ công tác tổ chức và thực hiện kiểm soát qui trình cấp tín dụng
Tất cả các ngân hàng đều xây dựng qui trình cấp tín dụng từ Hội sở, Sở giao
dịch đến Chi nhánh, Phòng giao dịch. Tuy nhiên, việc thực hiện qui trình này còn
nhiều vấn đề:
- Hội đồng tín dụng phần lớn hoạt động không đúng vai trò. Theo phân cấp
thẩm quyền phê duyệt, những hồ sơ vượt mức phán quyết của Tổng Giám đốc sẽ
phải trình Hội đồng tín dụng, song Tổng Giám đốc có thể là người giữ chức Chủ
tịch Hội đồng nên việc có thêm Hội đồng chỉ là chia sẻ trách nhiệm, không có tác
dụng phòng ngừa rủi ro.
- Các qui chế cho vay đều yêu cầu khách hàng vay vốn phải có vốn đối ứng
(thường khoảng 30% tổng vốn đầu tư), tuy nhiên, không khó để lách qui định này
nếu khách hàng tăng chi phí dự toán. Vấn đề thẩm định chính xác vốn đầu tư dự án
là cực kỳ khó khăn dẫn đến nhiều trường hợp ngân hàng cấp vốn vượt nhu cầu của

phương án và được bên vay sử dụng vào những mục đích không thể kiểm soát.
Quyết định số 493/2005/QĐ-NHNN ngày 22/4/2005 của Thống đốc NHNN về
phân loại, trích lập và sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro tín dụng yêu cầu trong vòng
3 năm, các ngân hàng phải hoàn thành việc xây dựng hệ thống xếp hạng tín dụng
nội bộ để hỗ trợ cho việc phân loại nợ, quản lý chất lượng tín dụng phù hợp với
phạm vi hoạt động, tình hình thực tế của ngân hàng. Rõ ràng, không một ngân hàng
Việt Nam nào có kinh nghiệm trong vấn đề này. Vì vậy, chúng ta có hơn 40 ngân
hàng thương mại nhưng chỉ có 02 ngân hàng đã xây dựng và áp dụng thành công
qui trình xếp hạng tín dụng nội bộ với sự tư vấn của các tổ chức quốc tế, hầu hết,
các ngân hàng khác chỉ sao chép và điều chỉnh một số chỉ tiêu để áp dụng tại ngân
hàng mình mà không giải thích được cơ sở xây dựng và tính khoa học của qui trình
này. Nhiều chỉ tiêu định tính được đưa vào bảng xếp hạng tín dụng với độ rộng
thang điểm rất cao, từ đó, việc xếp hạng tín dụng khách hàng từ rủi ro cao thành rủi
ro trung bình để cho vay là một “thủ thuật” đơn giản.
17
Đ/A Tín dụng ngân hàng
Nhiều ngân hàng chưa có phòng quản lý rủi ro tín dụng, chưa tách biệt chức
năng giữa định giá tài sản và thẩm định tín dụng. Phòng kiểm soát nội bộ chỉ kiểm
tra hồ sơ sau cho vay và không có chức năng ngăn ngừa, khuyến cáo rủi ro trong
toàn hệ thống. Hoạt động của Ban kiểm soát chưa đạt hiệu quả kỳ vọng.
1.2.3.2.4 Rủi ro từ năng lực cạnh tranh và những vấn đề nội tại của các ngân hàng
Nhiều ngân hàng nhỏ, yếu năng lực cạnh tranh buộc phải xem việc định giá tài
sản thế chấp cao, đơn giản hóa thủ tục và rút ngắn thời gian thẩm định, cho vay là
phương thức cạnh tranh. Việc thẩm định trở nên sơ sài, chiếu lệ, định giá tài sản
theo giá thị trường. Hậu quả là, chỉ cần khách hàng chậm trả lãi 1-2 tháng hoặc giá
BĐS giảm từ 5-10% thì giá trị thực của tài sản không còn bảo đảm đủ cho khoản
vay. Khi nợ quá hạn xảy ra, các ngân hàng lại tìm cách đảo nợ, điều chỉnh kỳ hạn
trả nợ, gia hạn nợ, chuyển nhóm nợ và trích lập dự phòng rủi ro sai qui định khiến
khả năng thu hồi càng khó khăn, kéo dài.
Để tránh trình trạng người thân và các thành viên của Hội đồng quản trị, Ban

kiểm soát, Ban điều hành và các cổ đông lớn của ngân hàng chi phối hoạt động tín
dụng theo hướng sử dụng vốn của ngân hàng vào mục đích riêng, Điều 77 và 78
Luật Các tổ chức tín dụng năm 1997; Điều 19 và 20 của Quyết định số
1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 của Thống đốc NHNN đã có những qui
định những trường hợp không được cho vay và hạn chế cho vay. Tuy nhiên, thực tế
các qui định này hoàn toàn không có tác dụng. Các đối tượng trên hoàn toàn có thể
chi phối nguồn vốn tín dụng tại các ngân hàng, thậm chí lập ra Hội đồng sáng lập để
hợp thức hoạt động này.
Lợi nhuận trước mắt từ hoạt động cho vay BĐS dưới áp lực của cổ đông đã
khiến Ban điều hành của nhiều ngân hàng tin vào khả năng thu hồi từ cho vay đầu
cơ BĐS. Ở mức độ nào đó, các ngân hàng đều nhận thức được rủi ro của đầu cơ,
đặc biệt khi chứng kiến chu kỳ tăng, giảm của giá BĐS ngày càng dồn dập, tuy
nhiên hầu hết các ngân hàng nhỏ không có nhiều sự lựa chọn trong việc đa dạng hóa
danh mục cho vay. Cho vay BĐS vẫn là kênh nhanh nhất để để tăng dư nợ hiện nay.
1.2.3.2.5 Rủi ro từ sự yếu kém của hạ tầng thông tin tín dụng
Thông tin bất cân xứng trong hoạt động tín dụng là rất lớn. Khi xem xét cho vay
đối với một khách hàng mới, ngân hàng hầu như không có những thông tin đủ độ
tin cậy để ra quyết định. Trong công tác thẩm định thì những mối quan hệ với láng
giềng, với đối tác… là những thông tin quan trọng, tuy nhiên, việc CBTD từ địa bàn
này đến địa bàn khác xét vay, với cách sống biệt lập của người dân thành phố, ngân
hàng không có thêm bất kỳ thông tin nào ngoài thông tin từ chính khách hàng vay.
18
Đ/A Tín dụng ngân hàng
Nguồn duy nhất mà các ngân hàng có thể khai thác thông tin tín dụng hiện nay
là Trung tâm Thông tin Tín dụng của NHNN (CIC). Tại đây, các ngân hàng có thể
hỏi tin về tình hình tài chính, tài sản bảo đảm, quan hệ tín dụng, xếp hạng tín dụng.
Tuy nhiên, chất lượng thông tin không đáp ứng được yêu cầu, đã có nhiều khách
hàng phàn nàn với ngân hàng rằng thông tin CIC của họ vẫn còn dư nợ mặc dù
khoản vay đã tất toán từ lâu. Từ đó có thể thấy thông tin chưa theo được thực tế, đặc
biệt là thông tin về tài chính của khách hàng. Bên cạnh đó, liệu thông tin xếp hạng

tín dụng doanh nghiệp của CIC có đáng tin cậy khi các ngân hàng không biết CIC
đã dựa trên tiêu chuẩn nào để xếp hạng và liệu xếp hạng đó có phù hợp với xếp
hạng tín dụng tại mỗi ngân hàng hay không?
1.2.3.2.6 Rủi ro từ tính chu kỳ của nền kinh tế và những quyết định, thủ tục của cơ
quan nhà nước
Thực tế chu kỳ kinh tế có mối quan hệ chặt chẽ với sự biến động giá BĐS.
Trong thời kỳ hưng thịnh, sản xuất và tiêu dùng đều mở rộng, nguồn cung tiền dồi
dào và giá BĐS leo thang, các ngân hàng cũng mở rộng tín dụng BĐS. Ngược lại
khi nền kinh tế phát triển quá nóng, NHNN thực hiện thắt chặt tiền tệ thì BĐS là thị
trường đầu tiên bị ảnh hưởng, giá BĐS sụt giảm, tính thanh khoản hạn chế và khả
năng trả nợ của các khoản vay gặp khó khăn, đặc biệt là các khoản vay đầu cơ BĐS.
Nguyên nhân chính của cuộc khủng hoảng tài chính hiện nay xuất phát từ việc
cho vay dưới chuẩn của thị trường Mỹ, khi các ngân hàng rơi vào cảnh thua lỗ, nợ
nần, phá sản và ngưng các khoản cho vay BĐS, thị trường nhà đất rơi vào cảnh
đóng băng. Ở Việt Nam, từ cuối tháng 01/2008, sự thiếu hụt và mất cân đối kỳ hạn
của nguồn vốn huy động ngân hàng bắt đầu bộc lộ, BĐS là lĩnh vực đầu tiên trong
danh mục cho vay bị hạn chế. Qua 4 năm thị trường BĐS Việt Nam vẫn chưa có
dấu hiệu phục hồi, ngày càng đi xuống và có dấu hiệu chám đáy. Khách hàng vay
không thể chuyển nhượng BĐS để trả nợ ngân hàng. Ngân hàng cũng thắt chặt việc
cho vay thế chấp bằng bất động sản
Thị trường BĐS cũng rất nhạy cảm với các quyết định của cơ quan nhà nước.
Chỉ thị số 08/2002/CT-UB ngày 22/4/2002 của Ủy ban Nhân dân TP. Hồ Chí Minh
về “Chấn chỉnh và tăng cường quản lý Nhà nước về nhà đất trên địa bàn thành phố
Hồ Chí Minh” đã khiến thị trường BĐS thành phố Hồ Chí Minh đóng băng trong
thời gian dài. Bên cạnh đó, các qui định về qui hoạch cũng ảnh hưởng đến tính
thanh khoản và giá BĐS trong khu vực.
Thủ tục hành chính trong lĩnh vực kinh doanh BĐS được đánh giá là rối ren,
chồng chéo và nhiêu khê. Để một dự án được cấp phép triển khai phải mất 3 năm,
qua 33 cửa, có những dự án phải mất 4-5 năm mới xong (1), rõ ràng những điều này
19

Đ/A Tín dụng ngân hàng
không chỉ gây khó khăn cho cá nhân, tổ chức mà còn mang lại cho ngân hàng nhiều
rủi ro khi tham gia tài trợ.
1.2.3.2.7 Rủi ro từ hệ thống luật pháp và việc thực thi luật pháp
Điều 320 Bộ Luật Dân sự năm 2005 đã qui định “Vật dùng để bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc hình thành trong tương lai”. Qui định này
có thể xem là khá rõ ràng theo cách hiểu của các ngân hàng, đã tạo điều kiện cho
các ngân hàng tham gia tài trợ các dự án đầu tư xây dựng, mua nhà, nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất… dù người vay chưa phải là chủ sở hữu/sử dụng của các
tài sản này vào thời điểm vay vốn, chính xác là chưa có đầy đủ giấy tờ chứng minh
quyền sở hữu/sử dụng tài sản theo luật định.
Tuy nhiên, rủi ro xuất phát từ chính những giao dịch này khi hầu hết các công
chứng viên hiện nay không công chứng giao dịch thế chấp tài sản hình thành trong
tương lai khi viện dẫn khoản 1, điều 41 Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày
08/12/2000 về công chứng, chứng thực, theo đó: “Trong trường hợp hợp đồng liên
quan đến tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng,
thì người yêu cầu công chứng, chứng thực phải có đầy đủ giấy tờ để chứng minh
quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản đó…”, các cơ quan đăng ký giao dịch
bảo đảm cũng không thực hiện đăng ký.
Để giải quyết vấn đề công chứng và đăng ký thế chấp đối với các tài sản hình
thành trong tương lai, ngày 09/5/2007 Bộ Tư pháp đã có công văn số 2057/BTP-
HCTP ghi rõ: “Các phòng công chứng căn cứ từng trường hợp cụ thể để chứng
nhận các hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai nhằm bảo đảm quyền
lợi hợp pháp cho người dân và doanh nghiệp” và công văn số 232/ĐKGDBĐ-NV
ngày 04/10/2007 hướng dẫn các bên ký hợp đồng thế chấp quyền tài sản phát sinh
từ hợp đồng mua nhà ở và được đăng ký tại một trong các trung tâm đăng ký giao
dịch, tài sản thuộc Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm. Từ đây làm phát sinh
hai vấn đề:
Thứ nhất, câu “các phòng công chứng căn cứ từng trường hợp cụ thể” là rất
không rõ ràng vì hầu hết các tài sản này đều có chung đặc điểm là tài sản đã được

chuyển giao cho người mua, quyền sở hữu/sử dụng đã được xác lập nhưng chưa có
giấy chứng nhận quyền sở hữu/sử dụng tài sản, các công chứng viên có quyền từ
chối công chứng và thực tế hiện nay các ngân hàng vẫn không công chứng được
hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai.
Thứ hai, dù tên gọi của hợp đồng thế chấp có là gì thì điều mà các ngân hàng
quan tâm là quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở nơi nhà ở tọa lạc, các tài
sản này phải được thế chấp cho ngân hàng. Tuy nhiên, các trung tâm đăng ký giao
20
Đ/A Tín dụng ngân hàng
dịch, tài sản thuộc Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm không đăng ký vì cho
rằng đó là trách nhiệm của các trung tâm, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nếu
đưa các quyền này vào trong hợp đồng thế chấp.
Chính vì vậy, mà hầu hết, các ngân hàng hiện nay đều chọn giải pháp ký hợp
đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai không qua công chứng vào giao
dịch bảo đảm, đợi đến khi tài sản hình thành và có đủ giấy tờ chứng minh thì sẽ
công chứng hợp đồng thế chấp và giao dịch bảo đảm, chính vì vậy, rất nhiều ngân
hàng đã tốn nhiều thời gian, công sức và chi phí để hầu kiện vì khách hàng vay vốn
đã bán tài sản khi nó chưa hình thành, vẫn còn là “tài sản hình thành trong tương
lai” như đúng tên gọi của nó nhưng ngân hàng không có khả năng kiểm soát và
ngăn chặn.
Bên cạnh đó, bản thân việc ngân hàng nhận các tài sản hình thành trong tương
lai là các căn hộ chung cư, khu nhà ở làm bảo đảm cũng rất rủi ro do hầu hết các
chủ đầu tư đều thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (chung cư,
khu nhà ở hình thành sau này) cho ngân hàng ban đầu để xin tài trợ, đồng nghĩa với
việc nhận thế chấp sau sẽ bị tuyên vô hiệu nếu có tranh chấp xảy ra.
Hiện nay, trong xã hội có rất nhiều những giao dịch giả tạo đã dẫn đến những
rủi ro cho ngân hàng trong việc nhận tài sản thế chấp và đưa ra quyết định cho vay.
Khi khách hàng A vay vốn của khách hàng B, hai bên thỏa thuận làm hợp đồng mua
bán căn nhà do bên A là chủ sở hữu, bên A bán cho bên B mà thực chất của giao
dịch là bên A thế chấp cho bên B để làm bảo đảm cho khoản vay của bên A tại bên

B. Bên B đem thế chấp tài sản này tại ngân hàng để vay vốn và đến lượt bên B
không trả được nợ, ngân hàng tiến hành khởi kiện bên B để thu hồi nợ thì phát sinh
tranh chấp giữa ba bên, bên A, bên B và ngân hàng. Theo Điều 29 Bộ luật Dân sự
2005: “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một
giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu
lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu…”, chiếu theo điều này, giao dịch
bên A bán căn nhà cho bên B sẽ bị tuyên vô hiệu và việc thế chấp căn nhà làm tài
sản bảo đảm cho ngân hàng cũng sẽ vô hiệu theo.
21
Đ/A Tín dụng ngân hàng
2 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CHO VAY KINH DOANH
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI MỘT SỐ NGÂN HÀNG THƯƠNG
MẠI
2.1 Thực trạng về thị trường bất động sản Việt Nam năm 2011-2012
2.1.1 Tình hình thị trường qua các năm 1993-2010
Nhìn lại quá khứ, thị trường bất động sản Việt Nam từ những năm 1993 đến
2010 có 3 chu kỳ:
Chu kỳ thứ nhất: 1993-1999. Giai đoạn này chứng kiến sự bùng phát lần thứ
nhất của thị trường bất động sản với việc ra đời và đưa vào vận hành Luật Đất đai
1993. Thị trường bất động sản đã tăng mạnh trong những năm 1993-1996. Từ cuối
năm 1996, thị trường suy giảm với việc ra đời của Nghị định 18 (sửa đổi bổ sung
bởi Nghị định 87) từ 1996 đến cuối năm 2001 dưới sự tác động của siết chặt kỷ
cương quản lý đất đai và khủng hoảng tài chính tiền tệ châu Á.
Chu kỳ thứ hai từ 2001-2006 gắn liền với việc ra đời Nghị định 71 và các văn
bản tiếp theo và sự lựa chọn là nơi đầu tư thay thế do thế giới biến động sau sự kiện
11 tháng 9 năm 2001. Các doanh nghiệp xây dựng trở thành những doanh nghiệp
đầu tư kinh doanh bất động sản thành công. Thị trường tăng trong những năm 2001-
2004. Thị trường cũng suy giảm trong những năm 2004-2006 với ựu ra đời của một
loạt văn bản pháp luật như Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Nghị định 02
về khu đô thị mới.

Chu kỳ thứ ba từ cuối năm 2007 đến nay gắn liền với việc hội nhập của Việt
Nam vào WTO. Việc Việt Nam gia nhập WTO đã tạo ra một xung lực cho thị
trường bất động sản thông qua việc nguồn tiền vận hành vào Việt Nam. Thị trường
bùng nổ từ nửa cuối năm 2006, đặc biệt là từ tháng 9-12 năm 2007. Giao đoạn này
cúng gắn liên với sự ra đời của một loạt văn bản pháp luật như Luật Kinh doanh bất
động sản và những văn bản tiếp theo.
Vấn đề là năm 2007, một sự bùng nổ nhất thời của dòng tiền đã làm thị trường
phát triển mạnh cả về quy mô không gian, cả về giá trị. Năm 2008, dưới tác động
của khủng hoảng của nền kinh tế đầu năm, thị trường bất động sản đã điều chỉnh.
Đến cuối năm 2008, tác động của khủng hoảng tài chính thế giới có nguồn gốc từ
trái phiếu hóa các khoản thế chấp bất động sản dưới chuẩn đã buộc thị trường bất
động sản Việt Nam phải điều chỉnh. Năm 2009, dưới ảnh hưởng của gói kích cầu,
thị trường bất động sản không những không thu hẹp mà còn mở rộng cục bộ. Năm
2010, vì rất nhiều lý do, thị trường bất động sản tăng trưởng cục bộ.
22
Đ/A Tín dụng ngân hàng
2.1.2 Diễn biến thị trường bất động sản năm 2011-2012
Tiếp tục xu hướng từ năm 2010, nền kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường
bất động sản nói riêng bắt buộc điều chỉnh theo hướng thu hẹp, suy giảm.
Năm 2011 khép lại với nhiều biến động về kinh tế như: Lạm phát hơn 18%, lãi
suất cho vay còn ở mức cao trong khi trần lãi suất huy động chỉ có 14%, thị trường
chứng khoán tuột dốc, thị trường vàng biến động bất thường , thị trường bất động
sản chưa có dấu hiệu khởi sắc bới hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đều rơi
vào tình trạng thiếu vốn. Trước tình hình đó, nhiều doanh nghiệp địa ốc trong nước
đã tím các đối tác nước ngoài có thương hiệu, kinh nghiệm và tiềm lực tài chính. Vì
thế các hoạt động mua bán và sát nhập dự án , doanh nghiệp trong nước đã diễn ra
khá sôi động trong năm 2011
Bên cạnh đó, dòng vốn FDI vào lĩnh vực vất động sản năm 2011 sụt giảm mạnh
chỉ đạt khoảng 464 triệu USD. Đây là mức thấp kỷ lục trong 5 năm từ 2006-2011.
Tuy nhiên, lượng kiều hối gửi về cao hơn mọi năm được kỳ vọng có thể hỗ trợ tích

cực cho thị trường bất động sản.
Trong năm 2011, thị trường căn hộ vẫn chưa có tín hiệu lạc quan, chính sách
thặt chặt tín dụng làm giảm khả năng chi trả của người mua. Vì vậy, những căn hộ
giá rẻ chiếm phần lớn giao dịch trên thị trường với giá chào bán trung bình trên 15
triệu đồng/m2. Tuy nhiên, .người mua với tâm lý chờ giá tiếp tục giảm sau khiến
các chủ đầu tư làm vào tình cảnh khó khăn. Phân khúc căn hộ cao cấp như điêu
đứng, chỉ có giao dịch ở phân khúc căn hộ trung bình và bình dân nhưng số lượng
không nhiều. Theo nhận định của các chuyên gia, mặc dù đã thực hiện nhiều
chương trình khuyến mãi, giảm giá nhưng giá bán căn hộ hiện vẫn vượt khả năng
tài chính của người tiêu dung.
Về mặt bằng bán lẻ, vẫn được đánh giá là một thị trường có nhiều tiềm năng bởi
doanh thu bán lẻ đạt từ 85-86 tỷ USD trong năm 2011. Trong đó, doanh thu từ trung
tâm thương mại, khối để thương mại chiếm khoảng 20% thị phần.
Qua tới năm 2012, sau hàng loạt cố gắng của Chính phủ trong năm 2011 và đầu
năm 2012 trong kiềm chế lạm phát , và nới lỏng chính sách tín dụng cho ngành bất
động sản, lãi suất cho vay được điều chỉnh giảm đến ngưỡng 17% - 19% so với trên
20% của năm 2011. Sự thay đổi này mang tính khuyến khích các khoản vay cho nhà
ở xã hội và cho những người có nhu cầu vay mua nhà để ở. Mặc dù vậy, thị trường
bất động sản vẫn chưa thấy những tín hiệu tích cực khi lãi suất còn cao và hạn mức
tín dụng vẫn đang là trở ngại cho các nhà đầu tư dự án. Bên cạnh đó, nhiều người có
tài chính nhàn rỗi vẫn muốn tìm đến các kênh đầu tư an toàn như vàng hay gửi tiết
kiệm để hưởng lãi suất 13 – 13.5%.
Ở mảng căn hộ, việc giảm giá không đạt kết quả như mong đợi. Vẫn có những
dự án đạt kết quả tốt mặc dù không giảm giá. Các yêu tố mang lại thành công của
23
Đ/A Tín dụng ngân hàng
dự án dựa trên tiến độ thi công đúng hẹn, kỳ thanh toán lnh động, uy tín của chủ đầu
tư và chiến lược marketing đúng đắn. Việc cạnh tranh gay gắt trên thị trường căn hộ
tiếp tục đào thải những nhà đầu tư nhỏ lẻ, ngắn hạn. Thay vào đó, đối tượng sử
dụng cuối cùng lại dẫn dắt thị trường. Tuy nhiên, tâm lý của người mua nhà kỳ

vọng giá chạm đáy gây tác động xấu đến tính thanh khoản của thị trường.
Ở mảng mặt bằng cho thuê, thị trường ghi nhận 5 tòa nhà mới gia nhập thị
trường cung cấp 23.000m2 sản. Tổng nguồn cung tăng tuy nhiên công suất thuê
trung bình của thị trường này vẫn tăng, đạt 87% do sự mở rộng mạng lưới của một
số thương hiệu lớn, từ điện tử, viễn thông tới dịch vụ ăn uống. Tuy nhiên, giá thuê
trung bình có xu hướng giảm làm cho khách thuê chuyển văn phòng từ ngoài trung
tâm vào khu vực trung tâm làm cho khu vực trung tâm có công suất thuê trung bình
cao hơn.
Nói tóm lại, trong năm 2011-2012, với các chính sách vĩ mô của Chính phủ
cùng một vài dấu hiệu phục hồi của nền kinh tế, thị trường bất động sản vẫn tiếp tục
được duy trì dù không có nhiều khởi sắc đáng kể. Bên cạnh những bất cập từ việc
đóng băng bất động sản tới nền kinh tế nhưng xu hướng đi xuống này lại tạo cơ hội
cho những người mua nhà để ở. Điều này góp phần hạn chế đầu cơ nhà đất và giúp
nền kinh tế phát triển bền vững dù tốc độ chậm.
2.2 Thực trạng cho vay bất động sản ở một số ngân hàng thương mại.
Theo số liệu công bố của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, dư nợ tín dụng đối với
hoạt động kinh doanh bất động sản tính đến hết tháng 4/2012 là 151.678 tỷ đồng,
tăng 4,83% so với cuối năm 2011.
Trong đó, tính đến thời điểm cuối tháng 10/2012, nợ xấu của toàn hệ thống chiếm
khoảng 8,8 – 10% trên tổng dư nợ và tốc độ tăng nợ xấu đã chậm lại kể từ sau tháng
6 cho tới nay. Cuối năm 2011, tỷ lệ nợ xấu mới dừng ở mức 3,05%.
Còn theo báo cáo tài chính của các ngân hàng thương mại, tỷ lệ nợ xấu của các nhà
băng đều tăng trong 9 tháng qua. Nợ xấu đặc biệt tăng mạnh tại các ngân hàng như
Vietcombank từ 2% lên 3,21%; của ACB từ 0,9% lên 2,1%; của Sacombank từ
0,57% lên 1,4%; của BaoVietBank từ 4,56% lên 6,13%; của NaviBank từ 2,92% lên
3,97%.
Một số ngân hàng tuy nhiên giữ được tốc độ nợ xấu tăng không quá mạnh, như ở
Techcombank từ 2,82% lên 2,94%; của KienLongBank từ 2,77% lên 2,78%. Riêng
ngân hàng PGBank giảm được nợ xấu từ 3,06% cuối năm ngoái xuống còn 2,96%.
24

Đ/A Tín dụng ngân hàng
Hình 1: Tỷ lệ nợ xấu của một số ngân hàng qua 9 tháng đầu năm
(data: BCTC/CafeF)
Đáng lưu ý trong bức tranh nợ xấu của các ngân hàng thời gian qua là nhóm nợ có
khả năng mất vốn (nợ nhóm 5 – nhóm Kém) mà ngân hàng phải trích dự phòng rủi
ro 100%.
Theo báo cáo tài chính, hiện nay tỷ lệ nợ có khả năng mất vốn trên dư nợ cho vay
khách hàng của BaoVietBank đang ở mức cao nhất với 2,93%, tiếp đến là của
LienVietPostBank với 1,46%; của Vietcombank là 1,42%; của BIDV là 1,22%; của
MB là 1,07%; của KienLongBank là 1,36%.
Nợ có khả năng mất vốn của các ngân hàng khác trong khi đó cũng xấp xỉ mức 1%
trên dư nợ cho vay khách hàng như Vietinbank là 0,86%; của Techcombank 0,99%;
của ACB là 0,81%; PGBank 0,83%
25