Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất ở trên địa bàn huyện văn giang tỉnh hưng yên

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT
NAM

NGUYỄN THỊ THU HÀ

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN
QUYỀN
CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA
BÀN HUYỆN VĂN GIANG – TỈNH HƯNG YÊN

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã Số:

60 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học:
Nam

TS. Phạm Phương

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu
được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ
lấy bất kỳ học vị nào.

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám
ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày tháng năm 2016
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thu Hà

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự
hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng
nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết
ơn sâu sắc tới thầy giáo TS. Phạm Phương Nam đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công
sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Khoa
Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình
học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức phòng tài nguyên
và môi trường huyện Văn Giang đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình
thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện
thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./.

Hà Nội, ngày tháng năm 2016
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thu Hà

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan ..................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii
Mục lục ........................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt....................................................................................................... vi
Danh mục bảng ............................................................................................................... vii
Danh mục đồ thị, hình, sơ đồ .......................................................................................... viii
Trích yếu luận văn............................................................................................................ ix
ThesisAbstract.................................................................................................................. xi
Phần

1.

Mở

đầu

............................................................................................................... 1
1.1.
1

Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................

1.2.
2

Mục tiêu của đề tài...............................................................................................

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................. 2

1.4.
2

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ............................

Phần
2.
Tổng
quan
.............................................................................................. 4

tài

liệu

2.1.
4

Một số vấn đề lý luận liên quan đến quyền của người sử dụng đất .......................

2.1.1.
4

Đất đai và sở hữu đất đai......................................................................................

2.1.2.
6

Quyền sử dụng đất ...............................................................................................

2.1.3.
7

Người sử dụng đất ...............................................................................................

2.1.4.
7

Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất............................................................

2.1.5.
10

Thủ tục hành chính thực hiện các quyền của người sử dụng đất .........................

2.2.
10

Thực hiện quyền đối với đất đai tại một số nước trên thế giới ............................

3

2.2.1.

Thụy Điển ......................................................................................................... 10

2.2.2.
13

Australia ............................................................................................................

2.2.3.

Trung Quốc ....................................................................................................... 15

2.2.4.

Hàn Quốc .......................................................................................................... 17

2.2.5.

Kinh nghiệm về thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với Việt Nam......... 18

2.3.

Thực tiễn thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam và tại tỉnh Hưng Yên ........ 19

2.3.1.
19

Quá trình hình thành và phát triển quyền sử dụng đất tại Việt Nam ....................

2.3.2.
26

Thực trạng thực hiện quyền sử dụng đất của cả nước và tại tỉnh Hưng Yên........

4


Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ............................................................ 30
3.1.

Địa điểm nghiên cứu.......................................................................................... 30

3.2.

Thời gian nghiên cứu ......................................................................................... 30

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ........................................................................................ 30

3.4.

Nội dung nghiên cứu ......................................................................................... 30

3.4.1.

Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Văn Giang ......................... 30

3.4.2.

Thực trạng quản lý, sử dụng đất trên địa bàn huyện Văn Giang.......................... 30

3.4.3.

Kết quả thực hiện quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Văn Giang ............... 30

3.4.4.

Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất ở trênđịa bàn huyện Văn Giang ....... 30

3.4.5.

Giải pháp nhằm hoàn thiện việc thực hiện quyền sử dụng đất ở trên địa bàn
huyện Văn Giang ............................................................................................... 30

3.5.

Phương pháp nghiên cứu ................................................................................... 30

3.5.1.
30

Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp.................................................................

3.5.2.
31

Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ..................................................................

3.5.3.

Phương pháp xử lý, tổng hợp số liệu .................................................................. 32

3.5.4.
32

Phương pháp phân tích, so sánh số liệu ..............................................................

3.5.5.

Phương pháp đánh giá ....................................................................................... 32

Phần 4. Kết quả và thảo luận ........................................................................................
34
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Văn Giang ........................................ 34

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ............................................................................................. 34

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội................................................................................... 35

4.1.3.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện

Văn Giang ......................................................................................................... 38

4.2.

Thực trạng quản lý, sử dụng đất tại huyện Văn Giang ........................................ 40

4.2.1.

Thực trạng quản lý đất đai tại huyện Văn Giang ................................................ 40

4.2.2.

Thực trạng sử dụng đất đai tại huyện Văn Giang................................................ 42

4.3.

Kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất ở tại huyện Văn Giang ............. 44

4.3.1.

Trình tự, thủ tục đăng ký các quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế
chấp QSDĐ ở trên địa bàn huyện Văn Giang ..................................................... 44

4.3.2.

Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên địa bàn
4


huyện Văn Giang ............................................................................................... 46

5


4.3.3.

Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đấtở trên địa bàn huyện Văn
Giang ................................................................................................................. 50

4.3.4.

Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đấtở trên địa bàn huyện Văn
Giang ................................................................................................................. 53

4.3.5.

Kết quả thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đấtở trên địa bàn huyện Văn
Giang ................................................................................................................. 57

4.4.

Đánh giá kết quả việc thực hiện quyền của người sử dụng đất ở tại
huyện Văn Giang .............................................................................................. 61

4.4.1. Ý kiến đánh giá của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các quyền sử
dụng đất............................................................................................................. 61
4.4.2.

Đánh giá của cán bộ, viên chức.......................................................................... 65

4.4.3.

Đánh giá chung về tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất ở trên
địa bàn huyện Văn Giang................................................................................... 66

4.5.

Một số giải pháp nhằm hoàn thiện quyền của người sử dụng đất ở tại
huyện Văn Giang ............................................................................................... 69

Phần 5. Kết luận và kiến nghị .......................................................................................
73
5.1. Kết luận .................................................................................................................... 73
5.2. Kiến nghị.................................................................................................................. 74
Tài liệu tham khảo........................................................................................................... 75
Phụ lục .......................................................................................................................... 80

5


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

CNH

Công nghiệp hóa

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HĐH

Hiện đại hóa

HTX

Hợp tác xã QL

Quốc lộ
QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

TP

Thành phố

TTHC

Thủ tục hành chính

VPĐKQSDĐ

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

UBND

Ủy ban nhân dân

6


DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Số phiếu điều tra tại các xã, thị trấn nghiên cứu ............................................. 31
Bảng 4.1. Chỉ tiêu dân số năm 2015 huyện Văn Giang .................................................. 37
Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất huyện Văn Giang năm 2015 ...................................... 43
Bảng4.3.

Kết quả tiếp nhận hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đấtđối với đất ở
trên địa bàn huyện Văn Giang giai đoạn 2011-2015 ...................................... 48

Bảng 4.4. Bảng tổng hợp tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đấtở trên địa
bàn huyện Văn Giang giai đoạn 2011-2015 ................................................... 49
Bảng 4.5. Kết quả tiếp nhận hồ sơ thừa kế quyền sử dụng đấtđối với đấtở trên địa

bàn huyện Văn Giang giai đoạn 2011 - 2015 ................................................. 50
Bảng 4.6. Bảng tổng hợp tình hình thừa kếquyền sử dụng đấtở trên địa bàn huyện
Văn Giang giai đoạn 2011-2015 .................................................................... 52
Bảng 4.7. Kết quả tiếp nhận hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đấtđối với đất ở trên
địa bàn huyện Văn Giang giai đoạn 2011 - 2015 ........................................... 54
Bảng 4.8. Bảng tổng hợp tình hình tặng choquyền sử dụng đấtở trên địa bàn
huyện Văn Giang giai đoạn 2011-2015.......................................................... 56
Bảng 4.9. Kết quả tiếp nhận hồ sơ thế chấpquyền sử dụng đấtđối với đất ở trên địa
bàn huyện Văn Giang giai đoạn 2011 - 2015 ................................................. 58
Bảng 4.10. Bảng tổng hợp tình hình thế chấpquyền sử dụng đất ở trên địa bàn
huyện Văn Giang giai đoạn 2011-2015.......................................................... 59
Bảng 4.11. Ý kiến đánh giá của hộ gia đình, cá nhân về việc đón tiếp công dân tại
Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính của
huyện Văn Giang giai đoạn 2011-2015.......................................................... 62
Bảng 4.12. Ý kiến đánh giá của hộ gia đình, cá nhân về thời gian giải quyết công
việc tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính.......... 63
Bảng 4.13. Bảng tổng hợp các ý kiến góp ý của người sử dụng đất về thủ tục hành chính
............................................................................................................. 64
Bảng 4.14. Bảng tổng hợp đánh giá của cán bộ, viên chức thực hiện các thủ tục
hành chính về quyền sử dụng đất................................................................... 65

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí địa lý huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên ........................................ 34
Hình 4.2. Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế
chấpquyền sử dụng đất ....................................................................................
44
Hình 4.3. Kết quả tiếp nhận hồ sơ chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp trên

địa bàn huyện Văn Giang giai đoạn 2011 - 2015.............................................. 46

8


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Nguyễn Thị Thu Hà
Tên đề tài: “Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất ở trên địa bàn
huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên”
Chuyên ngành: Quản lý đất đai.

Mã số: 60 85 01 03

Cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
1. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Văn
Giang, tỉnh Hưng Yên;
- Xác định những vấn đề vướng mắc và nguyên nhân trong quá trình thực hiện quyền
của người sử dụng đất ở, trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp khắc phục nhằm thực
hiện tốt hơn công tác thực hiện quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Văn Giang, tỉnh
Hưng Yên thời gian tới.
2. Phương pháp nghiên cứu
- Thu thập số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tại Chi cục Thống kê huyện
Văn Giang.Số liệu về kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất ở trên địa bàn huyện
Văn Giang và tỉnh Hưng Yên được thu thập tại Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện
Văn Giang và Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Hưng Yên.
- Điều tra trực tiếp, ngẫu nhiên thông qua phiếu điều tra in sẵn ý kiến người
dân đã thực hiện quyền đối với đất ởvà đã thực hiện giao dịch tại Bộ phận tiếp nhận
và trả kết quả giải quyết TTHC. Số lượng phiếu điều tra là 180 phiếu. Điều tra
trực tiếp bằng phiếu in sẵn 19 cán bộ thực hiện thủ tục hành chính liên quan quyền

của người sử dụng đất ở.
- Số liệu thu thập được xử lý bằng phần mềm Microsoft Office Excel 2010 để tổng
hợp các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý đất đai và tổng hợp
tình hình chuyển đổi,chuyển nhượng, thừa kế, tặngcho, thế chấp QSDĐ ở trên địa
bàn nghiên cứu.
- Trên cơ sở điều tra thực tếtiến hành phân tích, so sánh số liệu điều tra thực
hiện quyền của người sử dụng đất ở giữa các năm điều tra về tình hình thực hiện
quyền của người sử dụng đất, đánh giá của người sử dụng đất, cán bộ thực hiện trong
việc giải quyết các thủ tục hành chính liên quan đến thực hiện quyền của người sử dụng
đất.
9


- Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất ở được thực hiện qua các
tiêu chí chính như kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn nghiên
cứu; ý kiến về các khoản phí phải nộp…
3. Kết quả nghiên cứu chính
- Theo số liệu thứ cấp thu thập từ VPĐK QSDĐ huyện Văn Giang trong giai đoạn
2011 – 2015huyện Văn Giang đã tiếp nhận 12736 hồ sơ chuyển nhượng, thừa kế, tặng
cho, thế chấp QSDĐ ở; trong đó có 3675 hồ sơ chuyển nhượng, 513 hồ sơ thừa kế và
1501 hồ sơ tặng cho và 7047 hồ sơ thế chấp.
- Theo kết quả điều tra 180 hộ, 96,6% số hộ thực hiện chuyển nhượng, thừa kế, tặng
cho, thế chấp QSDĐ ở có đầy đủ GCNQSDĐ và 100% các hộ đã thực hiện đầy đủ nghĩa
vụ tài chính khi chuyển quyền. Qua số liệu điều tra thu thập ý kiến đánh giá của HGĐ, cá
nhân, cán bộ, viên chức, có 13,28% HGĐ, cá nhân và 63,16% cán bộ, viên chức đánh giá
không hài lòng về điều kiện cơ sở vật chất phục vụ cho công tácđăng ký QSDĐ. Đánh giá
thông qua phiếu điều tra người thực hiện quyền sử dụng đất cho thấy, 49,63% HGĐ,
cá nhân không hài lòng về thời hạn giải quyết TTHC.
4. Kết luận chủ yếu
- Việc thực hiện quyền của người sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Văn Giang chịu

tác động bởi các yếu tố như: Hệ thống chính sách pháp luật; cơ sở vật chất phục vụ
cho công tác thực hiện quyền của người sử dụng đất; đội ngũ cán bộ, viên chức thực hiện
các TTHC về QSDĐ, việc tuyên truyền, phổ biến pháp luật lại chưa được quan tâm.
- Để khắc phục những tồn tại, bất cập trong việc thực hiện quyền của người sử
dụng đất ở, cần thực hiện các nhóm giải pháp như: Tuyên truyền, phổ biến pháp luật về
đất đai và việc thực hiện quyền của người sử dụng đất; nâng cao hiệu quả hoạt động của
Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết TTHC huyện Văn Giang; cải thiện, nâng cấp
các trang thiết bị, cơ sở vật chất tại các cơ quan, đơn vị hành chính trên địa bàn huyện
Văn Giang; tăng biên chế, đào tạo chuyên môn, nghiệp vụ, nâng cao tinh thần trách nhiệm
của cán bộ, viên chức trong thực thi công vụ.

10


THESIS ABSTRACT

Author: Nguyen Thi Thu Ha
Name of research: “Review the implementation of land use rights in Van Giang
district, Hung Yen province”.
Faculty: Land Management.

Code: 60 85 01 03

University: Vietnam National University of Agriculture.
Objective:
- Evaluate the implementation of land use rights in Van Giang district, Hung Yen
province;
- Identify problems and root cause in the implementation , therefore find
solutions to improve those practices in Van Giang district, Hung Yen province in future.
1. Research Methodology

-Collect data on natural conditions, economic- social in Van Giang Statistics
Department. The data on the results of the implementation of the land use rights in
Van Giang district, Hung Yen province was collected at the Natural Resources
and Environment

in Van Giang district and Department of Natural Resources

and Environment in Hung Yen province.
- Perform investigation directly or incidentially through questionaires which
printed comments by local people who have land use rights, have made transactions at
reception list, and have received results about resolving administrative procedures.
Number of survey forms are 180.Direct investigation by pre-printed forms on 19 people
performed administrative procedures regarding the rights of land use.
-The collected data will be processed by Micro soft office 2010 software to
synthetic data on natural conditions, economic - social, land management situation
and review the situation of conversion, transfer, inheritance, donation, mortgage land use
rights in the study area.
-Based on actual investigation, we conduct analysis comparing the survey data to
exercise the right of land use between years. Evaluation by land users, oficiers made in
resolving the administrative procedures related to the implementation of the land use
rights.

11


-Review the implementation of the rights of land users made by main criteria as
the result of the implementation of land use rights over the study area; opinions about
fees to be paid.

12

2.KeyFindings
- According to secondary data collected from register ofice of land use rights in Van
Giang district in the period 2011 – 2015, Van Giang district has received 12 736 records of
transfer, inheritance, donation, mortgage of land use right, which included 3675 records of
transfer, 513 records of inheritance, 1501 records of donation, and 7407 records of
mortgage in respectively.
- According to a survey of 180 households, 96.6% of those implemented the transfer,
inheritance

, donate or mortgage

land use rights have certificate

of land use

rights,and
100% of households have fully implemented their financial obligations when transfer
rights. Through the survey data collected opinions of households and individuals,
officers and employees, with 13.28% households, individuals and 63.16% of the staff
and employees are not satisfied with catering conditions and facilities of registration
offices. Assessment through surveys of people exercise their right to land use showed that
49.63% households and individuals are not

happy with timeline for setling

administrative procedures.
3. Conclusion.
-The implementation of the land use rights in Van Giang district is affected by factors

such as policy and law system; catering facilities for the implementation of the land
use rights; staff and employees perform administrative procedures on land use rights,
while as the dissemination of the legislation has not been interested.
- To overcome these problems, inadequacies in the implementation of land use
rights in, to implement solutions such as propagate and disseminate the legislation on
land and the implementation of the rights of land users ; improve operational efficiency of
the Reception and pay results of the administrative procedure settlement in Van
Giang; improving and upgrading the equipment and facilities at the agencies and
administrative units in the district; increase number of staf, professional training and,
improve the sense of responsibility of the officials and employees in performing official
duties.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai ngoài chức năng vốn có của mình là tư liệu sản xuất đặc biệt
không thể thay thế,là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống,
là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hoá,
xã hội, an ninh và quốc phòng thì trong thời kỳ phát triển kinh tế mới, đất
đai còn có thêm chức năng tạo nguồn vốn và thu hút cho đầu tư phát triển
mang ý nghĩa rất quan trọng. Trong những năm qua, Nhà nước đã thực hiện
mạnh mẽ chủ trương công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước và thực tế đã
cho thấy nền kinh tế đã có những bước phát triển vượt bậc, đời sống nhân
dân đã và đang từng bước được cải thiện, hạ tầng xã hội cũng như hạ tầng
kỹ thuật được thay đổi tạo ra bộ mặt mới cho đất nước và thu hẹp dần
khoảng cách đối với các nước phát triển. Xây dựng và phát triển nền kinh tế thị
trường theo định hướng xã
hội chủ nghĩa thì vai trò của đất đai và các quan hệ đất đai ngày càng được

nhìn nhận đầy đủ hơn, toàn diện hơn và khoa học hơn nhằm phát huy nguồn lực
đất đai, khai thác, bảo tồn và sử dụng có hiệu quả đất đai là việc làm hết sức cần
thiết.
Trong quá trình phát triển xã hội, đất đai và tài sản gắn liền với đất
được chuyển từ chủ này qua chủ khác, từ mục đích sử dụng này sang mục đích sử
dụng khác. Để quản lý tốt đất đai, quản lý các mối quan hệ xã hội phát sinh
trong quá trình quản lý và sử dụng đất, tất cả thay đổi về đất, về tài sản gắn liền
với đất cần phải được quản lý bằng công tác đăng ký đất đai tại cơ quan nhà nước.
Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013
quy định chi tiết về 7 quyền chung và 8 quyền của người sử dụng đất: chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất,
thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất là một nét mới sáng
tạo của pháp luật đất đai Việt Nam trong thời kỳ đổi mới. Trên cơ sở chế độ sở
hữu toàn dân, các quyền sử dụng đất mở, tạo điều kiện cho người sử dụng đất gắn
bó với đất đai, đầu tư vốn và lao động khai thác sử dụng hợp lý, hiệu quả đất đai,
1


phát huy nội lực xây dựng nước mạnh, dân giàu, xã hội công bằng, dân chủ văn
minh.
Thực tiễn trong thực hiện các QSDĐ tại mỗi địa phương có sự khác nhau do
đặc thù về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội cũng như nhận thức của
người

2


dân.Văn Giang là huyện nông nghiệp nằm ở phía tây bắc tỉnh Hưng Yên, cận kề với
Thủ đô Hà Nội, cách trung tâm Thủ đô hơn 10 km. Huyện Văn Giang liền kề với
khu công nghiệp Sài Đồng, Gia Lâm, Long Biên, Hà Nội; liền kề với khu công

nghiệp Như Quỳnh huyện Văn Lâmvà khu công nghiệp Phố Nối huyệnVănLâm.Do
huyện có vị trí địa lý thuận lợi và môi trường đầu tư thông thoáng nên nền kinh
tế của huyện trong những năm vừa qua đạt mức tăng trưởng khá, ngành
nghềtruyền thống được khôi phục và phát triển góp phần giải quyết lao động nông
nhàn ở nông thôn. Trong những năm gần đây cùng với cả nước thực hiện công
nghiệp hóa –hiện đại hóa kéo theo nhu cầu về sử dụng đất đai có xu hướng ngày
càng tăng lên và các hoạt động thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa
bàn huyện diễn ra khá mạnh mẽ, trong khi đó việc thực hiện các quyền của người
sử dụng đất còn nhiều bất cập. Xuất phát từ tình hình thực tế trên tôi lựa chọn đề
tài nghiên cứu:“Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất ở trên
địa bàn huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên”.
1.2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
- Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Văn
Giang, tỉnh Hưng Yên.
- Phân tích các nguyên nhân ảnh hưởng tới quá trình thực hiện các quyền của
người sử dụng đất ở tại địa bàn nghiên cứu.
- Đề xuất một số giải pháp trong việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở
trên địa bàn huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Phạm vi không gian:Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất ở
trên địa bàn 1thị trấn và 10 xãcủa huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên.
- Phạm vi thời gian: Nghiên cứu thực hiện quyền của người sử dụng đất
ở trong giai đoạn 2011 – 2015.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI
- Luận văn là công trình nghiên cứu một cách có hệ thống và toàn diện về việc
thực hiện quyền của người sử dụng đất với những điểm mới là đã làm rõ và hệ
thống hóa những vấn đề lý luận chung về việc thực hiện quyền của người sử dụng
đất.
3

- Luận văn đã phân tch các đặc điểm, các yếu tố ảnh hưởng đến việc
thực hiện quyền của người sử dụng đất và cơ sở pháp lý của việc thực hiện quyền
của người sử dụng đất.
- Kết quả nghiên cứu của Luận văn là tài liệu tham khảo cho sinh viên, cán bộ
quan tâm đến công tác thực hiện quyền của người sử dụng đất. Ngoài ra, những giải
pháp được đề xuất trong Luận văn có thể để các cơ quan, đơn vị trên địa bàn huyện
Văn Giang tham khảo nhằm hoàn thiện hơn nữa công tác thực hiện quyền của
người sử dụng đất trong thời gian tới.

4


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG
ĐẤT
2.1.1. Đất đai và sở hữu đất đai
2.1.1.1. Đất đai
Đất đai được hiểu dưới nhiều quan điểm khác nhau từ chính trị đến kinh
tế. Theo quan điểm chính trị thì đất đai là một bộ phận cấu thành của lãnh thổ
(bao gồm vùng đất, vùng trời, biển và các hải đảo…) và là một bộ phận không thể
thiếu để tạo nên một quốc gia. Theo quan điểm kinh tế thì đất đai là tư liệu sản
xuất cơ bản trong rất nhiều ngành kinh tế khác nhau từ nông nghiệp, lâm
nghiệp và thủ công nghiệp. Đất đai được sử dụng để trồng trọt, chăn nuôi, làm
gốm, xây dựng công trình… (Đinh Thanh Phương, 2015). Còn theo Điều 54 Hiến
pháp năm 2013, đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan
trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật.
2.1.1.2. Sở hữu về đất đai
a. Khái niệm sở hữu đất đai
Sở hữu đất đai là biểu hiện của mối quan hệ giữa người với người trong việc

chiếm hữu, sử dụng và địnhđoạt đất đai (Đinh Thanh Phương, 2015). Nói cách
khác, chủ sở hữu đất đai có quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định
đoạt đối với đất đai.Theo Điều 164, Bộ luật Dân sự năm 2005Quyền chiếm hữu là
quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý đất đai thuộc sở hữu của mình. Quyền sử
dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất
đai. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình bằng cách thức
khác nhau. Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu
đất đai của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó.
b. Hình thức sở hữu đất đai
Hình thức sở hữu đất đai là biểu hiện ra bên ngoài của của việc sở hữu đối với
đất đai. Hình thức sở hữu được thể hiện một cách cụ thể thông qua việc xác định
đất đai thuộc về ai. Nếu đất đai thuộc sở hữu nhà nước thì nhà nước là chủ sở hữu;
nếu đất đai thuộc tư nhân thì tư nhân là chủ sở hữu; còn nếu đất đai thuộc sở
hữu toàn dân thì chủ sở hữu là toàn dân... Tại Việt Nam từ năm 1980 đến nay
tồn tại hình thức sở hữu đất đai duy nhất là sở hữu toàn dân về đất đai và do Nhà
5


nước đại diện chủ sở hữu.Bên cạnh đó, Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 cũng quy
định: “Đất đai

6


thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định”. Như vậy,
Luật Đất đai đã xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ
sở hữu và thống nhất quản lý, được giao cho các chủ thể sử dụng hợp pháp với các
quyền, nghĩa vụ và lợi ích được pháp luật quy định, bảo vệ đã thể hiện rõ bản
chất Nhà nước của dân, do dân và vì dân, mọi quyền lực, trong đó có quyền sở hữu

về đất đai thuộc về nhân dân, phù hợp với điều kiện cụ thể của nước ta hiện nay
(Nguyễn Cúc,
2014). Với tư cách đại diện chủ sở hữu về đất đai, Nhà nước có các quyền được quy
định tại Điều 13, Luật Đất đai 2013 gồm:
- Quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất: Quy hoạch
sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho
các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi
trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử
dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị
hành chính trong một khoảng thời gian xác định; Kế hoạch sử dụng đất là việc
phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch
sử dụng đất.
- Quyết định mục đích sử dụng đất: Nhà nước quyết định mục đích sử
dụng đất thông qua quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất và cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất.
- Quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất: Gồm hạn mức giao đất
nông nghiệp, hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở và hạn
mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp.
- Quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất:Nhà nước quyết định thu hồi
đất trong các trường hợp vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã
hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; do vi phạm pháp luật về đất đai; do chấm dứt việc
sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tnh mạng con
người.Nhà nước quyết định trưng dụng đất trong trường hợp thật cần thiết để thực
hiện nhiệm vụ quốc phòng, an ninh hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình
trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai.

7


- Quyết định giá đất:Nhà nước ban hành khung giá đất, bảng giá đất và quyết

định giá đất cụ thể.
- Quyết định trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất:Nhà nước trao
quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua các hình thức giao đất
không

8


thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê đất thu tiền thuê
đất hàng năm, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
hoặc công nhận quyền sử dụng đất.
- Quyết định chính sách tài chính về đất đai:Nhà nước quyết định chính sách
thu, chi tài chính về đất đai và điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không
do đầu tư của người sử dụng đất mang lại thông qua chính sách thuế, tiền sử dụng
đất, tiền thuê đất, đầu tư cơ sở hạ tầng và chính sách hỗ trợ cho người có đất thu
hồi.
- Quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất:Nhà nước quy định
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất phù hợp với hình thức giao đất, cho thuê
đất, công nhận quyền sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính của
người sử dụng đất.
2.1.2. Quyền sử dụng đất
Theo Điều 192, Bộ luật Dân sự năm 2005, quyền sử dụng là quyền khai thác
công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản.Vì đất đai cũng là tài sản nên có
thể hiểu quyền sử đất là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức
từ đất đai.Tại Điều 17, Luật Đất đai 2013Nhà nước trao quyền sử dụng đất thông
qua hình thức như giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử
dụng đất; cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất thu tiền thuê
đất một lần cho cả thời gian thuê; công nhận quyền sử dụng đất.
Với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai,Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất
mà giao cho các tổ chức, HGĐ, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài nhưng Nhà nước

không mất đi quyền sử dụng đất đai của mình. Bởi vì, Nhà nước thực hiện QSDĐ
bằng các hình thức chủ yếu sau: Thông qua việc xây dựng, xét duyệt quy hoạch,
KHSDĐ để phân định mục đích sử dụng cho từng loại đất cụ thể; Thông qua việc
xây dựng, ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất buộc
các tổ chức, HGĐ, cá nhân phải thực hiện trong quá trình sử dụng đất. Điều này có
nghĩa là thông qua quá trình sử dụng đất của người sử dụng mà các ý tưởng sử
dụng đất của Nhà nước sẽ trở thành hiện thực. Đồng thời, người sử dụng đất
trong quá trình sử dụng phải đóng góp một phần lợi ích mà họ thu được từ việc
sử dụng đất đai dưới dạng những nghĩa vụ vật chất cho Nhà nước thông qua hình
9