Đánh giá giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã từ sơn tỉnh bắc ninh

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN HUY SINH

ĐÁNH GIÁ GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH
HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THỊ
XÃ TỪ SƠN – TỈNH BẮC NINH

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Nội dung đề tài
này là những kết quả nghiên cứu, những ý tưởng khoa học được tổng hợp từ
công trình nghiên cứu, các công tác thực nghiệm, các công trình sản xuất do tôi
trực tiếp thực hiện.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã

được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn
gốc.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Huy Sinh

i


LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, tôi đã
nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ,
động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình
Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính
trọng và biết ơn sâu sắc tới PGS. TS Nguyễn Thanh Trà đã tận tình hướng dẫn,
dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học
tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào
tạo, Bộ môn Quản lý Đất đai, Khoa Quản lý Đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt
Nam đã tạo mọi điều kiện thuận lợi giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và hoàn
thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo và cán bộ nhân viên Văn phòng Đăng

ký đất đai tỉnh Bắc Ninh, phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Từ Sơn, Chi
nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thị xã Từ Sơn, đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi
trong suốt thời gian học tập và hoàn thiện luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn các cơ quan, đoàn thể, UBND thị xã Từ Sơn,
UBND phường Đông Ngàn, Tân Hồng, Châu Khê; UBND xã Hương Mạc, Phù Khê
đã giúp đỡ tôi trong quá trình điều tra và thu thập số liệu liên quan đến đề tài
trên địa bàn.
Xin trân thành cảm ơn gia đình, người thân đã tạo điều kiện thuận lợi và
giúp đỡ, động viên, khuyến khích tôi hoàn thành luận văn này./.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Huy Sinh
ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan .....................................................................................................................
i Lời cảm ơn ........................................................................................................................
ii Mục lục ...........................................................................................................................
iii

Danh

mục

chữ

viết

tắt

...................................................................................................... vi Danh mục bảng
............................................................................................................... vii Danh mục hình
............................................................................................................... viii Trích yếu luận
văn

...........................................................................................................

ix

Thesis

abstract.................................................................................................................. xi Phần
1. Mở đầu ............................................................................................................... 1
1.1.
1

Tính cấp thiết của đề tài......................................................................................

1.2.
2

Mục tiêu nghiên cứu ...........................................................................................

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn......................................... 2

Phần 2. Tổng quan tài liệu ............................................................................................. 3
2.1.

Cơ sở lý luận và cơ sở khoa học của giá đất....................................................... 3

2.1.1.
3

Cơ sở lý luận .......................................................................................................

2.1.2.
19

Cơ sở khoa học xác định giá đất .......................................................................

2.2.
2.2.1.
23
2.2.2.

Công tác xác định giá đất trên thế giới và tại Việt Nam................................... 23
Công tác xác định giá đất trên thế giới .............................................................

Công tác xác định giá đất tại Việt Nam và trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh............ 28

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ..........................................................
35
3.1.

Địa điểm nghiên cứu......................................................................................... 35

3.2.

Thời gian nghiên cứu ........................................................................................ 35

3


3.3.
35

Đối tượng nghiên cứu .......................................................................................

3.4.

Nội dung nghiên cứu ........................................................................................ 35

3.4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh ................... 35

3.4.2.

Hiện trạng quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc
Ninh .................................................................................................................. 35

3.4.3.

Giá đất ở trên địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh ........................................ 35

4


3.4.4.

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc
Ninh .................................................................................................................. 35

3.4.5.

Đề xuất một số giải pháp định giá giá đất ở phù hợp với giá thị trường
trên địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh. ....................................................... 35

3.5.

Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 35

3.5.1.

Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp ............................................................... 35

3.5.2.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ................................................................ 36

3.5.3.
36

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ..................................................

3.5.4.

Các phương pháp phân tích tổng hợp, đánh giá và so sánh.............................. 36

3.5.5.

Phương pháp sử dụng mô hình hồi quy ............................................................ 37

Phần 4. Kết quả và thảo luận....................................................................................... 38
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị xã từ sơn, tỉnh Bắc Ninh .............. 38

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 38

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................. 41

4.2.

Hiện trạng quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn thị xã Từ Sơn ....................... 43

4.2.1.

Tình hình ban hành các văn bản và tổ chức thực hiện các văn bản liên
quan đến đất ở...................................................................................................
43

4.2.2.

Công tác lập QHSDĐ ....................................................................................... 43

4.2.3.

Tình hình thực hiện giao đất cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích
sử dụng đất........................................................................................................ 44

4.2.4.

Hiện trạng sử dụng đất đai................................................................................ 47

4.3.

Giá đất ở quy định tại thị xã Từ Sơn ................................................................ 49

4.3.1.
50

Giá đất theo vị trí đất trong mỗi đường phố .....................................................

4.3.2.
50

Giá đất ở thuộc khu đô thị, khu dân cư mới theo các loại mặt cắt đường. .......

4.3.3.

Xác định vị trí khu vực đối với đất ở nông thôn............................................... 51

4.3.4.

Giá đất ở giao dịch thực tế trên thị trường thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh ........ 55

4.4.

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Từ Sơn....................... 71

4.4.1.

Yếu tố tình trạng pháp lý .................................................................................. 76

4.4.2.

Yếu tố vị trí, kích thước mặt tiền thửa đất. ....................................................... 77
4


4.4.3.

Yếu tố cơ sở hạ tầng ......................................................................................... 84

4.4.4.

Yếu tố quy hoạch .............................................................................................. 85

5


4.4.5.

Yếu tố diện tích................................................................................................. 86

4.4.6.

Các yếu tố khác................................................................................................. 86

4.4.7.

Đánh giá chung về công tác định giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến
giá đất ở trên địa bàn thị xã Từ Sơn.................................................................. 87

4.5.

Đề xuất các giải pháp góp phần hoàn thiện giá đất ở trên địa bàn thị xã
Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh. ..................................................................................... 90

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ...................................................................................... 92
5.1.

Kết luận............................................................................................................. 92

5.2

Kiến nghị .......................................................................................................... 93

Tài liệu tham khảo .......................................................................................................... 94
Phụ lục .......................................................................................................................... 96

5


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐS

: Bất động sản

KTXH

: Kinh tế xã hội

QHSDĐ

: Quy hoạch sử dụng đất

SDĐ

: Sử dụng đất

TNMT

: Tài nguyên và Môi trường

UBND

: Ủy ban nhân dân

VT1

: Vị trí 1

VT2

: Vị trí 2

VT3

: Vị trí 3

VT4

: Vị trí 4

6

DANH MỤC BẢNG

Số bảng

Tên bảng

Trang

Bảng 2.1.

Mục đích định giá đất của một số quốc gia trên thế giới ........................... 24

Bảng 2.2.

Hình thức giá đất của một số quốc gia trên thế giới .................................. 25

Bảng 2.3.

Cơ quan định giá, kiểm soát giá đất ở một số quốc gia trên thế giới ......... 26

Bảng 2.4.
27

Nguyên tắc và phương pháp xác định giá ở một số quốc gia trên thế giới ....

Bảng 2.5.

Khung giá đất ở tại đô thị........................................................................... 29

Bảng 4.1.

Tổng hợp kết quả giao đất, cho thuê đất của thị xã Từ Sơn....................... 44

Bảng 4.2.

Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 của thị xã Từ Sơn................................. 47

Bảng 4.3.

Tổng hợp giá đất ở quy định trên địa bàn thị xã Từ Sơn Giai đoạn từ
2012 đến 2015 ............................................................................................ 52

Bảng 4.4.

Giá đất ở thực tế giao dịch trên thị trường tại thị xã Từ Sơn ..................... 56

Bảng 4.5.

So sánh giá đất ở thực tế trên thị trường và giá đất do Nhà nước quy
định tại thị xã Từ Sơn khu vực trung tâm thị xã ........................................ 59

Bảng 4.6.

So sánh giá đất ở thực tế trên thị trường và giá đất do Nhà nước quy
định tại thị xã Từ Sơn khu vực cận trung tâm thị xã.................................. 64

Bảng 4.7.

So sánh giá đất ở thực tế trên thị trường và giá đất do Nhà nước quy
định tại thị xã Từ Sơn khu vực cận trung tâm thị xã.................................. 68

Bảng 4.8.

Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở trên địa bàn
thị xã Từ Sơn.............................................................................................. 73

Bảng 4.9.

Thống kê yếu tố khoảng cách từ các thửa đất đến trung tâm thị xã Từ
Sơn ............................................................................................................. 78

Bảng 4.10. Mô hình giữa giá đất và yếu tố khoảng cách đường chính, khoảng
cách đến trung tâm đến trung tâm thị xã .................................................... 79
Bảng 4.11. Thống kê kích thước mặt tiền, khoảng cách đến đường chính từ các
thửa đất thuộc nhóm I ................................................................................ 81
Bảng 4.12. Mô hình giữa giá đất và yếu tố mặt tiền, khoảng cách đến đường chính ........
83

vii


DANH MỤC HÌNH

Số hình

Tên hình

Trang

Hình 2.1.

Đồ thị cung và cầu đất đai.......................................................................... 21

Hình 2.2.

Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn ............................................... 23

Hình 4.1.

Sơ đồ vị trí thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh .................................................. 38

Hình 4.2.

Cơ cấu đất đai năm 2015 của thị xã Từ Sơn .............................................. 49

Hình 4.3.

Xu hướng biến động giá đất ở quy định theo các khu vực ........................ 53

Hình 4.4.

Xu hướng biến động giá đất ở thực tế theo các khu vực............................ 57

Hình 4.5.

Giá đất thị trường trung bình các đường, phố nhóm I ...............................
60

Hình 4.6.

Đường Trần Phú......................................................................................... 61

Hình 4.7.

Giá đất thị trường trung bình tại các đường, phố nhóm II ......................... 65

Hình 4.8.
Hình 4.9.
Hình 4.10.

Đường Lý Thường Kiệt ............................................................................. 67
Giá đất thị trường trung bình các đường, phố nhóm III ............................. 69
Đường liên thôn Kim Bảng ....................................................................... 71

Hình 4.11. Kết quả khảo sát đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ....................
74

8


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Nguyễn Huy Sinh
Tên Luận văn: Đánh giá giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở
trên địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
1. Mục đích nghiên cứu của đề tài

- Tìm hiểu giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở do nhà nước
quy định và giá đất ở thực tế trên địa bàn thị xã Từ Sơn.
- Xác định được một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã
Từ Sơn.
- Đề xuất một số giải pháp định giá giá đất ở phù hợp với giá thị trường
trên địa bàn thị xã Từ Sơn.
2. Phương pháp nghiên cứu của đề tài
Dùng để điều tra, thu thập số liệu, thông tin cần thiết phục vụ cho mục
đích nghiên cứu như: hệ thống văn bản, hệ thống hồ sơ địa chính, hồ sơ giải
quyết vụ việc, sổ sách giấy tờ liên quan.
- Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp, sơ cấp;
- Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: Trên địa bàn thị xã Từ Sơn chọn các
điểm cần nghiên cứu và phân thành 3 nhóm chính “nhóm trung tâm, cận
trung tâm và xa trung tâm”;
- Phương pháp phân tch tổng hợp, đánh giá và so sánh;
- Phương pháp thống kê;
- Phương pháp minh họa bằng bản đồ, biểu đồ, ảnh;
- Phương pháp sử dụng mô hình hồi quy.

9


3. Kết quả chính và kết luận
- Đánh giá tình hình tự nhiên, kinh tế xã hội thị xã Từ Sơn
- Đánh giá công tác quản lý đất đai trên địa bàn thị xã nhằm nâng cao chất
lượng quản lý và phục vụ nhân dân trong thời gian tới.
- Phân tch các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất giao dịch trên địa bàn thị xã,
trong đó có các yếu tố chính như vị trí, cơ sở hạ tầng, quy hoạch, diện tích đất,
hướng đất, độ sâu thửa đất và địa hình.
- Đưa ra một số giải pháp trong công tác định giá đất để quản lý thị trường

bất động sản chặt chẽ và hiệu quả hơn trong thời gian tới.
- Chỉ rõ được vai trò quan trọng về đất đai, vị trí của thị xã Từ Sơn nói riêng
và tỉnh Bắc Ninh nói chung so với cả nước.
- Đánh giá được chất lượng của công tác quản lý đất đai trên địa bàn thị xã
Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.
- Đánh giá được thực trạng xu hướng biến động giá đất của thị xã Từ Sơn.
- Đưa ra được các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị
xã
Từ Sơn.

10


THESIS ABSTRACT

Author’s name: Nguyen Huy Sinh
Research tittle: Evaluation of the residential land price and the factors
afecting the price of residential land in Tu Son town, Bac Ninh province
Major: Land management

Code: 60.85.01.03

University: Vietnam National University of Agriculture
1. Goals of the research
- Studying residential land prices and factors affecting the prices in the
state regulations and the actual prices in Tu Son town.
- Identifying several factors afecting the price of residential land in Tu Son
town.
- Proposing several solutions to determine the residential land prices in
line with the market prices in Tu Son town.

2. Research method
In order to investigate, collect the data and information, which is
necessary for the research such as document system, cadastral records system,
record of solved cases, other related books and papers, the research involved
these following methods:
- Method of investigation: collection of secondary and primary data;
- Site selection method: In Tu Son town, choose the necessary places to
study and classify them into 3 main groups “center, near the center and far
from the center groups”;
- Synthetic Methods of analysis, evaluation and comparison;
- Statistical method;
- The method illustrated with maps, charts, photos;
- Methods used regression models.
11


3. Major findings of the research
- Evaluating the natural, social and economic situations in Tu Son town
- Evaluating land management in the town, in order to improve the
quality of management and serve the people in the future.
- Analyzing the factors affecting the price of land transactions in the town,
including main factors such as location, infrastructure, planning, area, land
navigation, depth and land plots topographic.
- Offering some solutions in land valuation work to manage the real estate
market closely and more effectively in the future.
- Specifying clearly the important role of land, location of Tu Son town
particularly and Bac Ninh generally in comparison with the whole country.
- Assessing the quality of the management of land in Tu Son town, Bac
Ninh province.
- Assessing the current situation of land price trends of Tu Son town.

- Indicating the main factors afecting the price of residential land in Tu Son
town.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU

1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên Quốc gia vô cùng quý giá, là cơ sở không gian của
mọi quá trình sản xuất, là tư liệu sản xuất đặc biệt trong nông nghiệp, là
nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng nhất
của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công
trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng. Đất đai có những tính chất
đặc trưng khiến nó không giống bất kì một tư liệu sản xuất nào. Nó là nguồn
tài nguyên có giới hạn về diện tích, có vị trí cố định trong không gian
không thể di chuyển theo ý muốn chủ quan của con người. Đất đai là tư liệu
sản xuất không gì có thể thay thế được.
Với sự phát triển không ngừng của nền kinh tế thị trường, đất đai được
coi là một loại hàng hóa đặc biệt, có thể trao đổi, mua bán, chuyển nhượng trên
thị trường đáp ứng nhu cầu của con người.
“Giá đất” là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai - thị trường - sự quản lý
của Nhà nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá, hay nói một cách
khác, giá đất là công cụ kinh tế để người quản lý và sử dụng đất tiếp cận với cơ
chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân
phối đất đai, để người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước
điều chỉnh quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật.
Quản lý tốt giá đất sẽ là công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai,
đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách Nhà nước, sự phát triển lành
mạnh của thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác

quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả.
Thị xã Từ Sơn là một thị xã được thành lập từ năm 2008 nằm ở cửa ngõ
phía Nam của tỉnh Bắc Ninh và cửa ngõ phía Bắc của thành phố Hà Nội với 7
phường và 5 xã. Thị xã Từ Sơn cách trung tâm thành phố Bắc Ninh 13km về phía
Tây Nam và từ Hà Nội có thể đi theo quốc lộ 1A, tỉnh lộ 295B về hướng Bắc. Do
có vị trí địa lý thuận lợi và môi trường đầu tư thông thoáng nên nền kinh tế
của thị xã trong những năm qua đạt mức tăng trưởng cao trong tương lai thị
1


xã Từ Sơn là một trong hai trung tâm kinh tế - văn hóa - giáo dục lớn của
tỉnh Bắc

2


Ninh. Trong những năm qua, tốc độ phát triển của thị xã diễn ra khá mạnh mẽ,
nhiều dự án đầu tư được triển khai trên địa bàn… chính vì vậy thị trường đất
đai trở nên sôi động, giá đất biến động mạnh. Việc nắm được giá đất thực tế
trên địa bàn thị xã Từ Sơn và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để nhằm xác
định được giá đất chính xác tại địa bàn thị xã Từ Sơn trong điều kiện hiện tại và
tương lai là hết sức cần thiết. Để đáp ứng được yêu cầu trên và được phân công
của khoa Quản lý Đất đai - Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam, dưới sự hướng dẫn
của thầy giáo PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà - giảng viên bộ môn Quản lý đất đai, tôi
tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Tìm hiểu giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở do Nhà
nước quy định và giá đất ở thực tế trên địa bàn thị xã Từ Sơn.
- Xác định được một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã

Từ Sơn.
- Đề xuất một số giải pháp định giá giá đất ở phù hợp với giá thị trường
trên địa bàn thị xã Từ Sơn.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Phạm vi không gian: Đề tài được thực hiện trên phạm vi thị xã Từ Sơn,
tỉnh Bắc Ninh.
- Phạm vi thời gian: Đề tài nghiên cứu giá đất ở trên địa bàn thị xã Từ
Sơn, tỉnh Bắc Ninh từ năm 2012 đến năm 2015.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
- Xác định được các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Từ
Sơn, tỉnh Bắc Ninh.
- Bổ sung cơ sở khoa học về giá đất, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.
- Đề tài giúp địa phương trong việc xác định giá đất phù hợp với giá thị
trường.
- Đề tài là tài liệu tham khảo cho học viên, sinh viên đào tạo chuyên ngành
Quản lý đất đai tại các trường Đại học, cao
đẳng.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA GIÁ ĐẤT
2.1.1. Cơ sở lý luận
2.1.1.1. Khái niệm về giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị.
Giá đất là phạm trù kinh tế khách quan, nó gắn liền với các quá trình trao
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, cầm cố, bảo lãnh, góp vốn... và có liên
quan đến lợi ích của các đối tượng liên quan. Thông thường, trước khi tài sản

nhà đất tham gia các giao dịch cho các mục đích khác nhau đều cần phải xác định
giá đất.
Giá đất phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự
thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác, giá đất cao hay thấp quyết
định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền
lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả
tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho
thuê.
Trên thực tế dù là ở các nước có nền kinh tế thị trường đầy đủ hay
nền kinh tế thị trường chưa đầy đủ thì giá đất luôn tồn tại 2 mức giá hay còn
gọi là hai giá: giá đất thị trường và giá đất do nhà nước quy định. Giá đất thị
trường được hình thành trên cơ sở thỏa thuận giữa bên sở hữu đất với các bên
có liên quan trong điều kiện thị trường mở và cạnh tranh; giá đất nhà nước quy
định trên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ cho mục đích thu thuế và các
mục đích khác của Nhà nước. Cả hai loại giá đất nói trên có quan hệ mật thiết
và chi phối lẫn nhau, chúng cùng chịu tác động bởi các quy luật kinh tế thị
trường, trong đó các mức giá đất thị trường thường được xác lập trước các
mức giá đất Nhà nước quy định; giá đất Nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh
tương đối còn giá đất thị trường thường ở trạng thái động.
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu
hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất
là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó
4


trong không gian và thời gian xác định (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng,
2005).

5

Ở Việt Nam giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tnh trên đơn vị diện
tch đất (khoản 19 - Điều 3 - Luật Đất đai 2013).
Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất
đối với một diện tch đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
Giá quyền sử dụng đất là số tiền tnh trên một đơn vị diện tch đất do
Nhà nước quy định hoặc hình thành trong các giao dịch về quyền sử dụng đất
(Quốc hội, 2013).
2.1.1.2. Đặc điểm của giá đất
- Không giống nhau về phương thức biểu thị: Do đất đai có tính khác biệt
cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới
sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài.
- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao
hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định. Đất đai không phải là sản
phẩm lao động của con người, cho nên không có giá thành sản xuất.
- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng
cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường.
- Giá đất có tnh khu vực và tnh cá biệt rõ rệt: Do đất có tnh cố định về vị
trí, nên giữa các thị trường có tnh khu vực, giá cả đất đai rất khó hình
thành thống nhất, mà có tnh đặc trưng khu vực rõ ràng. Trong cùng một thành
phố, vị trí của các thửa đất khác nhau cũng khác nhau, giá đất có tnh cá biệt rõ
ràng (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).

2.1.1.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ở
Giá đất ở (sau đây gọi tắt là giá đất) cũng giống như các loại hàng hóa
thông thường khác trong kinh tế thị trường, được hình thành và vận động
theo quy luật kinh tế, gồm: quy luật cạnh tranh, quy luật cung cầu, quy luật
giá trị. Tuy nhiên, đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, có khả năng sinh lợi và
được sử dụng vào đa mục đích, trong khi quỹ đất ngày càng hạn hẹp mà nhu
cầu về đất ở ngày càng tăng nên gây áp lực rất lớn đến các quan hệ sử dụng

đất. Do đó, giá đất ở chịu sự chi phối của rất nhiều nhân tố bao gồm:
* Nhân tố nhân khẩu
Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội, ảnh
hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên hệ mật thiết với mật
độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình.
6


- Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với đất tăng
vì thế giá đất tăng lên. Ví dụ như ở Nhật Bản tỷ lệ tăng giá đất ở thành thị năm
1956
~ 1960 là 11 ~ 13%, năm 1960 ~ 1961 là 17 ~ 18%, còn ở Mỹ năm 1956, năm
1966, tỷ lệ biến động giá cả đất chỉ là 5,5 ~ 6,9%. Nguyên nhân chủ yếu ở Nhật
Bản là nước có mật độ nhân khẩu thành thị cao nhất, là quốc gia có tỷ lệ
tăng nhân khẩu cao nhất trong những nước có nền kinh tế phát triển, tốc độ
phát triển kinh tế thành thị của Mỹ cũng rất nhanh, nhưng do mật độ nhân
khẩu thấp, tỷ lệ tăng nhân khẩu so với Nhật Bản thấp, yêu cầu đất không căng
thẳng như Nhật Bản, do đó mức tăng giá đất tương đối nhỏ.
- Tố chất nhân khẩu: Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình
độ được giáo dục và tố chất văn hóa của nhân khẩu. Nhân tố này nhìn chung có
ảnh hưởng khá lớn đến giá cả đất nhà ở. Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất
cao thường là xã hội trật tự ổn định, môi trường tốt đẹp, do đó về tâm lý tạo
được ấn tượng tốt đẹp cho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với
loại này nên thúc đẩy giá đất tăng lên.
- Cấu thành nhân khẩu gia đình: Do sự thay đổi phương thức sinh hoạt
truyền thống và ảnh hưởng của đô thị hóa, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ.
Đại gia đình truyền thống tam đại, tứ đại đồng đường dần dần bị thay thế bằng
gia đình nhỏ lấy đôi vợ chồng làm trung tâm. Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia
đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với căn hộ khép kín diện tích nhỏ và nhà ở cho
thuê cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên và xu thế tăng giá

này ngày càng rõ ràng (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
* Nhân tố xã hội
Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất. Nhân tố
xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn định chính
trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa.
- Trạng thái ổn định chính trị: Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng
ổn định của cục diện chính trị trong nước. Cục diện chính trị ổn định, thì việc đầu
tư vào tài sản nhà đất sẽ được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có
thể thu về đúng thời hạn cùng với lợi nhuận, vì vậy lòng tin của nhà đầu tư lớn
kéo theo giá đất tăng lên. Ngược lại thì giá đất sẽ rớt xuống.
- An ninh xã hội: Nhân tố này ảnh hưởng đến giá đất rõ và dễ thấy. Bất
luận là khu nhà ở hay khu thương nghiệp, trật tự xã hội tốt, thì mọi người sẽ
7


cảm thấy an toàn, vì vậy họ sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo
giá đất

8


tăng lên. Ở mức độ nào đó mà nói, đây cũng là mối tương quan với tình trạng
ổn định cục diện chính trị.
- Đầu cơ nhà đất: Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi
dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. Nhân tố này
có ảnh hưởng đột xuất tới giá đất.
- Tiến trình đô thị hóa: Một trong những kết quả của phát triển công
nghiệp hóa là thúc đẩy quá trình đô thị hóa. Những khu vực có trình độ công
nghiệp hóa hoặc đô thị hóa càng cao, mà tổng diện tích đất của thành phố nói
chung là không đổi, cho nên ảnh hưởng của tiến trình đô thị hóa đối với

giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ
nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao; hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và
tiến trình đô thị hóa có tốc độ nhanh thì mức độ và tốc độ tăng giá đất đều
cao hơn đất khu vực khác.
* Nhân tố quốc tế
Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không thể tách
rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế. Ảnh hưởng của tình hình chính trị, kinh tế
thế giới tới giá đất được phản ánh gián tiếp thông qua ảnh hưởng đến tình hình
kinh tế, chính trị trong nước và nguồn đầu tư nước ngoài. Khi đó, lượng cầu về
đất đai cũng thay đổi và gây tác động tới giá đất.
- Tình hình kinh tế thế giới: Sự phát triển kinh tế của một quốc gia ngoài
việc không thể cô lập và tách rời với sự phát triển của kinh tế thế giới ra, nói
chung hoặc ít hoặc nhiều đều có quan hệ với sự phát triển kinh tế của quốc gia
khác. Thị trường thế giới càng mở rộng thì mối quan hệ này càng trở nên mật
thiết. Cho nên sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát
triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường, đất đai cũng
không có ngoại lệ. Ví dụ, khi bùng phát nguy cơ kinh tế có tnh toàn cầu năm
1929 rớt thẳng xuống theo đường thẳng đứng, đến năm 1933 thì rớt xuống
điểm đáy, cho đến sau khi kinh tế thế giới phục hồi thì giá đất mới tăng trở lại.
- Nhân tố chính trị quốc tế: Mối quan hệ chính trị giữa các quốc gia
thường là tổng hợp của quan hệ kinh tế. Cho nên, mối quan hệ tốt đẹp giữa
quốc gia này với quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại
giao cởi mở, hòa hoãn thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu
9


đất tăng, từ đó đẩy nhanh giá đất lên cao và ngược lại. Đặc biệt là khi xảy ra
xung

1

0