Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất đối với các dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh thái nguyên giai đoạn 2010 2012
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.03 MB, 100 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
–––––––––––––––––––––
PHẠM ANH TÚ
ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH GIAO ĐẤT,
CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ
TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2010 - 2012
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP
THÁI NGUYÊN - 2014
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
–––––––––––––––––––––
PHẠM ANH TÚ
ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH GIAO ĐẤT,
CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ
TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2010 - 2012
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60 85 01 03
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN THANH HẢI
THÁI NGUYÊN - 2014
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.
Thái Nguyên, ngày….. tháng..…. năm 2013
Tác giả
Phạm Anh Tú
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
ii
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm
ơn thầy giáo TS. Nguyễn Thanh Hải, người đã trực tiếp hướng dẫn trong suốt
thời gian tôi thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo khoa Tài
nguyên và Môi trường, Phòng Quản lý Đào tạo sau Đại học - trường Đại học
Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện
đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái
Nguyên và các phòng ban chức năng có liên quan đã giúp đỡ tôi trong thời
gian nghiên cứu, thực hiện đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn
Phạm Anh Tú
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
3
MỤC LỤC
Lời cam đoan ..................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................ ii
Mục lục............................................................................................................. iii
Danh mục các từ, cụm từ viết tắt ..................................................................... vi
Danh mục các bảng ......................................................................................... vii
Danh mục các hình ........................................................................................... ix
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Đặt vấn đề...................................................................................................... 1
2. Mục đích của đề tài ....................................................................................... 2
3. Yêu cầu của đề tài ......................................................................................... 2
4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ...................................................... 2
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................ 3
1.1. Cơ sở lý luận về giao đất, cho thuê đất đối với các dự án đầu tư .............. 3
1.1.1. Dự án đầu tư và vai trò của dự án đầu tư trong việc hoạch định phát
triển... 3
1.1.2. Đất đai và vai trò của đất đai đối với các dự án đầu tư........................... 4
1.1.3. Sự cần thiết của công tác giao đất, cho thuê đất đối với các dự án đầu tư
.... 6
1.1.4. Các quy định của nhà nước về giao đất và cho thuê đất đối với các dự
án đầu tư ............................................................................................................ 7
1.2. Tổng quan về công tác giao đất, cho thuê đất ở một số nước trên thế
giới và Việt Nam ............................................................................................. 10
1.2.1. Công tác giao đất, cho thuê đất ở một số nước trên thế giới ................ 10
1.2.2. Công tác giao đất, cho thuê đất ở Việt Nam ......................................... 14
1.2.3. Tổng quan về công tác quản lý đất đai trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên 18
1.2.4. Tổng quan về tình hình giao đất, cho thuê đất và sử dụng đất đối với
các dự án đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và sử dụng đất trên
địa bàn tỉnh Thái Nguyên ................................................................................ 21
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
4
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ... 23
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 23
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
4
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 23
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu............................................................................... 23
2.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ............................................................... 23
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 23
2.3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của tỉnh Thái Nguyên. ... 23
2.3.2. Đánh giá tình hình giao đất, cho thuê đất của dự án đầu tư trên địa
bàn tỉnh Thái Nguyên ...................................................................................... 23
2.3.3. Đánh giá thực trạng sử dụng đất của các dự án đầu tư trên địa bàn
tỉnh Thái Nguyên............................................................................................. 23
2.3.4. Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác giao đất, cho thuê
đất đối với các dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên ........................... 23
2.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 23
2.4.1. Phương pháp điều tra và thu thập số liệu .............................................. 23
2.4.2. Phương pháp phân tích, tổng hợp số liệu.............................................. 24
2.4.3. Phương pháp so sánh, đánh giá ............................................................. 25
2.4.4. Phương pháp chuyên gia ....................................................................... 25
2.4.5. Các chỉ tiêu phân tích ............................................................................ 25
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 27
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của tỉnh Thái Nguyên...................... 27
3.1.1. Điều kiện tự nhiên của tỉnh Thái Nguyên ............................................. 27
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................... 36
3.1.4. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, môi trường ..... 39
3.2. Đánh giá tình hình giao đất, cho thuê đất đối với các dự án đầu tư trên
địa bàn tỉnh Thái Nguyên ................................................................................ 41
3.2.1. Tình hình phân bổ quỹ đất cho các đơn vị hành chính trong
tỉnh Thái Nguyên .......................................................................................... 41
3.2.2. Cơ chế, chính sách trong việc thu hút đầu tư ........................................ 45
3.2.3. Các văn bản chỉ đạo của tỉnh trong việc giao đất, cho thuê.................. 45
3.2.4. Đánh giá tình hình giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư ........ 45
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
5
3.2.5. Đánh giá tình hình giao đất đối với các dự án xây dựng khu đô thị,
khu dân cư ....................................................................................................... 48
3.2.6. Đánh giá tình hình cho thuê đất đối với các dự án trong khu công
nghiệp, cụm công nghiệp ................................................................................ 52
3.2.7. Đánh giá kết quả đạt được trong công tác giao đất, cho thuê đất ......... 55
3.3. Đánh giá thực trạng sử dụng đất của các dự án đầu trên địa bàn tỉnh
Thái Nguyên .................................................................................................... 58
3.3.1. Đánh giá tình hình chấp hành pháp Luật Đất đai của các tổ chức........ 58
3.3.2. Đánh giá tình hình sử dụng đất đối với các dự án thuê đất ngoài khu
công nghiệp, cụm công nghiệp........................................................................ 60
3.3.3. Đánh giá tình hình sử dụng đất đối với các dự án thuê đất trong khu
công nghiệp, cụm công nghiệp........................................................................ 61
3.3.4. Đánh giá kết quả thanh tra, kiểm tra sử dụng đất của các tổ chức vi
phạm pháp luật về đất đai từ 2010-2012 ......................................................... 62
3.3.5. Đánh giá tình hình sử dụng đất của các tổ chức qua kết quả điều tra
(50 tổ chức được Nhà nước cho thuê đất) ....................................................... 66
3.4. Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác giao đất, cho thuê đất đối
với các dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên ....................................... 70
3.4.1. Công tác tuyên truyền, phổ biến chính sách pháp luật ......................... 70
3.4.2. Xây dựng, ban hành các văn bản quy phạm pháp luật.......................... 71
3.4.3. Công tác cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai ................ 72
3.4.4. Công tác quy hoạch sử dụng đất ........................................................... 72
3.4.5. Tạo quỹ đất sạch để thu hút đầu tư ....................................................... 73
3.4.6. Tiếp tục đổi mới và tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra ............... 73
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 75
1. Kết luận ....................................................................................................... 75
2. Kiến nghị ..................................................................................................... 76
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 78
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
6
DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT
BTGPMB
:
Bồi thường giải phóng mặt bằng
CHND
:
Cộng hòa nhân dân
GCNQSDĐ
:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
GPMB
:
Giải phóng mặt bằng
KCN
:
Khu công nghiệp
TP
:
Thành phố
Sở TN & MT
:
Sở Tài nguyên và Môi trường
UBND
:
Ủy ban nhân dân
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Tình hình dân số và lao động của tỉnh Thái Nguyên giai đoạn
2010 - 2012 ..................................................................................... 36
Bảng 3.2. Tình hình tăng trưởng kinh tế của một số ngành của tỉnh Thái
Nguyên ... 38
Bảng 3.3. Diên tich, cơ cấu cac loai đất chinh tỉnh Thái Nguyên năm 2012 . 42
Bảng 3.4. Diê n ti ch đất phân theo đơn vi ha nh chi nh năm 2012 tỉnh
Thai Nguyên.................................................................................... 43
Bảng 3.5. Tình hình giao đất cho các dự án của tỉnh Thái Nguyên giai đoạn
2010 - 2012 ..................................................................................... 46
Bảng 3.6. Tình hình cho thuê đất của tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2010 - 2012
... 47
Bảng 3.7. Giao đất xây dựng khu dân cư giai đoạn 2010 - 2012.................... 49
Bảng 3.8. Tổng hợp các khu đô thị trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên giai đoạn
2010 - 2012 ..................................................................................... 51
Bảng 3.9. Các dự án thuê đất trong khu Công nghiệp tỉnh Thái Nguyên giai
đoạn 2010 - 2012 ............................................................................ 54
Bảng 3.10. Kết quả thu tiền thuê đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên giai
đoạn 2010 - 2012 ............................................................................ 57
Bảng 3.11. Tình hình sử dụng đất của một số đơn vị được Nhà nước cho
thuê đất Giai đoạn 2010 - 2012....................................................... 58
Bảng 3.12. Tổng hợp các dự án của tỉnh Thái Nguyên chưa đưa đất vào sử
dụng giai đoạn 2010 - 2012 ............................................................ 60
Bảng 3.13. Tổng hợp các dự án của tỉnh Thái Nguyên trong cụm công
nghiệp chưa triển khai, chậm triển khai, vi phạm pháp luật ........... 61
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
vii
Bảng 3.14. Tổng hợp kết quả thanh tra, kiểm tra tình hình sử dụng đất của
các tổ chức dự án tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2010- 2012............ 63
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
8
Bảng 3.15. Tổng hợp các tổ chức dự án tỉnh Thái Nguyên bị thu hồi đất vi
phạm pháp luật về đất đai (từ năm 2010 - 2012) ............................
64
Bảng 3.16. Tổng hợp kết quả điều tra tình hình sử dụng đất của các tổ chức
được giao đất, cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên............ 66
Bảng 3.17. Tổng hợp kết quả điều tra tình hình sử dụng đất của các tổ chức
được giao đất, cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên ............
67
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
9
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1. Cơ chế, hình thức giao đất, cho thuê đất ........................................... 8
Hình 3.1. Bản đồ hành chính tỉnh Thái Nguyên ............................................. 27
Hình 3.2. Biểu đồ diện tích rừng của tỉnh Thái Nguyên ................................. 33
Hình 3.3. Biểu đồ diên tich đất phân theo đơn vi hanh chinh năm 2012 tỉnh
Thai Nguyên.................................................................................... 44
Hình 3.4. Biểu đồ diên tich đất phi nông nghiệp phân theo đơn vi hanh
chinh năm 2012 tỉnh Thai Nguyên ................................................. 44
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
1
MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, đầu tư phát
triển kinh tế được xem là một trong những trụ cột góp phần vào tăng trưởng
kinh tế của Việt Nam. Tuy nhiên, trong lĩnh vực này, bên cạnh những thành
tựu đã đạt được, cũng còn không ít hạn chế. Vì vậy, làm thế nào để thu hút tối
đa nguồn vốn đầu tư vào Việt Nam và sử dụng có hiệu quả nguồn vốn này là
vấn đề cần được quan tâm hiện nay.
Các yếu tố đầu vào của một xã hội có một sản xuất (lao động, tài
nguyên thiên nhiên và vốn) được xác định như các nguồn lực bảo đảm sự phát
triển và bền vững của nền sản xuất xã hội. Các yếu tố đầu vào này cũng hình
thành từng khu vực thị trường riêng, có tính chất đặc thù, cần tới sự điều tiết
trực tiếp của Nhà nước thông qua quy hoạch. Việc khai thác, sử dụng có hiệu
quả nguồn tài nguyên đất đai có tác động trực tiếp tạo thành công trong quá
trình đầu tư phát triển gắn với giải quyết nhà ở, xoá đói giảm nghèo, giám sát
quá trình đô thị hoá, bảo vệ môi trường, bảo đảm điều kiện dân sinh, bảo tồn
và phát triển văn hoá nhằm bảo đảm tính bền vững.
Hơn 20 năm đổi mới, Việt Nam đã đạt được những thành tựu hết sức ấn
tượng trên tất cả các lĩnh vực, đặc biệt là về kinh tế. Từ một nước có tốc độ
phát triển kinh tế chậm, đến nay Việt Nam đã trở thành một trong những nước
có tốc độ phát triển cao và ổn định nhất trong khu vực và trên thế giới. Các dự
án đầu tư góp phần thúc đẩy Việt Nam tham gia hội nhập sâu rộng hơn vào
nền kinh tế thế giới. Bên cạnh những đóng góp tích cực, các dự án đầu tư
cũng đã và đang tạo ra những tác động tiêu cực, ảnh hưởng đến mục tiêu phát
triển bền vững của đất nước.
Qua đây có thể thấy được vai trò của các dự án đầu tư đối với mục tiêu
phát triển bền vững của quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Để
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
2
góp phần hoàn thiện và nâng cao hiệu quả trong sử dụng đất, tôi chọn đề tài
nghiên cứu: “Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất đối với các dự án đầu
tư trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2010 - 2012”.
2. Mục đích của đề tài
- Đánh giá tình hình giao đất, cho thuê đất đối với các dự án đầu tư trên
địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Đánh giá tình hình sử dụng đất đối với các dự án đầu tư được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Đưa ra những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong sử dụng đất
của các dự án đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn tỉnh
Thái Nguyên.
3. Yêu cầu của đề tài
- Số liệu, tài liệu điều tra phải đảm bảo tính trung thực, chính xác và
đảm bảo độ tin cậy.
- Các chỉ tiêu đánh giá sát thực với tình hình thực tế.
- Phải tiến hành tổ chức điều tra, khảo sát và đề xuất những giải pháp
trong thời gian tới.
4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
* Ý nghĩa khoa học
- Vận dụng và làm sáng tỏ những luật định trong công tác quản lý giao
đất, cho thuê đất.
- Góp phần bổ sung và hoàn thiện những luật định, văn bản pháp luật
cho phù hợp trong công tác quản lý giao đất, cho thuê đất.
* Ý nghĩa thực tiễn
Thực hiện tốt Luật Đất đai và công tác quản lý nhà nước về đất đai, đặc
biệt là trong công tác giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án nhằm sử
dụng hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả, phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực về
đất, góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh Thái Nguyên.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
3
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận về giao đất, cho thuê đất đối với các dự án đầu tư
1.1.1. Dự án đầu tư và vai trò của dự án đầu tư trong việc hoạch định phát
triển
Trong các hoạt động kinh tế hiện nay, chúng ta đã không còn xa lạ với
thuật ngữ dự án đầu tư. Có nhiều cách hiểu khác nhau về dự án đầu tư, khoản
8 điều 3 Luật Đầu tư giải thích “dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn
trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong
khoảng thời gian xác định”. Tuy nhiên, dự án đầu tư có thể được xem xét từ
nhiều góc độ khác nhau, các cách hiểu khác nhau về dự án đầu tư dưới từng
góc độ như sau [7]:
Về mặt hình thức, dự án đầu tư là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một
cách chi tiết, có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch nhằm
đạt được những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong
tương lai.
Xét trên góc độ quản lý: dự án đầu tư là một công cụ quản lý việc sử
dụng vốn, vật tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế - xã hội
trong một thời gian dài.
Trên góc độ kế hoạch hoá: dự án là một công cụ thể hiện kế hoạch chi
tiết của một công cuộc đầu tư sản xuất, kinh doanh, phát triển kinh tế - xã hội,
làm tiền đề cho các quyết định đầu tư và tài trợ.
Xét về mặt nội dung: dự án đầu tư là tổng thể các hoạt động và chi phí
cần thiết, được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ với lịch thời gian và địa
điểm xác định để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất
định nhằm thực hiện những mục tiêu nhất định trong tương lai.
Thứ nhất, dự án đầu tư là công cụ để triển khai thực hiện các nhiệm vụ
của chiến lược, quy hoạch và kế hoạch, chương trình phát triển một các có
hiệu quả nhất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
4
Thứ hai, dự án đầu tư là phương tiện để gắn kết giữa kế hoạch và thị
trường, nâng cao tính khả thi của kế hoạch, đồng thời đảm bảo khả năng điều
tiết thị trường theo định hướng xác định của kế hoạch.
Thứ ba, dự án đầu tư góp phần giải quyết quan hệ cung - cầu về vốn
trong phát triển kinh tế - xã hội và giải quyết quan hệ cung - cầu về sản phẩm,
dịch vụ trên thị trường.
Thứ tư, dự án đầu tư góp phần cải thiện đời sống dân cư và cải biến bộ
mặt kinh tế - xã hội của từng vùng, của cả nước.
Do có các vai trò trên nên dự án đầu tư còn gọi là các dự án phát triển
rất được coi trọng trong hệ thống kế hoạch hóa hiện nay ở nước ta. Nó là công
cụ để triển khai thực hiện nhiệm vụ, mục tiêu của kế hoạch với hiệu quả kinh
tế - xã hội cao nhất.
1.1.2. Đất đai và vai trò của đất đai đối với các dự án đầu tư
Khác với các ngành và lĩnh vực khác, đất đai trong các dự án đầu tư
được quan tâm dưới góc độ là địa điểm. Xác định đất đai, nói đúng hơn là xác
định địa điểm bố trí dự án là một trong những chìa khóa để thực hiện thành
công các dự án đầu tư. Trừ các dự án đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp, các dự
án đầu tư ít quan tâm đến các tính chất vật lý, hóa học, sinh học, độ màu mỡ
của đất đai, mà quan tâm nhiều đến vị trí của đất đai, địa điểm. Địa điểm bố
trí dự án được đánh giá thông qua các khía cạnh sau:
- Vấn đề cung - tiêu: địa điểm bố trí dự án gây khó khăn hay thuận lợi
cho việc cung cấp các nguyên, nhiên vật liệu đầu vào và tiêu thụ sản phẩm của
dự án.
- Kết cấu hạ tầng (điện, cấp và thoát nước, nhà ở, thông tin liên lạc,
giao thông,…) có đáp ứng được yêu cầu của dự án hay không? Có thuận lợi
và khó khăn gì?
- Môi trường tự nhiên, kinh tế - xã hội của vùng: điều kiện mặt bằng,
lao động của địa phương, luật lệ và an ninh ở địa phương.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
5
Như vậy, đất đai với các dự án đầu tư được quan tâm ở góc độ không
giống các lĩnh vực khác.
Đất đai từ lâu đã gắn liền với đời sống và sản xuất của con người, nó
gắn liền với lịch sử đấu tranh sinh tồn của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc. Vì vậy,
đất đai giữ một vai trò đặc biệt quan trọng. Đất đai được Hiến pháp nước ta
khẳng định với vai trò là một tài nguyên quốc gia, Giáo trình đăng ký - thống
kê đất đai đã viết về vai trò quan trọng của đất đai như sau: “Đất đai là tài
nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần
quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư,
xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng”. Nói như
vậy để thấy được rằng đất đai có vị trí vô cùng quan trọng đối với tất cả các
ngành, lĩnh vực trong cả đời sống và sản xuất của con người.
Là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động và cùng với quá trình lịch
sử phát triển kinh tế - xã hội, đất đai là điều kiện chung của lao động. Sự tồn
tại và phát triển của đất đai quyết định sự tồn tại và phát triển của loài người,
không có đất đai thì không thể có sự sống và không có sự tồn tại và phát triển
của bất cứ một xã hội loài người nào. Vì vậy, đất đai không chỉ là tài nguyên
vô cùng quý giá mà còn là điều kiện sống của muôn loài.
Đất đai tham gia vào mọi hoạt động của đời sống và sản xuất. Rõ ràng
là nếu như không có đất đai thì sẽ không có bất kì một ngành sản xuất nào,
một quá trình lao động nào. Vai trò của đất đai về mặt này được thể hiện:
+ Thứ nhất, đất đai là địa điểm cho mọi hoạt động sản xuất và đời sống
diễn ra.
+ Thứ hai, đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của
xã hội. Tuy nhiên, đối với từng ngành cụ thể của nền kinh tế quốc dân, đất đai
có vị trí khác nhau. Đối với các hoạt động sản xuất phi nông nghiệp, đất đai là
địa điểm để xây dựng các nhà máy, xí nghiệp, kho tàng, bến bãi,… đất đai
cung cấp nguồn nguyên liệu cho một số ngành sản xuất như ngành công
nghiệp sản xuất gạch ngói, xi măng, gốm sứ,... Đối với các hoạt động sản xuất
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
6
nông nghiệp, đất đai có một vị trí đặc biệt và vai trò hết sức quan trọng, là tư
liệu sản xuất chủ yếu và không thể thay thế được. Nó không những là chỗ
đứng, chỗ tựa để lao động, mà còn cung cấp thức ăn cho cây trồng, là nơi
chuyển dần hầu hết tác động của con người vào cây trồng. Đất đai sử dụng
trong nông nghiệp được gọi là ruộng đất, nó có ý nghĩa vừa là đối tượng lao
động, vừa là tư liệu lao động. Thông qua đất đai và sản xuất nông nghiệp để
tạo ra các thực phẩm nuôi sống con người.
Vì vậy, có thể khẳng định đất đai có vai trò vô cùng quan trọng đối với
sản xuất và đời sống của con người. Dưới bất cứ một thời đại nào, một chế độ
xã hội nào, đất đai cũng là một vấn đề được quan tâm hàng đầu của bộ máy
Nhà nước. Giao và cho thuê đất là một trong những công tác quan trọng của
quản lý nhà nước về đất đai. Vì vậy công tác này có ảnh hưởng đến sản xuất
và đời sống của toàn xã hội. Vậy đối với các dự án đầu tư, công tác giao và
cho thuê đất có vai trò và tầm quan trọng như thế nào?
1.1.3. Sự cần thiết của công tác giao đất, cho thuê đất đối với các dự án
đầu tư
1.1.3.1. Khái niệm
Luật Đất đai 2003 đã đưa ra những khái niệm cụ thể về công tác giao
và cho thuê đất. Điều 4 của Luật giải thích:
- “Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng
quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất” [8].
- “Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất
bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất”[8].
1.1.3.2. Tầm quan trọng của công tác giao đất và cho thuê đất đối với các dự
án đầu tư
Để thực hiện một dự án đầu tư thì cần phải có vốn. Bất kì một dự án
đầu tư nào cũng đòi hỏi một số vốn rất lớn mà bản thân các chủ đầu tư bằng
nguồn vốn tự có của mình không chắc đã có đủ mà phải huy động từ các
nguồn khác. Một trong các nguồn huy động vốn là ngân hàng. Tuy nhiên tiếp
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
7
cận được nguồn vốn này là không dễ. Cơ sở pháp lý của giao và cho thuê đất
là GCNQSDĐ tạo điều kiện cho các chủ đầu tư có thể tiếp cận nguồn vốn
ngân hàng bằng cách thế chấp quyền sử dụng đất. Nguồn vốn này cùng với
các nguồn vốn từ kênh huy động khác là điều kiện để chủ đầu tư có thể tiến
hành đầu tư vào đất đai, thực hiện dự án.
1.1.3.3. Nguyên tắc sử dụng đất
Theo Điều 11 Luật Đất đai 2003 quy định việc sử dụng đất phải đản
bảo các nguyên tắc sau:
- Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất
- Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến
lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh
- Người sử dụng đất thực hiện các quyền, nghĩa vụ của mình trong thời
hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp
luật có liên quan [8].
1.1.4. Các quy định của nhà nước về giao đất và cho thuê đất đối với các dự
án đầu tư
1.1.4.1. Căn cứ để giao đất và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư
Theo Điều 27 Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ
quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường
và hỗ trợ tái định cư thì căn cứ để quyết định giao đất, cho thuê đất gồm:
- Quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền xét duyệt.
Trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng đất hoặc kế hoạch sử dụng đất
được duyệt thì căn cứ vào quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây
dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét
duyệt.
- Nhu cầu sử dụng đất được thể hiện trong văn bản sau:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
8
Đối với các tổ chức thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư
đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cấp giấy chứng
nhận đầu tư;
Đối với các dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền
xét duyệt hoặc không phải cấp Giấy chứng nhận đầu tư thì phải thể hiện nhu
cầu sử dụng đất trong đơn xin giao đất, thuê đất và có văn bản của Sở Tài
nguyên và Môi trường thẩm định về nhu cầu sử dụng đất [4].
1.1.4.2. Cơ chế và hình thức giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án
Nhà nước cho thuê đất
hoặc giao đất cho nhà
đầu tư
Nhà nước thu hồi đất
của người đang sử dụng
1. Đấu giá đất
1.Thu hồi đất theo quy
hoạch
2. Đấu thầu dự án có sử
dụng đất
2. Thu hồi đất theo dự
án
Đất đang
được sử dụng
3. Trực tiếp cho thuê đất
hoặc giao đất cho nhà
đầu tư
Nhà đầu tư tự thoả thuận
với người sử dụng đất
Đất sẽ cho thuê hoặc giao
cho nhà đầu tư sử dụng
1. Giao đất không thu tiền
sử dụng đất
1. Cho thuê đất trả tiền
thuê đất hang năm
2. Giao đất có thu tiền sử
dụng đất
2. Cho thuê đất thu tiền một
lần cho cả thời gian thuê
Hình 1.1. Cơ chế, hình thức giao đất, cho thuê đất
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
Luật đất đai 2003 đưa ra 2 cơ chế để tạo quỹ đất cho dự án đầu tư: Nhà
nước thu hồi đất và nhà đầu tư tự thoả thuận với người đang sử dụng đất; đưa
ra 3 cơ chế giao đất, cho thuê đất đối với các dự án đầu tư: đấu giá đất, đấu
thầu dự án có sử dụng đất và giao đất trực tiếp cho nhà đầu tư. Trong 3 cơ chế
giao đất, cho thuê đất thì hiện nay các dự án đầu tư chủ yếu thực hiện theo cơ
chế Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng đất để giao trực tiếp cho
nhà đầu tư.
1.1.4.3. Thời hạn giao và cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư
Điều 66, Điều 67 của Luật Đất đai 2003 quy định thời hạn sử dụng của
các loại đất. Trong đó một số loại đất như đất ở; đất xây dựng trụ sở cơ quan,
xây dựng công trình sự nghiệp; đất quốc phòng, an ninh; đất tôn giáo... là
những loại đất được giao sử dụng ổn định lâu dài. Thời hạn giao đất, cho thuê
đất đối với tổ chức kinh tế để thực hiện các dự án đầu tư được xem xét, quyết
định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá
năm mươi năm; đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự
án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần
thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất là không quá bảy mươi năm
[8].
Việc quy định thời hạn sử dụng đất một mặt giúp các nhà đầu tư có thể
yên tâm đầu tư và sử dụng đất phù hợp, mặt khác là cơ sở để Nhà nước có thể
thu hồi lại đất khi đã hết thời hạn giao và cho thuê để sử dụng vào mục đích
khác. Tuy nhiên, Nhà nước cũng quy định thời hạn giao và cho thuê đất đủ
dài để nhà đầu tư có đủ thời gian để thu hồi vốn và khai thác các lợi ích mà
mình đã đầu tư trên đất.
Luật còn quy định trong trường hợp đã hết thời hạn giao đất, cho thuê
đất, nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất đó thì nhà đầu tư có thể đăng ký xin
gia hạn thời hạn sử dụng đất. Có thể thấy rằng đây là một quy định tạo điều
kiện cho các nhà đầu tư tiếp tục khai thác những lợi ích mình đã bỏ ra đồng
thời khuyên khích họ đầu tư thêm vào đất.
1.1.4.4. Thẩm quyền giao đất và cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư
Thẩm quyền giao và cho thuê đất được quy định tại điều 37 Luật Đất
đai 2003. Điều này quy định ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương quyết định giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức trong
nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài
thực hiện các dự án đầu tư.
1.2. Tổng quan về công tác giao đất, cho thuê đất ở một số nước trên thế
giới và Việt Nam
1.2.1. Công tác giao đất, cho thuê đất ở một số nước trên thế giới
Một số nước trên thế giới, với tình hình kinh tế - xã hội riêng đều có cơ
chế xử lý vần đề đất đai phù hợp với đất nước mình để có thể tận dụng hiệu
quả tài sản đất, đảm bảo thu lợi từ quyền sở hữu đất đai và ngăn chặn tình
trạng thất thoát tài sản đất trong quá trình quản lý nền kinh tế - xã hội theo
hướng hội nhập kinh tế quốc tế.
a. Hungary:
Đất đai được phân chia lại theo quyền sở hữu Nhà nước, tư nhân và hỗn
hợp. Nhà nước chủ yếu nắm quyền sở hữu về đất đai dùng cho mục đích công
cộng, xã hội và những vùng quan trọng. Tư nhân chủ yếu nắm giữ quyền sở
hữu đất cho sản xuất, đặc biệt là đất nông nghiệp
* Đặc điểm chính sách đất đai của Cộng hoà Hungary:
- Quyền sử dụng đất được quy định thống nhất, không phân biệt giữa tổ
chức, cá nhân mua hay thuê đất của Nhà nước. Nhà nước quản lý, giám sát
chặt chẽ mục đích sử dụng đất của mỗi tổ chức, cá nhân và hạn chế quyền sở
hữu đất đối với cá nhân và tổ chức nước ngoài, việc quản lý đất được phân
cấp từ Trung ương đến địa phương;
- Không tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị của doanh nghiệp mà
chỉ tính giá trị của tài sản trên đất;
- Giá mua và giá cho thuê đất được xác định theo giá thị trường
* Thời hạn sử dụng đất: được phân biệt rõ ràng theo hình thức sở hữu
- Đất thuộc sở hữu tư nhân có thời hạn sử dụng vĩnh viễn
- Đất thuê của Nhà nước có thời hạn sử dụng tối đa 99 năm và tối thiếu
là 1 năm.
* Các phương thức sử dụng đất:
- Phương thức bán đất của Nhà nước: Thực hiện theo phương thức đấu
giá công khai, mọi đối tượng đều có quyền tham gia đấu giá hoặc thông qua
mua cổ phiếu.
- Phương thức cho thuê đất: Thực hiện theo giá thị trường, đối tượng
cho thuê là các doanh nghiệp, các cá nhân, tổ chức trong nước, cá nhân và tổ
chức nước ngoài [8].
b. Cộng hoà Ba Lan
* Đặc điểm chính sách đất đai của Cộng hoà Ba Lan:
- Quyền sử dụng đất được thống nhất, giống nhau không phân biệt giữa
tổ chức, cá nhân mua đất và thuê đất của Nhà nước
- Nhà nước quản lý chặt chẽ mục đích sử dụng đất của các tổ chức,
cá nhân.
- Thực hiện chế độ cho thuê đất đối với doanh nghiệp
- Giá cho thuê đất của Nhà nước thực hiện theo giá thị trường thông
qua mức giá thuê đất bằng 1/30 đơn giá bán đất.
* Thời hạn sử dụng đất: được phân biệt rõ ràng theo hình thức sở hữu
- Đất thuộc sơ hữu tư nhân có thời hạn sử dụng vĩnh viễn
- Đất thuê của Nhà nước có thời hạn sử dụng tối đa 99 năm.
* Phương thức sử dụng đất:
- Phương thức bán đất của Nhà nước: Thực hiện theo phương thức đấu
giá công khai, mọi đối tượng đều có quyền tham gia đấu giá. Một số trường
hợp được ưu tiên không đấu giá như ưu tiên đối với chủ cũ trước đây đã sử
dụng và bị quốc hữu hoá nay có nhu cầu mua lại, hoặc mua để sử dụng vào
các hoạt động phục vụ phúc lợi xã hội…
- Phương thức cho thuê đất: Thuê với thời hạn từ 3 năm trở lên phải
đấu giá. Trong đó một số trường hợp không phải đấu giá như sử dụng vào các
hoạt động từ thiện… Đối tượng áp dụng cho thuê đất là doanh nghiệp, đất
thuộc hành lang lưới điện quốc gia [7].
c. Trung Quốc:
Theo Hiến pháp của nước CHND Trung Hoa và Luật quản lý nhà nước
về đất đai, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước thống nhất quản lý.
Là người đại diện cho toàn dân, nhà nước Trung Quốc có toàn quyền của một
chủ sở hữu. Để có thể tận dụng hiệu quả tài sản đất, đảm bảo thu lợi từ quyền
sở hữu đất và ngăn chặn tình trạng thất thoát tài sản đã có những quy định hạn
chế việc lựa chọn phương thức xử lý đất đai theo pháp luật.
- Phương thức giao đất: Doanh nghiệp có quyền sử dụng đất đô thị sau
khi được Nhà nước giao đất. Trước khi tiến hành cổ phần hoá, doanh nghiệp
phải thông qua việc giao đất và phải làm thêm các thủ tục, nộp tiền giao đất
(nộp 1 lần) để có được quyền sử dụng đất, hoặc doanh nghiệp phải làm thủ
tục đăng ký liên quan để có được quyền sử dụng đất. Trung Quốc thực hiện 3
phương thức: đấu thầu, niêm yết giá và đấu giá trong giao đất.
Đất đai trong thời hạn được giao sẽ thuộc tài sản của doanh nghiệp, vì
vậy doanh nghiệp không chỉ được sử dụng và thu lợi từ đất mà còn có thể tiến
hành các hoạt động kinh doanh như chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền
sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Nhà nước Trung Quốc quy định kỳ hạn cao nhất đối với việc giao
quyền sử dụng đất: đất nông nghiệp 50 năm, đất ở 70 năm, đất dùng cho
thương mại, du lịch, giải trí có kỳ hạn 40 năm, đất dùng cho giáo dục, khoa
