Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn thị xã bắc kạn, tỉnh bắc kạn giai đoạn 2010 2013

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TẠ THỊ LAN ANH

ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU
GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ
ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ BẮC KẠN
GIAI ĐOẠN 2010-2013

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2014


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TẠ THỊ LAN ANH

ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU
GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ
ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ BẮC KẠN
GIAI ĐOẠN 2010-2013
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Ngành: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. Hà Xuân Linh

THÁI NGUYÊN - 2014


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã
được cảm ơn và các thông tn trích dẫn trong luận văn đều được chỉ
rõ
nguồn gốc.
Người hướng khoa học

Tác giả luận văn

TS. Hà Xuân Linh

Tạ Thị Lan Anh


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự
quan tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập
thể, đã tạo điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành bản luận văn này.
Lời đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn TS Hà Xuân Linh, Trường Đại học
Nông lâm Thái Nguyên đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi
nghiên cứu thực hiện đề tài.

Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo Khoa Quản
lý Tài nguyên, Phòng QLĐT Sau Đại học, Trường Đại học Nông lâm Thái
Nguyên đã tạo điều kiện cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo Phòng TN&MT, Phòng Kinh
tế, Phòng Quản lý đô thị, Phòng Thống kê, Văn phòng đăng ký QSD đất thị
xã Bắc Kạn, các địa phương, hộ gia đình tham gia phỏng vấn đã tạo điều kiện
giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn tại địa phương.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè
đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn !
Tác giả luận văn

Tạ Thị Lan Anh


3

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU
................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài .............................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ..................................................................2
2.1. Mục tiêu tổng quát ..................................................................................2
2.2. Mục tiêu cụ thể của đề tài .......................................................................2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu ................................2
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................... 3
1.1. Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản................................3
1.1.1. Bất động sản .....................................................................................3
1.1.2. Thị trường bất động sản ...................................................................4
1.2. Giá đất, cơ sở khoa học xác định giá đất giá đất và thị trường bất

động sản trên thế giới .....................................................................................6
1.2.1. Khái quát về giá đất trên thế giới .....................................................6
1.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất ......................................................7
1.2.3. Đấu giá đất của một số nước..........................................................11
1.3. Đất đai, nhà ở trong thị trường bất động sản Việt Nam........................12
1.3.1. Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước
ta...........................12
1.3.2. Đánh giá nhu cầu về BĐS ở Việt Nam ..........................................15
1.4. Thực trạng đấu giá quyền SDĐ ở việt nam...........................................16
1.4.1. Những quy định của pháp luật về đấu giá quyền SDĐ..................16
1.4.2. Quá trình hình thành chủ trương đấu giá ở Việt Nam ...................17
1.4.3. Đặc điểm giá đất trong thực hiện đấu giá quyền SDĐ ..................21
1.4.4. Thực trạng đấu giá quyền SDĐ ở Việt Nam..................................24
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU .......................................................................................................................
.. 30


4

2.1. Thời gian, địa điểm và đối tượng nghiên cứu .......................................30
2.1.1. Thời gian nghiên cứu .....................................................................30


4

2.1.2. Địa điểm nghiên cứu ......................................................................30
2.1.3 Đối tượng nghiên cứu .....................................................................30
2.2. Phạm vi nghiên cứu...............................................................................30
2.3. Nội dung nghiên cứu .............................................................................30

2.3.1. Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội thị xã Bắc Kạn ..........................30
2.3.2. Khái quát công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã
Bắc
Kạn............................................................................................................30
2.3.3. Kết quả đấu giá một số dự án trên địa bàn tthị xã Bắc Kạn...........31
2.3.4. Đánh giá hiệu quả, những tồn tại và các yếu tố ảnh hưởng đến
công tác đấu giá quyền sử dụng đất
.........................................................31
2.3.5. Một số giải pháp, đề xuất đối với công tác đấu giá quyền sử
dụng đất ....................................................................................................31
2.4. Phương pháp nghiên
cứu.......................................................................32
2.4.1.Phương pháp chọn điểm nghiên
cứu...............................................32
2.4.2. Phương pháp điều tra số liệu thứ
cấp:............................................32
2.4.3 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp: ..............................................32
2.4.4. Phương pháp thống kê và xử lý số liệu, phân tích tổng hợp..........33
2.4.5. Phương pháp chuyên gia ................................................................33
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU............................................................... 34
3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị xã Bắc Kạn ........34
3.1.1. Đặc điểm về điều kiện tự nhiên của thị xã Bắc Kạn ......................34
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội...............................................................37
3.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất...................................................41
3.1.4. Đánh giá chung về thực trạng phát triển kinh tế - xã hội..............45
3.3. Khái quát công tác đấu giá quyền sử dụng đất thị xã Bắc Kạn ............45


5

3.3.1 Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất .....................................46
3.3.2. Qui chế đấu giá quyền sử dụng đất ................................................46
3.2.3. Xác định giá khởi điểm để đấu giá ................................................50
3.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở một số dự án trên địa bàn thị xã
....50


6

3.3.1. Khu dân cư đô thị phía nam thị xã Bắc Kạn ..................................50
3.3.2. Khu dân cư tái định cư Đức Xuân .................................................53
3.3.3. Khu dân cư 244 ..............................................................................56
3.3.4. Tổng hợp đấu giá quyền sử dụng đất từ 03 khu dân cư.................58
3.3.5. So sánh giá trúng đấu giá với giá chuyển nhượng thực tế trên thị
trường........................................................................................................6
1
3.3.6. Hiện trạng sử dụng đất sau khi đấu giá..........................................62
3.4. Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
thị xã .............................................................................................................63
3.4.1. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền SDĐ .....................63
3.4.2. Ưu điểm và hạn chế của công tác đấu giá quyền SDĐ..................69
3.4.6. Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá quyền sử dụng
đất trên địa bàn thị xã Bắc Kạn ................................................................73
3.5. Một số giải pháp và đề xuất về công tác đấu giá quyền sử dụng đất
....74
3.5.1. Giải pháp về chính sách của Nhà nước ..........................................74
3.5.2. Giải pháp về kỹ thuật .....................................................................75
3.5.3. Giải pháp về cơ chế tài chính .........................................................77
3.5.4. Một số đề xuất đối với công tác đấu giá đất: .................................77
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ................................................................................... 79

1. Kết luận ....................................................................................................79
2. Kiến nghị ..................................................................................................80
TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................................... 82


7

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BĐS

: Bất động sản

ĐGĐ

: Đấu giá đất

QSDĐ

: Quyền sử dụng đât

SDĐ

: Sử dụng đất

UBND

: Uỷ ban nhân dân

TM&MT

: Tài nguyên và Môi trường


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Cơ cấu các loại đất của thị xã Bắc Kạn năm 2013 ..........................43
Bảng 3.2: Biến động sử dụng đất của thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2010-2013 ...44
Bảng 3.3: Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại khu dân cư đô
thị phía nam thị xã Bắc Kạn .................................................................52
Bảng 3.4: Bảng so sánh kết quả trúng đấu giá với giá sàn tại khu dân cư đô
thị phía nam thị xã Bắc Kạn .................................................................52
Bảng 3.5: Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại khu......................54
tái định cư Đức Xuân ...........................................................................54
Bảng 3.6: Bảng so sánh kết quả trúng đấu giá với giá sàn ..............................55
tại khu tái định cư Đức Xuân ...............................................................55
Bảng 3.7: Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại khu dân cư 244
.........57
Bảng 3.8: Bảng so sánh kết quả trúng đấu giá với giá sàn tại khu dân cư 244
......57
Bảng 3.9: Tổng hợp kết quả đấu giá 03 khu quy dân cư tại thị xã Bắc Kạn
.........59
Bảng 3.10: Số người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất ..............................59
Bảng 3.11: So sánh giá trúng ĐGĐ và chuyển nhượng thực tế trên thị
trường.....61
Bảng 3.12: Hiện trạng sử dụng đất sau khi đấu giá .........................................62
Bảng 3.13: Hiệu quả kinh tế của 3 dự án tham gia đấu giá .............................64
Bảng 3.14. Kết quả điều tra một số yếu tố ảnh hưởng đến ĐGĐ ....................74

viii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Đồ thị so sánh giá sàn, giá trúng đấu giá, giá thị trường ............... 61
Hình 3.2. Biểu đồ hiện trạng sử dụng đất tại các khu quy hoạch dân cư .......
63


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia vô cùn g quý báu, là
nguồn nội lực để XD và phát triển đất nước. Trong quá trình đổi mới, từ
năm 1986 đến nay, Đảng và Nhà nước đã đặc biệt quan tâm đến vấn
đề quản lý đất đai, Nghị quyết số 06/2004/NQ-CP ngày 19/5/2004 cũng
đã nêu rõ “Khai thác, sử dụng có hiệu quả các loại bất động sản; Đặc biệt
là BĐS nhà đất, phát huy tối đa nguồn lực từ đất đai, nhà và công trình
trên đất để phát triển kinh tế - xã hội phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước”. Đó có thể coi là bước đi quan trọng để từng bước
chính thức hoá và đưa thị trường BĐS vào hoạt động lành mạnh.
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp
công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ
đã cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở
hạ tầng. Hình thức này trong thực tế đã đạt được một số thành quả làm thay
đổi bộ mặt của một số địa phương, nhưng trong quá trình thực hiện đã bộc
lộ một số tồn tại như việc định giá các khu đất dùng để thu tiền sử dụng đất
tiến hành không chặt chẽ ...
Để khắc phục những tồn tại đó trong những năm gần đây Nhà nước đã
thay đổi cơ chế và đưa ra đấu giá QSDĐ. Công tác đấu giá QSDĐ đã thực sự

là một hướng đi mới cho thị trường BĐS. Giá đất quy định và giá đất theo thị
trường đã xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá QSDĐ.
Công tác đấu giá QSDĐ tại một số dự án ở thị xã Bắc Kạn, tỉnh Bắc Kạn
trong những năm qua đã đem lại hiệu quả về mặt kinh tế. Tuy nhiên, việc
khai thác quỹ đất hiện trạng như thế nào để đảm bảo hài hoà lợi ích giữa Nhà


2

nước, người sự dụng đất và các chủ đầu tư mà vẫn tạo động lực cho sự phát
triển xã hội là một vấn đề cần được nghiên cứu, làm rõ hơn nữa.


3

Xuất phát từ thực tế trên chúng tôi nghiên cứu Đề tài: "Đánh giá hiệu
quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn
thị xã Bắc Kạn, tỉnh Bắc Kạn giai đoạn 2010-2013"
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Trên cơ sở phân tích, đánh giá những thành công và tồn tại trong
công tác thực hiện đấu giá đất trên địa bàn thị xã Bắc Kạn, đề xuất một
số giải pháp nhằm tăng cường cho công tác quản lý trong đấu giá đất được
tốt hơn.
2.2. Mục tiêu cụ thể của đề tài
- Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý,
sử dụng đất trên địa bàn thị xã Bắc Kạn.
- Đánh giá được thực trạng việc đấu giá đất trên địa bàn thị xã Bắc Kạn
trong giai đoạn 20010 – 2013.
- Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá đất.

- Đề xuất giải pháp trong công tác chuyển quyền sử dụng đất để
giúp công tác quản lý được tốt hơn.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu
- Ý nghĩa khoa học: Làm rõ các quy định của pháp luật hiện hành trong
việc đấu giá đất, thực trạng và tồn tại trong lĩnh vực trên nhằm đề xuất các
giải pháp phù hợp.
- Ý nghĩa thực tiễn: Giúp học viên củng cố những kiến thức đã học và tiếp
xúc thực tế với vấn đề nghiên cứu.
Bắc Kạn là một thị xã trẻ mới thực hiện công tác ĐGĐ, thời gian qua
đã cho áp dụng ĐGĐ theo nhiều hình thức khác nhau, mỗi hình thức đều có
những thành công và hạn chế khác nhau. Vì vậy ti ến hành nghiên cứu
và đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá qua các dự án khác nhau với


4

cá c phương án khác nhau nhằm đề xuất và góp ý giúp quy trình đấu giá
ngày càng hoàn thiện và đem lại hiệu quả cao nhất.


5

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản
1.1.1. Bất động sản
Trong mọi lĩnh vực, kể cả kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2
loại: BĐS và động sản. BĐS trước hết nó là một tài sản nhưng khác với các
tài sản khác là nó không thể di dời được. [18]

Đây là một thuật ngữ rộng chỉ các tài sản như đất trống, đất đai và công
trình xây dựng dùng cho các mục đích cư trú, giải trí, nông nghiệp, công
nghiệp, kinh doanh và thương mại. [34]
Theo Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005, tại chương XI, điều 174,
khoản 1 có nêu: “BĐS là các tài sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà, công trình xây dựng đó;
c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
d) Các tài sản khác do pháp luật quy định. [26]”
Theo Giáo trình Thị trường BĐS, BĐS bao gồm đất đai, vật kiến trúc và
các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc, cùng với những
thứ dùng để nâng cao giá trị sử dụng của BĐS như hàng rào, cây cối và các
trang thiết bị cấp thoát nước, cấp điện, vệ sinh, thông gió, thang máy, phòng
cháy, thông tin... [33]
Như vậy, ta có thể thấy BĐS chủ yếu gồm đất đai và những tài sản gắn
liền với đất đai.


6

Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác
nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường BĐS. Một số nước, nhất
là


7

các nước theo kinh tế thị trường quy định BĐS (Đất đai) hoặc BĐS (Đất đai
và tài sản trên đất) là hàng hoá được giao dịch trên thị trường BĐS. Một số

nước khác, ví dụ như Trung Quốc quy định BĐS (Đất đai và tài sản trên đất)
được phép giao dịch trên thị trường BĐS, nhưng đất đai thuộc sở hữu Nhà
nước không được mua bán mà chỉ được chuyển quyền SDĐ. [30, 22]
Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại BĐS đều được tham gia
vào thị trường BĐS do có nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hoá. Các loại
BĐS được đưa vào kinh doanh bao gồm:
a) Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về
xây dựng;
b) Quyền SDĐ được tham gia thị trường BĐS theo quy định của pháp
luật về đất đai;
c) Các loại BĐS khác theo quy định của pháp luật. [28]
Đất đai là BĐS theo pháp luật về chế độ sở hữu ở nước ta, đất đai không
có quyền sở hữu riêng mà “đất đai... thuộc sở hữu toàn dân” [24, 25, 27], do
vậy đất đai không phải là hàng hoá. Chỉ có quyền SDĐ, cụ thể hơn là quyền
SDĐ một số loại đất và của một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện
cụ thể mới được coi là hàng hoá và được đưa vào lưu thông thị trường BĐS.
Thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trường BĐS ở Việt Nam là trao đổi
giá trị quyền SDĐ có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất.
1.1.2. Thị trường bất động
sản
Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan
hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi
hàng hoá. Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được
phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế
và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau.


8

Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan

trực tiếp đến giao dịch BĐS [32, 22, 18].


9

Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh
tế. Đó là nơi tiến hành các hoạt động giao dịch về BĐS, mang tính khu vực và
biến động theo thời gian. Có thể nói đó là tổng hòa các giao dịch BĐS đạt
được tại một khu vực địa lý nhất định trong một thời điểm nhất định. [33 ]
Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá; Quy
luật giá trị; Quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng
hoá với 3 yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả. [23]
Phạm vi hoạt động của thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quy
định nên không đồng nhất. Đó có thể là trong phạm vi địa phương, quốc gia
hay quốc tế. [34] Chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và người
bán BĐS đến với nhau; xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; Phân phối
BĐS theo quy luật cung cầu; phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị
trường. [38]
1.1.3. Một số khái niệm khác
- Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá, giá
cao nhất thì được.
- Đấu giá BĐS: Là việc bán, chuyển nhượng BĐS công khai để chọn
người mua, nhận chuyển nhượng BĐS trả giá cao nhất theo thủ tục
đấu giá tài sản.
- Đấu thầu: là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với
giá rẻ nhất thì được giao cho làm hoặc được bán hàng.
- Định giá: là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm
xác định.

10

- Định giá đất: Được hiểu là sự ước tnh về giá trị của quyền SDĐ bằng
hình thái tền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một
thời điểm xác định.


11

- Định giá BĐS là hoạt động tư vấn, xác định giá của một BĐS cụ thể tại
một thời điểm xác định.
- Giá cả: Là biểu thị bằng tền về giá trị của một tài sản, là số tền thoả
thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định. Giá cả có thể
lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản.
- Sàn giao dịch BĐS: Là nơi diễn ra các giao dịch BĐS và cung cấp các
dịch vụ cho kinh doanh BĐS. [28]
1.2. Giá đất, cơ sở khoa học xác định giá đất giá đất và thị trường bất
động sản trên thế giới
1.2.1. Khái quát về giá đất trên thế giới
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu
hiện mặt giá trị của quyền SDĐ. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá
bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó
trong không gian và thời gian xác định [32, 9] .Theo Luật Đất đai năm 2003,
giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tch đất do Nhà nước quy định
hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền SDĐ [27].
Trên thực tế luôn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất Nhà nước quy định và giá
đất thị trường. Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở thoả thuận
thành của bên sở hữu đất và các bên khác có liên quan (thường là các
giao dịch thành công trên thực tế); Theo quy định, giá chuyển nhượng quyền

SDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại một thời điểm
xác định là số tền Việt Nam tnh trên một đơn vị diện tích đất theo từng mục
đích sử dụng hợp pháp, được hình thành từ kết quả của những giao dịch
thực tế đã hoàn thành, mang tính phổ biến giữa người chuyển nhượng và
người nhận chuyển nhượng trong điều kiện thương mại bình thường, không
chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến không hợp lý,


12

như: đầu cơ, thiên tai, địch hoạ, khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy
hoạch, chuyển nhượng


13

trong tình trạng bị ép buộc, có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi
và những trường hợp khác do Bộ Tài chính quy định. [16, 14]
Giá đất Nhà nước quy định trên cơ sở giá thị trường nhằm phục vụ cho
các mục đích thu thuế và các mục đích khác của Nhà nước. Giá đất do Nhà
nước quy định phải sát với giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế trên thị
trường trong điều kiện bình thường. [28]
Cả 2 loại giá đất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn
nhau, chúng cùng chịu tác động bởi các quy luật kinh tế thị trường, trong đó
giá đất Nhà nước quy định thường ở trạng thái tnh tương đối, còn giá đất thị
trường luôn ở trạng thái động.
1.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất
1.2.2.1. Địa tô
Địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai, là sản
phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp

cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của
chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao
động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong
chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị
chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu
về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô tư
bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình
quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. [24]
Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: Địa chủ, tư
bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ
nghĩa tư bản, có các loại địa tô: Địa tô chênh lệch; Địa tô tuyệt đối và địa tô
độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân,