Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố bắc ninh, tỉnh bắc ninh

i

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
--------------------

NGUYỄN THẠCH ANH

“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ
TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU
HỒI ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ BẮC NINH, TỈNH BẮC NINH”

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2014
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

ii

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-------------------

NGUYỄN THẠCH ANH

“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG HỖ
TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU
HỒI ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN

THÀNH PHỐ BẮC NINH , TỈNH BẮC NINH”
Chuyên ngành: Quản l ý đất đai
Mã số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông

Thái Nguyên – 2014


i

LỜI CAM ĐOAN
- Tôi xin can đoan mọi số liệu và kết quả sử dụng để nghiên cứu viết luận văn
là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ học vị nào.
- Tôi xin cam đoan mọi trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc
rõ ràng và mọi sự giúp đỡ trong quá trình làm luận văn đểu đã được cảm ơn.
Tác giả luận văn

Nguyễn Thạch Anh


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình thực hiện luận văn tôi đã nhận được sự quan tâm, giúp
đỡ của các cá nhân, tập thể, các cơ quan, đơn vị có liên quan tạo điều kiện thuận lợi
để tôi có thể hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông – phó hiệu trưởng
trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong

suốt quá trình làm luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo khoa Tài nguyên và Môi trường,
phòng đào tạo sau đại học trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện
thuận lợi cho tôi thực hiện tốt luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn ban lãnh đạo UBND thành phố Bắc Ninh; Trung
tâm phát triển quỹ đất thành phố; Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố;
Phòng Kinh Tế thành phố; Chi cục thống kê thành phố; Chi cục Thuế thành phố;
Thanh tra thành phố; Phòng Tư pháp thành phố; UBND các phường: Phường Vạn
An, phường Đáp Cầu, phường Võ Cường; UBND xã Hòa Long đã tạo điều kiện
giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn.
Tôi xin gửi lời cảm ơn tới gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã giúp
đỡ tôi trong quá trình thực hiện luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn !
Tác giả luận văn

Nguyễn Thạch Anh


3

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................... ii
MỤC LỤC ................................................................................................................ iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT .............................................................................. vi
DANH MỤC CÁC BẢNG ..................................................................................... vii
DANH MỤC BIỂU ĐỒ......................................................................................... viii
MỞ
....................................................................................................................1

ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài ......................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu ...........................................................................................2
2.1 Mục tiêu tổng quát ............................................................................................2
2.2 Mục tiêu cụ thể .................................................................................................2
3. Yêu cầu nghiên cứu ............................................................................................2
Chương I: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ......................................................................3
1.1. Cơ sở khoa học và thực tiễn trong công tác GPMB ........................................3
1.1.1. Khái niệm chung về GPMB ..........................................................................3
1.1.2. Ý nghĩa của công tác GPMB ........................................................................3
1.1.3. Vai trò của công tác GPMB trong quá trình phát triển đất nước ..................4
1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác GPMB...................................................5
1.2 Cơ sở pháp lý trong công tác GPMB ................................................................8
1.2.1 Các văn bản áp dụng trong công tác GPMB..................................................8
1.2.2 Trình tự, thủ tục thực hiện công tác GPMB ................................................10
1.3 Cơ sở thực tiễn trong công tác GPMB............................................................12
1.3.1 Chính sách trong công tác BT.HT&TĐC của một số quốc gia trên thế
giới........12
1.3.2 Chính sách BT.HT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam ...............15
1.3.3 Kết quả thực hiện chính sách BT.HT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất trên
địa bàn thành phố Bắc Ninh.................................................................................20
Chương II: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
.......25
2.1. Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................25


4

2.2. Phạm vi nghiên cứu .......................................................................................25

5

2.3. Nội dung nghiên cứu......................................................................................25
2.4. Phương pháp nghiên cứu ...............................................................................26
2.4.1. Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp..........................................................26
2.4.2. Phương pháp điều tra các số liệu sơ cấp .....................................................26
2.4.3. Phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh và xử lý số liệu .......................27
2.4.4. Phương pháp phỏng vấn trực tiếp ...............................................................27
Chương III: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ...............................................................28
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Bắc Ninh........................28
3.1.1. Điều kiện tự nhiên.......................................................................................28
3.1.2. Điều kiện kinh tế, xã hội .............................................................................30
3.2. Đánh giá thực trạng công tác BT.HT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất trên địa
bàn thành phố Bắc Ninh........................................................................................34
3.2.1. Thực trạng quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Bắc Ninh.
........34
3.2.2 Biến động đất đai tại thành phố Bắc Ninh trong những năm qua ...............37
3.3. Đánh giá công tác bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi tại 03 dự án
nghiên cứu tại thành phố Bắc Ninh. .....................................................................38
3.3.1 Khái quát chung về 03 dự án nghiên cứu ....................................................38
3.3.2 Các văn bản pháp lý của 03 dự án nghiên cứu ............................................40
3.3.3 Đối tượng và điều kiện được bồi thường .....................................................42
3.3.4 Giá đất tính bồi thường, hỗ trợ ....................................................................46
3.3.5 Bồi thường về tài sản, cây trồng, vật kiến trúc trên đất ...............................53
3.3.6 Chính sách hỗ trợ và bố trí tái định cư.........................................................60
3.4. Đánh giá tác động của công tác bồi thường, GPMB ảnh hưởng đến hoạt động
sản xất kinh doanh của các tổ chức, doanh nghiệp và đời sống của các hộ gia
đình cá nhân có đất bị thu hồi tại 03 dự án nghiên cứu. .......................................66

3.4.1. Sự tác động của công tác GPMB đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của
các đơn vị, tổ chức, doanh nghiệp ........................................................................68
3.4.2. Sự tác động của công tác GPMB đến đời sống của hộ gia đình cá nhân có
đất thu hồi tại dự án nghiên cứu ...........................................................................68


6

3.5. Đề xuất giải pháp góp phần hoàn thiện chính sách BT.HT&TĐC khi Nhà
nước thu hồi đất để triển khai các dự án trên địa bàn thành phố Bắc Ninh ..........73
3.5.1 Những thuận lợi trong công tác GPMB trên địa bàn thành phố Bắc Ninh..73
3.5.2. Những vấn đề vướng mắc còn tồn tại trong công tác GPMB ở những
trường hợp nghiên cứu trên địa bàn thành phố Bắc Ninh.....................................74
3.5.3. Những giải pháp nâng cao công tác GPMB các dự án trên địa bàn thành
phố Bắc Ninh ........................................................................................................77
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................79
1. Kết luận .............................................................................................................79
2. Kiến nghị...........................................................................................................80
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................81


7

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
STT

Các chữ viết tắt

Ký hiệu

1

Giải phóng mặt bằng

GPMB

2

Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

BT.HT&TĐC

3

Quyền sử dụng đất

QSDĐ

4

Ủy ban nhân dân

UBND

5

Hội đồng bồi thường

HĐBT

6

Trách nhiệm hữu hạn

TNHH

7

Trung học cơ sở

THCS

8

Trung học phổ thông

THPT

9

Hội đồng nhân dân

HĐND

10

Mặt trận tổ quốc

MTTQ

11

Giấy chứng nhận

GCN

12

Công nghiệp hóa, hiện đại hóa

CNH-HĐH

13

Nông nghiệp khó canh tác

NNKCT


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1.1. Bảng tổng hợp diện tích đất giao, thuê đất trên địa bàn Thành phố Bắc
Ninh từ năm 2009 đến năm 2013 .....................................................................24
Bảng 3.1. Cơ cấu kinh tế ...........................................................................................30
Bảng 3.2: Một số chỉ tiêu về phát triển kinh tế xã hội thành phố Bắc Ninh giai đoạn
từ năm 2009 đến năm 2013 ..............................................................................31
Bảng 3.3: Hiện trạng dân số và lao động thành phố Bắc Ninh năm 2013 ................33
Bảng 3.4: Hiện trạng sử dụng đất tính đến 31/12/2013 của TP. Bắc Ninh...............36
Bảng 3.5: Biến động đất đai giai đoạn 2012 – 2013 của thành phố Bắc Ninh .........37

Bảng 3.6 Tổng quát về 03 dự án nghiên cứu trên địa bàn thành phố Bắc Ninh ......40
Bảng 3.7 Tổng hợp kết quả bồi thường, hỗ trợ đất nông nghiệp tại dự án xây dựng
khu Đô thị Dabaco Vạn An - thành phố Bắc Ninh...........................................48
Bảng 3.8 Bảng tổng hợp kết quả nhận tiền bồi thường, hỗ trợ tại dự án xây dựng
khu đô thị Dabaco Vạn An, thành phố Bắc Ninh .............................................49
Bảng 3.9 Tổng hợp kinh phí bồi thường tại dự án xây dựng mới cầu đường bộ Thị
Cầu - thành phố Bắc Ninh ................................................................................50
Bảng 3.10 Tổng hợp kết quả bồi thường, hỗ trợ tại dự án xây dựng trụ sở phòng
cảnh sát giao thông công an Tỉnh Bắc Ninh.....................................................52
Bảng 3.11 Đơn giá bồi thường đất nông nghiệp trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh............53
Bảng 3.12 Tổng hợp đơn giá bồi thường cây trồng, tài sản trên đất của hai dự án xây
dựng khu đô thị Dabaco Vạn An và dự án xây dựng trụ sở phòng cảnh sát giao
thông

công

an

tỉnh

Bắc

Ninh.................................................................................................56
Bảng 3.13 Tổng hợp đơn giá bồi thường nhà và tài sản trên đất thuộc dự án xây
dựng mới cầu đường bộ Thị Cầu, thành phố Bắc Ninh ...................................58
Bảng 3.14 Bảng tổng hợp đơn giá cây trồng trên đất tại dự án xây dựng mới cầu
đường bộ Thị Cầu, thành phố Bắc Ninh...........................................................59
Bảng 3.15 Bảng tổng hợp các khoản tiền hỗ trợ của dự án xây dựng mới cầu đường
bộ Thị Cầu, thành phố Bắc Ninh ......................................................................65
Bảng 3.16: Các tổ chức, doanh nghiệp và hộ gia đình có đất thu hồi, bồi thường tại

các dự án nghiên cứu ........................................................................................67


viii

Bảng 3.17. Đánh giá nguồn thu nhập của hộ gia đình có đất thu hồi thuộc Dự án
xây dựng khu đô thị DABACO Vạn An, thành phố Bắc Ninh ........................69
Bảng 3.18. Cách thức sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của hộ có đất thu hồi thuộc
Dự án xây dựng khu đô thị DABACO Vạn An, thành phố Bắc Ninh .............69
Bảng 3.19. Đánh giá nguồn thu nhập của hộ gia đình có đất thu hồi thuộc Dự án
xây dựng mới cầu đường bộ Thị Cầu, thành phố Bắc Ninh.............................70
Bảng 3.20. Cách thức sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của các đối tượng có đất thu
hồi thuộc Dự án xây dựng mới cầu đường bộ Thị Cầu, thành phố Bắc Ninh
..71
Bảng 3.21. So sánh đơn giá tính BT.HT đối với đất nông nghiệp giao lâu dài trên
địa giới hành chính xã và phường ....................................................................75
Bảng 3.22. Đơn giá tính BT.HT đối với đất nông nghiệp tạm giao..........................75

DANH MỤC BIỂU ĐỒ
Hình 3.1: Cơ cấu diện tích các loại đất .....................................................................35


1


2

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề
tài

Công tác giải phóng mặt bằng (GPMB) luôn là vấn đề thời sự nóng hổi vì nó
liên quan trực tiếp đến đất đai và người dân, đây là hai yếu tố vô cùng nhạy cảm của
xã hội.
Hiện nay, trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đang trên đà phát
triển mạnh mẽ ở hầu hết các quốc gia trên thế giới, do nhu cầu của sự phát triển các
khu công nghiệp, các công trình hạ tầng kinh tế - xã hội và hạ tầng cho các đô thị
mới. Để triển khai được các dự án này buộc phải sử dụng tới quỹ đất đã và đang
được sử dụng vào mục đích như đất sản xuất nông, lâm, thủy sản, đất nhà ở của
nhân dân, đất sản xuất kinh doanh...vv, việc chuyển đổi mục đích sử dụng của một
bộ phận quỹ đất hiện nay vào việc triển khai các dự án mới như nói trên đang diễn
ra ngày một nhiều hơn theo yêu cầu của phát triển cơ sở hạ tầng cho công nghiệp
hóa, hiện đại hóa và đô thị hóa nền kinh tế.
Trong điều kiện quỹ đất ngày càng hạn hẹp, dân số ngày càng đông nhu cầu
sử dụng đất cho các ngành ngày càng cao, công tác GPMB trở thành một thách thức
lớn đối với sự thành công không chỉ trong lĩnh vực kinh tế mà còn cả trong lĩnh vực
chính trị - xã hội trên phạm vi quốc gia. Vì vậy, đòi hỏi cần có sự quan tâm đúng mức
của các cấp, các ngành một cách toàn diện nhằm góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế
xã hội của đất nước.
Bắc Ninh từ khi tái lập tỉnh đến nay, quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa đã
diễn ra nhanh chóng. Thành phố Bắc Ninh là một thành phố trẻ với tốc độ phát triển
kinh tế nhanh và mạnh, việc mở rộng địa giới hành chính thành phố thêm 19 xã,
phường tăng cường thu hút nhiều dự án đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng, khu đô thị,
thương mại, dịch vụ...của tỉnh Bắc Ninh. Cùng với sự phát triển kinh tế, xã hội của
tỉnh, thành phố Bắc Ninh đã triển khai nhiều dự án mang tính trọng điểm, quy mô
lớn góp phần vào tốc độ chuyển mình nhanh chóng, đem lại diện mạo mới cho toàn
tỉnh Bắc Ninh nói chung và thành phố Bắc Ninh nói riêng.
Qua những kiến thức học hỏi được khi trực tiếp tiến hành thực hiện công tác
bồi thường GPMB các dự án tại Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Bắc Ninh
tôi thấy được sự khó khăn, phức tạp trong công việc này, chính vì vậy tôi tiến hành

3

nghiên cứu đề tài “Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc
Ninh” từ đó


rút ra bài học kinh nghiệm cho bản thân phục vụ cho công việc hàng ngày và hơn
thế nữa thấy được tầm quan trọng cũng như ý nghĩa của công tác GPMB đối với
việc phát triển kinh tế, xã hội của thành phố cũng như của tỉnh Bắc Ninh.
2. Mục tiêu nghiên
cứu
2.1 Mục tiêu tổng
quát
Đánh giá thực trạng công BT.HT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất tại một
số dự án cụ thể trên địa bàn thành phố Bắc Ninh: Dự án xây dựng khu đô thị
DABACO Vạn An; Dự án xây dựng mới cầu đường bộ Thị Cầu, thành phố Bắc
Ninh; Dự án xây dựng trụ sở phòng cảnh sát giao thông công an tỉnh Bắc Ninh.
2.2 Mục tiêu cụ
thể
- Đánh giá về điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội của thành phố Bắc Ninh ảnh
hưởng đến công tác GPMB các dự án;
- Thực trạng công tác GPMB, những ưu điểm, thuận lợi cũng như những khó
khăn tồn tại của công tác GPMB trên cơ sở đó đề xuất các giải pháp góp phần đẩy
nhanh tiến GPMB trên địa bàn thành phố Bắc Ninh.
- Ảnh hưởng của công tác GPMB đến hoạt động sản xuất kinh doanh và đời
sống của người dân có đất thu hồi tại các dự án nghiên cứu trên địa bàn thành phố
Bắc Ninh.
3. Yêu cầu nghiên

cứu
- Hiểu và nắm được Luật đất đai, các quy định của Nhà nước trong công tác
BT.HT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất.
- Các số liệu phải có độ chính xác và được phân tích, đánh giá một cách
khách quan, phản ánh đúng tình hình thực hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước
thu hồi đất ở một số dự án trên địa bàn thành phố Bắc Ninh.
- Đề ra các giải pháp và kiến nghị phù hợp với thực tế, đảm bảo tôn trọng và
đúng pháp luật hiện hành.
- Phối hợp tốt với các phòng ban có liên quan, các ban ngành đoàn thể của
Thành phố và các xã (phường), địa phương nơi có đất bị thu hồi.


- Công tác GPMB phải được triển khai nghiêm túc, đồng bộ đúng quy định
đặc biệt là khi triển khai đến khu dân cư, đến người dân có đất bị ảnh hưởng.


Chương I
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học và thực tiễn trong công tác GPMB
1.1.1. Khái niệm chung về GPMB
Giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến việc
di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư đang sinh
sống trên địa bàn được quy hoạch cho việc cải tạo và xây dựng mới các loại công
trình phục vụ cho quá trình phát triển kinh tế xã hội hoặc công trình phúc lợi…
Luật đất đai năm 2003 quy định:
Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu hồi lại quyền
sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị
trấn quản lý theo quy định [ 14].
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử
dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người có đất bị thu hồi [14].

Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi
đất ổn định cuộc sống mới bằng hoặc tốt hơn khi có dự án thông qua đào tạo, chuyển
đổi nghề nghiệp, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới [14].
Tái định cư là những chính sách, biện pháp của Nhà nước nhằm thông qua
các hoạt động hỗ trợ để giúp đỡ những người bị thu hồi đất ở nằm trong diện phải di
dời khi có dự án đầu tư, đến nơi ở mới được ổn định đời sống, ổn định sản xuất để
phát triển kinh tế xã hội [14].
1.1.2. Ý nghĩa của công tác GPMB
Trong điều kiện nước ta hiện nay thì GPMB là một trong những công việc
quan trọng phải làm trên con đường phát triển công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất
nước. Sự cần thiết triển khai xây dựng nhiều công trình cơ sở hạ tầng, khu kinh tế,
khu công nghiệp, các cơ sở văn hóa giáo dục, thể dục thể thao cũng được phát triển
theo đà đi lên nhanh chóng của quá trình đô thị hóa. Công tác GPMB nhanh quyết
định đến tiến độ thực hiện của dự án, có thể nói rằng GPMB nhanh là dự án đã thành
công một nửa, việc này không chỉ ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước mà còn ảnh
hưởng trực tiếp đến đời sống vật chất cũng như tinh thần của người bị thu hồi đất.


Như vậy có thể thấy rằng công tác GPMB là một khâu rất quan trọng trong quá trình
phát triển công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
1.1.3. Vai trò của công tác GPMB trong quá trình phát triển đất nước
- Đối với phát triển cơ sở hạ tầng:
GPMB là yếu tố đầu tiên quyết định đến sự thành công của các dự án quy
hoạch xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho sự phát triển của xã hội trong mỗi giai
đoạn nhất định. Việc xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng có được hoàn thành hay
không phần lớn phụ thuộc vào GPMB được triển khai như thế nào.
- Đối với tiến độ hoàn thành của các dự án:
Giá tính BT.HT, điều kiện tự nhiên, tập quán sinh sống, các chính sách áp
dụng trong công tác GPMB …là những yếu tố có ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ
GPMB của các dự án. Công tác GPMB được thực hiện đúng tiến độ đề ra sẽ tiết

kiệm được thời gian, chi phí thực hiện và ngược. Chưa kể đến nếu dự án được thực
hiện trong giai đoạn giao thoa, thay đổi về các văn bản áp dụng để tính kinh phí
BT.HT thì chi phí GPMB tăng lên gây khó khăn cho chủ đầu tư khi phải giải quyết
nguồn vốn, đặc biệt đối với những dự án tranh thủ nguồn vốn của nhà đầu tư nước
ngoài.
- Đối với sự phát triển về kinh tế- xã hội:
Nếu công tác GPMB chậm thực hiện sẽ gây ra hiện tượng dự án treo, điều
này gây ra nhiều tổn thất cho các bên có liên quan cả nhà đầu tư, nhà thầu thi công
lẫn người dân có đất bị thu hồi bởi dự án. Một khi việc giải quyết quyền lợi không
được công bằng và thỏa đáng dễ dẫn đến những khiếu nại, khiếu kiện làm mất ổn
định trật tự xã hội, nhất là đối với những vụ việc khiếu kiện tập thể đông người và
kéo dài.
Vậy, bản chất của việc BT.HT&TĐC là nhằm mục tiêu phát triển kinh tế - xã
hội và xây dựng đất nước ngày càng giầu mạnh. Quá trình giải phóng mặt bằng khiến
người dân phải di chuyển chỗ ở, kéo theo đó là những khó khăn mà họ gặp phải
trong cuộc sống hiện tại cũng như tương lai. Mà hiện tại rất nhiều dự án khi triển
khai gặp khó khăn trong vấn đề giải quyết công ăn việc làm và chỗ ở sau khi thu hồi
đất cho người dân, các khu tái định cư có cơ sở vật chất đồng bộ hơn so với nơi ở cũ
nhưng lại gặp phải vấn đề về chất lượng nhà ở, vị trí khu đất tái định cư và đôi khi


vấp phải quy định về quy hoạch đô thị (Nhà ở tại khu vực đó phải xây dựng với diện
tích sàn, số tầng nhà theo đúng quy


hoạch), giải quyết vấn đề về an sinh xã hội, chuyển (nhập) khẩu cho các thành viên
trong gia đình và trường học cho con em các hộ có đất thu hồi…
Từ những nhận thức trên có thể cho chúng ta hiểu được bản chất quan trọng
của công GPMB cơ bản phải phù hợp với nguyện vọng chính đáng của người dân
nơi có đất thu hồi. Nhưng để những chính sách của Nhà nước thực sự đi vào cuộc

sống và áp dụng tốt vào công tác GPMB thì cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các
cấp, các ngành có liên quan và đặc biệt là sự ủng hộ của người dân có đất thu hồi tại
các dự án.
1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác
GPMB
- Yếu tố quản lý Nhà nước về đất
đai
Hiện nay, công tác quản lý Nhà nước về đất đai ở nước ta còn yếu kém,
thiếu chặt chẽ gây ra những khiếu kiện dai dẳng và khó giải quyết ảnh hưởng không
nhỏ đến công tác thu hồi đất, chính những điều này gây nhiều khó khăn trong công
tác xác định diện tích đất tính BT.HT. Đây chính là một trong những yếu kém trong
công tác quản lý đất đai rất khó giải quyết, bởi đất đai là vấn đề vô cùng nhạy cảm.
- Công tác ban hành, thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý,
sử dụng đất đai
Một trong những nguyên nhân dẫn đến việc quản lý nguồn tài nguyên đất
thiếu chặt chẽ và hợp lý là do các văn bản pháp lý có liên quan đến vấn đề quản lý
đất đai còn thiếu tính ổn định và chưa thực sự hoàn chỉnh. Luật Đất Đai từ khi được
ban hành năm 1987 đến nay đã có 4 lần sửa đổi, bổ sung (các năm 1993, 1998,
2001, 2003) và mới đây là Luật Đất Đai 2013, kéo theo đó là sự thay đổi về các văn
bản dưới luật trong đó bao gồm cả các văn bản hướng dẫn thực hiện GPMB cũng
được sửa đổi, thay thế, chính sách BT.HT&TĐC từng bước được hoàn thiện để phù
hợp hơn với yêu cầu thực tế. Tuy nhiên, sự thay đổi văn bản hướng dẫn trong công
tác GPMB thường xuyên gây ảnh hưởng đến việc áp dụng văn bản đó vào thực tế.
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai,
việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng. Ở một số địa
phương do thiếu sự phối hợp chặt chẽ giữa các cấp, các ngành, công tác tuyên


truyền, vận động để nhân dân hiểu và nắm vững pháp luật hoặc né tránh, thiếu
cương quyết, không giải quyết dứt điểm làm cho công tác GPMB bị kéo dài nhiều

năm. Năng lực của đội ngũ cán bộ làm công tác GPMB còn hạn chế, chưa đáp ứng
được yêu cầu thực tế, một số dự án còn thiếu công khai, dân chủ, minh bạch. Tổ
chức thực hiện còn thiếu kiên quyết, chưa phát huy vai trò của các tổ chức quần
chúng tham gia thực hiện...là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật,
gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và ảnh hưởng trực tiếp
đến tiến độ GPMB các dự án [3].
- Công tác điều tra, khảo sát, đo đạc và lập bản đồ địa chính
Trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai thì đây là một nội dung vô cùng
quan trọng bởi nó là cơ sở để thực hiện tiếp các nội dung sau. Tuy nhiên, ở các địa
phương công tác này thực hiện còn chậm do nguồn kinh phí và nhân lực còn hạn hẹp,
có những địa phương chưa xây dựng được bản đồ địa chính nhất là những xã miền
núi. Chính vì vậy mà công tác GPMB cũng theo đó mà gặp nhiều khó khăn, phức
tạp. Những hạn chế của công tác này làm ảnh hưởng đến nhiệm vụ quản lý đất đai ở
các địa phương và trực tiếp là công tác BT.HT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất.
- Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai là hệ thống các biện pháp cơ sở khoa
học kỹ thuật, khoa học xã hội để phân chia đất đai theo loại sử dụng nhằm sử dụng
hợp lý nguồn tài nguyên đất. Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB nào cũng
đều dựa trên nền công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu
cầu là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất [1].
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất
đai trên hai khía cạnh:
+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng
nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới
giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường.
- Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Ở nước ta, theo quy định của Luật đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký

quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được xét duyệt lập hồ sơ
địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý
xác lập quyền


sử dụng đất của cấp sử dụng trên thửa đất cụ thể, nó mang tính pháp lý cao nhất.
Trong công tác bồi thường GPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đối tượng
được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Tuy nhiên, hiện nay công tác
đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt công tác đăng ký biến động về
sử dụng đất; việc cấp GCNQSDĐ vẫn chưa hoàn tất. Chính vì vậy mà công tác bồi
thường GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp
GCNQSDĐ thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn.
- Công tác giao đất, cho thuê đất
Trên thực tế trong quá trình GPMB cho thấy ở những địa phương việc giao
đất, cho thuê đất với hạn mức không rõ ràng, tình trạng quản lý đất đai thiếu chặt
chẽ, diện tích thực tế chênh lệch nhiều so với diện tích ghi trong GCNQSDĐ, lấn
chiếm đất công và các hiện tượng tiêu cực trong quan hệ đất đai đã làm ảnh hưởng
đến việc xây dựng khung giá bồi thường chưa hợp lý. Vì vậy, để giải quyết tốt vấn
đề này cần phải thực hiện tốt công tác giao đất, cho thuê đất dựa trên căn cứ của quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương. Đây được xem là nguyên tắc bắt buộc
trong công tác giao đất, cho thuê đất.

- Yếu tố giá đất và định giá đất
Giá đất là yếu tố chính gây ảnh hưởng lớn đến tiến độ GPMB các dự án.
Chính phủ đã ban hành Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007
sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác
định giá đất và khung giá các loại đất. Theo đó giá đất là do UBND các tỉnh, thành
phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là UBND cấp tỉnh) quy định và được
công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm [5].
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là phải

sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình phổ biến
hiện nay là giá đất do các địa phương quy định và công bố đều không theo đúng
nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh
khiếu kiện của người bị thu hồi đất và gây ách tắc trong thực hiện bồi thường,
GPMB.
Sau khi ra đời Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2009 đã
một phần hạn chế được ách tắc nảy sinh do giá đất của các dự án GPMB do Nhà


nước quy định được xác định lại giá đất trong một số trường hợp cụ thể “khi Nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử
dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, cho thuê đất, phê duyệt phương án
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và trường hợp doanh
nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hóa lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất do
UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, thời điểm quyết định
thu hồi đất, thời điểm tính giá đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa chưa sát
với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện
bình thường thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất
thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp” [9].
Do vậy việc xác định giá đất sát với giá thị trường để bồi thường GPMB có
vai trò quan trọng trong việc đẩy nhanh tiến độ GPMB các dự án.

- Thị trường Bất động sản
Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu
việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu
cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời người bị thu hồi
đất có thể tự mua hoặc cho thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua
Nhà nước thực hiện chính sách tái định cư (TĐC) và bồi thường.
1.2 Cơ sở pháp lý trong công tác
GPMB

1.2.1 Các văn bản áp dụng trong công tác
GPMB
Công tác GPMB trên địa bàn cả nước nói chung tỉnh Bắc Ninh nói riêng
đang thực hiện theo tinh thần của một số Luật và Nghị định mà Quốc hội và Chính
phủ đã ban hành:
- Luật Đất đai năm 2003 ngày 26/11/2003;
- Luật Đất Đai năm 2013 ngày 09/12/2013;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về việc thi
hành Luật Đất đai 2003.
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.


- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ
sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền
sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung một số
điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá
đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ
sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi
tiết thi hành một số điều của Luật Đất Đai 2013.
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về

phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Thông tư số 116/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn
thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư số 14/2007/TT-TNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự thủ tục thu
hồi đất, giao đất, cho thuê đất.
Bên cạnh các văn bản Luật, Nghị định của Chính phủ, Thông tư của các bộ
hướng dẫn về công tác BT.HT&TĐC, UBND tỉnh Bắc Ninh còn ban hành một số
văn bản sau:
- Quyết định số 47/2008/QĐ-UBND ngày 08/04/2008 của UBND tỉnh Bắc
Ninh về việc ban hành quy định diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa và diện tích