BÀI tập học kỳ LUẬT đất ĐAI đề số 7

BÀI TẬP HỌC KỲ LUẬT ĐẤT ĐAI ĐỀ
SỐ 7
Bài tập số 7:
Anh X đứng tên chủ sử dụng hợp pháp đối với mảnh đất có
diện tích 2.500m2 ở Thành phố Hạ Long (tỉnh Quảng Ninh). Năm
2013, anh X chuyển nhượng khu đất này cho ông Y với giá 3 tỉ
đồng. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất đã được 2 bên ký kết
và được Phòng công chứng số 1 Thành phố Hạ Long chứng thực.
Tuy nhiên, trên thực tế ông Y mới chỉ giao cho anh X 1,5 tỉ và nói
với anh X là mình chưa chắc chắn mua khu đất này. Vì vậy, anh X
đã tìm anh C để thảo luận về việc bán khu đất này. Hai bên đã ký
giấy tờ đặt cọc, theo đó anh C đã chuyển giao 200 triệu cho anh
X. Tháng 7/2014, ông Y tìm gặp anh X để bàn về việc tiếp tục thực
hiện việc nhận chuyển nhượng khu đất này với điều kiện anh X
phải làm xong thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
thì ông Y mới giao nốt số tiền còn lại. Khi đến UBND thành phố Hạ
Long làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, anh
X bị từ chối vì lý do anh C làm đơn đề nghị UBND thành phố Hạ
Long không cấp giấy chứng nhận vì anh C đã đặt cọc tiền mua
khu đất này.
Hỏi:
1. Anh (chị), hãy bình luận về việc làm của anh X?
2. Vụ việc này cần phải giải quyết thế nào? Cơ quan nào có thẩm
quyền giải quyết? Vì sao?
3. Anh X cần phải làm gì để được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng khu đất này?


GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG
I. Bình luận về việc làm của anh X
1. Tính hợp pháp của các giao dịch chuyển nhượng quyền

sử dụng đất
• Giao dịch dân sự giữa anh X và ông Y là giao dịch hợp
pháp.
Căn cứ vào điều 122 BLDS năm 2005 quy định điều kiện có
hiệu lực của giao dịch dân sự: Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có
đủ các điều kiện sau đây:
- Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự.
- Mục đích và nội dung của giao dịch không trái pháp luật và
đạo đức xã hội.
- Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.
Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của
giao dịch dân sự trong trường hợp pháp luật có quy định.
Căn cứ vào điểm a khoản 3 điều 167 Luật Đất đai 2013: “Hợp
đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được


công chứng hoặc chứng thực trừ trường hợp kinh doanh bất động
sản được quy định tại điểm b khoản này”.
Trong giao dịch giữa anh X và ông Y, hợp đồng chuyển nhượng
giữa 2 bên hoàn toàn thỏa mãn các điều kiện dể giao dịch này có
hiệu lực vì theo dữ kiện của đề bài: “Hợp đồng chuyển quyền sử
dụng đất đã được 2 bên ký kết và được Phòng công chứng số 1
Thành phố Hạ Long chứng thực”.
• Giao dịch giữa anh X và anh C là giao dịch không hợp
pháp.
Theo đề bài: “Anh X đã tìm anh C để thảo luận về việc bán
khu đất này. Hai bên đã ký giấy tờ đặt cọc”. Như vậy, X đã thực
hiện giao dịch với anh C trong khi X đang thực hiện nghĩa vụ với
ông Y. Do vậy, giao dịch này là không hợp pháp.

2. Những vi phạm của anh X
Theo điều 699 BLDS 2005 quy định về nghĩa vụ của người
chuyển nhượng quyền sử dụng đất: “Bên chuyển nhượng quyền
sử dụng đất có nghĩa vụ sau đây: 1.Chuyển giao đất cho bên nhận
chuyển nhượng đúng diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số
hiệu và tình trạng đất như thỏa thuận;
2.Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận
chuyển nhượng”.
Anh X đã tham gia vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, nhưng trong quá trình thực hiện quyền và nghĩa vụ của
mình thì anh X đã không thực hiện đúng nghĩa vụ theo pháp luật
quy định. Giữa anh X và ông Y đã có thỏa thuận và ký hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nhau, theo đó thì anh X
phải chuyển giao 2.500m2 cho ông Y, và ông Y phải trả cho anh X
3 tỷ đồng. Do ông Y chưa chắc mua mảnh đất này, ông đã không
giao đủ số tiền theo quy định mà chỉ giao một nửa số tiền là 1,5 tỷ
đồng cho anh X. Chính vì vậy, anh X đã đi tìm người mua mới
trong khi hợp đồng giao đất được ký kết với ông Y đang còn hiệu
lực.
Như vậy, anh X đã không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình.
Anh X lại đi tìm một khách hàng khác để tiếp tục bàn về việc bán
mảnh đất đó khi ông Y nói ra ý định là chưa chắc đã mua. Anh X
đã vi phạm các điều trong hợp đồng của hai người, vi phạm hợp
đồng chuyển nhượng đất theo quy định của Bộ luật Dân sự quy
định. Khi ông Y không giao nốt số tiền còn lại, lẽ ra anh X có


quyền yêu cầu ông Y thực hiện nhiệm vụ của người nhận chuyển
quyền sử dụng đất, anh có thể gia hạn cho ông Y, nếu quá ngày
gia hạn thì anh X có quyền đòi bồi thường, hoặc bắt ông Y phải trả

lãi (điều 700, điều 305 BLDS). Hành động ký hợp đồng đặt cọc với
anh C là hành động không hợp pháp, do hợp đồng đặt cọc đó có
liên quan đến mảnh đất mà anh X đã ký hợp đồng với ông Y để
trao quyền sử dụng. Anh X phải trả lại khoản tiền cho anh C và có
thể phải trả tiền bồi thường cho anh C.
II. Giải quyết vụ việc và thẩm quyền giải quyết
1. Giải quyết vụ việc
Thứ nhất, xác định giao dịch giữa anh X và anh C vô hiệu.
Theo đó, anh X phải hoàn trả số tiền 200 triệu đồng cho anh C, trả
tiền lãi và bồi thường thiệt hại.
Thứ hai, tiếp tục thực hiện hợp đồng giữa anh C và ông Y.
Do anh X chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất (GCNQSDĐ) nên vào thời điểm hiện tại anh X phải hoàn tất
công việc xin cấp GCNQSDĐ thì mới tiếp tục công việc chuyển đổi
quyền sử dụng đất. Mặc dù chưa có GCNQSDĐ nhưng anh X đang
là chủ sở hữu hợp pháp của mảnh đất này. Như vậy điều này đồng
nghĩa với việc anh X đã có một trong các giấy tờ thuộc quy định
tại điều 100 Luật Đất đai 2013. Nếu chưa có GCNQSDĐ thì khi
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, anh X phải có một trong các
giấy tờ sau:
- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15
tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá
trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ
cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam
Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
- GCNQSDĐ tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước
ngày 15tháng 10 năm 1993;
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất
hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình

thương gắn liền với đất;
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở
gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được UBND
cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ
mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;


- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền
thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
- Các giấy tờ khách được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm
1993 theo quy định của Chính phủ.
Như vậy, theo quy định tại các điều 100, 167, 179, 188 Luật
Đất đai 2013, nếu anh X có một trong các loại giấy tờ trên thì anh
X có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.