Quản lý nhà nước về đất đai trong quá trình đô thị hóa trên địa bàn huyện gia lâm, thành phố hà nội

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGÔ VĂN CHÍNH

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI TRONG
QUÁ TRÌNH ĐÔ THỊ HÓA TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN GIA LÂM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành:

Quản lý kinh tế

Mã số:

60.34.04.10

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Trần Đình Thao

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng số liệu, nội dung và kết quả nghiên cứu trình bày trong
luận văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cám
ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày

tháng

Tác giả luận văn

Ngô Văn Chính

i

năm 2016


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận
được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn
bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết
ơn sâu sắc tới PGS.TS Trần Đình Thao đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức,
thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn ban lãnh đạo UBND huyện Gia Lâm, phòng Tài
nguyên và Môi trường huyện Gia Lâm, phòng Kinh tế, UBND xã Đặng Xá, UBND thị
trấn Trâu Quỳ và UBND thị trấn Yên Viên cùng người dân trên địa bàn huyện Gia Lâm
đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình nghiên cứu và thu thập tài liệu phục vụ cho
luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn bộ môn Kế hoạch và Đầu tư, khoa Kinh tế & PTNT
đã tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn này.
Cuối cùng tôi cũng xin bày tỏ lòng biết ơn đối với gia đình và bạn bè đã giúp
đỡ, động viên tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu.
Trong quá trình làm nghiên cứu, mặc dù đã có nhiều cố gắng để hoàn thành luận
văn, đã tham khảo nhiều tài liệu và đã trao đổi, tiếp thu ý kiến của Thầy Cô và bạn bè
nhưng do điều kiện về thời gian và trình độ nghiên cứu của bản thân còn nhiều hạn chế
nên nghiên cứu khó tránh khỏi những thiếu sót. Vì vậy, tôi rất mong nhận được sự quan

tâm đóng góp ý kiến của Thầy Cô và các bạn để luận văn được hoàn thiện hơn.
Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày

tháng

Tác giả luận văn

Ngô Văn Chính

ii

năm 2016


MỤC LỤC
Lời cam đoan .................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ....................................................................................................................... ii
Mục lục ......................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt ..................................................................................................... vi
Danh mục bảng .............................................................................................................. vii
Danh mục sơ đồ và hình ............................................................................................... viii
Trích yếu luận văn .......................................................................................................... ix
Phần 1. Mở đầu ..............................................................................................................1
1.1.

Tính cấp thiết .....................................................................................................1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ..........................................................................................2

1.2.1.

Mục tiêu chung ..................................................................................................2

1.2.2.

Mục tiêu cụ thể ..................................................................................................2

1.3.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .....................................................................2

1.3.1

Đối tượng nghiên cứu ........................................................................................2

1.3.2.

Phạm vi nghiên cứu ...........................................................................................3

1.4.

Câu hỏi nghiên cứu ............................................................................................3

Phần 2. Cơ sở lý luận và thực tiễn .................................................................................5
2.1.
...............5

Cơ sở lý luận quản lý nhà nước về đất đai trong quá trình đô thị hóa

2.1.1.

Một số khái niệm có liên quan ...........................................................................5

2.1.2.

Sự cần thiết phải quản lý nhà nước về đất đai trong quá trình đô thị
hóa ...................................................................................................................11

2.1.3.

Tác động của quá trình đô thị hóa đến biến động đất đai ................................13

2.1.4.

Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai trong quá trình đô thị hóa ..................14

2.1.5.

Các yếu tố ảnh hưởng đến quản lý nhà nước về đất đai trong quá trình
đô thị hóa .........................................................................................................20

2.2.

Cơ sở thực tiễn về quản lý nhà nước về đất đai trong quá trình đô thị
hóa....................................................................................................................22

2.2.1.

Thực tiễn quản lý Nhà nước về đất đai ở Việt Nam ........................................22

2.2.2.

Bài học kinh nghiệm cho quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn
huyện Gia Lâm................................................................................................27

2.2.3.
Các
nghiên
............................................................................28

3

cứu

có

liên

quan


Phần 3. Phương pháp nghiên cứu ...............................................................................30
3.1.

Đặc điểm địa bàn nghiên cứu ..........................................................................30

3.1.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội .................................................................30

3.1.2.

Điều kiện kinh tế, xã hội ..................................................................................33

3.2.

Phương pháp nghiên cứu .................................................................................39

3.2.1.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu................................................................39

3.2.2.

Phương pháp thu thập số liệu...........................................................................39

3.2.3.

Phương pháp thu thập số liệu...........................................................................40

3.2.4.

Phương pháp phân tích số liệu .........................................................................40

3.2.5.

Hệ thống chỉ tiêu nghiên cứu ...........................................................................41

Phần 4. Kết quả nghiên cứu và thảo luận ..................................................................44
4.1.

Tình hình đô thỊ hóa trên đỊa bàn huyỆn Gia Lâm ..........................................50

4.2.

Thực trạng quản lý nhà nước về đất đai trong quá trình đô thị hóa
huyện gia lâm, thành phố hà nội ......................................................................48

4.2.1.

Thực trạng thực thi các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử
dụng đất ...........................................................................................................48

4.2.2.

Thống kê, kiểm kê đất đai................................................................................50

4.2.3.

Xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai ..............................................53

4.3.

Các yếu tố ảnh hưởng đến quản lý nhà nước về đất đai trong quá trình
đô thị hóa huyện gia lâm ..................................................................................72

4.3.1.

Chủ trương, chính sách của đảng và pháp luật của Nhà nước .........................72

4.3.2.

Chiến lược phát triển kinh tế xã hội.................................................................73

4.3.3.

Năng lực bộ máy quản lý .................................................................................74

4.3.4.

Cơ sở vật chất, kỹ thuật ...................................................................................76

4.3.5.

Ý thức chấp hành pháp luật đất đai của người dân và của người sử
dụng đất............................................................................................................77

4.3.6.

sự phối hợp giữa các cấp chính quyền .............................................................78

4.4.

Một số giải pháp chủ yếu nhằm tăng cường quản lý nhà nước về đất
đai trong quá trình đô thị hóa huyện gia lâm, thành phố hà nội ......................78

4.4.1.

Hoàn thiện các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất .............78

4.4.2.

Đầu tư nhân lực và trang thiết bị để nâng cao chất lượng công tác
thống kê, kiểm kê đất đai .................................................................................80

4


4.4.3.

Nhóm giải pháp về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai................................81

4.4.4.

Nhóm giải pháp về quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ
của người sử dụng đất ......................................................................................81

4.4.5.

Nhóm giải pháp về thanh tra, giải quyết các tranh chấp, giải quyết
khiếu nại, tố cáo và xử lý các vi phạm về đất ..................................................82

4.4.6.

Nhóm giải pháp về đánh giá, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất đai...............................................................................................................83

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ......................................................................................84
5.1.

Kết luận............................................................................................................84

5.2.

Kiến nghị..........................................................................................................85

Tài liệu tham khảo ..........................................................................................................86

5


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐS

Bất động sản

CBCC

Cán bộ công chức

CBCS

Cán bộ cảnh sát

CN
CNH - HĐH

Công nghiệp
Công nghiệp hóa – hiện đại hóa

DT

Diện tích

ĐTH

Đô thị hóa

GCN

Giấy chứng nhận

GPMB

Giải phóng mặt bằng

HTX
NN & PTNT

Hợp tác xã
Nông nghiệp và Phát triển nông thôn

NTM

Nông thôn mới

QH

Quy hoạch

QLNN

Quản lý nhà nước

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SD
SDĐ

Sử dụng
Sử dụng đất

SL

Số lượng

SHTN

Sở hữu tư nhân

THCS

Trung học cơ sở

TM

Thương mại

THPT

Trung học phổ thông

TNMT

Tài nguyên môi trường

TTCN

Tiểu thủ công nghiệp

UBND
VP

Ủy ban nhan dân
Văn phòng

XD

Xây dựng

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

XN

Xí nghiệp

6


DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Tình hình phân bố đất đai của huyện Gia Lâm qua 3 năm ..........................32
Bảng 3.2. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế của huyện Gia Lâm giai đoạn
2011 - 2015 ..................................................................................................37
Bảng 3.3. Đối tượng và số lượng mẫu phiếu khảo sát .................................................40
Bảng 4.1. Diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi phục vụ xây dựng hạ tầng .................42
Bảng 4.2. Tình hình sử dụng đất tại các cụm công nghiệp trên địa bàn huyện
Gia Lâm .......................................................................................................44
Bảng 4.3. Tình hình quản lý sử dụng nhà chung cư - khu đô thị Đặng Xá tại xã
Cổ Bi ............................................................................................................46
Bảng 4.4. Tình hình quản lý sử dụng nhà chung cư – khu đô thị Đặng Xá tại xã
Đặng Xá .......................................................................................................47
Bảng 4.5. Các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý sử dụng đất đai được
thực thi ở huyện Gia Lâm ............................................................................48
Bảng 4.6. Đánh giá tình hình thực thi các văn bản về quản lý, sử dụng đất ................49
Bảng 4.7. Đánh giá công tác thống kê và kiểm kê đất ở huyện Gia Lâm ....................51
Bảng 4.8. Biến động diện tích theo đơn vị hành chính năm 2015 ...............................53
Bảng 4.9. Danh mục quy hoạch đất đô thị đến năm 2020............................................54
Bảng 4.10. Đánh giá của cán bộ về kết quả lập và quản lý hồ sơ địa giới hành
chính tại các xã, thị trấn huyện Gia Lâm .....................................................55

Bảng 4.11. Đánh giá của cán bộ về công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản
đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất .......................56
Bảng 4.12. Đánh giá của người dân về công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất của huyện Gia Lâm .......................................................................57
Bảng 4.13. Ý kiến của người dân về ảnh hưởng của các dự án đô thị đến cuộc
sống của người dân trên địa bàn huyện Gia Lâm.........................................58
Bảng 4.14. Tình hình thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất ...................60
Bảng 4.15. Tình hình giao đất, cấp giãn đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất huyện Gia Lâm giai đoạn 2013 – 2015 .........................................63
Bảng 4.16. Kết quả công tác cấp GCN QSDĐ huyện Gia Lâm ....................................63
Bảng 4.17. Đánh giá của người dân về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng trên địa bàn huyện Gia Lâm ................................................................65

vii


Bảng 4.18. Tình hình tiếp nhận và giải quyết đơn thư tranh chấp, khiếu nại, tố
cáo đất đai huyện Gia Lâm ..........................................................................68
Bảng 4.19. Ý kiến về công tác khiếu nại, tố cáo về tình hình quản lý, sử dụng
đất đai tại huyện Gia Lâm ............................................................................70
Bảng 4.20. Tình hình thực hiện công tác lập, đo đạc và quản lý hồ sơ địa giới
hành chính của cán bộ phân theo trình độ học vấn ......................................75
Bảng 4.21. Ý kiến của người dân về chấp hành pháp luật đất đai ..................................77

DANH MỤC SƠ ĐỒ VÀ HÌNH
Đồ thị 4.1. Diện tích đất đai ở Gia Lâm giai đoạn 2013 - 2015 ..................................... 52

8

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
1. Tên tác giả: Ngô Văn Chính
2. Tên luận văn: “Quản lý Nhà nước về đất đai trong quá trình đô thị hóa trên địa bàn
huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội”
3. Ngành: Quản lý kinh tế

Mã số: 60.34.04.10

4. Cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
Đô thị hóa và công nghiệp và các khu đô thị bắt buộc phải chuyển mục đích sử
dụng đất, từ đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp, khu chế xuất, khu đô thị… Điều
này làm ảnh hưởng không nhỏ đến công tác quản lý Nhà nước về đất đai của cả nước
nói chung và ở các địa phương nói riêng. Gia Lâm là một huyện ngoại thành thuộc
thành phố Hà Nội, có 22 đơn vị hành chính cấp xã, thị trấn với tổng diện tích tự nhiên là
11472,99 ha. Trong những năm qua, tốc độ đô thị hóa trên địa bàn diễn ra hết sức mạnh
mẽ. Các quan hệ sở hữu quyền sử dụng đất đai, loại đất đai ở Gia Lâm luôn có những
biến động phức tạp. Từ đó đặt ra nhiều đòi hỏi mới, giải pháp phù hợp nhằm thực hiện
tốt công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện. Trong nghiên cứu này,
chúng tôi tập trung phân tích, đánh giá thực trạng quản lý Nhà nước về đất đai trong quá
trình đô thị hóa huyện Gia Lâm, từ đó đề xuất một số giải pháp chủ yếu nhằm tăng
cường công tác quản lý Nhà nước về đất đai trong thời gian tới. Tương ứng với đó là
các mục tiêu cụ thể, bao gồm: (1) Góp phần hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn về
quản lý Nhà nước về đất đai trong quá trình đô thị hóa; (2) Phân tích thực trạng và các
yếu tố ảnh hưởng đến quản lý Nhà nước về đất đai trong quá trình đô thị hóa huyện Gia
Lâm, Thành phố Hà Nội; (3) Đề xuất một số giải pháp chủ yếu nhằm tăng cường quản
lý Nhà nước về đất đai trong quá trình đô thị hóa huyện Gia Lâm, Thành phố Hà Nội
thời gian tới.
Trong nghiên cứu này, chúng tôi sử dụng linh hoạt giữa số liệu thứ cấp và sơ cấp
để đưa ra các phân tích, nhận định. Trong đó, số liệu thứ cấp được thu thập từ các nguồn
các công trình nghiên cứu của các tác giả đi trước nghiên cứu về vấn đề quản lý Nhà

nước về đất đai, những báo cáo, văn bản pháp luật của Nhà nước cũng như của huyện
Gia Lâm. số liệu sơ cấp được thu thập từ điều tra 60 hộ dân và 15 cán bộ chuyên môn
về quản lý đất đai trên địa bàn huyện. Nghiên cứu sử dụng các phương pháp phân tích
truyền thống trong phân tích kinh tế như: Phương pháp thống kê, phương pháp so sánh
để phân tích, đánh giá thực trạng cũng như phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quản lý
Nhà nước về đất đai trong quá trình đô thị hóa huyện Gia Lâm.

9


Qua đánh giá thực trạng quản lý Nhà nước về đất đai trong quá trình đô thị hóa huyện
Gia Lâm cho thấy tốc độ đô thị hóa trên địa bàn huyện đã và đang diễn ra nhanh chóng.
Kéo theo đó, những biến động khá lớn về tình hình sử dụng đất đai của toàn huyện.
Trong giai đoạn 2013 – 2015, tổng diện tích giao đất cho tổ chức giai đoạn là 50,58ha;
tổng diện tích cấp đất giãn dân là 5,91 ha. Tổng diện tích đất thu hồi phục vụ các mục
đích phi nông nghiệp khác là 8,27ha. Về cơ bản, việc giao đất, cấp giãn đất, thu hồi đất
và chuyển đổi mục đích SDĐ được UBND huyện triển khai tốt, triệt để, đúng đối
tượng, đúng luật, góp phần ngăn chặn tình trạng sử dụng đất sai mục đích, kém hiệu
quả. Tuy nhiên thì một số xã vẫn còn buông lỏng, vi phạm về quản lý cũng như sử dụng
còn xảy ra. Các yếu tố ảnh hưởng đến quản lý Nhà nước về đất đai trong quá trình đô
thị hóa trên địa bàn huyện Gia Lâm bao gồm: (1) Chủ trương, chính sách của Đảng và
pháp luật của Nhà nước; (2) Chiến lược phát triển kinh tế xã hội; (3) Năng lực bộ máy
quản lý; (4) Cơ sở vật chất, kỹ thuật; (5) Ý thức chấp hành pháp luật đất đai của người
dân và của người sử dụng đất; (6) Sự phối hợp giữa các cấp chính quyền. Trong các yếu
tố này, nghiên cứu nhận thấy yếu tố liên quan đến Chủ trương, chính sách của Đảng và
Pháp luật của Nhà nước có tác động mạnh mẽ nhất đến công tác quản lý Nhà nước về
đất đai trên địa bàn huyện Gia Lâm.
Từ kết quả nghiên cứu này, chúng tôi đề xuất ra những giải pháp nhằm tăng
cường quản lý Nhà nước về đất đai trong quá trình đô thị hóa huyện Gia Lâm, Thành
phố Hà Nội thời gian tới như sau: (1) Hoàn thiện các văn bản quy phạm pháp luật về

quản lý, sử dụng đất; (2) Đầu tư nhân lực và trang thiết bị để nâng cao chất lượng công
tác thống kê, kiểm kê đất đai; (3) Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai; (4) Quản lý,
giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; (5) Thanh tra, giải
quyết các tranh chấp, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý các vi phạm về đất; và (6)
Đánh giá, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai.

10


THESIS ABSTRACT
1. Author: Ngo Van Chinh
2. Thesis title: “State management of land in urbanization process at Gia Lam district,
Hanoi city”
3. Major: Economics Management

Code: 60.34.04.10

4. Training Facility Name: Vietnam National University of Agriculture
Urbanization and industrialization required the changing usage purpose of land
from agricultural land to industrial land, to build up export processing zone, urban
zone… This is a matter to state management of land in country level in general and in
provincial level in particular. Gia Lam is a suburb district of Hanoi city, with 22
administration units of communes and town, account of 11472.99 ha. Recently, the
urbanization growth rate in this district had been very high. The land use rights and the
status of the land use in Gia Lam district had become complicated. Since, demand for
new solutions for strengthening the state management of land in this district area. In this
study, the author focused on analyzing and assessing the real situation of state
management of land in Gia Lam district, then to propose some core solutions to
strengthen the state management of land in upcoming time. The objectives of this study
including (1) contributing to synthesize the theoretical and practical issues of the state

management of land in urbanization process; (2) analyzing the real situation of and
influence factors to the state management of land in urbanization process in Gia Lam
district, Hanoi city; and (3) proposing some main solutions to strengthen the state
management of land in urbanization process in Gia Lam district in the near future.
In this study, the author used flexibly both secondary and primary data to
analyze and to assess the subject. Among those, secondary data was collected from
previous studies of other authors on the state management of land and from reports,
legislation documents issued by central government as well as Gia Lam district
authorities. The primary data was collected from interviewing 60 farmers and 15
officers on the matters of state management of land in this district area. The research
applied traditional analysis methods including: description statistic, comparison statistic
to assess the real situations and the factors that affecting the state management of land
in Gia Lam district in the urbanization process recently.
Analyzing the real situation of state management of land in urbanization in Gia
Lam district had pointed out that the urbanization growth rate in this district had
increased dramatically. That resulted in the fluctuation of land use in this district. In the

11


period of 2013 – 2015, the total area had been distributed to the business sectors is
50.58ha; the total area for people’s relocation is 5.91 ha. The total area of land recovery
for non - agricultural purposes is 8.27 ha. The land distribution, land relocation, land
recovery, land use change had been conducted efficiently by the district People
committee for correct subjects, following the Laws and contributed to prevent the
wrong purpose, and inefficient of land usage. However, in some communes, the state
management was still loosed, and less efficient, the violation of management still
happened. There are some factors which affecting the state management of land in
urbanization process at Gia Lam district, such as: (1) the guideline and policies of the
Communist party, and the Legislation of State; (2) socio – economics development

strategy; (3) capacity of the management organization; (4) infrastructure; (5) awareness
of abiding by the laws of the people and land users (6) coordination between
government levels. Among these factors, the research find out that the guideline and
policy of the Communist party and the legislation of the State has strongest influence on
the state management of land at Gia Lam district.
From the research results, the author proposes some solutions to strengthen the
state management of land in urbanization process at Gia Lam district, Hanoi city,
including: (1) Completing the legislation documents of land management and land
usage, (2) Invest human resource and facilities to improve the quality of land statistic
and investigate activities; (3) Develop land planning and land plans (4) Manage and
control the implication of land rights and land duties of land users; (5) Investigate and
solve the dispute, claim and violation of land usage and (6) Appraisal and adjust the
land planning and land plan.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU

1.1. TÍNH CẤP THIẾT
Quá trình đô thị hóa ở Việt Nam hiện nay diễn ra khá mạnh mẽ và đa
dạng, theo xu thế chung của sự phát triển toàn cầu. Sự phát triển nền kinh tế - xã
hội theo hướng công nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nước, hội nhập vào nền kinh
tế thế giới, làm thay đổi bộ mặt của đất nước theo từng ngày, cung cấp những
khu đô thị đa chức năng, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của cuộc sống hiện đại.
Đô thị hóa là người bạn đồng hành của công nghiệp hóa, sự phát triển của công
nghiệp và các khu đô thị bắt buộc phải chuyển mục đích sử dụng đất, từ đất nông
nghiệp sang đất khu công nghiệp, khu chế xuất, khu đô thị… Điều này làm ảnh
hưởng không nhỏ đến công tác quản lý Nhà nước về đất đai của cả nước nói
chung và ở các địa phương nói riêng.

Huyện Gia lâm thuộc thành phố Hà Nội là một huyện đồng bằng, cách
trung tâm thủ đô 12 km, là cửa ngõ phía đông bắc thành phố Hà Nội, có nhiều
tuyến giao thông nối liền với các thành phố phía Bắc (Quốc lộ số 3, Quốc lộ 1A,
1B) và thành phố Hải Phòng (Quốc lộ 5) cùng các tuyến đường giao thông đang
được tiến hành xây dựng mới (Quốc lộ 3 mới Hà Nội - thái Nguyên), đường ô tô
cao tốc Hà Nội - Hải Phòng, đường ô tô liên thành phố Hà Nội - Hưng Yên thuận
lợi cho việc phát triển kinh tế - xã hội. Năm 2003, thực hiện Nghị định
132/2003/NĐ – CP thủ tướng Chính Phủ về chia tách huyện Gia Lâm cũ thành
huyện Gia Lâm và quận Long Biên, sau khi điều chỉnh địa giới hành chính Huyện
có 22 đơn vị hành chính cấp xã, thị trấn với tổng diện tích tự nhiên là 11472,99 ha
(UBND huyện Gia Lâm, 2015). Trong những năm qua, kinh tế - xã hội huyện Gia
Lâm có những bước phát triển mạnh mẽ trên tất cả các lĩnh vực như: các ngành
kinh tế tăng trưởng khá; cơ cấu kinh tế nông thôn chuyển dịch tích cực; cơ giới
hóa có nhiều tiến bộ; kết cấu hạ tầng ngày càng được hoàn thiện; đời sống vật
chất của người dân từng bước phát triển; hệ thống chính trị cơ sở được tăng
cường, an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội được giữ vững. Tất cả các lĩnh vực
trên đều gắn liền với việc quản lý nhà nước về đất đai một cách hiệu quả có ý
nghĩa vô cùng quan trọng đến sự phát triển kinh tế – xã hội huyện Gia Lâm.
Tuy nhiên, công tác quản lý nhà nước về đất đai của huyện Gia Lâm đang
tồn tại nhiều bất cập: Việc cập nhật, nắm bắt các thông tin và thực hiện các quy

1


định của pháp luật và của các cấp, các cơ quan chuyên môn còn hạn chế nên việc
tổ chức thực hiện còn lúng túng, thiếu chủ động; Tình trạng quản lý nhà nước về
đất đai có nơi còn buông lỏng vi phạm; Tình trạng lấn chiếm đất công nhất là ao,
hồ, đất nông nghiệp liền kề với khu dân cư diễn ra khá phức tạp; giao đất không
đúng thẩm quyền; công tác quy hoạch – kế hoạch sử dụng đất; công tác đo đạc
lập bản đồ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa

chính; công tác thanh tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo…
Do đó, việc thực hiện nghiên cứu “Quản lý nhà nước về đất đai trong
quá trình đô thị hóa trên địa bàn huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội” là rất cần
thiết trong giai đoạn hiện nay, góp phần cung cấp cơ sở khoa học và thực tiễn cho
các nhà quản lý và hoạch định chính sách phát triển Gia Lâm trở thành đô thị
hiện đại và bền vững.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
1.2.1. Mục tiêu chung
Trên cơ sở đánh giá thực trạng quản lý nhà nước về đất đai trong quá trình
đô thị hóa huyện Gia Lâm, đề xuất một số giải pháp chủ yếu nhằm tăng cường
công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại địa phương trong thời gian tới.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Góp phần hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn về quản lý nhà nước về
đất đai trong quá trình đô thị hóa;
- Phân tích thực trạng và các yếu tố ảnh hưởng đến quản lý nhà nước về
đất đai trong quá trình đô thị hóa huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội;
- đề xuất một số giải pháp chủ yếu nhằm tăng cường quản lý nhà nước về
đất đai trong quá trình đô thị hóa huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội thời gian tới.
1.3. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
1.3.1 Đối tượng nghiên cứu
Các vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến công tác quản lý nhà nước về
đất đai trong quá trình đô thị hóa
Đối tượng khảo sát của đề tài bao gồm: Cán bộ làm việc trong lĩnh vực
thống kê, quản lý về đất đai cấp xã/thị trấn và huyện. Bên cạnh đó đề tài cũng
tiến hành lấy ý kiến của cán bộ quản lý dự án, các khu công nghiệp và các hộ
kinh doanh cá thể và nông dân.

2

1.3.2. Phạm vi nghiên cứu
1.3.2.1. Phạm vi nội dung
Trong khuôn khổ đề tài, chúng tôi tập trung nghiên cứu các nội dung chủ
yếu sau đây:
- Phân tích thực trạng quản lý nhà nước về đất đai trong quá trình đô thị hóa
huyện Gia Lâm, bao gồm 6 nội dung: Thực trạng thực thi các văn bản quy phạm
pháp luật về quản lý, sử dụng đất; Thống kê, kiểm kê đất đai; Xây dựng quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ
của người sử dụng đất; Thanh tra, giải quyết các tranh chấp, giải quyết các khiếu
nại, tố cáo và xử lý các vi phạm về đất; Đánh giá, điều chỉnh quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đai.
- Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quản lý Nhà nước về đất đai trong quá
trình đô thị hóa huyện Gia Lâm.
- Đề xuất giải pháp chủ yếu nhằm tăng cường quản lý nhà nước về đất đai
trong quá trình đô thị hóa huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội thời gian tới.
1.3.2.2. Phạm vi không gian
Đề tài nghiên cứu trên phạm vi địa bàn huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội.
1.3.2.3. Phạm vi thời gian
Số liệu thứ cấp được thu thập trong 5 năm, từ năm 2011 đến năm 2015; số
liệu sơ cấp được tập trung thu thập vào năm 2016.
1.4. CÂU HỎI NGHIÊN CỨU
1. Thực trạng quản lý nhà nước về đất đai trong quá trình đô thị hóa huyện
Gia Lâm, thành phố Hà Nội diễn ra như thế nào? Những thuận lợi và khó khăn
đang gặp phải?
2. Các yếu tố ảnh hưởng đến quản lý nhà nước về đất đai trong quá trình đô
thị hóa là gì?
3. Những giải pháp chủ yếu nào sẽ góp phần tăng cường quản lý nhà nước
về đất đai trong quá trình đô thị hóa huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội?
1.5. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, ý NGHĨA KHOA HỌC
Nghiên cứu đã hệ thống hóa được một số lý luận về quản lý nhà nước về

đất đai trong quá trình đô thị hóa như: hệ hóa những nội dung trong quản lý nhà
nước về đất đai, các yếu tố ảnh hưởng đến quản lý nhà nước về đất đai trong quá
trình đô thị hóa.

3


Qua quá trình đánh giá, phân tích thực trạng và một số yếu tố ảnh hưởng
đến quản lý nhà nước về đất đai trong quá trình đô thị hóa trên địa bàn huyện Gia
lâm, nghiên cứu đã đề xuất các giải pháp nhằm tăng cường quản lý nhà nước về
đất đai trong quá trình đô thị hóa huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội thời gian tới,
cụ thể là: i) Hoàn thiện các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất
đai; ii) Đầu tư nhân lực và trang thiết bị để nâng cao chất lượng công tác thống
kê, kiểm kê đất đai; iii) Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; iv) Quản lý, giám sát
việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; vi) Thanh tra, giải quyết
các tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, xử lý vi phạm và vii) Đánh giá điều chỉnh quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai nhằm quản lý nhà nước về đất đai trong quá trình
đô thị hóa trên địa bàn huyện Gia Lâm trong thời gian tới có hiệu quả.

4


PHẦN 2. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI TRONG QUÁ
TRÌNH ĐÔ THỊ HÓA
2.1.1. Một số khái niệm có liên quan
2.1.1.1. Khái niệm về đất đai
Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng
là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh
vật khác trên trái đất. C.Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là

điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản
xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp”. Bởi vậy, nếu không có đất đai thì không có
bất kỳ một ngành sản xuất nào, con người không thể tiến hành sản xuất ra của cải
vật chất để duy trì cuộc sống và duy trì nòi giống đến ngày nay. Trải qua một quá
trình lịch sử lâu dài con người chiếm hữu đất đai biến đất đai từ một sản vật tự
nhiên thành một tài sản của cộng đồng, của một quốc gia. Đất đai là tài nguyên
quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng
hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các
cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ nhân
dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như
ngày nay (quốc hội, 2013).
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động và cùng với quá trình
lịch sử phát triển kinh tế xã hội, đất đai là điều kiện chung của lao động. Về bản
chất, đất đai là vật thể thiên nhiên cấu tạo độc lập, lâu đời do kết quả của quá
trình hoạt động tổng hợp của 5 yếu tố hình thành gồm: Đá, thực vật, động vật,
khí hậu và thời gian. Do đất đai có vị trí đặc biệt trong đời sống kinh tế xã hội
của mỗi con người và của mỗi quốc gia. Đất đai cùng với các điều kiện là một
trong những cơ sở quan trọng để hình thành các vùng kinh tế của đất nước, của
mỗi lãnh thổ quốc gia. Đất đai có vị trí cố định và tính giới hạn. Đất đai không
thể sản sinh ra mà cùng thời gian đất đai có thể bị mất đi. Vì vậy, việc quản lý và
sử dụng đất đai một cách hợp lý là một trong những vấn đề mà mọi quốc gia đều
quan tâm.
Đất đai là một trong những nguồn lực quan trọng nhất của mọi chế độ xã
hội. Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt. Đối với nông nghiệp, lâm nghiệp, đất đai

5


là yếu tố không thể thay thế, còn đối với công nghiệp, dịch vụ là yếu tố quan
trọng hàng đầu. Đất đai còn là địa bàn cư trú của dân cư, tạo môi trường không

gian sinh tồn cho xã hội loài người. Đất đai có đặc điểm là bị giới hạn về mặt số
lượng (diện tích).
Phân loại đất để phục vụ cho mục tiêu quản lý, khai thác sử dụng cho từng
mục đích cụ thể. Mục đích của phân loại là nắm vững tính chất đặc điểm của từng
loại đất, thực trạng khai thác quản lý sử dụng đất để tìm ra những biện pháp nâng
cao hiệu quả sử dụng từng loại đất. Đất đai ở nước ta bao gồm nhiều loại. Theo
luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2013 thì căn cứ vào mục
đích sử dụng, đất đai được phân thành 3 nhóm: đất nông nghiệp, phi nông nghiệp
và đất chưa sử dụng, cụ thể được quy định tại điều 10 Luật Đất đai như sau:
- Nhóm đất nông nghiệp:
Đất nông nghiệp: Đất nông nghiệp là đất được xác định chủ yếu để sử dụng
vào sản xuất nông nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thuỷ sản hoặc
nghiên cứu thí nghiệm về nông nghiệp. Đất nông nghiệp được phân thành các
loại sau: Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm
khác; Đất trồng cây lâu năm; Đất rừng sản xuất; Đất rừng phòng hộ; Đất rừng
đặc dụng; Đất nuôi trồng thủy sản; Đất làm muối; Đất nông nghiệp khác gồm đất
sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt,
kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn
nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất
trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí
nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.
- Nhóm đất phi nông nghiệp:
Đất phi nông nghiệp được phân thành các loại sau: Đất ở gồm đất ở tại
nông thôn, đất ở tại đô thị; Đất xây dựng trụ sở cơ quan; Đất sử dụng vào mục
đích quốc phòng, an ninh; Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng
trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục
và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự
nghiệp khác; Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công
nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản
xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật

liệu xây dựng, làm đồ gốm; Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao

6


thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải,
hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi;
đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng,
khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu
chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công
cộng khác; Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng; Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà
tang lễ, nhà hỏa táng; Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động
trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ
thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất
xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh
doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở.
- Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng
(Quốc hội, 2013).
2.1.1.2. Khái niệm quản lý nhà nước về đất đai
Thuật ngữ “quản lý” thường được hiểu theo những cách khác nhau tuỳ
theo góc độ khoa học khác nhau cũng như cách tiếp cận của người nghiên cứu.
Quản lý là đối tượng nghiên cứu của nhiều ngành khoa học xã hội và khoa học tự
nhiên. Mỗi lĩnh vực khoa học có định nghĩa về quản lý dưới góc độ riêng của
mình và nó phát triển ngày càng sâu rộng trong mọi hoạt động của đời sống xã
hội (Bùi Văn Cường, 2012).
Theo quan niệm của các nhà khoa học nghiên cứu về quản lý hiện nay:
Quản lý là sự tác động chỉ huy, điều khiển các quá trình xã hội và hành vi hoạt
động của con người để chúng phát triển phù hợp với quy luật, đạt tới mục đích đã
đề ra và đúng với ý trí của người quản lý. Theo cách hiểu này thì quản lý là việc

tổ chức, chỉ đạo các hoạt động của xã hội nhằm đạt được một mục đích của
người quản lý. Theo cách tiếp cận này, quản lý đã nói rõ lên cách thức quản lý và
mục đích quản lý.
Như vậy, theo cách hiểu chung nhất thì quản lý Nhà nước về là sự tác
động của chủ thể quản lý lên đối tượng quản lý nhằm đạt được mục tiêu quản lý.
Việc tác động theo cách nào còn tuỳ thuộc vào các góc độ khoa học khác nhau,
các lĩnh vực khác nhau cũng như cách tiếp cận của người nghiên cứu (Nguyễn
Khắc Thái Sơn, 2007).

7


Quản lý đất đai hay hoạt động địa chính là quá trình lưu giữ và cập nhật
thông tin về sở hữu, giá trị, sử dụng đất và những thông tin khác liên quan đến
đất (Trần Tú Cường, 2007). Theo cách hiểu này, do đất đai là một loại tài sản mà
nhà nước là đại diện sở hữu, do đó hoạt động quản lý đất đai là một phạm trù của
quản lý nhà nước về đất đai. Như vậy, quản lý đất đai bao gồm các chức năng,
nhiệm vụ liên quan đến việc xác lập và thực thi các quy tắc cho việc quản lý, sử
dụng và phát triển đất đai cùng với những lợi nhuận thu được từ đất (thông qua
việc bán, cho thuê hoặc thu thuế) và giải quyết những tranh chấp liên quan đến
quyền sở hữu và quyền sử dụng đất. Chi tiết hơn, có quan điểm còn cho rằng,
quản lý đất đai là quá trình điều tra mô tả những tài liệu chi tiết về thửa đất, xác
định hoặc điều chỉnh các quyền và các thuộc tính khác nhau của đất, lưu giữ, cập
nhật và cung cấp những thông tin liên quan về sở hữu, giá trị, sử dụng đất và các
nguồn thông tin khác liên quan đến thị trường bất động sản. Quản lý đất đai liên
quan đến cả hai đối tượng đất công và đất tư bao gồm các hoạt động đo đạc, đăng
ký đất đai, định giá đất, giám sát và quản lý sử dụng đất đai, cơ sở hạ tầng cho
công tác quản lý.
Xuất phát từ việc Nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai
nhưng lại không trực tiếp sử dụng đất mà chuyển giao quyền sử dụng đất cho các

cá nhân, tổ chức sử dụng, nên các cá nhân, tổ chức muốn sử dụng tốt quỹ đất
được giao thì cũng cần thiết phải thực hiện tốt công tác quản lý đối với diện tích
đất được giao đó. Do vậy, khác với khái niệm quản lý nhà nước về đất đai, hoạt
động quản lý đất đai của các cá nhân, tổ chức được nhà nước giao quyền sử dụng
đất được hiểu dưới góc độ quản lý về mặt kinh tế, xã hội và môi trường nhằm
nâng cao hiệu quả sử dụng đối với quỹ đất được giao. Nói một cách khác, hoạt
động quản lý đất đai ở đây có chủ thể là các cá nhân, tổ chức được giao quyền sử
dụng đất (trong đó có các trường đại học), khách thể là các diện tích đất, hay toàn
bộ quỹ đất được giao và đảm bảo nguyên tắc: tuân thủ mọi quy định của Hiến
pháp và pháp luật về đất đai nhưng vẫn đảm bảo phục vụ tốt nhất, đem lại hiệu
quả cao nhất cho mục đích sử dụng của cá nhân, tổ chức mình. Việc thực hiện
công tác quản lý tài nguyên đất của mỗi cá nhân, tổ chức khác nhau tùy thuộc
vào mục đích sử dụng khác nhau của các đối tượng này. Tuy nhiên, các nội dung
cụ thể của hoạt động này phải dựa trên cơ sở các nội dung quản lý nhà nước về
đất đai để làm căn cứ tổ chức thực hiện (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007).
Quản lý nhà nước về đất đai là sự tác động có tổ chức và điều khiển quyền
lực của nhà nước bằng pháp luật đối với các quá trình xã hội và hành vi hoạt

8


động của con người trong lĩnh vực đất đai, nhằm duy trì, phát triển các mối quan
hệ xã hội, trật tự pháp luật đất đai và thực hiện tốt những chức năng, nhiệm vụ
quản lý nhà nước về đất đai trong công cuộc xây dựng và bảo vệ đất nước (Đồng
Thị Sáng, 2014).
2.1.1.3. Khái niệm đô thị
Thực thể đô thị và khái niệm đô thị đã xuất hiện từ trong lịch sử xa xưa, có
lẽ từ khi bắt đầu hình thành nếp sinh hoạt đồng quê. Loài người đã từng biết các
thị quốc, các đô thị cổ đại như Troy, Roma, Constantinople (Istanbul)…
Theo Lê Thị Tuấn anh (2011), những đô thị chỉ xuất hiện sau một quá

trình chuyển động tiền đô thị với những điều kiện như sự định cư, sự xuất hiện
kỹ thuật tiến bộ, công nghiệp phát triển đáng kể và việc tăng dân số. Dần dần
trạng thái định cư biến đổi về chất, từ cộng đồng tập trung ở địa phương, cô lập,
tự cung tự cấp với nền kinh tế chủ yếu là nông nghiệp thành một hình thái tập
trung dân cư mang sắc thái khác hẳn, đó là sắc thái của đô thị. đô thị ra đời khi
hình thức sản xuất không phải nông nghiệp, tách khỏi nông nghiệp, không còn
nằm trong khung cảnh nông thôn.
Thành phố là nơi tích lũy của cải và truyền thống và là nguồn phát triển
chính những khuôn mẫu văn hóa – là trung tâm của văn minh. Nó là trung tâm
thần kinh của quốc gia và là đối tượng tấn công chính của kẻ xâm lược. Trong
The america Encyclopeadia, đô thị được trình bày với một quan niệm như sau:
”…thành phố chỉ là một tập hợp dân cư có một quy mô đáng kể, ở đó điều kiện
sống được xem là theo kiểu đô thị, trái ngược với đời sống nông thôn ở miền
thôn dã… (Lê Thị Tuấn Anh, 2011). Theo nghĩa đó, thành phố là một hiện tượng
chung của xã hội văn minh”. Như vậy, thành phố phải là nơi có điều kiện tốt nhất
để xây dựng một xã hội văn minh, cũng có nghĩa nó phải là đầu tàu của sự phát
triển của vùng, của quốc gia, thậm chí của khu vực. Trong tất cả các thời đại và
các khu vực, từ Ai Cập cổ đại đến nước Mỹ hiện đại, sự phát triển cao nhất của
trí lực, sáng kiến và thành tựu là ở trong các cộng đồng đô thị. Chừng nào con
người còn ở trong giai đoạn chăn nuôi và nông nghiệp thì vẫn còn có chất kích
thích để phân chia chức năng kinh tế, toàn bộ năng lực của con người bị thu hút
vào công việc lo cung cấp lương thực, nhưng với thành phố thì có sự phân công
lao động và những khả năng tạo ra thặng dư kinh tế. điều này đã đưa đến sự tiến
bộ về của cải, thời gian rảnh rỗi, giáo dục trí óc và sự phát triển của nghệ thuật và
khoa học.

9


Vậy đô thị là sản phẩm của văn minh nhân loại phát triển đến một trình

độ nhất định, là hình thức quần cư phức tạp xuất hiện trong quá trình đô thị hóa,
nó phản ánh một cách tổng hợp quá trình và trình độ phát triển của xã hội.
Khái niệm về đô thị có tính tương đối do sự khác nhau về trình độ phát
triển kinh tế - xã hội, hệ thống dân cư mà mỗi nước có quy định riêng tuỳ theo
yêu cầu và khả năng quản lý của mình. Song phần nhiều đều thống nhất lấy hai
tiêu chuẩn cơ bản:
- Quy mô và mật độ dân số: Thông thường mật độ dân số tối thiểu cần
thiết để được gọi là một đô thị là trên 1000 người trên một dặm vuông Anh hay
400 người/km2. Các quốc gia Châu Âu định nghĩa đô thị cơ bản dựa trên việc sử
dụng đất đô thị, không cho phép có khoảng trống tiêu biểu nào lớn hơn 200 mét.
Dùng ảnh vệ tinh thay cho việc thống kê sử dụng đất trên từng khu phố để quyết
định ranh giới của đô thị.
- Cơ cấu lao động: Trên 75% lao động là phi nông nghiệp.
Như vậy, đô thị là các thành phố, thị xã, thị trấn, thị tứ có số dân từ 400
người/km2 trở lên và trên 75% lao động là phi nông nghiệp.
2.1.1.4. Khái niệm đô thị hóa
Quá trình ĐTH là quá trình gắn kêt chặt chẽ giữa sự phát triển cuả CNH
và khoa học công nghệ với sự gia tăng dân sô đô thị. Quan niệm về ĐTH rất đa
dạng bởi vì đô thị hóa chứa nhiều hiện tượng và biểu hiện khác nhau trong quá
trình phát triển (Lê Thị Tuấn Anh, 2011).
Đô thị hóa là quá trình phát triển đô thị trên cơ sở chuyển mục đích sử
dụng từ các loại đất khác thành đất đô thị, gắn liền với quá trình tập trung dân cư
vào các đô thị; là sự hình thành nhanh chóng các điểm dân cư đô thị trên cơ sở
những thành tựu của nền kinh tế; sản xuất xã hội tăng trưởng cao và đời sống của
người dân được cải thiện. Quá trình ĐTH gắn liền với quá trình CNH, HĐH đất
nước, đó cũng là quá trình làm biến đổi sâu sắc về cơ cấu sản xuất, cơ cấu nghề
nghiệp, cơ cấu tổ chức sinh hoạt xã hội, cơ cấu tổ chức không gian kiến trúc xây
dựng từ dạng nông thôn sang dạng thành thị. Cũng có quan niệm cho rằng ĐTH
là một quá trình mở rộng thêm ranh giới hành chính của các đô thị (được hiểu là
quá trình tăng thêm diện tích đất đô thị trên cơ sở một đô thị sẵn có trước đó). Nó

được thực hiện bằng sự sát nhập các khu dân cư mới sống lân cận đô thị, hoặc
bằng sự chinh phục dần dần không gian nông thôn lân cận để cho dân chúng sống
và làm việc theo lối sống thành thị, theo yêu cầu của công nghiệp hóa, thương
mại dịch vụ và giao dịch quốc tế (Trần Tú Cường, 2015).

10


Trên quan điểm một vùng, đô thị hoá là một quá trình hình thành, phát
triển các hình thức và điều kiện sống kiểu đô thị.
Trên quan điểm kinh tế quốc dân, đô thị hoá là một quá trình biến đổi về
sự phân bố các yếu tố lực lượng sản xuất, bố trí dân cư những vùng không phải
đô thị thành đô thị, đồng thời phát triển các đô thị hiện có theo chiều sâu.
Đô thị hoá là sự quá độ từ hình thức sống nông thôn lên hình thức sống đô
thị. Khi kết thúc thời kỳ quá độ thì các điều kiện tác động đến đô thị hoá cũng
thay đổi và xã hội sẽ phát triển trong điều kiện mới, đặc biệt là thay đổi cơ cấu
dân cư.
Đô thị hoá nông thôn là xu hướng bền vững có tính quy luật; là quá trình
phát triển nông thôn và phổ biến lối sống thành phố cho nông thôn (cách sống,
hình thức nhà cửa, phong cách sinh hoạt...). Thực chất đó là tăng trưởng đô thị
theo xu hướng bền vững.
Đô thị hoá ngoại vi là quá trình phát triển mạng vùng ngoại vi của thành
phố do kết quả phát triển công nghiệp, kết cấu hạ tầng tạo ra các cụm đô thị, liên
đô thị.. góp phần đẩy nhanh đô thị hoá nông thôn.
Đô thị hoá giả tạo là sự phát triển thành phố do tăng quá mức dân cư đô
thị và do dân cư từ các vùng khác đến, đặc biệt là từ nông thôn.. dẫn đến tình
trạng thất nghiệp, thiếu nhà ở, ô nhiễm môi trường, giảm chất lượng cuộc sống...
Đô thị hoá gắn liền với sự biến đổi sâu sắc về kinh tế xã hội của đô thị và
nông thôn trên cơ sở phát triển công nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng, dịch
vụ.. do vậy đô thị hoá gắn liền với sự phát triển kinh tế - xã hội.

Như vậy từ những quan điểm trên khái niệm đô thị hoá có thể được hiểu
như sau: Đô thị hoá là quá trình biến đổi và phân bố các lực lượng sản xuất
trong nền kinh tế quốc dân, bố trí dân cư, hình thành phát triển các hình thức và
điều kiện sống theo kiểu đô thị đồng thời phát triển đô thị hiện có theo chiều sâu
trên cơ sở hiện đại hoá cơ sở vật chất kỹ thuật và tăng quy mô dân số (Vương
Cường, 2008).
2.1.2. Sự cần thiết phải quản lý nhà nước về đất đai trong quá trình đô
thị hóa
Do trong quá trình đô thị hoá, dân số đô thị tăng lên cùng với nhu cầu phát
triển của các ngành, các lĩnh vực kinh tế - xã hội; diện tích đất phải thu hồi
chuyển mục đích sử dụng để xây dựng đô thị tăng lên làm phát sinh nhiều biến

11


động phức tạp trong quan hệ sử dụng đất đô thị. Nhà nước vừa thực hiện chức
năng là đại diện sở hữu toàn dân về đất đai, vừa thực hiện chức năng quản lý nhà
nước như tất cả các quốc gia khác trên thế giới, đồng thời bản chất của Nhà nước
pháp quyền xã hội chủ nghĩa, Nhà nước còn có nhiệm vụ rất quan trọng là phục
vụ và bảo vệ quyền lợi và lợi ích hợp pháp của nhân dân. Do đó, quản lý nhà
nước về đất đai trong quá trình đô thị hóa không chỉ nhằm mục tiêu phát triển đo
thị mà còn phải đáp ứng nhu cầu đời sống của dân cư đô thị. Mặt khác, trong quá
trình đô thị hóa, quan hệ đất đai có nhiều biến động mạnh cả về quyền chi phối,
quyền quản lý và quyền sử dụng, do chức năng đặc biệt quan trọng của đô thị là
chức năng về kinh tế tác động. Vì vậy, trong quá trình đô thị hóa vấn đề tăng
cường vai trò quản lý nhà nước về đất đai là xuất phát từ yêu cầu khách quan do
thực tiễn phát triển của xã hội đặt ra (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007).
Sự cần thiết phải quản lý nhà nước về đất đai trong quá trình đô thị hóa
được thể hiện ở một số điểm sau đây:
Thứ nhất, dân số đô thị tăng lên cùng với quá trình công nghiệp hóa làm

biến động đất đai, đòi hỏi phải tăng cương công tác quản lý nhà nước về đất đai:
Quá trình đô thị hóa kéo theo đó là làn sóng người nhập cư ồ ạt đã khiến các
thành phố trở nên quá tải, gây ô nhiễm môi trường sống và làm cho việc xây
dựng trong các đô thị trở nên khó kiểm soát, kéo theo nhiều hệ lụy trong công tác
quản lý Nhà nước về đất đai đô thị. Do đó, để tránh tình trạng đất đai bị chuyển
mục đích sử dụng trái phép, sử dụng không đúng qui hoạch, kế hoạch, nguồn tài
nguyên đất đô thị bị lãng phí, cùng với nó là tình trạng đô thị được xây dựng lộn
xôn và tình trạng đói nghèo ở đô thị... đòi hỏi tăng cường quản lý đối với đất đai
trong quá trình ĐTH là yêu cầu đặt ra của thực tiễn nhằm khai thác hợp lý, có
hiêu quả nguồn lực đất đai đô thị với chức năng cung cấp vốn đầu tư cho sự phát
triển của đô thị.
Thứ hai là, giải quyết hợp lý mối quan hệ giữa quyền sở hữu và quyền sử
dụng đất trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta
hiện nay. Giải quyết mối quan hê giữa quyền sở hữu và sử dụng đất chính là xử
lý mối quan hệ kinh tế và pháp lý giữa Nhà nước với tư cách chủ thể đại diện sở
hữu đất đai toàn dân và quyền sử dụng đất được Nhà nước giao. Đây là một nội
dung cơ bản nhất của quản lý Nhà nước đối với đất đai ở nước ta trong giai đoạn
hiên nay (Trịnh Đình Thắng, 2002).

12