Hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại chi nhánh ngân hàng phát triển khu vực bắc kạn thái nguyên

ĐẠ IHỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ VÀ QUẢN TRỊ KINH DOANH

NGUYỄN TRIỀU DƯƠNG

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
THẾ CHẤP TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN
KHU VỰC BẮC KẠN - THÁI NGUYÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
Chuyên ngành: Quản lý Kinh tế

THÁI NGUYÊN - 2013
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đạ ihọc Thái Nguyên

/>

ĐẠ IHỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ VÀ QUẢN TRỊ KINH DOANH

NGUYỄN TRIỀU DƯƠNG

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
THẾ CHẤP TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN
KHU VỰC BẮC KẠN - THÁI NGUYÊN
Chuyên ngành: Quản lý Kinh tế
Mã số: 60.34.04.10

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN THẾ PHÁN

THÁI NGUYÊN - 2013

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan: Bản luận văn này là công trình nghiên cứu cá nhân
thực sự; được thực hiện trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết, tình hình thực tiễn
và dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS.TS Nguyễn Thế Phán.
Các số liệu và những kết quả tnh toán trong luận văn là trung thực,
được đưa ra xuất phát từ nghiên cứu thực tiễn và kinh nghiệm.
Một lần nữa tôi xin được khẳng định về sự trung thực của lời cam đoan
trên.
Học viên

Nguyễn Triều Dương

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

ii
LỜI CẢM ƠN
Xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Thế Phán đã tận tình hướng dẫn
và Quý thầy cô trong Khoa Sau đại học - Trường đại học kinh tế và quản trị
kinh doanh - Đại học Thái Nguyên đã truyền dạy những kiến thức trong
quá trình học tập và truyền đạt những kinh nghiệm giúp cho tôi có thể hoàn

thành luận văn của mình một cách tốt nhất.
Cảm ơn Ban lãnh đạo và tập thể Chi nhánh Ngân hàng phát triển Khu
vực Bắc Kạn - Thái Nguyên đã tận tnh giúp đỡ tôi về mặt số liệu và những
kinh nghiệm thực tế trong quá trình thực hiện.
Học viên

Nguyễn Triều Dương

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

3

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ............................................................. vii
DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ ....................................................................... viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................
1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài .....................................................................
3
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu................................................................. 3
4. Những đóng góp khoa học của luận văn .......................................................
4
5. Kết cấu luận văn ............................................................................................ 4
Chương 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ

CHẤP ................................................................................ 5
1.1. Tổng quan về định giá bất động sản ..........................................................
5
1.1.1. Khái niệm bất động sản....................................................................... 5
1.1.2. Khái niệm định giá bất động sản......................................................... 6
1.1.3. Các nguyên tắc định giá bất động sản................................................. 7
1.1.4. Các phương pháp định giá bất động sản ............................................. 7
1.2. Tổng quan về định giá bất động sản thế chấp ............................................
8
1.2.1. Khái niệm và sự cần thiết của định giá bất động sản thế chấp ........... 8
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

4

1.2.2. Đặc điểm của định giá bất động sản thế chấp ...................................
10
1.2.3. Các căn cứ và nguyên tắc trong định giá bất động sản thế chấp ......
11
1.2.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản thế chấp .............
13
1.2.5. Quy trình định giá bất động sản thế chấp ......................................... 17

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

4

1.2.6. Các phương pháp định giá bất động sản thế chấp............................. 20
1.3. Cơ sở thực tiễn ......................................................................................... 22
1.3.1. Các quy định của Nhà nước, của các ngân hàng và của Ngân
hàng Phát triển về định giá bất động sản thế chấp .............................
22
1.3.2. Kinh nghiệm định giá bất động sản thế chấp của một số
nước trên thế giới và một số NHTM trong nước. Bài học kinh
nghiệm
rút ra cho Chi nhánh NHPT khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên .......... 25
Chương 2. PHƯƠNG PHÁP VÀ HỆ THỐNG CHỈ TIÊU NGHIÊN
CỨU ĐỀ TÀI ..............................................................................................................36
2.1. Thu thập thông tin .................................................................................... 36
2.1.1. Thu thập thông tin thứ cấp ................................................................
36
2.1.2. Thu thập thông tin sơ cấp.................................................................. 37
2.2. Phương pháp tổng hợp thông tin ..............................................................
37
2.3. Phương pháp phân tích số liệu và nghiên cứu tình huống ....................... 38
2.3.1. Các phương pháp phân tích............................................................... 38
2.3.2. Nghiên cứu tình huống ...................................................................... 38
2.4. Hệ thống các chỉ tiêu nghiên cứu đề tài ................................................... 39
2.4.1. Hệ thống các chỉ tiêu phản ánh trực tiếp giá trị của bất động sản
được định giá… .................................................................................. 39
2.4.2. Nhóm hệ thống các chỉ tiêu liên quan đến BĐS phản ánh các
yếu tố ảnh hưởng đến kết quả định giá BĐS thế chấp ....................... 39
Chương 3. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
TẠI CHI NHÁNH NHPT KHU VỰC BẮC KẠN - THÁI NGUYÊN
............................................................................................ 40
3.1. Một số nét cơ bản về chi nhánh nhpt khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên .......
40

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

5

3.1.1. Quá trình hình thành và phát triển ....................................................
40
3.1.2. Đánh giá chung về những điều kiện có ảnh hưởng đển chất
lượng công tác định giá bất động sản thế chấp của Chi nhánh .......... 45
3.2. Thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp tại chi nhánh
NHPT khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên ................................................ 47

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

6

3.2.1. Khái quát về công tác định giá bất động sản thế chấp tại Chi nhánh
NHPT Khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên ........................................... 47
3.2.2. Thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp .........................
56
3.3. Đánh giá chung về công tác định giá bất động sản thế chấp tại chi
nhánh NHPT khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên ..................................... 73
3.3.1. Những ưu điểm.................................................................................. 73
3.3.2. Những hạn chế và nguyên nhân ........................................................ 75
3.3.3. Vấn đề đặt ra trong định giá BĐS thế chấp tại Chi nhánh ................ 80
Chương 4. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT

ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CHI NHÁNH NHPT KHU VỰC
BẮC KẠN - THÁI NGUYÊN ...................................................................... 82
4.1. Định hướng phát triển hoạt động định giá BĐS thế chấp tại chi
nhánh NHPT khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên ..................................... 82
4.2. Các giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản thế chấp
tại chi nhánh nhpt khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên.............................. 84
4.2.1. Hoàn thiện bộ máy định giá hệ thống NHPT nói chung và của
Chi nhánh NHPT khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên nói riêng ........... 84
4.2.2. Ứng dụng linh hoạt các phương pháp định giá ................................. 85
4.2.3. Đào tạo nguồn nhân lực chuyên nghiệp cho hoạt động định giá
bất động sản thế chấp .........................................................................
86
4.2.4. Đổi mới quy trình định giá và hoàn thiện hệ thống văn bản liên
quan đến định giá BĐS thế chấp ........................................................ 87
4.2.5. Tăng cường kiểm tra, giám sát chặt chẽ hoạt động định giá bất
động sản thế chấp ...............................................................................
90
4.2.6. Xây dựng cơ sở dữ liệu và cập nhật thông tin về bất động sản
thế chấp............................................................................................... 90
4.3. Một số kiến nghị....................................................................................... 91
4.3.1. Kiến nghị với cơ quan quản lý Nhà nước ......................................... 91
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

7

4.3.2. Kiến nghị với Ngân hàng nhà nước .................................................. 93
4.3.3. Với Ngân hàng phát triển Việt Nam ................................................. 94
KẾT LUẬN .................................................................................................... 96

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

8

TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 98
PHỤ LỤC ..................................................................................................... 101

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

vii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
CHỮ VIẾT TẮT

NỘI DUNG

BĐS

Bất động sản

BĐSTC

Bất động sản thế chấp

CBTD

Cán bộ tín dụng

Chi nhánh

CN NHPT Khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên

NHPT

Ngân hàng phát triển

NSNN

Ngân sách Nhà nước

NHTM

Ngân hàng thương mại

NVĐG

Nhân viên định giá TDĐT

Tín dụng đầu tư
TCTD

Tổ chức tín dụng

UBND

Ủy ban nhân dân

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

viii

DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ
Bảng
Bảng 3.1: Tổng hợp kết quả hoạt động của Chi nhánh NHPT khu vực
Bắc Kạn - Thái Nguyên giai đoạn 2009-2012 .............................. 43
Bảng 3.2: Kết quả hoạt động cho vay theo dự án có BĐS thế chấp của
Chi nhánh NHPT Khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên .................... 53
Bảng 3.3: Kết quả đảm bảo tiền vay bằng các loại tài sản ............................ 54
Bảng 3.4: Kết quả cho vay thế chấp bất động sản tính theo dư nợ ............... 54
Bảng 3.5: Giá trị bất động sản bảo đảm dư nợ phân loại theo BĐS ............. 55
Bảng 3.6: Ví dụ về định giá thế chấp quyền sử dụng đất tại Chi nhánh
NHPT khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên....................................... 64
Bảng 3.7: Ví dụ về định giá thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản
gắn liền trên đất tại Chi nhánh NHPT khu vực Bắc Kạn Thái Nguyên ................................................................................. 68

Sơ đồ
Sơ đồ 3.1: Tổ chức bộ máy của Chi nhánh NHPT khu vực Bắc Kạn Thái Nguyên ................................................................................. 42
Sơ đồ 4.1: Quy trình tổ chức định giá BĐS thế chấp tại Chi nhánh
NHPT khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên (đề xuất áp dụng) ......... 88

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Sự phát triển của hệ thống Ngân hàng luôn tạo điều kiện cho sự
phát triển của nền kinh tế. Với một nước đang phát triển như Việt Nam đang
trong quá trình thực hiện công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước và tham
gia vào quá trình hội nhập thế giới thì việc xây dựng một hệ thống Ngân hàng
phát triển bền vững là một yếu tố luôn được quan tâm và là mục tiêu cần
được thực hiện trong quá trình xây dựng và phát triển đất nước. Yếu tố tạo
nên sự bền vững ấy là an toàn và hiệu quả trong kinh doanh. Hai yếu tố này
tồn tại song song nhưng lại mâu thuẫn nhau. Hoạt động Ngân hàng là hoạt
động chứa đựng nhiều rủi ro nhất. Rủi ro xảy ra từ nhiều phía với nhiều cấp
độ khác nhau có thể dẫn tới sự sụp đổ của một Ngân hàng. Vì vậy yêu cầu hạn
chế rủi ro là một trong những yêu cầu không thể thiếu trong hoạt động không
chỉ từ phía các Ngân hàng mà còn từ phía Chính phủ. Một trong những biện
pháp để hạn chế rủi ro của tất cả các Ngân hàng là cho vay có tài sản bảo
đảm, mà chủ yếu là bất động sản.
Hệ thống Ngân hàng phát triển Việt Nam là ngân hàng của Chính
phủ thực hiện chính sách tín dụng ưu đãi đầu tư và tn dụng xuất khẩu của
Nhà nước. Các hoạt động cho vay của NHPT có đặc thù là không vì mục đích
lợi nhuận, đối tượng cho vay chủ yếu tập trung vào các dự án an sinh xã hội,
các dự án thuộc đối tượng khuyến khích ưu đãi đầu tư nhằm xây dựng cơ
sở hạ tầng, tạo ra cơ sở vật chất, tài sản cố định góp phần thúc đẩy phát
triển kinh tế xã hội. Các loại hình dự án này thường có tổng mức đầu tư lớn,
thời gian vay vốn dài, mức vốn cho vay lớn, rủi ro tín dụng cao trong khi lãi
suất cho vay thấp do được hỗ trợ từ nguồn vốn tín dụng ưu đãi đầu tư của
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

2

Nhà nước. Do vậy yêu cầu về bảo toàn vốn và phát triển bền vững là yêu cầu
hàng đầu trong hoạt động cho vay của NHPT. Cũng từ tnh chất của các dự án
thuộc đối tượng vay

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

3

vốn tín dụng đầu tư, mà tài sản bảo đảm tiền vay cho NHPT chủ yếu là chính
các tài sản hình thành trong tương lai của các dự án, trong đó phần lớn là
các bất động sản như: quyền sử dụng đất, nhà xưởng, vật kiến trúc và các tài
sản gắn liền với đất…
Nhìn chung, công tác quản lý tài sản bảo đảm tiền vay trong đó có khâu
định giá tài sản thế chấp đặc biệt là việc định giá các tài sản thế chấp là bất
động sản của hệ thống các Ngân hàng thương mại của Việt nam nói chung và
hệ thống Ngân hàng phát triển Việt Nam nói riêng còn đang có rất nhiều hạn
chế và yếu kém. Lý do là thị trường bất động sản ở Việt nam vẫn đang trong
giai đoạn phát triển thiếu ổn định, pháp luật về đất đai của Nhà nước
còn nhiều bất cập, hệ thống các văn bản pháp lý, thủ tục, giấy tờ còn
rườm rà mang nặng tnh hình thức, khung giá đất của Nhà nước còn nhiều
bất cập so với thực tế thị trường, phẩm chất đạo đức và năng lực của
những người làm công tác định giá bất động sản thế chấp còn nhiều hạn
chế…
Chi nhánh NHPT Khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên cũng không phải là một

ngoại lệ. Trong quá trình công tác và làm việc tại Chi nhánh NHPT Khu vực
Bắc Kạn - Thái Nguyên, tác giả nhận thấy: Việc tập trung nghiên cứu thực
tế công tác định giá tài sản bảo đảm tiền vay, đặc biệt là vấn đề định giá tài
sản bảo đảm tiền vay là bất động sản để từ đó đưa ra những giải pháp
thiết thực nhằm nâng cao chất lượng công tác này có ý nghĩa rất quan
trọng và cần thiết cả về lý luận và thực tiễn. Nó giúp cho công tác định giá tài
sản được chính xác hơn, đảm bảo tính pháp lý hơn, từ đó góp phần nâng
cao chất lượng công tác quản lý tài sản đảm bảo tiền vay của hệ thống
NHPT, thực hiện được mục tiêu an toàn, hiệu quả và phát triển bền vững mà

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

4

Ngân hàng phát triển đã đề ra đối với những dự án sử dụng vốn tín dụng
đầu tư và tín dụng xuất khẩu của Nhà nước.
Xuất phát từ những lý do trên, tác giả chọn đề tài: ‘‘Hoàn thiện công tác

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

3

định giá bất động sản thế chấp tại Chi nhánh NHPT Khu vực Bắc Kạn Thái Nguyên" làm đề tài nghiên cứu.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
2.1. Mục tiêu chung
Trên cơ sở lý luận và thực tiễn của công tác định giá bất động sản thế

chấp trong hoạt động cho vay tại ngân hàng nói chung, thực trạng công tác
định giá bất động sản thế chấp tại Chi nhánh NHPT khu vực Bắc Kạn - Thái
Nguyên nhằm nghiên cứu và đề xuất các giải pháp cơ bản hoàn thiện và nâng
cao chất lượng định giá tài sản bảo đảm tiền vay bằng bất động sản trong
hoạt động tín dụng của Chi nhánh một cách có hiệu quả. Thực hiện mục tiêu
quản lý tín dụng an toàn, hiệu quả, phát triển bền vững Ngân hàng phát triển.
2.2. Nhiệm vụ cụ thể
Nghiên cứu và hệ thống hóa những vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan
đến hoạt động định giá bất động sản, định giá bất động sản thế chấp.
Nghiên cứu về các quy định, quy trình và thực tế công tác định giá đối
với các tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản trong hệ thống NHPT nói
chung và tại Chi nhánh NHPT Khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên nói riêng;
Đánh giá thực trạng công tác định giá định giá bất động sản thế chấp tại
Chi nhánh NHPT Khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên;
Đề xuất những giải pháp nhằm hoàn thiện công định giá bất động sản
thế chấp tại Chi nhánh Ngân hàng Phát triển Khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Những vấn đề liên quan đến định giá bất động sản thế chấp, loại
bất động sản thế chấp, các nguyên tắc, các phương pháp, quy trình định giá
bất động sản thế chấp, các văn bản pháp luật quy định về định giá bất

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

4

động sản thế chấp liên quan đến việc xác định giá trị của bất động sản thế
chấp tại Chi nhánh NHPT Khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

5

3.2. Phạm vi nghiên cứu
+ Nghiên cứu cơ sở lý luận và hoạt động thực tiễn của việc định giá bất
động sản, định giá bất động sản thế chấp.
+ Nghiên cứu thực trạng của công tác định giá bất động sản thế chấp
của Chi nhánh Ngân hàng Phát triển khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên trong
thời gian qua (từ năm 2009 đến 2012).
3.3. Địa điểm nghiên cứu
Hoạt động định giá bất động sản thế chấp được thực hiện tại Chi nhánh
NHPT Khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên.
4. Những đóng góp khoa học của luận văn
- Sau khi nghiên cứu, đề tài sẽ hệ thống hóa được các cơ sở lý luận và
thực tiễn về định giá bất động sản thế chấp: nêu được ý nghĩa, vai trò, nhân
tố ảnh hưởng, quy trình và các phương pháp định giá bất động sản thế chấp yếu tố quan trọng trong bảo đảm tiền vay cho các dự án vay vốn tín dụng đầu
tư.
- Sẽ đưa ra được những đánh giá về chất lượng của công tác định giá bất
động sản thế chấp tại Chi nhánh NHPT Khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên.
- Đưa ra những giải pháp cơ bản trong việc hoàn thiện hơn công tác định
giá bất động sản thế chấp tại Chi nhánh NHPT Khu vực Bắc Kạn - Thái
Nguyên trong thời gian tới;
- Đưa ra những đề xuất kiến nghị đối với cấp trên nhằm tạo mọi điều
kiện để các ngân hàng nói chung, Chi nhánh NHPT khu vực Bắc Kạn - Thái
Nguyên hoàn thiện và nâng cao chất lượng công tác định giá bất động sản thế
chấp.

5. Kết cấu luận văn
Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung chính của luận văn được trình
bầy trong 4 chương:

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

6

Chương 1: Cơ sở khoa học về định giá bất động sản thế chấp
Chương 2: Phương pháp và hệ thống chỉ tiêu nghiên cứu đề tài

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

7

Chương 3: Thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp tại Chi
nhánh NHPT Khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên
Chương 4: Giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp
tại Chi nhánh NHPT Khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên
Chương 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT
ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
1.1. Tổng quan về định giá bất động sản
1.1.1. Khái niệm bất động sản
Tài sản là của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất hoặc tiêu dùng.

Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền
tài sản. Quyền tài sản là quyền giá trị được bằng tiền và có thể chuyển giao
trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ. Tài sản bao gồm nhiều
loại, tùy theo tiêu thức phân chia khác nhau do nhu cầu quản lý và sử dụng.
Nhìn chung, tất cả các nước đều phân chia tài sản thành 2 loại là bất
động sản và động sản. Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng ngàn
năm từ thời La mã cổ đại và được ghi lại trong Bộ Luật La Mã. Theo đó BĐS
không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo
ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. BĐS bao gồm các công trình
xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay
gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu
thành lãnh thổ.
Do mỗi nước có những nét đặc thù riêng có quan niệm phân loại và tiêu
chí phân loại riêng nên pháp luật của nhiều nước trên thế giới quy định
về BĐS khác nhau khi đi vào chi tiết về những tài sản gắn liền với đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

8

Điều 181 của Bộ Luật Dân sự 2005 nước ta quy định: “Bất động sản là
các tài sản không thể di dời được”. Theo đó, BĐS bao gồm:

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

6

- Đất đai;
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.
1.1.2. Khái niệm định giá bất động sản
Để hiểu về định giá BĐS, trước hết ta phải hiểu rõ về định giá tài sản.
Định giá tài sản là một loại hoạt động chuyên môn vừa mang tnh kinh tế,
tnh kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tnh xã hội. Hoạt động định giá tài sản
hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát
triển của thị trường. Định giá tài sản được một số tác giả khái quát như sau:
Theo Giáo sư W.Seabrooke - Viện Đại học Portsmouth của nước Anh
“Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ”
- Định giá BĐS là sự ước tính giá trị các quyền sở hữu BĐS cụ thể bằng
hình thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định.
- Định giá BĐS là một nghệ thuật hay khoa học về xác định giá trị của
BĐS cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định, có tính đến các đặc
điểm của BĐS và các nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường BĐS, bao gồm
cả lĩnh vực đầu tư.
- Định giá là nghệ thuật bày tỏ quan điểm dưới dạng tnh toán để
đạt được giá trị cụ thể của một BĐS phụ vụ cho mục tiêu nhất định ở một
thời điểm cụ thể.
- Trong 3 định nghĩa trên thì định nghĩa thứ 2 có tính bao quát nhất.
Nó đề cập đến lĩnh vực đầu tư khác, đây là điểm rất quan trọng vì:
+ Việc sở hữu BĐS là một hình thức giữ tiền và cần cân nhắc xem người
có tiền sẽ làm gì với số tiền của họ.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

7

+ Có rất nhiều kiểu đầu tư: Đầu tư cho hàng hóa lâu bền như đồ dùng
cho gia đình, nhà cửa, phương tiện hành nghề, chi cho giáo dục; đầu tư vào
cổ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>