Pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất khi nhà nước giao đất, cho thuế đất (tt)

MỤC LỤC
Lời cam đoan .................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ...................................................................................................................... ii
Danh mục ký hiệu, chữ viết tăt ....................................................................................... v
PHẦN MỞ ĐẦU ............................................................................................................ 1
1. Tính cấp thiết đề tài ................................................................................................. 1
2. Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài ............................................. 2
3. Mục tiêu nghiên cứu đề tài ...................................................................................... 5
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu đề tài ................................................................. 6
5. Phương pháp nghiên cứu ......................................................................................... 7
6. Kết cấu của luận văn ................................................................................................ 7
CHƢƠNG 1:TỔNG QUAN PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT KHI NHÀ NƢỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT .......................................... 8
1.1. KHÁI QUÁT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI NHÀ NƢỚC
GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT ................................................................................ 8
1.1.1. Khái quát về đấu giá quyền sử dụng đất ....................................................... 8
1.1.1.1. Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất ..................................................... 8
1.1.1.2. Đặc điểm của đấu giá .............................................................................. 9
1.1.2. Khái quát về đấu giá quyền sử dụng đất khi nhà nước giao đất, cho thuê đất .... 10
1.1.2.1. Khái niệm giao đất, cho thuê đất ........................................................... 10
1.1.2.2. Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất khi nhà nước giao đất,
cho thuê đất ....................................................................................................... 11
1.2. ĐẶC ĐIỂM, VAI TRÒ CỦA ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI
NHÀ NƢỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT ....................................................... 14
1.2.1. Đặc điểm của đấu giá quyền sử dụng đất khi nhà nước giao đất, cho thuê đất .. 14
1.2.2. Vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất khi nhà nước giao đất, cho thuê đất....... 16
1.3. KHÁI QUÁT PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI
NHÀ NƢỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT ....................................................... 21
1.3.1. Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất khi nhà
nước giao đất, cho thuê đất..................................................................................... 21
1.3.2. Những nội dung cơ bản của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất khi nhà

nước giao đất, cho thuê đất..................................................................................... 24
iii


CHƢƠNG 2:THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT KHI NHÀ NƢỚC GIAO ĐẤT CÓ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT, CHO
THUÊ ĐẤT VÀ HƢỚNG HOÀN THIỆN ................................................................ 28
2.1. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI
NHÀ NƢỚC GIAO ĐẤT CÓ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT28
2.1.1. Về các trường hợp phải đấu giá khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng
đất, cho thuê đất...................................................................................................... 28
2.1.2. Về trình tự thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu
tiền sử dụng đất, cho thuê đất ................................................................................. 29
2.1.3. Thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm ........................................................... 36
2.2. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN ............................................................................ 44
2.2.1. Giải pháp hoàn thiện pháp luật quy định về đấu giá QSDĐ khi nhà nước
giao đất, cho thuê đất .............................................................................................. 44
2.2.1.1. Trườnghợp chỉ có 01 người tham gia đấu giá QSDĐ, hoặc đấu giá ít
nhất hai lần nhưng không thành ......................................................................... 44
2.2.1.2. Giá đất để giao cho cá nhân, tổ chức thông qua hình thức đấu giá...... 45
2.2.1.3. Thẩm quyền xác định giá khởi điểm và phê duyệt kết quả đấu giá QSDĐ
thành.................................................................................................................... 46
2.2.1.4. Về chủ thể tham gia đấu giá quyền sử dụng đất có yếu tố nước ngoài . 47
2.2.1.5. Về trình tự thủ tục tổ chức đấu giá QSDĐ............................................. 47
2.2.1.6. Lựa chọn tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp để thực hiện việc đấu giá
quyền sử dụng đất ............................................................................................... 48
2.2.1.7. Sử dụng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất....................................... 48
2.2.1.8. Nâng cao vai trò quản lý Nhà nước đối với hoạt động của các tổ chức
bán đấu giá chuyên nghiệp ................................................................................. 49
2.2.2. Giải pháp nâng cao chất lượng thi hành pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất ... 51

ẾT LUẬN .................................................................................................................. 55
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................... 56

iv


DANH MỤC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TĂT
BĐG:

Bán đấu giá

ĐG QSDĐ:

Đấu giá Quyền sử dụng đất

HĐBĐG:

Hội đồng bán đấu giá

QSDĐ:

Quyền sử dụng đất

UBND:

Ủy ban nhân dân

v

PHẦN MỞ ĐẦU
1. TÍNH CẤP THIẾT ĐỀ TÀI
Hiến pháp năm 2013 khẳng định: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, là
nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản l theo pháp lu t” (khoản 1 Điều
54). Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, thuộc một loại tài sản - hàng hóa đặc biệt
không do con người tạo ra, đất đai còn là tư liệu sản xuất, là nguồn vốn quý giá của
quốc gia và của người sử dụng đất. Thực tế đã chứng minh rằng, nguồn tài nguyên đất
đã mang lại những lợi ích to lớn cho Nhà nước, người sử dụng, doanh nghiệp và cho
toàn xã hội.Do đó, pháp luật quy định đấu giá quyền sử dụng đất trong hoạt động giao
đất, cho thuê đất là phương thức phân phối đất đai đặc biệt của Nhà nước. Khác với giao
đất, cho thuê đất theo cách truyền thống, vì trong trường hợp này các chủ thể có nhu cầu
sử dụng đất phải tham gia đấu giá công khai với những người khác và người nào trả giá
cao nhất là người được nhận quyền sử dụng đất.
Có nhiều mục đích được đặt ra khi các bên lựa chọn phương thức chuyển quyền
sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá, thông thường là hướng tới mục đích cơ bản
nhằm đưa tài sản đất đai tiếp cận với người có nhu cầu sử dụng thực sự, để phát huy cao
giá trị của tài sản hàng hóa đặc biệt này, mà “người bán” mong muốn đạt được.
Việc đưa quyền sử dụng đất vào đấu giá là một bước tiến trong hoạt động giao
đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thông qua đó, góp phần làm
giảm đầu cơ đất đai, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa các chủ thể tham gia đấu giá,
huy động tối đa nguồn vốn cho ngân sách.
Từ năm 2003 đến nay, đấu giá quyền sử dụng đất trong hoạt động giao đất, cho
thuê đất của cả nước đã khắc phục những nhược điểm, hạn chế trong giao đất, cho thuê
đất theo phương thức truyền thống và đã trở thành một phương thức hữu hiệu trong việc
giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. Với mục đích này, pháp luật về đấu
giá quyền sử dụng đất trong hoạt động giao, cho thuê đất từng bước được củng cố và
phát triển qua các thời kỳ thông qua hành lang pháp lý, các tổ chức có chức năng bán
đấu giá được củng cố, kiện toàn; trình tự, thủ tục đấu gía quyền sử dụng đất được quy
định cụ thể, rõ ràng. Từng bước xây dựng đội ngũ đấu giá viên có trình độ, năng lực để
thực hiện nhiệm vụ. Sự phối hợp giữa các cơ quan, ban ngành trong thực hiện pháp luật

đấu giá quyền sử dụng đất được tốt hơn.
1


Tuy nhiên,bên cạnh những thành tựu đạt được về hiệu quả kinh tế, hiệu quả xã
hội, công tác quản lý đất đai trong đấu giá quyền sử dụng đất, và thực tiễn thi hành pháp
luật về đấu giá quyền sử dụng đất đã phát sinh những hạn chế, bất cậpcụ thể như: pháp
luật quy định về bán đấu giá tài sản hiện hành chưa đồng bộ, thống nhất, còn tồn tại
những mâu thuẫn, chồng chéo về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản, còn kẻ hở đểthông
đồng, dìm giá.
Hiện nay, hoạt động bán đấu giá tài sản đang được điều chỉnh bởi nhiều văn bản
quy phạm pháp luật khác nhau. Thực trạng đó làm giảm hiệu quả quản lý nhà nước về
đất đai, khiến mục đích đúng đắn của chính sách đấu giá quyền sử dụng đất không đạt
được, và trực tiếp nhất là gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích chính đáng của công dân,
gây thất thoát cho ngân sách Nhà nước.
Yêu cầu đặt ra là cần nghiên cứu một cách hệ thống, sâu sắc và toàn diện các quy
định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, cần tìm hiểu cơ chế thực
thi, thực tiễn thi hành các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất trong thực tế để tìm ra
nguyên nhân của những bất cập, vướng mắc, trên cơ sở đó đề xuất những kiến nghị
nhằm góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật, nâng cao hiệu quả tổ chức, thực
thi pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất.
Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, tác giả chọn đề tài: “Pháp luật về đấu giá
quyền sử dụng đất khi Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất” để làm đề tài luận văn thạc
sĩ. Đây là đề tài có ý nghĩa quan trọng cả về mặt lý luận cũng như thực tiễn.
2. TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI
Pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất là một bộ phận pháp luật có vị trí quan
trọng trong pháp luật về đất đai, nên có những nghiên cứu cụ thể như sau:
- Trần Tiến Hải (2015) “Thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở các
tỉnh Bắc Trung Bộ ở Việt Nam hiện nay”, Luận án Tiến sĩ, Học viện chính trị quốc gia
Hồ Chí Minh, Hà Nội. Đề tài, tập trung vào đánh giá thực trạng qua khảo sát những vấn

đề điển hình của thực hành pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung
Bộ như: tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp, đấu giá viên, kết quả đấu giá quyền sử dụng
đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ từ năm 2010 đến nay.
- Lưu Quốc Thái (2010), “Pháp luật về thị trường quyền sử dụng đất- thực trạng
và hướng hoàn thiện", Luận án Tiến sĩ, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh.
Trong nghiên cứu, tác giả chủ yếu nghiên cứu về thị trường quyền sử dụng đất, thực
2


trạng pháp luật về hoạt động giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất. Từ những phân tích của
mình, tác giả kiến nghị nên giao công việc đấu giá quyền sử dụng đất cho tổ chức bán
đấu giá chuyên nghiệp thì mới bảo đảm được yếu tố thị trường trong hoạt động giao đất
cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá. Tuy nhiên, Luận án thực hiện 2010, nên một
số căn cứ pháp lý về chủ thể tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất mà tác giả đưa ra không
còn phù hợp so với Luật Đất đai 2013.
- Đặng Văn Hữu Phước (2011) “Pháp luật về giá đất trong thị trường bất động
sản Việt Nam”, Luận văn Thạc sỹ Luật học, Trường Đại học Luật, Thành phố Hồ Chí
Minh. Phạm vi nghiên cứu của đề tài này là những quy định pháp luật về giá đất, thực
trạng quy định pháp luật về giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường trong thị
trường bất động sản mà theo tác giả có nhiều bất cập, thiếu sót. Tác giả nghiên cứu việc
đưa quyền sử dụng đất vào đấu giá là một bước tiến quan trọng trong quản lý đất đai
nhằm bảo đảm tính bình đẳng, cạnh tranh lành mạnh của các chủ đầu tư, tạo nguồn thu
lớn cho ngân sách, làm sôi động phát triển thị trường bất động sản.
Từ những phân tích, tác giả nêu các giải pháp kiến nghị hoàn thiện pháp luật đấu
giá quyền sử dụng đất: Nhà nước nên ban hành các Nghị định, Thông tư hướng dẫn về
cơ chế tài chính thông thoáng để tạo điều kiện cho Nhà nước được khai thác toàn bộ giá
trị về đất đai để đầu tư phát triển kinh tế xã hội. Tuy nhiên do nghiên cứu vào thời gian
năm 2010-2011 nên tác giả chưa có điều kiện tiếp cận các trường hợp nhà nước giao đất
có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo
khoản 1 Điều 118, Luật Đất đai 2013 và trình tự, thủ tục tổ chức thực hiện đấu giá

quyền sử dụng đất theo Thông tư số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP.
- Mai Quang Huy (2014), “Xác lập quyền sử dụng đất đổi với tổ chức, cá nhân
nước ngoài kinh doanh nhàở”, Luận văn Thạc sỹ Luật học, Trường Đại học Luật, Thành
phố Hồ Chí Minh. Tác giả nêu lên quy định pháp luật đất đai về xác lập quyền sử dụng
đất đối với tổ chức cá nhân nước ngoài trong hoạt động kinh doanh nhà ở theo quy định
của Luật Đất đai 2003 có sự so sánh với quy định của Luật Đất đai 2013. Tuy nhiên, tác
giả chưa làm rõ được các đối tượng có thể tham gia đấu giá quyền sử dụng đất trong
từng trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức
đấu giá quyền sử dụng đất.
- Trần Thị Ngọc Giàu (2014), “Pháp luật về kinh doanh dịch vụ đấu giá bất
động sản”, Luận văn thạc sỹ Luật học, Trường Đại học Luật, Thành phố Hồ Chí
3


Minh. Trong nghiên cứu, tác giả làm rõ được giá bán đấu giá bất động sản là do
người mua quyết định, người bán chỉ đưa ra giá khởi điểm làm cơ sở cho người
mua trả giá, nghiên cứu đã phân tích chi tiết được vai trò của bán đấu giá bất động
sản, người bán đấu giá bất động sản, điều kiện để kinh doanh dịch vụ bán đấu giá
bất động sản, nguyên tắc bán đấu giá tài sản nói chung, trình tự thủ tụcbán đấu giá
tài sản. Tuy nhiên tác giả chưa phân tích được tầm quan trọng của bán đấu giá bất
động sản, đặc biệt là tầm quan trọng của bán đấu giá quyền sử dụng đất. Tuy nhiên,
nghiên cứu so với Luật Đất đai 2013 còn nhiều điểm chưa phù hợp.
Cao Quang Trung (2009), “Đánh giả hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng
đất trên địa bàn thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An ", Luận văn thạc sĩ nông nghiệp, Trường
Đại học Nông nghiệp Hà Nội. Đề tài chủ yếu tập trung vào những vấn đề mang tính khái
niệm: thị trường bất động sản, giá đất, yếu tố cấu thành giá đất, lược sử quy định về đấu
giá quyền sử dụng đất và hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất ở thị xã Cửa Lò, tỉnh
Nghệ An. Tác giả chưa đi sâu phân tích quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử
dụng đất và thực tiễn áp dụng quy định trong hoạt động này.
Nguyễn Vân Quỳnh (2006), “Đấu giá quyền sử dụng đất- một hình thức phân

phối đất đai, thực trạng và hướng hoàn thiện”, Trường Đại học Luật, Thành phố Hồ
Chí Minh. Tác giả chủ yếu đề cập đến cơ sở lý luận của đấu giá tài sản nói chung,
phân tích thực trạng pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất đối với một vài trường
hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá. Từ những nội dung
nghiên cứu, tác giả nêu ra giải pháp kiến nghị pháp luật về đấu giá quyền sử dụng
đất trong hoạt động giao, cho thuê đất nên bỏ quy định về giao đất, chỉ áp dụng một
hình thức duy nhất là cho thuê đất. Tác giả đề xuất như vậy để hạn chế sự phức tạp
trong quan hệ pháp luật đất đai. Đề tài nghiên cửu vào năm 2006, thời điểm Luật
Đất đai 2003 còn hiệu lực và Luật Đất đai 2013 chưa ra đời, do đó, tính ứng dụng
của đề tài vào thời điểm này đã bị hạn chế.
Ngoài ra, còn một số bài đăng trên tạp chí như sau: Lưu Quốc Thái (2003),
“Vấn đề bán đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ”, Tạp chí
Khoa học Pháp lý số 4/2003; Nguyễn Thị Nga (2004), “Lý luận và thực tiễn đấu giá
quyền sử dụng đất”, tạp chí Luật học số 5/2004; Nguyễn Tân Thịnh (2012), “Đấu
giá quyển sử dụng đất: Công cụ giải quyết bức xúc về đất đai", Tạp chí Tài chính
số 10/2012; Đặng Thị Bích Liễu (2013), “Pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở
4


Việt Nam ”, Nxb. Chính trị quốc gia; Phạm Văn Võ (2012), Chế độ pháp lý về
quyền sở hữu và quyền tài sản đối với đất đai (sách chuyên khảo), NXB Lao động,
Thành phố Hồ Chí Minh; Trần Tiến Hải (2015), “Giải pháp nhằm hạn chế vi phạm
pháp luật trong đấu giá quyền sử dụng đất”, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, sổ 1
năm 2015; Phạm Phương Nam (2014), “Tài chính về đất đai, giá đất và đấu giá
quyền sử dụng đất”, Tạp chí Tài nguyên và Môi trường, kỳ 1- Tháng 2/2014; Lưu
Quốc Thái (2013), “Chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai theo Hiến pháp 1992 và
các vấn đề đặt ra”, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, số 17- Tháng 9 năm 2013;
Nguyễn Ngọc Điện (2013), “Đấu giá quyền sử dụng đất và kiến nghị cụ thể đối với
dự thảo sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai”, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số 14Tháng 7 năm 2013; Trần Tiến Hải (2013), “ Bất cập trong thực hiện đấu giá quyền
sử dụng đất”, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật số 12 năm 2013; Đặng Thị Bích Liễu

(2010), Vấn đề “Người có tài sản bán đấu giá” và “Người bán đấu giá tài sản” trong
pháp luật về bán đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam, Tạp chí Nhà nước và Pháp
luật tháng 02/2010.
Các công trình nói trên của các tác giả đã tiếp cận nghiên cứu về hoạt động
đấu giá quyền sử dụng đất từ nhiều góc độ khác nhau, phần lớn nhìn nhận ở góc
độ pháp luật dân sự về đấu giá tài sản nói chung chưa đi sâu và phân tích chế định
đấu giá quyền sử dụng đất với tư cách là một tài sản đặc biệt và chịu sự điều
chỉnh một cách chuyên biệt.
Các nghiên cứu trên là nguồn tài liệu quý giá cho tác giả trong quá trình thực
hiện đề tài. Tuy nhiên, vẫn chưa có công trình nào nghiên cứu một cách có hệ thống và
đánh giá toàn diện thực trạng các quy định pháp luật về đấu giá quyền sử dụngđất như
đề tài của tác giả chọn nghiên cứu.
3. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI
3.1. Mục tiêu nghiên cứu
Là nghiên cứu cơ sở lý luận và pháp lý về đấu giá quyền sử dụng đất khi nhà
nước giao đất, cho thuê đất. Từ đó tìm hiểu hệ thống lý luận chung của pháp luật quy
định về đấu giá quyền sử dụng đất khi nhà nước giao đất, cho thuê đất và đồng thời phân
tích Nhiệm vụ nghiên cứu đề ra giải pháp và hướng hoàn thiện pháp luật hiện hành về
đấu giá quyền sử dụng đất, đánh giá thực trạng qui định pháp luật hiện hành về đấu giá

5


quyền sử dụng đất khi nhà nước giao đất, cho thuê đất đồng thời chỉ ra những nội dung,
những vấn đề còn thiếu sót, chưa phù hợp.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Đề ra giải pháp và hướng hoàn thiện pháp luật hiện hành về đấu giá quyền sử
dụng đất như sau:
- Một: Cơ sở lý luận và pháp lý về đấu giá quyền sử dụng đất khi nhà nước giao
đất, cho thuê đất.

- Hai: Nghiên cứu thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật về đấu giá quyền sử
dụng đất khi nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Long. Đồng thời,
đánh giá phân tích thực trạng, nguyên nhân những vấn đề khó khăn trong đấu giá quyền
sử dụng đất khi nhà nước giao đất, cho thuê đất.
- Ba: Phát hiện những tồn tại, thiếu sót và bất cập trong quy định của pháp luật về
đấu giá quyền sử dụng đất khi nhà nước giao đất, cho thuê đất. Từ đó, kiến nghị hoàn
thiện các quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất.
Để thực hiện các nhiệm vụ của đề tài là:
- Nghiên cứu, tìm hiểu đầy đủ và có hệ thống lý luận chung của pháp luật quy
định về đấu giá quyền sử dụng đất khi nhà nước giao đất, cho thuê đất.
- Phân tích, đánh giá thực trạng qui định pháp luật hiện hành về đấu giá quyền sử
dụng đất khi nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Long, chỉ ra những
nội dung, những vấn đề còn thiếu sót, chưa phù hợp.
- Đề ra giải pháp và hướng hoàn thiện pháp luật hiện hành về đấu giá quyền sử
dụng đất.
4. ĐỐI TƢỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI
4.1. Đối tƣợng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài Pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất khi nhà
nước giao đất, cho thuê đất là tập trung nghiên cứu các vấn đề: Vai trò của đấu giá
quyền sử dụng đất khi nhà nước giao đất, cho thuê đất; các trường hợp đấu giá; Điều
kiện để đấu giá quyền sử dụng đất khi nhà nước giao đất, cho thuê đất; Tổ chức được
thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất được quy định tại Luật đất đai năm 2013. Nhằm
phân tích những tồn tại, khó khăn của các quy định của pháp luật hiện hành trong đấu
giá quyền sử dụng đất, nhằm làm cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất trở thành công
cụ hữu hiệu trong quản lý đất đai và phát triển quỹ đất.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
6


Đề tài tập trung nghiên cứu các quy định chung về đấu giá quyền sử dụng đất quy

định tại Luật đất đai 2003 và Luật Đất đai năm 2013. Đề xuất các giải pháp hoàn thiện
pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất. Thời gian nghiên cứu đề tài từ tháng 2/2017 đến
tháng 9/2017.
5. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Đề tài vận dụng tổng hợp các phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử
của chủ nghĩa Mác - Lênin. Đề tài được thực hiện trên cơ sở sử dụng các phương pháp
như: phương pháp luận đối với các văn bản pháp luật liên quan; phương pháp phân tích,
tổng hợp, so sánh, đối chiếu; phương pháp thu thập đánh giá…nhằm làm sáng tỏ các
vấn đề đang nghiên cứu.
Phương pháp tổng hợp được sử dụng chủ yếu ở Chương 1 để nêu cơ sở lý luận và
pháp lý về đấu giá quyền sử dụng đất khi nhà nước giao đất, cho thuê đất. Phương pháp
này cũng được sử dụng để tổng hợp những hạn chế của quy định pháp luật và đưa ra
những đề xuất hoàn thiện pháp luật liên quan.
Phương pháp phân tích, chủ yếu là phương pháp phân tích luật được sử dụng chủ
yếu ở Chương 2 để nghiên cứu thực tiễn áp dụng về đấu giá quyền sử dụng đất khi nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất.
Phương pháp so sánh luật được sử dụng chủ yếu để so sánh các văn bản, quy
định để tìm hiểu những điểm còn mâu thuẫn, bất hợp lý từ đó đưa ra đề xuất hướng khắc
phục.
Phương pháp đánh giá để rút ra kết luận trong luận văn.
6.

ẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo. Luận văn cấu trúc
thành 2 chương.
Chương 1: Tổng quan pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất khi nhà nước giao
đất, cho thuê đất.
Chương 2. Thực trạng pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất khi nhà nước giao
đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất và hướng hoàn thiện.

7


CHƯƠNG 1:TỔNG QUAN PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT KHI NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT
1.1. KHÁI QUÁT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI NHÀ
NƯỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT
1.1.1.

hái quát về đấu giá quyền sử dụng đất

1.1.1.1. Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất
Nếu như hoạt động bán đấu giá tài sản ra đời rất sớm trong lịch sử phát triển xã
hội loài người thì đấu giá quyền sử dụng đất chỉ xuất hiện kể từ khi Nhà nước ta thừa
nhận quyền sử dụng đất là một loại tài sản và cho phép tham gia trên thị trường bất
động sản, với tư cách là một loại hàng hoá đặc biệt.
Như trên đã trình bày, quyền sử dụng đất là tài sản, do vậy, đấu giá quyền sử
dụng đất thực chất cũng là đấu giá tài sản. Tuy nhiên, do tính chất đặc biệt của QSDĐ
là tài sản phái sinh từ đất đai của Nhà nước, nên mọi hoạt động liên quan đến QSDĐ
luôn gắn với đất đai.
Xét về bản chất, ĐGQSDĐ cũng là một quan hệ mua bán tài sản. Đối tượng đem
ra để mua, bán trong quan hệ này là QSDĐ. Chủ thể tham gia quan hệ một bên bao
gồm cá nhân, tổ chức có QSDĐ hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho
thuê đất là bên bán; một bên là cá nhân, tổ chức có nhu cầu sử dụng đất để làm nhà ở
hoặc sản xuất kinh doanh là bênmua.
Trong mối quan hệ này những người tham gia mua QSDĐ phải cạnh tranh với
nhau về giá. Cuộc mua bán diễn ra công khai tại một nơi nhất định, ở đó người có
QSDĐ đưa ra giá bán với mức giá khởi điểm còn những người mua tham gia đấu giá tự
do để đưa ra giá trong sự cạnh tranh với những người khác nhằm mục đích mua được

QSDĐ để phục vụ nhu cầu của mình. Người chiến thắng trong cuộc đấu giá là người
mua được QSDĐ là người trả giá cao nhất, ít nhất bằng giá khởiđiểm
Từ sự phân tích trên có thể hiểu khái niệmđấu giá QSDĐ là một hình thức mua
bán tài sản đặc biệt, được tổ chức công khai giữa một bên là cá nhân, hộ gia đình, tổ
chức có QSDĐ hoặc cơ quan đại diện cho Nhànước với tư cách là chủ sở hữu đất đai
với một bên là các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất. Theo đó, người muốn có
được QSDĐ phải tham gia cạnh tranh với nhau về giá bằng cách thức trả giá từ thấp
8


DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
Các văn bản
1. Hiến pháp 1992.
2. Hiến pháp 2013.
3. Bộ luật Dân sự 2005 (Luật số: 33/2005/QH11) ngày 14/06/2005 (hết hiệu lực).
4. Bộ luật Dân sự 2016 (Luật số: 20/2015/L-CTN) ngày 08/12/2015.
5. Luật Đất đai 1987 ngày 29/12/1987 (hết hiệu lực).
6. Luật Đất đai 1993 ngày 14/07/1993 (hết hiệu lực).
7. Luật Đất đai 2003 (Luật số: 13/2003/QH11) ngày 26/11/2003 (hết hiệu lực).
8. Luật Đất đai 2013 (Luật số: 45/2013/QH13) ngày 29/11/2013.
9. Luật Đấu thầu 2013 (Luật số: 43/2013/QH13) ngày 26/11/2013.
10. Luật Nhà ở 2015 (Luật số: 65/2014/QH13)ngày 25/11/2014.
11. Luật Ngân sách 2002 (Luật số: 01/2002/QH11)ngày 16/12/2002.
12. Luật Quản lý thuế 2006 (Luật số: 78/2006/QH11), ngày 29/11/2006.
13. Luật Nhà ở 2005 (Luật số: 56/2005/QH11) ngày 29/11/2005.
14. Luật Nhà ở 2014(Luật số: 65/2014/QH13) ngày 25/11/2014.
15. Luật Giá 2012 (Luật số: 11/2012/QH13) ngày 20/6/2012.
16. Luật đấu giá tài sản 2016 (Luật số: 01/2016/QH14) ngày 17/11/2016.
17. Nghị định số 38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000 của Chính phủ về hướng dẫn thu tiền
sử dụng đất.

18. Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử
dụng đất.
19. Nghị định số 85/1986/NĐ-CP ngày 17/12/1986 của Chính phủ quy định về việc ban
hành quy chế bán đấu giá tài sản quy định.
20. Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ quy định chi tiết Luật
thuế chuyển quyền sử dụng đất và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của
Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất.
21. Nghị định số 04/2000/NĐ-CP ngày 11/02/2000 của Chính phủ về thi hành Luật sửa
đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai.
22. Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử
dụng đất.
56


23. Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về phương pháp xác
định giá đất và khung giá các loại đất.
24. Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác
định giá đất và khung giá các loại đất.
25. Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản.
26. Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của chính phủ về thu tiền thuê đất,
thuê mặt nước.
27. Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ quy định về sửa đổi
bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
28. Nghị định số 44/2008/NĐ-CP ngày 9/4/2008 của Chính phủ quy định về sửa đổi bổ
sung một số điều của Nghị định số 198/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của chính
phủ về thu tiền sử dụng đất.
29. Nghị định số 69/2009NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về
quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư.
30. Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản.

31. Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy hoạch chi tiết thi
hành một số điều của Luật Đất đai.
32. Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định vềthu tiền sử
dụng đất.
33. Nghị định số: 86/CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ Về việc ban hành Quy chế Bán
đấu giá tài sản.
34. Nghị định số: 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 Nghị địnhSửa đổi, bổ
sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luất đất đai.
35. Nghị định số: 62/2017/NĐ-CP ngày 16 tháng 05 năm 2017quy định chi tiết một số
điều và biện pháp thi hành luật đấu giá tài sản.
36. Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 hướng dẫn một số điều Nghị định
45/2014 /NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất.
37. Thông tư số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 4/4/2015 thông tư liên tịch của Bộ
trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường, Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực
hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê
đất.
57


38. - Thông tư số 48/2017/TT-BTC ngày 15/05/2017 quy định chế độ tài chính trong
hoạt động đấu giá tài sản.
39. Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015 Thông tư sửa đổi bổ sung Thông tư
số 48/2012/TT-BTC ngày 16/03/2012 của Bộ trưởng Bộ tài chính hướng dẫn
việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá
quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
40. Thông tư số 02/BTC ngày 01/01/1995 của Bộ trưởng Bộ tài chính hướng dẫn
thi hành Nghị định số 89/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về thu tiền
sử dụng đất.
41. Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ trưởng Bộ tài chính
hướng dẫn thực hiện Nghi định số 188/2004/NĐ-CP ngày sô 16/11/2004

của Chính phủ.
42. Thông tư số 03/2005/TT-BTP ngày 05/05/2005 Bộ Tư pháp hướng dẫn một số quy
định của Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 của Thủ tướng
Chính phủ về đấu giá quyền sử dung đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất
hoặc cho thuê đất.
43. Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn xác định
giá khởi điểm và chuyển giao tài sản Nhà nước để bán đấu giá.
44. Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 6/12/2010 của Bộ trưởng Bộ Tư pháp quy định
chi tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 4/3/2010
của Chính phủ về bán đấu giá tài sàn.
45. Thông tư số 137/2010/TT-BTC ngày 15/9/2010 của Bộ trưởng Bộ Tài chính quy
định việc xác định giá khởi điểm của tài sản Nhà nước bán đấu giá và chế độ
tài chính của hội đồng bán đấu giá tài sản.
46. Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 cùa Bộ trưởng Bộ Tài chính hướng
dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá
quyền sử dụng đất để giao đất có tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
47. Thông tư số 03/2012/TT-BTC ngày 05/01/2012 của Bộ trưởng Bộ Tài chính hướng
dẫn mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí đấu giá, phí tham gia
đấu giá và lệ phí cấp chứng chỉ hành nghề đấu giá tài sản.
48. Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 6/11/2013 của Bộ trưởng Bộ Tài chính hướng
dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế; Luật sửa đổi, bổ sung một số
58


điều của Luật Quản lý thuế và Nghị định số 83/2013/NĐ-CP ngày 22/7/2013
của Chính phủ.
49. Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 của Thủ tướng Chính phủ về việc
ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng
đất hoặc cho thuê đất.
50. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê

đất ban hành kèm Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 của Thủ
tướng Chính phủ.
51. Chỉ thị số 18/2006/CT-TTg ngày 15/5/2006 của Thủ tướng Chính phủ về việc tăng
cường thực hiện Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính
phủ về bán dấu giá tài sản.
Tài liệu khác
52. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Báo cáo tổng kết thực hiện nhiệm vụ công tác
năm 2014 và kế hoạch công tác năm 2015 của ngành Tài nguyên và Môi
trường.
53. Bộ Tư pháp (2015), Báo cáo đánh giá tác động của dự thảo Lu t Đấu giá tài sản.
54. Nguyên Mạnh Cường (2013), Pháp lu t về đấu giá hàng hóa trong thương mại ở
Việt Nam, Nxb. Chính trị Quốc gia.
55. Nguyễn Ngọc Điện (2013), “Đấu giá quyền sử dụng đất và kiến nghị cụ thể đối với
dự thảo sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai”, Tạp chí Nghiên cứu L p pháp, (14).
56. Trần Thị Ngọc Giàu (2014), Pháp lu t về kinh doanh dịch vụ bán đấu giá bất động
sản, Luận văn thạc sỹ Luật học Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí
Minh.
57. Trần Tiến Hải (2015), “Giải pháp nhằm hạn chế vi phạm pháp luật trong đấu giá
quyền sử dụng đất”, Tạp chí Dân chủ và Pháp lu t, (01).
58. Trần Tiến Hải, (2013), “Bất cập trong thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng
đất”, Dân chủ và pháp lu t, (12).
59. Đặng Thị Bích Liễu (2003), “Pháp luật về các quy định bán đấu giá quyền sử dụng
đất ở Hà Nội”,Tạp chí Nhà nước và Pháp lu t, (03).
60. Đặng Thị Bích Liễu (2010), “Vấn đề “Người có tài sản bán đấu giá” và “Người bán
đấu giá tài sản” trong pháp luật về bán đấu giá tài sản ở Việt Nam”, Tạp chí
Nhà nước và pháp lu t, (02).
59


61. Đặng Thị Bích Liễu (2013),Pháp lu t về đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam,

Nxb Chính trị Quốc gia.
62. Nguyên Thị Nga (2004),“Lý luận và thực tiễn đấu giá quyền sử dụng đất”,Tạp chí
Lu t học, (5).
63. Phạm Phương Nam (2014), “Tài chính về đất đai, giá đất và đấu giá quyền sử dụng
đất”, Tạp chí Tài nguyên và Môi Trường, (01).
64. Lưu Quốc Thái (2010), Pháp lu t về thị trường quyền sử dụng đất- thực trạng
hướng hoàn thiện, Luận án tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Thành phố
Chí Minh, Hồ Chí Minh.
65. Lưu Quốc Thái (2003), “Vấn đề bán đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thực
hiện nghĩa vụ”,Tạp chí Khoa học Pháp l , (4).
66. Kim Thanh (2007), “Khu đô thị mới cầu Giấy, những khẻ hở của quy chế đấu giá
quyền sử dụng đất”, Tạp chí người xây dựng,(6).
67. Nguyễn Tấn Thịnh (2012), “Đấu giá quyền sử dụng đất: Công cụ giải quyết bức xúc
về đất đai”, Tạp chí Tài chính,(10).
68. Cao Quang Trung (2009), Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụngđất
trên địa bàn thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An, Luận văn thạc sĩ nông nghiệp,
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội.
69. Nguyễn Quang Tuyến, Lê Văn Sự (2005), “Sự tiếp cận một số vấn đề lý luận về vai
trò can thiệp và điều tiết của Nhà nước đối với thị trường bất động sản theo
luật Đất đai năm 2003”, Tạp chí Lu t học,(5)
70. Phạm Văn Võ (2013), Một số kiến về chế định tài chính đất đai trong dự thảo Lu t
Đất đai (sửa đổi), Tài liệu hội thảo khoa học, Khoa Luật Thương Mại,
Trường Đại học TP. Hồ Chí Minh.
71. Phạm Văn Võ (2012), Chế độ pháp l về sở hữu và quyền tài sản đối với đất đai,
Nxb. Lao Động, TP.Hồ Chí Minh.
72. Bắc Ninh yêu cầu sớm bàn giao đất trúng đấu giá tại Thuận Thành,
truy cập ngày: 25/10/2017.
73. Bắc Giang: “Nhập nhèm” cấp hàng nghìn sổ đỏ, “bát nháo” việc đấu giá, thu hồi đất,
/>
60

bat-nhao-viec-dau-gia-thu-hoi-dat-201707260831043.htm, truy cập ngày:
25/10/2017.
74. Kỳ 2 -Vụ đấu giá 2 lần cho 1 lô đất: Đề nghị kỷ luật Đảng tổ chức, cá nhân có liên
quan, pluat plus.vn/ky-2-vu-dau-gia-2-lan-cho-1-lo-dat-denghi-ky-luat-dang-to-chuc-ca-nhan-co-lien-quan-d37031.html, truy cập ngày:
25/10/2017.

61