Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại các ngân hàng thương mại và thực tiễn áp dụng tại ngân hàng đầu tư và phát triển việt nam

Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất để
vay vốn tại các ngân hàng thương mại và thực
tiễn áp dụng tại Ngân hàng Đầu tư và Phát
triển Việt Nam


Đinh Thị Liên


Khoa Luật
Luận văn ThS. ngành: Luật kinh tế; Mã số: 60 38 50
Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Anh Sơn
Năm bảo vệ: 2008


Abstract. Tổng quan những vấn đề lý luận về chế định thế chấp, thế chấp quyền sử
dụng đất để vay vốn tại các ngân hàng thương mại theo quy định của pháp luật.
Nghiên cứu các quy định của pháp luật Việt Nam về thế chấp quyền sử dụng đất và
thực tiễn áp dụng các quy định đó tại ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam,
nguyên nhân và lý giải các nguyên nhân dẫn đến sự hạn chế, bất cập, vướng mắc và
thiếu khả thi của các văn bản pháp luật hiện hành về thế chấp quyền sử dụng đất.
Đưa ra các kiến giải để hoàn thiện hệ thống pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất
để đảm bảo áp dụng các quy định của pháp luật thật sự hữu hiệu như: Khi xây dựng
các vấn đề liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất các nhà làm luật cần phải xây
dựng dựa trên nguyên tắc cơ bản của Bộ luật Dân sự, bám sát những nội dung cơ
bản mà Bộ luật Dân sự đã quy định; pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất phải
đảm bảo đáp ứng được là một “biện pháp’’ đảm bảo an toàn trong hoạt động cho vay
của các ngân hàng; phải tạo cơ chế thông thoáng nhưng vẫn phải đảm bảo an toàn,
chặt chẽ và hiệu quả đối với hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại.

Keywords. Luật kinh tế; Ngân hàng thương mại; Pháp luật Việt Nam; Quyền sử

dụng đất; Thế chấp


Content
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Hiện nay, các ngân hàng thương mại đang được coi là đòn bẩy chủ lực thúc đẩy phát
triển kinh tế - xã hội Việt Nam, với tư cách trung gian tài chính là huy động vốn để đầu tư
cho phát triển nền kinh tế thông qua hoạt động cho vay (hình thức cấp tín dụng) cho các tổ
chức, cá nhân để đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh. Việc cấp tín dụng này đã đem lại
cho các ngân hàng thương mại một nguồn lợi nhuận khổng lồ nhưng cũng không kém phần
rủi ro.
Với tư cách là trung gian tài chính là huy động vốn để đầu tư cho phát triển nền kinh tế
nên các tổ chức tín dụng nói chung và ngân hàng thương mại nói riêng phải có trách nhiệm
đối với người gửi tiền, phải làm sao hoạt động có hiệu quả, an toàn để củng cố niềm tin của
người gửi tiền. Mặt khác, trong hoạt động cho vay của các ngân hàng chứa đựng rất nhiều rủi
ro, rủi ro từ phía ngân hàng (nghiệp vụ của các cán bộ tín dụng non kém, đạo đức cán bộ bị
tha hóa, …), rủi ro từ phía khách hàng (thu nhập không ổn định, làm ăn thua lỗ, phá sản,
khách hàng chây ỳ, cố tình không trả nợ,…), rủi ro từ các chính sách của Nhà nước (thay đổi
cơ chế chính sách,…), Vậy làm thế nào để các ngân hàng hạn chế rủi ro mất vốn khi cho
vay? Hầu hết các ngân hàng thương mại ngoài việc đánh giá tình hình tài chính của doanh
nghiệp, cá nhân (gọi chung là khách hàng), đánh giá dự án phương án khả thi,… thì một phần
quan trọng trong hoạt động cho vay của ngân hàng là yêu cầu khách hàng áp dụng các biện
pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự như cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, ký quỹ,… và đang được áp
dụng rất phổ biến (bảo đảm tiền vay). Mặc dù, nhìn chung tính thanh khoản của tài sản bảo
đảm là quyền sử dụng đất không cao như đối với tài sản bảo đảm thông thường khác nhưng
nó là tài sản có giá trị lớn, ổn định, tồn tại mãi mãi,… Do vậy, biện pháp thế chấp quyền sử
dụng đất đang là ưu tiên số một khi ngân hàng quyết định các biện pháp bảo đảm tiền vay.
Điều này cũng phổ biến ở một số nước như Trung Quốc, Thái Lan,… và theo một số tác giả
thì đây lại là loại tài sản bảo đảm "bền vững nhất", bởi lẽ, nó không bao giờ bị mất giá hoàn

toàn và nhiều khi lại trở thành "tài sản vô giá".
Có thể nói, bảo đảm tiền vay là vấn đề trọng tâm trong hoạt động cho vay của các ngân
hàng thương mại hiện nay. Hầu như chỉ khi nào khách hàng không có tài sản là quyền sử
dụng đất hoặc quyền sử dụng đất đã được thế chấp hết để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự
mà không đủ thì các ngân hàng mới áp dụng đến các biện pháp khác và nhận tài sản khác làm
tài sản đảm bảo.
Hiện nay, do tầm quan trọng của biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo thực hiện
nghĩa vụ dân sự, trong đó có nghĩa vụ phát sinh từ hoạt động cho vay của ngân hàng nên việc thế
chấp quyền sử dụng đất được rất nhiều các văn bản pháp luật của Việt Nam điều chỉnh (Bộ luật
Dân sự năm 2005; Luật Đất đai năm 2003; Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của
Chính phủ về thi hành Luật Đất đai; Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ
về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai…; Nghị định
163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm; Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-
BTP-BTNMT về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất; Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-
BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực
hiện quyền của người sử dụng đất,…). Mặt khác, xuất phát từ việc khẳng định đất đai thuộc sở
hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý (Hiến pháp 1992), nên mọi hoạt động liên quan
đến đất đai cần phải được quy định cụ thể, chi tiết, đảm bảo hài hòa quyền và lợi ích của nhà
nước và của các chủ thể trong quan hệ đất đai.
Mặc dù thế chấp quyền sử dụng đất không phải là vấn đề mới nhưng qua quá trình nghiên
cứu, áp dụng các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất qua mỗi thời kỳ lịch sử đều thấy
pháp luật luôn có những điều chỉnh phù hợp với sự thay đổi của xã hội, kinh tế,
Tuy nhiên, mỗi hệ thống pháp luật đều có hạn chế và tồn tại nhất định, nhiều quy định
còn chưa đồng nhất, chồng chéo, mâu thuẫn,…Ví dụ như cùng điều chỉnh quan hệ dân sự thế
chấp quyền sử dụng đất nhưng mỗi văn bản pháp luật (Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, pháp
luật về giao dịch bảo đảm,…) lại có những quy định khác nhau ở một số khía cạnh nhất định,
điều này đã khiến cho việc áp dụng trong thực tế có nhiều bất cập, gây khó khăn cho các
doanh nghiệp và Ngân hàng.
Chính cách tiếp cận từ vấn đề lý luận và thực tiễn áp dụng, tôi nhận thấy cần thiết phải
nghiên cứu những quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại các Ngân

hàng thương mại, đặc biệt tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam, trên cơ sở đó tìm ra
những điểm bất cập của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất và định hướng trong việc hoàn
thiện pháp luật về thế chấp nói chung, thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng trong hoạt động cho
vay vốn tại Ngân hàng thương mại ở Việt Nam.
2. Tình hình nghiên cứu
Đây thực sự không phải là đề tài mới đối với các nhà nghiên cứu và các chuyên gia lập
pháp tại Việt Nam. Có rất nhiều công trình nghiên cứu liên quan đến thế chấp nói chung và
thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng như đề tài "Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất
trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng ở Việt Nam" của tác giả Trần Thị Thu
Hường với luận văn thạc sĩ luật học, Đại học quốc gia Hà Nội năm 2004; đề tài "Thế chấp tài
sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo pháp luật Việt Nam" của tác giả Nông Thị Bích
Diệp, luận văn thạc sĩ Đại học Luật Hà Nội năm 2005; đề tài "Pháp luật về thế chấp tài sản
trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại" của tác giả Nguyễn Thành Nam, luận
văn thạc sĩ luật học năm 2006,… Tuy nhiên, mỗi người có cách tiếp cận và nghiên cứu ở giác
độ khác nhau (người thì nghiên cứu một cách chung nhất các quy định của pháp luật về thế
chấp tài sản nói chung, trong đó có thế chấp quyền sử dụng đất, người thì nghiên cứu dưới giác
độ cụ thể,…). Với cách tiếp cận từ vấn đề nghiên cứu lý luận về pháp luật thế chấp quyền sử
dụng đất và thực tiễn áp dụng cụ thể tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam, tôi thấy việc
nghiên cứu đề tài "Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại các Ngân hàng
thương mại và thực tiễn áp dụng tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam" là cấp thiết.
3. Mục đích và nhiệm vụ của luận văn
- Trình bày một cách tổng quan về chế định thế chấp, thế chấp quyền sử dụng đất theo
quy định của pháp luật Việt Nam (từ khái niệm thế chấp, hợp đồng thế chấp, đăng ký thế
chấp, xóa đăng ký thế chấp, xử lý tài sản thế chấp, ).
- Đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay
vốn tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam, nguyên nhân và lý giải các nguyên nhân dẫn
đến sự hạn chế, bất cập, vướng mắc và thiếu khả thi của các văn bản pháp luật hiện hành về thế chấp
quyền sử dụng đất.
- Đề xuất, kiến nghị để tháo gỡ vướng mắc trong quá trình áp dụng, hướng hoàn thiện hệ
thống pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo việc áp dụng các quy định của

pháp luật thật sự hữu hiệu, bảo đảm quyền và lợi ích của các chủ thể tham gia giao dịch nói
chung và Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam nói riêng.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Thứ nhất: Nghiên cứu một cách cơ bản, toàn diện quy định của pháp luật về thế chấp
quyền sử dụng đất, đặc biệt là nghiên cứu những quy định liên quan trực tiếp đến việc thế
chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng thương mại, cụ thể được quy định tại Bộ luật
Dân sự, Luật Đất đai, các Nghị định, thông tư liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất,…
Thứ hai: Phân tích, đánh giá thực tiễn áp dụng quy định pháp luật về thế chấp quyền sử
dụng đất tại Ngân hàng đầu tư và Phát triển Việt Nam.
Thứ ba: Trên cơ sở nghiên cứu, phân tích các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành
và thực tiễn áp dụng tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam để đưa ra các kiến giải để
hoàn thiện pháp luật Việt Nam về thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn của các ngân hàng
thương mại.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Luận văn giới hạn nghiên cứu về các quy định của pháp luật Việt Nam về thế chấp quyền
sử dụng đất để vay vốn ngân hàng và thực tiễn áp dụng tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển
Việt Nam.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu của chủ nghĩa duy vật biện chứng, chủ nghĩa
duy vật lịch sử và đặc biệt là phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh, thống kê.
6. Những đóng góp của luận văn
- Đã đi sâu nghiên cứu, tìm hiểu những văn bản của pháp luật hiện hành, trong đó có
nghiên cứu những thay đổi của pháp luật liên quan đến thế chấp tài sản nói chung và thế chấp
quyền sử dụng đất nói riêng.
- Đưa ra đề xuất, kiến nghị để hoàn thiện hơn nữa pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất
để vay vốn tại các ngân hàng thương mại Việt Nam.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm
3 chương:

Chương 1: Những vấn đề lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại các ngân
hàng thương mại.
Chương 2: Quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại các ngân
hàng thương mại và thực tiễn áp dụng tại ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam.
Chương 3: Định hướng hoàn thiện pháp luật Việt Nam về thế chấp quyền sử dụng đất để
vay vốn tại các Ngân hàng thương mại.

NHỮNG NỘI DUNG CƠ BẢN CỦA LUẬN VĂN

Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ VAY VỐN
TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI
1.1. Khái quát chung về hoạt động cho vay của các ngân hàng thƣơng mại
Luận văn nêu khái quát chung nhất về hoạt động cho vay của các ngân hàng thương
mại để thấy được hoạt động cho vay là hoạt động cấp tín dụng chủ yếu, mang tính chất
truyền thống và lâu đời của các tổ chức tín dụng, được thực hiện trên cơ sở thỏa thuận giữa
tổ chức tín dụng và khách hàng vay thông qua hợp đồng tín dụng, thấy được đối tượng của
hoạt động cho vay và tầm quan trọng của hoạt động cho vay đối với nền kinh tế. Từ đó khái
quát được thế nào là hoạt động cho vay, đó là: Hoạt động cho vay của các ngân hàng
thương mại là một trong những hình thức cấp tín dụng có tính chất truyền thống của các
ngân hàng thương mại, trong đó, các ngân hàng thương mại thực hiện chuyển dịch nguồn
vốn của mình cho khách hàng (bên vay) trong một thời hạn nhất định trên cơ sở thỏa thuận
tại Hợp đồng tín dụng theo nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi. Điều kiện, thủ tục và các
biện pháp hoàn trả khoản vay được các bên thỏa thuận phù hợp với quy định của pháp
luật.
1.2. Khái niệm thế chấp tài sản
1.2.1. Thế chấp là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự
Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là một trong những nội dung được quy
định trong Bộ luật dân sự. Việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự góp phần rất lớn trong
việc hạn chế các tranh chấp phát sinh, bảo vệ người gửi tiền trong quan hệ với ngân hàng, bảo

vệ sự an toàn và ổn định của hệ thống ngân hàng và bảo vệ tối đa quyền lợi của bên có quyền
trong các giao lưu kinh tế, dân sự, làm cho quyền ấy được thực thi trên thực tế một cách cao
nhất. Như vậy, bảo đảm tiền vay là những biện pháp mà các tổ chức tín dụng nói chung và
các ngân hàng thương mại nói riêng áp dụng nhằm ngăn ngừa và hạn chế tới mức thấp nhất
những rủi ro có thể xảy ra trong hoạt động cho vay của mình, bảo đảm cho việc thu hồi vốn
và lãi suất vay.
1.2.2. Định nghĩa thế chấp tài sản
Luận văn đi vào nghiên cứu các khái niệm về thế chấp tài sản theo quy định của pháp luật
theo từng thời kỳ để từ đó thấy được sự thay đổi, hoàn thiện của pháp luật. Cụ thể: Theo quy
định tại Điều 342 Bộ luật dân sự năm 2005, "Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là
bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối
với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận
thế chấp".
Khái niệm về thế chấp theo quy định tại Bộ luật dân sự năm 2005 khác so với khái niệm
thế chấp theo quy định tại Bộ luật dân sự năm 1995, cụ thể:
- Bộ luật dân sự năm 1995 dựa trên tiêu chí động sản và bất động sản để phân biệt cầm cố
và thế chấp, việc chiếm hữu tài sản cầm cố, thế chấp là do các bên thỏa thuận.
- Bộ luật dân sự năm 2005 không quy định theo tiêu chí tài sản (động sản hay bất động
sản) mà quy định theo hướng tài sản đó có được chuyển giao hay không được chuyển giao
(cho bên nhận thế chấp) vào thời điểm thế chấp.
- Ngoài ra, Bộ luật dân sự 2005 còn quy định một điểm mới khác nữa về thế chấp đó là
bên thế chấp có thể là bên có nghĩa vụ trực tiếp trong quan hệ với bên nhận thế chấp hoặc
không phải là bên có nghĩa vụ trực tiếp với bên nhận thế chấp, hay nói cách khác, bên thế
chấp có thể sử dụng tài sản cụ thể của mình để bảo đảm nghĩa vụ cho mình hoặc cho nghĩa vụ
của người khác. Trong trường hợp bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo
đảm cho nghĩa vụ của người khác (không phải là để bảo đảm cho nghĩa vụ của mình) thì
được gọi là thế chấp bằng tài sản của người thứ ba.
1.3. Thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại các ngân hàng thƣơng mại
1.3.1. Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền cơ bản của người sử
dụng đất

Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền cơ bản của người sử dụng đất,
được ra đời kể từ khi Quốc hội nước ta ban hành Luật đất đai năm 1993, sau đó Bộ luật dân
sự năm 1995 cũng đã quy định cụ thể nhằm tạo điều kiện để quyền năng này tham gia vào
các giao dịch dân sự. Đây cũng là những cơ sở pháp lý cao nhất, quan trọng nhất khẳng định
việc người sử dụng đất thực được hiện quyền của mình trong quá trình sử dụng đất, nhất là
trong quan hệ vay vốn với ngân hàng, Luật đất đai (Điều 106) năm 2003 và Bộ luật dân sự
năm 2005 (Điều 715) cũng đã khẳng định rất rõ quyền này của người sử dụng đất.
1.3.2. Khái niệm, đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại các ngân
hàng thương mại
Thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại là việc
bên thế chấp và bên nhận thế chấp cùng thỏa thuận dùng chính quyền sử dụng đất của bên thế
chấp để đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ trong quan hệ vay vốn ngân hàng. Thế chấp quyền sử
dụng đất để vay vốn ngân hàng thương mại có một số đặc điểm như sau:
- Thế chấp quyền sử dụng đất chỉ là một biện pháp bảo đảm được xác lập dựa trên cơ sở
nghĩa vụ theo hợp đồng chính.
- Mục đích của thế chấp quyền sử dụng đất là nhằm nâng cao trách nhiệm của các bên
trong quan hệ vay vốn, nhất là trách nhiệm của bên vay.
- Thế chấp quyền sử dụng đất phát sinh từ thỏa thuận của các bên (bên vay, bên cho vay,
bên thứ ba - nếu có quan hệ bảo lãnh).
Thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các ngân hàng chính là một
trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hoạt động cho vay, theo đó ngân
hàng (bên cho vay, bên nhận thế chấp) thỏa thuận với bên vay hoặc bên thứ ba (bên thế
chấp) về việc dùng quyền sử dụng đất của chính bên vay (hoặc của bên thứ ba) làm tài sản
đảm bảo cho khoản vay để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ khi bên vay không thực hiện
hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ của mình theo hợp đồng vay.

Chương 2
QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ VAY VỐN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI VÀ
THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƢ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM

2.1. Thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng thƣơng mại theo quy định
của pháp luật Việt Nam
2.1.1. Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại các ngân hàng thương mại
2.1.1.1. Điều kiện về chủ thể
Chủ thể trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ khi vay
vốn tại các ngân hàng thương mại được quy định trong các văn bản pháp luật như Bộ luật dân
sự, Luật đất đai, Nghị định 163/2007/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm,…bao gồm:
- Bên thế chấp
Luật đất đai 2003 đã quy định cụ thể các đối tượng được thế chấp quyền sử dụng đất như:
Tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả
không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà
nước cho thuê đất trước ngày 01/7/2004 mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc
đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất
là năm năm thì có quyền thế chấp quyền sử dụng đất trong thời hạn đã trả tiền thuê đất,
- Bên nhận thế chấp:
Theo quy định của Luật đất đai năm 2003, người sử dụng đất được quyền thế chấp quyền sử
dụng đất của mình tại:
- Các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam: Trường hợp bên thế chấp là tổ
chức kinh tế trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài
(Điểm d Khoản 2 Điều 110; Điểm b Khoản 1 và Điểm d Khoản 3 Điều 119 - Luật đất đai
năm 2003).
- Tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân:
Trường hợp bên thế chấp là cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất không phải là đất thuê thế chấp
để vay vốn sản xuất, kinh doanh (Khoản 7 Điều 113 Luật đất đai 2003).
2.1.1.2. Điều kiện để người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại Điều 106 Luật đất đai, người sử dụng đất được thực hiện quyền thế
chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất để vay vốn tại ngân hàng thương mại khi đáp ứng đầy đủ
các yêu cầu, cụ thể:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
- Đất không có tranh chấp:

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án:
- Trong thời hạn sử dụng đất:
2.1.2. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 715 Bộ luật dân sự năm 2005, "Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng
đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng
quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (sau đây
gọi là Bên nhận thế chấp). Bên thế chấp tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp".
* Đối tượng của Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
Thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng là một trong những biện pháp bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ trả nợ ngân hàng khi đến hạn nên đối tượng của hợp đồng thế chấp ở đây
chính là quyền sử dụng đất trên một diện tích đất cụ thể mà người có quyền sử dụng hợp pháp.
* Chủ thể ký hợp đồng thế chấp:
- Bên thế chấp: Chủ thể ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất chính là người sử
dụng đất hợp pháp.
- Bên nhận thế chấp: Đối với tổ chức nhận thế chấp, hợp đồng thế chấp phải do người
đại diện theo pháp luật của tổ chức hoặc người được người đại diện theo pháp luật ủy quyền
hợp pháp. Đối với cá nhân, phải là người có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự và năng lực
hành vi dân sự.
* Hình thức Hợp đồng.
Theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, hình thức của Hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất phải đảm bảo các điều kiện như sau:
- Việc thế chấp quyền sử dụng đất có thể được lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong
hợp đồng tín dụng.
- Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực và đăng ký
giao dịch bảo đảm.
* Nội dung của Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm ra đời thay thế Nghị định
178/1999NĐ-CP về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng không quy định cụ thể nội
dung của Hợp đồng thế chấp mà nội dung của hợp đồng thế chấp là do các bên tự thỏa thuận
dựa trên các nguyên tắc cơ bản của Bộ luật dân sự, đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các bên

trong quan hệ hợp đồng. Tuy nhiên, nội dung của Hợp đồng thế chấp phải bảo đảm không vi
phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội.
2.1.3. Định giá quyền sử dụng đất khi nhận thế chấp của các ngân hàng thương mại
Hiện nay, Nghị định 163/2006/NĐ-CP ra đời không quy định về việc định giá quyền sử
dụng đất khi thế chấp mà việc định giá quyền sử dụng đất khi nhận thế chấp là do quyền tự
chủ của các ngân hàng, các ngân hàng tự quy định, quyết định và tự chịu trách nhiệm về rủi
ro vốn vay. Do vậy, ngân hàng khi xây dựng các quy trình, quy định liên quan đến tài sản bảo
đảm sẽ đưa ra những phương pháp định giá phù hợp trên nguyên tắc hiệu quả và an toàn.
2.1.4 Đăng ký, xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất
2.1.4.1. Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất
- Hồ sơ đăng ký thế chấp:
Luật đất đai năm 2003 quy định: Hồ sơ đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất gồm
hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT quy định hồ sơ đăng ký thế chấp, bảo
lãnh bằng quyền sử dụng đất hoặc bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bao gồm:
đơn yêu cầu đăng ký (02 bản), văn bản ủy quyền (nếu có); hợp đồng thế chấp đã có công chứng
hoặc chứng thực theo quy định; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định của
Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai 1993, luật đất đai năm 2003 hoặc giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị được cấp theo quy định của Nghị định số 60/CP ngày
05/7/1994 của Chính phủ. Trong trường hợp bên thế chấp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất thì nộp một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất khác theo quy định. Tuy nhiên, theo quy
định tại Nghị định 181/2004/NĐ-CP thì kể từ ngày 01/01/2007, người sử dụng đất phải có Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất (theo một mẫu thống nhất trong cả nước do Bộ Tài nguyên và Môi
trường ban hành) mới được thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất.
- Thời hạn nộp hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại Điều 130 Luật đất đai, trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể
từ ngày ký kết hợp đồng tín dụng, bên thế chấp quyền sử dụng đất nộp hồ sơ đăng ký thế
chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc nộp tại Ủy ban nhân dân xã nơi có đất
để chuyển cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (đối với trường hợp bên thế chấp là hộ
gia đình, cá nhân tại nông thôn).

Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT hướng dẫn nếu trong trường hợp nội
dung hợp đồng tín dụng có điều khoản về thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản
gắn liền với đất được ký kết trước hoặc cùng thời điểm ký kết hợp đồng tín dụng thì trong
thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày ký kết hợp đồng tín dụng, một trong các
bên hoặc các bên ký kết hợp đồng thế chấp, bảo lãnh nộp hồ sơ đăng ký thế chấp, bảo lãnh.
- Thẩm quyền đăng ký thế chấp.
Hiện nay, theo quy định của Luật đất đai 2003, thẩm quyền này trao cho Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất.
- Giá trị pháp lý của việc đăng ký thế chấp.
Theo quy định tại Khoản 8 Mục I Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT,
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký.
Giá trị pháp lý về hiệu lực của hợp đồng, việc thế chấp có giá trị pháp lý đối với người
thứ ba kể từ thời điểm đăng ký đến thời điểm xóa đăng ký.
2.1.4.2. Xóa đăng ký thế chấp
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 130 Luật đất đai 2003, việc xóa đăng ký thế chấp được
thực hiện sau khi hoàn thành nghĩa vụ trả nợ, người đã thế chấp bằng quyền sử dụng đất gửi
đơn xin xóa đăng ký thế chấp đến nơi đã đăng ký thế chấp.
Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp,
bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất quy định các trường hợp xóa đăng
ký thế chấp như: (i) nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp đã được thực hiện; (ii) việc thế
chấp được hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác (iii) hợp đồng thế chấp bị
chấm dứt theo bản án, quyết định của Tòa án; (iv) quyền sử dụng đất đã được xử lý theo quy định
của pháp luật; và (v) theo thỏa thuận của các bên.
2.1.5. Xử lý quyền sử dụng đất để thu hồi nợ của các ngân hàng thương mại
Xử lý quyền sử dụng đất để thu hồi nợ là giai đoạn quan trọng nhất của quá trình thế chấp
quyền sử dụng đất, đây còn được coi là giai đoạn cuối cùng mà ngân hàng áp dụng đối với
quyền sử dụng để thu hồi nợ khi mà bên vay không thực hiện hoặc thực hiện không đúng
nghĩa vụ trả nợ của mình. Tuy nhiên, các quy định của pháp luật về vấn đề này (Bộ luật dân
sự năm 2005, Luật đất đai năm 2003, Nghị định 163/2006/NĐ-CP) vẫn còn một số mâu
thuẫn, chưa thống nhất, gây khó khăn trong quá trình áp dụng.

2.2. Thực tiễn áp dụng tại Ngân hàng Đầu tƣ và Phát triển Việt Nam
2.2.1. Quy định về thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển
Việt Nam
Quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt, khi nhận thế chấp, pháp luật yêu cầu các
bên phải tuân theo một trình tự, thủ tục nhất định. Do vậy, để việc nhận quyền sử dụng đất
được hiệu quả, an toàn, Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam đã ban hành nhiều văn bản
chế độ qua các thời kỳ như: Quyết định 2696/QĐ-PCCĐ ngày 31/7/2003 quy định về bảo đảm
tiền vay của Tổng Giám đốc, Công văn số 81/CV-TDDV3 của Tổng Giám đốc ngày 06/1/2004
hướng dẫn bổ sung một số loại tài sản đảm bảo tiền vay, Công văn số 2921/CV-TDDV1 của
Tổng Giám đốc ngày 28/6/2004 hướng dẫn thực hiện điều kiện đảm bảo tiền vay bằng tài sản
hình thành từ vốn vay, Sổ tay tín dụng, Quyết định 0377/QĐ-PCCĐ hiệu đính một số nội
dung tại Sổ tay tín dụng, Quyết định số 5885/QĐ-PC ngày 08/10/2007,
Các văn bản này đã hướng dẫn một cách tương đối đầy đủ và cụ thể những vấn đề liên
quan đến thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật từ nguyên tắc nhận thế
chấp quyền sử dụng đất, điều kiện nhận thế chấp, thủ tục nhận thế chấp, các đối tượng được
thế chấp, định giá và nguyên tắc, phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất, phạm vi và
mức cho vay so với giá trị quyền sử dụng đất, kiểm tra, đánh giá lại quyền sử dụng đất trong
quá trình cho vay, xây dựng mẫu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đảm bảo quyền lợi
của ngân hàng, …Đặc biệt, Quy định về giao dịch bảo đảm trong cho vay quy định cụ thể, chi
tiết về các đối tượng được thế chấp quyền sử dụng đất hoặc thế chấp cả quyền sử dụng đất và
tài sản gắn liền với đất, cách xác định các thông tin về nguồn gốc sử dụng đất, những căn cứ
xác nhận quyền sử dụng đất được chấp nhận để người sử dụng đất được phép sử dụng quyền
sử dụng đất thế chấp tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam; quy định về công chứng,
chứng thực, đăng ký và xóa đăng ký giao dịch bảo đảm, xử lý tài sản bảo đảm, phương pháp
xác định giá đất. Ngoài ra, Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam đã ban hành Mẫu hợp
đồng về bảo đảm tiền vay kèm theo Quyết định số 8383/QĐ-PC ngày 17/10/2006, trong đó
có riêng mẫu Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (Mẫu số 07).
2.2.2. Một số vấn đề đặt ra khi nhận thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng Đầu tư
và Phát triển Việt Nam
Mặc dù nhận thế chấp quyền sử dụng có nhiều lợi thế, ưu điểm so với việc nhận tài sản

bảo đảm khác nhưng trong quá trình áp dụng và thực tế khi nhận thế chấp quyền sử dụng đất
để cho vay, không phải lúc nào việc nhận quyền sử dụng đất làm tài sản đảm bảo cũng an toàn,
đảm bảo quyền lợi của ngân hàng mà cũng có không ít những bất cập trong quá trình áp dụng
như về chủ thể thế chấp và chủ thể ký hợp đồng thế chấp; về hợp đồng và thủ tục công
chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp; về định giá quyền sử dụng đất; về xử lý tài sản bảo
đảm là quyền sử dụng đất;

Chương 3
ĐỊNH HƢỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VIỆT NAM
VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ VAY VỐN
TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI
3.1. Cơ sở hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất
Việc xây dựng một hành lang pháp lý an toàn, hiệu quả trong hoạt động cho vay của các
ngân hàng nói riêng và của các tổ chức tín dụng nói chung là một trong những mục tiêu và
yêu cầu đặt ra trong tình hình hiện nay. Để đảm bảo hoạt động cho vay hiệu quả, an toàn thì
biện pháp bảo đảm nói tiền vay chung và thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng phải được
quan tâm và tiếp tục bổ sung hoàn thiện, điều này xuất phát từ yêu cầu lý luận và thực tiễn
như quan điểm đường lối đổi mới kinh tế của Đảng và Nhà nước về phát triển kinh tế thị
trường định hướng xã hội chủ nghĩa, yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế của Việt Nam hiện nay
và khắc phục sự không thống nhất, mâu thuẫn, chồng chéo của các văn bản pháp luật hiện
hành để đưa ra những định hướng hoàn thiện, chỉnh sửa phù hợp.
3.2. Định hƣớng hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam
hiện nay
Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những biện pháp bảo đảm tiền vay phổ biến
nhất hiện nay và là một phần quan trọng trong hoạt động cho vay của các ngân hàng, do vậy
để giao dịch bảo đảm phát huy tối đa hiệu quả và vai trò của nó, các nhà làm luật cần nghiên
cứu xây dựng một hệ thống pháp luật đồng bộ, các quy định của pháp luật về thế chấp quyền
sử dụng đất thống nhất, cụ thể, rõ ràng, trên những khía cạnh cơ bản như sau:
3.2.1. Về điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất
3.2.1.1. Điều kiện về chủ thể

- Quy định cụ thể, rõ ràng trường hợp đối với trường hợp hộ gia đình, các cá nhân trong
nước được thế chấp tại tổ chức kinh tế, trong và ngoài nước hay không khi mà pháp luật hiện
hành quy định bên thế chấp là tổ chức kinh tế trong nước, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt
động tại Việt Nam.
- Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất cũng phải tiếp tục được nghiên cứu điều chỉnh,
tạo cơ chế nhất định để các tổ chức tín dụng nước ngoài cũng là chủ thể được nhận tài sản thế
chấp là quyền sử dụng đất khi thực hiện hoạt động cho vay, đảm bảo thống nhất, cân bằng
quyền lợi giữa các chủ thể có quyền sử dụng đất, tránh tạo ra sự phân biệt, đối xử giữa người
Việt Nam ở trong nước với người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo như quy định của
Luật đất đai hiện nay.
3.2.1.2. Về điều kiện để người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất.
- Các quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần phải thực sự quyết
liệt, cần phải quy định cụ thể trách nhiệm, chế tài áp dụng đối với tổ chức, cá nhân có những
hành vi làm ảnh hưởng đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Quy định, hướng dẫn cụ thể thế nào là "Đất không có tranh chấp" để thuận tiện trong
quá trình áp dụng.
3.2.2. Về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
3.2.2.1. Về chủ thể ký hợp đồng
Cần phải nghiên cứu và xem xét quy định thống nhất giữa Bộ luật dân sự và pháp luật đất
đai về việc khi ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, thành viên từ 15 tuổi
trở lên (theo quy định tại Bộ luật dân sự) hay thành viên từ đủ 18 tuổi (theo quy định tại Nghị
định 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai).
3.2.2.2. Về hình thức của hợp đồng
- Pháp luật quy định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vừa phải được công chứng,
chứng thực và đăng ký giao dịch bảo đảm. Hiện nay, một số phòng công chứng, chứng thực
khi thực hiện công chứng, chứng thực yêu cầu các bên trong quan hệ thế chấp sử dụng mẫu
hợp đồng của phòng công chứng. Trong khi đó, khi đăng ký giao dịch bảo đảm, một số Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất còn yêu cầu các bên trong quan hệ thế chấp sử dụng mẫu
hợp đồng thế chấp của Văn phòng để đăng ký.

Mặt khác, trong quá trình thế chấp và hoàn thiện các thủ tục về thế chấp, nhiều khi sử
dụng mẫu hợp đồng thế chấp của cơ quan công chứng, chứng thực hoặc của Văn phòng đăng
ký chưa đảm bảo quy định đầy đủ quyền và nghĩa vụ của các bên, các bên lại phải ký một
hợp đồng khác (ngoài hai hợp đồng do cơ quan công chứng, chứng thực và cơ quan đăng ký
yêu cầu). Vô hình chung chỉ có một giao dịch thế chấp mà các bên trong quan hệ thế chấp
phải ký đến ba hợp đồng, nếu xảy ra tranh chấp thì hợp đồng nào sẽ được áp dụng? Điều này
cũng phải được các cơ quan có thẩm quyền có hướng dẫn và chỉ đạo cụ thể, thống nhất, tạo
tính thông suốt, linh hoạt cho các chủ thể trong quan hệ thế chấp.
- Nên xây dựng, ban hành các quy định về công chứng viên, nhân viên chứng thực, đăng
ký viên nhằm chuẩn hóa yêu cầu về chuyên môn, nghiệp vụ đối với các cán bộ làm công tác
công chứng, chứng thực hợp đồng, đăng ký viên, đặc biệt là những cán bộ chứng thực hợp
đồng tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn, cán bộ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất,
bên cạnh đó quy định cụ thể trách nhiệm, quyền lợi của họ khi thực hiện nhiệm vụ của mình.
3.2.3. Về đăng ký, xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất
- Trong quá trình xây dựng pháp luật, các nhà làm luật, soạn thảo văn bản hướng dẫn luật
cần lưu ý đến tính thống nhất giữa các văn bản, giữa các nội dung trong cùng một văn bản.
Một số nội dung quy định về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất còn mâu thuẫn, chưa thống
nhất, dẫn đến việc áp dụng gặp không ít khó khăn. Cụ thể: Quy định tại Khoản 7 Mục I và
quy định tại Khoản 6 Mục III Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT về thời hạn
đăng ký thế chấp, bảo lãnh.
- Thời hạn đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất: các nhà làm luật khi xây dựng luật ngoài
yêu cầu phải nghiên cứu tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật, thì một yêu cầu
không kém phần quan trọng đó là sự phù hợp với thực tế, pháp luật ban hành ra có tính khả
thi hay không? Có phù hợp với nhu cầu của đông đảo nhân dân hay không? Việc quy định tại
Điều 130 Luật đất đai buộc các bên phải thực hiện nộp hồ sơ đăng ký thế chấp trong thời hạn
năm ngày kể từ ngày ký kết hợp đồng tín dụng là hoàn toàn không có tính khả thi và không
phù hợp với thực tế.
- Hiện nay, trên thực tế vẫn còn một số trường hợp các bên đã ký hợp đồng thế chấp
trước ngày Thông tư liên tịch số 03/2003/TTLT-BTP-BTNMT ngày 04/7/2003, hiện vẫn còn
dư nợ và các bên chưa thực hiện được việc đăng ký thế chấp do bên thế chấp không đồng ý

ký đơn yêu cầu đăng ký nên ngân hàng không thực hiện được việc đăng ký. Do vậy, cần quy
định trao cho ngân hàng quyền đăng ký, gia hạn việc đăng ký mà không phụ thuộc vào việc
bên thế chấp có đồng ý ký đơn yêu cầu đăng ký hay không để tránh rủi ro cho các tổ chức tín
dụng khi nhận thế chấp quyền sử dụng đất, kể cả trong trường hợp phải gia hạn thời hạn đăng
ký do nghĩa vụ trả nợ của bên vay chưa thực hiện xong và giải quyết triệt để những tồn tại đối
với những giao dịch thế chấp trước đây chưa thực hiện được việc đăng ký.
- Giá trị pháp lý của việc đăng ký thế chấp.
+ Mặc dù pháp luật quy định việc thế chấp, bảo lãnh "có giá trị pháp lý đối với người thứ ba"
nhưng pháp luật chưa quy định cụ thể về nội hàm của khái niệm "người thứ ba". Vậy "người thứ
ba" ở đây là bao gồm những ai, có bao gồm các cơ quan công quyền hay không? trường hợp nếu
xác định "người thứ ba" bao gồm cả các cơ quan công quyền thì thứ tự ưu tiên thanh toán giữa
Nhà nước với các tổ chức cá nhân phải được giải quyết dựa trên nguyên tắc bình đẳng về lợi ích
liên quan khi xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, cần có văn bản hướng dẫn cụ thể nội
hàm khái niệm này, tránh việc khi áp dụng pháp luật xử lý tài sản bảo đảm thế chấp là quyền sử
dụng đất mà có lợi ích liên quan đến cơ quan công quyền sẽ được áp dụng tùy tiện, ảnh hưởng
đến quyền và lợi ích của các tổ chức, cá nhân có liên quan.
+ Theo quy định tại Nghị định 08/2000/NĐ-CP ngày 10/3/2000 về đăng ký giao dịch bảo
đảm, việc đăng ký giao dịch bảo đảm có giá trị trong năm năm, kể từ ngày đăng ký, trừ trường
hợp các bên có yêu cầu xóa đăng ký trước thời hạn hoặc có yêu cầu đăng ký gia hạn, thời hạn
của mỗi lần đăng ký gia hạn là năm năm (Điều 13). Quy định này đã gây không ít khó khăn cho
các ngân hàng, bởi lẽ, nhiều khoản vay có thời hạn trên năm năm, thậm chí có khoản vay có thời
hạn mười, mười lăm năm. Như vậy, nếu sau năm năm mà bên vay không đồng ý gia hạn thế chấp
(không cùng ký đơn yêu cầu gia hạn đăng ký) thì sẽ giải quyết như thế nào? Có đảm bảo quyền
lợi của bên cho vay hay không, trong khi đó bên vay vẫn chưa đến thời hạn phải thực hiện nghĩa
vụ và nghĩa vụ đó cũng chưa thực hiện xong. Mặt khác, quy định này không còn phù hợp với quy
định tại Điều 344 Bộ luật dân sự năm 2005, theo đó, cho phép các bên thỏa thuận về thời hạn thế
chấp tài sản, nếu không có thỏa thuận thì việc thế chấp có thời hạn cho đến khi chấm dứt nghĩa
vụ được bảo đảm bằng thế chấp. Do vậy, cần sớm nghiên cứu và chỉnh sửa theo hướng quy định
thời hạn có hiệu lực của việc đăng ký giao dịch bảo đảm theo thời hạn được kê khai trong đơn
yêu cầu đăng ký.

- Về xóa đăng ký thế chấp: Cơ quan có thẩm quyền cần nghiên cứu và có hướng dẫn cụ
thể trường hợp yêu cầu xóa đăng ký thế chấp. Trường hợp vẫn trao quyền yêu cầu xóa đăng ký
thế chấp cho bên thế chấp thì cần phải có hướng dẫn cụ thể về trình tự thủ tục kiểm tra, xác
minh nghĩa vụ trả nợ đã hoàn thành của bên thế chấp để các cán bộ Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất có cơ sở thực hiện, đồng thời gắn trách nhiệm của cán bộ khi thực hiện kiểm tra,
xác minh, tránh rủi ro cho các ngân hàng.
- Hiện nay, việc đăng ký giao dịch bảo đảm chủ yếu theo phương thức đăng ký và cung
cấp thông tin bằng giấy, tuy nhiên theo phương thức này sẽ làm ảnh hưởng đến thời gian
hoàn thành việc đăng ký giao dịch bảo đảm cũng như việc tra cứu thông tin về giao dịch bảo
đảm bị kéo dài, mất nhiều thời gian cho các bên có liên quan. Do vậy, cần có nghiên cứu để
áp dụng đăng ký qua phương tiện điện tử, điều này sẽ giúp tiết kiệm được chi phí, thời gian
khi thực hiện đăng ký, giảm bớt được bộ máy của cơ quan đăng ký.
- Cần nhanh chóng hoàn thiện hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm nói chung và đăng ký thế
chấp quyền sử dụng đất nói riêng để đảm bảo sự tương thích của pháp luật về đăng ký giao dịch
bảo đảm của Việt Nam và quốc tế, tạo môi trường pháp lý thuận lợi nhằm thúc đẩy sự phát triển
của các giao dịch dân sự, kinh tế có yếu tố nước ngoài, đáp ứng đòi hỏi của việc gia nhập Tổ chức
Thương mại Thế giới nói riêng và yêu cầu hội nhập kinh tế nói chung.
- Bổ sung, hoàn thiện cơ sở pháp lý để vận hành Hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về giao
dịch liên quan đến quyền sử dụng đất sao cho việc đăng ký, cung cấp thông tin liên quan đến
quyền sử dụng đất thuận tiện nhất, nhanh nhất và chính xác nhất, tạo cơ sở tin cậy cho các tổ
chức, cá nhân trong việc tìm hiểu thông về đất đai, đó cũng là một trong những biện pháp để góp
phần lành mạnh hóa thị trường tiền tệ trong nền kinh tế thị trường.
3.2.4. Hoàn thiện quy định liên quan đến xử lý quyền sử dụng đất để thu hồi nợ
- Hiện nay, Bộ luật dân sự năm 2005 quy định trường hợp không xử lý được quyền sử
dụng đất theo thỏa thuận thì bên nhận thế chấp phải khởi kiện tại Tòa án. Trong khi đó, Luật
đất đai năm 2003 và Nghị định 163/2006/NĐ-CP lại quy định trường hợp không xử lý được
quyền sử dụng đất theo thỏa thuận thì quyền sử dụng đất được bán đấu giá.
Do vậy, cần có quy định thống nhất về phương thức xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử
dụng đất, tránh mâu thuẫn, gây khó khăn trong quá trình áp dụng pháp luật.
- Nên trao cho các ngân hàng quyền chủ động trong việc bán đấu giá, không cần phải có sự

chấp thuận của người có quyền sử dụng đất mà chỉ cần trước đó các bên đã có thỏa thuận về vấn đề
này, bởi vì việc chấp thuận trong một số trường hợp là cực kỳ khó khăn.
Ngoài ra, nên quy định trách nhiệm cụ thể của các cơ quan liên quan (Công an, Ủy ban nhân
dân) trong việc hỗ trợ các tổ chức tín dụng nói chung và ngân hàng nói riêng trong việc xử lý tài sản
bảo đảm là quyền sử dụng đất để thu hồi nợ (hỗ trợ như thế nào, trách nhiệm đến đâu, ).
- Cần phải có hướng dẫn cụ thể hơn về cơ chế thực hiện khi xử lý tài sản bảo đảm là
quyền sử dụng đất vì vấn đề xử lý quyền sử dụng đất rất nhạy cảm nhất là đối với đất của
cá nhân, hộ gia đình. Tổ chức tín dụng khó có thể thực hiện quyền này một cách độc lập
nếu không có sự hỗ trợ của các cơ quan chức năng.
- Ngoài ra, cần nghiên cứu để quy định nguyên tắc cụ thể và các căn cứ cụ thể xác định
giá trị quyền sử dụng đất (tối thiểu) khi xử lý để trong trường hợp các bên không thỏa thuận
được thì phải tuân theo các nguyên tắc và quy định cụ thể, đảm bảo góp phần cho các ngân
hàng nhanh chóng thu hồi nợ.
- Trường hợp quyền sử dụng đất không thể bán được khi xử lý để thu hồi nợ thì bên thế chấp
có quyền nhận chính quyền sử dụng đất đó để trừ nợ hay không? Pháp luật cũng cần dự liệu đến
trường hợp này và có quy định cụ thể để bên nhận thế chấp (nhất là ngân hàng) có cơ chế thực
hiện nhận chính tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất để thu hồi nợ và việc nhận chính tài sản
bảo đảm là quyền sử dụng đất để khai thác tạm thời không phải là hoạt động kinh doanh của ngân
hàng (tránh trường hợp khi nhận chính tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất để khai thác lại rơi
vào trường hợp kinh doanh bất động sản - vi phạm Điều 73 Luật các tổ chức tín dụng).

KẾT LUẬN
Trên cơ sở nghiên cứu và phân tích về pháp luật hiện hành liên quan đến thế chấp nói
chung và thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng trong hoạt động vay vốn tại các ngân hàng
thương mại và thực trạng áp dụng pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng Đầu tư
và Phát triển Việt Nam có thể kết luận như sau:
(1) Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những loại hình của bảo đảm tiền vay, là
một phần không thể thiếu trong hoạt động cấp tín dụng của các tổ chức tín dụng nói chung và
ngân hàng thương mại nói riêng. Thế chấp quyền sử dụng đất góp một phần không nhỏ vào
việc nâng cao hiệu quả kinh doanh và an toàn trong việc cấp tín dụng của các ngân hàng

thương mại. Việc thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo cho quan hệ vay vốn của các ngân
hàng thương mại có tính chất phòng ngừa và hạn chế rủi ro rất lớn, do vậy, các ngân hàng đã
tận dụng triệt để biện pháp này trong hoạt động cấp tín dụng của mình.
(2) Việc nghiên cứu, tìm hiểu các quy định của pháp luật hiện hành về thế chấp quyền sử
dụng đất cho thấy pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất chưa đồng bộ, thiếu tính thống
nhất, nhiều văn bản luật còn mâu thuẫn, chồng chéo, chưa thực sự hiệu quả, còn nhiều khó
khăn, vướng mắc trong quá trình áp dụng, nhiều quy định chưa cụ thể, chưa tạo cơ chế chủ
động, thuận tiện, linh hoạt cho việc thực thi trên thực tế,
Do vậy, việc nghiên cứu để hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến thế chấp quyền sử
dụng đất đảm bảo hiệu quả, thống nhất, thông suốt là một yêu cầu quan trọng và cần thiết, nhất là
trong giai đoạn hiện nay khi mà Việt Nam đang trong quá trình hội nhập (là thành viên của rất
nhiều tổ chức quốc tế, đặc biệt là một trong những thành viên của Tổ chức Thương mại thế giới -
WTO), phù hợp với chủ trương của Đảng là hội nhập, phát triển, bền vững.



References
CÁC VĂN BẢN, NGHỊ QUYẾT CỦA ĐẢNG
1. Đảng Cộng sản Việt Nam (2002), Nghị quyết số 08-NQ/TW ngày 02/01 của Bộ Chính trị
về một số nhiệm vụ trọng tâm công tác tư pháp trong thời gian tới, Hà Nội.
2. Đảng Cộng sản Việt Nam (2005), Nghị quyết số 48-NQ/TW ngày 24/5 của Bộ Chính trị về
Chiến lược xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam đến năm 2010, định
hướng đến năm 2020, Hà Nội.
3. Đảng Cộng sản Việt Nam (2008), Nghị quyết Hội nghị lần thứ sáu Ban chấp hành Trung
ương Đảng khóa X về tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã
hội chủ nghĩa, Hà Nội.
CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT CỦA NHÀ NƢỚC
4. Bộ Tài chính (2006), Thông tư số 92/2007/TT-BTC ngày 31/07 hướng dẫn xác định tiền
sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ
ngân sách nhà nước, Hà Nội.

5. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2005), Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4 hướng
dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004
của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai, Hà Nội.
6. Bộ Tư pháp (2006), Thông tư số 06/2006/TT-BTP ngày 28/9 hướng dẫn một số vấn đề về
thẩm quyền, trình tự và thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm tại
Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm
thuộc Bộ Tư pháp, Hà Nội.
7. Bộ Tư pháp (2007), Thông tư số 03/2007/TT-BTP ngày 17/5 sửa đổi, bổ sung một số quy
định của Thông tư số 06/2006/TT-BTP ngày 28/9/2006 của Bộ Tư pháp hướng dẫn
một số vấn đề về thẩm quyền, trình tự và thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin về
giao dịch bảo đảm tại Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký
quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp, Hà Nội.
8. Bộ Tư pháp - Bộ Tài Nguyên và Môi trường (2005), Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-
BTP-BTNMT ngày 16/6 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội.
9. Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường (2006), Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-
BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư
05/2005/TTLT-BTP-BTNMT, Hà Nội.
10. Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường (2006), Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-
BTP-BTNMT ngày 13/6 hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn
bản thực hiện quyền của người sử dụng đất, Hà Nội.
11. Bộ Tư pháp - Bộ Xây dựng - Bộ Tài nguyên và Môi trường và Ngân hàng Nhà nước
(2007), Thông tư liên tịch số 05/2007/TTLT-BTP-BXD-BTNMT-NHNN ngày 21/5
hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp, Hà Nội.
12. Chính phủ (1999), Nghị định số 178/1999/NĐ-CP về bảo đảm tiền vay, Hà Nội.
13. Chính phủ (2000), Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày 13/3 về đăng ký giao dịch bảo
đảm, Hà Nội.
14. Chính phủ (2002), Nghị định số 85/2002/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của
Nghị định 178/1999/NĐ-CP, Hà Nội.
15. Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10 hướng dẫn thi hành Luật

Đất đai, Hà Nội.
16. Chính phủ (2006), Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01 về sửa đổi, bổ sung một số
điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định
187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần, Hà
Nội.
17. Chính phủ (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12 về giao dịch bảo đảm, Hà
Nội.
18. Chính phủ (2007), Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5 về việc quy định bổ sung về
việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng
đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải
quyết khiếu nại về đất đai, Hà Nội.
19. Ngân hàng Nhà nước (2001), Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN của Thống đốc Ngân
hàng Nhà nước về quy chế cho vay của các tổ chức tín dụng, Quyết định
127/2005/QĐ-NHNN sửa đổi, bổ sung Quyết định 1627/2001/QĐ-NHNN, Hà Nội.
20. Ngân hàng Nhà nước (2003), Thông tư số 07/2003/TT-NHNN hướng dẫn thực hiện nghị
định 178/1999/NĐ-CP, Hà Nội.
21. Quốc hội (1995), Bộ luật Dân sự, Hà Nội.
22. Quốc hội (1997), Luật Các tổ chức tín dụng, Hà Nội.
23. Quốc hội (2003), Luật Đất đai, Hà Nội.
24. Quốc hội (2004), Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi, bổ sung), Hà Nội.
25. Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội
26. Quốc hội (2006), Luật Công chứng, Hà Nội.
27. Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội.
CÁC VĂN BẢN CỦA NGÂN HÀNG ĐẦU TƢ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM
28. Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (2003), Quyết định 2696/QĐ-PCCĐ ngày 31/7 của
Tổng Giám đốc về bảo đảm tiền vay, Hà Nội.
29. Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (2004), Công văn số 81/CV-TDDV1 ngày 06/01 của
Tổng Giám đốc hướng dẫn định giá tài sản bảo đảm, Hà Nội.
30. Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (2004), Quyết định 203/QĐ-HĐQT ngày 16/74 của
Hội đồng quản trị ban hành Quy chế cho vay đối với khách hàng, Hà Nội.

31. Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (2004), Sổ tay tín dụng, Hà Nội.
32. Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (2005), Quyết định số 0377/QĐ-PCCĐ ngày
26/01 của Tổng Giám đốc Hiệu đính sổ tay tín dụng, Hà Nội.
33. Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (2007), Quyết định số 5885/QĐ-PC ngày
08/10 của Tổng Giám đốc ban hành Quy định về giao dịch bảo đảm trong cho vay,
Hà Nội.
34. Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (2008), Quyết định số 0555/QĐ-PC ngày 18/2
sửa đổi, bổ sung một số điều của Quy định về giao dịch bảo đảm trong cho vay
ban hành kèm theo Quyết định số 5885/QĐ-PC ngày 08/10/2007, Hà Nội.
CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO KHÁC
35. Ban Quản lý Tín dụng Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (2008), Báo cáo thực
trạng tài sản đảm bảo đến ngày 30/06/2008, Hà Nội.
36. Bộ luật Dân sự của Cộng hòa Pháp năm 1804 (1993), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.
37. Bộ luật Dân sự Liên Bang Nga năm 1994.
38. Bộ luật Dân sự Nhật Bản.
39. Bộ luật Dân sự và thương mại Thái Lan (1995), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.
40. Nông Thị Bích Diệp (2005), Thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo pháp
luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội.
41. Trần Thị Thu Hường (2004), Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động
cho vay của các tổ chức tín dụng ở Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Đại học
Quốc gia Hà Nội.
42. Vân Linh (2008), "Tín dụng bất động sản trước gánh nặng nợ khó đòi", Báo Đầu tư, (90),
ngày 28/7.
43. Luật về bảo đảm của Trung quốc (1995), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.
44. Nguyễn Thành Nam (2006), Pháp luật về thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của
ngân hàng thương mại, Luận văn thạc sĩ Luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội.
45. Ngân hàng Thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam (2004), Quyết định số
23/2004/QĐ-NHNT.QLTD của Hội đồng quản trị Ngân hàng Ngoại thương ngày
27/02 về bảo đảm tiền vay, Hà Nội.
46. Phạm Duy Nghĩa (chủ biên) (2004), Sách chuyên khảo Luật kinh tế, Nxb Đại học Quốc

gia, Hà Nội.
47. Trần Thành Quảng (2004), "Bàn về cầm cố, thế chấp tài sản trong đảm bảo tiền vay của các
Ngân hàng thương mại", Thị trường tiền tệ, (10).
48. Nguyễn Khánh Thắng (2006), "Một số bất cập và kiến nghị liên quan đến việc đăng ký
thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất", Ngân hàng,
(5).
49. Lê Thị Thu Thủy (2006), Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản của các Tổ chức tín
dụng, (Sách chuyên khảo), Nxb Tư pháp, Hà Nội.
50. Lê Thị Thu Thủy và Nguyễn Anh Sơn (2002), Pháp luật điều chỉnh các biện pháp đảm
bảo tiền vay bằng tài sản của các tổ chức tín dụng, Đề tài khoa học cấp khoa, khoa
Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội.
51. Lê Thị Thu Thủy và Nguyễn Anh Sơn (2002), "Bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín
dụng", Nghiên cứu lập pháp, (3).
CÁC BÀI BÁO TRÊN INTERNET
52. "Cho vay bất động sản khá an toàn", dothi.vnexpress.net.
53. "Khủng hoảng tín dụng Mỹ và nỗi lo nợ xấu ở Việt Nam" (2008), vitinf.com, ngày 14/7.
54. Nhật Vy (2007), "93% ngân hàng muốn nhận thế chấp bằng bất động sản",
vietnamnet.vn, ngày 27/6.